CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 5 mars 2025, n° 23/10158

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Suivant contrat de location du 23 décembre 1980, M. et Mme [S] ont donné à bail à usage commercial à LA SOCIETE GENERALE deux locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 3] et deux garages portant les numéros 121 et 122, situés au sous-sol du même immeuble (lots 230 et 231 ).

Ce bail a été renouvelé par acte du 30 avril 2008 avec effet rétroactif au 1er janvier 2008, ce renouvellement ne portant que sur les deux locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée.

Par acte notarié du 26 septembre 2008, M. [J] [O] a acquis les deux garages situés au sous-sol (lots 230 et 23 I ).

Cette acquisition a été faite de la société GUERIN FRERES et de la société JCS, lesquelles avaient acquis les biens de M. et Mme [S].

Par acte d'huissier du 25 mai 2021,M. [J] [O] a fait délivrer à LA SOCIETE GENERALE un commandement de payer les loyers, portant sur une somme de 3774.81 €, soit les loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020, et 1er , 2ème trimestres 2021, outre les frais d'acte.

Par acte d'huissier du 27 septembre 2022, M. [J] [O] a fait assigner LA SOCIETE GENERALE devant le tribunal de proximité de CANNES afin d'obtenir le paiement des loyers impayés.

Considérant que le renouvellement intervenu par acte authentique du 30 avril 2008 entre la SCI MEDITERRANEE et LA SOCIETE GENERALE n'a concerné que les locaux commerciaux N°281et 282 et n'a eu aucune influence sur les garages n°121 et 122, dont le sort restait régi par le bail commercial du 23 décembre 1980, qui s'est tacitement prolongé pour les garages au delà du terme fixé par le contrat, par jugement rendu le 6 juillet 2023, le Tribunal:

JUGE que le contrat de bail fait par écrit le 23 décembre 1980 s`est tacitement prolongé pour la partie concernant les garages n°121 et 122, au delà du terme fixé par le contrat;

CONDAMNE LA SOCIETE GENERALE à payer à M. [J] [O] la somme de 9423.70 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers dus jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6524.10 € et de la présente décision pour le surplus;

DEBOUTE LA SOCIETE GENERALE de sa demande reconventionnelle en remboursement de l'indû;

CONDAMNE LA SOCIETE GENERALE à payer à M. [J] [O] la somme de 1000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE LA SOCIETE GENERALE aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais de commandement de payer, d'assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision,

REJETTE les autres demandes des parties;

Par déclaration au greffe en date du 28 juillet 2023, la SOCIETE GENERALE a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

RECEVOIR l'appel interjeté par la SOCIETE GENERALE et le dire bien fondé.

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a :

- Jugé que le contrat de bail fait par écrit le 23 décembre 1980 s'est tacitement prolongé, pour la partie concernant les garages n° 121 et 122, au-delà du terme fixé par le contrat

- Condamné la SOCIETE GENERALE à payer à M. [J] [O] la somme de 9423.70 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers dus jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6524.10 € et de la présente décision pour le surplus;

- Débouté la SOCIETE GENERALE de sa demande reconventionnelle en remboursement de l'indû;

- Condamné la SOCIETE GENERALE à payer à M. [J] [O] la somme de 1000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- Condamné la SOCIETE GENERALE aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais de commandement de payer, d'assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision ;

- Rejeté les autres demandes des parties

Statuant à nouveau

DONNER ACTE à la SOCIETE GENERALE de ce qu'elle ne dispose d'aucun autre élément que de l'acte notarié de renouvellement du bail commercial conclu le 30 avril 2008,

A titre principal,

JUGER qu'en l'état de l'acte notarié de renouvellement du bail commercial conclu le 30 avril 2008 par la SOCIETE GENERALE, aucune reconduction tacite du bail commercial initialement conclu n'a pu intervenir.

JUGER que M. [J] [O] n'a pas qualité pour agir à l'encontre de la SOCIETE GENERALE à défaut de toute relation contractuelle entre les parties.

En conséquence,

DEBOUTER M. [J] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant manifestement irrecevables.

A titre subsidiaire,

JUGER que les deux garages, dont le paiement des loyers est sollicité, ne font plus partie du bail commercial conclu par la SOCIETE GENERALE conformément à l'acte de renouvellement du bail du 30 avril 2008.

JUGER que M. [O] ne justifie pas d'une quelconque occupation effective des deux garages par la SOCIETE GENERALE.

En conséquence,

DEBOUTER M. [J] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant manifestement infondées et injustifiées.

En tout état de cause, à titre reconventionnel,

JUGER que M. [J] [O] a perçu indûment les loyers versés par la SOCIETE GENERALE au titre des deux garages depuis le 1 er janvier 2008.

En conséquence,

CONDAMNER M. [J] [O] à rembourser la somme de 7.249 Euros correspondant aux loyers perçus du 1 er octobre 2017 jusqu'au dernier règlement effectué pour le premier trimestre 2020.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Cour retenait l'existence d'un bail entre les parties.

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail en cours entre les parties pour défaut de contrepartie en l'absence de jouissance des parkings par la SOCIETE GENERALE depuis des années.

En tout état de cause,

DEBOUTER M. [J] [O] de sa demande d'octroi de dommages et intérêts au titre des loyers courants à compter du troisième semestre 2023 comme étant irrecevables à défaut de constituer une véritable prétention.

DEBOUTER M. [J] [O] de sa demande d'octroi de la somme de 2.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses prétendues difficultés financières comme étant irrecevable car nouvelle en cause d'appel et en tout état de cause infondée et injustifiée.

CONDAMNER M. [J] [O] à verser à la SOCIETE GENERALE la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

- que les demandes de l'intimé sont irrecevable à défaut de qualité à agir, puisqu'en effet il n'est pas mentionné au bail du 23 décembre 1980, ni dans l'acte de renouvellement du bail consenti par acte notarié du 30 avril 2008,

- que l'intimé n'a jamais été son bailleur et ne peut solliciter le règlement de prétendus loyers impayés,

- que l'intimé ne peut se fonder sur son acte notarié d'acquisition pour revendiquer ce statut dans la mesure où elle n'est pas partie à cet acte qui lui est inopposable,

- que conformément à l'acte de renouvellement du bail commercial, les deux garages dont l'intimé réclame le paiement des loyers ne font plus parties des biens loués par elle et ce depuis le 1er janvier 2008,

- que deux actes de renouvellement sont intervenus depuis le bail initial de 1980, un en 1998 et un en 2008, en effet suite au congé délivré par le bailleur le 12 octobre 2006, un acte notarié de renouvellement est intervenu le 30 avril 2008 avec de nouvelles conditions à savoir un nouveau loyer et une nouvelle désignation des biens loués excluant les garages litigieux,

- qu'il est incompréhensible qu'elle se soit donné la peine de conclure un acte notarié de renouvellement s'agissant des locaux commerciaux mais aurait accepté une reconduction tacite pour les garages,

- qu'ainsi, il est établi qu'elle a versé par erreur les loyers des garages depuis le 1er janvier 2008, ce dont elle ne s'est rendue compte qu'en 2019,

- que l'intimé ne rapporte aucune preuve effective d le'occupation de ces garages par elle même,

- que, subsidiairement, s'il était retenu l'existence d'un bail entre les parties elle en sollicite la résiliation judiciaire pour défaut de contrepartie,

- qu'en tout état de cause la cour n'est pas saisie de la demande d le'intimé relative au paiement des loyers courant à compter du troisième semestre 2023,

- que la demande de dommages et intérêts en raison de prétendues difficultés financières est irrecevable comme nouvelle en appel.

M.[O] conclut:

Juger recevable mais mal fondé l'appel de la SOCIETE GENERALE à l'encontre du jugement du Tribunal de Proximité de CANNES du 6 juillet 2023,

EN CONSEQUENCE,

Vu l'article 1103 du Code Civil,

Vu l'acte d'acquisition de Monsieur [O] du 26 septembre 2008,

Vu l'absence de congé donné par le locataire la SOCIETE GENERALE,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Proximité de CANNES du 6 juillet 2023,

Y ajoutant,

Vu l'article 565 du Code de Procédure Civile,

Condamner que la SOCIETE GENERALE à payer à M. [J] [O] les loyers à partir du troisième trimestre 2023 jusqu'à la décision à intervenir et ce à hauteur de 724,90 € par trimestre,

Condamner la SOCIETE GENERALE à payer à M. [J] [O] la somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner la SOCIETE GENERALE à payer à M. [J] [O] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens.

Il soutient:

- que l'appelante a continué a régler les loyers des garages jusqu'en janvier 2020,

- qu'il est le propriétaire des garages et a donc qualité à agir, en effet son acte d'acquisition vise le bail du 23 septembre 1980, et prévoit que la transmission de bail sera notifiée au locataire par le notaire rédacteur,

- qu'ainsi, en raison des termes de l'acte notarié et du fait que l'appelante a réglé de 2008 à 2020 le montant des loyers des garages, il est établi qu'elle a eu connaissance de l'acte de vente par suite de la notification faite par le notaire,

- que si le renouvellement s'est fait par acte notarié concernant les locaux commerciaux il a été tacite pour les garage, le preneur ayant selon la loi un droit au renouvellement,

- qu'il est constant qu'en matière de bail commercial à défaut de congé le bail se poursuit par tacite reconduction au delà du terme fixé au contrat,

- que les garages ont été occupés par l'appelante qui n'a jamais restitué clés et badges,

- que le juge peut se baser sur un faisceau d'indices pour établir l'existence d'un bail commercial comme le paiement des loyers,

- que l'appelante ne justifie pas avoir donné congé pour les garages,

- qu'il peut parfaitement actualiser sa créance,

- qu'il sollicite des dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1103 du même code indique que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article L145-9 du code de commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné 6 mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins si x mois à l(avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Par bail notarié du 23 décembre 1980, les époux [S] ont donné à bail commercial à la SOCIETE GENERALE deux garages (lots 121 et 122) et deux locaux à usage commercial (lots 281 et 282) pour une durée de 18 ans, commençant à courir le 1er janvier 1981 pour se terminer le 31 décembre 1998.

Il n'est pas contesté que le bail du 23 décembre 1980 a été renouvelé du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2007 suite à la demande de renouvellement formulée par la banque le 31 décembre 1998.

Il n'est pas davantage contesté que par exploit d'huissier du 12 octobre 2006, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2008, moyennant un loyer annuel de 25 000€ hors taxes hors charges.

Par courrier du 23 avril 2007, la SOCIETE GENERALE a déclaré accepter le renouvellement moyennant un loyer annuel de 25 000€.

Ainsi, par bail notarié du 30 avril 2008, la SCI MEDITERRANEE a donné à bail à la SOCIETE GENERALE à titre de renouvellement deux locaux commerciaux seuls, sans mention des garages, pour une durée de 18 ans, commençant à courir le 1er janvier 2008 pour se terminer le 31 décembre 2025.

Or, ni le congé avec offre de renouvellement du 12 octobre 2006, ni le courrier d'acceptation du renouvellement du 23 avril 2007 ne sont produits aux débats.

En conséquence, aucune demande de congé ou de renouvellement concernant les garages n'est produite, de sorte que le contrat fait par écrit le 23 décembre 1980 s'est tacitement prolongé, en ce qui concerne les garages au delà du terme fixé par le contrat.

En effet, il convient de rappeler que suivant la loi, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement.

Par acte notarié du 26 septembre 2008, M.[O] a acquis les deux garages en question de la société GUERIN FRERES et de la société JCS, lesquelles les avaient acquis de M.et Mme [S].

Cet acte notarié a nécessairement été, comme il le prévoit d'ailleurs, notifié à la SOCIETE GENERALE puisque cette dernière a réglé le montant précis du loyer prévu et indiqué à cet acte du 26 septembre 2008, directement à M.[O], nouveau propriétaire, ce spontanément et volontairement et jusqu'au mois de janvier 2020.

En conséquence, la SOCIETE GENERALE était parfaitement informée de la qualité de bailleur de M.[O], qui a donc intérêt à agir à la présente instance.

Le fait que le renouvellement ait été notarié pour les locaux commerciaux n'interdit pas une tacite reconduction pour les garages.

En outre, la SOCIETE GENERALE ne justifie ni d'avoir donné congé ni la restitution des clés et des badges relatifs aux garages, de sorte qu'elle a l'usage de ces garages.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a, au regard du décompte produit, condamné la SOCIETE GENERALE à payer à M.[O] la somme de 9 423,70€ au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers dus jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6524,10€ et du jugement pour le surplus.

M.[O] ne versant aux débats aucun décompte actualisé sera débouté de sa demande d'actualisation.

Sur la demande reconventionnelle

N'établissant pas que les sommes versées l'ont été de façon indue, alors même que le bail concernant les garages a été tacitement reconduit, c'est à juste titre que le jugement a débouté la SOCIETE GENERALE de sa demande reconventionnelle en répétition de l'indû.

Sur la demande en dommages et intérêts

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l'espèce, de sorte que M.[O] est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande en résiliation du bail

Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 565 du même code précise les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L'article 566 du même code ajoute les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En première instance la SOCIETE GENERALE n'avait formulé aucune demande de résiliation, qui doit être considérée comme irrecevable comme nouvelle en cause d'appel., puisque ne répondant à aucun des cas prévus aux articles sus cités.

Sur les autres demandes

La SOCIETE GENERALE est condamnée à 2 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le Tribunal de proximité de CANNES,

Y ajoutant

DECLARE recevable l'action en paiement de M.[O],

DECLARE irrecevable comme nouvelle ne cause d'appel la demande en résiliation du bail formée par la SOCIETE GENERALE,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SOCIETE GENERALE à régler à M.[O] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SOCIETE GENERALE aux entiers dépens de l'appel.