CA Metz, 6e ch., 13 mars 2025, n° 23/02410
METZ
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/02410 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GCUB
Minute n° 25/00032
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE L'IMMEUBLE 'LE MELT EM' SIS [Adresse 3]
C/
S.C.I. MADE IN GAMELON
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 08 Novembre 2023, enregistrée sous le n° 23/01913
COUR D'APPEL DE METZ
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 13 MARS 2025
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRETAIRES IMMEUBLE RESIDENCE LE MELTEM, représenté par son syndic la SAS DUMUR IMMOBILIER, représenté par son représentant légal.
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
S.C.I. MADE IN GAMELON, représentée par son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 05 Décembre 2024 l'affaire a été mise en délibéré, pour l'arrêt être rendu le 13 Mars 2025.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : M. DONNADIEU, Président de chambre
Mme FOURNEL, Conseillère
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Nejoua TRAD-KHODJA, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte de vente du 3 mars 2023, la SCI Made in Gamelon, a acquis, afin d'y établir une activité de chiropractie, le lot numéro 11 et le lot numéro 38 situé dans le bâtiment C de l'immeuble en copropriété dénommé Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a pour syndic la SAS Dumur immobilier, laquelle a également son siège social au sein du même ensemble immobilier.
Le règlement de copropriété établi en 2019 prévoyait que les locaux de l'immeuble étaient à usage exclusif de bureaux.
Suivant procès-verbal d'assemblée générale en date du 10 mai 2023, la résolution n°12 portant sur la modification du règlement de copropriété quant à la destination de l'immeuble et à l'harmonisation de sa signalétique a été adoptée à la majorité absolue des voies et il a été décidé lors de cette assemblée générale d'interdire l'exercice des professions médicales et paramédicales au sein de l'immeuble.
Par exploit d'huissier en date du 28 juillet 2023, la SCI Made in gamelon a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem représenté par son syndic, la SAS Groupe Dumur immobililer devant le tribunal judiciaire de Metz afin de voir :
prononcer la nullité de la résolution n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem qui s'est tenue le 10 mai 2023 ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem représenté par son syndic à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre frais et dépens ;
dispenser la SCI Made in Gamelon en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit par provision.
Par jugement rendu contradictoirement le 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :
déclaré recevable l'action de la SCI Made in Gamelon ;
annulé la résolution n°12 « modification du règlement de copropriété » de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem du 10 mai 2023 ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, à payer à la SCI Made in gamelon la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, de sa demande sur le même fondement ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier aux dépens ;
dispensé la SCI Made in Gamelon, en sa qualité de copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
rappelé l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, a interjeté appel aux fins d'annulation, et subsidiairement, d'infirmation, du jugement rendu le 8 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu'il a :
déclaré recevable l'action de la SCI Made in Gamelon ;
annulé la résolution n°12 « modification du règlement de copropriété » de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem du 10 mai 2023 ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, à payer à la SCI Made in Gamelon la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, de sa demande sur le même fondement ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier aux dépens ;
dispensé la SCI Made in Gamelon, en sa qualité de copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
rappelé l'exécution provisoire du jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions du 25 mars 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem, représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier demande à la cour d'appel de Metz de :
dire et juger l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, recevable et bien fondé ;
Y faisant droit :
infirmer le jugement du 8 novembre 2023 en ce qu'il :
déclare recevable l'action de la SCI Made in Gamelon ;
annule la résolution n°12 « modification du règlement de copropriété » de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem du 10 mai 2023 ;
condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, à payer à la SCI Made in Gamelon la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, de sa demande sur le même fondement ;
condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, aux dépens ;
dispense la SCI Made in Gamelon , en sa qualité de copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente Instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi 110 65-557 du 10 juillet 1965 ;
rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Statuant à nouveau :
déclarer la SCI Made in Gamelon mal fondé en toutes ses demandes ;
débouter la SCI Made in Gamelon de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner la SCI Made in Gamelon aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ;
condamner la SCI Made in Gamelon à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel ;
condamner la SCI Made in Gamelon en sa qualité de copropriétaire au paiement des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
condamner la SCI Made in Gamelon aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel.
Par conclusions du 24 juin 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, la SCI Made in Gamelon demande à la cour d'appel de Metz de :
rejeter l'appel du le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier ;
confirmer le jugement du 8 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier irrecevable et subsidiairement mal fondé en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et les rejeter ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier aux entiers frais et dépens d'appel ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier à payer à la SCI Made in Gamelon une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
dispenser la SCI Made in Gamelon en sa qualité de copropriétaire de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de l'instance d'appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en l'application de l'article 10-1 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965.
MOTIFS DE LA DECISION
I- Sur l'annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 10 mai 2023
Selon les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions relatives à la modification des stipulations d'un règlement de copropriété relative à la destination de l'immeuble sont prises à la majorité.
Il ressort du règlement de copropriété de l'immeuble du 24 mars 2009 qu'il est expressément indiqué sous le chapitre « destination de l'immeuble » : « les locaux sont à usage exclusivement de bureaux» sans précision quant à l'activité qui peut y être exercée.
Il est justifié par l'intimé du fait que plusieurs professionnels exerçant dans le domaine paramédical y exercent une activité antérieurement à l'assemblée générale litigieuse, Mme [T] et Mme [L] comme orthophoniste, Mme [K] comme chiropracteur, conseillère en allaitement et en périnatalité.
Il n'est justifié d'aucune protestation au sujet de l'exercice de ces activités paramédicales de la part d'autres copropriétaires et du syndicat des copropriétaires, la SAS Dumur. Pourtant la SAS Dumur avait connaissance de la présence de ces professionnels puisqu'elle est utilisatrice de bureaux dans ce même immeuble et elle a été rédactrice du compromis de vente pour l'acquisition par Mme [K] d'un lot de copropriété de l'immeuble.
Il est soutenu que la notion de 'bureau' recouvre des constructions fermées au public ou prévoyant un accueil limité au public ou encore que le bureau est destiné à un travail intellectuel non lié à la présence de clientèle.
Pour autant il est produit par l'intimée des pièces qui justifient que les locaux sont occupés par des professionnels recevant du public régulièrement notamment au sein de la Maison de la Parentalité ou encore d'un Pôle de Cohésion et de Formation. La SAS Dumur immobilier elle-même y exerce son activité d'agent immobilier et est amenée à y recevoir du public et ce de manière non exceptionnelle.
Il en ressort que la commune intention des copropriétaires lors de l'élaboration du règlement de copropriété était de considérer que la notion de bureaux telle que mentionnée dans la partie « destination de l'immeuble » avait pour seule finalité d'exclure l'usage de l'immeuble aux fins d'habitation sans distinction de l'activité professionnelle exercée au sein des locaux.
S'il est possible que désormais les copropriétaires souhaitent voir exclure les médecins ou autres professionnels paramédicaux des lieux considérant que le turn-over de patients leur occasionne un désagrément, cette exclusion n'était pas explicitement présente dans le règlement initial et aucune pièce ne démontre que la commune intention des parties était de la prévoir implicitement au terme de la formule « à usage exclusivement de bureaux ».
Dès lors exclure l'activité médicale et paramédicale revient à ajouter une exclusion complémentaire à la destination de l'immeuble.
Les copropriétaires ont été convoqués à l'assemblée générale du 10 mai 2023 par courrier recommandé qui comportait un ordre du jour dans lequel apparait une résolution n°12 pour laquelle il est mentionné comme « majorité » le terme « unanimité » et qui est intitulé « modification du règlement de copropriété » et qui propose notamment de décider « de modifier le règlement de copropriété quant à la destination de l'immeuble ». Il est donc expressément invoqué dans la convocation la notion de modification et le terme unanimité.
Le procès-verbal d'assemblée générale du 10 mai 2023 dans sa résolution 12 continue à mentionner « modification du règlement de copropriété » tout en changeant les modalités de vote, l'unanimité n'étant plus exigée pour ce vote, et il a été décidé lors de l'assemblée générale de « modifier le règlement de copropriété quant à la destination de l'immeuble ».
Si la formule « les locaux sont à usage exclusivement de bureaux et par conséquent l'exercice de certaines professions est interdit ' à savoir « professions médicales et paramédicales » pourraient être considéré comme une volonté d'apporter une précision quant à la notion de bureau, en réalité il s'agit de l'ajout d'une exclusion de certains types de professionnels qui n'étaient pas prévue dans le règlement initial et dans lequel rien ne permettait d'exclure les professionnels exerçant une activité médicale ou paramédicale comme déjà développé.
En outre il y est ajouté que « le modificatif sera applicable à partir de sa validation en assemblée générale sans avoir d'effet sur les professionnels déjà installés ». Il en ressort qu'il s'agit bien d'une modification de la destination de l'immeuble dans le but d'exclure certains professionnels qui n'étaient pas initialement exclus et il ne s'agit donc pas uniquement d'une précision sur la notion de bureau.
Ainsi la résolution n°12 constitue une modification du règlement de copropriété quant à la destination de l'immeuble pour laquelle le vote à l'unanimité est exigé.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de première instance.
II- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de condamner l'appelant aux dépens et à payer à la SCI Made In Gamelon la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier aux dépens d'appel ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, à payer à la SCI Made in gamelon la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
La Greffière La Présidente de chambre
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/02410 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GCUB
Minute n° 25/00032
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE L'IMMEUBLE 'LE MELT EM' SIS [Adresse 3]
C/
S.C.I. MADE IN GAMELON
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 08 Novembre 2023, enregistrée sous le n° 23/01913
COUR D'APPEL DE METZ
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 13 MARS 2025
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRETAIRES IMMEUBLE RESIDENCE LE MELTEM, représenté par son syndic la SAS DUMUR IMMOBILIER, représenté par son représentant légal.
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
S.C.I. MADE IN GAMELON, représentée par son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 05 Décembre 2024 l'affaire a été mise en délibéré, pour l'arrêt être rendu le 13 Mars 2025.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : M. DONNADIEU, Président de chambre
Mme FOURNEL, Conseillère
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Nejoua TRAD-KHODJA, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte de vente du 3 mars 2023, la SCI Made in Gamelon, a acquis, afin d'y établir une activité de chiropractie, le lot numéro 11 et le lot numéro 38 situé dans le bâtiment C de l'immeuble en copropriété dénommé Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a pour syndic la SAS Dumur immobilier, laquelle a également son siège social au sein du même ensemble immobilier.
Le règlement de copropriété établi en 2019 prévoyait que les locaux de l'immeuble étaient à usage exclusif de bureaux.
Suivant procès-verbal d'assemblée générale en date du 10 mai 2023, la résolution n°12 portant sur la modification du règlement de copropriété quant à la destination de l'immeuble et à l'harmonisation de sa signalétique a été adoptée à la majorité absolue des voies et il a été décidé lors de cette assemblée générale d'interdire l'exercice des professions médicales et paramédicales au sein de l'immeuble.
Par exploit d'huissier en date du 28 juillet 2023, la SCI Made in gamelon a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem représenté par son syndic, la SAS Groupe Dumur immobililer devant le tribunal judiciaire de Metz afin de voir :
prononcer la nullité de la résolution n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem qui s'est tenue le 10 mai 2023 ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem représenté par son syndic à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre frais et dépens ;
dispenser la SCI Made in Gamelon en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit par provision.
Par jugement rendu contradictoirement le 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :
déclaré recevable l'action de la SCI Made in Gamelon ;
annulé la résolution n°12 « modification du règlement de copropriété » de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem du 10 mai 2023 ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, à payer à la SCI Made in gamelon la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, de sa demande sur le même fondement ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier aux dépens ;
dispensé la SCI Made in Gamelon, en sa qualité de copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
rappelé l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, a interjeté appel aux fins d'annulation, et subsidiairement, d'infirmation, du jugement rendu le 8 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu'il a :
déclaré recevable l'action de la SCI Made in Gamelon ;
annulé la résolution n°12 « modification du règlement de copropriété » de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem du 10 mai 2023 ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, à payer à la SCI Made in Gamelon la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, de sa demande sur le même fondement ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier aux dépens ;
dispensé la SCI Made in Gamelon, en sa qualité de copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
rappelé l'exécution provisoire du jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions du 25 mars 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem, représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier demande à la cour d'appel de Metz de :
dire et juger l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, recevable et bien fondé ;
Y faisant droit :
infirmer le jugement du 8 novembre 2023 en ce qu'il :
déclare recevable l'action de la SCI Made in Gamelon ;
annule la résolution n°12 « modification du règlement de copropriété » de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem du 10 mai 2023 ;
condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, à payer à la SCI Made in Gamelon la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, de sa demande sur le même fondement ;
condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, aux dépens ;
dispense la SCI Made in Gamelon , en sa qualité de copropriétaire, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente Instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi 110 65-557 du 10 juillet 1965 ;
rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Statuant à nouveau :
déclarer la SCI Made in Gamelon mal fondé en toutes ses demandes ;
débouter la SCI Made in Gamelon de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner la SCI Made in Gamelon aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ;
condamner la SCI Made in Gamelon à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel ;
condamner la SCI Made in Gamelon en sa qualité de copropriétaire au paiement des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
condamner la SCI Made in Gamelon aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel.
Par conclusions du 24 juin 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, la SCI Made in Gamelon demande à la cour d'appel de Metz de :
rejeter l'appel du le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier ;
confirmer le jugement du 8 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier irrecevable et subsidiairement mal fondé en l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et les rejeter ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier aux entiers frais et dépens d'appel ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier à payer à la SCI Made in Gamelon une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
dispenser la SCI Made in Gamelon en sa qualité de copropriétaire de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de l'instance d'appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en l'application de l'article 10-1 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965.
MOTIFS DE LA DECISION
I- Sur l'annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 10 mai 2023
Selon les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions relatives à la modification des stipulations d'un règlement de copropriété relative à la destination de l'immeuble sont prises à la majorité.
Il ressort du règlement de copropriété de l'immeuble du 24 mars 2009 qu'il est expressément indiqué sous le chapitre « destination de l'immeuble » : « les locaux sont à usage exclusivement de bureaux» sans précision quant à l'activité qui peut y être exercée.
Il est justifié par l'intimé du fait que plusieurs professionnels exerçant dans le domaine paramédical y exercent une activité antérieurement à l'assemblée générale litigieuse, Mme [T] et Mme [L] comme orthophoniste, Mme [K] comme chiropracteur, conseillère en allaitement et en périnatalité.
Il n'est justifié d'aucune protestation au sujet de l'exercice de ces activités paramédicales de la part d'autres copropriétaires et du syndicat des copropriétaires, la SAS Dumur. Pourtant la SAS Dumur avait connaissance de la présence de ces professionnels puisqu'elle est utilisatrice de bureaux dans ce même immeuble et elle a été rédactrice du compromis de vente pour l'acquisition par Mme [K] d'un lot de copropriété de l'immeuble.
Il est soutenu que la notion de 'bureau' recouvre des constructions fermées au public ou prévoyant un accueil limité au public ou encore que le bureau est destiné à un travail intellectuel non lié à la présence de clientèle.
Pour autant il est produit par l'intimée des pièces qui justifient que les locaux sont occupés par des professionnels recevant du public régulièrement notamment au sein de la Maison de la Parentalité ou encore d'un Pôle de Cohésion et de Formation. La SAS Dumur immobilier elle-même y exerce son activité d'agent immobilier et est amenée à y recevoir du public et ce de manière non exceptionnelle.
Il en ressort que la commune intention des copropriétaires lors de l'élaboration du règlement de copropriété était de considérer que la notion de bureaux telle que mentionnée dans la partie « destination de l'immeuble » avait pour seule finalité d'exclure l'usage de l'immeuble aux fins d'habitation sans distinction de l'activité professionnelle exercée au sein des locaux.
S'il est possible que désormais les copropriétaires souhaitent voir exclure les médecins ou autres professionnels paramédicaux des lieux considérant que le turn-over de patients leur occasionne un désagrément, cette exclusion n'était pas explicitement présente dans le règlement initial et aucune pièce ne démontre que la commune intention des parties était de la prévoir implicitement au terme de la formule « à usage exclusivement de bureaux ».
Dès lors exclure l'activité médicale et paramédicale revient à ajouter une exclusion complémentaire à la destination de l'immeuble.
Les copropriétaires ont été convoqués à l'assemblée générale du 10 mai 2023 par courrier recommandé qui comportait un ordre du jour dans lequel apparait une résolution n°12 pour laquelle il est mentionné comme « majorité » le terme « unanimité » et qui est intitulé « modification du règlement de copropriété » et qui propose notamment de décider « de modifier le règlement de copropriété quant à la destination de l'immeuble ». Il est donc expressément invoqué dans la convocation la notion de modification et le terme unanimité.
Le procès-verbal d'assemblée générale du 10 mai 2023 dans sa résolution 12 continue à mentionner « modification du règlement de copropriété » tout en changeant les modalités de vote, l'unanimité n'étant plus exigée pour ce vote, et il a été décidé lors de l'assemblée générale de « modifier le règlement de copropriété quant à la destination de l'immeuble ».
Si la formule « les locaux sont à usage exclusivement de bureaux et par conséquent l'exercice de certaines professions est interdit ' à savoir « professions médicales et paramédicales » pourraient être considéré comme une volonté d'apporter une précision quant à la notion de bureau, en réalité il s'agit de l'ajout d'une exclusion de certains types de professionnels qui n'étaient pas prévue dans le règlement initial et dans lequel rien ne permettait d'exclure les professionnels exerçant une activité médicale ou paramédicale comme déjà développé.
En outre il y est ajouté que « le modificatif sera applicable à partir de sa validation en assemblée générale sans avoir d'effet sur les professionnels déjà installés ». Il en ressort qu'il s'agit bien d'une modification de la destination de l'immeuble dans le but d'exclure certains professionnels qui n'étaient pas initialement exclus et il ne s'agit donc pas uniquement d'une précision sur la notion de bureau.
Ainsi la résolution n°12 constitue une modification du règlement de copropriété quant à la destination de l'immeuble pour laquelle le vote à l'unanimité est exigé.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de première instance.
II- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de condamner l'appelant aux dépens et à payer à la SCI Made In Gamelon la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier aux dépens d'appel ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier, à payer à la SCI Made in gamelon la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Meltem situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Dumur immobilier de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
La Greffière La Présidente de chambre