CA Lyon, 1re ch. civ. b, 11 mars 2025, n° 23/06264
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 23/06264 - N° Portalis DBVX-V-B7H-PEIU
Décision du
Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE
Au fond
du 11 juillet 2023
RG : 22/03623
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 11 Mars 2025
APPELANT :
M. [S] [K]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMEE :
Le Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE «
[Adresse 5] » sis [Adresse 2]
[Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son
Syndic en exercice, la S.A CABINET DELOMIER sis
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES
AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON,
toque : 475
ayant pour avocat plaidant Me Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 06 Juin 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2025
Date de mise à disposition : 11 Mars 2025
Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
EXPOSE DU LITIGE
La copropriété de l'immeuble « [Adresse 5] », situé [Adresse 2] à [Localité 1], est une copropriété dans laquelle M. [K] est propriétaire des lots 9, 26 et 160, à savoir respectivement une cave, un appartement F4 et un garage.
Le 23 février 2022, le syndic a réglé, pour le compte du syndicat de copropriétaires, une facture de travaux réalisés sur la dalle fissurée du garage de M. [K].
Lors de l'assemblée générale du 4 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a adopté à la majorité des voix la résolution n° 17 selon laquelle :
« A la demande de Mme [T], Mme [D] et M. [X] et autres copropriétaires, refus de la prise en charge financière des travaux réalisés dans le garage de M. [K] par la copropriété.
Le conseil syndical actuel a validé les travaux de réfection du sol dans le garage de M. [K] d'un montant de 1704,72 € auprès de la société Call me plombier et travaux de rénovation (facture jointe à la convocation). Cette facture apparaîtra dans l'état des dépenses du 1er janvier au 31 décembre 2022.
À la demande de Mme [T], Mme [D] et M. [X] et autres copropriétaires, il est demandé à ce que l'assemblée générale refuse la prise en charge financière de ces travaux qui ont été réalisés dans une partie privative et sans accord préalable de l'assemblée générale.
M. [K] aurait dû déclarer préalablement ce sinistre à son assurance' l'assemblée générale valide le refus de la prise en charge de la facture de 1704,72 € qui sera mise à la charge de M. [K] . »
A la suite de cette assemblée générale, la facture de 1704,72 € a été comptabilisée au passif du compte de copropriétaire de M. [K].
Par exploit d'huissier de justice du 23 septembre 2022, M. [K] a fait assigner le syndicat de copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.
Par jugement du 11 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a :
- débouté M. [K] de ses demandes,
- condamné M. [K] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 1704,72€,
- autorisé le syndicat des copropriétaires à laisser inscrite la facture du 17 janvier 2022 d'un montant de 1704,72 € au passif du compte copropriétaires de M. [K],
- condamné M. [K] à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [K] aux dépens.
Par déclaration du 1er août 2023, M. [K] a relevé appel du jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 9 octobre 2023, M. [K] demande de:
Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- Annuler la résolution n°17 figurant au procès-verbal d'assemblée générale du 4 mai 2022 du syndicat de copropriétaires,
- En toute hypothèse, dire et juger qu'il n'a pas procédé à la commande des travaux d'étanchéité de la dalle de la copropriété,
- Dire et juger qu'il n'a pas à supporter la facture de 1.704,72 € établie le 17 janvier 2022 établie par la société Call me Plombier et/ou les frais annexes,
- Renvoyer le syndicat de copropriétaires à établir un nouvel appel de fonds pour la période du 1 er juillet 2022 au 30 septembre 2022 et pour la période postérieure, sans mention de la facture de 1.704,72 € et sans mention de tous les frais induits par le non-règlement de cette facture et notamment les frais d'exécution comprenant le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2023,
- Condamner le syndicat copropriétaires à lui payer:
' 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC pour la 1re instance,
' 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC pour l'instance d'appel,
' Les entiers dépens de 1re instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 25 mars 2024, le syndicat copropriétaires demande de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a décidé de :
Débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes,
Condamner M. [K] à lui rembourser la somme de 1 704,72 €,
L' autoriser à laisser inscrite la facture du 17 janvier 2022 d'un montant de 1 704,72 € au passif du compte de copropriétaire de M. [K],
Condamner M. [K] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant :
- Condamner M. [K] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [K] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit dont distraction au profit de la SCP Aguiraud-Nouvellet, avocat sur son affirmation de droit.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la nullité de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 14 mai 2022
M. [K] fait essentiellement valoir que :
- le sol des parties construites est une partie commune, ainsi que, selon l'article 4 du règlement de copropriété, les fondations, les gros murs de façade et de refend, le gros 'uvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol,
- il a été averti par un autre copropriétaire qu'il y avait une infiltration dans sa cave située au-dessous de son garage, il ne s'agit pas de refaire le revêtement du sol du garage mais l'étanchéité de la dalle,
- le contrat conclu avec la société chargée de la réfection de la dalle a été proposé par le conseil syndical et validé par le syndic, de sorte que les travaux ont été commandés par le syndic ont été réglés par ce dernier,
- le syndic représente le syndicat de copropriétaires,
- Il ne saurait être engagé par ce contrat.
Le syndicat de copropriétaires fait notamment valoir que :
- le syndic ne peut faire exécuter des travaux non-urgents sans l'autorisation de l'assemblée générale,
- les travaux ont été effectués sur une partie privative,
- les travaux n'ont pas été réalisés sur le sol de la copropriété, pris au sens de « terrain de la copropriété » mais sur la dalle du garage,
- M. [K] reconnaît que les travaux concernaient l'étanchéité de la dalle, laquelle constitue l'accessoire du lot privatif et doit donc être considéré comme une partie privée,
- le sol de parties communes est le terrain sur lequel est construit le bâtiment, ce que n'est pas le sol du garage, surtout que sous le garage il n'y a pas le sol mais des caves,
- les dalles des lots privatifs sont expressément désignées par le règlement de copropriété comme étant des parties privées, de sorte que les travaux ont été effectués sur une partie privative,
- la résolution n° 17 est donc régulière,
- le problème d'étanchéité allégué n'est pas prouvé et le sinistre n'a jamais été déclaré par M. [K] à son assurance,
- si l'on considère que les travaux concernent des parties communes, le syndic ne peut prendre l'initiative de faire exécuter des travaux d'entretien qu'en cas d'urgence, laquelle n'est pas caractérisée, de sorte que les travaux auraient dû être autorisée par le syndicat de copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas,
- M. [K] ne rapporte pas la preuve que le syndic a pris l'initiative de commander les travaux,
- les initiatives prises par le conseil syndical, dont faisait partie M. [K], laissent penser que c'est lui qui aurait pris la liberté de valider le devis et de faire intervenir la société chargée des travaux,
- il est établi que M. [K], qui a laissé l'accès à son garage à la société chargée des travaux, était d'accord pour l'intervention,
- le syndic a réglé la facture par erreur en raison du fait qu'elle était libellée à son nom,
- le devis produit, libellé au nom du syndic, ne permet pas d'établir son accord à défaut d'être signé.
Réponse de la cour
Selon l'article 3 du règlement de copropriété, « les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire (...) les carrelages, dalles et en général tous revêtements (...). »
L'article 4 du règlement précise que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment (...) le gros oeuvre des planchers à l'exclusion du revêtement du sol. (...) ».
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les dalles visées à l'article 3 ne constituent des parties privatives que lorsqu'elles remplissent la fonction d'un revêtement du sol et non pas celui d'un « gros oeuvre de plancher », auquel cas elles constituent des parties communes.
La résolution n° 17 de l'assemblée générale du 4 mai 2022 énonce que :
« A la demande de Mme [T], Mme [D] et M. [X] et autres copropriétaires, refus de la prise en charge financière des travaux réalisés dans le garage de M. [K] par la copropriété.
Le conseil syndical actuel a validé les travaux de réfection du sol dans le garage de M. [K] d'un montant de 1704,72 € auprès de la société Call me plombier et travaux de rénovation (facture jointe à la convocation). Cette facture apparaîtra dans l'état des dépenses du 1er janvier au 31 décembre 2022.
À la demande de Mme [T], Mme [D] et M. [X] et autres copropriétaires, il est demandé à ce que l'assemblée générale refuse la prise en charge financière de ces travaux qui ont été réalisés dans une partie privative et sans accord préalable de l'assemblée générale.
M. [K] aurait dû déclarer préalablement ce sinistre à son assurance' l'assemblée générale valide le refus de la prise en charge de la facture de 1704,72 € qui sera mise à la charge de M. [K] . »
En l'espèce, il résulte de l'attestation de M. [E] qu'il a subi des inondations dans sa cave en raison d'une faille dans la dalle du garage de M. [K], située au-dessus.
Le désordre concernait donc des infiltrations dans le gros oeuvre du plancher, ce qui est confirmé par la facture du 8 janvier 2022 de l'entreprise qui a procédé aux travaux, la société Call me plombier et travaux de rénovation, qui mentionne avoir procédé à l'ouverture du sol fissuré pour mettre en place un colmatage.
Dès lors, contrairement à ce qui est retenu dans la résolution litigieuse, les travaux concernaient le rétablissement de l'étanchéité d'une partie commune.
Par ailleurs, il résulte des pièces produites que :
- suivant un courriel du 4 mai 2021, M. [K] a informé la présidente du conseil syndical à cette époque, Mme [T], ainsi que le syndic alors en exercice, « la société AIB », qu'il avait constaté une faille de la dalle en dessous de son garage qui était à l'origine de l'inondation de la cave d'un copropriétaire,
- le même jour, la présidente du conseil syndical lui a répondu que ce problème devrait être solutionné à la prochaine réunion du conseil syndical devant avoir lieu au mois de mai, mais que le syndic interviendrait si cela ne pouvait pas attendre,
- lors de la réunion du 20 mai 2021, le conseil syndical a décidé de ne pas faire de travaux dans l'immédiat,
- lors de la réunion du 9 septembre 2021, le conseil syndical a validé le devis d'une société,
- suivant un courriel du 8 janvier 2022, le conseil syndical a adressé au syndic un nouveau devis émanant de la société Call me plombier,
- la facture du 17 janvier 2022 de la société Call me plombier est adressée au syndic,
- le syndic a procédé au règlement par virement du 23 février 2022,
- à la demande du conseil de M. [K], la société a confirmé suivant un courriel du 1er août 2023 que la commande avait été passée par le syndic.
Il ressort de ces éléments, pris dans leur ensemble, la preuve que le syndic de l'époque, l'Agence immobilière de Bellevue, a validé le devis qui lui a été adressé par le conseil syndical et a passé la commande pour faire réaliser les travaux. La circonstance que le devis produit ne soit pas signé est sans incidence au regard des autres éléments fournis.
Or, le syndic représentant le syndicat de copropriétaires, il y a lieu de considérer que les travaux ont été autorisés par ce dernier.
A partir du moment où le syndic a donné son accord pour procéder aux travaux, il ne peut plus être reproché à M. [K] ou à M. [E] de ne pas avoir déclaré le sinistre à son assurance.
De plus, le syndicat de copropriétaires, qui se borne à affirmer que c'est par sa faute que le sinistre se serait produit, ne fournit aucune preuve au soutien de cette allégation.
De même, M. [E] a attesté du désordre touchant sa cave et de la résolution du problème suite aux travaux, de sorte que le syndicat de copropriétaires n'est pas fondé à remettre en cause leur existence.
En outre, le syndicat de copropriétaires n'est pas fondé à faire grief à M. [K] que le syndic ne pouvait prendre l'initiative de tels travaux en l'absence d'urgence, alors qu'il n'est pas responsable de cet éventuel manquement.
Enfin, le syndicat de copropriétaires, qui affirme que le syndic de l'époque aurait payé la facture par erreur, ne rapporte pas plus la preuve de cette allégation.
Dès lors, infirmant le jugement, il convient d'annuler la résolution litigieuse et de débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande tendant à voir condamner M. [K] à lui rembourser la somme de 1.704,72 euros.
Il est enjoint en conséquence au syndicat de copropriétaires d'établir un nouvel appel de fonds pour la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022, qui ne mentionne pas la facture de 1.704,72 euros ni les frais mis à sa charge suite à l'absence de règlement de cette facture, en ce y compris le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2023.
2. Sur les autres demandes
Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K] et condamne le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros à ce titre.
Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge du syndicat de copropriétaires.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
statuant de nouveau et y ajoutant,
Annule la résolution n°17 de l'assemblée générale du 4 mai 2022 des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] »,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation de M. [K] à lui rembourser la somme de 1.704,72 euros,
Enjoint au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] d'établir un nouvel appel de fonds au nom de M. [K], pour la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022, ne mentionnant pas la facture de 1.704,72 euros ni les frais mis à sa charge suite à l'absence de règlement de cette facture, en ce y compris le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2023,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à payer à M. [K], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,
Dispense M. [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
La greffière, La Présidente,
Décision du
Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE
Au fond
du 11 juillet 2023
RG : 22/03623
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 11 Mars 2025
APPELANT :
M. [S] [K]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMEE :
Le Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE «
[Adresse 5] » sis [Adresse 2]
[Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son
Syndic en exercice, la S.A CABINET DELOMIER sis
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES
AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON,
toque : 475
ayant pour avocat plaidant Me Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 06 Juin 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2025
Date de mise à disposition : 11 Mars 2025
Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
La copropriété de l'immeuble « [Adresse 5] », situé [Adresse 2] à [Localité 1], est une copropriété dans laquelle M. [K] est propriétaire des lots 9, 26 et 160, à savoir respectivement une cave, un appartement F4 et un garage.
Le 23 février 2022, le syndic a réglé, pour le compte du syndicat de copropriétaires, une facture de travaux réalisés sur la dalle fissurée du garage de M. [K].
Lors de l'assemblée générale du 4 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a adopté à la majorité des voix la résolution n° 17 selon laquelle :
« A la demande de Mme [T], Mme [D] et M. [X] et autres copropriétaires, refus de la prise en charge financière des travaux réalisés dans le garage de M. [K] par la copropriété.
Le conseil syndical actuel a validé les travaux de réfection du sol dans le garage de M. [K] d'un montant de 1704,72 € auprès de la société Call me plombier et travaux de rénovation (facture jointe à la convocation). Cette facture apparaîtra dans l'état des dépenses du 1er janvier au 31 décembre 2022.
À la demande de Mme [T], Mme [D] et M. [X] et autres copropriétaires, il est demandé à ce que l'assemblée générale refuse la prise en charge financière de ces travaux qui ont été réalisés dans une partie privative et sans accord préalable de l'assemblée générale.
M. [K] aurait dû déclarer préalablement ce sinistre à son assurance' l'assemblée générale valide le refus de la prise en charge de la facture de 1704,72 € qui sera mise à la charge de M. [K] . »
A la suite de cette assemblée générale, la facture de 1704,72 € a été comptabilisée au passif du compte de copropriétaire de M. [K].
Par exploit d'huissier de justice du 23 septembre 2022, M. [K] a fait assigner le syndicat de copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.
Par jugement du 11 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a :
- débouté M. [K] de ses demandes,
- condamné M. [K] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 1704,72€,
- autorisé le syndicat des copropriétaires à laisser inscrite la facture du 17 janvier 2022 d'un montant de 1704,72 € au passif du compte copropriétaires de M. [K],
- condamné M. [K] à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [K] aux dépens.
Par déclaration du 1er août 2023, M. [K] a relevé appel du jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 9 octobre 2023, M. [K] demande de:
Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- Annuler la résolution n°17 figurant au procès-verbal d'assemblée générale du 4 mai 2022 du syndicat de copropriétaires,
- En toute hypothèse, dire et juger qu'il n'a pas procédé à la commande des travaux d'étanchéité de la dalle de la copropriété,
- Dire et juger qu'il n'a pas à supporter la facture de 1.704,72 € établie le 17 janvier 2022 établie par la société Call me Plombier et/ou les frais annexes,
- Renvoyer le syndicat de copropriétaires à établir un nouvel appel de fonds pour la période du 1 er juillet 2022 au 30 septembre 2022 et pour la période postérieure, sans mention de la facture de 1.704,72 € et sans mention de tous les frais induits par le non-règlement de cette facture et notamment les frais d'exécution comprenant le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2023,
- Condamner le syndicat copropriétaires à lui payer:
' 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC pour la 1re instance,
' 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC pour l'instance d'appel,
' Les entiers dépens de 1re instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 25 mars 2024, le syndicat copropriétaires demande de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a décidé de :
Débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes,
Condamner M. [K] à lui rembourser la somme de 1 704,72 €,
L' autoriser à laisser inscrite la facture du 17 janvier 2022 d'un montant de 1 704,72 € au passif du compte de copropriétaire de M. [K],
Condamner M. [K] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant :
- Condamner M. [K] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [K] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit dont distraction au profit de la SCP Aguiraud-Nouvellet, avocat sur son affirmation de droit.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la nullité de la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 14 mai 2022
M. [K] fait essentiellement valoir que :
- le sol des parties construites est une partie commune, ainsi que, selon l'article 4 du règlement de copropriété, les fondations, les gros murs de façade et de refend, le gros 'uvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol,
- il a été averti par un autre copropriétaire qu'il y avait une infiltration dans sa cave située au-dessous de son garage, il ne s'agit pas de refaire le revêtement du sol du garage mais l'étanchéité de la dalle,
- le contrat conclu avec la société chargée de la réfection de la dalle a été proposé par le conseil syndical et validé par le syndic, de sorte que les travaux ont été commandés par le syndic ont été réglés par ce dernier,
- le syndic représente le syndicat de copropriétaires,
- Il ne saurait être engagé par ce contrat.
Le syndicat de copropriétaires fait notamment valoir que :
- le syndic ne peut faire exécuter des travaux non-urgents sans l'autorisation de l'assemblée générale,
- les travaux ont été effectués sur une partie privative,
- les travaux n'ont pas été réalisés sur le sol de la copropriété, pris au sens de « terrain de la copropriété » mais sur la dalle du garage,
- M. [K] reconnaît que les travaux concernaient l'étanchéité de la dalle, laquelle constitue l'accessoire du lot privatif et doit donc être considéré comme une partie privée,
- le sol de parties communes est le terrain sur lequel est construit le bâtiment, ce que n'est pas le sol du garage, surtout que sous le garage il n'y a pas le sol mais des caves,
- les dalles des lots privatifs sont expressément désignées par le règlement de copropriété comme étant des parties privées, de sorte que les travaux ont été effectués sur une partie privative,
- la résolution n° 17 est donc régulière,
- le problème d'étanchéité allégué n'est pas prouvé et le sinistre n'a jamais été déclaré par M. [K] à son assurance,
- si l'on considère que les travaux concernent des parties communes, le syndic ne peut prendre l'initiative de faire exécuter des travaux d'entretien qu'en cas d'urgence, laquelle n'est pas caractérisée, de sorte que les travaux auraient dû être autorisée par le syndicat de copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas,
- M. [K] ne rapporte pas la preuve que le syndic a pris l'initiative de commander les travaux,
- les initiatives prises par le conseil syndical, dont faisait partie M. [K], laissent penser que c'est lui qui aurait pris la liberté de valider le devis et de faire intervenir la société chargée des travaux,
- il est établi que M. [K], qui a laissé l'accès à son garage à la société chargée des travaux, était d'accord pour l'intervention,
- le syndic a réglé la facture par erreur en raison du fait qu'elle était libellée à son nom,
- le devis produit, libellé au nom du syndic, ne permet pas d'établir son accord à défaut d'être signé.
Réponse de la cour
Selon l'article 3 du règlement de copropriété, « les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire (...) les carrelages, dalles et en général tous revêtements (...). »
L'article 4 du règlement précise que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment (...) le gros oeuvre des planchers à l'exclusion du revêtement du sol. (...) ».
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les dalles visées à l'article 3 ne constituent des parties privatives que lorsqu'elles remplissent la fonction d'un revêtement du sol et non pas celui d'un « gros oeuvre de plancher », auquel cas elles constituent des parties communes.
La résolution n° 17 de l'assemblée générale du 4 mai 2022 énonce que :
« A la demande de Mme [T], Mme [D] et M. [X] et autres copropriétaires, refus de la prise en charge financière des travaux réalisés dans le garage de M. [K] par la copropriété.
Le conseil syndical actuel a validé les travaux de réfection du sol dans le garage de M. [K] d'un montant de 1704,72 € auprès de la société Call me plombier et travaux de rénovation (facture jointe à la convocation). Cette facture apparaîtra dans l'état des dépenses du 1er janvier au 31 décembre 2022.
À la demande de Mme [T], Mme [D] et M. [X] et autres copropriétaires, il est demandé à ce que l'assemblée générale refuse la prise en charge financière de ces travaux qui ont été réalisés dans une partie privative et sans accord préalable de l'assemblée générale.
M. [K] aurait dû déclarer préalablement ce sinistre à son assurance' l'assemblée générale valide le refus de la prise en charge de la facture de 1704,72 € qui sera mise à la charge de M. [K] . »
En l'espèce, il résulte de l'attestation de M. [E] qu'il a subi des inondations dans sa cave en raison d'une faille dans la dalle du garage de M. [K], située au-dessus.
Le désordre concernait donc des infiltrations dans le gros oeuvre du plancher, ce qui est confirmé par la facture du 8 janvier 2022 de l'entreprise qui a procédé aux travaux, la société Call me plombier et travaux de rénovation, qui mentionne avoir procédé à l'ouverture du sol fissuré pour mettre en place un colmatage.
Dès lors, contrairement à ce qui est retenu dans la résolution litigieuse, les travaux concernaient le rétablissement de l'étanchéité d'une partie commune.
Par ailleurs, il résulte des pièces produites que :
- suivant un courriel du 4 mai 2021, M. [K] a informé la présidente du conseil syndical à cette époque, Mme [T], ainsi que le syndic alors en exercice, « la société AIB », qu'il avait constaté une faille de la dalle en dessous de son garage qui était à l'origine de l'inondation de la cave d'un copropriétaire,
- le même jour, la présidente du conseil syndical lui a répondu que ce problème devrait être solutionné à la prochaine réunion du conseil syndical devant avoir lieu au mois de mai, mais que le syndic interviendrait si cela ne pouvait pas attendre,
- lors de la réunion du 20 mai 2021, le conseil syndical a décidé de ne pas faire de travaux dans l'immédiat,
- lors de la réunion du 9 septembre 2021, le conseil syndical a validé le devis d'une société,
- suivant un courriel du 8 janvier 2022, le conseil syndical a adressé au syndic un nouveau devis émanant de la société Call me plombier,
- la facture du 17 janvier 2022 de la société Call me plombier est adressée au syndic,
- le syndic a procédé au règlement par virement du 23 février 2022,
- à la demande du conseil de M. [K], la société a confirmé suivant un courriel du 1er août 2023 que la commande avait été passée par le syndic.
Il ressort de ces éléments, pris dans leur ensemble, la preuve que le syndic de l'époque, l'Agence immobilière de Bellevue, a validé le devis qui lui a été adressé par le conseil syndical et a passé la commande pour faire réaliser les travaux. La circonstance que le devis produit ne soit pas signé est sans incidence au regard des autres éléments fournis.
Or, le syndic représentant le syndicat de copropriétaires, il y a lieu de considérer que les travaux ont été autorisés par ce dernier.
A partir du moment où le syndic a donné son accord pour procéder aux travaux, il ne peut plus être reproché à M. [K] ou à M. [E] de ne pas avoir déclaré le sinistre à son assurance.
De plus, le syndicat de copropriétaires, qui se borne à affirmer que c'est par sa faute que le sinistre se serait produit, ne fournit aucune preuve au soutien de cette allégation.
De même, M. [E] a attesté du désordre touchant sa cave et de la résolution du problème suite aux travaux, de sorte que le syndicat de copropriétaires n'est pas fondé à remettre en cause leur existence.
En outre, le syndicat de copropriétaires n'est pas fondé à faire grief à M. [K] que le syndic ne pouvait prendre l'initiative de tels travaux en l'absence d'urgence, alors qu'il n'est pas responsable de cet éventuel manquement.
Enfin, le syndicat de copropriétaires, qui affirme que le syndic de l'époque aurait payé la facture par erreur, ne rapporte pas plus la preuve de cette allégation.
Dès lors, infirmant le jugement, il convient d'annuler la résolution litigieuse et de débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande tendant à voir condamner M. [K] à lui rembourser la somme de 1.704,72 euros.
Il est enjoint en conséquence au syndicat de copropriétaires d'établir un nouvel appel de fonds pour la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022, qui ne mentionne pas la facture de 1.704,72 euros ni les frais mis à sa charge suite à l'absence de règlement de cette facture, en ce y compris le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2023.
2. Sur les autres demandes
Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K] et condamne le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros à ce titre.
Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge du syndicat de copropriétaires.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
statuant de nouveau et y ajoutant,
Annule la résolution n°17 de l'assemblée générale du 4 mai 2022 des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 5] »,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation de M. [K] à lui rembourser la somme de 1.704,72 euros,
Enjoint au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] d'établir un nouvel appel de fonds au nom de M. [K], pour la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022, ne mentionnant pas la facture de 1.704,72 euros ni les frais mis à sa charge suite à l'absence de règlement de cette facture, en ce y compris le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2023,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à payer à M. [K], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,
Dispense M. [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
La greffière, La Présidente,