CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 12 mars 2025, n° 22/02856
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 12 MARS 2025
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02856 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGJU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2021-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 13/15391
APPELANTE
Madame [J], [M] [T] épouse [Y]
née le 03 mai 1972 à [Localité 5] (Ile Maurice)
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant : Me Diane VISINET de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1160
INTIMÉS
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CABINET CITYA JOURNE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 692 052 400
C/O CABINET CITYA JOURNE
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638
et plaidant par Me Pascale PIGNOT, avocat à la Cour, Cabinet de Me AUSSANT
Société TECHNIFIN
SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 411 947 567
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant : Me Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R197
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 depuis 2001. Le réglement de copropriété a été publié le 18 septembre 2021.
Il est composé d'un bâtiment unique composé d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de six étages et divisé en trente-sept lots. Il est équipé d'un ascenseur qui dessert les lots du 1er au 5ème étage.
Mme [Y] est propriétaire dans cet immeuble des lots n°16 et 17 situés au 6ème étage, après ratification par l'assemblée générale du 14 janvier 2010 de la résolution n°18 autorisant la réalisation de travaux consistant en la réunion de plusieurs lots du 6ème étage lesquels forment désormais un unique appartement d'une surface de 99,80 m² soit 93,12 m² loi Carrez dans lequel Mme [Y] a établi sa résidence principale. Mme [Y] n'a pas fait procéder à la rédaction d'un modificatif portant création d'un lot issu de la réunion des lots 16 et 17.
Les lots de Mme [Y] ne sont pas desservis par l'ascenseur, celui-ci s'arrêtant au 5ème étage, le 6ème étage étant desservi par une volée d'escalier.
La Société Technifin est propriétaire du lot n°6 de l'état descriptif de division, lequel est situé au 1er étage.
L'assemblée générale du 31 janvier 2013 a, dans sa résolution n°17, décidé de faire réaliser des travaux de mise aux normes de l'ascenseur pour un montant de 110 000 euros.
La résolution n° 20 de la même assemblée générale indique: «Mme [Y] souhaite revoir la clé de répartition des charges ascenseur prévue au règlement de copropriété. L'assemblée générale décide de mandater le syndic pour revoir la clef de répartition de charges ascenseur. Laquelle sera étudiée lors de la prochaine assemblée générale.»
Mme [Y] soutient en effet que la nouvelle configuration des lieux est à prendre en considération en suite de la réunification des lots à laquelle elle a procédé au 6 ème étage pour établir la grille de répartition des charges d'ascenseur aux motifs que 'le règlement de copropriété en 2001 et l'état descriptif de division ne correspond plus à la réalité, le dernier étage de l'immeuble n'étant plus exclusivement composé de chambres et à ce titre n'accueillant plus de nombreux locataires, comme auparavant.
Par note circulaire adressée le 25 septembre 2013 aux copropriétaires le conseil syndical a indiqué qu'en tout état de cause l'unanimité n'est pas acquise pour modifier la grille de répartition des charges d'ascenseur.
Par exploit d'huissier en date du 7 octobre 2013, Mme [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic la société cabinet Lepinay Malet devant le tribunal judiciaire de Paris, notamment aux fins de voir déclarer nulle et réputée non écrite la grille de répartition des charges d'ascenseur, et de désignation d'un expert judiciaire pour 1'établissement d'une nouvelle grille de répartition.
Par jugement avant dire droit du 23 février 2017 le tribunal a ordonné une mesure d'expertise avec désignation de Mme [G] [U] à cette fin, et a sursis à statuer sur l'ensemble des demandes, réservant celles faites au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Le rapport d'expertise a été déposé le 7 décembre 2017.
Suivant rapport d'expertise du 7 décembre 2017, Mme [G]-[U] a retenu que :
- «la grille de répartition des charges d'ascenseur de l'immeuble sis à [Adresse 1] ne m'apparaît pas satisfaire aux dispositions de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 au motif que le critère d'utilité ne semble pas avoir été respecté» ;
- 'compte tenu des observations présentées par le syndicat des copropriétaires sur la majoration pour usage professionnel à appliquer au lot n°6 du premier étage, deux hypothèses de grilles sont soumises à l'appréciation du Tribunal.'
Par acte du 16 octobre 2017, Mme [T] épouse [Y] a fait assigner en ouverture de rapport le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] en annulation des résolutions n° 17, 17.1, 17.4 et 17.5 de l'assemblée générale du 21 septembre 2017, enregistrée sous le numéro RG n° 17/14506.
Par ordonnance du 13 décembre 2018, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des procédures de telle sorte que la procédure s'est poursuivie sous l'instance RG n° 13/15391.
La SARLTechnifin, propriétaire du lot n° 6 sis au rez de chaussée de l'immeuble, est intervenue volontairement à l'instance par conclusions régulièrement signifiées le 12 octobre 2018.
Par jugement du 02 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- reçu l'intervention volontaire de la société Technifin,
- déclaré Mme [Y] irrecevable en ses demandes tendant à la nullité des clauses de répartition des charges et ascenseur et escalier,
- débouté Mme [Y] de ses demandes en remboursement et indemnisation,
- condamné Mme [Y] à restituer la partie commune indûment appropriée par elle à savoir la portion de couloir situé au 6ème étage de l'immeuble du [Adresse 1] desservant les lots 16 et 17, à procéder à la démolition des travaux d'annexion de parties communes réalisés sur la portion de couloir situé au 6ème étage de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] et à la remise en état de la portion de couloir et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à la complète exécution desdits travaux qui sera constatée par procès-verbal d'huissier établi à la demande et aux frais de la demanderesse,
- dit que ladite astreinte courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de la société Technifin au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de Mme [Y] formée sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné Mme [Y] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- prononcé l'exécution provisoire de la présente décision,
- rejeté toute autre demande.
Mme [Y] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 5 février 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 30 octobre 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 4 octobre 2024 par lesquelles Mme [Y], appelante, invite la cour, au visa des articles 2, 3, 10, 12 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-4, 2256, 2258, 2261, 2263 et 2272 du code civil, 2224 du code de procédure civile et L. 131-1 et L.131-3 du code de procédures civiles d'exécution, à :
- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,
y faisant droit,
- infirmer le jugement de première instance rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 2 décembre 2021 en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- juger qu'il convient de retenir pour le lot n° 17 une surface de 47,50 m.
- déclarer non écrite la grille de répartition des charges d'ascenseur et d'escalier de l'immeuble telle qu'appliquée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du (sic)
- qualifier la portion de couloir de 1,20 m desservant exclusivement les lots n°16 et 17 de partie privative lui appartenant,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] sous astreinte de 600 euros par jour de retard à modifier et à faire publier au fichier immobilier à ses frais le règlement de copropriété et l'état descriptif de division pour tenir compte de la création d'un nouveau lot n° 38 pour intégrer la nouvelle grille de répartition des charges induite par le changement d'usage des lots n° 16 et 17,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] à lui payer la somme totale de 18 150,38 euros avec intérêt au taux légal ainsi détaillée :
* la somme de (21 592,16 - 10 662,81) = 10 929,35 euros au titre du trop-perçu pour les travaux d'ascenseur,
* la somme de (12 285,96 - 5 064,93) = 7 221,03 euros au titre du trop-perçu pour les travaux d'escalier,
la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
l'intégralité des dépens exposés, en ce compris les frais d'expertise judiciaire exposés par Mme [Y] dans le cadre de la première instance,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] d'avoir à exécuter les entières condamnations mises à sa charges (quelles soient pécuniaires comme des obligations de faire) dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 600 euros par jour de retard commençant à courir à compter de l'expiration du délai d'un mois.
- juger que cette astreinte sera le cas échéant liquidée par le juge de l'exécution conformément à l'article L. 131-3 du code de procédures civiles d'exécution,
- juger qu'elle sera dispensée de toute participation aux dépenses communes générées par les condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi qu'aux frais de la présente procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires, et ce par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- rappeler que l'arrêt à intervenir est exécutoire de plein droit nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie ;
Mme [Y] soutient au principal que les premiers juges ont fait une mauvaise appréciation des faits de la cause en déclarant irrecevable pour être prescrite son action en nullité de la clause de répartition des charges d'ascenseur et d'escalier applicable à l'immeuble au motif que son action s'analysait en réalité en une demande en révision des tantièmes.
Mme [Y] estime en effet que la répartition des charges d'ascenseur actuelle est
contraire aux dispositions du 1er alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 car ses lots d'une surface d'environ deux fois moindre que celle du lot 14 - d'une surface de 200 mètres carrés - situé au 5ème étage supportent pour autant plus de charges d'ascenseur. Elle sollicite en conséquence de la cour voir déclarer nulle et non écrite la grille de répartition des charges d'ascenseur de l'immeuble sis [Adresse 1] telle qu`elle figure au règlement de copropriété établi en mai 2001 pour voir établir par la cour une nouvelle grille de répartition des charges de copropriété. Mme [Y] sollicite également la modification des charges d'escalier pour non respect du critère d'utilité.
Mme [Y] sollicite subséquemment la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division aux frais du syndicat des copropriétaires pour tenir compte de la création d'un nouveau lot 38 consécutif à la réunion des lots n°16 et 17 outre qualifier la portion de couloir de 1,20 m desservant exclusivement les lots n°16 et 17 de partie privative lui appartenant, et ordonner en conséquence au syndicat des copropriétaires de lui remboruser les sommes indûment perçues au titre des travaux d'ascenseur et d'escalier.
Vu les conclusions notifiées le 28 mai 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], intimé, invite la cour, au visa des articles 122 et 564 du code de procédure civile et 2, 3,5,10,11,12,25, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- confirmer du jugement rendu le 2 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,
- débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire,
Si, par impossible, la Cour prononçait l'illicéité du tableau de répartition des charges ascenseur inclus dans le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] publié le 18 septembre 2001,
- déclarer que le tableau de répartition des charges ascenseur avec majoration pour usage professionnel du lot 6 (deuxième grille page 13 du rapport établi par Mme [G] [U]) recevra application,
- condamner Mme [T] épouse [Y] à lui payer une somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [T] épouse [Y] en tous les dépens de la présente instance y compris les frais d'expertise, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce que le tribunal a exactement déclaré irrecevable la demande de Mme [Y] tendant à voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges d'ascenseur fondée sur l'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 comme étant contraire aux critères d'utilité édictés au premier alinéa de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour s'analyser en réalité en une demande de révision des tantièmes, laquelle est prescrite au visa de l'article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; de surcroît, et en tout état de cause, le tribunal a indiqué que le tableau de répartition des charges ascenseur n'était pas illicite au regard du premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Vu les conclusions notifiées le 25 octobre 2024 par lesquelles la société Technifin, intimée, invite la cour, au visa des articles 10, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- la déclarer bien fondée en son argumentation,
y faisant droit,
à titre principal,
- débouter Mme [Y] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
à titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande subsidiaire tendant à voir appliquer une majoration pour occupation professionnelle au lot 6,
en tout état de cause,
- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
La société Technifin indique être intervenue volontairement à l'instance initiée par Mme [Y] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, suite à la demande subsidiaire formulée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir retenir le tableau de répartition des charges ascenseur avec majoration pour usage professionnel du lot 6 - c'est à dire son lot- établi par l'expert.
La société Technifin sollicite la confirmation du jugement dont appel et soutient que le critère d'utilité édicté par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est respecté, rien ne permettant de caractériser un degré d'utilité nul de l'ascenseur litigieux pour les lots situés au 6ème étage de Mme [Y], condition nécessaire pour déclarer nulle et non-écrite une clause de répartition de charges ;
En outre l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne s'applique pas aux charges d'escalier qui sont des équipements de gros 'uvre, relevant de la catégorie des charges 'générales'.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la demande de Mme [Y] tendant à voir déclarer non écrite et nulle la grille de répartition des charges d'ascenseur et d'escalier de l'immeuble telle qu'appliquée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division comme contraire au critère d'utilité édicté par l'article 10 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
L'article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : 'Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.'
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique que les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'
L'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit «Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier».
L'article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant.... ..]
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-
dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;''
Enfin, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition».
En l'espèce, pour solliciter la nullité de la grille de répartition des charges d'ascenseur telle qu'énoncée au réglement de copropriété, Mme [Y] fait valoir que l'expert a indiqué que le critère d'utilité devant présider à la répartition des charges d'un ascenseur n'a pas été pris en compte et que la technique de calcul retenue par le géomètre-expert lors de l'établissement du tableau des charges ascenseur du règlement de copropriété actuel n'était pas adaptée car inéquitable.
Elle en déduit que ladite clause est illicite pour être contraire au critère d'utilité et doit être réputée non-écrite car contraire aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, et sollicite que soit retenu le projet de répartition desdites charges établi par l'expert, l'affectant ainsi d'un quantum de tantièmes moindre que celui retenu par le règlement actuel.
Mme [Y] se prévaut pour le même motif de l'illicéité de la grille de répartition des charges d'cscalier.
Pour conclure à l'illicéité de la clause de répartition des charges d'ascenseur, l'expert explique avoir fait une comparaison entre la surface des lots 14 et 17 situés respectivement aux 5ème et 6ème étages et en avoir 'déduit que le critère de l'utilité n'avait pas été pris en considération au motif que l'ascenseur ne présente pas la même utilité à l'égard des deux lots' ; ainsi, le nombre de tantièmes de charges d'ascenseur qui est alloué à Mme [Y] est supérieur à celui alloué à des copropriétaires dont le lot présente une surface supérieure aux siens et ce, alors même que les lots situés au 6ème étage ne sont pas desservis par l'ascenseur qui s'arrête au 5ème étage.
Toutefois, il ressort de ces conclusions que l'expert ne conteste pas que l'ascenseur présente une utilité pour les lots14 et 17 susvisés, dont celui de Mme [Y], celui-ci remettant seulement en cause les tantièmes affectés à chacun de ces lots ;
Par ailleurs pour soutenir qu'il y aurait un changement d'utilisation dans l'usage de l'ascenseur justifiant 'une mise à jour de la répartition des charges' affectés aux lots 16 et 17 réunis, Mme [Y] fait valoir qu'antérieurement à son acquisition et à la réunion desdits lots, ces lots comprenaient six chambres de service impliquant une utilisation différente de l'ascenseur par leurs occupants.
Le lot 16 est ainsi décrit à l'état descriptif de division ainsi :
«Ce lot comprend au 6ème étage gauche deux chambres, une piéce, un dégagement, un WC, un palier, une trémie d'escalier, la jouissance perpétuelle d'un vide sur cour (partie commune spéciale des lots 16 et 17) et les 340/10 000 du sol etdes parties communes générales.»
La description du lot 17 est la suivante :
«Ce lot comprend au 6ème étage gauche, une entrée quatre chambres, la jouissance
perpétuelle d'un vide sur cour (partie commune spéciale des lots 16 et 17) et les 296/10 000 du sol et des parties communes générales.»
Aux termes de l'état descriptif de division, ces lots sont à usage d'habitation.
Or, il est incontestable que l'appartement issu de la réunion des lots 16 et 17 - et au sujet duquel il n'a été procédé à aucun modificatif portant création d'un lot issu de la réunion des lots 16 et 17 sur le réglement de copropriété - est toujours à usage d'habitation.
Dès lors l'article 25 e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité qui prévoit que 'la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 (est) rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives'' est inapplicable en l'espèce, dès lors que la réunion des lots 16 et 17 n'a pas entrainé une modification de l'affectation du lot lequel est toujours à destination d'habitation.
En outre il apparaît que le règlement de la copropriété mentionne que les charges d'ascenseur ont été 'réparties par rapport à la surface réelle des lots et à un coefficient de pondération d'étage et d'utilité', ainsi 'que les superficies, prises en compte pour les calculs de tantièmes et de charges générales, ne comprennent pas les embrasures de portes et de fenêtres, les vides et les marches. Les parties inférieures à 1,80 m de hauteur (sous pentes) sont prises en compte, mais avec un coefficient minorateur. Les critères retenus pour le choix des coefficients sont l'étage, la vue et la classification des lieux' .
Or, par application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité la notion d'utilité doit être entendue objectivement. Ainsi, un copropriétaire est tenu de participer aux charges d'un service collectif ou d'équipement commun dès lors qu'il a la possibilité objective d'en bénéficier, et qu'il est donc utile à son lot, ne serait-ce que partiellement. Ce n'est qu'en cas d'absence d'utilité que le lot considéré ne participe pas aux charges : en serait-il ainsi par exemple de l'ascenseur pour un lot situé au rez-de-chaussée.
En outre, il est constant que Mme [Y] ne conteste pas qu'elle utilise l'ascenseur jusqu'au 5 ème étage - pour ensuite utiliser la volée d'escalier jusqu'à son appartement situé au 6 ème étage - : à ce titre, l'ascenseur présente donc un critère d'utilité au sens de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
Force est alors de constater que le réglement de copropriété respecte les critères d'utilité spécifiés par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et que le tableau de répartition de charges ascenseur n'est pas illicite au sens de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 contrairement à l'analyse technique de l'expert judiciaire.
La demande de Mme [Y] relève donc d'une action en révision dès lors que celle-ci se prévaut d'un mode de calcul des charges erroné au regard de la surface de ses lots et qu'elle ne démontre pas l'absence d'utilité de l'ascenseur pour le 6ème étage.
C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu que 'rien ne permet de caractériser un degré d'utilité nul de l'ascenseur litigieux pour les lots de Mme [Y], seule hypothèse constituant une méconnaissance des critères légaux de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et permettant par voie de conséquence de déclarer nulle et non écrite une clause de répartition de charges' : le jugement sera confirmé sur ce point.
Ainsi et dès lors que le quantum de la répartition est en cause en ce que la répartition des charges aboutirait à une surélevation des charges de Mme [Y] par suite d'une mauvaise pondération des critères de l'article 10 de la loi précitée - ainsi que le relève l'expert judiciaire suite à l'évaluation comparée de la valeur des lots - il apparaît que c'est le calcul des charges qui est contesté et que seules les dispositions de l'article 12 précité de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont applicables.
Or, l'action engagée au visa de l'article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 doit être engagée dans le délai préfix de cinq ans commençant à courir à la date de publication du règlement de copropriété, lequel règlement de copropriété applicable à l'immeuble a été publié le 18 septembre 2021, rendant prescrite toute action engagée au visa de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 car non-engagée dans le délai légal, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires .
C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que l'action engagée parMme [Y] est irrecevablc car engagée au-delà du delai préfix précité : le jugement sera confirmé sur ce point.
Par ailleurs si Mme [Y] sollicite également voir déclarer non écrite la grille de répartition des charges d'escalier de l'immeuble telle qu'appliquée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division pour non respect du critère d'utilité, c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que le critère d'utilité ne s'applique pas aux charges d'escalier, s'agissant d'un élément d'équipement commun faisant partie du gros oeuvre inclus dans les charges générales, ces charges étant réparties proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans les lots et non selon le critère de l'utilité : le jugement sera confirmé de ce chef.
En conséquence il échet de rejeter l'ensemble des demandes subséquentes formées par Mme [Y] au titre du remboursement par le syndicat des copropriétaires du trop-perçu pour les travaux d'ascenseur et au titre du trop-perçu pour les travaux d'escalier, lesquelles demandes se révèlent dénuées de fondement en ce comprise sa demande en dommages et intérêts : le jugement sera également confirmé de ces chefs.
L'ensemble des demandes formées à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée, ainsi que la demande subsidiaire de la société Technifin laquelle n'a été formée qu'en réponse à la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires : le jugement sera confirmé de ces chefs.
Sur la demande de Mme [Y] tendant à voir qualifier de partie privativee la partie de couloir desservant les lots 16 et 17 :
L'article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
C'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a condamné Mme [Y] à restituer la portion de couloir et à procéder à la demolition des travaux d'annexion et la remise en état des lieux sous astreinte, dès lors que l'appropriation indue de cette portion de couloir, partie commune, par celle-ci est caracterisée par les éléments suivants :
- l'article 4 du réglement de copropriété qui décrit les parties communes générales, lesquelles incluent notamment les couloirs d'entrée et les paliers, mais la description des lots 16 et 17 par le réglement de copropriété ne faisant toutefois aucune référence à la partie de couloir litigieuse, la seule référence à l'existence 'd'un pallier' dans la description du lot 16 par le réglement de copropriété n'étant pas suffisante à corréler ce 'pallier' à ladite portion de couloir» ;
- du plan établi par le géomètre expert à l'origine du réglement de copropriété établi en avril 2001, aux termes duquel il n'apparaît qu'aucune porte n'est localisée à l'endroit du couloir desservant les lots de Mme [Y] ;
- du vote de la résolution n°18 lors de l'assemblée générale du 14 janvier 2010 portant ratification de certains travaux effectués par Mme [Y] mais ne concernant en rien la porte litigieuse ;
- de l'absence d'élément suffisant à établir la pré-existence de ladite porte de séparation entre ce couloir et le reste de l'étage lors de l'entrée en possession des lots par Mme [Y] en 2008, de sorte que l'action du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser l'appropriation des parties communes doit être déclarée recevable pour constituer une action réelle qui se prescrit par trente ans -et non pas dix ans comme le soutient Mme [Y]- ;
Mme [Y] sera donc déboutée de sa demande de voir qualifier cette portion de couloir de partie privative lui appartenant et de sa demande d'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à restituer sous astreinte la portion du couloir de 1,20 m desservant exclusivement les lots n°16 et 17 : le jugement confirmé de ce chef.
Il y a lieu de rejeter toute autre demande.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Y], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée en cause d'appel par Mme [Y] et par la société Technifin.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
Mme [Y], perdant son procès en première instance comme en appel il n'y a lieu à faire droit à sa demande de participation aux frais de procédure visés à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : le jugement sera confirmé de ce chef et Mme [Y] sera également déboutée de cette demande en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en l'intégralité de ses dispositions;
Y ajoutant,
Condamne Mme [Y] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 5 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Déboute Mme [Y] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;
Déboute la société Technifin de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;
Déboute Mme [Y] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 12 MARS 2025
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02856 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGJU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2021-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 13/15391
APPELANTE
Madame [J], [M] [T] épouse [Y]
née le 03 mai 1972 à [Localité 5] (Ile Maurice)
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant : Me Diane VISINET de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1160
INTIMÉS
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CABINET CITYA JOURNE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 692 052 400
C/O CABINET CITYA JOURNE
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638
et plaidant par Me Pascale PIGNOT, avocat à la Cour, Cabinet de Me AUSSANT
Société TECHNIFIN
SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 411 947 567
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant : Me Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R197
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 depuis 2001. Le réglement de copropriété a été publié le 18 septembre 2021.
Il est composé d'un bâtiment unique composé d'un sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de six étages et divisé en trente-sept lots. Il est équipé d'un ascenseur qui dessert les lots du 1er au 5ème étage.
Mme [Y] est propriétaire dans cet immeuble des lots n°16 et 17 situés au 6ème étage, après ratification par l'assemblée générale du 14 janvier 2010 de la résolution n°18 autorisant la réalisation de travaux consistant en la réunion de plusieurs lots du 6ème étage lesquels forment désormais un unique appartement d'une surface de 99,80 m² soit 93,12 m² loi Carrez dans lequel Mme [Y] a établi sa résidence principale. Mme [Y] n'a pas fait procéder à la rédaction d'un modificatif portant création d'un lot issu de la réunion des lots 16 et 17.
Les lots de Mme [Y] ne sont pas desservis par l'ascenseur, celui-ci s'arrêtant au 5ème étage, le 6ème étage étant desservi par une volée d'escalier.
La Société Technifin est propriétaire du lot n°6 de l'état descriptif de division, lequel est situé au 1er étage.
L'assemblée générale du 31 janvier 2013 a, dans sa résolution n°17, décidé de faire réaliser des travaux de mise aux normes de l'ascenseur pour un montant de 110 000 euros.
La résolution n° 20 de la même assemblée générale indique: «Mme [Y] souhaite revoir la clé de répartition des charges ascenseur prévue au règlement de copropriété. L'assemblée générale décide de mandater le syndic pour revoir la clef de répartition de charges ascenseur. Laquelle sera étudiée lors de la prochaine assemblée générale.»
Mme [Y] soutient en effet que la nouvelle configuration des lieux est à prendre en considération en suite de la réunification des lots à laquelle elle a procédé au 6 ème étage pour établir la grille de répartition des charges d'ascenseur aux motifs que 'le règlement de copropriété en 2001 et l'état descriptif de division ne correspond plus à la réalité, le dernier étage de l'immeuble n'étant plus exclusivement composé de chambres et à ce titre n'accueillant plus de nombreux locataires, comme auparavant.
Par note circulaire adressée le 25 septembre 2013 aux copropriétaires le conseil syndical a indiqué qu'en tout état de cause l'unanimité n'est pas acquise pour modifier la grille de répartition des charges d'ascenseur.
Par exploit d'huissier en date du 7 octobre 2013, Mme [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic la société cabinet Lepinay Malet devant le tribunal judiciaire de Paris, notamment aux fins de voir déclarer nulle et réputée non écrite la grille de répartition des charges d'ascenseur, et de désignation d'un expert judiciaire pour 1'établissement d'une nouvelle grille de répartition.
Par jugement avant dire droit du 23 février 2017 le tribunal a ordonné une mesure d'expertise avec désignation de Mme [G] [U] à cette fin, et a sursis à statuer sur l'ensemble des demandes, réservant celles faites au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Le rapport d'expertise a été déposé le 7 décembre 2017.
Suivant rapport d'expertise du 7 décembre 2017, Mme [G]-[U] a retenu que :
- «la grille de répartition des charges d'ascenseur de l'immeuble sis à [Adresse 1] ne m'apparaît pas satisfaire aux dispositions de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 au motif que le critère d'utilité ne semble pas avoir été respecté» ;
- 'compte tenu des observations présentées par le syndicat des copropriétaires sur la majoration pour usage professionnel à appliquer au lot n°6 du premier étage, deux hypothèses de grilles sont soumises à l'appréciation du Tribunal.'
Par acte du 16 octobre 2017, Mme [T] épouse [Y] a fait assigner en ouverture de rapport le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] en annulation des résolutions n° 17, 17.1, 17.4 et 17.5 de l'assemblée générale du 21 septembre 2017, enregistrée sous le numéro RG n° 17/14506.
Par ordonnance du 13 décembre 2018, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des procédures de telle sorte que la procédure s'est poursuivie sous l'instance RG n° 13/15391.
La SARLTechnifin, propriétaire du lot n° 6 sis au rez de chaussée de l'immeuble, est intervenue volontairement à l'instance par conclusions régulièrement signifiées le 12 octobre 2018.
Par jugement du 02 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- reçu l'intervention volontaire de la société Technifin,
- déclaré Mme [Y] irrecevable en ses demandes tendant à la nullité des clauses de répartition des charges et ascenseur et escalier,
- débouté Mme [Y] de ses demandes en remboursement et indemnisation,
- condamné Mme [Y] à restituer la partie commune indûment appropriée par elle à savoir la portion de couloir situé au 6ème étage de l'immeuble du [Adresse 1] desservant les lots 16 et 17, à procéder à la démolition des travaux d'annexion de parties communes réalisés sur la portion de couloir situé au 6ème étage de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] et à la remise en état de la portion de couloir et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à la complète exécution desdits travaux qui sera constatée par procès-verbal d'huissier établi à la demande et aux frais de la demanderesse,
- dit que ladite astreinte courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de la société Technifin au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de Mme [Y] formée sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné Mme [Y] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- prononcé l'exécution provisoire de la présente décision,
- rejeté toute autre demande.
Mme [Y] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 5 février 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 30 octobre 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 4 octobre 2024 par lesquelles Mme [Y], appelante, invite la cour, au visa des articles 2, 3, 10, 12 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-4, 2256, 2258, 2261, 2263 et 2272 du code civil, 2224 du code de procédure civile et L. 131-1 et L.131-3 du code de procédures civiles d'exécution, à :
- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,
y faisant droit,
- infirmer le jugement de première instance rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 2 décembre 2021 en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- juger qu'il convient de retenir pour le lot n° 17 une surface de 47,50 m.
- déclarer non écrite la grille de répartition des charges d'ascenseur et d'escalier de l'immeuble telle qu'appliquée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du (sic)
- qualifier la portion de couloir de 1,20 m desservant exclusivement les lots n°16 et 17 de partie privative lui appartenant,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] sous astreinte de 600 euros par jour de retard à modifier et à faire publier au fichier immobilier à ses frais le règlement de copropriété et l'état descriptif de division pour tenir compte de la création d'un nouveau lot n° 38 pour intégrer la nouvelle grille de répartition des charges induite par le changement d'usage des lots n° 16 et 17,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] à lui payer la somme totale de 18 150,38 euros avec intérêt au taux légal ainsi détaillée :
* la somme de (21 592,16 - 10 662,81) = 10 929,35 euros au titre du trop-perçu pour les travaux d'ascenseur,
* la somme de (12 285,96 - 5 064,93) = 7 221,03 euros au titre du trop-perçu pour les travaux d'escalier,
la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
l'intégralité des dépens exposés, en ce compris les frais d'expertise judiciaire exposés par Mme [Y] dans le cadre de la première instance,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] d'avoir à exécuter les entières condamnations mises à sa charges (quelles soient pécuniaires comme des obligations de faire) dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 600 euros par jour de retard commençant à courir à compter de l'expiration du délai d'un mois.
- juger que cette astreinte sera le cas échéant liquidée par le juge de l'exécution conformément à l'article L. 131-3 du code de procédures civiles d'exécution,
- juger qu'elle sera dispensée de toute participation aux dépenses communes générées par les condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi qu'aux frais de la présente procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires, et ce par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- rappeler que l'arrêt à intervenir est exécutoire de plein droit nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie ;
Mme [Y] soutient au principal que les premiers juges ont fait une mauvaise appréciation des faits de la cause en déclarant irrecevable pour être prescrite son action en nullité de la clause de répartition des charges d'ascenseur et d'escalier applicable à l'immeuble au motif que son action s'analysait en réalité en une demande en révision des tantièmes.
Mme [Y] estime en effet que la répartition des charges d'ascenseur actuelle est
contraire aux dispositions du 1er alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 car ses lots d'une surface d'environ deux fois moindre que celle du lot 14 - d'une surface de 200 mètres carrés - situé au 5ème étage supportent pour autant plus de charges d'ascenseur. Elle sollicite en conséquence de la cour voir déclarer nulle et non écrite la grille de répartition des charges d'ascenseur de l'immeuble sis [Adresse 1] telle qu`elle figure au règlement de copropriété établi en mai 2001 pour voir établir par la cour une nouvelle grille de répartition des charges de copropriété. Mme [Y] sollicite également la modification des charges d'escalier pour non respect du critère d'utilité.
Mme [Y] sollicite subséquemment la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division aux frais du syndicat des copropriétaires pour tenir compte de la création d'un nouveau lot 38 consécutif à la réunion des lots n°16 et 17 outre qualifier la portion de couloir de 1,20 m desservant exclusivement les lots n°16 et 17 de partie privative lui appartenant, et ordonner en conséquence au syndicat des copropriétaires de lui remboruser les sommes indûment perçues au titre des travaux d'ascenseur et d'escalier.
Vu les conclusions notifiées le 28 mai 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], intimé, invite la cour, au visa des articles 122 et 564 du code de procédure civile et 2, 3,5,10,11,12,25, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- confirmer du jugement rendu le 2 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,
- débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire,
Si, par impossible, la Cour prononçait l'illicéité du tableau de répartition des charges ascenseur inclus dans le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] publié le 18 septembre 2001,
- déclarer que le tableau de répartition des charges ascenseur avec majoration pour usage professionnel du lot 6 (deuxième grille page 13 du rapport établi par Mme [G] [U]) recevra application,
- condamner Mme [T] épouse [Y] à lui payer une somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [T] épouse [Y] en tous les dépens de la présente instance y compris les frais d'expertise, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce que le tribunal a exactement déclaré irrecevable la demande de Mme [Y] tendant à voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges d'ascenseur fondée sur l'article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 comme étant contraire aux critères d'utilité édictés au premier alinéa de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour s'analyser en réalité en une demande de révision des tantièmes, laquelle est prescrite au visa de l'article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; de surcroît, et en tout état de cause, le tribunal a indiqué que le tableau de répartition des charges ascenseur n'était pas illicite au regard du premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Vu les conclusions notifiées le 25 octobre 2024 par lesquelles la société Technifin, intimée, invite la cour, au visa des articles 10, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- la déclarer bien fondée en son argumentation,
y faisant droit,
à titre principal,
- débouter Mme [Y] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
à titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande subsidiaire tendant à voir appliquer une majoration pour occupation professionnelle au lot 6,
en tout état de cause,
- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
La société Technifin indique être intervenue volontairement à l'instance initiée par Mme [Y] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, suite à la demande subsidiaire formulée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir retenir le tableau de répartition des charges ascenseur avec majoration pour usage professionnel du lot 6 - c'est à dire son lot- établi par l'expert.
La société Technifin sollicite la confirmation du jugement dont appel et soutient que le critère d'utilité édicté par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est respecté, rien ne permettant de caractériser un degré d'utilité nul de l'ascenseur litigieux pour les lots situés au 6ème étage de Mme [Y], condition nécessaire pour déclarer nulle et non-écrite une clause de répartition de charges ;
En outre l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne s'applique pas aux charges d'escalier qui sont des équipements de gros 'uvre, relevant de la catégorie des charges 'générales'.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la demande de Mme [Y] tendant à voir déclarer non écrite et nulle la grille de répartition des charges d'ascenseur et d'escalier de l'immeuble telle qu'appliquée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division comme contraire au critère d'utilité édicté par l'article 10 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
L'article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : 'Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.'
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique que les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'
L'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit «Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier».
L'article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant.... ..]
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-
dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;''
Enfin, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition».
En l'espèce, pour solliciter la nullité de la grille de répartition des charges d'ascenseur telle qu'énoncée au réglement de copropriété, Mme [Y] fait valoir que l'expert a indiqué que le critère d'utilité devant présider à la répartition des charges d'un ascenseur n'a pas été pris en compte et que la technique de calcul retenue par le géomètre-expert lors de l'établissement du tableau des charges ascenseur du règlement de copropriété actuel n'était pas adaptée car inéquitable.
Elle en déduit que ladite clause est illicite pour être contraire au critère d'utilité et doit être réputée non-écrite car contraire aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, et sollicite que soit retenu le projet de répartition desdites charges établi par l'expert, l'affectant ainsi d'un quantum de tantièmes moindre que celui retenu par le règlement actuel.
Mme [Y] se prévaut pour le même motif de l'illicéité de la grille de répartition des charges d'cscalier.
Pour conclure à l'illicéité de la clause de répartition des charges d'ascenseur, l'expert explique avoir fait une comparaison entre la surface des lots 14 et 17 situés respectivement aux 5ème et 6ème étages et en avoir 'déduit que le critère de l'utilité n'avait pas été pris en considération au motif que l'ascenseur ne présente pas la même utilité à l'égard des deux lots' ; ainsi, le nombre de tantièmes de charges d'ascenseur qui est alloué à Mme [Y] est supérieur à celui alloué à des copropriétaires dont le lot présente une surface supérieure aux siens et ce, alors même que les lots situés au 6ème étage ne sont pas desservis par l'ascenseur qui s'arrête au 5ème étage.
Toutefois, il ressort de ces conclusions que l'expert ne conteste pas que l'ascenseur présente une utilité pour les lots14 et 17 susvisés, dont celui de Mme [Y], celui-ci remettant seulement en cause les tantièmes affectés à chacun de ces lots ;
Par ailleurs pour soutenir qu'il y aurait un changement d'utilisation dans l'usage de l'ascenseur justifiant 'une mise à jour de la répartition des charges' affectés aux lots 16 et 17 réunis, Mme [Y] fait valoir qu'antérieurement à son acquisition et à la réunion desdits lots, ces lots comprenaient six chambres de service impliquant une utilisation différente de l'ascenseur par leurs occupants.
Le lot 16 est ainsi décrit à l'état descriptif de division ainsi :
«Ce lot comprend au 6ème étage gauche deux chambres, une piéce, un dégagement, un WC, un palier, une trémie d'escalier, la jouissance perpétuelle d'un vide sur cour (partie commune spéciale des lots 16 et 17) et les 340/10 000 du sol etdes parties communes générales.»
La description du lot 17 est la suivante :
«Ce lot comprend au 6ème étage gauche, une entrée quatre chambres, la jouissance
perpétuelle d'un vide sur cour (partie commune spéciale des lots 16 et 17) et les 296/10 000 du sol et des parties communes générales.»
Aux termes de l'état descriptif de division, ces lots sont à usage d'habitation.
Or, il est incontestable que l'appartement issu de la réunion des lots 16 et 17 - et au sujet duquel il n'a été procédé à aucun modificatif portant création d'un lot issu de la réunion des lots 16 et 17 sur le réglement de copropriété - est toujours à usage d'habitation.
Dès lors l'article 25 e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité qui prévoit que 'la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 (est) rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives'' est inapplicable en l'espèce, dès lors que la réunion des lots 16 et 17 n'a pas entrainé une modification de l'affectation du lot lequel est toujours à destination d'habitation.
En outre il apparaît que le règlement de la copropriété mentionne que les charges d'ascenseur ont été 'réparties par rapport à la surface réelle des lots et à un coefficient de pondération d'étage et d'utilité', ainsi 'que les superficies, prises en compte pour les calculs de tantièmes et de charges générales, ne comprennent pas les embrasures de portes et de fenêtres, les vides et les marches. Les parties inférieures à 1,80 m de hauteur (sous pentes) sont prises en compte, mais avec un coefficient minorateur. Les critères retenus pour le choix des coefficients sont l'étage, la vue et la classification des lieux' .
Or, par application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité la notion d'utilité doit être entendue objectivement. Ainsi, un copropriétaire est tenu de participer aux charges d'un service collectif ou d'équipement commun dès lors qu'il a la possibilité objective d'en bénéficier, et qu'il est donc utile à son lot, ne serait-ce que partiellement. Ce n'est qu'en cas d'absence d'utilité que le lot considéré ne participe pas aux charges : en serait-il ainsi par exemple de l'ascenseur pour un lot situé au rez-de-chaussée.
En outre, il est constant que Mme [Y] ne conteste pas qu'elle utilise l'ascenseur jusqu'au 5 ème étage - pour ensuite utiliser la volée d'escalier jusqu'à son appartement situé au 6 ème étage - : à ce titre, l'ascenseur présente donc un critère d'utilité au sens de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
Force est alors de constater que le réglement de copropriété respecte les critères d'utilité spécifiés par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et que le tableau de répartition de charges ascenseur n'est pas illicite au sens de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 contrairement à l'analyse technique de l'expert judiciaire.
La demande de Mme [Y] relève donc d'une action en révision dès lors que celle-ci se prévaut d'un mode de calcul des charges erroné au regard de la surface de ses lots et qu'elle ne démontre pas l'absence d'utilité de l'ascenseur pour le 6ème étage.
C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu que 'rien ne permet de caractériser un degré d'utilité nul de l'ascenseur litigieux pour les lots de Mme [Y], seule hypothèse constituant une méconnaissance des critères légaux de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et permettant par voie de conséquence de déclarer nulle et non écrite une clause de répartition de charges' : le jugement sera confirmé sur ce point.
Ainsi et dès lors que le quantum de la répartition est en cause en ce que la répartition des charges aboutirait à une surélevation des charges de Mme [Y] par suite d'une mauvaise pondération des critères de l'article 10 de la loi précitée - ainsi que le relève l'expert judiciaire suite à l'évaluation comparée de la valeur des lots - il apparaît que c'est le calcul des charges qui est contesté et que seules les dispositions de l'article 12 précité de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont applicables.
Or, l'action engagée au visa de l'article 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 doit être engagée dans le délai préfix de cinq ans commençant à courir à la date de publication du règlement de copropriété, lequel règlement de copropriété applicable à l'immeuble a été publié le 18 septembre 2021, rendant prescrite toute action engagée au visa de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 car non-engagée dans le délai légal, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires .
C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que l'action engagée parMme [Y] est irrecevablc car engagée au-delà du delai préfix précité : le jugement sera confirmé sur ce point.
Par ailleurs si Mme [Y] sollicite également voir déclarer non écrite la grille de répartition des charges d'escalier de l'immeuble telle qu'appliquée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division pour non respect du critère d'utilité, c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que le critère d'utilité ne s'applique pas aux charges d'escalier, s'agissant d'un élément d'équipement commun faisant partie du gros oeuvre inclus dans les charges générales, ces charges étant réparties proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans les lots et non selon le critère de l'utilité : le jugement sera confirmé de ce chef.
En conséquence il échet de rejeter l'ensemble des demandes subséquentes formées par Mme [Y] au titre du remboursement par le syndicat des copropriétaires du trop-perçu pour les travaux d'ascenseur et au titre du trop-perçu pour les travaux d'escalier, lesquelles demandes se révèlent dénuées de fondement en ce comprise sa demande en dommages et intérêts : le jugement sera également confirmé de ces chefs.
L'ensemble des demandes formées à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée, ainsi que la demande subsidiaire de la société Technifin laquelle n'a été formée qu'en réponse à la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires : le jugement sera confirmé de ces chefs.
Sur la demande de Mme [Y] tendant à voir qualifier de partie privativee la partie de couloir desservant les lots 16 et 17 :
L'article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
C'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a condamné Mme [Y] à restituer la portion de couloir et à procéder à la demolition des travaux d'annexion et la remise en état des lieux sous astreinte, dès lors que l'appropriation indue de cette portion de couloir, partie commune, par celle-ci est caracterisée par les éléments suivants :
- l'article 4 du réglement de copropriété qui décrit les parties communes générales, lesquelles incluent notamment les couloirs d'entrée et les paliers, mais la description des lots 16 et 17 par le réglement de copropriété ne faisant toutefois aucune référence à la partie de couloir litigieuse, la seule référence à l'existence 'd'un pallier' dans la description du lot 16 par le réglement de copropriété n'étant pas suffisante à corréler ce 'pallier' à ladite portion de couloir» ;
- du plan établi par le géomètre expert à l'origine du réglement de copropriété établi en avril 2001, aux termes duquel il n'apparaît qu'aucune porte n'est localisée à l'endroit du couloir desservant les lots de Mme [Y] ;
- du vote de la résolution n°18 lors de l'assemblée générale du 14 janvier 2010 portant ratification de certains travaux effectués par Mme [Y] mais ne concernant en rien la porte litigieuse ;
- de l'absence d'élément suffisant à établir la pré-existence de ladite porte de séparation entre ce couloir et le reste de l'étage lors de l'entrée en possession des lots par Mme [Y] en 2008, de sorte que l'action du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser l'appropriation des parties communes doit être déclarée recevable pour constituer une action réelle qui se prescrit par trente ans -et non pas dix ans comme le soutient Mme [Y]- ;
Mme [Y] sera donc déboutée de sa demande de voir qualifier cette portion de couloir de partie privative lui appartenant et de sa demande d'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à restituer sous astreinte la portion du couloir de 1,20 m desservant exclusivement les lots n°16 et 17 : le jugement confirmé de ce chef.
Il y a lieu de rejeter toute autre demande.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Y], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée en cause d'appel par Mme [Y] et par la société Technifin.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
Mme [Y], perdant son procès en première instance comme en appel il n'y a lieu à faire droit à sa demande de participation aux frais de procédure visés à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : le jugement sera confirmé de ce chef et Mme [Y] sera également déboutée de cette demande en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en l'intégralité de ses dispositions;
Y ajoutant,
Condamne Mme [Y] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 5 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Déboute Mme [Y] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;
Déboute la société Technifin de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;
Déboute Mme [Y] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE