CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 12 mars 2025, n° 23/00312
BASTIA
Arrêt
Autre
Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 12 MARS 2025
N° RG 23/312
N° Portalis DBVE-V-B7H-CGJJ FD-C
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 4 avril 2023,
enregistrée sous le n° 21/436
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE E [Adresse 1] [Localité 4]
C/
[G]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DOUZE MARS DEUX-MILLE-VINGT-CINQ
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
[Adresse 1] [Localité 4]
représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] immobiler, ayant son siège [Adresse 3] [Localité 4], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Josette CASABIANCA CROCE, avocate au barreau de BASTIA substituée par Me Bianca-Laetitia TOMASI, avocate au barreau de BASTIA
INTIMÉ :
M. [V], [C] [G]
né le 5 mai 1957 à [Localité 4] (Corse)
[Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 janvier 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
François DELEGOVE, vice-président placé
Guillaume DESGENS, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Graziella TEDESCO
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [V] [G] est propriétaire depuis le 4 juin 1991 d'un logement au sein de la résidence située au [Adresse 1] à [Localité 4] (Haute-Corse), constitué d'un
rez-de-chaussée ainsi que d'un étage, initialement surmonté d'un toit-terrasse enserré entre deux murs mitoyens qui le surplombaient de part et d'autre, de sorte que l'espace vide situé au-dessus de lui était qualifié par les parties de ' dent creuse '.
Le 25 septembre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété a voté des travaux de réhabilitation incluant le ravalement de l'immeuble et le comblement de la « dent creuse » dont le volume avait précédemment été cédé pour un euro symbolique à la S.C.I. Terra nova, déjà propriétaire d'un appartement au deuxième étage, afin qu'elle y aménage une terrasse.
Le 25 février 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé une modification des tantièmes ainsi que de l'état descriptif de division faisant suite aux travaux réalisés et aboutissant à la création d'un lot n°12 dénommé « droit à bâtir (pièce) » à la place de l'espace vide qualifié de « dent creuse ».
Le même jour, l'assemblée générale a autorisé la vente du lot n°12 nouvellement créé à la S.C.I. Gici pour un prix de 5 000 euros et a rejeté la demande de M. [V] [G] de s'en voir attribuer la jouissance exclusive.
Par acte du 23 avril 2021, M. [V] [G] a assigner devant le tribunal judiciaire de Bastia le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] afin de voir annuler les résolutions n°17, 18, 18-1, 18-2, 18-3, 18-4, 18-5, 18-6 et 19 de l'assemblée générale du 25 février, ordonner le maintien du lot n°12 dans les parties communes, lui attribuer la jouissance exclusive de l'espace litigieux, condamner le défendeur au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement du 4 avril 2023, le tribunal a annulé les résolutions n°17, 18, 18-1, 18-2,
18-3, 18-4, 18-5 et 18-6, a rejeté les demandes de M. [V] [G] d'annulation de la résolution 19 ainsi que d'attribution de la jouissance exclusive de l'espace de la « dent creuse », l'a exonéré de sa quote part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat à l'occasion du litige, a condamné ce dernier à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et à payer les dépens, a écarté l'exécution provisoire de droit et a rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.
Par déclaration du 21 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- Annulé les résolutions N°17, N°18, N°18-1, N°18-2, N°18-3, N°18-4, N°18-5 et N°18-6
de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] du 25 février 2021;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER à payer à Monsieur [G] la somme de 800,00 Euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER aux dépens;
- Dit que Monsieur [G], en sa qualité de copropriétaire, sera exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente procédure au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
Par dernières écritures communiquées le 3 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] immobilier, sollicite de la cour de:
Sur l'appel principal,
- Infirmer le jugement rendu le 4 avril 2023, en ce qu'il a annulé les résolutions numéros 17, 18 à 18-6 prises par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] suivant procès- verbal du 25 février 2021, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une indemnité de 800 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens, et en ce qu'il a exonéré M. [G] de sa quotepart dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente procédure, au titre des charges générales d'administration ;
Sur l'appel incident,
- Débouter M. [G] de son appel incident ;
Et statuant à nouveau,
- Débouter M. [G] de ses demandes d'annulation des résolutions n° 17, 18, 18-1 à 18-6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021;
- Débouter M. [G] de sa demande au titre de l'article 700 du CPC ;
- Débouter M. [G] de sa demande d'exonération de sa quotepart dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente procédure, au titre des charges générales d'administration ;
- Condamner M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner M. [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières écritures communiquées le 29 mars 2024, M. [V] [G] sollicite de la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BASTIA le 4 avril 2023, en ce qu'il a :
- Annulé les résolutions N°17, N°18, N°18-1, N°18-2, N°18-3, N°18-4, N°18-5 et N°18-6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] du 25 février 2021 ;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER à payer à Monsieur [G] la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER aux dépens et qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dit que Monsieur [G], en sa qualité de copropriétaire, sera exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente procédure au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BASTIA le 4 avril 2023, en ce qu'il a :
- Débouté Monsieur [G] de ses demandes d'annulation de la résolution N°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] du 25 février 2021 et d'attribution de la jouissance exclusive de l'espace de la « dent creuse » ;
- Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, et notamment les demandes de Monsieur [G] tendant à ordonner le maintien du lot n°12 dans les parties communes de la copropriété, et tendant à déclarer que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] ' [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, ne pourra vendre à la S.C.I. GICI le lot n°12 de la copropriété, nouvellement créé et dénommé « droit à bâtir », pour un montant de 5 000 € ;
Et statuant à nouveau :
- Annuler la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] du 25 février 2021 qui a rejeté la proposition de Monsieur [V] [G] ;
En conséquence,
- Ordonner le maintien du lot n°12 dans les parties communes de la copropriété ;
- Attribuer à Monsieur [V] [G] la jouissance exclusive de l'espace de la « dent-creuse », constituant le lot n°12 de la copropriété ;
- Déclarer que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, ne pourra vendre à la S.C.I. GICI le lot n°12 de la copropriété, nouvellement créé et dénommé « droit à bâtir », pour un montant de 5 000 € ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, à payer à Monsieur [V] [G] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège aux entiers dépens en cause d'appel ;
- Exonérer Monsieur [V] [G], en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part
dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] ' [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965, en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 17 octobre suivant.
Par décision du 18 décembre 2024, la cour d'appel de Bastia a rouvert le débat à l'audience du 16 janvier 2025 à 8 heures 30 pour remise des pièces visées au bordereau de M. [V] [G], lesdites pièces ayant alors été communiquées avec un délibéré annoncé au 12 mars 2025.
SUR CE
Sur la demande d'annulation des résolutions relatives à la création et à la cession du lot n°12
L'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
M. [V] [G] a obtenu en première instance l'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 25 février 2021 modifiant les tantièmes de copropriété pour y intégrer le lot n°12 nouvellement créé au dessus de son logement, à la place de la « dent creuse », ainsi que des résolutions n°18 et suivantes autorisant sa cession à la S.C.I. Gici.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a interjeté appel de l'annulation de ces résolutions en soutenant que l'intimé avait antérieurement voté les travaux de fermeture de la « dent creuse » lors de l'assemblée générale du 25 septembre 2017 de sorte qu'il ne serait plus légitime à en contester les suites au motif qu'ils lui porteraient préjudice.
L'intimé demande la confirmation du jugement sur ce point en exposant que le projet de construction de ladite S.C.I. consistant dans la privatisation de l'espace situé au-dessus de son logement, initialement intégré aux parties communes, et sa transformation en pièce habitable lui causaient nécessairement un préjudice dans la mesure où elles conduisaient à l'obstruction d'un velux constituant la seule source d'aération et de lumière de sa salle d'eau.
Il ajoute que les travaux initialement prévus, pour lesquels il avait voté, ne tendaient pas à la transformation de cet espace en pièce à vivre et qu'ils prévoyaient, en revanche, la pose de volets persiennes constamment ouverts afin d'assurer la ventilation du volume et de permettre à sa salle de bains de ne pas être privée d'air et de lumière.
Il soutient expressément que la vente du lot n°12 à la S.C.I. Gici est contraire au projet de l'architecte et à l'autorisation délivrée le 4 juillet 2018 par la commune de [Localité 4] à la suite de la déclaration préalable de travaux déposée le 7 juin précédent.
Pour statuer comme il l'a fait et annuler les résolutions litigieuses, le tribunal judiciaire de Bastia a relevé qu'il ressortait du descriptif des travaux figurant dans un courrier, adressé au syndic le 18 juillet 2018 par M. [N], architecte de l'opération, que les travaux réalisés étaient contraire au but qu'ils poursuivaient initialement qui était de fermer la « dent creuse » en créant une partie commune permettant d'assurer un apport lumineux naturel ainsi qu'une aération suffisante par une fenêtre en façade restant constamment ouverte.
Les premiers juges ont ainsi précisé que l'action de l'intimé n'avait pas pour but de contester les travaux de réhabilitation de l'immeuble mais seulement de s'opposer à la création d'un lot privatif, non-prévue dans le descriptif des travaux et qui aurait pour effet de priver son logement de l'aération et de la lumière provenant de la lucarne située sur le toit terrasse.
La cour relève en premier lieu que les travaux conduisant à l'obstruction de la fenêtre de toît de l'intimé ont déjà été réalisées comme le démontrent les photographies versées aux débats, et qu'ils ne résultent pas des résolutions votées lors de l'assemblée générale litigieuse du 25 février 2021 intervenue postérieurement, mais bien d'une décision prise lors d'une précédente assemblée générale qui s'était tenue le 25 septembre 2017 et qui avait autorisé le projet de réhabilitation de l'immeuble.
Il ressort même de la demande d'attribution de la jouissance exclusive de l'espace de la « dent creuse », soumise par l'intimé à l'assemblée générale du 25 février 2021 mais rejetée aux termes de sa résolution n°19, que la décision entraînant l'obstruction de sa fenêtre de toit était plus ancienne encore et qu'elle avait déjà été validée par la résolution n°13 de l'assemblée générale du 30 juillet 2015 autorisant la S.C.I. Terra nova à y construire une terrasse, à laquelle il ne s'était pas opposé.
A l'aune de ces éléments, la cour observe qu'il appartient à l'intimé, initialement demandeur à l'instance, de démontrer que les travaux lui causant un préjudice ne sont pas conformes au projet en faveur duquel il reconnaît avoir lui-même voté le 25 septembre 2017 ou de toute autre décision qu'il n'aurait pas contesté.
C'est cependant au terme d'une erreur de chronologie qu'il prétend rapporter cette preuve en s'appuyant exclusivement sur des éléments postérieurs à l'assemblée générale du 25 septembre 2017, tels que le courrier de l'architecte du 18 juillet 2018 ou encore la déclaration préalable de travaux du 7 juin 2018.
Le contenu du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 septembre 2017, que l'intimé n'invoque pas précisément mais auquel la cour entend se référer, révèle en outre que la teneur du projet alors avalisé était très imprécise.
En effet, la résolution n°22 intitulée « projet de réhabilitation de l'immeuble - OPAH - Art 24 » ne contient que les sous-totaux des montants des travaux pour la toiture et pour chaque façade en renvoyant à une proposition de l'entreprise Euro construction 2000 et en précisant que le chantier devait se dérouler suivant le rapport du cabinet Ica sans précision.
Or, cette proposition et ce rapport n'ont pas été annexés au procès-verbal d'assemblée générale et ne sont pas versés aux débats par l'intimé.
La cour relève toutefois que le devis de l'entreprise Euro construction évoqué correspond manifestement, par comparaison des montants mentionnés, à la pièce n°5 produite par l'appelant mais qu'elle ne contient aucun élément permettant de préciser la teneur, les modalités ou encore l'objectif des travaux de comblement de l'espace situé au-dessus de l'appartement de l'intimé.
Il n'est en outre pas possible d'identifier avec certitude le rapport du cabinet Ica auquel se réfère le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 septembre 2017 en raison de l'absence de précision sur son contenu ou de mention de sa date.
La cour relève, cependant, que deux rapports de « diagnostic des structures » du cabinet Ica du 22 juillet 2011et du 8 mars 2019 sont produits par l'appelant. Il convient d'observer que seul le premier de ces documents est antérieur à l'assemblée générale du 25 septembre 2017 et donc susceptible d'y avoir été mentionné, bien qu'aucune certitude ne soit acquise à ce titre si l'on considère qu'il avait été établi plus de six ans auparavant.
En tout état de cause, l'unique mention de ce dernier rapport relative au logement de M. [V] [G] indique seulement que des travaux d'étanchéité étaient à prévoir « au niveau de la fenêtre en plafond à cheval entre la salle de bains et la chambre » sans préciser s'il était question de conserver ou de supprimer cette ouverture.
En tout état de cause, cette unique référence, figurant de surcroît dans un document qui n'est pas relié de manière certaine à la résolution n°22 ayant autorisé les travaux, ne permet pas de déterminer les contours du projet de réhabilitation de l'immeuble auquel a souscrit l'intimé le 25 septembre 2017.
Aucun élément du dossier antérieur à cette date ne permet par ailleurs d'affirmer que le syndicat des copropriétaires avait décidé de conserver l'espace qualifié de « dent creuse » en tant que partie commune ou qu'elle avait exclu de la céder pour en faire une partie privative.
L'intimé échoue, en conséquence, à rapporter la preuve que les travaux réalisés diffèrent de ceux qu'il avait approuvés et que le Syndicat des copropriétaires lui a porté préjudice en dérogeant à son projet initial.
C'est ainsi à tort que les premiers juges ont considéré, sur la base d'un courrier d'architecte postérieur à la décision autorisant les travaux litigieux, que la création d'un lot privatif au-dessus de l'appartement de l'intimé était contraire au but initialement poursuivi et qu'il en résultait un préjudice justifiant l'annulation des résolutions ayant crée et autorisé la vente du lot n°12 en 2021.
La régularité de ces résolutions n'étant pas remise en cause par ailleurs, la demande d'annulation des résolution n° 17, 18, 18-1 à 18-6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021 présentée par l'intimée sera rejetée et la décision de première instance sera infirmée à ce titre.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°19
M. [V] [G] a interjeté appel incident de la décision du tribunal judiciaire en ce qu'elle l'a débouté sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021, laquelle avait rejeté sa demande d'utilisation exclusive de l'espace créé entre les deux bâtiments, avec création d'une ouverture en façade pour compenser, ainsi que de prise en charge des travaux par la copropriété.
L'intimé rappelle que cet espace devenu le lot n° 12 a été cédé à la S.C.I. Gici. Il soutient que ce rejet n'est justifié par aucun motif légitime et procède d'un abus de majorité au regard de la représentativité importante de cette société ainsi que de celle de la S.C.I. Terra nova.
La cour observe que la rupture d'égalité invoquée n'est pas établie au regard de la disparité des propositions émises par l'intimé, qui sollicitait l'attribution d'une partie de l'immeuble à titre gratuit, et par la S.C.I. Gici qui l'a acquise au prix de 5 000 euros.
C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que l'abus de majorité allégué n'était pas caractérisé et qu'il a rejeté la demande de l'intimé à ce titre et sa décision sera confirmée sur ce point.
Sur la demande de maintien du lot n° 12 dans les parties communes, d'attribution de sa jouissance exclusive et d'interdiction de sa vente à la S.C.I. Cigi pour un prix de 5 000 euros.
C'est également à bon droit que les premiers juges ont a rejeté ces demandes qui ne reposent sur aucun fondement et aboutiraient à une ingérence injustifiée dans l'administration de la copropriété en l'absence d'irrégularité avérée dans le cadre de ses décisions critiquées par l'intimé.
Sur les autres demandes
L'intimé ayant succombé en ses prétentions en cause d'appel, il convient d'infirmer les décisions des premiers juges condamnant le Syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance.
L'intimé sera dès lors condamné au paiement des dépens de première instance d'appel.
L'équité justifie en outre sa condamnation à verser à l'appelant la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
L'intimé sera enfin débouté de ses demandes d'exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 4 avril 2023 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Bastia, présentée par M. [V] [G],
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 4 avril 2023 en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [V] [G] de maintien dans les parties communes du lot n°12,
d' attribution de la jouissance exclusive de ce lot et d'interdiction de le vendre à la S.C.I. Gici pour un prix de 5 000 euros,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 4 avril 2023 dans toutes ses dispositions pour le surplus,
Statuant de nouveau,
Déboute M. [V] [G] de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
Déboute M. [V] [G] de la demande d'exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires en cause d'appel de M. [V] [G],
Condamne M. [V] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne M. [V] [G] au paiement des dépens de première instance et d'appel,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LA GREFFIÈRE
LE PRÉSIDENT
Section 2
ARRÊT N°
du 12 MARS 2025
N° RG 23/312
N° Portalis DBVE-V-B7H-CGJJ FD-C
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 4 avril 2023,
enregistrée sous le n° 21/436
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE E [Adresse 1] [Localité 4]
C/
[G]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DOUZE MARS DEUX-MILLE-VINGT-CINQ
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
[Adresse 1] [Localité 4]
représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] immobiler, ayant son siège [Adresse 3] [Localité 4], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Josette CASABIANCA CROCE, avocate au barreau de BASTIA substituée par Me Bianca-Laetitia TOMASI, avocate au barreau de BASTIA
INTIMÉ :
M. [V], [C] [G]
né le 5 mai 1957 à [Localité 4] (Corse)
[Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 janvier 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
François DELEGOVE, vice-président placé
Guillaume DESGENS, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Graziella TEDESCO
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [V] [G] est propriétaire depuis le 4 juin 1991 d'un logement au sein de la résidence située au [Adresse 1] à [Localité 4] (Haute-Corse), constitué d'un
rez-de-chaussée ainsi que d'un étage, initialement surmonté d'un toit-terrasse enserré entre deux murs mitoyens qui le surplombaient de part et d'autre, de sorte que l'espace vide situé au-dessus de lui était qualifié par les parties de ' dent creuse '.
Le 25 septembre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété a voté des travaux de réhabilitation incluant le ravalement de l'immeuble et le comblement de la « dent creuse » dont le volume avait précédemment été cédé pour un euro symbolique à la S.C.I. Terra nova, déjà propriétaire d'un appartement au deuxième étage, afin qu'elle y aménage une terrasse.
Le 25 février 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé une modification des tantièmes ainsi que de l'état descriptif de division faisant suite aux travaux réalisés et aboutissant à la création d'un lot n°12 dénommé « droit à bâtir (pièce) » à la place de l'espace vide qualifié de « dent creuse ».
Le même jour, l'assemblée générale a autorisé la vente du lot n°12 nouvellement créé à la S.C.I. Gici pour un prix de 5 000 euros et a rejeté la demande de M. [V] [G] de s'en voir attribuer la jouissance exclusive.
Par acte du 23 avril 2021, M. [V] [G] a assigner devant le tribunal judiciaire de Bastia le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] afin de voir annuler les résolutions n°17, 18, 18-1, 18-2, 18-3, 18-4, 18-5, 18-6 et 19 de l'assemblée générale du 25 février, ordonner le maintien du lot n°12 dans les parties communes, lui attribuer la jouissance exclusive de l'espace litigieux, condamner le défendeur au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement du 4 avril 2023, le tribunal a annulé les résolutions n°17, 18, 18-1, 18-2,
18-3, 18-4, 18-5 et 18-6, a rejeté les demandes de M. [V] [G] d'annulation de la résolution 19 ainsi que d'attribution de la jouissance exclusive de l'espace de la « dent creuse », l'a exonéré de sa quote part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat à l'occasion du litige, a condamné ce dernier à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et à payer les dépens, a écarté l'exécution provisoire de droit et a rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.
Par déclaration du 21 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- Annulé les résolutions N°17, N°18, N°18-1, N°18-2, N°18-3, N°18-4, N°18-5 et N°18-6
de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] du 25 février 2021;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER à payer à Monsieur [G] la somme de 800,00 Euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER aux dépens;
- Dit que Monsieur [G], en sa qualité de copropriétaire, sera exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente procédure au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
Par dernières écritures communiquées le 3 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] immobilier, sollicite de la cour de:
Sur l'appel principal,
- Infirmer le jugement rendu le 4 avril 2023, en ce qu'il a annulé les résolutions numéros 17, 18 à 18-6 prises par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] suivant procès- verbal du 25 février 2021, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une indemnité de 800 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens, et en ce qu'il a exonéré M. [G] de sa quotepart dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente procédure, au titre des charges générales d'administration ;
Sur l'appel incident,
- Débouter M. [G] de son appel incident ;
Et statuant à nouveau,
- Débouter M. [G] de ses demandes d'annulation des résolutions n° 17, 18, 18-1 à 18-6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021;
- Débouter M. [G] de sa demande au titre de l'article 700 du CPC ;
- Débouter M. [G] de sa demande d'exonération de sa quotepart dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente procédure, au titre des charges générales d'administration ;
- Condamner M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner M. [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières écritures communiquées le 29 mars 2024, M. [V] [G] sollicite de la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BASTIA le 4 avril 2023, en ce qu'il a :
- Annulé les résolutions N°17, N°18, N°18-1, N°18-2, N°18-3, N°18-4, N°18-5 et N°18-6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] du 25 février 2021 ;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER à payer à Monsieur [G] la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER aux dépens et qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dit que Monsieur [G], en sa qualité de copropriétaire, sera exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat au cours de la présente procédure au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BASTIA le 4 avril 2023, en ce qu'il a :
- Débouté Monsieur [G] de ses demandes d'annulation de la résolution N°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] du 25 février 2021 et d'attribution de la jouissance exclusive de l'espace de la « dent creuse » ;
- Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, et notamment les demandes de Monsieur [G] tendant à ordonner le maintien du lot n°12 dans les parties communes de la copropriété, et tendant à déclarer que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] ' [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, ne pourra vendre à la S.C.I. GICI le lot n°12 de la copropriété, nouvellement créé et dénommé « droit à bâtir », pour un montant de 5 000 € ;
Et statuant à nouveau :
- Annuler la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] du 25 février 2021 qui a rejeté la proposition de Monsieur [V] [G] ;
En conséquence,
- Ordonner le maintien du lot n°12 dans les parties communes de la copropriété ;
- Attribuer à Monsieur [V] [G] la jouissance exclusive de l'espace de la « dent-creuse », constituant le lot n°12 de la copropriété ;
- Déclarer que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, ne pourra vendre à la S.C.I. GICI le lot n°12 de la copropriété, nouvellement créé et dénommé « droit à bâtir », pour un montant de 5 000 € ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, à payer à Monsieur [V] [G] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège aux entiers dépens en cause d'appel ;
- Exonérer Monsieur [V] [G], en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part
dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] ' [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965, en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 17 octobre suivant.
Par décision du 18 décembre 2024, la cour d'appel de Bastia a rouvert le débat à l'audience du 16 janvier 2025 à 8 heures 30 pour remise des pièces visées au bordereau de M. [V] [G], lesdites pièces ayant alors été communiquées avec un délibéré annoncé au 12 mars 2025.
SUR CE
Sur la demande d'annulation des résolutions relatives à la création et à la cession du lot n°12
L'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
M. [V] [G] a obtenu en première instance l'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 25 février 2021 modifiant les tantièmes de copropriété pour y intégrer le lot n°12 nouvellement créé au dessus de son logement, à la place de la « dent creuse », ainsi que des résolutions n°18 et suivantes autorisant sa cession à la S.C.I. Gici.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a interjeté appel de l'annulation de ces résolutions en soutenant que l'intimé avait antérieurement voté les travaux de fermeture de la « dent creuse » lors de l'assemblée générale du 25 septembre 2017 de sorte qu'il ne serait plus légitime à en contester les suites au motif qu'ils lui porteraient préjudice.
L'intimé demande la confirmation du jugement sur ce point en exposant que le projet de construction de ladite S.C.I. consistant dans la privatisation de l'espace situé au-dessus de son logement, initialement intégré aux parties communes, et sa transformation en pièce habitable lui causaient nécessairement un préjudice dans la mesure où elles conduisaient à l'obstruction d'un velux constituant la seule source d'aération et de lumière de sa salle d'eau.
Il ajoute que les travaux initialement prévus, pour lesquels il avait voté, ne tendaient pas à la transformation de cet espace en pièce à vivre et qu'ils prévoyaient, en revanche, la pose de volets persiennes constamment ouverts afin d'assurer la ventilation du volume et de permettre à sa salle de bains de ne pas être privée d'air et de lumière.
Il soutient expressément que la vente du lot n°12 à la S.C.I. Gici est contraire au projet de l'architecte et à l'autorisation délivrée le 4 juillet 2018 par la commune de [Localité 4] à la suite de la déclaration préalable de travaux déposée le 7 juin précédent.
Pour statuer comme il l'a fait et annuler les résolutions litigieuses, le tribunal judiciaire de Bastia a relevé qu'il ressortait du descriptif des travaux figurant dans un courrier, adressé au syndic le 18 juillet 2018 par M. [N], architecte de l'opération, que les travaux réalisés étaient contraire au but qu'ils poursuivaient initialement qui était de fermer la « dent creuse » en créant une partie commune permettant d'assurer un apport lumineux naturel ainsi qu'une aération suffisante par une fenêtre en façade restant constamment ouverte.
Les premiers juges ont ainsi précisé que l'action de l'intimé n'avait pas pour but de contester les travaux de réhabilitation de l'immeuble mais seulement de s'opposer à la création d'un lot privatif, non-prévue dans le descriptif des travaux et qui aurait pour effet de priver son logement de l'aération et de la lumière provenant de la lucarne située sur le toit terrasse.
La cour relève en premier lieu que les travaux conduisant à l'obstruction de la fenêtre de toît de l'intimé ont déjà été réalisées comme le démontrent les photographies versées aux débats, et qu'ils ne résultent pas des résolutions votées lors de l'assemblée générale litigieuse du 25 février 2021 intervenue postérieurement, mais bien d'une décision prise lors d'une précédente assemblée générale qui s'était tenue le 25 septembre 2017 et qui avait autorisé le projet de réhabilitation de l'immeuble.
Il ressort même de la demande d'attribution de la jouissance exclusive de l'espace de la « dent creuse », soumise par l'intimé à l'assemblée générale du 25 février 2021 mais rejetée aux termes de sa résolution n°19, que la décision entraînant l'obstruction de sa fenêtre de toit était plus ancienne encore et qu'elle avait déjà été validée par la résolution n°13 de l'assemblée générale du 30 juillet 2015 autorisant la S.C.I. Terra nova à y construire une terrasse, à laquelle il ne s'était pas opposé.
A l'aune de ces éléments, la cour observe qu'il appartient à l'intimé, initialement demandeur à l'instance, de démontrer que les travaux lui causant un préjudice ne sont pas conformes au projet en faveur duquel il reconnaît avoir lui-même voté le 25 septembre 2017 ou de toute autre décision qu'il n'aurait pas contesté.
C'est cependant au terme d'une erreur de chronologie qu'il prétend rapporter cette preuve en s'appuyant exclusivement sur des éléments postérieurs à l'assemblée générale du 25 septembre 2017, tels que le courrier de l'architecte du 18 juillet 2018 ou encore la déclaration préalable de travaux du 7 juin 2018.
Le contenu du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 septembre 2017, que l'intimé n'invoque pas précisément mais auquel la cour entend se référer, révèle en outre que la teneur du projet alors avalisé était très imprécise.
En effet, la résolution n°22 intitulée « projet de réhabilitation de l'immeuble - OPAH - Art 24 » ne contient que les sous-totaux des montants des travaux pour la toiture et pour chaque façade en renvoyant à une proposition de l'entreprise Euro construction 2000 et en précisant que le chantier devait se dérouler suivant le rapport du cabinet Ica sans précision.
Or, cette proposition et ce rapport n'ont pas été annexés au procès-verbal d'assemblée générale et ne sont pas versés aux débats par l'intimé.
La cour relève toutefois que le devis de l'entreprise Euro construction évoqué correspond manifestement, par comparaison des montants mentionnés, à la pièce n°5 produite par l'appelant mais qu'elle ne contient aucun élément permettant de préciser la teneur, les modalités ou encore l'objectif des travaux de comblement de l'espace situé au-dessus de l'appartement de l'intimé.
Il n'est en outre pas possible d'identifier avec certitude le rapport du cabinet Ica auquel se réfère le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 septembre 2017 en raison de l'absence de précision sur son contenu ou de mention de sa date.
La cour relève, cependant, que deux rapports de « diagnostic des structures » du cabinet Ica du 22 juillet 2011et du 8 mars 2019 sont produits par l'appelant. Il convient d'observer que seul le premier de ces documents est antérieur à l'assemblée générale du 25 septembre 2017 et donc susceptible d'y avoir été mentionné, bien qu'aucune certitude ne soit acquise à ce titre si l'on considère qu'il avait été établi plus de six ans auparavant.
En tout état de cause, l'unique mention de ce dernier rapport relative au logement de M. [V] [G] indique seulement que des travaux d'étanchéité étaient à prévoir « au niveau de la fenêtre en plafond à cheval entre la salle de bains et la chambre » sans préciser s'il était question de conserver ou de supprimer cette ouverture.
En tout état de cause, cette unique référence, figurant de surcroît dans un document qui n'est pas relié de manière certaine à la résolution n°22 ayant autorisé les travaux, ne permet pas de déterminer les contours du projet de réhabilitation de l'immeuble auquel a souscrit l'intimé le 25 septembre 2017.
Aucun élément du dossier antérieur à cette date ne permet par ailleurs d'affirmer que le syndicat des copropriétaires avait décidé de conserver l'espace qualifié de « dent creuse » en tant que partie commune ou qu'elle avait exclu de la céder pour en faire une partie privative.
L'intimé échoue, en conséquence, à rapporter la preuve que les travaux réalisés diffèrent de ceux qu'il avait approuvés et que le Syndicat des copropriétaires lui a porté préjudice en dérogeant à son projet initial.
C'est ainsi à tort que les premiers juges ont considéré, sur la base d'un courrier d'architecte postérieur à la décision autorisant les travaux litigieux, que la création d'un lot privatif au-dessus de l'appartement de l'intimé était contraire au but initialement poursuivi et qu'il en résultait un préjudice justifiant l'annulation des résolutions ayant crée et autorisé la vente du lot n°12 en 2021.
La régularité de ces résolutions n'étant pas remise en cause par ailleurs, la demande d'annulation des résolution n° 17, 18, 18-1 à 18-6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021 présentée par l'intimée sera rejetée et la décision de première instance sera infirmée à ce titre.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°19
M. [V] [G] a interjeté appel incident de la décision du tribunal judiciaire en ce qu'elle l'a débouté sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021, laquelle avait rejeté sa demande d'utilisation exclusive de l'espace créé entre les deux bâtiments, avec création d'une ouverture en façade pour compenser, ainsi que de prise en charge des travaux par la copropriété.
L'intimé rappelle que cet espace devenu le lot n° 12 a été cédé à la S.C.I. Gici. Il soutient que ce rejet n'est justifié par aucun motif légitime et procède d'un abus de majorité au regard de la représentativité importante de cette société ainsi que de celle de la S.C.I. Terra nova.
La cour observe que la rupture d'égalité invoquée n'est pas établie au regard de la disparité des propositions émises par l'intimé, qui sollicitait l'attribution d'une partie de l'immeuble à titre gratuit, et par la S.C.I. Gici qui l'a acquise au prix de 5 000 euros.
C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que l'abus de majorité allégué n'était pas caractérisé et qu'il a rejeté la demande de l'intimé à ce titre et sa décision sera confirmée sur ce point.
Sur la demande de maintien du lot n° 12 dans les parties communes, d'attribution de sa jouissance exclusive et d'interdiction de sa vente à la S.C.I. Cigi pour un prix de 5 000 euros.
C'est également à bon droit que les premiers juges ont a rejeté ces demandes qui ne reposent sur aucun fondement et aboutiraient à une ingérence injustifiée dans l'administration de la copropriété en l'absence d'irrégularité avérée dans le cadre de ses décisions critiquées par l'intimé.
Sur les autres demandes
L'intimé ayant succombé en ses prétentions en cause d'appel, il convient d'infirmer les décisions des premiers juges condamnant le Syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance.
L'intimé sera dès lors condamné au paiement des dépens de première instance d'appel.
L'équité justifie en outre sa condamnation à verser à l'appelant la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
L'intimé sera enfin débouté de ses demandes d'exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 4 avril 2023 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Bastia, présentée par M. [V] [G],
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 4 avril 2023 en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [V] [G] de maintien dans les parties communes du lot n°12,
d' attribution de la jouissance exclusive de ce lot et d'interdiction de le vendre à la S.C.I. Gici pour un prix de 5 000 euros,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 4 avril 2023 dans toutes ses dispositions pour le surplus,
Statuant de nouveau,
Déboute M. [V] [G] de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
Déboute M. [V] [G] de la demande d'exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires en cause d'appel de M. [V] [G],
Condamne M. [V] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne M. [V] [G] au paiement des dépens de première instance et d'appel,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LA GREFFIÈRE
LE PRÉSIDENT