CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 27 février 2025, n° 22/00980
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 27 FEVRIER 2025
N° 2025/ 67
Rôle N° RG 22/00980 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIXI4
[Y] [U]
[H] [U]
C/
S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER
A.S.L. LES VILLAS GREEN SIDE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Barbara MACCHI-TUKOV
Me Alexandra MONDINI
Me Bernard ROSSANINO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de grasse en date du 06 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04620.
APPELANTS
Monsieur [Y] [U]
né le 13 Novembre 1937 à [Localité 13], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE
Monsieur [H] [U]
né le 12 Décembre 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Benoît CITEAU, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
A.S.L. LES VILLAS GREEN SIDE prise en la personne de son Président, représentant légal en exercice le cabinet FONCIA SAS au capital de 84 315 E, immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 322212168, dont le siège social se trouve sis [Adresse 1], lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au même siège., demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Un vaste programme immobilier d'aménagement du Parc de [Localité 12], dénommé [Adresse 14], sis sur la commune de [Localité 4] (06) a été réalisé durant l'année 1998. Il a été divisé en treize zones, lesquelles sont régies par une association syndicale libre, (ASL) dénommée « le [Adresse 7] » sis '[Adresse 9], à [Adresse 5] (06).
Cette ASL générale 'le [Adresse 7]' a été constituée selon acte notarié établi par Maître [T] [G], Notaire à [Localité 11], en date du 29 janvier 1998.
Elle a notamment pour objet la gestion, l'entretien, les aménagements d'intérêt collectif et équipements communs aux treize zones.
Sont membres de cette ASL générale toute association syndicale ou copropriété de l'une ou l'autre des treize zones.
Parmi les treize zones, se trouve la zone 10, dont la réalisation a été confiée à la SCI les Villas Green Side propriétaire de divers terrains sur le territoire de la commune de [Adresse 14], lieudit '[Adresse 8]' à [Localité 4] (06).
Cet ensemble immobilier a été divisé en 37 lots, devenus 37 villas individuelles.
Ce groupe d'habitation est régi par l'association syndicale libre (ASL) de propriétaires dénommée 'les Villas Green Side'.
Monsieur [Y] [U] et monsieur [H] [U] sont chacun propriétaire d'une villa constituant un lot, dépendant de cette ASL.
Les membres de l'ASL 'ont accès aux équipements gérés par 'le Domaine' et notamment une piscine dite 'sommitale'.
La société par actions simplifiées (SAS) Foncia AD Immobilier a été élue en qualité de Président de l'ASL 'les Villas Green Side' lors de son assemblée générale en date du 31 janvier 2019.
Par acte d'huissier en date du 1er octobre 2019, M. [Y] [U] et M. [H] [U] ont assigné la SAS Foncia AD Immobilier et l'association syndicale libre (ASL) 'les Villas Green Side' devant le tribunal judiciaire de Grasse, relativement à la répartition des charges de la piscine du Domaine de Green Side.
Par jugement contradictoire du 6 décembre 2021, le tribunal a :
- déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side', et tirée d'une nullité pour irrégularité de fond de l'assignation ;
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side' et tirée d'un
défaut de qualité à agir ;
- débouté M. [Y] [U] et M. [H] [U] de l'intégralite de leurs autres demandes ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné conjointement M. [Y] [U] et M. [H] [U] à payer à la SAS Foncia AD Immobilier la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, soit 1 000 euros chacun ;
- condamné conjointement M. [Y] [U] et M. [H] [U] aux entiers dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a notamment considéré :
1- Sur les moyens soulevés in limine litis par l'ASL 'les Villages Green Side' :
- que l'absence de mise en conformité des statuts de l'ASL ne remettait pas en cause son existence légale et qu'il en résultait que sa qualité à agir ne pouvait pas être contestée ;
- que l'exception de procédure tirée de la nullité de l'acte introductif d'instance pour irrégularité de fond, attachée à un défaut de capacité à agir, n'avait pas été soulevée en premier lieu par l'ASL et qu'elle était donc irrecevable ;
2 - Sur la répartition des charges relatives à la piscine et l'invocation d'une faute commise par la SAS Foncia :
- qu'il est constant que s'agissant du fonctionnement des ASL, ce sont les statuts l'organisant qui devaient être appliquées, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété en étant exclues ;
- que la SAS Foncia n'était pas contractuellement liée à chacun des propriétaires individuellement et que le litige devait se résoudre sur le terrain de la responsabilité extra-contractuelle ;
- qu'au vu des documents produits (cahier des charges, statuts de l'ASL, procès-verbal d'assemblée générale du 24 octobre 2021 actant la décision n°7 de l'ASL d'y adhérer exclusivement pour les charges liées à la gestion de la piscine sommitale et uniquement pour les utilisateurs de la piscine au prorata de leur Shon), la décision prise en 2001 n'a pas été contestée en justice sous la gérance de la SA Uffi [Localité 11];
- que cette résolution en la cause n'était pas du fait de la SAS Foncia et qu'il ne pouvait y avoir faute engageant sa responsabilité de simple gestionnaire, les consorts [U] devant être déboutés de leur demande ;
3 - Sur la demande de condamnation sous astreinte de l'ASL et de la SAS Foncia AD Immobilier à appliquer les charges de la piscine sommitale une répartition conforme aux statuts et au cahier des charges :
- que l'astreinte ne pouvait qu'accompagner une obligation de faire unique, circonscrite dans le temps, avec un terme clair et un commencement fixé, et non une obligation générale d'adopter un tel comportement à l'avenir de manière indéfinie et que les consorts [U] seraient déboutés de leur demande ;
4 - Sur la demande de condamnation sous astreinte de l'ASL et la SAS Foncia AD Immobilier à faire les comptes entre les 37 co-lotis depuis le 1er octobre 2014 s'agissant des charges relatives à la piscine sommitale prétendument mal réparties et à rembourser les requérants du trop versé :
- que le tribunal ne pouvait se prononcer sur une telle condamnation générale qui concernait 37 colotis dont 35 n'étaient pas partie à la procédure ;
5 - Sur la demande de dispense des charges d'huissier et mise en demeure facturée pour le recouvrement des charges relatives à la piscine sommitale :
- que cette demande était indéterminée, tant dans son quantum que dans la période à laquelle il était demandé qu'elle s'applique.
Selon déclaration reçue au greffe le 21 février 2022, les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises, excepté en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'une irrégularité de fond de l'assignation et rejeté la fin de non recevoir de l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'un défaut de qualité à agir.
Par conclusions transmises le 10 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle :
- confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'une irrégularité de fond de l'assignation ;
* rejeté la fin de non recevoir de l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'un défaut de qualité à agir ;
- infirme le jugement entrepris, en ses autres dispositions et statuant à nouveau :
* dise qu'il n'y a pas eu de modification de la répartition des charges telle que résultant des dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side' et notamment de son article 31 ;
* dise que la répartition des charges relatives à la piscine sommitale devra se faire entre les 37 villas conformément aux dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side', et notamment à son article 31 ;
* constate que depuis le 3ème trimestre 2023, le Président gestionnaire de l'ASL 'les Villas Green Side' et la SAS Foncia AD Immobilier applique enfin une répartition des charges entre les 37 villas conformément aux dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side' et notamment à son article 31 ;
* enjoigne au Président gestionnaire de l'ASL 'Les Villas Green Side',la SAS Foncia AD Immobilier d'appliquer cette répartition et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
* dise que M. [Y] [U] ne sera pas tenu au paiement des frais d'huissier et de mise en demeure mis à sa charge d'un montant de 260,37 euros (40 euros + 48 euros + 34 euros + 138,37 euros) ;
* dise que M. [Y] [U] et M. [H] [U] ne seront pas tenus au paiement des charges appelées selon une répartition erronée et des charges relatives aux frais d'huissier et de mise en demeure facturés par la SAS Foncia AD Immobilier au titre du recouvrement injustifié des charges relatives à la piscine sommitale, appelées selon une clé de répartition irrégulière ;
* dise que la SAS Foncia AD Immobilier a commis une faute professionnelle en appliquant une répartition des charges relatives à la piscine non conforme aux dispositions du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side' ;
* dise que cette faute leur a causé un préjudice financier car ils ont été tenus au règlement d'une quote- part supérieure à ce qu'ils auraient dû régler ;
* déboute la SAS Foncia AD Immobilier et l'ASL '[Adresse 7]' de leurs demandes ;
* condamne la SAS Foncia AD Immobilier à leur verser la somme de 2 500 euros chacun en réparation de leur préjudice subi ;
* condamne la SAS Foncia AD Immobilier à leur verser la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Barbara Macchi-Tukov.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
- Sur la régularité de la procédure :
- que l'ASL 'Les Villas de Green Side ne soutient plus en appel ses prétentions relatives à l'irrecevabilité de la demande à son égard, en raison de son défaut de qualité à agir et la nullité de l'assignation pour irrégularité ;
- Sur l'absence de toute modification qui serait légalement intervenue de la clé de répartition des charges et sur la faute commise par le syndic dans la répartition des charges :
- que contrairement aux stipulations du cahier des charges et des statuts de l'ASL 'les Villas de Green Side', le gestionnaire de cette ASL, la SAS Foncia a réparti pendant plusieurs années, les charges relatives à l'entretien de la piscine sommitale, non pas entre les 37 copropriétaires faisant partie de l'ASL 'les Villas Green Side' selon la répartition prévue audit cahier des charges, mais uniquement entre 26 copropriétaires de cette ASL ;
- que la SAS Foncia ne respecte pas la clé de répartition des charges communes telle que prévue par le cahier des charges ;
- qu'en l'absence e tous modificatifs au cahier des charges des ASL, la répartition doit être effectuée conformément auxdits cahiers des charges ;
- que lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2019 de l'ASL 'les Villas Green Side', il a été présenté en un point 12, une circulaire d'information aux colotis établie par un avocat mandaté par celle-ci, au sujet des conséquences de l'adhésion automatique à l'ASL '[Adresse 7]' et de la répartition à tous les copropriétaires des frais de la piscine, étant précisé que le non-usage n'induit pas une non-participation aux charges de la piscine ;
- que la SAS Foncia a continué à répartir les charges entre 26 colotis sur 37 au motif qu'elle serait tenue d'appliquer le vote d'une assemblée générale de l'ASL 'les Villas de Green Side' en date du 24 octobre 2001, en point 7, ayant adopté une répartition sur 26 colotis ;
- qu'il n'en est rien et que cette résolution en point 7, n'a pas porté sur une modification de la répartition des charges mais sur une adhésion à l'ASL Générale du '[Adresse 7]' ;
- que l'adhésion à l'ASL générale est une adhésion collective pour l'ensemble des colotis de l'ASL 'les Villas de Green Side' et non une adhésion individuelle de sorte qu'il n'était pas possible de rajouter à la résolution n°7 l'adhésion à à l'ASL Générale uniquement pour les utilisateurs de la piscine ;
- qu'une 'répartition des charges' n'a en principe pas à être votée, dès lors que la loi et le règlement de copropriété, en déterminent les modalités ;
- que la question de la répartition des charges ne se pose valablement conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition rendent nécessaire sa modification, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
- qu'une telle modification aurait dû, si tel avait été le cas, emporter le consentement de tous ;
- que la répartition appliquée par la SAS Foncia est inégalitaire, arbitraire et illégale ;
- qu'aucune modification au cahier des charges ou aux statuts de l'ASL 'les Villas Green Side' n'a été votée ni enregistrée ;
- qu'il n'est pas justifié de l'accord de l'ASL générale pour faire accepter cette décision ;
- que la SAS Foncia a commis une faute de gestion dont elle doit réparation ;
- qu'à compter du 3ème trimestre 2023, la SAS Foncia a de nouveau appliqué la clé de répartition statutaire alors même que l'assemblée générale du 13 juin 2023 n'a pas voté de modification ;
- que cette situation est constitutive d'un aveu judiciaire.
Par conclusions transmises le 13 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Foncia AD Immobilier sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions :
- déboute les consorts [U] de leurs demandes ;
- y ajoutant :
- condamne in solidum les consorts [U] à lui verser la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra Mondini.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- Sur la recevabilité des prétentions des appelants :
- que la cour n'est saisie d'aucune prétention des appelants au vu de la rédaction du dispostiif de leurs conclusions, fondées sur des formules telles que 'juger que' ou 'enjoindre', qui ne constituent que des moyens ;
- Sur le fond :
- que si le cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side' répartit pour sa part les charges à hauteur de 1/37ème par lot, cette répartition a fait l'objet d'une adaptation en assemblée générale du 24 octobre 2001, point 7, uniquement concernant les charges de la piscine liées aux seuls utilisateurs de cette piscine ;
- que les consorts [U] étaient présents et ont voté en faveur de l'adoption de cette résolution;
- que lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2006, le syndic inscrivait un point de rappel des règles concernant la piscine à la demande d'un des colotis, confirmant la seule participation des copropriétaires utilisateurs de la piscine sommitale ;
- que pendant de nombreuses années, la majorité des directeurs qui se sont succédés à la gestion de l'ASL ont appliqué une répartition sur les seuls utilisateurs de la piscine sommitale qui s'étaient déclarés auprès de lui et avaient obtenu un accès soit 26 colotis de sorte que les charges étaient réparties sur 26 ;
- qu'elle respecte la clé de répartition issue du cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side' tel que modifiée par l'assemblée générale du 24 octobre 2001 ;
- qu'elle doit appliquer cette décision qui n'a jamais été annulée par une délibération contraire ou par la censure d'une juridiction ;
- que les délais de recours à l'encontre de cette résolution sont expirés ;
- que la répartition des charges au sein de cette ASL ne concerne que cette entité et non l'ASL Générale ;
- que la délibération de l'assemblée générale de 2001 ne nécessitait nullement une déclaration ou encore un 'enregistrement' pour être opposable aux membres de l'ASL ;
- qu'elle n'a commis ni faute professionnelle ni aveu judiciaire ;
- que lors de l'assemblée générale spéciale du 13 juin 2023, il n'y a pas eu de majorité pour une clé de répartition à 26 villas et que depuis le 1er juillet 2023 c'est une clé de répartition à 37 villas qui s'applique ;
- qu'elle ne fait qu'appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
- que la demande visant à voir rembourser leur quote-part trop versée par eux doit être adressé à l'ASL 'les Villas Green Side' et non contre elle.
Par conclusions transmises le 8 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'ASL 'les Villas Green Side' sollicite de la cour qu'elle :
- statue ce que droit sur la recevabilité de l'appel ;
- la mette hors de cause, aucune demande n'étant formulée à son encontre ;
- confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [U] de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamne solidairement les consorts [U] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- qu'aucune demande n'est formée à son encontre ;
- que la cour n'est saisie d'aucune prétention par les consorts [U] en application de l'article 4 du code de procédure civile ;
- que la gestion de la piscine dépend de l'ASL [Adresse 7] et non d'elle même en application des statuts modifiés le 15 juillet 1999 ;
- qu'il est laissé néanmoins le soin aux ASL et copropriétés la composant de définir leurs propres règles de répartition de ces charges de piscine, qui sont des charges particulières, entre leurs propres membres ;
- que la répartition des charges induites par le fonctionnement de la piscine sommitale a été décidée par une assemblée générale de l'ASL 'Les Villas Green Side' le 24 octobre 2021 qui a retenu un critère d'utilité à savoir que les charges seraient dues par les utilisateurs de la piscine au prorata de leur shon ;
- que cette résolution n'a pas été contestée dans le délai de la prescription de droit commun de 5 ans et s'impose donc à tous les copropriétaires.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 15 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire sur l'ampleur de la dévolution :
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Il s'induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d'appel, s'agissant de l'appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d'infirmation qu'ils formulent, pour ce qui est de l'appel incident.
En l'espèce aucune des parties ne critique la décision du premier juge en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'une irrégularité de fond de l'assignation ;
- rejeté la fin de non recevoir de l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'un défaut de qualité à agir.
Par conséquent la cour n'a donc pas, contrairement à ce qui lui est demandé, à confirmer le jugement entrepris sur ces chefs.
Sur la recevabilité des prétentions des appelants :
Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
L'article 954 alinéa 3 du même code précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
L'article 768 dudit code stipule que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
En principe, la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Cependant, il est acquis que face à un dispositif dont chaque élément débute inlassablement par l'expression indéterminée « dire et juger », « juger », « dire » ou encore « constater », le juge judiciaire se doit de qualifier chacun d'eux, quitte à les interpréter, afin d'identifier les prétentions (Cass, civ 2ème, 13 avril 2023, n°21-21.463).
En l'espèce, il convient d'analyser et d'identifier une à une, les prétentions des appelants dont la formulation, dans le dispositif de leurs écritures, n'est pas conforme à " la Charte de présentation des écritures" :
* dise qu'il n'y a pas eu de modification de la répartition des charges telle que résultant des dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side' et notamment de son article 31 :
Cette formule s'analyse en un moyen
* dise que la répartition des charges relatives à la piscine sommitale devra se faire entre les 37 villas conformément aux dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side', et notamment à son article 31 :
Cette formule s'analyse comme une prétention.
* constate que depuis le 3ème trimestre 2023, le Président gestionnaire de l'ASL 'les Villas Green Side' et la SAS Foncia AD Immobilier, applique enfin une répartition des charges entre les 37 villas conformément aux dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side' et notamment à son article 31 :
Cette formule s'analyse comme un moyen.
* enjoigne au Président gestionnaire de l'ASL 'les Villas Green Side', la SAS Foncia AD Immobilier d'appliquer cette répartition et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté, à compter de la signification de la décision à intervenir :
Cette formule s'analyse comme une prétention.
* dise que M. [Y] [U] ne sera pas tenu au paiement des frais d'huissier et de mise en demeure mis à sa charge d'un montant de 260,37 euros (40 euros + 48 euros + 34 euros + 138,37 euros) :
Cette formule s'analyse comme une prétention.
* dise que M. [Y] [U] et M. [H] [U] ne seront pas tenus au paiement des charges appelées selon une répartition erronée et des charges relatives aux frais d'huissier et de mise en demeure facturés par la SAS Foncia AD Immobilier au titre du recouvrement injustifié des charges relatives à la piscine sommitale, appelées selon une clé de répartition irrégulière :
Cette formule s'analyse comme une prétention.
* dise que la SAS Foncia AD Immobilier a commis une faute professionnelle en appliquant une répartition des charges relatives à la piscine non conforme aux dispositions du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side' :
Cette formule s'analyse comme un moyen.
* dise que cette faute leur a causé un préjudice financier car ils ont été tenus au règlement d'une quote-part supérieure à ce qu'ils auraient dû régler :
Cette formule s'analyse comme un moyen.
Par conséquent, l'obligation des juges étant de rechercher le véritable objet du litige, en restituant le cas échéant aux conclusions mal rédigées leur portée juridique, la cour répondra aux prétentions qu'elle a dû analyser comme tel.
Sur la répartition des charges relatives à la piscine sommitale et la responsabilité de la SAS Foncia AD Immobilier :
Il est acquis le fonctionnement des associations syndicales libres, est uniquement défini par ses statuts. Le principe est donc celui de la liberté des conventions (Cass. 3e'civ., 27'juin 2019, n°'17-28.871, FS-PBI).
La responsabilité du dirigeant d'une ASL (le plus souvent, son Président), peut être envisagée indépendamment de l'association elle-même, lorsque le fait dommageable est imputable non à la majorité, mais au dirigeant lui-même.
En l'espèce, par acte sous seing privé du 27 novembre 2019, la SAS Foncia AD Immobilier a souscrit une convention de gestion avec l'ASL 'les Villas Green Side', afin d'exercer les fonctions de président.
Ainsi, la SAS Foncia AD Immobilier n'est pas contractuellement liée à chacun des propriétaires de manière individuelle, et le litige entre elle est les consorts [U] est régi par les règles de la responsabilité extra-contractuelle.
Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Sur la répartition des charges
Il est acquis que les charges de l'association syndicale libre sont librement réparties par les statuts, selon les critères qui paraissent les plus équitables et les mieux adaptés au cas d'espèce.
Il ressort des statuts de l'ASL '[Adresse 7]', reçu par Maître [G], Notaire à [Localité 11] (06), selon acte du 29 janvier 1998 :
- article 2 'membres de l'association', qu'est membre de l'association de l'association * tout propriétaire pour quelque cause que ce soit et à quel titre que ce soit, des parcelles de terrains comprises à l'intérieur de la ZAC ;
* toute ASL ou copropriété de l'une ou l'autre des 13 zones ci-dessus et par suite chacun de leurs membres ou copropriétaires pour quelque cause et à quelque titre que ce soit;
- article 7 'membres de l'assemblée', que les propriétaires désignés en article 2 ne participent pas à l'assemblée, ils sont obligatoirement représentés, participent seules les personnes physiques ou morales qui assument au sein de chaque ASL ou copropriété de chacune des 13 zones, la fonction ...de président... ;
- article 3 'objet', qu'elle a pour objet notamment la gestion, l'entretien et l'amélioration des aménagements d'intérêt collectif et équipements communs au 13 zones sus-indiquées ;
- article 11-5 que l'assemblée générale ne peut sinon à l'unanimité, modifier les règles de répartition des dépenses fixées par les statuts, de chacune des ASL ou des règlements de copropriété des 13 zones, afférentes aux équipements et services communs à ces dites zones, telles que celles-ci sont définies par lesdits statuts ou cahier des charges ;
- article 21 'répartition des charges', que celle-ci définie à l'article 20, se fait entre tous les membres composant les ASL ou les copropriétés des 13 zones qui sont elles-mêmes membres de la présente Association. Il est fait application à cet égard des dispostions prévues à cet effet dans les statuts des ASL ou cahiers des charges et règlements de copropriété de chacune des 13 zones.
Par acte modificatif des statuts de l'ASL '[Adresse 7]' du 15 juillet 1999, reçu par Maître [I], notaire à [Localité 11] qu'il a été décidé, page 5, d'étendre l'objet des statuts et d'acquérir puis gérer des parties communes et les équipements collectifs relatifs à la 'piscine sommitale'. Cette piscine collective sera construite au bénéfice et à l'entretien de certaines zones désignées dont la zone 10 'les Villas de Green Side'.
Les statuts et le cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side', reçus par Maître [M], notaire à [Localité 3] (06) le 19 novembre 1996, prévoient :
- 1ère partie cahier des charges :
- chapitre 5 'disposition afférente aux charges', articles 30 et 31, que les charges assumées par tous les propriétaires du '[Adresse 7] sont constituées par c) le cas échéant, les dépenses afférentes aux éléments d'équipements nouveaux dont la création pourrait être décidée par l'association syndicale ;
L'article 31 prévoit une répartition sur la base égalitaire d'1/37 ème entre les 37 villas, soit un tantième par villa;
- chapitre 7 'modification des règles posées par le cahier des charges',article 37, que les règles posées par le cahier des charges peuvent être modifiées entre parties, par décision de l'assemblée générale de l'ASL 'le [Adresse 7]' suivant ce qui est précisé dans ses statuts ;
- 2ème partie les statuts de l'ASL :
- chapitre 4 ' frais et charges', article 23, 'répartition des charges' que les charges sont réparties entre les membres de l'association, ainsi qu'il est prévu dans l'article 31 du cahier des charges ci-dessus ;
- chapitre 5 'dispositions diverses', article 27 'modification' que les modifications aux présents statuts pourront intervenir dans les conditions fixées en l'article 13 ci-dessus;
- chapitre 2 'assemblée générale', article 13 'majorité', que I - sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l'assemblée générales sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés' ;
III - lorsque l'assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modifications des présents statuts ou du cahier des charges de droit privé, ses décisions sont valablement prises par la moitié au moins des propriétaires (présents ou représentés), détenant ensemble les deux tiers au moins des superficies divises ;
Il ressort de l'ensemble de ces textes que l'ASL 'les Villas Green Side' a la possibilité de modifier ses statuts et donc ses règles relatives à la répartition des charges, par la moitié des proprétaires.
Ainsi, par procès-verbal de l'assemblée générale en date du 24 octobre 2001,de l'ASL 'les Villas de Green Side', les propriétaires ont adopté à la majorité des présents et représentés, (soit 31 sur 37 tantièmes) dont messieurs [Y] [U] et [H] [U], la résolution 7, relative à l'adhésion à l'ASL générale '[Adresse 7]' exclusivement pour les charges liées à la gestion de la piscine sommital et uniquement pour les utilisateurs de cette psicine au prorata de leur shon, mandat étant donné au syndic pour faire accepter cette décison à l'ASL générale.
Par procès-verbal de assemblée générale du 7 décembre 2006, le syndic a rappelé en point 10, aux propriétaires de l'ASL 'les Villas Green Side' qu'à l'époque, les résidents désireux d'accéder à la pisicine sommitale faisaient une demande de clé et participaient aux charges. Le fait aujourd'hui de sortir des charges de l'ASL générale aggraverait les charges des autres copropriétés qui devraient également accepter à l'unanimité ce principe. Ainsi il est décidé d'observer un statut quo des règles en vigueur.
Il s'evince de ces éléments que la modification de la répartition des charges a été décidée par la résolution 7, adoptée le 24 octobre 2001, par l'assemblée générale de l'ASL 'les Villas Green Side', ayant retenu un critère d'utilité à savoir que seuls les utilisateurs de la piscine seraient redevables des charges, soit 26 propriétaires sur 37.
Cette répartition ne concerne que l'ASL 'les Villas de Green Side' et non l'ASL générale. Cette décision est opposable à ses membres, indépendamment du fait qu'il soit procédé à son enregistrement sur les statuts ou cahier des charges
Au surplus, cette résolution n'a pas été contestée dans le délai de la prescription de droit applicable, issu de l'article 2224 du code civil. En effet, il est acquis que le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable. Le délai de contestation est quinquennal (Cass. 3 e civ., 14 nov. 2012, n° 11-38.808).
Par conséquent, cette répartition des charges, modifiant les dispositions conventionnelles des statuts de l'ASL 'les Villas Green Side', s'imposent aux consorts [U].
Sur la faute de la SAS Foncia AD Immobilier
La SAS Foncia AD Immobilier a commencé à exercer ses fonctions le 27 novembre 2019, es qualité de président de l'ASL 'les Villas de Green Side'.
Le 24 octobre 2001, au moment du vote de la résolution litigieuse, ayant prévu d'adhérer à la ASL générale '[Adresse 7]' exclusivement pour les charges liées à la gestion de la piscine sommital et uniquement pour les utilisateurs de cette psicine au prorata de leur shon, c'est la SA UFFI [Localité 11] qui exerçait les fonctions de Président et de gérance de l'ASL 'les Villas Green Side'.
Comme l'a pertinemment retenu le premier juge, cette résolution n'est donc pas le fait de la SAS Foncia AD Immobilier et la poursuite de son application par cette dernière, ne peut être constitutive d'une faute susceptible d'engager sa responsabilité.
La délibération de l'assemblée générale de 2001, ne nécessitait nullement une déclaration ou un 'enregistrement' pour être opposable aux membres de l'ASL.
La SAS Foncia AD Immobilier n'a donc commis aucune erreur ou faute professionnelle en appliquant la résolution de l'assemblée générale de 2001. Elle ne peut donc pas être condamnée à réparer le préjudice financier invoqué par les consorts [U].
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [U] de ce chef de demande.
Sur la demande de condamnation de l'ASL les Villas Green Side', à faire la répartition des charges entre le 37 colotis:
En l'espèce, au vu de l'évolution du litige, cette demande est devenue sans objet
En effet, lors de l'assemblée générale des propriétaires de l'ASL 'les Villas Green Side', la SAS Foncia AD Immobilier a constaté l'absence de majorité sur l'adoption de la clé de répartition à 26 villas et applique donc depuis le 1er juillet 2023 une clé de répartition à 37 villas.
Cela n'est pas constitutif, contrairement à ce que soutiennent les consorts [U] d'un aveu judiciaire.
Sur la demande faite au Président gestionnaire de l'ASL 'les Villas Green Side', la SAS Foncia AD Immobilier d'appliquer cette répartition et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté :
En l'espèce, comme analysé précédemment, la SAS Foncia AD Immobilier n'a commis aucune erreur ou faute professionnelle en appliquant la résolution de l'assemblée générale de 2001.
Par ailleurs, depuis le 1er juillet 2023, la SAS Foncia AD Immobilier applique une clé de répartition à 37 villas.
En outre, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que la décision d'astreinte ne peut qu'accompagner une obligation de faire unique, circonscrite dans le temps, avec un terme clair et un commencement fixé, et non une obligation générale d'adopter tel comportement à l'avenir de manière indéfinie.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [U] de leur demande formulée de ce chef.
Sur la demande de dispense formulée par les consorts [U] vis à vis des frais d'huissier et de mise en demeure facturés pour le recouvrement des charges relatives à la piscine sommitale :
Au vu de ce qui précède, les charges ont régulièrement été appelées par la SAS Foncia AD Immobilier, en application de la résolution du 24 octobre 2001, devenue définitive.
M. [Y] [U] chiffre une demande à hauteur de 260,37 euros.
M. [Y] [U] et M. [H] [U] demandent à être dispensés de manière générale au paiement des charges, frais d'huissier et mise en demeure facturés, en raison de leurs natures injustifiés.
Or comme analysé, ces demandes n'étaient pas injustifiées et trouvaient leur origine dans l'application par la SAS Foncia AD Immobilier de la résolution du 24 octobre 2001, devenue définitive, n'ayant fait l'objet d'aucun recours.
Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé par substitution de motifs, en ce que les consorts [U] ont été déboutés de leur demande formulée de ce chef.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [U] de cette demande formulée de ce chef.
Sur la demande de mise hors de cause de l'ASL 'les Villas de Green Side':
Cette demande de 'mise hors de cause' ne peut s'analyser ni comme une prétention, ni comme un moyen.
L'ASL 'les Villas Green Side', a été assignée par les demandeurs à comparaître dans le cadre de la présente procédure et est donc partie à l'instance.
Par ailleurs, aucune demande n'a été formulée à l'encontre de l'ASL 'les Villas de Green Side'.
Il convient de considérer cette 'demande' sans objet.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [U] à supporter les dépens et à payer à la SAS Foncia Immobilier la somme de 1 000 euros chacun, soit 2 000 euros.
Succombant, les consorts [U] seront condamnés in solidum à supporter les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Alexandra Mondini et Maître Bernard Rossanino.
Ils seront également condamnés in solidum à verser à la SAS Foncia AD Immobilier la somme de 2 500 euros et à l'ASL 'les Villas Green Side', la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise en disposition au greffe,
Statuant dans les limites de l'appel :
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et M. [H] [U] à verser à la SAS Foncia AD Immobilier la somme de 2 500 euros et à l'ASL 'les Villas Green Side' la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE M. [Y] [U] et M. [H] [U] de leur demande formulée sur le même fondement ;
CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et M. [H] [U] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 27 FEVRIER 2025
N° 2025/ 67
Rôle N° RG 22/00980 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIXI4
[Y] [U]
[H] [U]
C/
S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER
A.S.L. LES VILLAS GREEN SIDE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Barbara MACCHI-TUKOV
Me Alexandra MONDINI
Me Bernard ROSSANINO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de grasse en date du 06 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04620.
APPELANTS
Monsieur [Y] [U]
né le 13 Novembre 1937 à [Localité 13], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE
Monsieur [H] [U]
né le 12 Décembre 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 10]
représenté par Me Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra MONDINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Benoît CITEAU, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
A.S.L. LES VILLAS GREEN SIDE prise en la personne de son Président, représentant légal en exercice le cabinet FONCIA SAS au capital de 84 315 E, immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 322212168, dont le siège social se trouve sis [Adresse 1], lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au même siège., demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Un vaste programme immobilier d'aménagement du Parc de [Localité 12], dénommé [Adresse 14], sis sur la commune de [Localité 4] (06) a été réalisé durant l'année 1998. Il a été divisé en treize zones, lesquelles sont régies par une association syndicale libre, (ASL) dénommée « le [Adresse 7] » sis '[Adresse 9], à [Adresse 5] (06).
Cette ASL générale 'le [Adresse 7]' a été constituée selon acte notarié établi par Maître [T] [G], Notaire à [Localité 11], en date du 29 janvier 1998.
Elle a notamment pour objet la gestion, l'entretien, les aménagements d'intérêt collectif et équipements communs aux treize zones.
Sont membres de cette ASL générale toute association syndicale ou copropriété de l'une ou l'autre des treize zones.
Parmi les treize zones, se trouve la zone 10, dont la réalisation a été confiée à la SCI les Villas Green Side propriétaire de divers terrains sur le territoire de la commune de [Adresse 14], lieudit '[Adresse 8]' à [Localité 4] (06).
Cet ensemble immobilier a été divisé en 37 lots, devenus 37 villas individuelles.
Ce groupe d'habitation est régi par l'association syndicale libre (ASL) de propriétaires dénommée 'les Villas Green Side'.
Monsieur [Y] [U] et monsieur [H] [U] sont chacun propriétaire d'une villa constituant un lot, dépendant de cette ASL.
Les membres de l'ASL 'ont accès aux équipements gérés par 'le Domaine' et notamment une piscine dite 'sommitale'.
La société par actions simplifiées (SAS) Foncia AD Immobilier a été élue en qualité de Président de l'ASL 'les Villas Green Side' lors de son assemblée générale en date du 31 janvier 2019.
Par acte d'huissier en date du 1er octobre 2019, M. [Y] [U] et M. [H] [U] ont assigné la SAS Foncia AD Immobilier et l'association syndicale libre (ASL) 'les Villas Green Side' devant le tribunal judiciaire de Grasse, relativement à la répartition des charges de la piscine du Domaine de Green Side.
Par jugement contradictoire du 6 décembre 2021, le tribunal a :
- déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side', et tirée d'une nullité pour irrégularité de fond de l'assignation ;
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side' et tirée d'un
défaut de qualité à agir ;
- débouté M. [Y] [U] et M. [H] [U] de l'intégralite de leurs autres demandes ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné conjointement M. [Y] [U] et M. [H] [U] à payer à la SAS Foncia AD Immobilier la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, soit 1 000 euros chacun ;
- condamné conjointement M. [Y] [U] et M. [H] [U] aux entiers dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a notamment considéré :
1- Sur les moyens soulevés in limine litis par l'ASL 'les Villages Green Side' :
- que l'absence de mise en conformité des statuts de l'ASL ne remettait pas en cause son existence légale et qu'il en résultait que sa qualité à agir ne pouvait pas être contestée ;
- que l'exception de procédure tirée de la nullité de l'acte introductif d'instance pour irrégularité de fond, attachée à un défaut de capacité à agir, n'avait pas été soulevée en premier lieu par l'ASL et qu'elle était donc irrecevable ;
2 - Sur la répartition des charges relatives à la piscine et l'invocation d'une faute commise par la SAS Foncia :
- qu'il est constant que s'agissant du fonctionnement des ASL, ce sont les statuts l'organisant qui devaient être appliquées, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété en étant exclues ;
- que la SAS Foncia n'était pas contractuellement liée à chacun des propriétaires individuellement et que le litige devait se résoudre sur le terrain de la responsabilité extra-contractuelle ;
- qu'au vu des documents produits (cahier des charges, statuts de l'ASL, procès-verbal d'assemblée générale du 24 octobre 2021 actant la décision n°7 de l'ASL d'y adhérer exclusivement pour les charges liées à la gestion de la piscine sommitale et uniquement pour les utilisateurs de la piscine au prorata de leur Shon), la décision prise en 2001 n'a pas été contestée en justice sous la gérance de la SA Uffi [Localité 11];
- que cette résolution en la cause n'était pas du fait de la SAS Foncia et qu'il ne pouvait y avoir faute engageant sa responsabilité de simple gestionnaire, les consorts [U] devant être déboutés de leur demande ;
3 - Sur la demande de condamnation sous astreinte de l'ASL et de la SAS Foncia AD Immobilier à appliquer les charges de la piscine sommitale une répartition conforme aux statuts et au cahier des charges :
- que l'astreinte ne pouvait qu'accompagner une obligation de faire unique, circonscrite dans le temps, avec un terme clair et un commencement fixé, et non une obligation générale d'adopter un tel comportement à l'avenir de manière indéfinie et que les consorts [U] seraient déboutés de leur demande ;
4 - Sur la demande de condamnation sous astreinte de l'ASL et la SAS Foncia AD Immobilier à faire les comptes entre les 37 co-lotis depuis le 1er octobre 2014 s'agissant des charges relatives à la piscine sommitale prétendument mal réparties et à rembourser les requérants du trop versé :
- que le tribunal ne pouvait se prononcer sur une telle condamnation générale qui concernait 37 colotis dont 35 n'étaient pas partie à la procédure ;
5 - Sur la demande de dispense des charges d'huissier et mise en demeure facturée pour le recouvrement des charges relatives à la piscine sommitale :
- que cette demande était indéterminée, tant dans son quantum que dans la période à laquelle il était demandé qu'elle s'applique.
Selon déclaration reçue au greffe le 21 février 2022, les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises, excepté en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'une irrégularité de fond de l'assignation et rejeté la fin de non recevoir de l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'un défaut de qualité à agir.
Par conclusions transmises le 10 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle :
- confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'une irrégularité de fond de l'assignation ;
* rejeté la fin de non recevoir de l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'un défaut de qualité à agir ;
- infirme le jugement entrepris, en ses autres dispositions et statuant à nouveau :
* dise qu'il n'y a pas eu de modification de la répartition des charges telle que résultant des dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side' et notamment de son article 31 ;
* dise que la répartition des charges relatives à la piscine sommitale devra se faire entre les 37 villas conformément aux dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side', et notamment à son article 31 ;
* constate que depuis le 3ème trimestre 2023, le Président gestionnaire de l'ASL 'les Villas Green Side' et la SAS Foncia AD Immobilier applique enfin une répartition des charges entre les 37 villas conformément aux dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side' et notamment à son article 31 ;
* enjoigne au Président gestionnaire de l'ASL 'Les Villas Green Side',la SAS Foncia AD Immobilier d'appliquer cette répartition et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
* dise que M. [Y] [U] ne sera pas tenu au paiement des frais d'huissier et de mise en demeure mis à sa charge d'un montant de 260,37 euros (40 euros + 48 euros + 34 euros + 138,37 euros) ;
* dise que M. [Y] [U] et M. [H] [U] ne seront pas tenus au paiement des charges appelées selon une répartition erronée et des charges relatives aux frais d'huissier et de mise en demeure facturés par la SAS Foncia AD Immobilier au titre du recouvrement injustifié des charges relatives à la piscine sommitale, appelées selon une clé de répartition irrégulière ;
* dise que la SAS Foncia AD Immobilier a commis une faute professionnelle en appliquant une répartition des charges relatives à la piscine non conforme aux dispositions du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side' ;
* dise que cette faute leur a causé un préjudice financier car ils ont été tenus au règlement d'une quote- part supérieure à ce qu'ils auraient dû régler ;
* déboute la SAS Foncia AD Immobilier et l'ASL '[Adresse 7]' de leurs demandes ;
* condamne la SAS Foncia AD Immobilier à leur verser la somme de 2 500 euros chacun en réparation de leur préjudice subi ;
* condamne la SAS Foncia AD Immobilier à leur verser la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Barbara Macchi-Tukov.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
- Sur la régularité de la procédure :
- que l'ASL 'Les Villas de Green Side ne soutient plus en appel ses prétentions relatives à l'irrecevabilité de la demande à son égard, en raison de son défaut de qualité à agir et la nullité de l'assignation pour irrégularité ;
- Sur l'absence de toute modification qui serait légalement intervenue de la clé de répartition des charges et sur la faute commise par le syndic dans la répartition des charges :
- que contrairement aux stipulations du cahier des charges et des statuts de l'ASL 'les Villas de Green Side', le gestionnaire de cette ASL, la SAS Foncia a réparti pendant plusieurs années, les charges relatives à l'entretien de la piscine sommitale, non pas entre les 37 copropriétaires faisant partie de l'ASL 'les Villas Green Side' selon la répartition prévue audit cahier des charges, mais uniquement entre 26 copropriétaires de cette ASL ;
- que la SAS Foncia ne respecte pas la clé de répartition des charges communes telle que prévue par le cahier des charges ;
- qu'en l'absence e tous modificatifs au cahier des charges des ASL, la répartition doit être effectuée conformément auxdits cahiers des charges ;
- que lors de l'assemblée générale du 31 janvier 2019 de l'ASL 'les Villas Green Side', il a été présenté en un point 12, une circulaire d'information aux colotis établie par un avocat mandaté par celle-ci, au sujet des conséquences de l'adhésion automatique à l'ASL '[Adresse 7]' et de la répartition à tous les copropriétaires des frais de la piscine, étant précisé que le non-usage n'induit pas une non-participation aux charges de la piscine ;
- que la SAS Foncia a continué à répartir les charges entre 26 colotis sur 37 au motif qu'elle serait tenue d'appliquer le vote d'une assemblée générale de l'ASL 'les Villas de Green Side' en date du 24 octobre 2001, en point 7, ayant adopté une répartition sur 26 colotis ;
- qu'il n'en est rien et que cette résolution en point 7, n'a pas porté sur une modification de la répartition des charges mais sur une adhésion à l'ASL Générale du '[Adresse 7]' ;
- que l'adhésion à l'ASL générale est une adhésion collective pour l'ensemble des colotis de l'ASL 'les Villas de Green Side' et non une adhésion individuelle de sorte qu'il n'était pas possible de rajouter à la résolution n°7 l'adhésion à à l'ASL Générale uniquement pour les utilisateurs de la piscine ;
- qu'une 'répartition des charges' n'a en principe pas à être votée, dès lors que la loi et le règlement de copropriété, en déterminent les modalités ;
- que la question de la répartition des charges ne se pose valablement conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition rendent nécessaire sa modification, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
- qu'une telle modification aurait dû, si tel avait été le cas, emporter le consentement de tous ;
- que la répartition appliquée par la SAS Foncia est inégalitaire, arbitraire et illégale ;
- qu'aucune modification au cahier des charges ou aux statuts de l'ASL 'les Villas Green Side' n'a été votée ni enregistrée ;
- qu'il n'est pas justifié de l'accord de l'ASL générale pour faire accepter cette décision ;
- que la SAS Foncia a commis une faute de gestion dont elle doit réparation ;
- qu'à compter du 3ème trimestre 2023, la SAS Foncia a de nouveau appliqué la clé de répartition statutaire alors même que l'assemblée générale du 13 juin 2023 n'a pas voté de modification ;
- que cette situation est constitutive d'un aveu judiciaire.
Par conclusions transmises le 13 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Foncia AD Immobilier sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions :
- déboute les consorts [U] de leurs demandes ;
- y ajoutant :
- condamne in solidum les consorts [U] à lui verser la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra Mondini.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- Sur la recevabilité des prétentions des appelants :
- que la cour n'est saisie d'aucune prétention des appelants au vu de la rédaction du dispostiif de leurs conclusions, fondées sur des formules telles que 'juger que' ou 'enjoindre', qui ne constituent que des moyens ;
- Sur le fond :
- que si le cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side' répartit pour sa part les charges à hauteur de 1/37ème par lot, cette répartition a fait l'objet d'une adaptation en assemblée générale du 24 octobre 2001, point 7, uniquement concernant les charges de la piscine liées aux seuls utilisateurs de cette piscine ;
- que les consorts [U] étaient présents et ont voté en faveur de l'adoption de cette résolution;
- que lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2006, le syndic inscrivait un point de rappel des règles concernant la piscine à la demande d'un des colotis, confirmant la seule participation des copropriétaires utilisateurs de la piscine sommitale ;
- que pendant de nombreuses années, la majorité des directeurs qui se sont succédés à la gestion de l'ASL ont appliqué une répartition sur les seuls utilisateurs de la piscine sommitale qui s'étaient déclarés auprès de lui et avaient obtenu un accès soit 26 colotis de sorte que les charges étaient réparties sur 26 ;
- qu'elle respecte la clé de répartition issue du cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side' tel que modifiée par l'assemblée générale du 24 octobre 2001 ;
- qu'elle doit appliquer cette décision qui n'a jamais été annulée par une délibération contraire ou par la censure d'une juridiction ;
- que les délais de recours à l'encontre de cette résolution sont expirés ;
- que la répartition des charges au sein de cette ASL ne concerne que cette entité et non l'ASL Générale ;
- que la délibération de l'assemblée générale de 2001 ne nécessitait nullement une déclaration ou encore un 'enregistrement' pour être opposable aux membres de l'ASL ;
- qu'elle n'a commis ni faute professionnelle ni aveu judiciaire ;
- que lors de l'assemblée générale spéciale du 13 juin 2023, il n'y a pas eu de majorité pour une clé de répartition à 26 villas et que depuis le 1er juillet 2023 c'est une clé de répartition à 37 villas qui s'applique ;
- qu'elle ne fait qu'appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
- que la demande visant à voir rembourser leur quote-part trop versée par eux doit être adressé à l'ASL 'les Villas Green Side' et non contre elle.
Par conclusions transmises le 8 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'ASL 'les Villas Green Side' sollicite de la cour qu'elle :
- statue ce que droit sur la recevabilité de l'appel ;
- la mette hors de cause, aucune demande n'étant formulée à son encontre ;
- confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [U] de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamne solidairement les consorts [U] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- qu'aucune demande n'est formée à son encontre ;
- que la cour n'est saisie d'aucune prétention par les consorts [U] en application de l'article 4 du code de procédure civile ;
- que la gestion de la piscine dépend de l'ASL [Adresse 7] et non d'elle même en application des statuts modifiés le 15 juillet 1999 ;
- qu'il est laissé néanmoins le soin aux ASL et copropriétés la composant de définir leurs propres règles de répartition de ces charges de piscine, qui sont des charges particulières, entre leurs propres membres ;
- que la répartition des charges induites par le fonctionnement de la piscine sommitale a été décidée par une assemblée générale de l'ASL 'Les Villas Green Side' le 24 octobre 2021 qui a retenu un critère d'utilité à savoir que les charges seraient dues par les utilisateurs de la piscine au prorata de leur shon ;
- que cette résolution n'a pas été contestée dans le délai de la prescription de droit commun de 5 ans et s'impose donc à tous les copropriétaires.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 15 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire sur l'ampleur de la dévolution :
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Il s'induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d'appel, s'agissant de l'appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d'infirmation qu'ils formulent, pour ce qui est de l'appel incident.
En l'espèce aucune des parties ne critique la décision du premier juge en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable l'exception de procédure soulevée par l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'une irrégularité de fond de l'assignation ;
- rejeté la fin de non recevoir de l'ASL 'les Villas Green Side' tirée d'un défaut de qualité à agir.
Par conséquent la cour n'a donc pas, contrairement à ce qui lui est demandé, à confirmer le jugement entrepris sur ces chefs.
Sur la recevabilité des prétentions des appelants :
Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
L'article 954 alinéa 3 du même code précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
L'article 768 dudit code stipule que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
En principe, la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Cependant, il est acquis que face à un dispositif dont chaque élément débute inlassablement par l'expression indéterminée « dire et juger », « juger », « dire » ou encore « constater », le juge judiciaire se doit de qualifier chacun d'eux, quitte à les interpréter, afin d'identifier les prétentions (Cass, civ 2ème, 13 avril 2023, n°21-21.463).
En l'espèce, il convient d'analyser et d'identifier une à une, les prétentions des appelants dont la formulation, dans le dispositif de leurs écritures, n'est pas conforme à " la Charte de présentation des écritures" :
* dise qu'il n'y a pas eu de modification de la répartition des charges telle que résultant des dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side' et notamment de son article 31 :
Cette formule s'analyse en un moyen
* dise que la répartition des charges relatives à la piscine sommitale devra se faire entre les 37 villas conformément aux dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side', et notamment à son article 31 :
Cette formule s'analyse comme une prétention.
* constate que depuis le 3ème trimestre 2023, le Président gestionnaire de l'ASL 'les Villas Green Side' et la SAS Foncia AD Immobilier, applique enfin une répartition des charges entre les 37 villas conformément aux dispositions des statuts et du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side' et notamment à son article 31 :
Cette formule s'analyse comme un moyen.
* enjoigne au Président gestionnaire de l'ASL 'les Villas Green Side', la SAS Foncia AD Immobilier d'appliquer cette répartition et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté, à compter de la signification de la décision à intervenir :
Cette formule s'analyse comme une prétention.
* dise que M. [Y] [U] ne sera pas tenu au paiement des frais d'huissier et de mise en demeure mis à sa charge d'un montant de 260,37 euros (40 euros + 48 euros + 34 euros + 138,37 euros) :
Cette formule s'analyse comme une prétention.
* dise que M. [Y] [U] et M. [H] [U] ne seront pas tenus au paiement des charges appelées selon une répartition erronée et des charges relatives aux frais d'huissier et de mise en demeure facturés par la SAS Foncia AD Immobilier au titre du recouvrement injustifié des charges relatives à la piscine sommitale, appelées selon une clé de répartition irrégulière :
Cette formule s'analyse comme une prétention.
* dise que la SAS Foncia AD Immobilier a commis une faute professionnelle en appliquant une répartition des charges relatives à la piscine non conforme aux dispositions du cahier des charges de l'ASL 'Les Villas Green Side' :
Cette formule s'analyse comme un moyen.
* dise que cette faute leur a causé un préjudice financier car ils ont été tenus au règlement d'une quote-part supérieure à ce qu'ils auraient dû régler :
Cette formule s'analyse comme un moyen.
Par conséquent, l'obligation des juges étant de rechercher le véritable objet du litige, en restituant le cas échéant aux conclusions mal rédigées leur portée juridique, la cour répondra aux prétentions qu'elle a dû analyser comme tel.
Sur la répartition des charges relatives à la piscine sommitale et la responsabilité de la SAS Foncia AD Immobilier :
Il est acquis le fonctionnement des associations syndicales libres, est uniquement défini par ses statuts. Le principe est donc celui de la liberté des conventions (Cass. 3e'civ., 27'juin 2019, n°'17-28.871, FS-PBI).
La responsabilité du dirigeant d'une ASL (le plus souvent, son Président), peut être envisagée indépendamment de l'association elle-même, lorsque le fait dommageable est imputable non à la majorité, mais au dirigeant lui-même.
En l'espèce, par acte sous seing privé du 27 novembre 2019, la SAS Foncia AD Immobilier a souscrit une convention de gestion avec l'ASL 'les Villas Green Side', afin d'exercer les fonctions de président.
Ainsi, la SAS Foncia AD Immobilier n'est pas contractuellement liée à chacun des propriétaires de manière individuelle, et le litige entre elle est les consorts [U] est régi par les règles de la responsabilité extra-contractuelle.
Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Sur la répartition des charges
Il est acquis que les charges de l'association syndicale libre sont librement réparties par les statuts, selon les critères qui paraissent les plus équitables et les mieux adaptés au cas d'espèce.
Il ressort des statuts de l'ASL '[Adresse 7]', reçu par Maître [G], Notaire à [Localité 11] (06), selon acte du 29 janvier 1998 :
- article 2 'membres de l'association', qu'est membre de l'association de l'association * tout propriétaire pour quelque cause que ce soit et à quel titre que ce soit, des parcelles de terrains comprises à l'intérieur de la ZAC ;
* toute ASL ou copropriété de l'une ou l'autre des 13 zones ci-dessus et par suite chacun de leurs membres ou copropriétaires pour quelque cause et à quelque titre que ce soit;
- article 7 'membres de l'assemblée', que les propriétaires désignés en article 2 ne participent pas à l'assemblée, ils sont obligatoirement représentés, participent seules les personnes physiques ou morales qui assument au sein de chaque ASL ou copropriété de chacune des 13 zones, la fonction ...de président... ;
- article 3 'objet', qu'elle a pour objet notamment la gestion, l'entretien et l'amélioration des aménagements d'intérêt collectif et équipements communs au 13 zones sus-indiquées ;
- article 11-5 que l'assemblée générale ne peut sinon à l'unanimité, modifier les règles de répartition des dépenses fixées par les statuts, de chacune des ASL ou des règlements de copropriété des 13 zones, afférentes aux équipements et services communs à ces dites zones, telles que celles-ci sont définies par lesdits statuts ou cahier des charges ;
- article 21 'répartition des charges', que celle-ci définie à l'article 20, se fait entre tous les membres composant les ASL ou les copropriétés des 13 zones qui sont elles-mêmes membres de la présente Association. Il est fait application à cet égard des dispostions prévues à cet effet dans les statuts des ASL ou cahiers des charges et règlements de copropriété de chacune des 13 zones.
Par acte modificatif des statuts de l'ASL '[Adresse 7]' du 15 juillet 1999, reçu par Maître [I], notaire à [Localité 11] qu'il a été décidé, page 5, d'étendre l'objet des statuts et d'acquérir puis gérer des parties communes et les équipements collectifs relatifs à la 'piscine sommitale'. Cette piscine collective sera construite au bénéfice et à l'entretien de certaines zones désignées dont la zone 10 'les Villas de Green Side'.
Les statuts et le cahier des charges de l'ASL 'les Villas Green Side', reçus par Maître [M], notaire à [Localité 3] (06) le 19 novembre 1996, prévoient :
- 1ère partie cahier des charges :
- chapitre 5 'disposition afférente aux charges', articles 30 et 31, que les charges assumées par tous les propriétaires du '[Adresse 7] sont constituées par c) le cas échéant, les dépenses afférentes aux éléments d'équipements nouveaux dont la création pourrait être décidée par l'association syndicale ;
L'article 31 prévoit une répartition sur la base égalitaire d'1/37 ème entre les 37 villas, soit un tantième par villa;
- chapitre 7 'modification des règles posées par le cahier des charges',article 37, que les règles posées par le cahier des charges peuvent être modifiées entre parties, par décision de l'assemblée générale de l'ASL 'le [Adresse 7]' suivant ce qui est précisé dans ses statuts ;
- 2ème partie les statuts de l'ASL :
- chapitre 4 ' frais et charges', article 23, 'répartition des charges' que les charges sont réparties entre les membres de l'association, ainsi qu'il est prévu dans l'article 31 du cahier des charges ci-dessus ;
- chapitre 5 'dispositions diverses', article 27 'modification' que les modifications aux présents statuts pourront intervenir dans les conditions fixées en l'article 13 ci-dessus;
- chapitre 2 'assemblée générale', article 13 'majorité', que I - sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l'assemblée générales sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés' ;
III - lorsque l'assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modifications des présents statuts ou du cahier des charges de droit privé, ses décisions sont valablement prises par la moitié au moins des propriétaires (présents ou représentés), détenant ensemble les deux tiers au moins des superficies divises ;
Il ressort de l'ensemble de ces textes que l'ASL 'les Villas Green Side' a la possibilité de modifier ses statuts et donc ses règles relatives à la répartition des charges, par la moitié des proprétaires.
Ainsi, par procès-verbal de l'assemblée générale en date du 24 octobre 2001,de l'ASL 'les Villas de Green Side', les propriétaires ont adopté à la majorité des présents et représentés, (soit 31 sur 37 tantièmes) dont messieurs [Y] [U] et [H] [U], la résolution 7, relative à l'adhésion à l'ASL générale '[Adresse 7]' exclusivement pour les charges liées à la gestion de la piscine sommital et uniquement pour les utilisateurs de cette psicine au prorata de leur shon, mandat étant donné au syndic pour faire accepter cette décison à l'ASL générale.
Par procès-verbal de assemblée générale du 7 décembre 2006, le syndic a rappelé en point 10, aux propriétaires de l'ASL 'les Villas Green Side' qu'à l'époque, les résidents désireux d'accéder à la pisicine sommitale faisaient une demande de clé et participaient aux charges. Le fait aujourd'hui de sortir des charges de l'ASL générale aggraverait les charges des autres copropriétés qui devraient également accepter à l'unanimité ce principe. Ainsi il est décidé d'observer un statut quo des règles en vigueur.
Il s'evince de ces éléments que la modification de la répartition des charges a été décidée par la résolution 7, adoptée le 24 octobre 2001, par l'assemblée générale de l'ASL 'les Villas Green Side', ayant retenu un critère d'utilité à savoir que seuls les utilisateurs de la piscine seraient redevables des charges, soit 26 propriétaires sur 37.
Cette répartition ne concerne que l'ASL 'les Villas de Green Side' et non l'ASL générale. Cette décision est opposable à ses membres, indépendamment du fait qu'il soit procédé à son enregistrement sur les statuts ou cahier des charges
Au surplus, cette résolution n'a pas été contestée dans le délai de la prescription de droit applicable, issu de l'article 2224 du code civil. En effet, il est acquis que le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable. Le délai de contestation est quinquennal (Cass. 3 e civ., 14 nov. 2012, n° 11-38.808).
Par conséquent, cette répartition des charges, modifiant les dispositions conventionnelles des statuts de l'ASL 'les Villas Green Side', s'imposent aux consorts [U].
Sur la faute de la SAS Foncia AD Immobilier
La SAS Foncia AD Immobilier a commencé à exercer ses fonctions le 27 novembre 2019, es qualité de président de l'ASL 'les Villas de Green Side'.
Le 24 octobre 2001, au moment du vote de la résolution litigieuse, ayant prévu d'adhérer à la ASL générale '[Adresse 7]' exclusivement pour les charges liées à la gestion de la piscine sommital et uniquement pour les utilisateurs de cette psicine au prorata de leur shon, c'est la SA UFFI [Localité 11] qui exerçait les fonctions de Président et de gérance de l'ASL 'les Villas Green Side'.
Comme l'a pertinemment retenu le premier juge, cette résolution n'est donc pas le fait de la SAS Foncia AD Immobilier et la poursuite de son application par cette dernière, ne peut être constitutive d'une faute susceptible d'engager sa responsabilité.
La délibération de l'assemblée générale de 2001, ne nécessitait nullement une déclaration ou un 'enregistrement' pour être opposable aux membres de l'ASL.
La SAS Foncia AD Immobilier n'a donc commis aucune erreur ou faute professionnelle en appliquant la résolution de l'assemblée générale de 2001. Elle ne peut donc pas être condamnée à réparer le préjudice financier invoqué par les consorts [U].
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [U] de ce chef de demande.
Sur la demande de condamnation de l'ASL les Villas Green Side', à faire la répartition des charges entre le 37 colotis:
En l'espèce, au vu de l'évolution du litige, cette demande est devenue sans objet
En effet, lors de l'assemblée générale des propriétaires de l'ASL 'les Villas Green Side', la SAS Foncia AD Immobilier a constaté l'absence de majorité sur l'adoption de la clé de répartition à 26 villas et applique donc depuis le 1er juillet 2023 une clé de répartition à 37 villas.
Cela n'est pas constitutif, contrairement à ce que soutiennent les consorts [U] d'un aveu judiciaire.
Sur la demande faite au Président gestionnaire de l'ASL 'les Villas Green Side', la SAS Foncia AD Immobilier d'appliquer cette répartition et ce sous astreinte de 1 000 euros par manquement constaté :
En l'espèce, comme analysé précédemment, la SAS Foncia AD Immobilier n'a commis aucune erreur ou faute professionnelle en appliquant la résolution de l'assemblée générale de 2001.
Par ailleurs, depuis le 1er juillet 2023, la SAS Foncia AD Immobilier applique une clé de répartition à 37 villas.
En outre, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que la décision d'astreinte ne peut qu'accompagner une obligation de faire unique, circonscrite dans le temps, avec un terme clair et un commencement fixé, et non une obligation générale d'adopter tel comportement à l'avenir de manière indéfinie.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [U] de leur demande formulée de ce chef.
Sur la demande de dispense formulée par les consorts [U] vis à vis des frais d'huissier et de mise en demeure facturés pour le recouvrement des charges relatives à la piscine sommitale :
Au vu de ce qui précède, les charges ont régulièrement été appelées par la SAS Foncia AD Immobilier, en application de la résolution du 24 octobre 2001, devenue définitive.
M. [Y] [U] chiffre une demande à hauteur de 260,37 euros.
M. [Y] [U] et M. [H] [U] demandent à être dispensés de manière générale au paiement des charges, frais d'huissier et mise en demeure facturés, en raison de leurs natures injustifiés.
Or comme analysé, ces demandes n'étaient pas injustifiées et trouvaient leur origine dans l'application par la SAS Foncia AD Immobilier de la résolution du 24 octobre 2001, devenue définitive, n'ayant fait l'objet d'aucun recours.
Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé par substitution de motifs, en ce que les consorts [U] ont été déboutés de leur demande formulée de ce chef.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [U] de cette demande formulée de ce chef.
Sur la demande de mise hors de cause de l'ASL 'les Villas de Green Side':
Cette demande de 'mise hors de cause' ne peut s'analyser ni comme une prétention, ni comme un moyen.
L'ASL 'les Villas Green Side', a été assignée par les demandeurs à comparaître dans le cadre de la présente procédure et est donc partie à l'instance.
Par ailleurs, aucune demande n'a été formulée à l'encontre de l'ASL 'les Villas de Green Side'.
Il convient de considérer cette 'demande' sans objet.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [U] à supporter les dépens et à payer à la SAS Foncia Immobilier la somme de 1 000 euros chacun, soit 2 000 euros.
Succombant, les consorts [U] seront condamnés in solidum à supporter les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Alexandra Mondini et Maître Bernard Rossanino.
Ils seront également condamnés in solidum à verser à la SAS Foncia AD Immobilier la somme de 2 500 euros et à l'ASL 'les Villas Green Side', la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise en disposition au greffe,
Statuant dans les limites de l'appel :
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et M. [H] [U] à verser à la SAS Foncia AD Immobilier la somme de 2 500 euros et à l'ASL 'les Villas Green Side' la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE M. [Y] [U] et M. [H] [U] de leur demande formulée sur le même fondement ;
CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et M. [H] [U] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,