CA Chambéry, 1re ch., 11 mars 2025, n° 22/00836
CHAMBÉRY
Autre
Autre
GS/SL
N° Minute
1C25/123
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 11 Mars 2025
N° RG 22/00836 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G7RN
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON-LES-BAINS en date du 18 Février 2022
Appelants
M. [R] [Y]
né le 25 Septembre 1958 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Mme [E] [C] épouse [Y]
née le 10 Février 1974 à [Localité 5] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Représenté par la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
Intimé
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société Eurimo Orpi, dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3]
Représenté par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Date de l'ordonnance de clôture : 23 Septembre 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 novembre 2024
Date de mise à disposition : 11 mars 2025
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Par acte d'huissier du 12 juillet 2018, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Ludimmo, exerçant sous l'enseigne Tit Syndic, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains M. [R] [Y] et son épouse, Mme [E] [C] (ci-après 'les époux [Y]'), propriétaires de quatre lots au sein de la copropriété, afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 11 387,49 euros au titre de charges impayées.
Par ordonnance du 3 décembre 2019, le juge de la mise en état a radié l'affaire du rôle.
Par conclusions du 17 mai 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a sollicité la réinscription de l'affaire au rôle de la juridiction.
Les époux [Y] ont constitué avocat dans le cadre de cette procédure mais n'ont pas conclu.
Par jugement du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 183,43 outre intérêts taux légal à compter du 18 novembre 2020, date de la mise en demeure ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 354 euros ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer la somme de 1 500 euros au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] au paiement des entiers dépens de l'instance qui seront recouvré directement par la société Pianta & Associes selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile.
Au visa principalement des motifs suivants :
le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a envoyé de multiples courriers de relance à M. [R] [Y] et Mme [E] [C] s'agissant du paiement des charges ;
les relevés de compte laissent apparaitre un montant à régler au 1er avril 2021 de 1 710,01 euros;
par la faute des copropriétaires défaillants, le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes nécessaires à la bonne gestion de l'immeuble, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts à son profit.
Par déclaration au greffe du 11 mai 2022, M. [R] [Y] et Mme [E] [C] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de leurs dernières écritures du 10 août 2022, régulièrement signifiées le 17 août 2022, M. [R] [Y] et Mme [E] [C] sollicitent l'infirmation de la décision entreprise et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes demandes, fins et conclusions à leur encontre ;
- condamner le Syndicat de Copropriétaires à une somme de 2 500 euros au titre de dommages et intérêts pour poursuite d'une procédure abusive en application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
- le condamner encore au paiement d'une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- leur octroyer le bénéfice de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et dire qu'ils seront dispensés de toute participation aux dépenses communes et des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens, de première instance et de la présente procédure d'appel.
Au soutien de leurs prétentions, M. [R] [Y] et Mme [E] [C] font notamment valoir que :
l'action en paiement a été engagée à leur encontre par l'ancien syndic de la copropriété, la société Ludimmo, auquel a succédé le 1 er octobre 2020, la société Eurimo, laquelle n'est pas intervenue volontairement à l'instance;
le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains le 18 février 2022, l'a été au nom du Syndicat des Copropriétaires représenté par la société Ludimmo, alors que ce syndic n'avait plus à cette date qualité à agir ;
à la date à laquelle a été rendu le jugement entrepris, ils étaient à jour du paiement de leurs charges.
Par dernières écritures du 9 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des propriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Eurimo Orpi, demande de son côté à la cour de:
- rejeter l'ensemble des demandes de M. [R] [Y] et Mme [E] [C] comme étant non fondées ;
- constater son désistement de ses demandes en paiement des sommes de :
- 1 183,43 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété,
- 354 euros au titre des frais de recouvrement amiable engagés par le syndicat ;
- pour le surplus, confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Thonon les bains du 18 février 2022 ;
- en conséquence, condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à lui payer :
- la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la défaillance fautive de M. [R] [Y] et Mme [E] [C] ;
- la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- les entiers dépens.
Y ajoutant,
- condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au stade de l'appel ;
- condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des propriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fait notamment valoir que :
il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2021 qu'à cette date, la société Ludimmo exerçant sous l'enseigne TIT Syndic, était toujours syndic de l'immeuble puisqu'il résulte de la résolution n°5 adoptée par l'assemblée générale que le Cabinet Eurimo Orpi a été élu aux fonctions de syndic de la copropriété pour une durée d'un an à compter du 1 er octobre 2021 et jusqu'au 30 septembre 2022 ;
à la date à laquelle il a notifié ses conclusions aux fins d'actualisation de sa créance, soit le 17 mai 2021, la société Ludimmo Tit Syndic était toujours syndic de la copropriété ;
la société Eurimo Orpi, nouveau syndic de la copropriété, intervenant dans le cadre de la présente procédure d'appel en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], l'irrecevabilité tirée d'une prétendue absence de pouvoir est ainsi régularisée ;
M. [R] [Y] et Mme [E] [C] ont effectivement régularisé leur dette mais cette régularisation n'est intervenue que le 6 décembre 2021, soit 3 jours avant l'audience de plaidoirie fixée au 9 décembre 2021, et alors même que la mise en état de cette affaire était clôturée depuis le 21 novembre 2021 ;
il aurait suffi pour M. [R] [Y] et Mme [E] [C] de justifier au stade de l'exécution, que ces sommes avaient déjà été réglées.
Cette affaire, enregistrée sous le n°22/00836, a été jointe par erreur au dossier n°22/00835, puis en a été disjointe, recouvrant son numéro de rôle initial.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance du 23 septembre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 novembre 2024.
Motifs de la décision
I - Sur le défaut de pouvoir ou de qualité à agir du syndic
Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, 'constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice'.
L'article 55 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic d'engager toutes actions en recouvrement de charges contre les copropriétaires défaillants sans obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale.
En l'espèce, il est constant qu'à la date à laquelle il a engagé son action en justice contre les époux [Y], par exploit d'huissier en date du 12 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], était valablement représenté par son syndic en exercice, la société Ludimmo. Les appelants soutiennent que la procédure aurait dû être régularisée suite au changement de syndic, qui serait intervenu en cours d'instance, le 1er octobre 2020. Ils semblent se prévaloir de ce chef d'un défaut de pouvoir ou de qualité du syndic, sans préciser le fondement textuel de leur argumentation.
Il convient d'observer, cependant, que contrairement à ce qu'ils indiquent, sans le justifier par la moindre pièce, il se déduit du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021, qui est versé aux débats par l'intimé, qu'en réalité, le changement de syndic n'est intervenu que le 1er octobre 2021. Or, les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en première instance ont été déposées le 17 mai 2021, soit à une époque où il était encore valablement représenté par la société Ludimmo. L'affaire a ensuite été renvoyée à la mise en état à deux reprises, avant l'ordonnance de clôture, intervenue le 23 novembre 2021.
Aucun acte de procédure n'apparaît ainsi entaché d'une quelconque nullité de fond pour défaut de pouvoir. Du reste,les époux [Y] ne développent aucune argumentation tendant à obtenir que soit prononcée une telle nullité, qui seule sanctionne le défaut de pouvoir du syndic.
Les intéressés évoquent, dans les motifs de leurs dernières écritures, un défaut de 'qualité à agir' du syndicat au sens de l'article 122 du code de procédure civile, mais force est de constater qu'ils ne concluent nullement, dans leur dispositif, à l'irrecevabilité de l'action en paiement engagée à leur encontre, mais sollicitent uniquement son rejet.
Et en tout état de cause, la cour ne peut que constater qu'en admettant qu'elles soient caractérisées, la fin de non recevoir ou la nullité pour défaut de pouvoir qui semblent invoquées par les appelants ont nécessairement été régularisées, dès lors que le syndicat se trouve valablement représenté, en cause d'appel, par son nouveau syndic, la société Eurimo Orpi.
II - Sur la demande en paiement des charges et des frais
Il est constant queles époux [Y] sont à jour du paiement de leurs charges de copropriété, et des frais de recouvrement exposés, depuis le 6 décembre 2021, de sorte que le syndicat des copropriétaires se désiste des demandes en paiement formées à ce titre.
Le jugement sera donc infirmé de ces deux chefs et ce désistement sera constaté.
III - Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, 'les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
Le syndicat des copropriétaires justifie en l'espèce avoir été contraint d'engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dont ces derniers étaient redevables, et qu'il n'a du reste jamais contestées. Le compte des intéressés est ainsi resté débiteur pendant plus de sept années, entre le 1er octobre 2014 et le 6 décembre 2021, sans qu'ils ne fournissent la moindre explication de ce chef. Ce qui permet de caractériser leur mauvaise foi, puisqu'ils ont été en mesure de débloquer, en une seule fois, le 6 décembre 2021, sans solliciter de délais de paiement, l'intégralité du solde dû.
De son côté, le syndicat des copropriétaires a été privé, pendant plus de sept ans, des sommes nécessaires à la bonne gestion de l'immeuble. Il se déduit par ailleurs du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2021, qui est produit, que le changement de syndic a été motivé par une perte de confiance ressentie par les copropriétaires liée à l'absence de recouvrement des charges dues notamment par les époux [Y].
Ainsi, l'absence de respect par ces derniers de leurs obligations contractuelles a perturbé le fonctionnement normal de la copropriété, lui causant un préjudice indépendant du retard de paiement, dont le syndicat est fondé à obtenir la réparation sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à hauteur d'une somme de 1 000 euros, conformément à l'évaluation retenue par le premier juge, qui sera entérinée par la cour.
IV - Sur les demandes formées par les époux [Y]
Les appelants reprochent au syndicat des copropriétaires d'avoir poursuivi de manière abusive devant le tribunal judiciaire le recouvrement de charges dont ils s'étaient déjà acquittés en intégralité, avant le jugement du 18 février 2022. Ils réclament de ce chef des dommages et intérêts et demandent également à la cour de leur octroyer le bénéfice de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de dire ainsi qu'ils seront dispensés de toute participation aux dépenses communes et frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Force est cependant de constater que les époux [Y] ne se sont acquittés de leur arriéré que le 6 décembre 2021, soit trois jours avant l'audience du 9 décembre 2021, postérieurement à l'ordonnance de clôture du 21 novembre 2021 et postérieurement aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, déposées le 17 mai 2021, saisissant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains d'une demande de paiement des charges arrêtées au 1er avril 2011. Aucune nouvelle demande en paiement n'a été formée par le syndicat postérieurement au 17 mai 2021 et rien ne l'obligeait à actualiser spontanément ses demandes et à se désister avant que le jugement entrepris ne soit rendu, puisque les renvois qui sont intervenus dans le cadre de la mise en état, avant la clôture du 23 novembre 2011, ont été uniquement ordonnés pour permettre aux défendeurs de conclure, ce qu'ils n'ont pas fait.
Du reste, les paiements effectués par les intéressés pouvaient parfaitement être pris en compte au stade de l'exécution du jugement, puisque la demande portait sur un solde de charges arrêté au 1er avril 2011.
Les appelants n'apparaissent ainsi nullement fondés à exciper de la moindre procédure abusive. La demande indemnitaire qu'ils forment de ce chef en cause d'appel sera donc rejetée, ainsi que, pour les mêmes motifs, celle qu'ils forment au titre de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Etant observé qu'en tout état de cause, ils ne développent dans leurs écritures aucune argumentation se rapportant à ces prétentions.
V - Sur les mesures accessoires
Le jugement entrepris sera confirmé en ses mesures accessoires, dès lors que le syndicat a été contraint d'ester en justice, et donc d'engager des frais, pour obtenir le paiement des sommes dues.
Les époux [Y] ne peuvent valablement arguer, en outre, de ce qu'ils auraient été contraints d'interjeter appel du jugement rendu le 18 février 2022 parce qu'ils avaient déjà payé leurs charges avant cette date, alors qu'ils auraient parfaitement pu se prévaloir des paiements effectués dans le cadre de l'exécution de cette décision. Du reste, la seule exécution qui a été poursuivie par le syndicat des copropriétaires, suite au jugement entrepris, porte sur les dommages et intérêts et les frais de procédure.
En tant que partie perdante, les époux [Y] seront donc solidairement condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimé la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.
La demande formée par les appelants à ce titre sera enfin rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Rejette la demande tirée du défaut de pouvoir ou de qualité du syndic,
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 18 février 2022 en ce qu'il a :
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 183,43 outre intérêts taux légal à compter du 18 novembre 2020, date de la mise en demeure ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 354 euros ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Constate que M. [R] [Y] et Mme [E] [C] sont à jour du paiement de leurs charges depuis le 6 décembre 2021,
Constate le désistement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Eurimo Orpi, des demandes formées au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement,
Confirme la décision entreprise en ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [R] [Y] et Mme [E] [C],
Rejette la demande formée par M. [R] [Y] et Mme [E] [C] au titre de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
Condamne solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] aux dépens d'appel,
Condamne solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Eurimo Orpi, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,
Rejette la demande formée à ce titre par M. [R] [Y] et Mme [E] [C].
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 11 mars 2025
à
la SELARL LAMOTTE & AVOCATS
la SCP PIANTA & ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée le 11 mars 2025
à
la SCP PIANTA & ASSOCIES
N° Minute
1C25/123
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 11 Mars 2025
N° RG 22/00836 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G7RN
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON-LES-BAINS en date du 18 Février 2022
Appelants
M. [R] [Y]
né le 25 Septembre 1958 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Mme [E] [C] épouse [Y]
née le 10 Février 1974 à [Localité 5] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Représenté par la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
Intimé
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société Eurimo Orpi, dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3]
Représenté par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Date de l'ordonnance de clôture : 23 Septembre 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 novembre 2024
Date de mise à disposition : 11 mars 2025
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Faits et procédure
Par acte d'huissier du 12 juillet 2018, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Ludimmo, exerçant sous l'enseigne Tit Syndic, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains M. [R] [Y] et son épouse, Mme [E] [C] (ci-après 'les époux [Y]'), propriétaires de quatre lots au sein de la copropriété, afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 11 387,49 euros au titre de charges impayées.
Par ordonnance du 3 décembre 2019, le juge de la mise en état a radié l'affaire du rôle.
Par conclusions du 17 mai 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a sollicité la réinscription de l'affaire au rôle de la juridiction.
Les époux [Y] ont constitué avocat dans le cadre de cette procédure mais n'ont pas conclu.
Par jugement du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 183,43 outre intérêts taux légal à compter du 18 novembre 2020, date de la mise en demeure ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 354 euros ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer la somme de 1 500 euros au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] au paiement des entiers dépens de l'instance qui seront recouvré directement par la société Pianta & Associes selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile.
Au visa principalement des motifs suivants :
le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a envoyé de multiples courriers de relance à M. [R] [Y] et Mme [E] [C] s'agissant du paiement des charges ;
les relevés de compte laissent apparaitre un montant à régler au 1er avril 2021 de 1 710,01 euros;
par la faute des copropriétaires défaillants, le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes nécessaires à la bonne gestion de l'immeuble, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts à son profit.
Par déclaration au greffe du 11 mai 2022, M. [R] [Y] et Mme [E] [C] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de leurs dernières écritures du 10 août 2022, régulièrement signifiées le 17 août 2022, M. [R] [Y] et Mme [E] [C] sollicitent l'infirmation de la décision entreprise et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes demandes, fins et conclusions à leur encontre ;
- condamner le Syndicat de Copropriétaires à une somme de 2 500 euros au titre de dommages et intérêts pour poursuite d'une procédure abusive en application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
- le condamner encore au paiement d'une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- leur octroyer le bénéfice de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et dire qu'ils seront dispensés de toute participation aux dépenses communes et des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens, de première instance et de la présente procédure d'appel.
Au soutien de leurs prétentions, M. [R] [Y] et Mme [E] [C] font notamment valoir que :
l'action en paiement a été engagée à leur encontre par l'ancien syndic de la copropriété, la société Ludimmo, auquel a succédé le 1 er octobre 2020, la société Eurimo, laquelle n'est pas intervenue volontairement à l'instance;
le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains le 18 février 2022, l'a été au nom du Syndicat des Copropriétaires représenté par la société Ludimmo, alors que ce syndic n'avait plus à cette date qualité à agir ;
à la date à laquelle a été rendu le jugement entrepris, ils étaient à jour du paiement de leurs charges.
Par dernières écritures du 9 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des propriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Eurimo Orpi, demande de son côté à la cour de:
- rejeter l'ensemble des demandes de M. [R] [Y] et Mme [E] [C] comme étant non fondées ;
- constater son désistement de ses demandes en paiement des sommes de :
- 1 183,43 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété,
- 354 euros au titre des frais de recouvrement amiable engagés par le syndicat ;
- pour le surplus, confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Thonon les bains du 18 février 2022 ;
- en conséquence, condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à lui payer :
- la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la défaillance fautive de M. [R] [Y] et Mme [E] [C] ;
- la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- les entiers dépens.
Y ajoutant,
- condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au stade de l'appel ;
- condamner solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des propriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fait notamment valoir que :
il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2021 qu'à cette date, la société Ludimmo exerçant sous l'enseigne TIT Syndic, était toujours syndic de l'immeuble puisqu'il résulte de la résolution n°5 adoptée par l'assemblée générale que le Cabinet Eurimo Orpi a été élu aux fonctions de syndic de la copropriété pour une durée d'un an à compter du 1 er octobre 2021 et jusqu'au 30 septembre 2022 ;
à la date à laquelle il a notifié ses conclusions aux fins d'actualisation de sa créance, soit le 17 mai 2021, la société Ludimmo Tit Syndic était toujours syndic de la copropriété ;
la société Eurimo Orpi, nouveau syndic de la copropriété, intervenant dans le cadre de la présente procédure d'appel en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], l'irrecevabilité tirée d'une prétendue absence de pouvoir est ainsi régularisée ;
M. [R] [Y] et Mme [E] [C] ont effectivement régularisé leur dette mais cette régularisation n'est intervenue que le 6 décembre 2021, soit 3 jours avant l'audience de plaidoirie fixée au 9 décembre 2021, et alors même que la mise en état de cette affaire était clôturée depuis le 21 novembre 2021 ;
il aurait suffi pour M. [R] [Y] et Mme [E] [C] de justifier au stade de l'exécution, que ces sommes avaient déjà été réglées.
Cette affaire, enregistrée sous le n°22/00836, a été jointe par erreur au dossier n°22/00835, puis en a été disjointe, recouvrant son numéro de rôle initial.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance du 23 septembre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 novembre 2024.
Motifs de la décision
I - Sur le défaut de pouvoir ou de qualité à agir du syndic
Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, 'constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice'.
L'article 55 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic d'engager toutes actions en recouvrement de charges contre les copropriétaires défaillants sans obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale.
En l'espèce, il est constant qu'à la date à laquelle il a engagé son action en justice contre les époux [Y], par exploit d'huissier en date du 12 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], était valablement représenté par son syndic en exercice, la société Ludimmo. Les appelants soutiennent que la procédure aurait dû être régularisée suite au changement de syndic, qui serait intervenu en cours d'instance, le 1er octobre 2020. Ils semblent se prévaloir de ce chef d'un défaut de pouvoir ou de qualité du syndic, sans préciser le fondement textuel de leur argumentation.
Il convient d'observer, cependant, que contrairement à ce qu'ils indiquent, sans le justifier par la moindre pièce, il se déduit du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021, qui est versé aux débats par l'intimé, qu'en réalité, le changement de syndic n'est intervenu que le 1er octobre 2021. Or, les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en première instance ont été déposées le 17 mai 2021, soit à une époque où il était encore valablement représenté par la société Ludimmo. L'affaire a ensuite été renvoyée à la mise en état à deux reprises, avant l'ordonnance de clôture, intervenue le 23 novembre 2021.
Aucun acte de procédure n'apparaît ainsi entaché d'une quelconque nullité de fond pour défaut de pouvoir. Du reste,les époux [Y] ne développent aucune argumentation tendant à obtenir que soit prononcée une telle nullité, qui seule sanctionne le défaut de pouvoir du syndic.
Les intéressés évoquent, dans les motifs de leurs dernières écritures, un défaut de 'qualité à agir' du syndicat au sens de l'article 122 du code de procédure civile, mais force est de constater qu'ils ne concluent nullement, dans leur dispositif, à l'irrecevabilité de l'action en paiement engagée à leur encontre, mais sollicitent uniquement son rejet.
Et en tout état de cause, la cour ne peut que constater qu'en admettant qu'elles soient caractérisées, la fin de non recevoir ou la nullité pour défaut de pouvoir qui semblent invoquées par les appelants ont nécessairement été régularisées, dès lors que le syndicat se trouve valablement représenté, en cause d'appel, par son nouveau syndic, la société Eurimo Orpi.
II - Sur la demande en paiement des charges et des frais
Il est constant queles époux [Y] sont à jour du paiement de leurs charges de copropriété, et des frais de recouvrement exposés, depuis le 6 décembre 2021, de sorte que le syndicat des copropriétaires se désiste des demandes en paiement formées à ce titre.
Le jugement sera donc infirmé de ces deux chefs et ce désistement sera constaté.
III - Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, 'les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
Le syndicat des copropriétaires justifie en l'espèce avoir été contraint d'engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dont ces derniers étaient redevables, et qu'il n'a du reste jamais contestées. Le compte des intéressés est ainsi resté débiteur pendant plus de sept années, entre le 1er octobre 2014 et le 6 décembre 2021, sans qu'ils ne fournissent la moindre explication de ce chef. Ce qui permet de caractériser leur mauvaise foi, puisqu'ils ont été en mesure de débloquer, en une seule fois, le 6 décembre 2021, sans solliciter de délais de paiement, l'intégralité du solde dû.
De son côté, le syndicat des copropriétaires a été privé, pendant plus de sept ans, des sommes nécessaires à la bonne gestion de l'immeuble. Il se déduit par ailleurs du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2021, qui est produit, que le changement de syndic a été motivé par une perte de confiance ressentie par les copropriétaires liée à l'absence de recouvrement des charges dues notamment par les époux [Y].
Ainsi, l'absence de respect par ces derniers de leurs obligations contractuelles a perturbé le fonctionnement normal de la copropriété, lui causant un préjudice indépendant du retard de paiement, dont le syndicat est fondé à obtenir la réparation sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à hauteur d'une somme de 1 000 euros, conformément à l'évaluation retenue par le premier juge, qui sera entérinée par la cour.
IV - Sur les demandes formées par les époux [Y]
Les appelants reprochent au syndicat des copropriétaires d'avoir poursuivi de manière abusive devant le tribunal judiciaire le recouvrement de charges dont ils s'étaient déjà acquittés en intégralité, avant le jugement du 18 février 2022. Ils réclament de ce chef des dommages et intérêts et demandent également à la cour de leur octroyer le bénéfice de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de dire ainsi qu'ils seront dispensés de toute participation aux dépenses communes et frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Force est cependant de constater que les époux [Y] ne se sont acquittés de leur arriéré que le 6 décembre 2021, soit trois jours avant l'audience du 9 décembre 2021, postérieurement à l'ordonnance de clôture du 21 novembre 2021 et postérieurement aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, déposées le 17 mai 2021, saisissant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains d'une demande de paiement des charges arrêtées au 1er avril 2011. Aucune nouvelle demande en paiement n'a été formée par le syndicat postérieurement au 17 mai 2021 et rien ne l'obligeait à actualiser spontanément ses demandes et à se désister avant que le jugement entrepris ne soit rendu, puisque les renvois qui sont intervenus dans le cadre de la mise en état, avant la clôture du 23 novembre 2011, ont été uniquement ordonnés pour permettre aux défendeurs de conclure, ce qu'ils n'ont pas fait.
Du reste, les paiements effectués par les intéressés pouvaient parfaitement être pris en compte au stade de l'exécution du jugement, puisque la demande portait sur un solde de charges arrêté au 1er avril 2011.
Les appelants n'apparaissent ainsi nullement fondés à exciper de la moindre procédure abusive. La demande indemnitaire qu'ils forment de ce chef en cause d'appel sera donc rejetée, ainsi que, pour les mêmes motifs, celle qu'ils forment au titre de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Etant observé qu'en tout état de cause, ils ne développent dans leurs écritures aucune argumentation se rapportant à ces prétentions.
V - Sur les mesures accessoires
Le jugement entrepris sera confirmé en ses mesures accessoires, dès lors que le syndicat a été contraint d'ester en justice, et donc d'engager des frais, pour obtenir le paiement des sommes dues.
Les époux [Y] ne peuvent valablement arguer, en outre, de ce qu'ils auraient été contraints d'interjeter appel du jugement rendu le 18 février 2022 parce qu'ils avaient déjà payé leurs charges avant cette date, alors qu'ils auraient parfaitement pu se prévaloir des paiements effectués dans le cadre de l'exécution de cette décision. Du reste, la seule exécution qui a été poursuivie par le syndicat des copropriétaires, suite au jugement entrepris, porte sur les dommages et intérêts et les frais de procédure.
En tant que partie perdante, les époux [Y] seront donc solidairement condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimé la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.
La demande formée par les appelants à ce titre sera enfin rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Rejette la demande tirée du défaut de pouvoir ou de qualité du syndic,
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 18 février 2022 en ce qu'il a :
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 183,43 outre intérêts taux légal à compter du 18 novembre 2020, date de la mise en demeure ;
- condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 354 euros ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Constate que M. [R] [Y] et Mme [E] [C] sont à jour du paiement de leurs charges depuis le 6 décembre 2021,
Constate le désistement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Eurimo Orpi, des demandes formées au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement,
Confirme la décision entreprise en ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [R] [Y] et Mme [E] [C],
Rejette la demande formée par M. [R] [Y] et Mme [E] [C] au titre de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
Condamne solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] aux dépens d'appel,
Condamne solidairement M. [R] [Y] et Mme [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Eurimo Orpi, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,
Rejette la demande formée à ce titre par M. [R] [Y] et Mme [E] [C].
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 11 mars 2025
à
la SELARL LAMOTTE & AVOCATS
la SCP PIANTA & ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée le 11 mars 2025
à
la SCP PIANTA & ASSOCIES