CA Montpellier, 2e ch. civ., 13 mars 2025, n° 24/03884

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2021, la société civile immobilière CND (ci-après la société CND) a donné à bail à la société par action simplifiée unipersonnelle Thanh resto (ci-après la société Thanh resto) un local commercial situé sur la commune d'[Localité 5], [Adresse 4], cadastré section LD numéro [Cadastre 2], prenant effet au 15 octobre 2021, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 9 600 euros hors charges, payable à hauteur de 800 euros par mois, outre une provision sur les charges d'un montant de 50 euros, destiné à l'exercice de tous commerce et notamment aux activités de restaurant, salon de thé, bar, café et épicerie.

Un commandement de payer la somme de 4 625,12 euros au titre des loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré le 28 juillet 2023 à la société Thanh resto, à la demande de la société CND.

Puis par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la société CND a fait assigner la société Thanh resto en référé devant le président du tribunal judiciaire de Béziers, afin qu'il constate la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, qu'il ordonne l'expulsion de la société Thanh resto exerçant sous l'enseigne Thanh resto et de tous occupants de son chef du local commercial, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et qu'il condamne par provision la société Thanh resto au paiement de la somme de 4 797,46 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au 29 août 2023, de la somme de 425 euros au titre de la clause pénale sur les échéances de mars à juillet 2023, de la somme mensuelle de 850 euros équivalente au montant du loyer et des charges à titre d'indemnité d'occupation due jusqu'à libération des lieux, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Aux termes d'une ordonnance rendue le 14 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a :

- constaté la résolution du bail commercial conclu entre la société CND et la société Thanh resto pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5],

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Thanh resto ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la société Thanh resto à payer à la société CND la somme provisionnelle de 4 797,46 euros correspondant aux loyers impayés,

- condamné la société Thanh resto à payer à la société CND une indemnité d'occupation mensuelle et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer soit 800 euros, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,

- condamné la société Thanh resto au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement,

- condamné la société Thanh resto à payer à la société CND la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que la décision bénéficiait de l'exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 23 juillet 2024, la société Thanh resto a relevé appel de cette ordonnance.

Par assignation en date du 12 août 2024, la société Thanh resto a saisi le premier président de la cour d'appel de Montpellier d'une demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire. Dans une ordonnance rendue le 9 octobre 2024, le premier président a débouté la société Thanh resto de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance rendue le 14 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 1er octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Thanh resto demande à la cour de :

- rejeter toutes fins, demandes et conclusions contraires,

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2024 (RG n° 24/00201) par le président du tribunal judiciaire de Béziers,

Y faisant droit,

- infirmer l'ordonnance rendue le 14 juin 2024 (RG n° 24/00201) par le président du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu'elle :

* a constaté la résolution du bail commercial conclu entre la société CND et elle pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5],

* a ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, son expulsion ou celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance,

* a dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

* l'a condamnée à payer à la société CND la somme provisionnelle de 4 797,46 euros correspondant aux loyers impayés,

* l'a condamnée à payer à la société CND une indemnité d'occupation mensuelle, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer soit 800 euros, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,

* l'a condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement,

* l'a condamnée à payer à la société CND la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* a rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

- constater l'existence de contestations sérieuses affectant les demandes de la société CND à son encontre,

- dire et juger que le juge des référés ne pouvait dès lors trancher cette contestation sérieuse,

- rejeter purement et simplement les demandes de la société CND à son encontre,

- renvoyer la société CND à mieux se pourvoir,

- condamner la société CND à lui payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société CND aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les dépens de première instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le bail régularisé le 15 octobre 2021 encourt la nullité, puisque la société CND, qui avait connaissance des travaux engagés par la ville d'[Localité 5] au vu de la procédure d'enquête publique, ne l'en a pas informée, alors que cette information était pour elle déterminante et qu'elle n'aurait pas contracté si elle en avait disposé. Elle soutient que c'est pas le biais de cette réticence dolosive que la société CND a obtenu son consentement à l'acte. Elle ajoute qu'aux termes d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, est constitutif d'une réticence dolosive le fait pour les propriétaires de locaux et le propriétaire du fonds de commerce de ne pas avoir communiqué des éléments et informations dont ils avaient connaissance conformément à leur obligation légale de loyauté contractuelle. Elle en déduit qu'il appartenait à minima au juge des référés de constater l'existence d'une contestation sérieuse affectant les demandes de la société CND.

Elle invoque du reste les dispositions de l'article 1719 du code civil et explique que la dissimulation par la société CND d'informations dont elle disposait a été à l'origine d'un sévère trouble de jouissance. Elle explique qu'en effet, il est constant qu'elle n'a pu jouir paisiblement des locaux loués depuis la signature du bail. Elle ajoute que la clause de souffrance des travaux figurant au bail ne peut exonérer le bailleur de son obligation de réparer le préjudice subi par le preneur du fait des conditions dans lesquelles se sont déroulés les travaux. Elle précise que la société CND étant à l'origine d'un trouble de jouissance, elle est fondée à solliciter le remboursement des loyers perçus depuis le commencement des travaux, soit le 22 novembre 2022, de sorte que les demandes de la société CND souffrent d'une contestation sérieuse.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 2 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société CND demande à la cour de:

- la déclarer recevable et bien-fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

- réformer l'ordonnance en ce qu'elle n'a pas précisé le point de départ de l'indemnité d'occupation due par la société Thanh resto,

- réformer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande au titre de la clause pénale,

Et statuant à nouveau,

- condamner la société Thanh resto au paiement de la somme provisionnelle de 4 797,46 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d'effet du commandement, soit au 29 août 2023, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 29 août 2023 et jusqu'à complète libération des lieux,

- condamner la société Thanh resto au paiement de la somme provisionnelle de 425 euros par application de la clause pénale sur les échéances impayées de mars à juillet 2023,

- confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes et par conséquent,

- constater la résolution du bail commercial conclu entre la société Thanh resto et elle pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5], à compter du 29 août 2023,

- ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Thanh resto, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance,

- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner la société Thanh resto à lui verser la somme provisionnelle de 4 797,46 euros correspondant aux loyers impayés,

- condamner la société Thanh resto à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 29 août 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer soit 800 euros, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,

- condamner la société Thanh resto aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeter toute demande contraire ou plus ample.

Au soutien de ses demandes, la société CND fait valoir que la demande de résolution du contrat pour dol ne relève pas de la compétence du juge des référés et a été légitimement rejetée. Elle ajoute qu'en toute hypothèse, cette argumentation, si elle devait être retenue, aboutirait à la résolution du contrat et entraînerait pour le locataire la perte de tout droit d'occupation ainsi que son expulsion de plein droit. Elle soutient également que les éléments constitutifs du dol ne sont pas réunis, arguant qu'aucune information n'a été dissimulée. Elle précise du reste que la société Thanh resto a acquis de M. [Y] [U] le fonds de commerce précédemment exploité dans les lieux, qu'elle ne pouvait s'opposer à cette cession et à la transmission du bail en résultant et qu'il appartient à la société Thanh resto de se retourner contre M. [Y] [U] qui était redevable de l'information précontractuelle sur les conditions d'exploitation du fonds.

S'agissant de l'obligation de délivrance, elle soutient que la société Thanh resto ne justifie en aucune manière d'un manquement du bailleur concernant la jouissance paisible des lieux, les travaux de voirie étant sans rapport avec ses obligations en tant que bailleur. Elle précise que la locataire n'a pas été privée de l'usage des lieux selon leur destination par son fait et qu'elle reste redevable des loyers.

Enfin, elle sollicite la condamnation provisionnelle de la société Thanh resto au paiement de la somme de 4 797, 46 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de cette date.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

S'agissant de la nullité du contrat de bail invoqué par l'appelante, s'il est constant qu'il n'appartient pas à la cour statuant comme juge des référés de prononcer la nullité du bail conclu entre les parties le 15 octobre 2021, il lui appartient de déterminer si la cause de nullité invoquée est susceptible de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail et de prononcer une condamnation au paiement des loyers.

Selon les dispositions du second alinéa de l'article 1137 du code civi constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

La réticence peut porter sur une circonstance susceptible de modifier, de compromettre ou d'interdire l'usage pouvant être attendu des locaux, mais elle ne peut constituer un dol si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l'espèce, la société Thanh resto ne verse aux débats qu'un procès-verbal de constat établi le 31 juillet 2023, duquel il ressort qu'à cette date, à 16 heures, la [Adresse 6] à [Localité 5] était peu fréquentée et que la plupart des commerces y était fermée, que le commerce à l'enseigne Thanh resto situé au numéro 4 de cette rue était fermé au public, que des travaux étaient en cours sur cette allée, notamment devant le restaurant Thanh resto et que des voisins ont déclaré que depuis que les travaux avaient commencé, de nombreux commerces avaient dû cesser leur activité faute de fréquentation et qu'en pleine saison estivale, il n'y avait quasiment aucun touriste à cause des travaux.

Toutefois, la nature, l'étendue et l'ampleur des travaux ne sont pas établies avec précision et aucun élément sur leur durée n'est produit.

De plus, aucune pièce susceptible d'établir avec précision les conséquences de ces travaux sur l'activité de la société Thanh resto n'est versée aux débats, étant observé qu'il n'est pas démontré par le procès-verbal de constat produit que les travaux rendaient son local inaccessible au public, ni qu'il en soit résulté une interruption de son activité.

Dans ces conditions, à défaut de tout élément précis sur les conséquences des travaux sur l'activité de la société Thanh resto, le caractère déterminant de l'information relative à ces travaux n'est pas démontré.

De surcroît, il n'est pas démontré que la société CND avait connaissance à la signature du bail intervenue vingt mois auparavant de ces travaux, de leur ampleur et des conséquences dommageables pouvant en résulter pour la locataire, puisqu'il n'est justifié d'aucun élément à ce titre.

Par conséquent, faute pour elle de justifier d'éléments susceptibles de caractériser un dol, la société Thanh resto ne justifie pas d'une contestation sérieuse relative à la validité du contrat de bail. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que la société Thanh resto ne rapportait pas la preuve d'une contestation sérieuse.

S'agissant du manquement de la société CND à son obligation de jouissance, certes, en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée et l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Mais, un locataire n'est fondé à refuser de payer le loyer et les charges que s'il est établi que du fait de l'inexécution par le bailleur de ses obligations, il s'est trouvé dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle.

En l'espèce, au vu du procès-verbal par elle produite, la société Thanh resto ne démontre pas qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

En effet, comme cela a été précédemment relevé, s'il ressort de ce procès-verbal de constat établi le 31 juillet 2023, qu'à cette date, à 16 heures, des travaux étaient en cours dans la [Adresse 6] à [Localité 5], il n'est pas établi que ces travaux empêchaient l'accès au restaurant ni que l'activité de restauration ne pouvait plus y être exercée.

Au surplus, la société Thanh resto indique dans ses écritures qu'il s'agit de travaux décidés par la commune d'[Localité 5], sans qu'aucune faute ne soit établie de la part de la bailleresse.

Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a considéré qu'il n'existait pas de contestation sérieuse relative au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il ressort des pièces versées aux débats que 28 juillet 2023 a été délivré à la société Thanh resto, à la demande de la société CND, un commandement de payer la somme de 4 625, 12 euros au titre des loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire figurant à l'article 14 du bail commercial conclu entre les parties.

Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer régulièrement délivré à la société Thanh resto le 28 juillet 2023 n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, le décompte figurant aux conclusions de la bailleresse ne faisant apparaître aucun paiement dans ce délai et l'appelant ne justifiant d'aucun règlement non pris en compte.

Il s'ensuit que c'est à juste titre que le juge des référés a constaté la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et a ordonné, au besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Thanh resto ainsi que celle de tous occupants de son chef.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points, ainsi que sur la condamnation de l'appelante au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges prévus au contrat résilié, sauf à préciser que cette indemnité est due à compter du 29 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré locatif

En application des dispositions du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut toujours accorder une provision au créancier.

En l'espèce, au vu du contrat de bail et du décompte établi par la société CND (pièce 4 de l'intimée), et à défaut de preuve de paiements supplémentaires par la locataire, il n'est pas sérieusement contestable que la société Thanh resto était redevable de la somme de 3 575, 12 euros à la date du 29 août 2023 au titre des loyers et charges.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle l'a condamnée au paiement d'une provision d'un montant de 4 797, 46 euros et statuant à nouveau la cour condamnera la société Thanh resto à payer à la société CND une provision de 3 575, 12 euros au titre des loyers et charges dus au 29 août 2023.

En ce qui concerne la clause pénale, il est stipulé au contrat de bail, à l'article 14.3, qu'à défaut de paiement de quelques sommes restant dues en vertu du bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou en partie impayée sera à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter d'une mise en demeure de payer lesdites sommes majorées de 10% à titre de pénalités sans préjudice de l'application éventuelle de la clause résolutoire et que de convention expresse cette pénalité s'appliquera de plein droit à l'expiration du délai mentionné ci-dessus.

De plus, en application de l'article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

Enfin, le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable de la clause pénale, mais ne peut en diminuer le montant en présence d'une exécution partielle.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'intimée que la société Thanh resto a exécuté partiellement ses obligations, puisque notamment les loyers des mois de juillet 2023 à novembre 2023 inclus ont été intégralement réglés et que celui de décembre 2023 l'a été partiellement,

En l'état du règlement partiel de sa dette par la locataire, et dans la mesure où il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de diminuer le montant de la clause pénale, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au vu des éléments ci-dessus mentionnés, il convient de confirmer la condamnation en première instance de la société Thanh resto aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Thanh resto qui succombe en son appel sera du reste condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité complémentaire de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Thanh resto à verser à la société CND une somme provisionnelle de 4 797,46 euros au titre des loyers impayés,

La confirme pour le surplus, sauf à préciser que la société Thanh resto est condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 29 août 2023,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Thanh resto à verser à la société CND une provision d'un montant de 3 575,12 euros au titre des loyers et charges dus au 29 août 2023,

Condamne la société Thanh resto à verser à la société CND une indemnité complémentaire de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Thanh resto de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamne la société Thanh resto aux dépens d'appel.