CA Pau, 1re ch., 18 mars 2025, n° 23/02662
PAU
Arrêt
Autre
SF/RP
Numéro 25/00824
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 18/03/2025
Dossier :
N° RG 23/02662
N° Portalis DBVV-V-B7H-IU2O
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[WB] [J]
[BK] [A]
[UL] [A]
[H] [Y]
[OG] [Y]
[UB] [F]
[D] [U]
[S] [U]
[L] [R]
[RG] [Z]
[XG] [C] née [W]
[P] [C] épouse [E]
[I] [C] épouse [SB]
[JC] [C]
[X] [WL]
[JC] [WW]
[T] [UW]
[HX] [H] [FX] épouse [UW]
[V] [IS]
[FM] [N] épouse [IS]
[IH] [ES]
[HM] [EH]
[GH] [YL] épouse [EH] [EH]
[B] [AD]
[G] [AD]
[GS] [JM]
[ZG] [M] épouse [JM]
[S] [DX] [K] [DX]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 67]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 Janvier 2025, devant :
Madame FAURE, Présidente
Madame DE FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conforménent à l'article 804 du code de procédure civile
Madame BLANCHARD, Conseillère
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes
En présence de Monsieur VIGNASSE, Greffier placé.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [WB] [J]
né le 28 Août 1956 à [Localité 58] (64)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 23]
Monsieur [BK] [A]
né le 06 Juin 1973 à [Localité 43] (93)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 25]
Madame [UL] [A]
née le 06 Novembre 1975 à [Localité 52] (72)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 25]
Monsieur [H] [Y]
né le 20 Février 1947 à [Localité 53] (MISSOURI)
[Adresse 35]
[Localité 34]
Madame [OG] [Y]
née le 27 Mai 1955 à [Localité 41] (07)
de nationalité Française
[Adresse 35]
[Localité 34]
Madame [UB] [F]
née le 28 Novembre 1971 à [Localité 59] (56)
de nationalité Française
[Adresse 38]
[Localité 20]
Monsieur [D] [U]
né le 20 Octobre 1951 à [Localité 68] (64)
de nationalité Française
[Adresse 47]
[Localité 33]
Madame [S] [U]
née le 28 Juin 1959 à [Localité 58] (64)
de nationalité Française
[Adresse 47]
[Localité 33]
Monsieur [L] [R]
né le 27 Mai 1962 à [Localité 61] (51)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 26]
Madame [RG] [Z]
née le 10 Octobre 1958 à [Localité 48] (50)
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 5]
Madame [XG] [C] née [W]
née le 11 Mars 1951 à [Localité 46] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 27]
Madame [P] [C] épouse [E]
née le 25 Septembre 1977 à [Localité 62] (77)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 13]
Madame [I] [C] épouse [SB]
née le 12 Décembre 1979 à [Localité 62] (77)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 24]
Monsieur [JC] [C]
né le 03 Août 1986 à [Localité 58] (64)
de nationalité Française
[Adresse 39]
[Localité 14]
Monsieur [X] [WL]
né le 29 Mars 1947 à [Localité 44] (64)
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 22]
Monsieur [JC] [WW]
né le 11 Octobre 1973 à [Localité 45] (33)
de nationalité Française
[Adresse 36]
[Localité 37]
Monsieur [T] [UW]
né le 09 Mai 1945 à [Localité 42] (64)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 32]
Madame [HX] [H] [FX] épouse [UW]
née le 31 Mai 1959 à [Localité 55] (64)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 32]
Monsieur [V] [IS]
né le 22 Mai 1956 à [Localité 56] (59)
de nationalité Française
[Adresse 60]
[Localité 31]
Madame [FM] [N] épouse [IS]
née le 23 Février 1955 à [Localité 63] (64)
de nationalité Française
[Adresse 60]
[Localité 31]
Monsieur [IH] [ES]
né le 23 Novembre 1969 à [Localité 57] (64)
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 21]
Monsieur [HM] [EH]
né le 25 Juin 1950 à [Localité 50] (64)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 28]
Madame [GH] [YL] épouse [EH]
née le 18 Juin 1950 à [Localité 51] (45)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 28]
Monsieur [B] [AD]
né le 29 Décembre 1950 à [Localité 54] (ESPAGNE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
][Localité 30]
Madame [G] [AD]
née le 16 Mai 1950 à [Localité 65] (ESPAGNE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 30]
Monsieur [GS] [JM]
né le 15 Septembre 1942 à [Localité 40] (81)
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 26]
Madame [ZG] [M] épouse [JM]
née le 03 Mars 1945 à [Localité 49] (03)
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 26]
Madame [S] [DX]
née le 29 Avril 1956 à [Localité 64] (64)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 29]
Monsieur [K] [DX]
né le 15 Avril 1957 à [Localité 64] (64)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 29]
Représentés par Maître Christelle LOMBARD de la SELARL RIVET DUBES LOMBARD, avocat au barreau de PAU, et assistés de Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 66]
[Adresse 19]
[Localité 21]
représenté par son Syndic de copropriété, la société CGS
société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 58] sous le n°498 220 649
prise en la personne de son représentant légal en exercice au dit siège
[Adresse 17]
[Localité 21]
Représenté et assisté de Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 04 JUILLET 2023
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU
RG numéro : 21/01559
EXPOSE DU LITIGE
M. [WB] [J], M. [BK] [A] et Mme [UL] [A], M. [H] [Y] et Mme [OG] [Y], Mme [UB] [F], M. [D] [U] et Mme [S] [U], M. [L] [R], Mme [RG] [Z], Mme [XG] [C] et Mme [P] [E] née [C], ainsi que Mme [I] [SB] née [C] et M. [JC] [C] (tous quatre co-indivisaires), M. [X] [WL], M. [JC] [WW], M. [T] [UW] et Mme [HX] [H] [UW], M. [V] [IS] et Mme [FM] [IS] née [N], M. [IH] [ES], M. [HM] [EH] et Mme [GH] [EH] née [YL], M. [IH] [EH], M. [JC] [VR] et Mme [RG] [VR] née [JX], M. [HC] [XR] et Mme [FC] [XR] née [O], M. [B] [AD] et Mme [G] [AD], M. [GS] [JM] et Madame [ZG] [JM] née [M], Mme [S] [DX] et M. [K] [DX] sont co-propriétaires de lots au sein de la résidence [Adresse 67], située à [Localité 58] (64), lesquels font l'objet d'une exploitation touristique par les sociétés SEGH et INVESTISSEMENTS HOTELIERS ET IMMOBILIERS (SIHI) selon plusieurs baux commerciaux distincts.
Selon procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2021, les résolutions suivantes ont été adoptées :
- Résolution 46 : décision à prendre de procéder à la création et l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes de la résidence (art. 25) : adoptée à la majorité absolue,
- Résolution 47 (art. 25-1) : sans objet, résolution adoptée en première lecture,
- Résolution 48 : prise en charge financière et remboursement de la société SIHI des honoraires du bureau d'études thermiques (art. 24) : adoptée à la majorité des voix exprimées,
- Résolution 49 : missions à donner au bureau d'étude ARTELIA suivant sa proposition de convention de maîtrise d'oeuvre (art. 24) : adoptée à la majorité des voix exprimées,
- Résolution 50 : mission donnée au conseil syndical de choisir la ou les entreprises qui procéderont à la réalisation des travaux d'installation d'une climatisation réversible (art. 25) : adoptée à la majorité absolue,
- Résolution 51 (art. 25- 1) : sans objet résolution adoptée en première lecture.
Par acte du 1er octobre 2021, 29 de ces 35 copropriétaires,
- M. [J] [WB]
- M. [A] [BK] et Mme [A] [UL]
- M. [Y] [H] et Mme [Y] [OG]
- Mme [F] [UB]
- M. [U] [D] et Mme [U] [S]
- M. [R] [L]
- Mme [Z] [RG]
- Mme [C] [XG], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I] et M. [C] [JC] (indivisaires)
- M. [WL] [X]
- M. [WW] [JC]
- M. [UW] [T] et Mme [UW] née [FX] [HX] [H]
- M. [IS] [V] et Mme [FM] [IS] née [N]
- M. [ES] [IH]
- M. [EH] [HM] et Mme [EH] née [YL] [GH]
- M. [AD] [B] et Mme [AD] [G]
- M. [JM] [GS] et Mme [JM] née [M] [ZG]
- Mme [DX] [S] et M. [DX] [K]
ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 67], représenté par son syndic en exercice, la société CGS DEPARTEMENT GESTION, devant le tribunal judiciaire de Pau, en annulation des résolutions 46 à 51 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 sur le fondement des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Suivant jugement contradictoire du 4 juillet 2023 (RG n°21/01559), le tribunal a :
débouté les requérants de l'ensemble de leurs demandes,
condamné les requérants à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 67] représenté par son syndic en exercice, la société CGS DEPARTEMENT GESTION, la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les requérants aux entiers dépens,
rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :
- que les résolutions 46 et 47 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 ont régulièrement été adoptées, dès lors que :
la création et l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes constituent, pour le moins, des travaux d'addition ou d'amélioration conformes à la destination de l'immeuble dans la mesure où la résidence touristique [Adresse 67] fait partie des immeubles classés sur la ville de [Localité 58] ; que la plus-value des travaux de climatisation participe au standing esthétique et au confort de ladite résidence, profitable à chacun des copropriétaires et à l'ensemble de la copropriété, l'intégralité des lots des requérants faisant l'objet d'un contrat de bail d'exploitation hôtelière,
la rédaction de la résolution 46 est claire, précise et non équivoque, précisant le déroulement de la procédure afférente à la mise en place des travaux,
le vote des travaux de climatisation dans les parties privatives, en ce qu'ils ne seront que ponctuels et n'affectent ni la destination ni les modalités de jouissance de ces dernières, peut être soumis à l'assemblée générale,
- que les résolutions 48 et 49 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 ont régulièrement été adoptées, ayant été prises à la majorité des voix exprimées, et dès lors que :
seul le diagnostic établi par la société ARTELIA était obligatoire de sorte que son coût doit être supporté par l'ensemble des membres du Syndicat des copropriétaires,
la rédaction de la résolution 48 est claire, et permet d'en comprendre le sens sans en dénaturer la teneur,
l'absence d'avis du conseil syndical et le défaut de mise en concurrence n'impactent pas la décision de l'assemblée générale dès lors que le quorum de majorité a été respecté,
- que les résolutions 50 et 51 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 ont régulièrement été adoptées, dès lors que la délégation de pouvoir intervient dans un domaine non limitativement prohibé par la loi.
M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], et M. [DX] [K] ont relevé appel par déclaration du 4 octobre 2023 (RG n°23/02662), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 janvier 2024, M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], et M. [DX] [K], ci-après les copropriétaires appelants (29), entendent voir la cour :
réformer le jugement dans toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
ordonner l'annulation des résolutions 46, 47, 48, 49, 50 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021,
condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à chacun des copropriétaires requérant la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner le Syndicat des copropriétaires à supporter les entiers dépens,
rejeter toute demande tendant à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir, au visa des articles 21, 25, 26c de la loi du 10 juillet 1965 et les articles R126-30, R126-31, R126-33 et R173-9 du Code de la construction et de l'habitation du code de la construction et de l'habitation que :
- les résolutions contestées ne respectent pas la procédure souhaitée par les copropriétaires pour décider et mettre en oeuvre des travaux d'amélioration énergétiques,
- le 15 septembre 2020, une assemblée générale ordinaire a adopté les résolutions 11, 12 et 13 pour l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes de la Résidence ; une procédure en annulation de ces résolutions est actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire de Pau car la charge des travaux doit revenir à la société SIHI qui sera l'unique bénéficiaire du système de climatisation,
- aucun élément ne permet de conclure que la mise en place d'un système de climatisation au sein de la résidence [Adresse 67] permettra la réalisation d'économies d'énergies, alors que cela aura un impact négatif sur l'environnement,
- l'assemblée générale du 8 juillet 2021, en ses résolutions 39 à 43, a annulé toutes les résolutions prises lors de l'assemblée générale de 2020 portant sur la création d'un système de climatisation,
- la résolution 46 prévoit, pour l'installation d'un système de climatisation dans la résidence, la recherche d'une économie d'énergie et la rédaction d'un cahier des charges précis, les copropriétaires se sont donc entendus pour que soit réalisé d'abord un audit énergétique (adopté à l'unanimité dans la résolution n°45) qui n'a été effectué que postérieurement à cette assemblée générale alors qu'il doit fonder la nature des travaux à réaliser, même si cet audit n'est pas exigé dans les immeubles en copropriété,
- ces travaux ne peuvent pas s'analyser en travaux d'amélioration des lots individuels mais doivent viser à l'amélioration énergétique de toute la copropriété
- la résolution n°46 portant sur l'installation d'un système de climatisation n'est pas suffisamment précise, en ce qu'elle ne permet pas aux copropriétaires d'obtenir des éléments suffisants sur la consistance du projet, leur permettant ainsi de voter en pleine connaissance de cause notamment au regard de la norme européenne NF EN 14511,
- le refroidissement des appartements va impacter durablement les parties privatives, de même que la modification du système de chauffage,
- les travaux d'économie d'énergie réalisés dans les parties privatives ne peuvent être décidés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires,
- la jurisprudence admet que, même adoptée à la majorité requise, une résolution peut être annulée si elle est le résultat de manoeuvres et contredit les intérêts collectifs,
- la volonté de l'exploitant commercial de la résidence est de pouvoir faire supporter à la copropriété le coût de la mise en place d'un système de climatisation destiné à sa clientèle, ce qui ne concerne que son intérêt privé puisque les copropriétaires sont tous non occupants, les charges d'électricité étant des charges récupérables sur le locataire,
- l'audit commandé au cabinet APITM pose dans ses hypothèses l'installation d'une climatisation réversible (pompe à chaleur), alors que l'immeuble n'est pas équipé de climatisation à ce jour, sans examiner d'autres hypothèses comme le raccordement d'immeuble au réseau de chaleur palois (dans la version sans climatisation), option qui est moins dépendante du coût de l'électricité et la plus respectueuse pour l'environnement,
- l'étude thermique réalisée par la société ARTELLA à la demande de la Société SIHI est insuffisante et basée sur des données non communiquées avec la convocation à l'assemblée générale, le coût de cette étude devra resté à la charge de la Société SIHI,
- les copropriétaires ont décidé par la résolution n°10 de l'assemblée générale du 12 mars 2019, confirmé par la résolution n°33 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021, que tout marché ou contrat de plus de 3 000 € doit faire l'objet d'un avis du conseil syndical qui n'a pas été demandé, or ce manquement est sanctionné, s'agissant d'une disposition d'ordre public, par la nullité de la résolution n°49 votée, et des résolutions qui en découlent,
- les résolutions, se prononçant par un seul vote sur des questions multiples (mission de la Société ARTELIA, et montant de ses honoraires), sont également nulles selon la jurisprudence.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 67], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CGS, intimé, demande à la cour de :
confirmer le jugement dont appel,
En conséquence,
débouter M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], M. [DX] [K], de l'ensemble de leurs demandes,
les condamner chacun à lui payer la somme de 500 €, soit au total la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 67] fait valoir, sur le fondement du décret n°2021-872 du 30 juin 2021 recodifiant la partie réglementaire du livre Ier du code de la construction et de l'habitation, de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de la loi ALUR du 24 mars 2014 :
- que l'assemblée générale du 8 juillet 2021 a voté, à la majorité requise, l'annulation des résolutions n°11, 12, et 13 de l'assemblée générale du 15 septembre 2020, la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de PAU sur ces résolutions est donc devenue sans objet,
- la climatisation correspond à des travaux d'amélioration portant sur la transformation d'un élément d'équipement correspondant au standing de la résidence qui relève, selon la loi du 10 juillet 1965, de la majorité unique des voix de tous les copropriétaires de l'article 25,
- le système de chauffage de la copropriété en l'espèce n'est pas collectif, et le syndicat n'est donc pas concerné par l'obligation de réaliser un audit énergétique qui a néanmoins été réalisé le 2 février 2022, conformément à la résolution n°45 de l'assemblée générale non contestée et qui conclut que les consommations d'un système de pompe à chaleur (chauffage / refroidissement) sont bien inférieures (- 35 %) aux consommations des seuls radiateurs électriques actuels,
- que les travaux envisagés constituent bien une amélioration sur le plan de l'économie d'énergie et les critiques formulées contre l'audit APITM ne reposent que sur de simples affirmations dénuées du moindre fondement,
- que l'étude thermique préalable à l'assemblée générale réalisée à la demande de la SIHI avait pour objet d'informer le syndicat des possibilités de l'installation d'une climatisation dans la résidence avant de voter en connaissance de cause, justifiant le remboursement des frais de cette étude de la Société ARTELIA par les copropriétaires à la majorité requise par la résolution n°48,
- que la société ARTELIA n'est pas l'entreprise qui sera chargée de la réalisation des travaux mais seulement de la maîtrise d'oeuvre, sa mission consiste en la mise en concurrence des entreprises pour la réalisation des travaux et de rédiger un rapport sur les offres reçues, sur lesquelles l'assemblée générale se prononcera,
- qu'il n'existe pas de sanction au défaut de consultation préalable du conseil syndical qui devait être faite par le syndic, sur le contrat passé avec la société ARTELIA qui est une société de référence en cette matière, l'avis du conseil syndical ne liant pas l'assemblée générale,
- la mission de la société ARTELIA et son coût ont le même objet et pouvaient donc faire l'objet d'un seul vote,
- que l'assemblée générale a pris toutes précautions pour garantir la présentation précise des travaux à effectuer dans la résolution n°46.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des pièces n°14 et 15 communiquées par les copropriétaires appelants après l'ordonnance de clôture :
Il ressort des avis communiqués par RPVA que l'ordonnance de clôture a été notifiée aux parties le 11 décembre 2024 à 10h11 ; les copropriétaires appelants ont communiqué au Syndicat des copropriétaires les pièces 14 et 15 le même jour à 14h56, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture alors qu'il s'agit, pour la première pièce, de la convocation à l'assemblée générale du 19 juillet 2024, datée du 25 juin 2024 et pour la pièce 15 d'un article de presse datant du 27 décembre 2023, donc relatives à des faits très antérieurs à la clôture.
Il y a donc lieu de les déclarer irrecevables en application de l'article 914-3 du code de procédure civile dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024.
Sur le fond :
La Cour rappelle qu'en matière de copropriété, la loi ne donne pas au juge le pouvoir d'apprécier l'opportunité des choix faits par une assemblée générale de copropriétaires mais seulement à s'assurer que les votes des résolutions respectent la procédure, les formes et les majorités requises.
Sur la demande d'annulation des résolutions 46 et 47 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 :
- Résolution 46 : décision à prendre de procéder à la création et l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes de la résidence (Art. 25) : adoptée à la majorité absolue de tous les copropriétaires
- Résolution 47 : soumise au vote de l'Article 25- 1, sans objet si la résolution a été adoptée en première lecture à la majorité de l'article 25.
* Sur les majorités requises pour l'adoption de ces résolutions :
Aux termes de l'article 26, c) al. 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ».
Mais, en vertu de plusieurs lois successives (et notamment les lois n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR et la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018), les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives ne relèvent plus de l'article 26 précité mais de l'article 25 qui dispose que :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant : [']
f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition, ou amélioration. »
Par ailleurs, l'article 30 de la même loi dans sa version issue de l'ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 dispose également que :
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Les jurisprudences produites par les appelants, antérieures à ces textes, ne sont pas pertinentes.
C'est à bon droit et par une motivation que la cour adopte que le premier juge a retenu que la création et l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes constitue des travaux d'addition et d'amélioration (relatifs au système de chauffage ou de refroidissement des locaux d'habitation), conformes donc à la destination de l'immeuble, dans la mesure où la résidence touristique [Adresse 67] est une résidence hôtelière de standing dans un immeuble classé de la ville de [Localité 58], qu'il apporte une plus-value profitant à chaque lot privatif, quand bien même il serait soumis à un bail commercial, mais également à l'ensemble de la copropriété en ce qu'elle vise à améliorer les performances énergétiques du bâtiment, y compris en ses parties communes.
Il s'en suit que l'adoption de la résolution 46 à la majorité absolue de tous les co-propriétaires de la copropriété (5540/10.000), c'est à dire dès la première lecture à la majorité prévue à l'article 25, est régulière, rend sans objet le vote selon les modalités de l'article 25-1 (en deuxième lecture) de la résolution n°47 sur la même résolution, et que la demande d'annulation de ces deux résolutions sur le fondement d'un non respect de la majorité requise doit être rejetée.
* Sur l'absence d'audit énergétique préalable au vote de la résolution n°46 :
Cette résolution 46 a donc validé l'accord de principe de la copropriété de l'installation d'un système de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes.
Le fait qu'elle ne donne pas le détail de l'installation ou qu'elle ait été prise avant la réalisation de l'audit prévu à la résolution n°45 ne la rend pas nulle.
D'une part, la résolution n°45 non contestée a adopté, à l'unanimité des voix exprimées, la décision de recourir à un audit énergétique portant sur les parties communes permettant d'établir :
- un état des lieux du bâti de la résidence,
- une hiérarchie des travaux à réaliser en fonction de leur efficacité,
- un calcul d'amortissement sur les coûts et investissements à réaliser ou économies d'énergie réalisées.
Il est donc normal que la résolution n°46, qui donne un accord de principe sur l'installation d'un réseau de climatisation, ne se prononce pas encore sur les équipements exacts à installer qui seront définis par l'audit qui a été réalisé le 2 février 2022 par la société APITM qui envisage plusieurs hypothèses, mais prévoit par contre la procédure à respecter pour parvenir au choix de ces travaux dans l'immeuble.
Il est rappelé d'autre part sous la résolution n°46 que le projet devra être conforme à l'autorisation donnée par le Syndicat des copropriétaires en assemblée générale, être visé par un bureau d'études techniques pour définir notamment les emplacements des équipements et définir un cahier des charges, elle laisse donc au syndicat des copropriétaires le choix du système qui devra être installé qui n'a pas, à ce stade, été défini.
La Cour relève enfin qu'une étude thermique a été réalisée par la Société SIHI avant l'assemblée générale critiquée ainsi qu'il résulte de la résolution 48 (voir ci-après) qui délibère sur la prise en charge de ses frais (étude qui n'est cependant pas plus produite devant la Cour que devant le tribunal judiciaire), et d'autre part que l'exigence d'un audit énergétique préalable prévu par l'article R126-30 alinéas 1 et 2 du Code de la construction et de l'habitation :
« Un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012 »
n'est donc pas applicable à la présente copropriété en ce que celle-ci n'est pas équipée d'un système de chauffage collectif qui conditionne cette obligation.
La résolution 46 a été adoptée conformément aux règles de majorité et en cohérence avec la procédure des travaux envisagés, qui relèvent du choix souverain du syndicat des copropriétaires exprimé au cours de l'assemblée générale.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des résolutions 46 et 47.
Sur'la demande d'annulation de la résolution 48 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 :
- Résolution 48 : prise en charge financière et remboursement de la société SIHI des honoraires du bureau d'études thermiques (Art. 24) résolution adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Il est précisé sous la résolution n°48 que la Société SIHI a fait procéder à l'étude thermique de la résidence (par le bureau d'étude ARTELIA) pour l'étude de la faisabilité quant à l'installation d'une climatisation réversible dans l'ensemble de la résidence. Et ceci afin que l'assemblée puisse être convenablement informée des possibilités de cette installation lors de la présente assemblée générale.
Cette dépense relevant de la copropriété, il convient d'en opérer le remboursement à la Société SIHI. La somme remboursée s'élève à 2 700 € HT soit 3 240 € TTC. L'assemblée met au vote le principe du remboursement de la somme de 3 240 € TTC à la Société SIHI.
Dans une précédente assemblée générale du 12 mars 2019, une résolution n°10 adoptée à la majorité de l'article 25 avait fixé à 3 000 € HT le montant des marchés et contrats à partir duquel le syndic était tenu de prendre l'avis du conseil syndical. Il s'avère qu'en l'espèce le montant du marché d'ARTELIA était de 2 700 € hors-taxes, soit inférieur au montant exigeant la consultation du conseil syndical.
Par une résolution n°33 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021, celle-ci a fixé désormais le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation par le syndic du conseil syndical est obligatoire à la somme de 3 000 € TTC, résolution adoptée à la majorité de l'article 25 (5529/10.000).
La cour observe cependant que cette résolution qui modifie le seuil de consultation du conseil syndical ne peut s'appliquer qu'aux contrats et marchés engagés postérieurement à la tenue de cette assemblée générale.
Or la résolution 48 porte sur le remboursement d'une mission ayant été effectuée avant la tenue de cette assemblée générale du 8 juillet 2021, et celle-ci a pu décider valablement de rembourser le coût de ce diagnostic de 2 700 € HT, soit la somme de 3 240 € TTC à la société SIHI.
Sur le vote unique sur deux questions de la résolution n°48 : la prise en charge par l'assemblée générale du coût de la mission et son montant, tel que prévu par la convention du bureau d'étude ARTELIA, ne constituent pas deux questions distinctes mais une seule puisqu'il s'agit seulement de rembourser à la Société SIHI le montant de la facture d'ARTELIA déjà payée par elle. Il était donc légitime de ne faire qu'un seul vote.
La cour confirme donc le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de cette résolution n°48.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°49, 50 et 51 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 :
- Résolution 49 : missions à donner au bureau d'étude ARTELIA suivant sa proposition de convention de maîtrise d'oeuvre (Art. 24) : adoptée à la majorité des voix exprimées.
Cette résolution fait suite à la précédente en ce qu'il est précisé :
après validation de la résolution précédente, l'assemblée met au vote la décision de solliciter le bureau d'études ARTELIA suivant sa proposition de convention de maîtrise d''uvre pour les missions suivantes :
- mise en place du cahier des charges pour la réalisation des travaux d'installation d'une climatisation réversible
- réalisation d'un appel d'offres pour la réalisation des travaux et du contrat d'entretien des appareils
- rédaction du rapport sur les offres reçues et préconisations
- suivi des travaux, contrôle d'avancement selon le planning d'exécution '
- Les honoraires du bureau d'études ARTELIA s'élèvent à 16'400 € hors-taxes... etc.
L'avis du conseil syndical n'a pas été sollicité alors que le contrat dépasse le montant de 3 000 € HT en vigueur depuis l'assemblée générale de 2019, et 3 000 € TTC à compter de 2021.
En outre, en application de l'article R173-9 du codes de la construction et de l'habitation, dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux d'économies d'énergie, le syndic de copropriété procède à la mise en concurrence d'entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis recueillis, soit d'un plan de travaux d'économies d'énergie, soit d'un contrat de performance énergétique.
Comme l'a relevé le premier juge, le bureau d'étude ARTELIA n'est pas l'entreprise chargée de la réalisation des travaux. Elle a signé une convention de maîtrise d''uvre par laquelle la Société ARTELIA doit seulement procéder à un appel d'offres des entreprises qui seront chargées de réaliser les travaux, et une mise en concurrence de ces entreprises est donc bien prévue dans les missions d'ARTELIA.
Mais il ressort de l'article 21 alinéa 2 du 10 juillet 1965 que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, doit arrêter le montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Ainsi dans la résolution n°35 de la même assemblée générale adoptée à la majorité absolue de l'article 25, celle-ci a fixé à la somme de 3 000 € le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sans limiter cette obligation de mise en concurrence aux entreprises réalisant effectivement les travaux, ce qui s'étend donc également aux entreprises de maîtrise d''uvre et bureaux d'études tel que ARTELIA.
Toutefois il est précisé sous cette résolution qu'à partir de cette somme de 3 000 € au moins deux fournisseurs devront être consultés par le syndic, mais l'assemblée exonère le syndic de toute responsabilité en ce qui concerne la fourniture effective desdits devis du fait de la situation actuelle extrêmement tendue du marché du bâtiment.
L'assemblée générale n'a donc conféré aucun caractère contraignant et a même exclu toute sanction pour le défaut de cette mise en concurrence par le syndic dans le secteur du bâtiment.
En outre, ce que l'assemblée générale des copropriétaires décide de manière conventionnelle à la majorité absolue de l'article 25 (seuil de 3 000 € dans la résolution n°35), elle peut y déroger, par une délibération à la même majorité dans la même assemblée générale pour un contrat particulier de maîtrise d'oeuvre.
Par conséquent la résolution n°49 qui retient la convention de maîtrise d''uvre avec le bureau d'études ARTELIA pour des honoraires de 16'400 € hors-taxes ne peut faire l'objet d'une annulation pour défaut de mise en concurrence du bureau d'Etudes quant à sa mission.
- Résolution 50 : mission donnée au conseil syndical de choisir la ou les entreprises qui procéderont à la réalisation des travaux d'installation d'une climatisation réversible (Art. 25) : adoptée à la majorité absolue de 5540/10.000,
- Résolution 51 : (Art. 25- 1) : sans objet puisque la résolution 50 adoptée à la majorité de l'article 25 en première lecture
Il est précisé sous cette résolution notamment que l'assemblée missionne le conseil syndical d'avoir à choisir, selon les préconisations du bureau d'études ARTELIA, en sa qualité de maître d'oeuvre, la ou les entreprises qui procéderont à la réalisation des travaux d'installation d'une climatisation réversible, dans la stricte limite d'une enveloppe budgétaire fixée à 280'000 € hors-taxes comprenant les honoraires d'ARTELIA et ceux du syndic de copropriété.
Là encore le premier juge a relevé à bon droit qu'en vertu de l'article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le conseil syndical est composé d'au moins 3 membres, l'assemblée générale peut, par décisions prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (majorité de l'article 24 ).
Hormis sur l'approbation de compte, la détermination du budget prévisionnel ou l'adaptation du règlement de copropriété, décisions qui ne peuvent faire l'objet de délégation de pouvoir, l'assemblée générale peut parfaitement, de manière conventionnelle donc, déléguer son pouvoir au conseil syndical dont il n'est pas contesté ici qu'il est composé d'au moins 3 membres.
Une résolution n°31 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 adoptée à la majorité de l'article 25 des copropriétaires a déjà admis cette délégation de pouvoir pour les décisions d'administration courante relevant de l'article 24 de la loi dans la limite de 5 000 € TTC par exercice comptable.
Elle peut donc également par une autre résolution adoptée à la majorité de l'article 25 pour un projet précis et un montant maximum prévu expressément relatif à des travaux d'amélioration impactant les parties privatives et communes de l'immeuble, autoriser la délégation de son pouvoir au conseil syndical, ainsi qu'elle l'a fait dans la résolution n°50.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement rejetant la demande d'annulation des résolutions n°50 et 51.
Sur les mesures accessoires :
Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.
Y ajoutant :
Les copropriétaires appelants devront payer au Syndicat des copropriétaires chacun la somme de 100 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions
y ajoutant,
Condamne M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG] née [W], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], et M. [DX] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires chacun la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande des copropriétaires appelants fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG] née [W], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], et M. [DX] [K] aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE
Numéro 25/00824
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 18/03/2025
Dossier :
N° RG 23/02662
N° Portalis DBVV-V-B7H-IU2O
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[WB] [J]
[BK] [A]
[UL] [A]
[H] [Y]
[OG] [Y]
[UB] [F]
[D] [U]
[S] [U]
[L] [R]
[RG] [Z]
[XG] [C] née [W]
[P] [C] épouse [E]
[I] [C] épouse [SB]
[JC] [C]
[X] [WL]
[JC] [WW]
[T] [UW]
[HX] [H] [FX] épouse [UW]
[V] [IS]
[FM] [N] épouse [IS]
[IH] [ES]
[HM] [EH]
[GH] [YL] épouse [EH] [EH]
[B] [AD]
[G] [AD]
[GS] [JM]
[ZG] [M] épouse [JM]
[S] [DX] [K] [DX]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 67]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 Janvier 2025, devant :
Madame FAURE, Présidente
Madame DE FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conforménent à l'article 804 du code de procédure civile
Madame BLANCHARD, Conseillère
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes
En présence de Monsieur VIGNASSE, Greffier placé.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [WB] [J]
né le 28 Août 1956 à [Localité 58] (64)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 23]
Monsieur [BK] [A]
né le 06 Juin 1973 à [Localité 43] (93)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 25]
Madame [UL] [A]
née le 06 Novembre 1975 à [Localité 52] (72)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 25]
Monsieur [H] [Y]
né le 20 Février 1947 à [Localité 53] (MISSOURI)
[Adresse 35]
[Localité 34]
Madame [OG] [Y]
née le 27 Mai 1955 à [Localité 41] (07)
de nationalité Française
[Adresse 35]
[Localité 34]
Madame [UB] [F]
née le 28 Novembre 1971 à [Localité 59] (56)
de nationalité Française
[Adresse 38]
[Localité 20]
Monsieur [D] [U]
né le 20 Octobre 1951 à [Localité 68] (64)
de nationalité Française
[Adresse 47]
[Localité 33]
Madame [S] [U]
née le 28 Juin 1959 à [Localité 58] (64)
de nationalité Française
[Adresse 47]
[Localité 33]
Monsieur [L] [R]
né le 27 Mai 1962 à [Localité 61] (51)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 26]
Madame [RG] [Z]
née le 10 Octobre 1958 à [Localité 48] (50)
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 5]
Madame [XG] [C] née [W]
née le 11 Mars 1951 à [Localité 46] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 27]
Madame [P] [C] épouse [E]
née le 25 Septembre 1977 à [Localité 62] (77)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 13]
Madame [I] [C] épouse [SB]
née le 12 Décembre 1979 à [Localité 62] (77)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 24]
Monsieur [JC] [C]
né le 03 Août 1986 à [Localité 58] (64)
de nationalité Française
[Adresse 39]
[Localité 14]
Monsieur [X] [WL]
né le 29 Mars 1947 à [Localité 44] (64)
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 22]
Monsieur [JC] [WW]
né le 11 Octobre 1973 à [Localité 45] (33)
de nationalité Française
[Adresse 36]
[Localité 37]
Monsieur [T] [UW]
né le 09 Mai 1945 à [Localité 42] (64)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 32]
Madame [HX] [H] [FX] épouse [UW]
née le 31 Mai 1959 à [Localité 55] (64)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 32]
Monsieur [V] [IS]
né le 22 Mai 1956 à [Localité 56] (59)
de nationalité Française
[Adresse 60]
[Localité 31]
Madame [FM] [N] épouse [IS]
née le 23 Février 1955 à [Localité 63] (64)
de nationalité Française
[Adresse 60]
[Localité 31]
Monsieur [IH] [ES]
né le 23 Novembre 1969 à [Localité 57] (64)
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 21]
Monsieur [HM] [EH]
né le 25 Juin 1950 à [Localité 50] (64)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 28]
Madame [GH] [YL] épouse [EH]
née le 18 Juin 1950 à [Localité 51] (45)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 28]
Monsieur [B] [AD]
né le 29 Décembre 1950 à [Localité 54] (ESPAGNE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
][Localité 30]
Madame [G] [AD]
née le 16 Mai 1950 à [Localité 65] (ESPAGNE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 30]
Monsieur [GS] [JM]
né le 15 Septembre 1942 à [Localité 40] (81)
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 26]
Madame [ZG] [M] épouse [JM]
née le 03 Mars 1945 à [Localité 49] (03)
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 26]
Madame [S] [DX]
née le 29 Avril 1956 à [Localité 64] (64)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 29]
Monsieur [K] [DX]
né le 15 Avril 1957 à [Localité 64] (64)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 29]
Représentés par Maître Christelle LOMBARD de la SELARL RIVET DUBES LOMBARD, avocat au barreau de PAU, et assistés de Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 66]
[Adresse 19]
[Localité 21]
représenté par son Syndic de copropriété, la société CGS
société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 58] sous le n°498 220 649
prise en la personne de son représentant légal en exercice au dit siège
[Adresse 17]
[Localité 21]
Représenté et assisté de Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 04 JUILLET 2023
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU
RG numéro : 21/01559
EXPOSE DU LITIGE
M. [WB] [J], M. [BK] [A] et Mme [UL] [A], M. [H] [Y] et Mme [OG] [Y], Mme [UB] [F], M. [D] [U] et Mme [S] [U], M. [L] [R], Mme [RG] [Z], Mme [XG] [C] et Mme [P] [E] née [C], ainsi que Mme [I] [SB] née [C] et M. [JC] [C] (tous quatre co-indivisaires), M. [X] [WL], M. [JC] [WW], M. [T] [UW] et Mme [HX] [H] [UW], M. [V] [IS] et Mme [FM] [IS] née [N], M. [IH] [ES], M. [HM] [EH] et Mme [GH] [EH] née [YL], M. [IH] [EH], M. [JC] [VR] et Mme [RG] [VR] née [JX], M. [HC] [XR] et Mme [FC] [XR] née [O], M. [B] [AD] et Mme [G] [AD], M. [GS] [JM] et Madame [ZG] [JM] née [M], Mme [S] [DX] et M. [K] [DX] sont co-propriétaires de lots au sein de la résidence [Adresse 67], située à [Localité 58] (64), lesquels font l'objet d'une exploitation touristique par les sociétés SEGH et INVESTISSEMENTS HOTELIERS ET IMMOBILIERS (SIHI) selon plusieurs baux commerciaux distincts.
Selon procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2021, les résolutions suivantes ont été adoptées :
- Résolution 46 : décision à prendre de procéder à la création et l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes de la résidence (art. 25) : adoptée à la majorité absolue,
- Résolution 47 (art. 25-1) : sans objet, résolution adoptée en première lecture,
- Résolution 48 : prise en charge financière et remboursement de la société SIHI des honoraires du bureau d'études thermiques (art. 24) : adoptée à la majorité des voix exprimées,
- Résolution 49 : missions à donner au bureau d'étude ARTELIA suivant sa proposition de convention de maîtrise d'oeuvre (art. 24) : adoptée à la majorité des voix exprimées,
- Résolution 50 : mission donnée au conseil syndical de choisir la ou les entreprises qui procéderont à la réalisation des travaux d'installation d'une climatisation réversible (art. 25) : adoptée à la majorité absolue,
- Résolution 51 (art. 25- 1) : sans objet résolution adoptée en première lecture.
Par acte du 1er octobre 2021, 29 de ces 35 copropriétaires,
- M. [J] [WB]
- M. [A] [BK] et Mme [A] [UL]
- M. [Y] [H] et Mme [Y] [OG]
- Mme [F] [UB]
- M. [U] [D] et Mme [U] [S]
- M. [R] [L]
- Mme [Z] [RG]
- Mme [C] [XG], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I] et M. [C] [JC] (indivisaires)
- M. [WL] [X]
- M. [WW] [JC]
- M. [UW] [T] et Mme [UW] née [FX] [HX] [H]
- M. [IS] [V] et Mme [FM] [IS] née [N]
- M. [ES] [IH]
- M. [EH] [HM] et Mme [EH] née [YL] [GH]
- M. [AD] [B] et Mme [AD] [G]
- M. [JM] [GS] et Mme [JM] née [M] [ZG]
- Mme [DX] [S] et M. [DX] [K]
ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 67], représenté par son syndic en exercice, la société CGS DEPARTEMENT GESTION, devant le tribunal judiciaire de Pau, en annulation des résolutions 46 à 51 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 sur le fondement des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Suivant jugement contradictoire du 4 juillet 2023 (RG n°21/01559), le tribunal a :
débouté les requérants de l'ensemble de leurs demandes,
condamné les requérants à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 67] représenté par son syndic en exercice, la société CGS DEPARTEMENT GESTION, la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les requérants aux entiers dépens,
rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :
- que les résolutions 46 et 47 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 ont régulièrement été adoptées, dès lors que :
la création et l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes constituent, pour le moins, des travaux d'addition ou d'amélioration conformes à la destination de l'immeuble dans la mesure où la résidence touristique [Adresse 67] fait partie des immeubles classés sur la ville de [Localité 58] ; que la plus-value des travaux de climatisation participe au standing esthétique et au confort de ladite résidence, profitable à chacun des copropriétaires et à l'ensemble de la copropriété, l'intégralité des lots des requérants faisant l'objet d'un contrat de bail d'exploitation hôtelière,
la rédaction de la résolution 46 est claire, précise et non équivoque, précisant le déroulement de la procédure afférente à la mise en place des travaux,
le vote des travaux de climatisation dans les parties privatives, en ce qu'ils ne seront que ponctuels et n'affectent ni la destination ni les modalités de jouissance de ces dernières, peut être soumis à l'assemblée générale,
- que les résolutions 48 et 49 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 ont régulièrement été adoptées, ayant été prises à la majorité des voix exprimées, et dès lors que :
seul le diagnostic établi par la société ARTELIA était obligatoire de sorte que son coût doit être supporté par l'ensemble des membres du Syndicat des copropriétaires,
la rédaction de la résolution 48 est claire, et permet d'en comprendre le sens sans en dénaturer la teneur,
l'absence d'avis du conseil syndical et le défaut de mise en concurrence n'impactent pas la décision de l'assemblée générale dès lors que le quorum de majorité a été respecté,
- que les résolutions 50 et 51 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 ont régulièrement été adoptées, dès lors que la délégation de pouvoir intervient dans un domaine non limitativement prohibé par la loi.
M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], et M. [DX] [K] ont relevé appel par déclaration du 4 octobre 2023 (RG n°23/02662), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 janvier 2024, M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], et M. [DX] [K], ci-après les copropriétaires appelants (29), entendent voir la cour :
réformer le jugement dans toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
ordonner l'annulation des résolutions 46, 47, 48, 49, 50 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021,
condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à chacun des copropriétaires requérant la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner le Syndicat des copropriétaires à supporter les entiers dépens,
rejeter toute demande tendant à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir, au visa des articles 21, 25, 26c de la loi du 10 juillet 1965 et les articles R126-30, R126-31, R126-33 et R173-9 du Code de la construction et de l'habitation du code de la construction et de l'habitation que :
- les résolutions contestées ne respectent pas la procédure souhaitée par les copropriétaires pour décider et mettre en oeuvre des travaux d'amélioration énergétiques,
- le 15 septembre 2020, une assemblée générale ordinaire a adopté les résolutions 11, 12 et 13 pour l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes de la Résidence ; une procédure en annulation de ces résolutions est actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire de Pau car la charge des travaux doit revenir à la société SIHI qui sera l'unique bénéficiaire du système de climatisation,
- aucun élément ne permet de conclure que la mise en place d'un système de climatisation au sein de la résidence [Adresse 67] permettra la réalisation d'économies d'énergies, alors que cela aura un impact négatif sur l'environnement,
- l'assemblée générale du 8 juillet 2021, en ses résolutions 39 à 43, a annulé toutes les résolutions prises lors de l'assemblée générale de 2020 portant sur la création d'un système de climatisation,
- la résolution 46 prévoit, pour l'installation d'un système de climatisation dans la résidence, la recherche d'une économie d'énergie et la rédaction d'un cahier des charges précis, les copropriétaires se sont donc entendus pour que soit réalisé d'abord un audit énergétique (adopté à l'unanimité dans la résolution n°45) qui n'a été effectué que postérieurement à cette assemblée générale alors qu'il doit fonder la nature des travaux à réaliser, même si cet audit n'est pas exigé dans les immeubles en copropriété,
- ces travaux ne peuvent pas s'analyser en travaux d'amélioration des lots individuels mais doivent viser à l'amélioration énergétique de toute la copropriété
- la résolution n°46 portant sur l'installation d'un système de climatisation n'est pas suffisamment précise, en ce qu'elle ne permet pas aux copropriétaires d'obtenir des éléments suffisants sur la consistance du projet, leur permettant ainsi de voter en pleine connaissance de cause notamment au regard de la norme européenne NF EN 14511,
- le refroidissement des appartements va impacter durablement les parties privatives, de même que la modification du système de chauffage,
- les travaux d'économie d'énergie réalisés dans les parties privatives ne peuvent être décidés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires,
- la jurisprudence admet que, même adoptée à la majorité requise, une résolution peut être annulée si elle est le résultat de manoeuvres et contredit les intérêts collectifs,
- la volonté de l'exploitant commercial de la résidence est de pouvoir faire supporter à la copropriété le coût de la mise en place d'un système de climatisation destiné à sa clientèle, ce qui ne concerne que son intérêt privé puisque les copropriétaires sont tous non occupants, les charges d'électricité étant des charges récupérables sur le locataire,
- l'audit commandé au cabinet APITM pose dans ses hypothèses l'installation d'une climatisation réversible (pompe à chaleur), alors que l'immeuble n'est pas équipé de climatisation à ce jour, sans examiner d'autres hypothèses comme le raccordement d'immeuble au réseau de chaleur palois (dans la version sans climatisation), option qui est moins dépendante du coût de l'électricité et la plus respectueuse pour l'environnement,
- l'étude thermique réalisée par la société ARTELLA à la demande de la Société SIHI est insuffisante et basée sur des données non communiquées avec la convocation à l'assemblée générale, le coût de cette étude devra resté à la charge de la Société SIHI,
- les copropriétaires ont décidé par la résolution n°10 de l'assemblée générale du 12 mars 2019, confirmé par la résolution n°33 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021, que tout marché ou contrat de plus de 3 000 € doit faire l'objet d'un avis du conseil syndical qui n'a pas été demandé, or ce manquement est sanctionné, s'agissant d'une disposition d'ordre public, par la nullité de la résolution n°49 votée, et des résolutions qui en découlent,
- les résolutions, se prononçant par un seul vote sur des questions multiples (mission de la Société ARTELIA, et montant de ses honoraires), sont également nulles selon la jurisprudence.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 67], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CGS, intimé, demande à la cour de :
confirmer le jugement dont appel,
En conséquence,
débouter M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], M. [DX] [K], de l'ensemble de leurs demandes,
les condamner chacun à lui payer la somme de 500 €, soit au total la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 67] fait valoir, sur le fondement du décret n°2021-872 du 30 juin 2021 recodifiant la partie réglementaire du livre Ier du code de la construction et de l'habitation, de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de la loi ALUR du 24 mars 2014 :
- que l'assemblée générale du 8 juillet 2021 a voté, à la majorité requise, l'annulation des résolutions n°11, 12, et 13 de l'assemblée générale du 15 septembre 2020, la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de PAU sur ces résolutions est donc devenue sans objet,
- la climatisation correspond à des travaux d'amélioration portant sur la transformation d'un élément d'équipement correspondant au standing de la résidence qui relève, selon la loi du 10 juillet 1965, de la majorité unique des voix de tous les copropriétaires de l'article 25,
- le système de chauffage de la copropriété en l'espèce n'est pas collectif, et le syndicat n'est donc pas concerné par l'obligation de réaliser un audit énergétique qui a néanmoins été réalisé le 2 février 2022, conformément à la résolution n°45 de l'assemblée générale non contestée et qui conclut que les consommations d'un système de pompe à chaleur (chauffage / refroidissement) sont bien inférieures (- 35 %) aux consommations des seuls radiateurs électriques actuels,
- que les travaux envisagés constituent bien une amélioration sur le plan de l'économie d'énergie et les critiques formulées contre l'audit APITM ne reposent que sur de simples affirmations dénuées du moindre fondement,
- que l'étude thermique préalable à l'assemblée générale réalisée à la demande de la SIHI avait pour objet d'informer le syndicat des possibilités de l'installation d'une climatisation dans la résidence avant de voter en connaissance de cause, justifiant le remboursement des frais de cette étude de la Société ARTELIA par les copropriétaires à la majorité requise par la résolution n°48,
- que la société ARTELIA n'est pas l'entreprise qui sera chargée de la réalisation des travaux mais seulement de la maîtrise d'oeuvre, sa mission consiste en la mise en concurrence des entreprises pour la réalisation des travaux et de rédiger un rapport sur les offres reçues, sur lesquelles l'assemblée générale se prononcera,
- qu'il n'existe pas de sanction au défaut de consultation préalable du conseil syndical qui devait être faite par le syndic, sur le contrat passé avec la société ARTELIA qui est une société de référence en cette matière, l'avis du conseil syndical ne liant pas l'assemblée générale,
- la mission de la société ARTELIA et son coût ont le même objet et pouvaient donc faire l'objet d'un seul vote,
- que l'assemblée générale a pris toutes précautions pour garantir la présentation précise des travaux à effectuer dans la résolution n°46.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des pièces n°14 et 15 communiquées par les copropriétaires appelants après l'ordonnance de clôture :
Il ressort des avis communiqués par RPVA que l'ordonnance de clôture a été notifiée aux parties le 11 décembre 2024 à 10h11 ; les copropriétaires appelants ont communiqué au Syndicat des copropriétaires les pièces 14 et 15 le même jour à 14h56, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture alors qu'il s'agit, pour la première pièce, de la convocation à l'assemblée générale du 19 juillet 2024, datée du 25 juin 2024 et pour la pièce 15 d'un article de presse datant du 27 décembre 2023, donc relatives à des faits très antérieurs à la clôture.
Il y a donc lieu de les déclarer irrecevables en application de l'article 914-3 du code de procédure civile dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024.
Sur le fond :
La Cour rappelle qu'en matière de copropriété, la loi ne donne pas au juge le pouvoir d'apprécier l'opportunité des choix faits par une assemblée générale de copropriétaires mais seulement à s'assurer que les votes des résolutions respectent la procédure, les formes et les majorités requises.
Sur la demande d'annulation des résolutions 46 et 47 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 :
- Résolution 46 : décision à prendre de procéder à la création et l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes de la résidence (Art. 25) : adoptée à la majorité absolue de tous les copropriétaires
- Résolution 47 : soumise au vote de l'Article 25- 1, sans objet si la résolution a été adoptée en première lecture à la majorité de l'article 25.
* Sur les majorités requises pour l'adoption de ces résolutions :
Aux termes de l'article 26, c) al. 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ».
Mais, en vertu de plusieurs lois successives (et notamment les lois n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR et la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018), les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives ne relèvent plus de l'article 26 précité mais de l'article 25 qui dispose que :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant : [']
f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition, ou amélioration. »
Par ailleurs, l'article 30 de la même loi dans sa version issue de l'ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 dispose également que :
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Les jurisprudences produites par les appelants, antérieures à ces textes, ne sont pas pertinentes.
C'est à bon droit et par une motivation que la cour adopte que le premier juge a retenu que la création et l'installation d'un réseau de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes constitue des travaux d'addition et d'amélioration (relatifs au système de chauffage ou de refroidissement des locaux d'habitation), conformes donc à la destination de l'immeuble, dans la mesure où la résidence touristique [Adresse 67] est une résidence hôtelière de standing dans un immeuble classé de la ville de [Localité 58], qu'il apporte une plus-value profitant à chaque lot privatif, quand bien même il serait soumis à un bail commercial, mais également à l'ensemble de la copropriété en ce qu'elle vise à améliorer les performances énergétiques du bâtiment, y compris en ses parties communes.
Il s'en suit que l'adoption de la résolution 46 à la majorité absolue de tous les co-propriétaires de la copropriété (5540/10.000), c'est à dire dès la première lecture à la majorité prévue à l'article 25, est régulière, rend sans objet le vote selon les modalités de l'article 25-1 (en deuxième lecture) de la résolution n°47 sur la même résolution, et que la demande d'annulation de ces deux résolutions sur le fondement d'un non respect de la majorité requise doit être rejetée.
* Sur l'absence d'audit énergétique préalable au vote de la résolution n°46 :
Cette résolution 46 a donc validé l'accord de principe de la copropriété de l'installation d'un système de climatisation pour l'ensemble des parties privatives et communes.
Le fait qu'elle ne donne pas le détail de l'installation ou qu'elle ait été prise avant la réalisation de l'audit prévu à la résolution n°45 ne la rend pas nulle.
D'une part, la résolution n°45 non contestée a adopté, à l'unanimité des voix exprimées, la décision de recourir à un audit énergétique portant sur les parties communes permettant d'établir :
- un état des lieux du bâti de la résidence,
- une hiérarchie des travaux à réaliser en fonction de leur efficacité,
- un calcul d'amortissement sur les coûts et investissements à réaliser ou économies d'énergie réalisées.
Il est donc normal que la résolution n°46, qui donne un accord de principe sur l'installation d'un réseau de climatisation, ne se prononce pas encore sur les équipements exacts à installer qui seront définis par l'audit qui a été réalisé le 2 février 2022 par la société APITM qui envisage plusieurs hypothèses, mais prévoit par contre la procédure à respecter pour parvenir au choix de ces travaux dans l'immeuble.
Il est rappelé d'autre part sous la résolution n°46 que le projet devra être conforme à l'autorisation donnée par le Syndicat des copropriétaires en assemblée générale, être visé par un bureau d'études techniques pour définir notamment les emplacements des équipements et définir un cahier des charges, elle laisse donc au syndicat des copropriétaires le choix du système qui devra être installé qui n'a pas, à ce stade, été défini.
La Cour relève enfin qu'une étude thermique a été réalisée par la Société SIHI avant l'assemblée générale critiquée ainsi qu'il résulte de la résolution 48 (voir ci-après) qui délibère sur la prise en charge de ses frais (étude qui n'est cependant pas plus produite devant la Cour que devant le tribunal judiciaire), et d'autre part que l'exigence d'un audit énergétique préalable prévu par l'article R126-30 alinéas 1 et 2 du Code de la construction et de l'habitation :
« Un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012 »
n'est donc pas applicable à la présente copropriété en ce que celle-ci n'est pas équipée d'un système de chauffage collectif qui conditionne cette obligation.
La résolution 46 a été adoptée conformément aux règles de majorité et en cohérence avec la procédure des travaux envisagés, qui relèvent du choix souverain du syndicat des copropriétaires exprimé au cours de l'assemblée générale.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des résolutions 46 et 47.
Sur'la demande d'annulation de la résolution 48 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 :
- Résolution 48 : prise en charge financière et remboursement de la société SIHI des honoraires du bureau d'études thermiques (Art. 24) résolution adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Il est précisé sous la résolution n°48 que la Société SIHI a fait procéder à l'étude thermique de la résidence (par le bureau d'étude ARTELIA) pour l'étude de la faisabilité quant à l'installation d'une climatisation réversible dans l'ensemble de la résidence. Et ceci afin que l'assemblée puisse être convenablement informée des possibilités de cette installation lors de la présente assemblée générale.
Cette dépense relevant de la copropriété, il convient d'en opérer le remboursement à la Société SIHI. La somme remboursée s'élève à 2 700 € HT soit 3 240 € TTC. L'assemblée met au vote le principe du remboursement de la somme de 3 240 € TTC à la Société SIHI.
Dans une précédente assemblée générale du 12 mars 2019, une résolution n°10 adoptée à la majorité de l'article 25 avait fixé à 3 000 € HT le montant des marchés et contrats à partir duquel le syndic était tenu de prendre l'avis du conseil syndical. Il s'avère qu'en l'espèce le montant du marché d'ARTELIA était de 2 700 € hors-taxes, soit inférieur au montant exigeant la consultation du conseil syndical.
Par une résolution n°33 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021, celle-ci a fixé désormais le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation par le syndic du conseil syndical est obligatoire à la somme de 3 000 € TTC, résolution adoptée à la majorité de l'article 25 (5529/10.000).
La cour observe cependant que cette résolution qui modifie le seuil de consultation du conseil syndical ne peut s'appliquer qu'aux contrats et marchés engagés postérieurement à la tenue de cette assemblée générale.
Or la résolution 48 porte sur le remboursement d'une mission ayant été effectuée avant la tenue de cette assemblée générale du 8 juillet 2021, et celle-ci a pu décider valablement de rembourser le coût de ce diagnostic de 2 700 € HT, soit la somme de 3 240 € TTC à la société SIHI.
Sur le vote unique sur deux questions de la résolution n°48 : la prise en charge par l'assemblée générale du coût de la mission et son montant, tel que prévu par la convention du bureau d'étude ARTELIA, ne constituent pas deux questions distinctes mais une seule puisqu'il s'agit seulement de rembourser à la Société SIHI le montant de la facture d'ARTELIA déjà payée par elle. Il était donc légitime de ne faire qu'un seul vote.
La cour confirme donc le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de cette résolution n°48.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°49, 50 et 51 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 :
- Résolution 49 : missions à donner au bureau d'étude ARTELIA suivant sa proposition de convention de maîtrise d'oeuvre (Art. 24) : adoptée à la majorité des voix exprimées.
Cette résolution fait suite à la précédente en ce qu'il est précisé :
après validation de la résolution précédente, l'assemblée met au vote la décision de solliciter le bureau d'études ARTELIA suivant sa proposition de convention de maîtrise d''uvre pour les missions suivantes :
- mise en place du cahier des charges pour la réalisation des travaux d'installation d'une climatisation réversible
- réalisation d'un appel d'offres pour la réalisation des travaux et du contrat d'entretien des appareils
- rédaction du rapport sur les offres reçues et préconisations
- suivi des travaux, contrôle d'avancement selon le planning d'exécution '
- Les honoraires du bureau d'études ARTELIA s'élèvent à 16'400 € hors-taxes... etc.
L'avis du conseil syndical n'a pas été sollicité alors que le contrat dépasse le montant de 3 000 € HT en vigueur depuis l'assemblée générale de 2019, et 3 000 € TTC à compter de 2021.
En outre, en application de l'article R173-9 du codes de la construction et de l'habitation, dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux d'économies d'énergie, le syndic de copropriété procède à la mise en concurrence d'entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis recueillis, soit d'un plan de travaux d'économies d'énergie, soit d'un contrat de performance énergétique.
Comme l'a relevé le premier juge, le bureau d'étude ARTELIA n'est pas l'entreprise chargée de la réalisation des travaux. Elle a signé une convention de maîtrise d''uvre par laquelle la Société ARTELIA doit seulement procéder à un appel d'offres des entreprises qui seront chargées de réaliser les travaux, et une mise en concurrence de ces entreprises est donc bien prévue dans les missions d'ARTELIA.
Mais il ressort de l'article 21 alinéa 2 du 10 juillet 1965 que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, doit arrêter le montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Ainsi dans la résolution n°35 de la même assemblée générale adoptée à la majorité absolue de l'article 25, celle-ci a fixé à la somme de 3 000 € le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sans limiter cette obligation de mise en concurrence aux entreprises réalisant effectivement les travaux, ce qui s'étend donc également aux entreprises de maîtrise d''uvre et bureaux d'études tel que ARTELIA.
Toutefois il est précisé sous cette résolution qu'à partir de cette somme de 3 000 € au moins deux fournisseurs devront être consultés par le syndic, mais l'assemblée exonère le syndic de toute responsabilité en ce qui concerne la fourniture effective desdits devis du fait de la situation actuelle extrêmement tendue du marché du bâtiment.
L'assemblée générale n'a donc conféré aucun caractère contraignant et a même exclu toute sanction pour le défaut de cette mise en concurrence par le syndic dans le secteur du bâtiment.
En outre, ce que l'assemblée générale des copropriétaires décide de manière conventionnelle à la majorité absolue de l'article 25 (seuil de 3 000 € dans la résolution n°35), elle peut y déroger, par une délibération à la même majorité dans la même assemblée générale pour un contrat particulier de maîtrise d'oeuvre.
Par conséquent la résolution n°49 qui retient la convention de maîtrise d''uvre avec le bureau d'études ARTELIA pour des honoraires de 16'400 € hors-taxes ne peut faire l'objet d'une annulation pour défaut de mise en concurrence du bureau d'Etudes quant à sa mission.
- Résolution 50 : mission donnée au conseil syndical de choisir la ou les entreprises qui procéderont à la réalisation des travaux d'installation d'une climatisation réversible (Art. 25) : adoptée à la majorité absolue de 5540/10.000,
- Résolution 51 : (Art. 25- 1) : sans objet puisque la résolution 50 adoptée à la majorité de l'article 25 en première lecture
Il est précisé sous cette résolution notamment que l'assemblée missionne le conseil syndical d'avoir à choisir, selon les préconisations du bureau d'études ARTELIA, en sa qualité de maître d'oeuvre, la ou les entreprises qui procéderont à la réalisation des travaux d'installation d'une climatisation réversible, dans la stricte limite d'une enveloppe budgétaire fixée à 280'000 € hors-taxes comprenant les honoraires d'ARTELIA et ceux du syndic de copropriété.
Là encore le premier juge a relevé à bon droit qu'en vertu de l'article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le conseil syndical est composé d'au moins 3 membres, l'assemblée générale peut, par décisions prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (majorité de l'article 24 ).
Hormis sur l'approbation de compte, la détermination du budget prévisionnel ou l'adaptation du règlement de copropriété, décisions qui ne peuvent faire l'objet de délégation de pouvoir, l'assemblée générale peut parfaitement, de manière conventionnelle donc, déléguer son pouvoir au conseil syndical dont il n'est pas contesté ici qu'il est composé d'au moins 3 membres.
Une résolution n°31 de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 adoptée à la majorité de l'article 25 des copropriétaires a déjà admis cette délégation de pouvoir pour les décisions d'administration courante relevant de l'article 24 de la loi dans la limite de 5 000 € TTC par exercice comptable.
Elle peut donc également par une autre résolution adoptée à la majorité de l'article 25 pour un projet précis et un montant maximum prévu expressément relatif à des travaux d'amélioration impactant les parties privatives et communes de l'immeuble, autoriser la délégation de son pouvoir au conseil syndical, ainsi qu'elle l'a fait dans la résolution n°50.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement rejetant la demande d'annulation des résolutions n°50 et 51.
Sur les mesures accessoires :
Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.
Y ajoutant :
Les copropriétaires appelants devront payer au Syndicat des copropriétaires chacun la somme de 100 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions
y ajoutant,
Condamne M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG] née [W], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], et M. [DX] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires chacun la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande des copropriétaires appelants fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [J] [WB], M. [A] [BK], Mme [A] [UL], M. [Y] [H], Mme [Y] [OG], Mme [F] [UB], M. [U] [D], Mme [U] [S], M. [R] [L], Mme [Z] [RG], Mme [C] [XG] née [W], Mme [E] née [C] [P], Mme [SB] née [C] [I], M. [C] [JC], M. [WL] [X], M. [WW] [JC], M. [UW] [T], Mme [UW] née [FX] [HX] [H], M. [IS] [V], Mme [FM] [IS] née [N], M. [ES] [IH], M. [EH] [HM], Mme [EH] née [YL] [GH], M. [AD] [B], Mme [AD] [G], M. [JM] [GS], Mme [JM] née [M] [ZG], Mme [DX] [S], et M. [DX] [K] aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE