CA Besançon, 1re ch., 4 mars 2025, n° 23/01267
BESANÇON
Arrêt
Autre
Le copies exécutoires et conformes délivrées à
CS/FA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°
N° de rôle : N° RG 23/01267 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EVJU
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 04 MARS 2025
Décision déférée à la Cour : jugement du 04 juillet 2023 - RG N°21/00941 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON
Code affaire : 71F - Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
COMPOSITION DE LA COUR :
M. Michel WACHTER, Président de chambre.
M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.
Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
L'affaire a été examinée en audience publique du 07 janvier 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
COPROPRIÉTÉ représenté par son syndic en exercie, l'AGENCE IMMOLYS dont le siège est sis [Adresse 2]
Sise [Adresse 1]
Inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 414 626 085
Représentée par Me Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON
ET :
INTIMÉE
Madame [Y] [I]
née le 20 Avril 1959 à [Localité 4] (25), de nationalité française,pharmacienne,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
*************
Faits, procédure et prétentions des parties
Mme [Y] [I], nu-propriétaire des lots n° 10, 11, 14, 17, 21 et 24 au sein de la copropriété située [Adresse 1] dont Mme [D] [I] est usufruitière a, par acte signifié 14 juin 2021, assigné le syndicat des copropriétaires de ladite copropriété (le syndicat), représenté par son syndic la SARL Reynaud Immobilier Services, devant le tribunal judiciaire de Besançon en sollicitant d'une part l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 05 mars 2021 prévoyant la répartition des charges d'alimentation en eau des parties communes aux tantièmes et d'autre part la répartition desdites charges conformément au règlement de copropriété, c'est-à-dire sur la base de la différence entre l'indication du compteur général de la propriété et le total des compteurs divisionnaires d'appartements conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat concluait en première instance au rejet des demandes formées par Mme [I] et à sa condamnation à lui payer la somme de 6 958,82 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par jugement rendu le 04 juillet 2023, le tribunal a :
- annulé la résolution n°5 de l'assemblée générale du 05 mars 2021 en ce qu'elle a approuvé les comptes des dépenses de l'exercice allant du 1er janvier 2019 au 31 août 2020, s'élevant à la somme de 21 981,66 euros, et a demandé au syndic de répartir l'eau aux tantièmes ;
- débouté Mme [I] de sa demande tenant à l'annulation de la résolution n°5 en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans ;
- débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 ;
- condamné le syndicat à payer à Mme [I] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance ;
- dispensé Mme [I] de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :
Concernant la demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale :
- que l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, prévoit que :
'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées (...)
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses' ;
- que l'article 11 du même texte stipule que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;
- que le règlement de copropriété prévoit qu'est considérée comme une charge commune de l'immeuble la dépense d'eau des parties communes, dont la répartition 'résulte de la différence entre l'indication du compteur général de la propriété et le total des compteurs divisionnaires appartements, dont le relevé sera fait en même temps que celui du compteur général' ;
- que la résolution litigieuse a été votée par neuf copropriétaires totalisant 3 920/4 500 tantièmes, M. [C] [G], copropriétaire totalisant 580/4 500 tantièmes, ayant voté contre et Mme [I] étant absente ;
- qu'en modifiant, même à titre exceptionnel, la répartition des charges d'eau commune des exercices 2019 et 2020 en fonction des tantièmes de copropriété et non en fonction de la consommation réelle par un vote à la majorité et non à l'unanimité, la résolution litigieuse n'a pas respecté le règlement de copropriété et les dispositions de l'article l1 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont d'ordre public ;
- qu'après annulation de la délibération en ce qu'elle a modifié cette répartition et a, par voie de conséquence, approuvé les dépenses de l'exercice, il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle répartition des charges d'eau communes conformément aux dispositions du règlement de copropriété, ne s'agissant pas d'une demande au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais de la simple application des règles en vigueur entre les copropriétaires ;
- que le simple fait que la décision de détruire les archives ait été prise dans une résolution n'ayant pas le même objet n'est pas une cause de nullité ;
Concernant la demande reconventionnelle en paiement formée par le syndicat :
- qu'en application des articles 10 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, l'exigibilité des charges dépend de leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et de l'établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété ;
- qu'en l'espèce, le syndicat se fonde exclusivement sur des relevés de compte individuel de copropriété pour les charges couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 sans produire le ou les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes et le budget prévisionnel pour la période considérée ;
- que la créance invoquée n'est donc pas exigible.
Par déclaration du 17 août 2023, le syndicat, intimant Mme [I], a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté cette dernière de sa demande tenant à l'annulation de la résolution n°5 en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans.
Selon ses premières et dernières conclusions transmises le 14 novembre 2023, il conclut à son annulation ou à son infirmation et demande à la cour de débouter Mme [I] de l'intégralité de ses demandes et de la condamner, outre les entiers dépens, à lui régler les sommes suivantes :
- 30 157,03 euros au titre de l'arriéré de charges ;
- 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir :
- que depuis plusieurs années, Mme [I] ne communique quasiment jamais le relevé des compteurs d'eau individuels relatifs à ses lots ;
- que cette transmission est pourtant nécessaire pour procéder à la répartition du coût des consommations d'eau conformément à l'article 2 du règlement de copropriété ;
- que les précédents syndics ont par conséquent effectué une estimation des consommations afférentes aux lots de l'intimée au titre des années 2016 et 2017, sans contestation ;
- qu'il lui est impossible, pour des raisons pratiques, financières et de calendrier, d'engager chaque année une procédure judiciaire tendant à la communication des relevés litigieux, de sorte que la seule solution est de procéder à une répartition du coût de la consommation par tantième;
- que par ailleurs Mme [I] est redevable du coût de la consommation d'eau relative à ses lots, chiffré à la somme de 6 958,82 euros selon décompte au 1er décembre 2020, outre du solde de charges générales soit un montant total chiffré à la somme de 30 157,03 euros selon décompte arrêté au 1er septembre 2023 ;
- enfin, que son défaut de règlement des charges obère la trésorerie du syndicat dont il résulte un préjudice chiffré à la somme de 5 000 euros.
Mme [I] a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 13 février 2024 pour demander à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tenant à l'annulation de la résolution n°5 en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans ;
- de faire droit à cette demande ;
- de débouter le syndicat de sa demande indemnitaire ;
- de condamner l'appelant à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.
Elle expose :
Concernant la consommation d'eau :
- que la résolution litigieuse est contraire au règlement de copropriété et aux dispositions légales ;
- que les relevés d'eau n'ont pas été effectués, alors que les lots sont affectés de compteurs individualisés ;
- que le syndic ne prouve pas avoir demandé ou ne jamais avoir reçu les relevés réels des compteurs, tandis qu'elle n'a jamais été informée par les syndics successifs du défaut de communication du relevé d'eau des occupants des logements appartenant à elle-même et à sa mère, étant observé que les charges de consommation d'eau sont récupérables sur les locataires ;
- qu'à la suite du présent litige, elle a fourni en juin 2022 au nouveau syndic les relevés des compteurs ;
- que la situation lui cause un préjudice en raison de l'absence de prise en compte des relevés de consommation réelle, alors que deux lots sont totalement inoccupés depuis plusieurs années et doivent donner lieu à une facturation nulle, en l'absence de toute consommation d'eau ;
Concernant la demande en paiement des charges de copropriété :
- que tel que retenu par le juge de première instance, cette demande est fondée exclusivement sur les relevés de compte individuel de copropriété, pour les charges couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021, sans production du ou des procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes ni le budget prévisionnel pour la période considérée ;
- qu'aucun des deux décomptes adverses ne précise expressément les lots sur lesquels les prétendus arriérés de charges portent ;
- que de nombreuses facturations sont incompréhensibles, de même que des 'mouvements antérieurs au 31 août 2020" dont on ne sait à quoi ils correspondent ;
- que la demande adverse comporte des charges portant sur la période du 1er septembre 2019 au 31 août 2020, qui font l'objet de l'instance relative au montant des consommations d'eau et sont donc contestées ;
- que le solde figurant au décompte au 30 octobre 2023 ne correspond pas au montant de la demande ;
Concernant la demande indemnitaire formée par le syndicat :
- que celle-ci, nouvelle en cause d'appel, 'pourrait être déclarée d'office irrecevable' ;
- qu'elle ne comporte aucune démonstration de faute ou de préjudice et ne précise pas de fondement juridique ;
Concernant sa demande d'annulation de la résolution en ce qu'elle autorise la destruction des archives :
- que l'assemblée générale ne pouvait, sauf à encourir la nullité, voter par une résolution 'fourre-tout', partant irrégulière, à la fois l'approbation des comptes, la question des fuites d'eau ainsi que celle des archives ;
- qu'elle s'oppose à ladite destruction qui n'est pas dans l'intérêt de la copropriété et qui est contraire à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que le syndic est notamment chargé d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires ;
- que les litiges existants concernant la consommation et les fuites d'eau ainsi que le stationnement dans la cour de l'immeuble justifient que ces archives soient conservées.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 07 janvier 2025 et mise en délibéré au 04 mars suivant.
En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
Motifs de la décision
A titre liminaire, la cour observe que la demande tendant à l'annulation du jugement critiqué initialement mentionnée dans la déclaration d'appel n'est pas soutenue.
Par ailleurs, si Mme [I] fait valoir dans les motifs de ses écritures que la demande indemnitaire formée en appel par le syndicat revêt un caractère nouveau, l'intimée ne formule aucune prétention tendant à son irrecevabilité de sorte que la cour n'en est pas saisie.
- Sur la demande tendant à l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 05 mars 2021 en ce qu'elle a approuvé les comptes des dépenses de l'exercice courant du 1er janvier 2019 au 31 août 2020 s'élevant à la somme de 21 981,66 euros et a demandé au syndic de répartir les dépenses de fourniture en eau courante aux tantièmes,
Tel que rappelé par le juge de première instance, il résulte des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot pour chaque catégorie de charges et la méthode de calcul de répartition des charges, les règles de cette répartition nécessitant l'unanimité des copropriétaires pour être modifiées.
En l'espèce, le règlement de copropriété établi par acte authentique du 28 janvier 1963 prévoit, en page 16, que les dépenses d'eau des parties communes, constituant des charges communes dont le coût est réparti proportionnellement aux millièmes attribués à chaque appartement ou local, résultent 'de la différence entre l'indication du compteur général de la propriété et le total des compteurs divisionnaires d'appartements, dont le relevé sera fait en même temps que celui du compteur général'.
La résolution litigieuse, votée en assemblée générale annuelle des copropriétaires à la majorité de 3 920/4 500 tantièmes, prévoit qu' 'à titre exceptionnel, il est demandé au syndic de répartir l'eau aux tantièmes, faute d'avoir tous les relevés des index d'eau de l'ensemble des copropriétaires d'une part, et d'avoir des relevés en 2019 puis 2020 et enfin de la surconsommation d'eau qui aurait été en tout état de cause répartie aux tantièmes généraux'.
Il en résulte, tel que retenu par le juge de première instance, que ladite résolution modifiant les règles de répartition des charges ne respecte pas la condition légale de l'unanimité, tant le fait que cette modification soit effectuée à titre exceptionnel que le défaut de transmission par Mme [I] de ses relevés de compteurs d'eau individuels, par ailleurs contesté, étant sans incidence.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a annulé la résolution litigieuse en ce qu'elle a approuvé les comptes des dépenses de l'exercice courant du 1er janvier 2019 au 31 août 2020, s'élevant à la somme de 21 981,66 euros et a demandé au syndic de répartir les dépenses de fourniture en eau courante aux tantièmes.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 05 mars 2021 en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans,
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est notamment chargé, d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires.
L'article 33 du décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que le syndic détient les archives du syndicat, comprenant les documents comptables du syndicat.
Etant observé qu'il ne résulte de ces dispositions aucune durée impérative de conservation, les arguments invoqués par Mme [I] au soutien de sa demande d'annulation sont tirés de l'inopportunité d'opérer une telle destruction en raison des litiges de copropriété existants.
Il en résulte que ces éléments relèvent du seul vote, ou non, des copropriétaires réunis en assemblée générale et sont impropres à fonder une demande d'annulation ultérieure de la résolution en l'absence de violation d'une règle d'ordre public.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande d'annulation de la résolution litigieuse en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans.
- Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 formée par le syndicat des copropriétaires,
Il résulte de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que s'il appartient au syndic de produire les justifications des charges dont il demande le paiement par les appels de charges individuels permettant de vérifier si les charges demandées correspondent aux dépenses exposées par la copropriété, la contribution aux charges à leur échéance est une obligation impérative pour les copropriétaires.
En l'espèce, le relevé de compte de charges de Mme [I] au 30 octobre 2023 mentionne un solde débiteur de 30 157,03 euros, après prise en compte des mouvements débiteurs suivants :
- un solde négatif antérieur au 1er janvier 2023 chiffré à la somme de 18 709,02 euros, ce montant ne correspondant ni à la situation de compte au 1er septembre 2020, mentionnant un sode débiteur de 6 958,82 euros sans détail des charges, ni à celle arrêtée au 14 décembre 2021 mentionnant un solde débiteur de charges de 14 225,61 euros sans détail des charges, ni encore au montant de 12 365,90 euros figurant dans le procès-verbal d'opposition au paiement du prix de cession d'un lot de copropriété signifié le 08 novembre 2021 à M. [K] [B] ;
- un appel 'avance treso spécial deb' chiffré à la somme de 4 611,52, euros, sans autre précision;
- une provision pour réfection de l'éclairage de la cour chiffrée à la somme de 1 050,85 euros ;
- une provision pour diagnostic des toitures fixée à la somme de 1 301,33 euros ;
- un appel de fonds à hauteur de 2 769,98 euros au titre de la période du 1er mars au 31 mai 2023 ;
- une 'avance de trésorerie' d'un montant de 922,23 euros ;
- un appel de fonds à hauteur de 2 770,16 euros au titre de la période du 1er juin au 31 août 2023 ;
- une cotisation 'fonds travaux 01/06/2023' chiffrée à la somme de 553,36 euros ;
- un appel de fonds à hauteur de 2 813,02 euros au titre de la période du 1er septembre au 30 novembre 2023 ;
- une cotisation 'fonds travaux 01/09/2023' chiffrée à la somme de 140,62 euros.
Concernant le solde négatif antérieur au 1er janvier 2023 chiffré à la somme de 18 709,02 euros, seuls les relevés de compte individuel de copropriété des lots appartenant à Mme [I] pour la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 sont produits, dont il résulte des appels de charge au titre de cette période d'un montant total de 6 116,45 + 3 546,20 = 9 662,65 euros.
Après déduction des charges retenues au titre des consommations d'eau litigieuses et dont la répartition a été modifiée de manière contraire à la loi, soit 1 050 + 840 = 1 890 euros, il en résulte une créance d'un montant de 9 662,65 - 1 890 = 7 772,65 euros.
Par ailleurs, le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 31 mars 2023 communiqué par le syndicat porte mention de l'adoption de la résolution n° 7 relative au fonds travaux.
Cependant, il n'est pas justifié d'une décision des copropriétaires relative à la réfection de l'éclairage et de diagnostic des toitures, aucune résolution du procès-verbal susvisé ou de ceux relatifs aux assemblées générales des 05 mars 2021 et 10 janvier 2022, seuls communiqués, ne portant sur ces points.
Par ailleurs, aucun relevé de compte individuel de copropriété relatant les trois appels de fonds afférants aux charges trimestrielles du 1er mars au 30 novembre 2023 n'est produit, de sorte que le montant exigible de celles-ci, contesté et comportant notamment des frais de consommation d'eau chiffrées selon une répartition modifiée de manière contraire à la loi, n'est pas établi.
Les autres mouvements portés au débit du relevé de compte de charges ne sont pas justifiés, étant rappelé qu'il n'appartient pas à la cour de rechercher les correspondances entre d'une part le relevé de compte d'un copropriétaire et d'autre part les procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété ainsi que les montants mentionnés au débit des relevés de comptes de charge semestriels produits de manière éparse et sans aucune précision permettant d'en déduire une correspondance avec les décisions votées.
Il en résulte que le syndicat, dans le cadre de sa demande en paiement du solde d'arriéré de charges actualisé au 1er septembre 2023, ne justifie que des seuls appels de charges relatifs à la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 ainsi qu'au fonds travaux d'un montant total de 553,36 + 140,62 = 693,98 euros, soit une somme globale de 7 772,65 + 693,98 = 8 466,63 euros.
Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 et, après prise en compte de l'actualisation de la demande, Mme [I] sera condamnée à payer au syndicat la somme de 8 466,63 euros au titre de l'arriéré de charges au 1er septembre 2023, avec rejet de la demande pour le surplus.
- Sur la demande indemnitaire formée en appel par le syndicat des copropriétaires,
Le syndicat ne précise ni le fondement de sa demande indemnitaire, ni les modalités de chiffrage de son préjudice financier 'de trésorerie', alors même qu'une partie des charges dont il sollicite le règlement a été calculée selon des modalités contraires aux dispositions légales applicables.
A défaut d'établir une faute tirée d'un comportement excédant le seul défaut de règlement des charges, dont le mode de calcul est par ailleurs remis en cause, mais aussi le principe et le quantum d'un préjudice en lien avec ce comportement fautif, le syndicat sera donc débouté de sa demande indemnitaire formulée en appel.
Par ces motifs
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :
Constate que la demande tendant à l'annulation du jugement rendu entre les parties le 04 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Besançon initialement mentionnée dans la déclaration d'appel transmise par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n'est pas soutenue ;
Confirme, dans les limites de l'appel, ledit jugement sauf en qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 ;
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant :
Condamne Mme [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 8 466,63 euros au titre de l'arriéré de charges au 1er septembre 2023 ;
Rejette la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges au 1er septembre 2023 pour le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande indemnitaire formée en appel ;
Condamne Mme [Y] [I] aux dépens d'appel ;
Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [Y] [I] de sa demande et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1 000 euros avec rejet du surplus de la demande.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,
CS/FA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°
N° de rôle : N° RG 23/01267 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EVJU
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 04 MARS 2025
Décision déférée à la Cour : jugement du 04 juillet 2023 - RG N°21/00941 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON
Code affaire : 71F - Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
COMPOSITION DE LA COUR :
M. Michel WACHTER, Président de chambre.
M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.
Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
L'affaire a été examinée en audience publique du 07 janvier 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
COPROPRIÉTÉ représenté par son syndic en exercie, l'AGENCE IMMOLYS dont le siège est sis [Adresse 2]
Sise [Adresse 1]
Inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 414 626 085
Représentée par Me Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON
ET :
INTIMÉE
Madame [Y] [I]
née le 20 Avril 1959 à [Localité 4] (25), de nationalité française,pharmacienne,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
*************
Faits, procédure et prétentions des parties
Mme [Y] [I], nu-propriétaire des lots n° 10, 11, 14, 17, 21 et 24 au sein de la copropriété située [Adresse 1] dont Mme [D] [I] est usufruitière a, par acte signifié 14 juin 2021, assigné le syndicat des copropriétaires de ladite copropriété (le syndicat), représenté par son syndic la SARL Reynaud Immobilier Services, devant le tribunal judiciaire de Besançon en sollicitant d'une part l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 05 mars 2021 prévoyant la répartition des charges d'alimentation en eau des parties communes aux tantièmes et d'autre part la répartition desdites charges conformément au règlement de copropriété, c'est-à-dire sur la base de la différence entre l'indication du compteur général de la propriété et le total des compteurs divisionnaires d'appartements conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat concluait en première instance au rejet des demandes formées par Mme [I] et à sa condamnation à lui payer la somme de 6 958,82 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par jugement rendu le 04 juillet 2023, le tribunal a :
- annulé la résolution n°5 de l'assemblée générale du 05 mars 2021 en ce qu'elle a approuvé les comptes des dépenses de l'exercice allant du 1er janvier 2019 au 31 août 2020, s'élevant à la somme de 21 981,66 euros, et a demandé au syndic de répartir l'eau aux tantièmes ;
- débouté Mme [I] de sa demande tenant à l'annulation de la résolution n°5 en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans ;
- débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 ;
- condamné le syndicat à payer à Mme [I] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance ;
- dispensé Mme [I] de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :
Concernant la demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale :
- que l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, prévoit que :
'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées (...)
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses' ;
- que l'article 11 du même texte stipule que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;
- que le règlement de copropriété prévoit qu'est considérée comme une charge commune de l'immeuble la dépense d'eau des parties communes, dont la répartition 'résulte de la différence entre l'indication du compteur général de la propriété et le total des compteurs divisionnaires appartements, dont le relevé sera fait en même temps que celui du compteur général' ;
- que la résolution litigieuse a été votée par neuf copropriétaires totalisant 3 920/4 500 tantièmes, M. [C] [G], copropriétaire totalisant 580/4 500 tantièmes, ayant voté contre et Mme [I] étant absente ;
- qu'en modifiant, même à titre exceptionnel, la répartition des charges d'eau commune des exercices 2019 et 2020 en fonction des tantièmes de copropriété et non en fonction de la consommation réelle par un vote à la majorité et non à l'unanimité, la résolution litigieuse n'a pas respecté le règlement de copropriété et les dispositions de l'article l1 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont d'ordre public ;
- qu'après annulation de la délibération en ce qu'elle a modifié cette répartition et a, par voie de conséquence, approuvé les dépenses de l'exercice, il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle répartition des charges d'eau communes conformément aux dispositions du règlement de copropriété, ne s'agissant pas d'une demande au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais de la simple application des règles en vigueur entre les copropriétaires ;
- que le simple fait que la décision de détruire les archives ait été prise dans une résolution n'ayant pas le même objet n'est pas une cause de nullité ;
Concernant la demande reconventionnelle en paiement formée par le syndicat :
- qu'en application des articles 10 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, l'exigibilité des charges dépend de leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et de l'établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété ;
- qu'en l'espèce, le syndicat se fonde exclusivement sur des relevés de compte individuel de copropriété pour les charges couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 sans produire le ou les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes et le budget prévisionnel pour la période considérée ;
- que la créance invoquée n'est donc pas exigible.
Par déclaration du 17 août 2023, le syndicat, intimant Mme [I], a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté cette dernière de sa demande tenant à l'annulation de la résolution n°5 en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans.
Selon ses premières et dernières conclusions transmises le 14 novembre 2023, il conclut à son annulation ou à son infirmation et demande à la cour de débouter Mme [I] de l'intégralité de ses demandes et de la condamner, outre les entiers dépens, à lui régler les sommes suivantes :
- 30 157,03 euros au titre de l'arriéré de charges ;
- 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir :
- que depuis plusieurs années, Mme [I] ne communique quasiment jamais le relevé des compteurs d'eau individuels relatifs à ses lots ;
- que cette transmission est pourtant nécessaire pour procéder à la répartition du coût des consommations d'eau conformément à l'article 2 du règlement de copropriété ;
- que les précédents syndics ont par conséquent effectué une estimation des consommations afférentes aux lots de l'intimée au titre des années 2016 et 2017, sans contestation ;
- qu'il lui est impossible, pour des raisons pratiques, financières et de calendrier, d'engager chaque année une procédure judiciaire tendant à la communication des relevés litigieux, de sorte que la seule solution est de procéder à une répartition du coût de la consommation par tantième;
- que par ailleurs Mme [I] est redevable du coût de la consommation d'eau relative à ses lots, chiffré à la somme de 6 958,82 euros selon décompte au 1er décembre 2020, outre du solde de charges générales soit un montant total chiffré à la somme de 30 157,03 euros selon décompte arrêté au 1er septembre 2023 ;
- enfin, que son défaut de règlement des charges obère la trésorerie du syndicat dont il résulte un préjudice chiffré à la somme de 5 000 euros.
Mme [I] a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 13 février 2024 pour demander à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tenant à l'annulation de la résolution n°5 en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans ;
- de faire droit à cette demande ;
- de débouter le syndicat de sa demande indemnitaire ;
- de condamner l'appelant à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.
Elle expose :
Concernant la consommation d'eau :
- que la résolution litigieuse est contraire au règlement de copropriété et aux dispositions légales ;
- que les relevés d'eau n'ont pas été effectués, alors que les lots sont affectés de compteurs individualisés ;
- que le syndic ne prouve pas avoir demandé ou ne jamais avoir reçu les relevés réels des compteurs, tandis qu'elle n'a jamais été informée par les syndics successifs du défaut de communication du relevé d'eau des occupants des logements appartenant à elle-même et à sa mère, étant observé que les charges de consommation d'eau sont récupérables sur les locataires ;
- qu'à la suite du présent litige, elle a fourni en juin 2022 au nouveau syndic les relevés des compteurs ;
- que la situation lui cause un préjudice en raison de l'absence de prise en compte des relevés de consommation réelle, alors que deux lots sont totalement inoccupés depuis plusieurs années et doivent donner lieu à une facturation nulle, en l'absence de toute consommation d'eau ;
Concernant la demande en paiement des charges de copropriété :
- que tel que retenu par le juge de première instance, cette demande est fondée exclusivement sur les relevés de compte individuel de copropriété, pour les charges couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021, sans production du ou des procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes ni le budget prévisionnel pour la période considérée ;
- qu'aucun des deux décomptes adverses ne précise expressément les lots sur lesquels les prétendus arriérés de charges portent ;
- que de nombreuses facturations sont incompréhensibles, de même que des 'mouvements antérieurs au 31 août 2020" dont on ne sait à quoi ils correspondent ;
- que la demande adverse comporte des charges portant sur la période du 1er septembre 2019 au 31 août 2020, qui font l'objet de l'instance relative au montant des consommations d'eau et sont donc contestées ;
- que le solde figurant au décompte au 30 octobre 2023 ne correspond pas au montant de la demande ;
Concernant la demande indemnitaire formée par le syndicat :
- que celle-ci, nouvelle en cause d'appel, 'pourrait être déclarée d'office irrecevable' ;
- qu'elle ne comporte aucune démonstration de faute ou de préjudice et ne précise pas de fondement juridique ;
Concernant sa demande d'annulation de la résolution en ce qu'elle autorise la destruction des archives :
- que l'assemblée générale ne pouvait, sauf à encourir la nullité, voter par une résolution 'fourre-tout', partant irrégulière, à la fois l'approbation des comptes, la question des fuites d'eau ainsi que celle des archives ;
- qu'elle s'oppose à ladite destruction qui n'est pas dans l'intérêt de la copropriété et qui est contraire à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que le syndic est notamment chargé d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires ;
- que les litiges existants concernant la consommation et les fuites d'eau ainsi que le stationnement dans la cour de l'immeuble justifient que ces archives soient conservées.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 07 janvier 2025 et mise en délibéré au 04 mars suivant.
En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
Motifs de la décision
A titre liminaire, la cour observe que la demande tendant à l'annulation du jugement critiqué initialement mentionnée dans la déclaration d'appel n'est pas soutenue.
Par ailleurs, si Mme [I] fait valoir dans les motifs de ses écritures que la demande indemnitaire formée en appel par le syndicat revêt un caractère nouveau, l'intimée ne formule aucune prétention tendant à son irrecevabilité de sorte que la cour n'en est pas saisie.
- Sur la demande tendant à l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 05 mars 2021 en ce qu'elle a approuvé les comptes des dépenses de l'exercice courant du 1er janvier 2019 au 31 août 2020 s'élevant à la somme de 21 981,66 euros et a demandé au syndic de répartir les dépenses de fourniture en eau courante aux tantièmes,
Tel que rappelé par le juge de première instance, il résulte des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot pour chaque catégorie de charges et la méthode de calcul de répartition des charges, les règles de cette répartition nécessitant l'unanimité des copropriétaires pour être modifiées.
En l'espèce, le règlement de copropriété établi par acte authentique du 28 janvier 1963 prévoit, en page 16, que les dépenses d'eau des parties communes, constituant des charges communes dont le coût est réparti proportionnellement aux millièmes attribués à chaque appartement ou local, résultent 'de la différence entre l'indication du compteur général de la propriété et le total des compteurs divisionnaires d'appartements, dont le relevé sera fait en même temps que celui du compteur général'.
La résolution litigieuse, votée en assemblée générale annuelle des copropriétaires à la majorité de 3 920/4 500 tantièmes, prévoit qu' 'à titre exceptionnel, il est demandé au syndic de répartir l'eau aux tantièmes, faute d'avoir tous les relevés des index d'eau de l'ensemble des copropriétaires d'une part, et d'avoir des relevés en 2019 puis 2020 et enfin de la surconsommation d'eau qui aurait été en tout état de cause répartie aux tantièmes généraux'.
Il en résulte, tel que retenu par le juge de première instance, que ladite résolution modifiant les règles de répartition des charges ne respecte pas la condition légale de l'unanimité, tant le fait que cette modification soit effectuée à titre exceptionnel que le défaut de transmission par Mme [I] de ses relevés de compteurs d'eau individuels, par ailleurs contesté, étant sans incidence.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a annulé la résolution litigieuse en ce qu'elle a approuvé les comptes des dépenses de l'exercice courant du 1er janvier 2019 au 31 août 2020, s'élevant à la somme de 21 981,66 euros et a demandé au syndic de répartir les dépenses de fourniture en eau courante aux tantièmes.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 05 mars 2021 en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans,
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est notamment chargé, d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires.
L'article 33 du décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que le syndic détient les archives du syndicat, comprenant les documents comptables du syndicat.
Etant observé qu'il ne résulte de ces dispositions aucune durée impérative de conservation, les arguments invoqués par Mme [I] au soutien de sa demande d'annulation sont tirés de l'inopportunité d'opérer une telle destruction en raison des litiges de copropriété existants.
Il en résulte que ces éléments relèvent du seul vote, ou non, des copropriétaires réunis en assemblée générale et sont impropres à fonder une demande d'annulation ultérieure de la résolution en l'absence de violation d'une règle d'ordre public.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande d'annulation de la résolution litigieuse en ce qu'elle a autorisé le syndic à détruire les archives comptables dormantes antérieures à dix ans.
- Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 formée par le syndicat des copropriétaires,
Il résulte de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que s'il appartient au syndic de produire les justifications des charges dont il demande le paiement par les appels de charges individuels permettant de vérifier si les charges demandées correspondent aux dépenses exposées par la copropriété, la contribution aux charges à leur échéance est une obligation impérative pour les copropriétaires.
En l'espèce, le relevé de compte de charges de Mme [I] au 30 octobre 2023 mentionne un solde débiteur de 30 157,03 euros, après prise en compte des mouvements débiteurs suivants :
- un solde négatif antérieur au 1er janvier 2023 chiffré à la somme de 18 709,02 euros, ce montant ne correspondant ni à la situation de compte au 1er septembre 2020, mentionnant un sode débiteur de 6 958,82 euros sans détail des charges, ni à celle arrêtée au 14 décembre 2021 mentionnant un solde débiteur de charges de 14 225,61 euros sans détail des charges, ni encore au montant de 12 365,90 euros figurant dans le procès-verbal d'opposition au paiement du prix de cession d'un lot de copropriété signifié le 08 novembre 2021 à M. [K] [B] ;
- un appel 'avance treso spécial deb' chiffré à la somme de 4 611,52, euros, sans autre précision;
- une provision pour réfection de l'éclairage de la cour chiffrée à la somme de 1 050,85 euros ;
- une provision pour diagnostic des toitures fixée à la somme de 1 301,33 euros ;
- un appel de fonds à hauteur de 2 769,98 euros au titre de la période du 1er mars au 31 mai 2023 ;
- une 'avance de trésorerie' d'un montant de 922,23 euros ;
- un appel de fonds à hauteur de 2 770,16 euros au titre de la période du 1er juin au 31 août 2023 ;
- une cotisation 'fonds travaux 01/06/2023' chiffrée à la somme de 553,36 euros ;
- un appel de fonds à hauteur de 2 813,02 euros au titre de la période du 1er septembre au 30 novembre 2023 ;
- une cotisation 'fonds travaux 01/09/2023' chiffrée à la somme de 140,62 euros.
Concernant le solde négatif antérieur au 1er janvier 2023 chiffré à la somme de 18 709,02 euros, seuls les relevés de compte individuel de copropriété des lots appartenant à Mme [I] pour la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 sont produits, dont il résulte des appels de charge au titre de cette période d'un montant total de 6 116,45 + 3 546,20 = 9 662,65 euros.
Après déduction des charges retenues au titre des consommations d'eau litigieuses et dont la répartition a été modifiée de manière contraire à la loi, soit 1 050 + 840 = 1 890 euros, il en résulte une créance d'un montant de 9 662,65 - 1 890 = 7 772,65 euros.
Par ailleurs, le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 31 mars 2023 communiqué par le syndicat porte mention de l'adoption de la résolution n° 7 relative au fonds travaux.
Cependant, il n'est pas justifié d'une décision des copropriétaires relative à la réfection de l'éclairage et de diagnostic des toitures, aucune résolution du procès-verbal susvisé ou de ceux relatifs aux assemblées générales des 05 mars 2021 et 10 janvier 2022, seuls communiqués, ne portant sur ces points.
Par ailleurs, aucun relevé de compte individuel de copropriété relatant les trois appels de fonds afférants aux charges trimestrielles du 1er mars au 30 novembre 2023 n'est produit, de sorte que le montant exigible de celles-ci, contesté et comportant notamment des frais de consommation d'eau chiffrées selon une répartition modifiée de manière contraire à la loi, n'est pas établi.
Les autres mouvements portés au débit du relevé de compte de charges ne sont pas justifiés, étant rappelé qu'il n'appartient pas à la cour de rechercher les correspondances entre d'une part le relevé de compte d'un copropriétaire et d'autre part les procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété ainsi que les montants mentionnés au débit des relevés de comptes de charge semestriels produits de manière éparse et sans aucune précision permettant d'en déduire une correspondance avec les décisions votées.
Il en résulte que le syndicat, dans le cadre de sa demande en paiement du solde d'arriéré de charges actualisé au 1er septembre 2023, ne justifie que des seuls appels de charges relatifs à la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 ainsi qu'au fonds travaux d'un montant total de 553,36 + 140,62 = 693,98 euros, soit une somme globale de 7 772,65 + 693,98 = 8 466,63 euros.
Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 et, après prise en compte de l'actualisation de la demande, Mme [I] sera condamnée à payer au syndicat la somme de 8 466,63 euros au titre de l'arriéré de charges au 1er septembre 2023, avec rejet de la demande pour le surplus.
- Sur la demande indemnitaire formée en appel par le syndicat des copropriétaires,
Le syndicat ne précise ni le fondement de sa demande indemnitaire, ni les modalités de chiffrage de son préjudice financier 'de trésorerie', alors même qu'une partie des charges dont il sollicite le règlement a été calculée selon des modalités contraires aux dispositions légales applicables.
A défaut d'établir une faute tirée d'un comportement excédant le seul défaut de règlement des charges, dont le mode de calcul est par ailleurs remis en cause, mais aussi le principe et le quantum d'un préjudice en lien avec ce comportement fautif, le syndicat sera donc débouté de sa demande indemnitaire formulée en appel.
Par ces motifs
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :
Constate que la demande tendant à l'annulation du jugement rendu entre les parties le 04 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Besançon initialement mentionnée dans la déclaration d'appel transmise par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n'est pas soutenue ;
Confirme, dans les limites de l'appel, ledit jugement sauf en qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété couvrant la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 ;
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant :
Condamne Mme [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 8 466,63 euros au titre de l'arriéré de charges au 1er septembre 2023 ;
Rejette la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges au 1er septembre 2023 pour le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande indemnitaire formée en appel ;
Condamne Mme [Y] [I] aux dépens d'appel ;
Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [Y] [I] de sa demande et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1 000 euros avec rejet du surplus de la demande.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,