CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 6 mars 2025, n° 24/09003

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 mars 2022, la société Foncière Opéra Gaillon a donné à bail commercial à la société H&3M des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal (ou hors taxes et hors charges) de 53.852,76 euros HT payable trimestriellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2023, la société Foncière Opéra Gaillon a fait délivrer à la société H&3M un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 17.305,95 euros.

Par acte du 26 janvier 2024, la société Foncière Opéra Gaillon a fait assigner la société H&3M devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;

ordonner l'expulsion de la société H&3M et de tous occupants de son chef ;

régler le sort des meubles ;

condamner la société H&3M à lui payer la somme provisionnelle de 23.332,84 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points au jour de l'arriéré ;

condamner la société H&3M à lui payer la somme provisionnelle de 2.333,82 euros au titre de la clause pénale ;

condamner la société H&3M à lui payer la somme de 160 euros à titre d'indemnité forfaitaire, outre les intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points au jour de l'arriéré, calculés à compter du jour de l'exigibilité contractuelle jusqu'au jour du règlement définitif ;

condamner la société H&3M à lui payer une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer en cours, charges, taxe et accessoire en sus et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Par ordonnance réputée contradictoire du 22 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 décembre 2023;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société H&3M et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société H&3M à payer à la société Foncière Opéra Gaillon à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société H&3M, à compter 29 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les mêmes modalités que le loyer, si besoin ;

condamné par provision la société H&3M à payer à la société Foncière Opéra Gaillon la somme de 12.132,84 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 20 février 2024 (premier trimestre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

condamné par provision la société H&3M à payer à la société Foncière Opéra Gaillon la somme de 160 euros au titre de l'indemnité forfaitaire ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

condamné la société H&3M à payer à la société Foncière la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société H&3M aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 13 mai 2024, la société H&3M a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 janvier 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil et 488 du code de procédure civile, de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel et ses prétentions ;

infirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a statué par les chefs suivants :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 décembre 2023 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, son expulsion et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

l'a condamnée à payer à la société Foncière à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due, à compter 29 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

l'a condamnée par provision à payer à la société Foncière Opéra Gaillon la somme de 12.132,84 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 20 février 2024 (premier trimestre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

l'a condamnée par provision à payer à la société Foncière Opéra Gaillon la somme de 160 euros au titre de l'indemnité forfaitaire ;

l'a condamnée à payer à société Foncière Opéra Gaillon la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

l'a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Statuant à nouveau,

lui accorder rétroactivement un délai expirant le 15 janvier 2025 pour s'acquitter de sa dette locative arrêtée à cette date, loyer du mois de janvier 2025 inclus ;

suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

constater qu'elle s'est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ;

dire en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;

débouter la société Foncière de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

dire que chacune des parties supportera les dépens exposés tant en première instance qu'en appel ;

dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile tant pour les frais irrépétibles de première instance que d'appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 janvier 2025, la société Foncière Opéra Gaillon demande à la cour de :

la recevoir en toutes ses demandes et les déclarer bien fondées ;

dire et juger que la demande de délai de paiement de la société H&3M est infondée ;

Par conséquent,

confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 22 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de RG 24/50880 ;

débouter la société H&3M de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la société H&3M à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

SUR CE, LA COUR

La société H&3M sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle estime que le premier juge aurait dû prendre d'office en compte sa bonne foi. Elle expose qu'il était certain que le 30 juin 2024, elle s'était acquittée de l'intégralité de sa dette et que la cour peut accorder des délais rétroactifs. Elle soutient que ses difficultés sont dues à la mauvaise gestion de son ancien président et que le nouveau président s'est acquitté de la somme de 24.981,39 euros ; que la somme de 5.795,11 euros a été réglée le 10 janvier 2025. Elle relève que la garantie à première demande n'est pas mentionnée dans le commandement de payer mais précise qu'elle entend remettre l'original de la garantie sollicitée.

La société Foncière Opéra Gaillon fait valoir que la clause résolutoire est irrémédiablement acquise et elle s'oppose aux délais sollicités. Elle fait état d'une dette de 5.795,11 euros au 9 janvier 2025, outre les intérêts conventionnellement prévus par le bail. Elle allègue que le premier juge n'était nullement tenu d'accorder à la locataire des délais d'office ; que cette dernière, non comparante, n'a donc pas formulé une telle demande. Elle souligne que le paiement intégral du loyer n'a pas repris et que la société H&3M n'a pas réglé le montant de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient qu'aucune pièce n'est produite pour justifier des incidents de paiement ; que la garantie à première demande n'a pas été remise en dépit d'un engagement contractuel.

Sur ce,

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, ni la régularité du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 ni le fait que les causes n'en ont pas été réglées dans le délai d'un mois ne sont contestés par la locataire.

C'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

La société Foncière Opéra Gaillon, s'agissant de l'arriéré de loyers et de charges, ne demande que la confirmation de la première décision soit une provision de 12.132,84 euros, sans actualiser sa demande. Elle verse cependant un décompte au 9 janvier 2025 d'où il résulte qu'il n'est plus dû que la somme de 5.795,11 euros. La dette avait donc diminué à cette date de plus de la moitié depuis l'ordonnance entreprise et dès lors, le paiement des loyers courants a également repris.

La société H&3M n'était pas représentée en première instance de sorte qu'aucune demande présentée conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil n'a été formée et le juge des référés ne pouvait lui allouer des délais d'office.

Elle justifie en revanche d'avoir réglé le solde de l'impayé soit la somme de 5.795,11 euros par un virement demandé le 10 janvier 2025.

Il n'y a plus aucune dette en principal et la bailleresse ne verse pas un décompte d'intérêts qui permettrait d'en connaître le montant, étant relevé que le premier juge n'a alloué que les intérêts légaux et non les intérêts majorés prévus par le contrat de bail.

La société H&3M justifie par un procès-verbal et un extrait K-Bis que plusieurs présidents se sont succédés entre 2023 et 2025, ce qui corrobore les difficultés de fonctionnement dont elle fait état.

Enfin, l'absence de remise de garantie à première demande pourtant prévue par le contrat n'était pas invoquée dans le commandement visant la clause résolutoire et constitue un moyen inopérant : cette carence ne remet pas en cause la reprise du paiement des loyers et charges et l'apurement de l'arriéré qui témoigne d'une bonne foi et de capacités de paiement certaines.

Compte tenu de ses efforts de paiement conséquents, il convient d'accorder à la société H&3M, sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, des délais de paiement à titre rétroactif qui, dès lors qu'ils ont été respectés, ont pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en application de ce dernier texte.

Il sera donc constaté que la clause résolutoire n'a pas joué.

Ce qui est jugé en appel commande d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf en ce que la société H&3M a été condamnée aux dépens et à payer à la société Foncière Opéra Gaillon la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, la dette du locataire n'étant pas apurée au stade de la première instance et son appel ne prospérant que par l'effet de la régularisation de sa dette de loyers.

La société H&3M sera donc également condamnée aux dépens de l'instance d'appel et condamnée à payer à la société Foncière Opéra Gaillon la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l'ordonnance entreprise, sauf sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu de condamner la société H&3M au paiement d'une provision au titre des loyers et charges impayés, sa dette étant soldée,

Constate que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 n'a pas joué par suite du respect par la société H&3M des délais de paiement qui lui sont rétroactivement accordés par la cour,

Condamne la société H&3M aux dépens de l'instance d'appel,

La déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Foncière Opéra Gaillon la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel ;

Rejette toute autre demande.