CA Montpellier, 5e ch. civ., 4 mars 2025, n° 22/01203

Faits, Procédure et prétentions des parties

Suivant acte sous seing privé du 27 février 2008, la SCI Juma a consenti à la SA Société générale un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à Thuir (66) pour une durée de neuf années, à usage de tous commerces, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 32.208 euros. Ce bail a pris effet à compter du 1er avril 2008.

Par acte d'huissier du 23 mars 2017, la SA Société générale a adressé à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à effet au 1er avril 2017, moyennant le versement d'un loyer annuel de 24.000 euros.

Selon acte d'huissier du 20 avril 2017, la SCI Juma a notifié à la société preneuse son acceptation du principe du renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, à l'exception du loyer fixé au prix de 43.133,32 euros par an.

Le 11 avril 2018, la SA Société générale a notifié à la bailleresse un mémoire préalable visant à voir fixer le loyer à la somme de 24.000 euros et l'a assignée devant le juge des loyers commerciaux par acte du 4 juillet 2018.

Cette juridiction a ordonné une expertise le 18 mars 2019, mesure d'instruction par la suite confiée à Mme [I] [Z] le 18 juin 2019 et qui a déposé son rapport d'expertise judiciaire le 14 août 2020.

Le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Fixe la valeur locative des locaux à usage commercial sis à Thuir (Pyrénées orientales) donnés à bail à la SA Société générale par le SCI Juma à la somme de 39.535 euros hors taxes et hors charges à compter du renouvellement du bail intervenu le 1er avril 2017 ;

Fixe le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2017 à la somme de 38.251 euros après déduction de la moitié des impôts fonciers dus au titre des locaux donnés à bail ;

Condamne la SA Société générale aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ordonnée le 18 mars 2019 dans le cadre de la présente instance et ayant donné lieu à dépôt d'un rapport par Mme [I] [Z] le 14 août 2020 ;

Autorise la SELARL Nese, Avocats, à recouvrer directement contre la SA Société générale ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SA Société générale à payer à la SCI Juma une somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SA Société générale et la SCI Juma de toute autre demande.

Le premier juge a exclu la surface de la mezzanine de la base du calcul dès lors que la société preneuse n'avait jamais exercé sa faculté d'en faire édifier une, nonobstant la clause du bail l'autorisant à le faire.

Il n'a pas appliqué la pondération des surfaces telle que préconisé par la chartre de l'expertise pour les boutiques, aux motifs que les bailleurs ont donné à bail, des locaux bruts de béton sans aménagement restant à la charge du preneur, de sorte qu'il n'y aurait pas lieu de tenir compte des divisions laissées à la discrétion des preneurs pour déterminer la valeur locative.

La juridiction a retenu la valeur de 250euros le m² proposée par l'expert, faute de terme de comparaison produit de nature à invalider le calcul effectué par l'expert et a déduit la part de l'impôt foncier à la charge du preneur.

La SA Société générale, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 1er mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 16 décembre 2024, la SA Société générale demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier du 24 janvier 2022 et notamment en ce qu'il a :

- Fixé le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2017 à la somme de 38.251 euros après déduction de la moitié des impôts fonciers dus au titre des locaux donnés à bail,

- Condamné la SA Société générale aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise ordonnée le 18 mars 2019 dans le cadre de la présente instance et ayant donné lieu à dépôt d'un rapport par Mme [I] [Z] le 14 août 2020,

- Autorisé la SELARL Nese, Avocat, à recouvrer directement contre la SA Société générale ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

- Condamné la SA Société générale à payer à la SCI Juma une somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2017 à un montant annuel de 22.700 euros en principal, hors charges et hors taxes ;

Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du code civil) ;

Débouter la SCI Juma de l'ensemble de ses demandes, prétentions et fins ;

Condamner la société bailleresse au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société bailleresse aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de l'avocat soussigné en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 15 octobre 2024, la SCI Juma, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 24 janvier 2022 ;

Débouter la SA Société générale de ses moyens et demandes ;

Evaluer la valeur locative des locaux sis à Thuir (66) loués à la Société générale par la SCI Juma à 39.535 euros HT et hors charges par an ;

Fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2017 à 38.251 euros HT et hors charges par an après abattement ;

Débouter la Société générale de ses demandes plus amples et ou contraires ;

Condamner la Société générale à payer à la SCI Juma la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Condamner la Société générale aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais et honoraires d'expertise dont distraction au profit de la SCP Auche-Hedou, avocat, dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2024.

MOTIFS:

1) Sur la prise en compte éventuelle de la surface de la mezzanine :

En application des dispositions de l'article R145-3 du code de commerce 'Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.'

Le bail fait état d'une surface donnée en location de 134,18m² en rez de chaussée à laquelle s'ajoute une surface de 33,68m² en sous-sol soit une surface totale de 167,86m2, réduite à une surface utile de 158,14m² selon le métrage opéré in situ par l'expert, chiffrage qui n'est pas contesté par les parties.

La cour note que la SA Société générale sollicite dans le corps de ses conclusions la confirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a exclu la surface de la mezzanine à venir dans le calcul de la surface utile des locaux, confirmation également sollicité par la bailleresse.

De sorte que nonobstant les argumentaires des parties sur la question de la prise en compte éventuelle de la surface d'une mezzanine à construire, la Cour après avoir constaté l'accord des parties, relève l'absence de demande de réformation à ce titre.

2) Sur la pondération des locaux :

L'expert a appliqué aux locaux la méthode de pondération des surfaces préconisée par la chartre des experts en matière de boutique de moins de 600m². Le juge de première instance a exclu toute pondération des surfaces aux motifs que les locaux ayant été donnés à bail brut de béton, en laissant à la locataire le soin de procéder à la division et l'aménagement les surfaces, il convenait de ne pas tenir compte de la distribution de surface réalisée ultérieurement à la seule initiative de la locataire pour le calcul de la valeur locative.

La locataire s'oppose à cet argumentaire en sollicitant l'application de coefficient de pondération aux surfaces données à bail, critique réfutée par la bailleresse qui estime que la méthode de pondération est inadaptée pour des locaux à usage de banque dans lesquels la notion de surface de vente perd toute pertinente, les usagers de l'agence bancaire n'ayant pas vocation à déambuler dans les différentes espaces des locaux.

Les locaux à usage de bureaux sont ceux dans lesquels est pratiquée une activité intellectuelle, de nature administrative, comptable ou juridique qui n'est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. Seuls les locaux réservés à un usage exclusif de bureaux peuvent être considérés comme tels et le caractère d'une location est déterminé, non par l'usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée, d'un commun accord, les parties contractantes.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 27 février 2008 mentionne à la clause intitulée ' destination des lieux' que ' les locaux présentement loués le sont à usage de tous commerces sauf ceux dangereux, malodorants, bruyants ou contraires au règlement de copropriété s'il en existe un, ainsi qu'à l'exercice de toutes activités de banque, assurance, produits financiers et toutes activités conformes à l'objet social du preneur'. Dès lors, les locaux bénéficiant d'un bail 'tout commerce' ne peuvent être qualifies de bureau.

Le local litigieux situé au rez de chaussée et comportant une large baie vitrée sur façade avec une porte vitrée constitue un 'bureau - boutique' pour lequel la méthode de pondération des surfaces doit être retenue pour déterminer la valeur locative en prenant en compte les caractéristiques des différentes surfaces en fonction de leur utilité pour l'exercice de l'activité.

L'expert a retenu un coefficient de 1 pour la première zone affectée à la vente d'une surface de 93,88m², ce que conteste la locataire estimant que le coefficient de 0,80 doit être appliqué pour les bureaux situés en fond de local. Toutefois le coefficient de 1 doit être retenu pour la totalité de la surface de vente située en rez de chaussée, également utile pour la locataire, tant il est acquis que cette surface présente une homogénéité d'usage.

L'expert retient ensuite un coefficient de 0,80 pour la zone secondaire, puis 0,40 pour la zone d'archivage et les sanitaires soit une zone de 15,04m² et 0,25 pour la zone en sous-sol d'une surface de 28,10m². Ces coefficients échappent à toute contestation de la part des parties.

La locataire sollicite l'application d'un coefficient de 0,4 pour les 5,93m² de la salle de repos que l'expert a inclus dans la zone secondaire et pour laquelle il a appliqué un coefficient de 0,60. Ce coefficient doit être retenu puisque cette pièce située au rez de chaussée bénéfice d'une fenêtre donnant sur cour assurant une excellente luminosité et permettant différents usages à ce local.

Il convient de retenir une surface pondérée de 119,60m² conformément aux conclusions du rapport d'expertise.

3) Sur les références :

En application des dispositions de l'article R145-7 du code de commerce, la valeur locative est déterminée en tenant compte 'des prix couramment pratiqués dans le voisinage concernant des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 et R145-6 du code de commerce A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation'.

Il est constant que la méthode de comparaison est difficile à mettre en oeuvre tant il est rare de trouver des locations portant sur des locaux similaires à des époques suffisamment rapprochées dans le voisinage immédiat des locaux. La comparaison se fait alors avec des références afin de déterminer une valeur au mètre carré qui sert de base à l'évaluation principale, laquelle est ensuite corrigée en fonction des contraintes de la convention. L'établissement d'une valeur locative ne résulte pas d'une simple moyenne arithmétique mais du rapprochement d'éléments de comparaison analysés un par un.

Le juge de première instance a retenu une valeur au m² de 250euros, telle que déterminée par le rapport d'expertise.

La contestation porte sur l'appréciation des loyers pratiqués dans les commerces situés à proximité.

L'expert a retenu deux références transmises par le bailleur et six références de commerces recherchées par ses soins dont cinq concernent des commerces situés dans la commune de [Localité 7] et une agence bancaire située dans une commune avoisinante et a calculé la valeur locative des références à la date du renouvellement du présent bail soit le 1er avril 2017.

L'expert retient un prix au m² de 250euros en tenant compte du bon emplacement du local, de sa parfaite visibilité, de la facilité d'accès et des possibilités de stationnement mais également du fait que les locaux litigieux sont excentrés par rapport au centre du village.

La locataire admet que les références n° 3,5, 6 et 8 dont le caractère pertinent ne peut être nié, doivent être retenues. La valeur moyenne de ces quatre références est de 245euros le m².

Concernant la première référence concernant un commerce de coiffure situé [Adresse 1] dont le bail a été conclu en février 2008 et la deuxième un opticien situé à la même adresse dont le bail a été conclu en juillet 2007, l'expert a actualisé les loyers pour tenir compte du prix du bail en 2017.

La valeur locative applicable à un bail renouvelé n'est pas équivalente au prix du marché de sorte que l'expert n'est pas tenu de rechercher uniquement le prix des baux consentis en 2017, en excluant les baux antérieurs, ainsi que le soutient à tort la société preneuse.

Même à exclure, ainsi que le demande la locataire, la quatrième référence concernant un commerce de prêt à porter qui bénéfice d'une rentabilité supérieure à celle d'une agence bancaire et qui s'exerce dans un local exigu de 28m², en raison de l'écart de surface avec le local considéré, on obtient une moyenne de 247, 42 euros le m², arrondi à 250euros soit une valeur similaire à celle retenue.

Le loyer en renouvellement doit tenir compte de la destination du bail permettant le cas échéant d'exercer un commerce qui n'est peut-être plus porteur pour l'emplacement.

La locataire sollicite l'exclusion des références afférentes à des baux tout commerce au motif que cette destination extensive de l'usage des lieux constitue un avantage dont elle serait privée.

Toutefois le bail conclu entre les parties le 27 février 2008 mentionne à la clause intitulée ' destination des lieux' que ' les locaux présentement loués le sont à usage de tous commerces sauf ceux dangereux, malodorants, bruyants ou contraires au règlement de copropriété s'il en existe un, ainsi qu'à l'exercice de toutes activités de banque, assurance, produits financiers et toutes activités conformes à l'objet social du preneur'. Ainsi, contrairement aux allégations de la locataire, le bail litigieux ne limite pas l'activité de la preneuse à un exercice précis, mais comporte bien une clause de destination élargie, interdisant toute minoration de la valeur locative à ce titre.

L'expert, après avoir procédé au recensement des loyers de référence, apporte des corrections en tenant compte du fait que les valeurs observées [Adresse 5] sont les plus basses, alors les locaux les mieux placés dans le village, situés [Adresse 6], se louent à une valeur de 255euros le m² et que si les deux locaux loués à la même adresse que le local litigieux affichent un prix moyen au m² de 270 euros, il convient de modérer la portée cette comparaison au motif ces baux appartiennent tous à la SCI Juma.

Compte tenu de l'emplacement favorable du commerce considéré lui offrant une excellente visibilité et des facilités de stationnement à proximité immédiate des locaux qui constitue un facteur favorable de commercialité, il convient de retenir un prix au m² de 250euros.

La valeur locative des locaux est de 29 900euros HT et hors charge.

4) Sur la taxe foncière :

Le bail souscrit entre les parties met à la charge du locataire le remboursement au bailleur de 50% de l'impôt foncier afférent aux locaux.

La mise à la charge du locataire de l'impôt foncier doit entraîner une minoration de la valeur locative puisqu'elle constitue une charge exorbitante de droit commun.

Ce correctif doit être équivalent à 2% de la valeur locative soit la somme de 598euros.

Le prix du bail renouvelé au 1er avril 2017 doit être fixé à la somme annuelle de 29 302euros.

Par jugement contradictoire mixte rendu le 18 mars 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a rejeté la demande de voir la SCI Juma condamnée au paiement d'intérêts légaux sur le loyer éventuellement trop perçu. Aucun recours n'a été formé à l'encontre de cette décision devenue définitive. Ainsi, la demande formulée par la SA Société Générale de voir le loyer fixé par le présent arrêt porter intérêt au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer avec capitalisation annuelle des intérêts se heurte au principe de l'autorité de la chose jugée et doit être rejetée.

Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, la recherche de la valeur locative des locaux ayant été faite dans l'intérêt des deux parties, il convient de faire masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de dire que chaque partie en supportera la moitié.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Fixe le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2017 pour des locaux à usage commercial sis à Thuir (Pyrénées orientales) donnés à bail à la SA Société générale par la SCI Juma à la somme annuelle de 29 302euros hors taxes et hors charges,

DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de première instance et dit que chaque partie en supportera la moitié.