CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 12 mars 2025, n° 22/03049

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

La Société civile immobilière (Sci) LP PROMOTION MARAICHERS a fait construire un ensemble immobilier situé [Adresse 17] à [Localité 12] (31), formant la résidence '[Adresse 15] - [Adresse 14]'.

L'Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (Eurl) LD PATRIMOINE CONSEIL a pris contact avec Mme [X] dans le cadre de la commercialisation de la résidence.

Par jugement du 8 octobre 2013, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL.

Par acte authentique du 31 décembre 2014, la Sci LP PROMOTION MARAICHERS a vendu à Mme [Y] [X], en l'état futur d'achèvement, le lot n°60, dans le bâtiment D, un appartement de type 2 et le lot n°92, un parking extérieur portant le n°28 du plan, au prix de 163.200 euros s'appliquant à concurrence de 159.200 euros au logement lot n°60 et à concurrence de 4.000 euros au stationnement (lot n°92).

La partie du prix exigible comptant, soit 114.200 euros, provenait de deux emprunts d'un montant total de 171.212 euros accordés par la caisse de crédit mutuel de [16] :

- prêt de 121.212 euros d'une durée de 240 mois au taux de 2,45 % par an ;

- prêt de 50.000 euros d'une durée de 120 mois au taux de 2,20% par an.

Ceci faisait suite à un contrat de réservation sous signatures privées du 27 octobre 2014.

L'opération se faisait sous le régime de la loi Duflot, qui est un dispositif de défiscalisation de l'investissement locatif.

Le procès-verbal de livraison est du 30 décembre 2014.

Mme [Y] [X] a confié la gestion locative de son bien à la société Sagestimm puis à la société Calot et associés, et a souscrit à différentes assurances locatives.

Par jugement du 10 mai 2015, un plan de redressement de la société LD PATRIMOINE CONSEIL a été arrêté.

Le 9 mars 2017, la Société anonyme (Sa) La banque Postale a procédé au rachat des prêts immobiliers. Elle a accordé à Mme [X] un prêt d'un montant de 160.188 euros, d'une durée de 213 mois, au taux de 1% par an.

Par actes des 5 et 11 décembre 2019, Mme [Y] [X] a fait assigner la Sci LP PROMOTION MARAICHERS, 'M. [H] [N], Ld Patrimoine' et la société Crédit Mutuel du Sud Ouest devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins, notamment, de voir annuler la vente et subsidiairement aux fins d'obtenir des dommages et intérêts pour manquement à l'obligation d'information et au devoir de conseil.

Par acte du 26 octobre 2020, Mme [Y] [X] a fait assigner la Sa Banque Postale en intervention forcée.

Par ordonnance du 17 novembre 2020, les affaires ont été jointes.

Par ordonnance du 23 novembre 2021, le juge de la mise en état a notamment mis hors de cause M. [H] [N] à titre personnel, et reçu l'intervention volontaire de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL. Il a estimé que Mme [X] ne justifiait pas d'un contrat la liant à M. [N] à titre personnel. Il a estimé que c'était la société LD PATRIMOINE CONSEIL qui était concernée par l'opération litigieuse.

Par un jugement du 12 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- mis hors de cause la Caisse de Crédit Mutuel de [16],

- rejeté la fin de non-recevoir tirée d'un défaut de publication de l'assignation,

- condamné l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL à payer à Mme [Y] [X] la somme de 9.509,50 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouté Mme [Y] [X] de sa demande en nullité de la vente,

- débouté Mme [Y] [X] de sa demande en dommages et intérêts à l'encontre de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS,

- débouté Mme [Y] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires au titre de la perte de chance,

- débouté Mme [Y] [X] de sa demande au titre du préjudice moral,

- condamné l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL à payer à Mme [Y] [X] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles,

- condamné l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL aux entiers dépens de l'instance,

- rejeté la demande tendant à mettre les frais d'exécution à la charge des parties succombantes,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes tant à titre principal qu'accessoire,

- ordonné l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge considéré que le dol du vendeur et du commercialisateur n'était pas démontré, le document intitulé 'Etude personnalisée de [Y] [X]' ayant un caractère intrinsèquement publicitaire, ce qui ne permettait pas de considérer qu'il s'agissait d'un document contractuel dont les omissions ou partialités pouvaient être qualifiées de mensonges ayant pour intention de tromper. Il a considéré que la surévaluation du bien n'était pas caractérisée.

S'agissant du défaut de conseil et d'information, il a considéré que le conseiller en gestion de patrimoine ne justifiait pas avoir attiré l'attention de sa cliente sur l'existence des risques locatifs en l'absence de marché favorable. Il a estimé que le dommage consistait en une perte de change de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé ; que la perte de chance s'établissait à 9.509,50 euros compte tenu des vacances locatives et diminutions de loyer. Il a retenu qu'en revanche, le vendeur n'était pas tenu à la même obligation de conseil et d'information que le conseiller en gestion de patrimoine.

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Par déclaration du 5 août 2022, Mme [Y] [X] a relevé appel de ce jugement en ces termes :

'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

' ordonné la mise hors de cause du Crédit Mutuel du Sud-Ouest,

' condamné l'Eurl Ld Patrimoine au titre de la perte de chance subie par Mme [X],

- réformer pour le surplus

et juger à nouveau,

À titre principal,

- juger que le consentement de Mme [X] à la vente a été vicié,

- prononcer la nullité de la vente du 31 décembre 2014, ainsi que la nullité du contrat de prêt conclu entre Mme [X] et la Banque Postale Sa,

- condamner la Sci LP PROMOTION MARAICHERS à restituer à Mme [X] le prix de vente de 163.200 euros, intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation,

- juger que le transfert de propriété et la restitution du bien litigieux par Mme [X] à la société Sci LP PROMOTION MARAICHERS n'interviendra qu'après règlement des sommes dues par la Sci LP PROMOTION MARAICHERS à cette dernière,

- juger que Mme [X] devra restituer à la Banque Postale Sa, les sommes mises à sa disposition soit la somme de 160.188 euros au titre du contrat de crédit, étant précisé que la Sci LP PROMOTION MARAICHERS sera condamnée à garantir et relever Mme [X] de cette restitution à la Banque Postale Sa,

- juger que la Banque Postale Sa devra restituer à Mme [Y] [X] le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté par Mme [X] jusqu'à la date de remboursement anticipé du prêt, en ce inclus l'indemnité de remboursement anticipé,

À titre subsidiaire,

- juger que l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et la Sci LP PROMOTION MARAICHERS ont manqué à leur obligation d'information et son devoir de conseil,

- condamner solidairement l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS Promotion à payer à Mme [X] la somme de 115.288 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'éviter la réalisation d'un événement défavorable,

En tout état de cause,

- condamner in solidum l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral.'

Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal de commerce de Périgueux a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL, et désigné en qualité de liquidateur Maître [K] [J] - Selarl LGA.

Maître [K] [J] de la Selarl LGA, en qualité de liquidateur judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL, a été appelé en cause devant la cour d'appel de Toulouse par acte du 3 mai 2023, à personne habilitée.

Par ordonnance du 26 octobre 2023, le magistrat chargé de la mise en état a débouté Mme [X] de ses demandes de communication de documents, et l'a condamnée aux dépens de l'incident.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 octobre 2024, Mme [Y] [X], appelante, demande à la cour de :

- déclarer Mme [X] recevable en son appel et bien fondée en ses demandes ;

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a :

' débouté Mme [Y] [X] de sa demande en nullité de la vente,

' débouté Mme [Y] [X] de sa demande en dommages et intérêts à l'encontre de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS,

' débouté Mme [Y] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires au titre de la perte de chance,

' débouté Mme [Y] [X] de sa demande au titre du préjudice moral,

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

- 'dire et juger' que le consentement de Mme [X] à la conclusion de la vente litigieuse a été vicié,

- 'dire et juger' que les agissements de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et de la société Ld Promotion sont constitutifs d'un dol,

En conséquence,

- prononcer la nullité de l'acte authentique de la vente du 31 décembre 2014 reçu par Maître [G], notaire à [Localité 13], publié et enregistré le 6 février 2015 à la conservation des hypothèques de Toulouse 1 sous les références 3101P01 2015P1303 et ayant pour objet l'acquisition d'un appartement de type T2 ainsi que d'un parking extérieur situé [Adresse 3] à [Localité 12] (31), lots numéro 60 et 92, cadastrées AK [Cadastre 7] à AK [Cadastre 8] par Mme [Y] [X],

- ordonner en conséquence la publication du jugement au service de la publicité foncière de Toulouse,

- prononcer la nullité du contrat de prêt n°2017A04EK1A00001 conclu entre Mme [X] et la Banque Postale Sa,

- 'dire et juger' que les parties devront être remises en l'état et que :

' la Sci LP PROMOTION MARAICHERS sera condamnée à restituer à Mme [X] le prix de vente d'un montant de 163.200 euros, intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1231-6 du code civil,

' Mme [X] [Y] devra transférer à la société Sci LP PROMOTION MARAICHERS la propriété de l'immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux par Mme [X] n'aura à intervenir qu'après le règlement des sommes dues par la Sci LP PROMOTION MARAICHERS à cette dernière,

' Mme [X] devra restituer à la Banque Postale Sa, les sommes mises à sa disposition soit la somme de 160.188 euros au titre du contrat de crédit, étant précisé que la Sci LP PROMOTION MARAICHERS sera condamnée à garantir et relever Mme [X] de cette restitution à la Banque Postale Sa,

' la Banque Postale Sa devra restituer à Mme [Y] [X] le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté par Mme [X] jusqu'à la date de remboursement anticipé du prêt, en ce inclus l'indemnité de remboursement anticipé,

À titre subsidiaire,

- 'dire et juger' que l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et la Sci LP PROMOTION MARAICHERS ont manqué à leur obligation d'information et devoir de conseil,

- 'dire et juger' que ces manquements ont privé Mme [X] de la chance d'éviter la réalisation d'un événement défavorable,

En conséquent,

- condamner in solidum l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS Promotion à payer la somme de 125.761euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance,

- fixer la créance à titre chirographaire de Mme [Y] [X] au passif de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL à hauteur de 125.761 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance,

À titre infiniment subsidiaire,

- 'dire et juger' que l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et la Sci LP PROMOTION MARAICHERS ont manqué à leur obligation d'information et son devoir de conseil,

- 'dire et juger' que ces manquements ont occasionné un préjudice financier à Mme [X],

En conséquence,

- condamner in solidum l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS Promotion à la somme de 37.272 euros à titre des déboursements en trop effectués par Mme [X],

- fixer la créance à titre chirographaire de Mme [Y] [X] au passif de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL à hauteur de 37.272 euros à titre des déboursements en trop effectués par Mme [X],

En tout état de cause,

- 'dire et juger' que ces manquements fautifs sont la cause pour Mme [X] d'un important préjudice moral,

- condamner in solidum l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- fixer la créance à titre chirographaire de Mme [Y] [X] au passif de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL à hauteur de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

- débouter l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL, Maître [K] [J], es qualités de liquidateur judiciaire de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et la Sci LP PROMOTION MARAICHERS de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL et de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et, au surplus, à tous les frais d'exécution, en ce compris le droit proportionnel dû à l'huissier de justice sur le fondement de l'article A444-32 du code de commerce,

- fixer la créance à titre chirographaire de Mme [Y] [X] au passif de l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL à hauteur de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au montant des entiers dépens,

- dire que ces frais irrépétibles et les dépens de première instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la société LD PATRIMOINE CONSEIL.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 octobre 2024, la Sci LP PROMOTION MARAICHERS, intimée, demande à la cour de :

À titre principal,

- confirmer le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a rejeté la demande de nullité formulée par Mme [X],

- confirmer le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a débouté Mme [X] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS,

Subsidiairement,

Dans l'hypothèse où la cour retiendrait la responsabilité de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS au titre de son manquement à l'obligation de devoir de conseil,

- infirmer le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a retenu la perte de chance et alloué la somme de 9.509,50 euros à ce titre,

Statuant à nouveau,

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes formulées à titre subsidiaire à l'encontre de la Sci LP PROMOTION MARAICHERS,

En tout état de cause,

- condamner Mme [X] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 janvier 2024, la Sa La banque postale, intimée et formant appel incident, demande à la cour de :

- recevoir la Banque Postale en ses conclusions, l'y déclarant bien fondée,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 12 juillet 2022 en ce qu'il a statué :

' rejette les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles,

' rejette la demande tendant à mettre les frais d'exécution à la charge des parties succombantes,

' déboute les parties du surplus de leurs demandes tant à titre principal qu'accessoire,

Statuant à nouveau,

- statuer ce que de droit en ce qui concerne la demande de résolution du contrat de vente,

En cas de résolution des contrats de prêt entre la banque postale et Mme [X] :

- condamner Mme [X] à verser à la Banque Postale la somme de 160.188 euros en deniers ou quittances au titre du remboursement de la somme prêtée sous déduction faite des échéances du prêt versées,

- condamner in solidum la Sci LP PROMOTION MARAICHERS et l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL à indemniser la Banque Postale à hauteur de 15.445,74 euros au titre de la réparation du préjudice subi par la Banque Postale à la suite de la résolution judiciaire du contrat de prêt et consistant en la perte des intérêts contractuels et frais d'emprunt :

' à titre principal, réparation de son préjudice à hauteur de 15.445,74 euros et qui se décompose comme suit :

* 14.704,17 euros au titre de la perte de l'ensemble des intérêts contractuels,

* 100 euros au titre de la perte des frais de dossier,

* 641,57 euros au titre de la perte de l'indemnité de remboursement anticipé prévue conventionnellement page 11 de l'offre de prêt et équivalents à 6 mois d'intérêts, fixée au jour de la demande de la résolution du prêt (soit le 26 octobre 2020),

' à titre subsidiaire, réparation de son préjudice qu'elle évalue à 15.445,74 euros et qui se décompose comme suit :

* 6.590,34 euros au titre de la perte des intérêts échus et qui correspond aux échéances n°1 à 83 à compter de la conclusion du contrat de prêt jusqu'au 5 février 2024,

* 8.113,83 euros au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et qui correspond aux échéances n°84 à 213 soit jusqu'au terme du contrat de prêt,

* 100 euros au titre de la perte des frais de dossier,

* 641,57 euros au titre de la perte de l'indemnité de remboursement anticipé prévue conventionnellement page 11 de l'offre de prêt et équivalents à 6 mois d'intérêts, fixée au jour de la demande de la résolution du prêt (soit le 26 octobre 2020),

En tout état de cause,

- condamner la ou les partie(s) succombante(s) à verser à la Banque Postale 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la ou les partie(s) succombante(s) aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 janvier 2023, l'Eurl LD PATRIMOINE CONSEIL, intimée, demandait à la cour de :

- débouter Mme [Y] [X] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société LD PATRIMOINE CONSEIL,

- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes à l'encontre de la société LD PATRIMOINE CONSEIL,

- condamner Mme [Y] [X] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [Y] [X] au paiement des entiers dépens.

Maître [K] [J] de la Selarl LGA, en qualité de liquidateur judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL, partie intervenante, a reçu signification de la déclaration d'appel et de l'assignation d'appel en cause le 3 mai 2023, par remise de l'acte à personne habilitée. Il n'a pas constitué avocat.

En application de l'article 474 du code de procédure civile, le présent arrêt sera réputé contradictoire.

Par message Rpva du 28 novembre 2024, le greffier de la chambre a adressé à Me Egea de la Selarl Levi-Egea-Levi, avocat postulant pour la société LD PATRIMOINE CONSEIL, un message l'invitant à régulariser au plus vite la procédure soit en adressant ou en déposant le timbre fiscal mobile apposé sur l'imprimé joint lors de la prochaine audience, soit en procédant à l'achat du timbre électronique de ce timbre sur le site dédié, soit si une demande d'aide juridictionnelle a été enregistrée par le bureau d'aide juridictionnelle, en fournissant copie de la décision rendue par le bureau d'aide juridictionnelle, ou si le bureau n'a pas encore statué, copie du récépissé de la demande, rappelant la sanction d'irrecevabilité de l'appel édictée par l'article 963 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2024. L'affaire a été examinée à l'audience du 2 décembre 2024 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'irrecevabilité des demandes de la société LD PATRIMOINE CONSEIL :

Vu l'article L 641-9 du code de commerce, l'instance étant en cours lors du prononcé de la liquidation judiciaire, par ses conclusions la société LD PATRIMOINE CONSEIL entend exercer son droit propre de se défendre contre l'action en paiement.

L'article 1635 bis P du code général des impôts dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2018 dispose : « Il est institué un droit d'un montant de 225 € dû par les parties à l'instance d'appel lorsque la constitution d'avocat est obligatoire devant la cour d'appel. Le droit est acquitté par l'avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n'est pas dû par la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Le produit de ce droit est affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoués près les cours d'appel. Ce droit est perçu jusqu'au 31 décembre 2026. Les modalités de perception et les justifications de l'acquittement de ce droit sont fixées par décret en Conseil d'Etat. »

Selon l'article 326 ter pris pour l'application de l'article susvisé, les conditions dans lesquelles il est justifié de l'acquittement du droit dans le cadre des appels et la sanction du défaut d'acquittement sont déterminées conformément aux articles 963 et 964-1 du code de procédure civile.

Selon les dispositions de l'article 963 du code de procédure civile, lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis I°du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. ['] Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l'acte assujetti à l'acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d'aide juridictionnelle, l'acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d'aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l'octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d'irrecevabilité de l'acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif. L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétente. Les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe.

Enfin, en application de l'article 964 du code de procédure civile, sont compétents pour prononcer l'irrecevabilité de l'appel en application de l'article 963, le premier président, le président de la chambre à laquelle l'affaire est distribuée, le conseiller de la mise en état jusqu'à la clôture de l'instruction, la formation de jugement. A moins que les parties aient été convoquées ou citées à comparaître à une audience, ils peuvent statuer sans débat. Ils statuent le cas échéant sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Cette fin de non recevoir peut être régularisée jusqu'à ce que la cour d'appel statue.

En l'espèce, à la date du 12 mars 2025, date annoncée par la cour pour le prononcé de son délibéré, malgré le rappel adressé par le greffier de la chambre antérieurement à l'audience de fixation, il n'a été justifié par la société LD PATRIMOINE CONSEIL, ni de l'acquittement du droit imposé par l'article 1635 bis P du code général des impôts s'agissant d'une procédure d'appel avec représentation obligatoire, ni de l'obtention d'une décision d'octroi du bénéfice de l'aide juridictionnelle, ni d'une copie de demande d'aide juridictionnelle.

En conséquence, l'irrecevabilité des demandes de la société LD PATRIMOINE CONSEIL doit être constatée d'office.

Sur la demande de nullité de la vente :

Selon l'article 954, alinéa 5 du code de procédure civile la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs ; l'intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement attaqué de sorte qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Mme [X] agit sur le fondement du dol pour demander la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt.

En vertu de l'article 1116 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce : 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.'

Le dol doit émaner du cocontractant ou de son représentant. Il peut résulter de manoeuvres, de mensonges ou de réticences y compris d'un manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information, dès lors qu'il est établi que ces manquements ont été accomplis intentionnellement pour tromper le contractant, provoquant une erreur déterminante pour ce dernier. L'erreur provoquée par le dol est toujours excusable, même lorsqu'elle ne porte pas sur la substance même de la chose, dès lors qu'elle a déterminé le consentement du contractant.

En vertu de l'article L 111-1 ancien du code de la consommation dans sa version en vigueur du 25 juillet 2010 au 14 juin 2014,

'Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;

2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 113-3 et L. 113-3-1 ;

3° En l'absence d'exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s'engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu'elles ne ressortent pas du contexte, ainsi que, s'il y a lieu, celles relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l'existence et aux modalités de mise en 'uvre des garanties et aux autres conditions contractuelles. La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d'Etat.'

En l'espèce, le vendeur est la Sci LP PROMOTION MARAICHERS.

Une étude personnalisée a été faite par la société LD PATRIMOINE CONSEIL. Ce document contient des éléments personnels concernant la situation de Mme [X], accompagnés d'un ensemble de tableaux détaillant les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais de gestion, les réductions d'impôt, le remboursement du prêt, les loyers de 2014 à 2024, avec des annotations manuscrites. Il s'agit de projections sans aucun document à l'appui permettant d'en vérifier la fiabilité, le détail des calculs n'est pas indiqué. Sur toutes les pages, il est mentionné : 'document non contractuel édité le 8 octobre 2014 par votre conseiller'. Son caractère publicitaire apparaît donc clairement. En outre, il n'est pas démontré que la société LD PATRIMOINE CONSEIL avait reçu un mandat de représentation de la société LP PROMOTION MARAICHERS. Ce document ne peut donc pas constituer un dol émanant du vendeur ou de son représentant.

L'acte authentique de vente relate les informations qui ont été données par le vendeur sur les caractéristiques essentielles du bien.

Des 'documents d'aide à la vente' pour la résidence seniors [Adresse 14], ont été remis à Mme [X]. Il s'agit d'une plaquette de présentation, qui porte la mention 'LP PROMOTION'. Cette plaquette de présentation émane donc du vendeur. Elle offre une présentation flatteuse de la résidence : sa situation géographique, le dynamisme de la ville de [Localité 18], le marché locatif d'[Localité 12]. Il y est notamment mentionné pour un T2 des loyers constatés en euros hors charges de 530 euros loyer haut, 496 euros loyer LP, 455 euros loyer bas. Il est mentionné une augmentation de population de 41% depuis 1999.

Néanmoins, ni le contrat de vente ni la plaquette de présentation ne contenaient une garantie de loyer.

Mme [X] soutient que la valeur locative a été surévaluée par le vendeur.

Le montant du loyer annoncé dans la plaquette de présentation représentait, outre les avantages fiscaux annoncés, une donnée essentielle à l'équilibre financier de l'opération d'investissement envisagée, financée exclusivement par des prêts bancaires de longue durée. L'investissement défiscalisé comportait l'obligation de louer durant au moins 9 ans.

Le 24 novembre 2015, le gestionnaire du bien a avisé Mme [X] que le bien était mis en location à compter du 2 décembre 2015, avec un loyer hors charge mensuel de 495 euros. En pratique, par contrat du 2 décembre 2015, le bien a été loué à M. [P] pour 475 euros par mois hors charge.

Il est justifié de la location à M. [P] jusqu'au 31 mai 2016.

Par contrat du 12 juin 2017, le bien a été loué 445 euros hors charge par mois à Mme [Z], et était toujours loué à Mme [Z] en décembre 2022, pour un loyer hors charges à cette date de 470,25 euros.

Néanmoins, il n'y a pas de défaut d'information de la part du vendeur sur la valeur locative du bien, puisque dans la plaquette de présentation, elle était annoncée entre 530 euros et 455 euros, or le bien a pu être loué dans un premier temps à 475 euros pendant plusieurs mois, et ce n'est que plus de deux ans après la vente que le bien a été loué à 445 euros par mois. A cette occasion, dans une annexe au contrat de gestion consenti à la société Calot et associés, du 2 mai 2017, Mme [X] a demandé à souscrire les garanties loyers impayés, détériorations immobilières, protection juridique, vacance locative.

Les taxes foncières et les charges n'étaient pas abordées dans la plaquette publicitaire, mais uniquement dans la simulation faite par la société LD PATRIMOINE CONSEIL. L'acquéreur ne pouvait cependant ignorer que s'agissant d'un bien en copropriété, ce qui figurait clairement dans l'acte authentique de vente, des charges de copropriété s'appliquaient. Il ne pouvait non plus ignorer l'existence de taxes foncières. Il n'y a donc pas eu tromperie ni réticence dolosive à ce sujet de la part du vendeur.

Enfin, Mme [X] soutient que le prix du bien a été surévalué lors de la vente.

Selon l'acte authentique de vente, le prix était de 163.200 euros, dont 159.200 euros pour l'appartement et 4.000 euros pour le parking. Ce prix comprenait la TVA de 20%, soit un prix HT pour l'appartement de 35,45 m² de 132.666,67 euros.

Mme [X] produit un avis de valeur du 15 mai 2019 par l'agence Stéphane Plaza immobilier, d'un montant compris entre 86.606 euros et 99.038 euros pour l'appartement sans la place de parking, prix tenant compte du fait que le bien est occupé à l'année par un locataire.

Elle produit une estimation du 27 janvier 2022 par l'agence Laforêt [Localité 12], à un prix entre 85.000 euros et 95.000 euros.

Elle produit une estimation de l'agence Citya immobilier de [Localité 18] non datée, pour le logement occupé, d'un montant entre 90.000 et 105.000 euros.

Ces estimations ont été faites plusieurs années après la vente, voire sont non datées. Aucune information relative aux prix moyens des appartements neufs dans le secteur considéré et à une date contemporaine de celle à laquelle l'acquisition a été réalisée n'a été versée aux débats. Aussi Mme [X] ne prouve pas qu'au moment de la vente, le prix de vente était surévalué.

En conséquence, Mme [X] ne démontre pas la preuve d'un dol émanant du vendeur ou de son représentant.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] de sa demande de nullité de la vente pour dol.

Sur la demande de nullité du contrat de prêt n°2017A04EK1A00001 conclu entre Mme [X] et la Sa La banque postale :

Mme [X] demande la nullité du contrat de prêt n°2017A04EK1A00001 qu'elle a conclu avec la Sa La banque postale le 9 mars 2017, en conséquence de la nullité du contrat de vente, en application de l'article L 312-12 du code de la consommation.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande, faute d'annulation du contrat principal.

Sur la demande de dommages et intérêts contre la société LP PROMOTION MARAICHERS et la société LD PATRIMOINE CONSEIL pour perte de chance de faire un investissement favorable :

L'article 1382 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ce texte institue une responsabilité, qui est engagée s'il existe une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Mme [X] réclame des dommages et intérêts sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil.

Comme vu ci-dessus, le vendeur a donné les informations sur les caractéristiques essentielles du bien dans l'acte authentique de vente et dans la plaquette de présentation, certes flatteuse, mais pas inexacte. Mme [X] se plaint aussi que le prix de vente a été surévalué. Cependant, comme indiqué plus haut, elle ne le démontre pas.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts contre le vendeur pour manquement au devoir d'information et de conseil.

S'agissant de la société LD PATRIMOINE CONSEIL, Mme [X] a fait appel sur le quantum des dommages et intérêts auxquels cette société a été condamnée pour manquement à son devoir d'information et de conseil. Il n'y a pas d'appel incident du commercialisateur, donc il est acquis que du fait de son manquement à son obligation d'information et de conseil, Mme [X] a perdu une chance de faire un investissement plus favorable.

Elle se plaint que le commercialisateur n'a pas attiré son attention sur l'existence d'une offre locative concurrente pléthorique. Le premier juge lui a accordé une perte de chance de 70% d'éviter 23 mois de vacances locatives, 5 mois de location à 475 euros au lieu de 495 euros, et 3 ans et 6 mois à 445 euros au lieu de 495 euros.

Mme [X] ne démontre pas qu'en outre, le prix de vente a été surévalué.

Dès lors, il apparaît que son préjudice résultant du manquement au devoir d'information et de conseil du commercialisateur a justement été estimé par le premier juge.

Mme [X] a déclaré sa créance à hauteur de 142.376,35 euros le 1er mars 2023.

Le jugement dont appel sera confirmé quant au quantum du préjudice de perte de chance, sauf à préciser que la créance de Mme [X] à ce titre doit être fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral contre la société LP PROMOTION MARAICHERS, en l'absence d'annulation de la vente et de condamnation du vendeur sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil du vendeur.

Il résulte de l'ensemble des faits de la cause tels qu'ils viennent d'être rapportés l'existence d'un préjudice moral subi par Mme [X], résultant des divers tracas financiers liés à la diminution de la valeur locative et à la vacance locative, qu'il convient de réparer à hauteur de la somme de 3.000 euros qui sera mise à la charge de la société LD PATRIMOINE CONSEIL.

Infirmant le jugement dont appel, il y a lieu de fixer la créance de Mme [X] au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL à la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé quant aux dépens de première instance et à l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, sauf à préciser que les créances à ce titre doivent être fixés au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL.

Les dépens d'appel seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL, partie perdante, avec application au profit de Me Mathieu Spinazze, avocat, qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En l'absence de résolution de la vente et consécutivement du contrat de prêt, la société LD Patrimoine Conseil ne succombe pas à l'égard de la Sa La banque postale, de sorte que la société Ld Patrimoine Conseil ne peut être redevable à l'égard de l'organisme prêteur d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. Par ailleurs, l'équité ne commande pas de mettre une indemnité sur le même fondement à la charge de Mme [X] au titre de la procédure d'appel.

Il y a lieu de fixer la créance de Mme [X] au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL à hauteur de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

La société LP PROMOTION MARAICHERS sera déboutée de sa demande sur le même fondement pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Sur les frais d'exécution :

La cour est saisie du chef du jugement ayant rejeté la demande tendant à mettre les frais d'exécution à la charge des parties succombantes. En l'absence de condamnation à l'encontre de la société LP PROMOTION MARAICHERS et compte tenu de la seule fixation au passif de la société LD Patrimoine Conseil des sommes ci-dessus retenues, la demande de l'appelante relative aux frais pouvant résulter de l'exécution forcée de la décision est sans objet.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Constate d'office l'irrecevabilité des demandes de la société LD PATRIMOINE CONSEIL ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 12 juillet 2022,

- sauf à préciser que la créance de Mme [Y] [X] au titre du préjudice de perte de chance et au titre des frais irrépétibles de première instance doit être fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL, et que les dépens de première instance tout comme l'indemnité allouée au titre de la procédure de première instance doivent être fixés au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL ;

- et sauf en ce qu'il a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts formée contre la société LD PATRIMOINE CONSEIL au titre du préjudice moral ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Fixe la créance de Mme [X] au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL à la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Fixe les dépens d'appel au passif de la liquidation judiciaire de la société LD PATRIMOINE CONSEIL, avec application au profit de Me Mathieu Spinazze, avocat, qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Déclare sans objet la demande relative aux frais d'exécution ;

Fixe la créance de Mme [X] au passif de la société LD PATRIMOINE CONSEIL à hauteur de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens :

Déboute la société LP PROMOTION MARAICHERS et la Sa La banque postale de leurs demandes sur le même fondement pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.