CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 7 mars 2025, n° 24/07362

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 26 novembre 2019, la société Patrimmo Commerce a donné à bail commercial à Mme [X] des locaux, correspondant au lot 27, dépendant du centre commercial Forum 20, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Val-de-Marne), moyennant un loyer annuel fixe de 2 084,72 euros, hors charges et hors taxes, et un loyer variable proportionnel au chiffre d'affaires réalisé, payable trimestriellement et d'avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Patrimmo Commerce a fait délivrer à Mme [X] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 3 juillet 2023, pour la somme de 7.497,62 euros TTC.

Par acte des 19 et 28 septembre 2023, la société Patrimmo Commerce a assigné Mme [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la défenderesse au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 18 janvier 2024, le premier juge a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 août 2023 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de Mme [X] et de tout occupant de son chef des lieux, lot 27, dépendant du centre commercial Forum 20 situé [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce, conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

fixé, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par Mme [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné Mme [X] à la payer ;

condamné, par provision, Mme [X] à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 7.497,50 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation au 24 mai 2022 (comprenant les loyers, les honoraires de gestion, les provisions sur charge, la taxe foncière, la taxe sur les bureaux, la TVA et les redditions), avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

condamné Mme [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 11 avril 2024, Mme [X] a relevé appel de la décision en critiquant ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, sa condamnation au paiement d'une provision, aux dépens et à l'indemnité procédurale.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 septembre 2024, Mme [X] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Et statuant à nouveau,

lui accorder des délais de paiement sous forme d'un échelonnement du règlement de la dette locative sur 17 mois, soit la somme mensuelle de 300 euros, en sus du loyer, charges et accessoires courants, le solde, soit la somme de 297,50 euros, étant versé au dix-huitième mois ;

prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail, à la date du 4 août 2023 ;

débouter la société Patrimmo Commerce de sa demande formée au titre de la clause pénale insérée dans le bail ;

débouter la société Patrimmo Commerce de sa demande formée au titre du dépôt de garantie ;

débouter la société Patrimmo Commerce de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisser à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 septembre 2024, la société Patrimmo commerce demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

déclarer mal fondé l'appel formé par Mme [X] et la débouter de l'intégralité de ses demandes ;

En conséquence,

confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives à la fixation de l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges, taxes et accessoires, au paiement d'un intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2023, au rejet des demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

statuant à nouveau des chefs infirmés,

condamner Mme [X] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de la résiliation de plein droit établie sur la base du double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant et de la provision sur charges de la dernière année de location ;

Subsidiairement,

confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par Mme [X], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné Mme [X] à la payer ;

dire que la somme de 7.497,50 euros mise à la charge de la locataire portera intérêt de retard au taux de 5% annuel à compter du 3 juillet 2023 ;

subsidiairement, confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a dit que la somme de 7.497,50 euros mise à la charge de la locataire portera intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2023 ;

condamner Mme [X] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 749,75 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard ;

lui dire acquis, à titre provisionnel, le dépôt de garantie détenu par elle ;

Subsidiairement, sur les délais, dans l'hypothèse où, ceux-ci seraient accordés,

dire que :

les sommes qui seront versées par Mme [X] s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l'arriéré dû au titre du commandement n'étant apuré qu'en outre,

faute par Mme [X] de respecter les délais accordés et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants à leur date d'exigibilité contractuelle et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et elle pourra dès lors poursuivre l'expulsion de Mme [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;

Y ajoutant,

condamner Mme [X] à lui payer la somme provisionnelle de 64,12 euros au titre de l'assurance 2024 ;

En tout état de cause,

condamner Mme [X] à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 23 octobre 2024.

Par arrêt du 20 décembre 2024, la cour a :

ordonné, sans révocation de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats ;

invité la société Patrimmo Commerce à produire un décompte actualisé à fin décembre 2024, faisant apparaître dans une colonne débit, l'ensemble des sommes dues avec leur intitulé exact (loyers, charges taxes, accessoires devant clairement être identifiés) depuis l'apparition des premiers débits, dans une colonne crédit, l'ensemble des sommes réglées par la locataire et, dans une colonne solde cumulé, les sommes restant dues au fur et à mesure des paiements effectués ;

invité les parties à conclure, avant le 29 janvier 2025, sur le montant des sommes restant dues par Mme [X] au 31 décembre 2024 ;

rappelé qu'en l'absence de révocation de l'ordonnance de clôture, les parties sont irrecevables à formuler des prétentions nouvelles et qu'elles ne le sont pas davantage à formuler des moyens nouveaux qui ne se rapporteraient pas directement à la question faisant l'objet de la réouverture des débats,

renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du 7 février 2025 ;

sursis à statuer sur l'ensemble des demandes et réservé les dépens.

Dans ses conclusions après réouverture des débats remises et notifiées le 22 janvier 2025, Mme [X] reconnaît devoir, dans le dispositif des conclusions, la somme de 5.889,26 euros au 31 décembre 2024 pour laquelle elle sollicite des délais de paiement, sur 20 mois, soit 300 euros par mois pendant 19 mois et le solde le vingtième mois.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 15 janvier 2025, la société Patrimmo Commerce n'a pas réactualisé le montant de sa créance au 31 décembre 2024 et sollicite la condamnation de Mme [X] au paiement de la somme de 491,66 euros au titre des taxes foncières 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il est rappelé que la cour ne statuera que sur les prétentions et moyens développés dans les dernières conclusions des parties remises et notifiées avant le prononcé de l'ordonnance de clôture et ne tiendra compte dans les écritures déposées après réouverture des débats que de leurs dispositions relatives à la dette locative conformément à l'arrêt du 20 décembre 2024.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, la société Patrimmo Commerce a fait délivrer à Mme [X], le 3 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 7.497,62 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 avril 2023 ainsi qu'il a été indiqué en première page du commandement.

Il est admis par Mme [X] que la dette locative réclamée dans cet acte, qu'elle ne conteste pas, n'a pas été réglée dans le délai d'un mois qui lui était imparti, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2023 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.

Sur la demande de provision

Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'ordonnance entreprise a condamné Mme [X] au paiement de la somme de 7.497,50 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation au 24 mai 2022 outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023. La société Patrimmo Commerce sollicite la confirmation de l'ordonnance de ce chef.

Il résulte du dernier décompte produit récapitulant l'ensemble des sommes figurant au débit et au crédit du compte locataire, qu'à la date du 31 décembre 2024, Mme [X], qui le reconnaît, restait devoir, au titre des loyers, charges et taxes dont les taxes foncières 2024, la somme de 5.889,26 euros après déduction de celle de 1.000 euros, débitée le 15 février 2024, et correspondant à l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, laquelle ne peut être comprise dans la dette locative.

L'obligation de Mme [X] ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il convient, infirmant l'ordonnance du chef de la provision, de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5.889,26 euros.

Cette provision sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023. En effet, la demande du bailleur tendant au paiement des intérêts au taux de 5 % prévus à l'article 7.1 du bail, intitulé 'sanction', est sérieusement contestable dès lors que cette stipulation s'analyse en une clause pénale susceptible d'être minorée par le juge du fond.

Le paiement d'une majoration de 10 % des sommes dues également prévue par l'article susvisé du contrat constitue une clause pénale qui peut être réduite par le juge du fond de sorte qu'il ne peut y être fait droit en référé. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Mme [X], qui ne conteste pas l'existence de la dette, sollicite l'octroi d'un délai de paiement de 18 mois (la cour ne tenant compte, sur ce point, que de la demande formée dans les conclusions avant le prononcé de l'ordonnance de clôture) et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.

Elle soutient avoir subi les conséquences de la crise sanitaire de 2020 alors qu'elle venait de débuter son activité et donc, les fermetures du centre commercial duquel dépend son local, ce qui a eu une incidence sur son chiffre d'affaires 2020 et 2021 et explique la dette locative. Elle ajoute que depuis 2022, son activité a pu se développer ce qui lui permet de s'acquitter de l'arriéré locatif.

La société Patrimmo Commerce s'oppose à cette demande en soutenant que Mme [X] ne justifie pas de ses capacités d'apurer sa dette et rappelle qu'elle avait proposé en septembre 2022 un échelonnement de la dette en 24 mensualités, qui n'a pas été accepté.

Il résulte des explications du bailleur et du décompte produit que la somme visée au commandement de payer et réclamée dans l'acte introductif d'instance portait sur un arriéré dû au 24 mai 2022 (pièce 13 du bailleur).

Selon le dernier décompte arrêté au 31 décembre 2024 (pièce n°15 du bailleur), Mme [X] a effectué des versements réguliers en 2023 et 2024. Si ces versements n'ont pas permis d'apurer la dette locative, ils démontrent néanmoins les efforts réalisés.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de s'acquitter de sa dette en 18 mensualités et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ainsi qu'il sera précisé au dispositif.

Les versements mensuels qui seront effectués s'imputeront sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 et seront versés en sus du loyer courant majoré de la provision pour charges.

L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l'expulsion de Mme [X], statué sur le sort des meubles et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur le dépôt de garantie

La société Patrimmo Commerce demande que le dépôt de garantie qu'elle détient lui soit déclaré acquis.

Cependant, au regard de la suspension des effets de la clause résolutoire et de la poursuite du bail, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Mme [X], débitrice de loyers, supportera les dépens d'appel. En revanche, aucune considération d'équité ne commande de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences et au montant de la provision ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et vu l'évolution du litige,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2023 ;

Condamne Mme [X] à payer à la société Patrimmo Commerce la somme provisionnelle de 5.889,26 euros au titre de l'arriéré de loyers, provisions pour charges, accessoires et taxes dont les taxes foncières 2024, arrêté au 31 décembre 2024, quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 ;

Dit que Mme [X] pourra s'acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en 18 mensualités, les 17 premières d'un montant de 300 euros chacune et la 18ème réglant le solde de la dette et les intérêts, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [X] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et accessoires sont payés pendant le cours de ces délais dans les conditions contractuelles ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et accessoires à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [X] et de tous occupants de son chef des locaux correspondant au lot 27, dépendant du centre commercial Forum 20, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Val-de-Marne), avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Mme [X] sera condamnée jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société Patrimmo Commerce une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et accessoires, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;

Dit n'y avoir lieu à statuer sur le dépôt de garantie ;

Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Condamne Mme [X] aux dépens d'appel ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.