CA Montpellier, 2e ch. civ., 27 février 2025, n° 24/02618

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 12 mai 2017, Mme [Y] [K] et M [H] [K] ont loué à la société C.M.J.F.G à titre commercial un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] pour une durée de neuf années allant du 15 mai 2017 aux 14 mai 2026, moyennant un loyer mensuel de 1200 €.

Mme [J] [I] épouse [L], M [V] [L], Mme [X] [L], se sont portés caution solidaire.

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 23 décembre 2021, Mme [Y] [K] et M [H] [K] ont adressé à la société C.M.J.F.G un courrier demandant la régularisation de son défaut de paiement de cinq loyers complets pour l'année 2021 outre les taxes ménagères 2020 et 2021.

Mme [Y] [K] et M [H] [K] ont fait délivrer par exploit de commissaire de justice du 25 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 20 020,95 euros à la société C.M.J.F.G et du 2 mai 2023 aux cautions.

Ces commandements étant demeurées infructueux, Mme [Y] [K] et M [H] [K] ont fait assigner la société C.M.J.F.G, Mme [J] [I] épouse [L], M [V] [L] et Mme [X] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Carcassonne pour entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 25 mai 2023 avec toutes ses conséquences.

Par ordonnance de référé du 2 mai 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Carcassonne a :

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial liant Mme [Y] [K] et M [H] [K] et la société C.M.J.F.G d'autre part avec effet aux 25 mai 2023.

- Rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

- Ordonné en conséquence l'expulsion de la société C.M.J.F.G et de toute occupants du local commercial situé [Adresse 6] [Localité 5], occupé sans droit ni titre avec l'assistance de la force publique si besoin et conformément aux dispositions de l'articleL411-1 du code des procédures civiles d'exécution.

- Condamné la société C.M.J.F.G solidairement avec Mme [J] [I] épouse [L], M [V] [L], Mme [X] [L], à payer à Mme [Y] [K] et M [H] [K]

* Une somme provisionnelle de 3390,95 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu'au mois d'avril 2023 inclus.

* Une somme mensuelle provisionnelle de 1320 € à compter du mois de mai 2023 jusqu'au départ effectif des lieux avec justification de la remise des clés, montant dont il conviendra de déduire la somme de 7540 € déjà versé pour la période du 4 janvier au 27 février 2024.

- Condamné la société C.M.J.F.G solidairement avec Mme [J] [I] épouse [L] M [V] [L] et Mme [X] [L] aux dépens des référés

- Condamné la société C.M.J.F.G solidairement avec Mme [J] [I] épouse [L] M [V] [L] et Mme [X] [L] à payer à Mme [Y] [K] et M [H] [K] 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Par déclaration du 17 mai 2024 la société C.M.J.F.G, Mme [X] [L], M [V] [L], Mme [J] [I] épouse [L], ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la société C.M.J.F.G, Mme [J] [I] épouse [L], M [V] [L] et Mme [X] [L] demandent à la Cour de :

- Juger que la cour n'est pas saisie d'une demande de réformation, d'infirmations ou d'annulation de l'ordonnance de référé du 2 mai 2024 en ce qu'elle a rejeté la demande de provision des consorts [K] au titre de la clause pénale.

En conséquence confirmer l'ordonnance sur ce point.

Infirmer l'ordonnance appelée pour le surplus de ses dispositions

- Débouter Mme [Y] [K] et M [H] [K] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

- Ordonner que toute condamnation sera réputée payable en deniers et quittances.

- Ordonner que la société C.M.J.F.G pourra s'acquitter de toutes condamnations en 24 mensualités égales.

- Ordonner durant la période de l'échéancier la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement délivré par Mme [Y] [K] et M [H] [K].

- Ordonner que la clause résolutoire ne jouera pas si la la société C.M.J.F.G se libère dans les conditions fixées par la juridiction.

- Ordonner que Mme [J] [I] épouse [L] Mme [X] [L] et M [V] [L] pourront s'acquitter de toutes condamnations en 24 mensualités égales.

- Condamner in solidum Mme [Y] [K] et M [H] [K] à payer à la société C.M.J.F.G ainsi qu'à Mme [J] [I] épouse [L] Mme [X] [L] et M [V] [L] la somme de 3000 € au titre des frais irrepetibles.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [Y] [K] et M [H] [K] demandent à la Cour de :

A titre principal :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Reçu les intimées en leur exlpoit introductif d'instance et les a déclaré bien-fondés

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 25 mai 2023.

- Ordonné en conséquence l'expulsion de la société C.M.J.F.G ainsi que celle de toute personne dans les lieux [Adresse 6] sur la commune de [Localité 5] avec si besoin est, l'assistance de la force publique est celle d'un serrurier.

- Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Tenant les paiements intervenus depuis la première instance:

- Condamner la société C.M.J.F.G et M [V] [L], Mme [X] [L], et Mme [J] [I] épouse [L] solidairement, par provision à payer à Mme [Y] [K] et M [H] [K] la somme de 7020,95 euros à parfaire correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires à la date d'acquisition de la clause résolutoire, la société C.M.J.F.G ayant versé la somme de 13 000 € aux intimées il convient donc de déduire de la somme de 20 020,95 euros présentes sur le commandement de payer.

- Condamner la société C.M.J.F.G et les cautions in solidum par provision à compter du 26 mai 2023 à payer aux intimées une indemnité d'occupation mensuelle de 1320 € par mois arrêtée à la date des conclusions à 3262,74 euros à parfaire, charges et taxes en sus jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés.

- Dire que si l'occupation devrait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel ILC publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire.

À titre incident et y ajoutant:

- Condamner la société C.M.J.F.G et les cautions M [V] [L], Mme [X] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] in solidum à provision à payer à Mme [Y] [K] et M [H] [K] 4950 € à parfaire correspondant à la clause de pénalité figurant au contrat de bail.

À titre subsidiaire:

- Condamner in solidum la société C.M.J.F.G et les cautions au paiement d'une somme de 10 283,69 euros au titre des loyers et charges demeurant dues à ce jour.

En tout État de cause:

- Débouter les cautions solidaires de leur demande de délai.

- Condamner la société C.M.J.F.G et les cautions in solidum au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des état des privilèges et nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et au paiement de la somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'appel.

Interjeté dans les formes et délais de la loi l'appel est recevable.

Sur les différentes demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire ses conséquences.

Aux termes de l'article L145-1 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effets qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une telle clause résolutoire.

Le commandement de payer signifié à la requête des bailleurs procéde pour une somme de 20 020,95 euros correspondant à 14 865 € au titre de loyers et charges impayées, 4950 € au titre d'une clause pénale est de 105,95 euros au titre du commandement de payer.

La société C.M.J.F.G ne justifie pas d'un paiement dans le mois suivant la date de signification du commandement.

Les sommes versées postérieurement au délai de un mois suivant la date du commandement sont sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence c'est de façon justifiée et pertinente que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 mai 2023.

Sur les demandes de délais et leurs conséquences.

La société C.M.J.F.G n'apporte aucun élément sérieux quant à la réalité de sa situation financière permettant d'établir sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois qu'elle sollicite.

En conséquence la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délai de la société C.M.J.F.G et de suspension du jeu de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement la société C.M.J.F.G, Mme [J] [I] épouse [L] M [V] [L] et Mme [X] [L] à payer à Mme [Y] [K] et M [H] [K] une somme provisionnelle de 3390,95 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu'au mois d'avril 2023 inclus et à titre d'indemnité d'occupation une somme mensuelle provisionnelle 2320 € à compter du mois de mai 2023 jusqu'au départ effectif des lieux avec justification de la remise des clés sous déduction de la somme de 7540 € déjà versés pour la période du 4 janvier au 27 février 2024.

Il en est de même pour les cautions qui n'apportent aucun élément quant à la réalité et aux perspectives de leur situation financière et leur capacité de remboursement.

Leur demande de délai sera rejetée et les condamnations prononcées à leur égard confirmées.

Sur la clause pénale

C'est à bon droit que le premier juge à retenu que en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée n'a d'autres limites que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l'espèce, eu égard aux contestations soulevées par les appelants et à la possibilité de révision de la clause pénale par le juge de fond il existe une contestation sérieuse quant à l'obligation de paiement de la somme réclamée à ce titre.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté ce chef de demande.

Les intimés ont dû, pour la défense de leurs intérêts exposer des frais irrepetibles qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge et qui peuvent être évalués à 2 000 euros.

Les appelant seront condamnés in solidum à leur payer la dite somme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les appelants qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Reçoit la société C.M.J.F.G, Mme [X] [L], M. [V] [L], Mme [J] [I] épouse [L] en leur appel.

Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial liant Mme [Y] [K] et M. [H] [K] et la société C.M.J.F.G d'autre part avec effet aux 25 mai 2023.

- Rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

- Ordonné en conséquence l'expulsion de la société C.M.J.F.G et de tout occupant du local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 5], occupé sans droit ni titre avec l'assistance de la force publique si besoin et conformément aux dispositions de l'articleL411-1 du code des procédures civiles d'exécution.

- Condamné la société C.M.J.F.G solidairement avec Mme [J] [I] épouse [L], M. [V] [L]et Mme [X] [L], à payer à Mme [Y] [K] et M. [H] [K] :

une somme provisionnelle de 3390,95 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu'au mois d'avril 2023 inclus.

Une somme mensuelle provisionnelle de 1320 € à compter du mois de mai 2023 jusqu'au départ effectif des lieux avec justification de la remise des clés, montant dont il conviendra de déduire la somme de 7540 € déjà versée pour la période du 4 janvier au 27 février 2024.

Y ajoutant,

Déboute Mme [Y] [K] et M. [H] [K] de leur demande de provision au titre de la clause de pénalité.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraire.

Condamne la société C.M.J.F.G in solidum avec Mme [J] [I] épouse [L], M. [V] [L] et Mme [X] [L] à payer à Mme [Y] [K] et M. [H] [K] 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société C.M.J.F.G in solidum avec Mme [J] [I] épouse [L], M. [V] [L] et Mme [X] [L] aux dépens de première instance et d'appel.