CA Amiens, 1re ch. civ., 27 février 2025, n° 23/02558
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
[S]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE PRINCE
GH/NP/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT SEPT FEVRIER
DEUX MILLE VINGT CINQ
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02558 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IZHC
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [Z] [S]
né le 22 Août 1943 à [Localité 7] (CHER)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d'AMIENS
APPELANT
ET
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE PRINCE ' [Adresse 3] ' [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet JD [Localité 6] IMMO, Société à responsabilité limitée au capital de 1.500,00 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Compiègne sous le numéro 852 779 974,
C/O le cabinet JD [Localité 6] IMMO
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Charles BOHBOT de la SAS BJA PICARDIE, avocat au barreau de COMPIEGNE
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 21 novembre 2024, l'affaire est venue devant Mme Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 27 février 2025 par sa mise à disposition au greffe.
Le 27 février 2025, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
*
* *
DECISION :
M. [Z] [S] est propriétaire des lots n°61, 62, 99, 115, 144 et 171 qui dépendent d'un ensemble immobilier du n°[Adresse 2] et du n°[Adresse 1] à [Localité 6] organisé sous le statut de la copropriété.
Par acte d'huissier de justice du 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, pris en son syndic JD [Localité 6] Immo SARL, a fait assigner M. [S] devant le tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 3 670,41 euros au titre des charges courantes impayées, échéance du 4ème trimestre 2021 incluse,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la condamnation aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 5 mai 2023, le tribunal judiciaire de Compiègne a :
- condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, pris en son syndic, la somme de 11 631,26 euros au titre des charges de copropriété pour la période arrêtée au 10 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 février 2022 ;
- prononcé la capitalisation des intérêts ;
- condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, pris en son syndic, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, pris en son syndic, la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [S] aux dépens ;
- rejeté le surplus des demandes.
Par déclaration du 26 mai 2024, M. [S] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, M. [S] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne le 5 mai 2023 en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
In limine litis, de prononcer la nullité de l'assignation du 10 février 2022 ;
Subséquemment, d'annuler le jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Compiègne ;
A titre subsidiaire, sur le fond :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la résidence Leprince représenté par son syndic en exercice, la société JD [Localité 6] immo SARL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la résidence Leprince représenté par son syndic en exercice, la société JD [Localité 6] immo SARL à payer à M. [S], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la résidence Leprince représenté par son syndic en exercice, la société JD [Localité 6] immo SARL aux entiers dépens de l'instance.
M. [S] soutient que l'assignation du 10 février 2022 est nulle en ce que le syndicat des copropriétaires de « l'ensemble immobilier » résidence Leprince est dépourvu de personnalité juridique.
Il fait valoir qu'il existe deux syndicats des copropriétaires distincts, celui de la résidence Leprince et celui des garages annexes à la résidence Leprince et que la gestion de ces deux syndicats est irrégulière. Il explique que face au refus par la société JD [Localité 6] immo SARL d'ouvrir des comptes bancaires séparés pour chacun des deux syndicats de copropriétaires, il a décidé de cesser de régler ses charges de copropriété.
Subsidiairement, M. [S] soutient que le contrat de mandat de la société JD [Localité 6] immo SARL est nul car le syndicat des copropriétaires ne respecte pas les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, M. [S] conteste le montant de ses charges et déclare que le budget prévisionnel mis en place par la société JD [Localité 6] immo SARL comporte des erreurs.
Enfin, M. [S] déclare que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui engendré par le retard du paiement des charges pour solliciter l'octroi de dommages-intérêts.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince demande à la cour de :
- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- confirmer le jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Compiègne en toutes ses dispositions ;
- condamner M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes de M. [S] portant sur l'annulation de l'assignation du 10 février 2022 ainsi que la demande reconventionnelle de nullité du contrat de syndic sont irrecevables au sens de l'article 564 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires affirme par ailleurs que M. [S] ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, inopposable en matière de recouvrement de charges de copropriété.
Il déclare que les deux syndicats des copropriétaires ont toujours été gérés comme un seul et même syndicat, qu'il existe un seul règlement de copropriété, un seul budget et une seule assemblée générale.
Enfin, il fait valoir que le comportement de M. [S] nuit au bon fonctionnement de la copropriété et que son refus de payer ses charges a abouti à l'obligation pour le syndicat d'avancer la somme due par l'appelant.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 21 novembre 2024.
SUR CE
1. L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses ou faire juger les questions liées à l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, il ne ressort ni du jugement entrepris, ni au demeurant des conclusions en réponse de M. [S] devant le tribunal judiciaire (pièce n°11 de l'appelant) que ce dernier a poursuivi l'annulation de l'assignation qui lui a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, aucune conséquence de l'inexistence du syndicat, de l'absence de renouvellement du mandat du syndic ou de l'incohérence du nombre de lots détenus par lui dans la copropriété, invoqués dans ses écritures, n'étant tirée.
Sa demande d'annulation de l'assignation, présentée pour la première fois devant la cour, et sa demande consécutive d'annulation du jugement, seront donc déclarées irrecevables.
2. La demande formée devant la cour par M. [S] à titre subsidiaire et reconventionnelle d'annulation du mandat du syndic a, en revanche été formulée devant le tribunal par les conclusions précitées, l'intéressé invoquant la déchéance du nouveau syndic et la nullité de plein droit de son mandat, sans qu'il y soit toutefois répondu.
Cette demande ne peut être considérée comme nouvelle en appel au sens de l'article 564 précité et partant irrecevable, comme le soutient l'intimé.
M. [S] fait valoir que l'annulation de ce mandat doit être prononcée par application de l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 aux motifs que les deux syndicats de copropriété ont le même compte bancaire alors que chaque syndicat devait avoir un compte séparé.
Le SDC soutient quant à lui cette demande suppose de trancher définitivement la question de l'existence ou non de deux syndicats de copropriétaires et fait valoir qu'il existe un seul règlement de copropriété pour les deux ensembles, qu'une seule assemblée générale est tenue, qu'un seul syndic a été nommé et qu'un seul et même budget est voté pour l'ensemble de la résidence Leprince comprenant l'immeuble et les garages annexes.
Il ressort du règlement de copropriété de la résidence Leprince du 26 janvier 1974 et plus particulièrement de son article 11 que deux syndicats ont été créés, l'un dénommé syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince et le second syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince. L'article 12 de ce même règlement a prévu que pour des raisons d'économie, un seul syndic provisoire sera nommé pour les deux syndicats en la personne de M. [R] jusqu'au jour de la réunion de la première assemblée générale.
Il n'est pas démontré que chacun des deux syndicats dispose de l'autonomie exigée par l'article 18 II précité. Cependant, il doit être rappelé que les clauses du règlement de copropriété, édictées antérieurement à cet article 18 II applicable au mieux depuis l'entrée en vigueur de la loi n°94-62 du 21 juillet 1994, doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites ou jugées illicites.
A défaut pour M. [S] de démontrer que tel a été le cas, sa demande de constatation de la nullité du mandat du syndic sera rejetée explicitement par ajout au jugement entrepris.
3. Ensuite, M. [S] échoue à prouver que la gestion par un syndicat unique génère des erreurs de calcul des charges afférentes à chaque syndicat et des erreurs comptables sur la répartition des charges prévisionnelles entre les copropriétaires des deux syndicats. Il doit être également rappelé que l'article 18 du règlement de copropriété susvisé prévoit la participation du syndicat des copropriétaires des Garages annexes de la résidence Leprince à 7% des charges communes de la résidence Leprince à titre de contribution forfaitaire aux dépenses. Il n'est pas démontré que cette clause n'est plus en vigueur. Il n'est pas davantage établi par M. [S] que la répartition des charges ne lui incombe pas conformément au règlement de copropriété toujours en vigueur et qu'elle serait inéquitable le concernant.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [S] à verser au syndicat la somme de 11 631,26 euros au titre des charges de copropriété pour la période arrêtée au 10 janvier 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 février 2022 et capitalisation des intérêts.
4. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, en relevant justement que la carence de M. [S] à régler les charges lui incombant depuis le mois de janvier 2021, ce qu'il ne conteste au demeurant pas, est constitutif d'un préjudice distinct obligeant le syndicat à faire l'avance de la somme due.
5. Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
M. [S], appelant qui succombe totalement, sera condamné à supporter les dépens d'appel, débouté de sa demande de frais irrépétibles et condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince une somme de 2 000 euros pour l'application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Déclare la demande d'annulation de l'assignation et celle consécutive d'annulation du jugement irrecevables ;
Déboute M. [Z] [S] de sa demande d'annulation du mandat du syndic ;
Condamne M. [Z] [S] aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Rejette toutes autres demandes.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
N°
[S]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE PRINCE
GH/NP/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT SEPT FEVRIER
DEUX MILLE VINGT CINQ
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02558 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IZHC
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [Z] [S]
né le 22 Août 1943 à [Localité 7] (CHER)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d'AMIENS
APPELANT
ET
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE PRINCE ' [Adresse 3] ' [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet JD [Localité 6] IMMO, Société à responsabilité limitée au capital de 1.500,00 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Compiègne sous le numéro 852 779 974,
C/O le cabinet JD [Localité 6] IMMO
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Charles BOHBOT de la SAS BJA PICARDIE, avocat au barreau de COMPIEGNE
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 21 novembre 2024, l'affaire est venue devant Mme Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 27 février 2025 par sa mise à disposition au greffe.
Le 27 février 2025, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
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DECISION :
M. [Z] [S] est propriétaire des lots n°61, 62, 99, 115, 144 et 171 qui dépendent d'un ensemble immobilier du n°[Adresse 2] et du n°[Adresse 1] à [Localité 6] organisé sous le statut de la copropriété.
Par acte d'huissier de justice du 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, pris en son syndic JD [Localité 6] Immo SARL, a fait assigner M. [S] devant le tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 3 670,41 euros au titre des charges courantes impayées, échéance du 4ème trimestre 2021 incluse,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la condamnation aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 5 mai 2023, le tribunal judiciaire de Compiègne a :
- condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, pris en son syndic, la somme de 11 631,26 euros au titre des charges de copropriété pour la période arrêtée au 10 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 février 2022 ;
- prononcé la capitalisation des intérêts ;
- condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, pris en son syndic, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, pris en son syndic, la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [S] aux dépens ;
- rejeté le surplus des demandes.
Par déclaration du 26 mai 2024, M. [S] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, M. [S] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne le 5 mai 2023 en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
In limine litis, de prononcer la nullité de l'assignation du 10 février 2022 ;
Subséquemment, d'annuler le jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Compiègne ;
A titre subsidiaire, sur le fond :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la résidence Leprince représenté par son syndic en exercice, la société JD [Localité 6] immo SARL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la résidence Leprince représenté par son syndic en exercice, la société JD [Localité 6] immo SARL à payer à M. [S], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la résidence Leprince représenté par son syndic en exercice, la société JD [Localité 6] immo SARL aux entiers dépens de l'instance.
M. [S] soutient que l'assignation du 10 février 2022 est nulle en ce que le syndicat des copropriétaires de « l'ensemble immobilier » résidence Leprince est dépourvu de personnalité juridique.
Il fait valoir qu'il existe deux syndicats des copropriétaires distincts, celui de la résidence Leprince et celui des garages annexes à la résidence Leprince et que la gestion de ces deux syndicats est irrégulière. Il explique que face au refus par la société JD [Localité 6] immo SARL d'ouvrir des comptes bancaires séparés pour chacun des deux syndicats de copropriétaires, il a décidé de cesser de régler ses charges de copropriété.
Subsidiairement, M. [S] soutient que le contrat de mandat de la société JD [Localité 6] immo SARL est nul car le syndicat des copropriétaires ne respecte pas les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, M. [S] conteste le montant de ses charges et déclare que le budget prévisionnel mis en place par la société JD [Localité 6] immo SARL comporte des erreurs.
Enfin, M. [S] déclare que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui engendré par le retard du paiement des charges pour solliciter l'octroi de dommages-intérêts.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince demande à la cour de :
- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- confirmer le jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Compiègne en toutes ses dispositions ;
- condamner M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes de M. [S] portant sur l'annulation de l'assignation du 10 février 2022 ainsi que la demande reconventionnelle de nullité du contrat de syndic sont irrecevables au sens de l'article 564 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires affirme par ailleurs que M. [S] ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, inopposable en matière de recouvrement de charges de copropriété.
Il déclare que les deux syndicats des copropriétaires ont toujours été gérés comme un seul et même syndicat, qu'il existe un seul règlement de copropriété, un seul budget et une seule assemblée générale.
Enfin, il fait valoir que le comportement de M. [S] nuit au bon fonctionnement de la copropriété et que son refus de payer ses charges a abouti à l'obligation pour le syndicat d'avancer la somme due par l'appelant.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 21 novembre 2024.
SUR CE
1. L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses ou faire juger les questions liées à l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, il ne ressort ni du jugement entrepris, ni au demeurant des conclusions en réponse de M. [S] devant le tribunal judiciaire (pièce n°11 de l'appelant) que ce dernier a poursuivi l'annulation de l'assignation qui lui a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince, aucune conséquence de l'inexistence du syndicat, de l'absence de renouvellement du mandat du syndic ou de l'incohérence du nombre de lots détenus par lui dans la copropriété, invoqués dans ses écritures, n'étant tirée.
Sa demande d'annulation de l'assignation, présentée pour la première fois devant la cour, et sa demande consécutive d'annulation du jugement, seront donc déclarées irrecevables.
2. La demande formée devant la cour par M. [S] à titre subsidiaire et reconventionnelle d'annulation du mandat du syndic a, en revanche été formulée devant le tribunal par les conclusions précitées, l'intéressé invoquant la déchéance du nouveau syndic et la nullité de plein droit de son mandat, sans qu'il y soit toutefois répondu.
Cette demande ne peut être considérée comme nouvelle en appel au sens de l'article 564 précité et partant irrecevable, comme le soutient l'intimé.
M. [S] fait valoir que l'annulation de ce mandat doit être prononcée par application de l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 aux motifs que les deux syndicats de copropriété ont le même compte bancaire alors que chaque syndicat devait avoir un compte séparé.
Le SDC soutient quant à lui cette demande suppose de trancher définitivement la question de l'existence ou non de deux syndicats de copropriétaires et fait valoir qu'il existe un seul règlement de copropriété pour les deux ensembles, qu'une seule assemblée générale est tenue, qu'un seul syndic a été nommé et qu'un seul et même budget est voté pour l'ensemble de la résidence Leprince comprenant l'immeuble et les garages annexes.
Il ressort du règlement de copropriété de la résidence Leprince du 26 janvier 1974 et plus particulièrement de son article 11 que deux syndicats ont été créés, l'un dénommé syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince et le second syndicat des copropriétaires des garages annexes de la résidence Leprince. L'article 12 de ce même règlement a prévu que pour des raisons d'économie, un seul syndic provisoire sera nommé pour les deux syndicats en la personne de M. [R] jusqu'au jour de la réunion de la première assemblée générale.
Il n'est pas démontré que chacun des deux syndicats dispose de l'autonomie exigée par l'article 18 II précité. Cependant, il doit être rappelé que les clauses du règlement de copropriété, édictées antérieurement à cet article 18 II applicable au mieux depuis l'entrée en vigueur de la loi n°94-62 du 21 juillet 1994, doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites ou jugées illicites.
A défaut pour M. [S] de démontrer que tel a été le cas, sa demande de constatation de la nullité du mandat du syndic sera rejetée explicitement par ajout au jugement entrepris.
3. Ensuite, M. [S] échoue à prouver que la gestion par un syndicat unique génère des erreurs de calcul des charges afférentes à chaque syndicat et des erreurs comptables sur la répartition des charges prévisionnelles entre les copropriétaires des deux syndicats. Il doit être également rappelé que l'article 18 du règlement de copropriété susvisé prévoit la participation du syndicat des copropriétaires des Garages annexes de la résidence Leprince à 7% des charges communes de la résidence Leprince à titre de contribution forfaitaire aux dépenses. Il n'est pas démontré que cette clause n'est plus en vigueur. Il n'est pas davantage établi par M. [S] que la répartition des charges ne lui incombe pas conformément au règlement de copropriété toujours en vigueur et qu'elle serait inéquitable le concernant.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [S] à verser au syndicat la somme de 11 631,26 euros au titre des charges de copropriété pour la période arrêtée au 10 janvier 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 février 2022 et capitalisation des intérêts.
4. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, en relevant justement que la carence de M. [S] à régler les charges lui incombant depuis le mois de janvier 2021, ce qu'il ne conteste au demeurant pas, est constitutif d'un préjudice distinct obligeant le syndicat à faire l'avance de la somme due.
5. Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
M. [S], appelant qui succombe totalement, sera condamné à supporter les dépens d'appel, débouté de sa demande de frais irrépétibles et condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince une somme de 2 000 euros pour l'application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Déclare la demande d'annulation de l'assignation et celle consécutive d'annulation du jugement irrecevables ;
Déboute M. [Z] [S] de sa demande d'annulation du mandat du syndic ;
Condamne M. [Z] [S] aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Leprince une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Rejette toutes autres demandes.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE