CA Besançon, 1re ch., 4 mars 2025, n° 24/00050

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

La Sté BLK Immobilier est devenue propriétaire d'un fonds sur lequel se trouvait une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5], selon compromis de vente du 1er décembre 2014 et acte de vente du 26 novembre 2015.

Par compromis de vente du 4 novembre 2015, elle s'est engagée à vendre à Mme [Z] [H] le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi qu'un terrain attenant d'une superficie de 5 ares 13 centiares à détacher d'une propriété cadastrée section EV n°[Cadastre 4], et elle a fait effectuer une division parcellaire afin de scinder le tènement immobilier en deux, soit la partie avant où se situe le bien immobilier visé au compromis de vente passé avec Mme [H], et la partie arrière pour permettre la construction d'un immeuble collectif.

Par acte du 28 décembre 2015, la SARL BLK Immobilier a vendu à Mme [Z] [H] la maison d'habitation et une parcelle de terrain constructible située sur la partie arrière de la maison.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 juillet 2020 adressée à la SARL BLK Immobilier, Mme [Z] [H] a fait valoir l'existence de vices cachés, et par acte du 28 décembre 2020, elle l'a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de voir ordonner une expertise immobilière ainsi que la résolution de la vente.

Par jugement rendu le 5 décembre 2023, le tribunal a :

- déclaré irrecevable la demande de la SARL BLK Immobilier au titre de la forclusion de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés,

- débouté Mme [Z] [H] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné Mme [Z] [H] à payer à la SARL BLK immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Z] [H] aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de la SELARL Maurin-Pilati sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré :

Sur la demande d'expertise

- que le rapport d'expertise unilatéral versé par Mme [H] reprenait des faits affirmés par elle et ne démontrait ni la présence de remontées d'eau, ni la présence de traces d'humidité sur les murs,

- qu'en ce qui concerne les convecteurs électriques stockés au garage, l'expert ne précisait pas quels étaient les composants amiantés affectés ;

Sur la résolution de la vente, la garantie des vices cachés et la forclusion de la garantie des vices cachés

- que la demande au titre de la forclusion de l'action sur le fondement des vices cachés ayant été présentée au fond et non devant le juge de la mise en état, elle n'était plus recevable,

- que Mme [H] ne démontrait pas que des problèmes d'inondation avaient eu lieu, ni la présence d'amiante dans les convecteurs, ni que le puits perdu avait été déplacé sans qu'il soit rétabli par la SARL BLK Immobilier lors des travaux sur l'immeuble collectif ;

Sur le dol

- qu'il ressortait de l'acte de vente du 28 décembre 2015 que Mme [H] avait été informée de l'existence d'un puits perdu,

- qu'elle ne rapportait pas la preuve des problèmes invoqués, et que s'ils existaient, ils ne pouvaient l'être au moment de la vente dans la mesure où ils se rapportaient à la construction de l'immeuble collectif qui avait été réalisée postérieurement,

- que l'affirmation selon laquelle les convecteurs contenaient de l'amiante n'était pas établie ;

Sur la demande au titre de vices, désordres, malfaçons et non façons

- que la demande présentée par Mme [H] n'était pas une demande puisqu'elle ne contenait aucun chiffrage,

- que les désordres invoqués n'étaient pas prouvés,

- que Mme [H] ne démontrait pas que les travaux objet des factures qu'elle produisait étaient de la responsabilité de la SARL BLK Immobilier,

- que les préjudices moral et de jouissance n'étaient pas établis.

- oOo-

Par déclaration du 11 janvier 2024, Mme [Z] [H] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, à l'exception de celle déclarant irrecevable la demande de la SARL BLK Immobilier au titre de la forclusion de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 septembre 2024, elle demande à la cour :

- de la juger recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit :

- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon le 5 décembre 2023 en ce qu'il l'a :

. déboutée de l'ensemble de ses demandes,

. condamnée à payer à la SARL BLK Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamnée aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de la SELARL Maurin-Pilati sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

Avant dire droit :

- d'ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert judiciaire qu'il plaira à la juridiction de céans, avec mission de :

'1° Se rendre sur place au [Adresse 2] à [Localité 5], parcelle cadastrée section EV [Cadastre 3], pour une contenance de 5a 15ca ;

2° Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment le rapport d'expertise établi par M. [V] le 17 décembre 2020 et le courrier de mise en demeure daté du 27 juillet 2020 adressé par Mme [H] à la SARL BLK Immobilier ;

3° Visiter les lieux ;

4° Examiner les vices, désordres, malfaçons, non façons, allégués, ainsi que les dommages ; dire s'ils étaient visibles et prévisibles dans leur ampleur par l'acquéreur ; s'ils constituent des vices cachés ;

5° Rechercher les causes et donner son avis technique ;

6° Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis, et notamment le préjudice de jouissance ;

7° Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état ;

8° En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux ;

9° Donner son avis sur les comptes présentés par les parties ;

10° Dire que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat Greffe de cette juridiction dans les six mois de sa saisine ;'

- de dire qu'il en sera référé en cas de difficultés ;

- de fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, aux frais avancés de Mme [H] dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,

- de débouter la SARL BLK Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

Sur le fond :

A titre principal :

- de constater l'existence d'un vice caché préexistant à la vente consentie le 28 décembre 2015 affectant le bien immobilier, sis [Adresse 2] à [Localité 5],

En conséquence :

- de prononcer la résolution de la vente consentie le 28 décembre 2015 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section EV [Cadastre 3], pour une contenance de 5a 15ca, avec toutes conséquences de droit,

- de juger que la SARL BLK Immobilier reprendra son bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5],

- de condamner la SARL BLK Immobilier à lui rembourser l'intégralité du prix de vente, soit la somme de 194 000 euros hors frais, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2020,

- de condamner la SARL BLK Immobilier à lui régler les sommes de, sauf à parfaire :

. 36 982,05 euros au titre des travaux réalisés dans la maison,

. 11 459 euros au titre des frais de notaire et d'agence exposés,

. 5 736,10 euros au titre des frais bancaires liés aux emprunts contractés,

. 1 057,36 euros au titre des cotisations d'assurance emprunteur réglées,

outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2020,

A titre subsidiaire :

- de constater le dol commis par la SARL BLK Immobilier,

- de constater l'existence de man'uvres frauduleuses,

- de prononcer la résolution de la vente consentie le 28 décembre 2015 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section EV [Cadastre 3], pour une contenance de 5a 15ca, avec toutes conséquences de droit,

En conséquence :

- de juger que la SARL BLK Immobilier reprendra son bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5],

- de condamner la SARL BLK Immobilier à lui rembourser l'intégralité du prix de vente, soit la somme de 194 000 euros hors frais, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2020,

- de condamner la SARL BLK Immobilier à lui régler les sommes de, sauf à parfaire :

. 36 982,05 euros au titre des travaux réalisés dans la maison,

. 11 459 euros au titre des frais de notaire et d'agence exposés,

. 5 736,10 euros au titre des frais bancaires liés aux emprunts contractés,

. 1 057,36 euros au titre des cotisations d'assurance emprunteur réglées,

outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2020,

A titre très infiniment subsidiaire :

- de constater l'existence de vices, désordres, malfaçons, non façons, allégués par elle affectant le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section EV [Cadastre 3], pour une contenance de 5a 15ca, dont elle a fait l'acquisition de la SARL BLK Immobilier le 28 décembre 2015,

- de juger que la SARL BLK Immobilier engage sa responsabilité envers elle,

- de condamner la SARL BLK Immobilier à lui régler la somme de - POUR MEMOIRE - au titre des travaux de réfection des vices, désordres, malfaçons, non façons affectant le bien immobilier objet de la vente,

- de débouter la SARL BLK Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

- de condamner la SARL BLK Immobilier à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance subis,

- de débouter la SARL BLK Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

- de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit,

- de condamner la SARL BLK Immobilier à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la SARL BLK Immobilier aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais d'expertise amiable de M. [V] et de M. [D], et judiciaire exposés, avec droit donné à Me Lucie Teixeira de recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

- oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 décembre 2024, la SARL BLK Immobilier demande à la cour :

- de déclarer Mme [H] irrecevable et mal fondée en son appel,

- de confirmer le jugement rendu le 5 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Besançon en toutes ses dispositions, y compris rejet de la demande expertale,

Y ajoutant

- de condamner Mme [Z] [H] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Maurin-Pilati associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

- de déclarer Mme [H] forclose en son action fondée sur les vices cachés,

- de débouter Mme [H] de sa demande d'expertise judiciaire,

- de déclarer Mme [H] irrecevable et mal fondée en ses demandes,

- de l'en débouter,

- de condamner Mme [Z] [H] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Maurin-Pilati associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- oOo-

La clôture a été ordonnée le 17 décembre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 janvier 2025.

Elle a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la demande d'expertise judiciaire

Mme [Z] [H] fait valoir que l'expertise amiable réalisée par M. [V] qu'elle produit vaut à titre de preuve dès lors qu'elle est soumise à la libre discussion des parties. Elle indique avoir sollicité un second expert, depuis le jugement entrepris, qui a confirmé la présence d'amiante dans les convecteurs et précisé qu'elle était visible sans qu'il soit nécessaire de démonter les appareils. Concernant le désordre relatif à des entrées d'eau dans le sous-sol de la maison, elle renvoie également à ce second rapport d'expertise, expliquant qu'elle justifie désormais d'un motif légitime pour faire établir judiciairement la réalité, la cause et les conséquence de ses problèmes. Elle reproche également à la société BLK Immobilier d'être à l'origine d'une mauvaise évacuation des eaux pluviales. Elle sollicite en conséquence l'instauration d'une expertise judiciaire pour l'établissement des désordres.

La SARL BLK Immobilier s'oppose à la demande en faisant valoir que rien ne permet de confirmer que le radiateur examiné par le second expert garnissait les lieux au moment de la vente, observant qu'à l'époque, le mode de chauffage était une pompe à chaleur air / air et un insert bois. Elle observe que le radiateur en cause est distinct de celui qui avait été vu par le premier expert, et soutient que rien ne démontre la présence de traces d'amiante. Elle indique par ailleurs que les deux experts n'ont pas constatés les entrées d'eau alléguées, et conteste avoir déplacé le puits perdu ainsi que le passage du réseau d'évacuation des eaux pluviales sous le bâtiment qu'elle a fait construire.

Réponse de la cour :

L'article 143 du code de procédure civile prévoit que ' Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible'.

L'article 144 de ce code énonce que ' Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer'.

Il est acquis que les juges disposent, pour ordonner ou refuser une mesure d'instruction, d'un pouvoir discrétionnaire (2e Civ. 14 avril 2022, n°20-22.578).

Sur la présence d'amiante

En l'espèce, l'acte de vente du 28 décembre 2015 mentionne en page 9 que les recherches effectuées par application de l'article R. 1334-24 du code de la santé publique n'ont pas révélé la présence d'amiante.

Il ressort en effet du rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante établi par la société Thénéris Expertises, qu'il n'a pas été repéré, dans les composants sondés et vérifiés au niveau de toutes les parties de l'immeuble dont la liste figure en page 5 du document, de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante.

Par ailleurs, le rapport de diagnostic de performance énergétique joint à l'acte de vente fait mention d'un système de chauffage par pompe à chaleur air/air et d'un insert bois.

Si, dans son rapport d'expertise privée du 17 décembre 2020, M. [V] indique se voir présenter par Mme [Z] [H] deux convecteurs électriques qu'il mentionne comme n'ayant pas été repérés dans le cadre du diagnostic, et dont il joint la photo d'un appareil avec la légende 'convecteurs électriques de marque AEG avec présence de composants amiantés', il ne formule aucune explication technique qui permette de déterminer comment il est parvenu à cette conclusion.

S'agissant de l'expertise privée de M. [D] du 8 avril 2024, il est observé qu'elle n'établit pas plus la réalité de la présence d'amiante dans les convecteurs supposés existant au moment de la vente.

En effet, le radiateur, dont les photos figurent au rapport, est distinct de celui qui était présenté par M. [V], et s'il est affirmé que 'les convecteurs électriques, qui ont été fabriqués lorsque l'amiante était autorisée, contenaient de l'amiante à l'état fibreux sous la forme de tresse', cela ne signifie pas pour autant que l'appareil en cause contient de l'amiante, aucune analyse n'étant fournie sur ce point.

Les pièces produites par Mme [Z] [H] sont donc insuffisantes à démontrer l'existence d'amiante, et il n'est produit aucun autre élément prouvant le contraire.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [H] de sa demande d'expertise judiciaire sur ce point.

Sur les entrées d'eau dans le sous-sol

Si Mme [H] fait valoir des remontées d'eau dans le sous-sol de la maison, elle n'en rapporte pas plus la preuve.

En effet, dans son rapport du 17 décembre 2020, M. [V] ne fait le constat d'aucune entrée d'eau, et ses conclusions sur ce point sont purement hypothétiques puisqu'il écrit que 'l'inondation du sous-sol (...) est inéluctable, les jours de pluies importantes'.

Quant à l'expertise de M. [D], si elle relève un taux d'humidité de 20% en partie basse du garage, elle ne fait le constat d'aucune entrée d'eau, l'expert écrivant à ce titre n'avoir pas observé d'inondation au sous-sol.

Mme [Z] [H], qui ne produit donc aucune autre pièce de manière à établir la réalité du désordre allégué, sera en conséquence déboutée de sa demande d'expertise et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur le puits perdu et les canalisations

Il est constaté qu'aux termes de l'acte de vente du 28 décembre 2015, le vendeur a informé l'acquéreur de l'existence d'un puits perdu destiné à la récupération des eaux pluviales (page 14), et si Mme [H] fait valoir que ce puits perdu se trouvait positionné sur la parcelle voisine qui supporte désormais une construction, et que la société BLK Immobilier aurait dû faire réaliser, à sa charge, un nouveau puits perdu, elle ne le démontre par aucune pièce.

En effet, le rapport d'expertise de M. [V] ne fait que reprendre les affirmations de Mme [Z] [H] sur ce point, et M. [D], s'il écrit que l'eau de pluie provenant de la toiture de la maison ne peut pas être évacuée vers le puits perdu, il ne le justifie pas.

La preuve d'un désordre qui serait lié à une mauvaise évacuation des eaux pluviales n'est donc pas rapportée.

Le jugement entrepris sera en conséquence également confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Z] [H] de sa demande d'expertise de ce chef.

II. Sur la résolution de la vente pour vice caché

Mme [Z] [H] fait valoir que les désordres confirmés par la seconde expertise amiable sont de nature à rendre les locaux d'habitation impropres à leur destination, expliquant que le risque d'inondation étant inéluctable, l'impropriété à destination est donc incontestable. Elle soutient qu'elle n'a pas été informée de toutes ces difficultés au moment de l'achat, et qu'elle n'aurait jamais acquis la maison si elle avait également eu connaissance du projet de construction de l'immeuble collectif.

La SARL BLK Immobilier rétorque que Mme [H] ne rapporte pas la preuve d'un quelconque vice caché.

Réponse de la cour :

Aux termes de l'article 1641 du code civil : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'

Il a été constaté supra que la réalité des désordres invoqués par Mme [Z] [H] n'est pas établie, et il est observé que contrairement à ce qui est affirmé, le compromis de vente, comme l'acte de vente signés tous deux par Mme [H], font mention :

- d'une opération prévoyant la division de propriété pour la création d'un terrain à bâtir (page 2 du compromis),

- de la construction d'un immeuble collectif par le vendeur sur le terrain restant sa propriété (page 6 du compromis),

- de l'autorisation temporaire donnée par Mme [H] au vendeur d'enfouir une canalisation d'égout sur le terrain de l'immeuble vendu afin de desservir les toilettes implantées par le vendeur uniquement pendant la durée de la construction de l'immeuble collectif que le vendeur s'engage à réaliser sur la parcelle contigüe au bien vendu (pages 7 et 8 de l'acte de vente),

- de l'installation d'un grillage dans le cadre de la construction de l'immeuble collectif que le vendeur s'engage à réaliser sur le terrain contigu à celui vendu (page 8 de l'acte de vente).

La preuve des vices allégués par Mme [H] n'étant pas rapportée, la demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés sera en conséquence rejetée et le jugement entrepris confirmé sur ce point.

III. Sur la résolution de la vente pour dol

Mme [Z] [H] fait valoir que la SARL BLK Immobilier a sciemment dissimulé les problèmes affectant le bien immobilier vendu et que cela ressort des expertises qu'elle produit.

La SARL BLK Immobilier rétorque que les affirmations de Mme [H] ne sont pas étayées, qu'elle n'a fait qu'acheter le bien et le revendre après division de la parcelle, et que le vendeur initial ne lui a jamais fait état de difficultés.

Réponse de la cour :

Les désordres allégués par Mme [Z] [H] comme affectant le bien vendu n'étant pas démontrés, tout comme l'existence de manoeuvres de la SARL BLK Immobilier visant à les dissimuler au moment de la vente, Mme [H] sera déboutée de sa demande de résolution fondée sur le dol, et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

IV. Sur la demande de condamnation au règlement de la somme 'POUR MEMOIRE'

Il est constaté que la valeur à laquelle Mme [Z] [H] sollicite que la société BLK Immobilier soit condamnée n'est pas précisée, et il n'est énoncé, dans les conclusions, aucun moyen à l'appui de ce chef, étant rappelé qu'il a été supra relevé que l'existence de vices et désordres affectant le bien vendu n'était pas établie.

Compte-tenu de ces éléments, le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.

V. Sur les indemnisations

La vente n'étant pas résolue, et le lien entre les préjudices mis en compte par Mme [Z] [H] au titre des travaux réalisés dans la maison, des frais de notaire et d'agence exposés, des frais bancaires liés aux emprunts contractés, et des cotisations d'assurance emprunteur réglées, avec un comportement fautif de la SARL BLK Immobilier n'étant pas démontré, le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées de ce chef, outre la demande fondée sur un préjudice moral et de jouissance qui ne sont d'ailleurs justifiés par aucun élément.

VI. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

Mme [Z] [H] sera condamnée aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par la SELARL Maurin-Pilati associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SARL BLK Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

CONFIRME, dans les limites de l'appel, en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

Y AJOUTANT

CONDAMNE Mme [Z] [H] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par la SELARL Maurin-Pilati associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] à payer à la SARL BLK Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [Z] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, assisté de Fabienne Arnoux, greffier.