CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 20 mars 2025, n° 21/12886
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 MARS 2025
N° 2025/ 96
Rôle N° RG 21/12886 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBIC
[Y] [U]
S.C.I. [Adresse 15]
S.C.I. [Adresse 13]
S.C.P. [Adresse 23]
C/
[O] [T]
[M] [J] épouse [L]
[C] [G]
S.A.S. BRASSERIE DU CHATEAU DEMONPERE
S.A.R.L. AGENCE [Localité 16] HORIZON
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe-laurent SIDER
Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON,
Me Pierre-emmanuel DEMARCHI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 11 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02894.
Ordonnance d'ncident du conseiller de la mise en état DRAGUIGNAN en date du 19 Décembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/02894.
APPELANTS
Monsieur [Y] [U]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] - [Localité 16]
S.C.I. [Adresse 15] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 8] - [Localité 16]
S.C.I. [Adresse 13] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 8] - [Localité 16]
S.C.P. [Adresse 23] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 6]
- [Localité 16]
Tous représentés par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistés de Me Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMES
Madame [O] [T], demeurant [Adresse 9] - [Localité 2]
Madame [M] [J] épouse [L]
née le 02 Août 1927 à [Localité 22], demeurant [Adresse 11] - [Localité 16]
Tous deux représentés par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Maître [C] [G] prise en sa qualité d'administrateur judiciaire du Syndicat de copropriétaires [Adresse 8] sis à [Localité 16], désignée à ces fonctions par ordonnance du 10 décembree 2013 demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
Assignation le 03.12.2021à domicile
défaillant
S.A.S. BRASSERIE DU CHATEAU DEMONPERE, demeurant [Adresse 5] - [Localité 16]
représentée par Me Pierre-Emmanuel DEMARCHI de la SELARL CABINET DEMARCHI AVOCATS, avocat au barreau de NICE
SARL AGENCE [Localité 16] HORISON, Syndic de copropriété, dont le siège social est sis [Adresse 7] à [Localité 17], prise en qualité de liquidateur du Syndicat de copropriétaires [Adresse 8] sis à [Localité 16] suivant assemblée générale du 25 juin 2012,
représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte authentique du 9 septembre 1974, conclu devant Maître [Z] [XE], notaire à [Localité 16] (06), madame [M] [J] a acquis la propriété du lot n°126 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 8] , [Adresse 3] et [Adresse 5], consistant en une cave, située au rez-de-chaussée dudit immeuble escalier B.
Par acte du 23 février 2009, dressé par Maître [I] [N], Notaire à [Localité 14] (06), Mme [M] [J] épouse [L] veuve [E] s'est vue attribuer :
- les lots n°120 et 121 de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 8]', à usage de magasin, en rez-de-chaussée ;
- les lots n°1 et 4 de la copropriété '[Adresse 24]', à usage de brasserie et à usage de podium-restaurant, sis [Adresse 10] et [Adresse 12].
Suivant actes authentiques du 6 mars 1981, conclu devant Maître [H] [V], notaire au [Localité 18] (06), monsieur [HC] [U] a acquis la propriété des lots n°144 et n°145 dans l'immeuble en copropriété [Adresse 23] et [Adresse 8], consistant en deux appartements au 2ème étage, escalier B.
Suivant actes authentiques des 28 octobre et 3 novembre 1989, 6 novembre 1992 et 7 août 2013, la société civile particulière (SCP) [Adresse 23] a acquis :
- les lots n°132, 133 et 137 de l'immeuble à l'angle de la [Adresse 21] n°[Adresse 5] et [Adresse 8], consistant en un appartement au 5ème étage, deux appartements au 3ème étage, esc B,
- le lot n°125 de l'immeuble, [Adresse 8] à [Localité 16] (06), consistant en un magasin entrée [Adresse 8].
Suivant acte authentique du 31 mai 2006, conclu devant Maître [K] [D], notaire à [Localité 16] (06), la société civile immobilière (SCI) [Adresse 15] a acquis, la nue-propriété des lots n°139 et 141 d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 8] à [Localité 16] (06).
Suivant acte authentique du 21 septembre 2007, conclu devant Maître [F] [X], notaire à [Localité 16] (06), la société civile immobilière, (SCI), [Adresse 13] a acquis la propriété des lots n°134, 135, 136, situé dans le même immeuble, sis [Adresse 8] à [Localité 16] (06).
Cet immeuble était divisé par un mur maître en deux parties, sept lots accédant par la [Adresse 21] (les lots n°128, 146, 147, 148, 153, 154 et 156) et les autres, dont les lots des SCI demanderesses, accédant par la [Adresse 8].
Un long contentieux a opposé les copropriétaires, ayant abouti à un protocole d'accord du 6 février 2006, régularisé et approuvé à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 30 mars 2009, réitéré le 15 janvier 2010.
Lors de l'assemblée générale du 25 juin 2012, la SARL [Localité 16] Horizon a été désignée es qualité de syndic pour un mandat d'une année.
Des infractions auraient été commises par l'exploitant du restaurant au rez-de-chaussée.
Suivant assemblée générale du 30 octobre 2013, il a été décidé de la division en deux volumes de l'immeuble, [Adresse 8], confortant la partition d'origine et le protocole d'accord de 2006.
La SARL [Localité 16] Horizon a été désignée es qualité de liquidateur en suite de la division en volume intervenue, M. [S] et M. [U] ont été respectivement désignés représentants des lots n°1 et 2.
Suivant ordonnance du 10 décembre 2013, à la requête de Mme [L], le président du tribunal judiciaire de Grasse désignait Maître [G], es qualité d'administrateur judiciaire, avec notamment mission d'administrer la copropriété, sise [Adresse 8] à [Localité 16] (06).
Par acte du 11 février 2014, les SCI [Adresse 13], [Adresse 15], [Adresse 23], [Adresse 19] et M. [U] ont assigné Maître [G] aux fins d'obtenir la rétraction de l'ordonnance du 10 décembre 2013.
Par ailleurs, suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 1978, la SCI du Porto, représentée par Mme [M] [J] a donné à bail commercial à la SA Maison du Porto, actuellement SAS 'Château de Monpère' :
- des locaux dépendants de l'immeuble '[Adresse 24]' sis [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 16] (06) constituants les lots n°1 et 4 de l'état descriptif dudit immeuble comprenant à l'époque :
- des locaux dépendants d'un immeuble à l'angle de la [Adresse 21] et du [Adresse 23], portant le n°1 sur la [Adresse 21] et le n°2 sur la [Adresse 8], constituants les lots n °120 et 121 de l'état descriptif dudit immeuble ;
Ces locaux sont aménagés de la façon suivante :
* une salle de bar sur le [Adresse 23] ;
* une salle de café à la suite donnant sur la [Adresse 8] ;
Suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 1978, Mme [M] [J] a donné à bail à la SA Maison du Porto, une cave en rez-de-chaussée, à usage de réserve constituant le lotn°126 de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 8].
Par jugement du 5 janvier 2010, le tribunal de Gande Instance de Grasse a rendu une décision relative aux différents opposant Mme [L] à la SAS Maison du Porto, notamment sur la suppression de la communication entre les locaux commerciaux.
Mme [L] et son locataire la SAS Maison du Porto, devenue la SAS 'Château de Monpère' auraient aménagé une communication sans autorisation entre:
- d'une part, les locaux dépendants de l'immeuble dénommé '[Adresse 24]' sis [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 16] (06), constituants les lots n°1 et 4 de l'état descriptif de division dudit immeuble ;
- d'autre part, les locaux dépendants de l'immeuble sis à l'angle de la [Adresse 21] et du [Adresse 23], portant le n°1 sur la [Adresse 21] et le n°2 sur la [Adresse 8], constituants les lots n°120 et 121 del'état descriptif de division.
Par actes d'huissier en dates du 31 mars 2015 et 29 juin 2015, les sociétés civiles immobilières (SCI) [Adresse 15] et [Adresse 13], ont assigné la société par actions simplifiées (SAS) Brasserie du 'Château de Monpère', Mme [M] [J] épouse [L], M. [T] en qualité d'héritier de Mme [M] [L], en présence de Me [G], administrateur judiciaire de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 8]'à [Localité 16] (06), de la SARL [Localité 16] Horizon, syndic de ladite copropriété, et de M. [U] en qualité de propriétaire du lot n°2 de ladite copropriété, aux fins de :
- constater qu'il résultait de la pièce n°14 visant les plans du 10 mars 2006 (annexé au protocole d'accord) et du 6 avril 2006, que Mme [L] et la SAS Maison du Porto devenue 'Château de Monpère' avaient aménagé sans autorisation une communication entre :
* d'une part, le bar situé dans l'immeuble en copropriété [Adresse 8] et [Adresse 5] (lots n°120 et 121) ;
* d'autre part, la salle n°2, située dans l'immeuble en copropriété voisine, [Adresse 24], [Adresse 10] ;
- condamner in solidum Mme [L] et la 'SAS Brasserie du Château de Monpère'; sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à :
* supprimer la communication aménagée sans autorisation entre :
* d'une part, les locaux dépendant de l'immeuble [Adresse 24] sis [Adresse 10] et [Adresse 12] constituants les lots n°1 et 4 de l'état descriptif de division dudit immeuble ;
* d'autre part, les locaux dépendants de l'immeuble sis à l'angle de la [Adresse 21] et du [Adresse 23], portant le n°1 sur la [Adresse 21] et le n°2 sur la [Adresse 8], constituants les lots n°120 et 121 de l'état descriptif de division ;
- remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient initialement ;
- condamner in solidum Mme [L] et la 'SAS Brasserie du Château de Monpère
à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance d'incident du 19 décembre 2018, le juge de la mise en état a :
- constaté la production des contrats de bail du 27 décembre 1978 ;
- rejeté le surplus des demandes des SCI [Adresse 15] et Allée de Iles ;
- rejeté les demandes de M. [U] ;
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] pour moitié et M. [U] pour l'autre moitié à assumer les dépens de l'incident ;
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] in solidum à verser à Mme [L] et M. [T] pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] in solidum à verser à la SAS Brasserie du château de Monpère, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. [U] à verser à Mme [L] et M. [T] pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné M. [U] à verser à la SAS Brasserie du château de Monpère, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Par jugement réputé contradictoire du 11 août 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :
- rejeté l'exception d'irrecevabilité tirée du défaut de qualité pour agir de la SCI [Adresse 15] et de la SCI [Adresse 13] ;
- reçu les interventions volontaires de M. [Y] [U] et de la SCP Square
Mérimée ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action
introduite par la SCI [Adresse 15] et la SCI [Adresse 13] à la date du 1er janvier 2015,
- rejeté les demandes de la SCI [Adresse 15] , de la SCI [Adresse 13], de M. [Y] [U], et de la SCP [Adresse 23], tendant à la remise en état des lieux, et à l'octroi de dommages et intérêts ;
Vu l'article 776 du code de procédure civile,
- s'est déclaré incompétent au profit de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour statuer sur la demande de réformation de l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 décembre 2018 en tant qu'elle a condamné la SCI [Adresse 15] , la SCI [Adresse 13], M. [Y] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI [Adresse 15] , la SCI [Adresse 13], M. [Y] [U], et la SCP [Adresse 23] in solidum à verser à Mme [M] [J] épouse [L] et M. [O] [T] la somme de 3000 euros et à la SAS 'Brasserie du château de MONPERE' la somme de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le tribunal a notamment considéré que :
- sur la qualité pour agir des SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] :
- les SCI demanderesses, propriétaires de lots de la copropriété, avaient le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreintes à démontrer qu'elles subissaient un préjudice personnel et distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat ;
- qu'elles justifiaient donc de leur qualité à agir ;
- sur les interventions volontaires de M. [Y] [U] et de la SCP [Adresse 23]:
- la SCP [Adresse 23] produisait une attestation notariale du 9 octobre 1996 selon laquelle elle avait acquis la nue-propriété du lot n° 138 de la copropriété '[Adresse 8]', et du 16 novembre 2004, selon laquelle elle avait acquis l'usufruit de ce lot. - M. [U] était copropriétaire ;
- les interventions de M. [U] et de la SCP Mérimée étaient recevables ;
- sur la prescription :
- les SCI demanderesses demandaient la suppression du passage entre les lots n° 120 et 121 de la copropriété du '[Adresse 8]', occupés par un bar et une salle
située dans une copropriété voisine, la '[Adresse 24]', les assignations ayant été délivrées le 31 mars 2015 ;
- le passage avait été réalisé en pratiquant une ouverture dans un mur séparant les deux copropriétés ayant donc la qualité de partie commune, et que dès lors, cette ouverture manifestait une intention de se comporter en propriétaire dudit mur, l'action tendant à remettre en l'état initial le mur séparatif était une action réelle qui ne se prescrivait que par trente ans, (Civ. 3e, 12 Janvier 2010 - n° 09-11.514 ; Civ. 3e, 16 décembre 2014 - n°13-25.024) ;
- le plan n°1, établi par un géomètre-expert, joint à l'état descriptif et au règlement de
copropriété dressés par Me [XE], notaire, en dates des 10 et 15 mars, 26 mai et 22
décembre 1966, montrait qu'entre le lot n°120 qualifié de bar, mentionnant le nom de [P], et l'établissement Porto, et l'immeuble contigu, des pointillés symbolisaient une ouverture dans le mur séparatif ;
- la société 'Brasserie du château de Monpère' produisait une attestation de M. [R],
PDG de la SAS 'L'orée du faubourg' Holding, laquelle avait acquis en janvier 1985 100% des parts de la SAS 'La Maison du porto', puis les avait revendues à la SAS Chetournez le 15 novembre 2013, ainsi que deux clichés montrant l'ouverture. M. [R] attestait n'avoir pratiqué aucune ouverture entre les deux copropriétés ;
- les précédents exploitants, les consorts [E], l'avaient informé que l'ouverture était déjà présente lors de leur prise d'activité en 1975 ;
- cette attestation corroborait le plan susvisé en ce que l'ouverture visible sur les clichés
correspondait aux pointillés du plan ;
- les plans relatifs à l'état des lieux en date du 25 mai 2005 de la copropriété, annexés au protocole d'accord valant transaction entre les consorts [U] et la SCP [Adresse 23], la SARL La Clairière, la SCI [Adresse 15], d'une part, Mme [A], la SCI Sara, l'indivision [WI] [S], de deuxième part, l'EURL Pimsy, la SARL Brasserie de la [Adresse 20], et M. [W], de troisième part, conclu à la suite de travaux exécutées en infraction au règlement de copropriété, montraient la même ouverture dans le mur du bar 'La Maison du porto' séparant les deux copropriétés ;
- le protocole d'accord avait été signé par l'ensemble des parties ;
- il était est donc vraisemblable que l'ouverture avait existé dès 1966 ;
- l'attestation de M. [R], qui n'était pas utilement critiquée par les SCI demanderesses établissait que l'ouverture existait a minima au mois de janvier 1985;
- la prescription trentenaire était donc acquise au plus tard en janvier 2015 ;
- l'assignation avait été délivrée le 31 mars 2015, postérieurement à l'extinction de l'action réelle immobilière.
- sur la demande relative à la décision du juge de la mise en état du 19 décembre 2018
Il résulte de l'article 776 du code de procédure civile que les ordonnances du juge de la mise en état peuvent être frappées d'appel avec le jugement au fond.
- la demande tendant à la réformation des condamnations prononcées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par le juge de la mise en état ne relevait pas de la compétence du juge du fond.
Suivant déclaration au greffe en date du 1er septembre 2021, M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], et la SCP [Adresse 23] ont relevé appel :
* du jugement du 11 août 2021, visant à le critiquer en ce qu'il a :
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action introduite par la SCI [Adresse 15] et la SCI [Adresse 13] à la date du 1er janvier 2015,
- rejeté les demandes de la SCI [Adresse 15] , de la SCI [Adresse 13], de M. [Y] [U], et de la SCP [Adresse 23], tendant à la remise en état des lieux, et à l'octroi de dommages et intérêts ;
Vu l'article 776 du code de procédure civile,
- s'est déclaré incompétent au profit de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour statuer sur la demande de réformation de l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 décembre 2018 en tant qu'elle a condamné la SCI [Adresse 15] , la SCI [Adresse 13], M. [Y] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI [Adresse 15] , la SCI [Adresse 13], M. [Y] [U], et la SCP [Adresse 23] in solidum à verser à Mme [M] [J] épouse [L] et M. [O] [T] la somme de 3000 euros et à la SAS 'Brasserie du château de MONPERE' la somme de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
* de l'ordonnance du juge de la mise en état du 19 décembre 2018 en ce qu'elle a :
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] in solidum à verser à Mme [L] et M. [T] pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] in solidum à verser à la SAS Brasserie du château de Monpère, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. [U] à verser à Mme [L] et M. [T] pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [U] à verser à la SAS Brasserie du château de Monpère, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23], formulent les mêmes prétentions que dans leurs écritures du 2 mai 2024 dont il est demandé le rejet, excepté sur le montant de l'astreinte formulé à hauteur de 500 euros par jour de retard.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23], demandent à la cour qu'elle :
- constate le désistement d'appel en ce qu'il est dirigé contre l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 19 décembre 2018 ;
- réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées et statuant à nouveau, qu'elle:
* juge que l'action n'est pas prescrite ;
* juge qu'elles apportent la preuve de l'absence de servitude ;
* juge que Mme [L] veuve [E] étant simple copropriétaire et non propriétaire des deux fonds (terrain) appartenant à deux copropriétés contigüs ne saurait se prévaloir d'une servitude réglementée par l'article 637 du code civil et la déboute ;
* juge que Mme [L] veuve [E] ne saurait revendiquer une servitude sur le mur mitoyen entre les deux copropriétés [Adresse 8] et [Adresse 24], réglementée par l'article 675 du code civil et la déboute ;
* juge que Mme [L] veuve [E] ne saurait revendiquer une servitude faute de justifier d'une possession continue, non interrompue, paisible et non équivoque, conformément à l'article 2261 du code civil ;
* juge que Mme [L] veuve [E] a commis une voie de fait constituive d'un trouble du voisinage qui doit cesser et dont elle doit réparation ;
* juge que Mme [L] veuve [E] ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 682 du code civil ;
* condamne in solidum Mme [J] et son locataire la SAS Brasserie du Château de Monpère à :
° supprimer la communication aménagée sans autorisation entre l'immeuble [Adresse 24], sis [Adresse 10] et [Adresse 12] (lot n°1) et l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] (ancien lot n°120) ;
° remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient intialement en reconstruisant le mur qui a été démoli, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
* condamne in solidum Mme Mme [J] et son locataire la SAS Brasserie du Château de Monpère, à leur verser la somme de 10 000 euros chacun en réparation de leur préjudice ;
* condamne in solidum Mme Mme [J] et son locataire la SAS Brasserie du Château de Monpère à leur verser la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par conclusions de procédure, notifiées par voie électronique le 6 mai 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI Allée des Ile, et la SCP [Adresse 23], demandent à la cour qu'elle :
- juge recevables les conclusions notifiées par elles le 2 mai 2024 ;
- déboute la SAS Brasserie du Château de Monpère de sa demande de rejet des conclusions ;
- reporte au besoin la date de l'ordonnance de clôture.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :
- la présente instance a pour objet la cessation d'une voie de fait, constitutive d'un trouble anormal du voisinage consistant dans la réalisation d'un passage pratiqué dans un mur mitoyen par Mme [J] épouse [L], mur appartenant à deux syndicats de copropriétaires : le [Adresse 8] et [Adresse 24] ;
- Mme [L], attributaire de l'actif immobilier de la SCI Maison du Porto et consciente de son défaut de qualité à agir de pouvoir demander l'autorisation de créer un passage dans un mur mitoyen s'est affranchie des contraintes légales et a crée frauduleusement une ouverture dans ce mur mitoyen ;
- sur l'imprescriptibilité :
- l'action réelle immobilière est imprescriptible ;
- le percement du mur mitoyen a été effectué sans aucune autorisation ni titre ;
- il est impossible de constituer une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ou à jouissance privative ;
- un mur mitoyen est en indivision perpétuelle, et constitue une universalité insusceptible de possession ni de prescription ;
- sur le trouble de voisinage :
- la fraude corrompt tout et Mme [L] ne saurait au vu de sa voie de fait commise se voir conférer des droits même par prescription ;
- sur l'absence de servitude :
- aucune servitude n'est démontrée ;
- l'action n'est pas prescrite ;
- sur la possession continue :
- Mme [L] ne peut pas se prévaloir de la prescription acquisitive sa possession n'ayant été ni continue, ni paisible, ni publique, ni non équivoque;
- sur l'absence d'état d'enclave :
- l'état d'enclavé n'est pas démontré.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [J] épouse [L], et M. [T], unique ayant droit de celle-ci, demandent à la cour qu'elle:
- déboute M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23] de l'intégralité de leurs demandes ;
- confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;
- condamne en cause d'appel M.[U], la SCI [Adresse 15], la SCI Allée des Ile et la SCP [Adresse 23] à leur payer la somme de 5 000 euros chacun en réparation des dommages subis du fait des multiples procédures dilatoires ;
- condamne in solidum M.[U], la SCI [Adresse 15], la SCI Allée des Ile et la SCP [Adresse 23] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [J] épouse [L], et M. [T] demandent à la cour qu'elle rejette les conclusions ainsi que la pièce n°12 signifiés par les appelants le 2 mai 2024.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :
- sur la fin de non recevoir tirée de la prescription :
- l'ouverture existe depuis 51 ans, comme cela a été démontré devant le premier juge ;
- l'action est prescrite ;
- l'ouverture est distincte de celle autorisée selon acte des 15 et 30 juin 1999, pour laquelle les appelants se livrent à une confusion volontaire ;
- l'ouverture autorisée était une ouverture entre les lots n°2 et 5 de l'immeuble [Adresse 24] et un local situé à l'Est, propriété d'un tiers ;
- il ne s'agit pas de l'ouverture prétendument litigieuse entre les lots 120 et 121 de l'immeuble situé à l'angle de la [Adresse 21] du [Adresse 23] portant le n°1 et le n°2 sur la [Adresse 8] et les locaux de l'immeuble [Adresse 24] situé [Adresse 10] et [Adresse 12] consistuant les lots 1 et 4 de l'état descriptif de division dudit immeuble ;
- la demande de Mme [J] objet du jugement du 5 janvier 2010, n'a rien à voir avec l'ouverture dont il est question aujourd'hui ;
- l'ouverture a été créée en 1966 avec l'accord de l'ensemble des copropriétaires ;
- le plan mentionne une ouverture dans le lot n°120 permettant une communication avec la copropriété voisine ;
- les copropriétaires avaient approuvé le percement du mur dans le règlement de copropriété e l'état descriptif de division ;
- cette approbation résulte également de la transaction réunissant les copropriétaires en 2006 et lors d'une assemblée générale en 2009, approuvant celle-ci ;
- cette ouverture approuvée à plusieurs reprises par l'ensemble des copropriétaires a été réalisée avant 1966 et elle est en droit d'ajouter une possession continue, non équivoque ;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Brasserie du Château de Monpère, demande à la cour qu'elle :
- à titre principal :
* infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des SCI [Adresse 15] et Allées des Iles ;
* juge que l'action des appelants est irrecevable faute de preuve d'intérêt à agir et les déboute de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire :
* confirme le jugement en ce qu'il a déclaré l'action prescrite ;
* constate que la prescription est de 30 ans et qu'en retenant comme point de départ le mois de janvier 1985 (attestation de M. [R]) l'action est prescrite ;
* constate que l'ouverture incriminée est antérieure à l'année 1966 ;
* constate que les plans joints à l'état descriptif dressé par l'étude de Maître [XE] en date des 10, 15 mars, 26 mai et 22 décembre 1966 comportent l'ouverture incriminée qui est donc matérialisée ;
* constate que les derniers travaux de rénovation ont démontré l'existence de l'ouverture et son ancienneté ;
* juge qu'il résulte de l'attestation de M. [R] que l'ouverture incriminée par les demandeurs date a minima de janvier 1985, tout en précisant que la configuration des locaux est identique lors du commencement d'activité par les époux [E] en 1975;
* juge que l'ouverture incriminée existe avant 1966 et déboute les appelants de leurs demandes ;
- à titre infiniment subsidiaire :
* constate qu'à la lecture du renouvellement du bail commercial des 15 et 30 juin 1999, page 3, au titre de la 'désignation' il est indiqué que le bailleur autorise le preneur à faire communiquer les locaux loués par la SARL Musicorner qui exploite le fonds de commerce dénommé 'le Stromboli' à la condition que les travaux d'ouverture permettant cette communication ne nuisent pas à la solidité de l'immeuble ;
* constate que le jugement du 5 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Grasse a jugé que les locaux 'le Stromboli' sont la propriété d'un tiers ;
* juge que lors du renouvellemetn du bail commercial les 15 et 30 juin 1999,n l'autorisation donnée par Mme [J] conernant la création d'un passage avec un autre fonds de commerce, propriété d'un tiers, qui n'est pas partie à la présente procédure ;
* déboute les appelants de leurs demandes ;
- en tout état de cause :
* déboute les appelants de leurs demandes ;
* confirme le jugement entrepris sur les condamnations aux frais irrépétibles et dépens;
* condamne in solidum les appelants à lui verser la somme de 4 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Demarchi.
Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Brasserie du Château de Monpère, demande à la cour qu'elle écarte des débats les conclusions des appelants notifiées le 2 mai 2024 et les juge irrecevables.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- sur le défaut d'intérêt à agir des appelants :
- M. [U] ne justifie d'aucun préjudice personnel, son intérêt étant né en cours de procédure, étant associé ou gérant des sociétés ;
- aucun préjudice n'affecte les parties communes ,
- sur la prescription de l'action :
- l'ouvrage incriminé existait dès 1966 ou 1975 ;
- elle n'aurait jamais loué les locaux commerciaux sans l'existence de cette ouverture ;
- sur la création d'une ouverture avec un fonds de commerce tiers :
- les locaux 'le Stromboli' sont la propriété d'un tiers ;
- lors du renouvellement du bail Mme [J] a autorisé la création d'un passage avec un autre fonds de commerce, non partie à la présente procédure.
Règulièrement intimés ni Maître [G] ni la SARL [Localité 16] Horizon n'ont constitué avocat.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 7 mai 2024.
MOTIFS :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur la recevabilité des dernières conclusions des appelants
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Selon l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. Par application des dispositions de ce texte, doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.
En l'espèce, la date de la clôture de la procédure a été communiquée aux parties par l'avis de fixation qui leur a été envoyé le 9 janvier 2024.
Le jeudi 2 mai 2024, soit quatre jours avant la clôture, le conseil des appelants a notifié de nouvelles conclusions, au soutien desquelles il a produit une nouvelles pièce (l'ordonnance du juge de la mise en état du 19 décembre 2018).
Les intimés n'ont disposé que de deux jours ouvrables (vendredi 3 mai et lundi 6 mai) pour y répondre, l'ordonnance de clôture ayant, comme annoncé dans l'avis de fixation, été rendue et notifiée le mardi 7 mai suivant à 10h34.
Ce dépôt tardif, viole le principe du contradictoire en ce que les intimés n'ont pas disposé d'un délai suffisant pour être en capacité d'y répondre.
Il convient dès lors d'écarter des débats le dernier jeu de conclusions des appelants et de les considérer comme étant en l'état de leurs écritures du 25 mai 2022.
Sur le désistement d'appel dirigé contre l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 19 décembre 2018 :
Aux termes de l'article 400 du code de procédure civile, le désistement de l'appel ou de l'opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires.
L'article 401 du même code dispose que le désistement d'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.
En l'espèce les conclusions de désistement d'appel à l'égard de l'ordonnance du 19 décembre 2018 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan, ont été transmises à la cour le 25 mai 2022 par les appelants.
Ce désistement, qui ne comporte aucune réserve, doit être considéré comme parfait.
Il convient de le constater dans les termes du dispositif.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des appelants :
L'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Il résulte de l'article 32 du même code qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
L'article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité.
L'intérêt à agir se définit donc comme une condition de recevabilité de l'action. Il doit être personnel, direct, né, actuel et légitime et s'apprécie à la date de la saisine de la juridiction.
En application de ces dispositions, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.
En l'espèce, M. [U], les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23] démontrent leurs qualités de propriétaires de lots au sein de la copropriété objet du présent litige.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, ils ont le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans avoir à démontrer un préjudice personnel et distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande des SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] et reçu les interventions volontaires de M. [U] et la SCP [Adresse 23].
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action :
Aux termes de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.
L'article 2221 du même code précise que la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu'elle affecte.
L'article 2227 ajoute que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il est acquis aux débats que les appelants demandent la suppression d'un passage entre les lots n°120 et 121 de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 8]' et les lots n°1 et 4 de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 24]'.
Il est constant que le passage a été réalisé en pratiquant une ouverture dans un mur maître séparant les deux copropriétés ayant donc la qualité de partie commune.
L'action tendant à remettre en l'état initial le mur séparatif est donc une action réelle qui ne prescrit que par trente ans.
Afin de démontrer la prescription de l'action et la date de création de l'ouverture, Mme [J] et sa locataire la SAS Brasseire du Château versent aux débats :
- les plans joints à l'état descriptif dressé par Maître [XE] en date des 10 et 15 mars, 26 mai et 22 décembre 1966 : sur ce plan il apparaît entre le lot n°120 qualifié de bar au nom de [P] (Porto) et la copropriété voisine des pointillés matérialisant une ouverture dans le mur séparatif ;
- le protocole d'accord valant transaction du 6 février 2006, avec en annexe des plans établis par le cabinet Geotech et notamment le plan du rez de chaussée sur lequel figure également l'ouverture concernée ;
- le règlement de copropriété du 10 mars 1966 ;
- les trois baux des 27 décembre 1978, désormais loués par la SAS Brasserie du Château de Monpère, photographies à l'appui :
* le premier : entre la SCI Porto Rose et la SA Maison du Porto, portant sur des locaux composés d'une salle de bar et une salle de café, sur le [Adresse 23], une arrière salle de café avec sortie [Adresse 8], toilette et débarras, et une cave au [Adresse 8] ;
lesdits locaux étant imbriqués avec ceux loués par la SCI du Porto et ceux de Mme [M] [J] à la SA Maison du Porto, comprenant salle de restaurant sur le [Adresse 23] et une cuisine donnant sur la [Adresse 8] ;
* le second : entre la SCI Porto Rose et la SA Maison du Porto, portant sur des locaux composés d'une salle de restaurant en façade sur le [Adresse 23] et uen cuisine à la suite donnant sur le [Adresse 8] ;
lesdits locaux étant imbriquéx avec ceux loués par la SCI du Porto et ceux de Mme [M] [J] à la SA Maison du Porto, comprenant salle de bar, une salle de café, une arrière salle de café avec sortie sur la [Adresse 8] ;
* le troisième : entre Mme [M] [J] et la SA Maison du Porto, portant sur des locaux composés d'une cave, constituant l'arrière magasin de la SCI du Porto avec entrée dans le hall de l'immeuble ;
Ces baux démontrent que les locaux sont imbriqués les uns aux autres ;
- l'attestation de M. [B] [R], gérant de la SAS L'Orée du Faubourg, photographies à l'appui, certifiant avoir fait l'acquisition de 100 % des parts sociales de la SAS Maison du Porto, en janvier 1985, et que les deux clichés photographiques mettent en évidence l'ouverture entre l'immeuble [Adresse 8] et l'immeuble [Adresse 24], existant lors de sa prise de possession de l'exploitation de la Brasserie La Maison du Porto.
Lors de son acquisition en janvier 1985, les précédents exploitants de cette brasserie, les consorts [E] lui avaient confirmé que la disposition générale des locaux était restée la même qu'au moment de leur prise d'activité dans les années 1975 et que cette ouverture était déjà présente;
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la création de l'ouverture a été réalisée avec l'accord de l'ensemble des copropriétaires lors de la construction de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Aucun élément ne démontre que Mme [J] a crée une servitude entre les lots des copropriétés mitoyennes, dans la mesure où cette ouverture préexistait à l'acquision de ces lots objet du présent litige, au sein de la copropriété.
Les moyens des appelantes fondés sur les articles 637 et 675 du code civil, de même que sur le trouble anormal du voisinage, sont inopérants.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'ouverture autorisée par Mme [J] dans le bail conclu les 15 et 30 juin 1999 est relative à une communication entre les locaux donnés à bail et ceux occupés par la SARL 'Musicorner' laquelle exploitait le fonds de commerce dénommé le 'Stromboli'.
Les murs de ce local sont la propriété d'un tiers, non partie au présent litige.
Par conséquent, il est vraisemblable que l'ouverture objet du présent litige ait existé dès 1966 et a minima au mois de janvier 1985.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, la prescription trentenaire était acquise au plus tard en janvier 2015 et l'assignation a été délivrée le 31 mars 2015, postérieurement à l'extinction de l'action réelle immobilière.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action de M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23] prescrite.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Mme [J] épouse [L] :
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, il n'est pas démontré d'intention de nuire de la part des appelants. La procédure d'appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.
Il conviendra de débouter Mme [M] [J] et M. [O] [T] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les frais et dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] in solidum aux dépens et à payer Mme [J] et M. [T] la somme de 3 000 euros et à la SAS Brasserie du Château de Monpère la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant, la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] in solidum condamnés à supporter les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Demarchi.
Ils seront déboutés de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à Mme [J], M. [T] et la SAS Brasserie du Château de Monpère, la charge de ses frais irrépétibles. La SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] seront condamnés in solidum à verser à Mme [J] et M. [T] la somme de 4 000 euros et à la SAS Brasserie du Château de Monpère la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant par arrêt de défaut par mise à disposition au greffe,
ÉCARTE des débats les conclusions transmises et notifiées le 22 mai 2024 par le conseil de M. [U], des SCI [Adresse 15], SCI [Adresse 13], et SCP [Adresse 23];
STATUANT dans les limites de l'appel :
CONSTATE le désistement d'appel des SCI [Adresse 15], SCI Allées des Iles, SCP [Adresse 23] et M. [U] à l'égard de l'ordonnance rendue le 19 décembre 2018 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan ;
DÉCLARE ledit désistement parfait ;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;
Y AJOUTANT :
DÉBOUTE Mme [J] et M. [T] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] in solidum à verser à Mme [J] et M. [T] la somme de 4 000 euros et à la SAS Brasserie du Château de Monpère la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] in solidum aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Demarchi.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 MARS 2025
N° 2025/ 96
Rôle N° RG 21/12886 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBIC
[Y] [U]
S.C.I. [Adresse 15]
S.C.I. [Adresse 13]
S.C.P. [Adresse 23]
C/
[O] [T]
[M] [J] épouse [L]
[C] [G]
S.A.S. BRASSERIE DU CHATEAU DEMONPERE
S.A.R.L. AGENCE [Localité 16] HORIZON
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe-laurent SIDER
Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON,
Me Pierre-emmanuel DEMARCHI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 11 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02894.
Ordonnance d'ncident du conseiller de la mise en état DRAGUIGNAN en date du 19 Décembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/02894.
APPELANTS
Monsieur [Y] [U]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] - [Localité 16]
S.C.I. [Adresse 15] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 8] - [Localité 16]
S.C.I. [Adresse 13] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 8] - [Localité 16]
S.C.P. [Adresse 23] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 6]
- [Localité 16]
Tous représentés par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistés de Me Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMES
Madame [O] [T], demeurant [Adresse 9] - [Localité 2]
Madame [M] [J] épouse [L]
née le 02 Août 1927 à [Localité 22], demeurant [Adresse 11] - [Localité 16]
Tous deux représentés par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Maître [C] [G] prise en sa qualité d'administrateur judiciaire du Syndicat de copropriétaires [Adresse 8] sis à [Localité 16], désignée à ces fonctions par ordonnance du 10 décembree 2013 demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
Assignation le 03.12.2021à domicile
défaillant
S.A.S. BRASSERIE DU CHATEAU DEMONPERE, demeurant [Adresse 5] - [Localité 16]
représentée par Me Pierre-Emmanuel DEMARCHI de la SELARL CABINET DEMARCHI AVOCATS, avocat au barreau de NICE
SARL AGENCE [Localité 16] HORISON, Syndic de copropriété, dont le siège social est sis [Adresse 7] à [Localité 17], prise en qualité de liquidateur du Syndicat de copropriétaires [Adresse 8] sis à [Localité 16] suivant assemblée générale du 25 juin 2012,
représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte authentique du 9 septembre 1974, conclu devant Maître [Z] [XE], notaire à [Localité 16] (06), madame [M] [J] a acquis la propriété du lot n°126 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 8] , [Adresse 3] et [Adresse 5], consistant en une cave, située au rez-de-chaussée dudit immeuble escalier B.
Par acte du 23 février 2009, dressé par Maître [I] [N], Notaire à [Localité 14] (06), Mme [M] [J] épouse [L] veuve [E] s'est vue attribuer :
- les lots n°120 et 121 de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 8]', à usage de magasin, en rez-de-chaussée ;
- les lots n°1 et 4 de la copropriété '[Adresse 24]', à usage de brasserie et à usage de podium-restaurant, sis [Adresse 10] et [Adresse 12].
Suivant actes authentiques du 6 mars 1981, conclu devant Maître [H] [V], notaire au [Localité 18] (06), monsieur [HC] [U] a acquis la propriété des lots n°144 et n°145 dans l'immeuble en copropriété [Adresse 23] et [Adresse 8], consistant en deux appartements au 2ème étage, escalier B.
Suivant actes authentiques des 28 octobre et 3 novembre 1989, 6 novembre 1992 et 7 août 2013, la société civile particulière (SCP) [Adresse 23] a acquis :
- les lots n°132, 133 et 137 de l'immeuble à l'angle de la [Adresse 21] n°[Adresse 5] et [Adresse 8], consistant en un appartement au 5ème étage, deux appartements au 3ème étage, esc B,
- le lot n°125 de l'immeuble, [Adresse 8] à [Localité 16] (06), consistant en un magasin entrée [Adresse 8].
Suivant acte authentique du 31 mai 2006, conclu devant Maître [K] [D], notaire à [Localité 16] (06), la société civile immobilière (SCI) [Adresse 15] a acquis, la nue-propriété des lots n°139 et 141 d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 8] à [Localité 16] (06).
Suivant acte authentique du 21 septembre 2007, conclu devant Maître [F] [X], notaire à [Localité 16] (06), la société civile immobilière, (SCI), [Adresse 13] a acquis la propriété des lots n°134, 135, 136, situé dans le même immeuble, sis [Adresse 8] à [Localité 16] (06).
Cet immeuble était divisé par un mur maître en deux parties, sept lots accédant par la [Adresse 21] (les lots n°128, 146, 147, 148, 153, 154 et 156) et les autres, dont les lots des SCI demanderesses, accédant par la [Adresse 8].
Un long contentieux a opposé les copropriétaires, ayant abouti à un protocole d'accord du 6 février 2006, régularisé et approuvé à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 30 mars 2009, réitéré le 15 janvier 2010.
Lors de l'assemblée générale du 25 juin 2012, la SARL [Localité 16] Horizon a été désignée es qualité de syndic pour un mandat d'une année.
Des infractions auraient été commises par l'exploitant du restaurant au rez-de-chaussée.
Suivant assemblée générale du 30 octobre 2013, il a été décidé de la division en deux volumes de l'immeuble, [Adresse 8], confortant la partition d'origine et le protocole d'accord de 2006.
La SARL [Localité 16] Horizon a été désignée es qualité de liquidateur en suite de la division en volume intervenue, M. [S] et M. [U] ont été respectivement désignés représentants des lots n°1 et 2.
Suivant ordonnance du 10 décembre 2013, à la requête de Mme [L], le président du tribunal judiciaire de Grasse désignait Maître [G], es qualité d'administrateur judiciaire, avec notamment mission d'administrer la copropriété, sise [Adresse 8] à [Localité 16] (06).
Par acte du 11 février 2014, les SCI [Adresse 13], [Adresse 15], [Adresse 23], [Adresse 19] et M. [U] ont assigné Maître [G] aux fins d'obtenir la rétraction de l'ordonnance du 10 décembre 2013.
Par ailleurs, suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 1978, la SCI du Porto, représentée par Mme [M] [J] a donné à bail commercial à la SA Maison du Porto, actuellement SAS 'Château de Monpère' :
- des locaux dépendants de l'immeuble '[Adresse 24]' sis [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 16] (06) constituants les lots n°1 et 4 de l'état descriptif dudit immeuble comprenant à l'époque :
- des locaux dépendants d'un immeuble à l'angle de la [Adresse 21] et du [Adresse 23], portant le n°1 sur la [Adresse 21] et le n°2 sur la [Adresse 8], constituants les lots n °120 et 121 de l'état descriptif dudit immeuble ;
Ces locaux sont aménagés de la façon suivante :
* une salle de bar sur le [Adresse 23] ;
* une salle de café à la suite donnant sur la [Adresse 8] ;
Suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 1978, Mme [M] [J] a donné à bail à la SA Maison du Porto, une cave en rez-de-chaussée, à usage de réserve constituant le lotn°126 de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 8].
Par jugement du 5 janvier 2010, le tribunal de Gande Instance de Grasse a rendu une décision relative aux différents opposant Mme [L] à la SAS Maison du Porto, notamment sur la suppression de la communication entre les locaux commerciaux.
Mme [L] et son locataire la SAS Maison du Porto, devenue la SAS 'Château de Monpère' auraient aménagé une communication sans autorisation entre:
- d'une part, les locaux dépendants de l'immeuble dénommé '[Adresse 24]' sis [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 16] (06), constituants les lots n°1 et 4 de l'état descriptif de division dudit immeuble ;
- d'autre part, les locaux dépendants de l'immeuble sis à l'angle de la [Adresse 21] et du [Adresse 23], portant le n°1 sur la [Adresse 21] et le n°2 sur la [Adresse 8], constituants les lots n°120 et 121 del'état descriptif de division.
Par actes d'huissier en dates du 31 mars 2015 et 29 juin 2015, les sociétés civiles immobilières (SCI) [Adresse 15] et [Adresse 13], ont assigné la société par actions simplifiées (SAS) Brasserie du 'Château de Monpère', Mme [M] [J] épouse [L], M. [T] en qualité d'héritier de Mme [M] [L], en présence de Me [G], administrateur judiciaire de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 8]'à [Localité 16] (06), de la SARL [Localité 16] Horizon, syndic de ladite copropriété, et de M. [U] en qualité de propriétaire du lot n°2 de ladite copropriété, aux fins de :
- constater qu'il résultait de la pièce n°14 visant les plans du 10 mars 2006 (annexé au protocole d'accord) et du 6 avril 2006, que Mme [L] et la SAS Maison du Porto devenue 'Château de Monpère' avaient aménagé sans autorisation une communication entre :
* d'une part, le bar situé dans l'immeuble en copropriété [Adresse 8] et [Adresse 5] (lots n°120 et 121) ;
* d'autre part, la salle n°2, située dans l'immeuble en copropriété voisine, [Adresse 24], [Adresse 10] ;
- condamner in solidum Mme [L] et la 'SAS Brasserie du Château de Monpère'; sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à :
* supprimer la communication aménagée sans autorisation entre :
* d'une part, les locaux dépendant de l'immeuble [Adresse 24] sis [Adresse 10] et [Adresse 12] constituants les lots n°1 et 4 de l'état descriptif de division dudit immeuble ;
* d'autre part, les locaux dépendants de l'immeuble sis à l'angle de la [Adresse 21] et du [Adresse 23], portant le n°1 sur la [Adresse 21] et le n°2 sur la [Adresse 8], constituants les lots n°120 et 121 de l'état descriptif de division ;
- remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient initialement ;
- condamner in solidum Mme [L] et la 'SAS Brasserie du Château de Monpère
à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance d'incident du 19 décembre 2018, le juge de la mise en état a :
- constaté la production des contrats de bail du 27 décembre 1978 ;
- rejeté le surplus des demandes des SCI [Adresse 15] et Allée de Iles ;
- rejeté les demandes de M. [U] ;
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] pour moitié et M. [U] pour l'autre moitié à assumer les dépens de l'incident ;
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] in solidum à verser à Mme [L] et M. [T] pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] in solidum à verser à la SAS Brasserie du château de Monpère, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. [U] à verser à Mme [L] et M. [T] pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné M. [U] à verser à la SAS Brasserie du château de Monpère, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Par jugement réputé contradictoire du 11 août 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :
- rejeté l'exception d'irrecevabilité tirée du défaut de qualité pour agir de la SCI [Adresse 15] et de la SCI [Adresse 13] ;
- reçu les interventions volontaires de M. [Y] [U] et de la SCP Square
Mérimée ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action
introduite par la SCI [Adresse 15] et la SCI [Adresse 13] à la date du 1er janvier 2015,
- rejeté les demandes de la SCI [Adresse 15] , de la SCI [Adresse 13], de M. [Y] [U], et de la SCP [Adresse 23], tendant à la remise en état des lieux, et à l'octroi de dommages et intérêts ;
Vu l'article 776 du code de procédure civile,
- s'est déclaré incompétent au profit de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour statuer sur la demande de réformation de l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 décembre 2018 en tant qu'elle a condamné la SCI [Adresse 15] , la SCI [Adresse 13], M. [Y] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI [Adresse 15] , la SCI [Adresse 13], M. [Y] [U], et la SCP [Adresse 23] in solidum à verser à Mme [M] [J] épouse [L] et M. [O] [T] la somme de 3000 euros et à la SAS 'Brasserie du château de MONPERE' la somme de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le tribunal a notamment considéré que :
- sur la qualité pour agir des SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] :
- les SCI demanderesses, propriétaires de lots de la copropriété, avaient le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreintes à démontrer qu'elles subissaient un préjudice personnel et distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat ;
- qu'elles justifiaient donc de leur qualité à agir ;
- sur les interventions volontaires de M. [Y] [U] et de la SCP [Adresse 23]:
- la SCP [Adresse 23] produisait une attestation notariale du 9 octobre 1996 selon laquelle elle avait acquis la nue-propriété du lot n° 138 de la copropriété '[Adresse 8]', et du 16 novembre 2004, selon laquelle elle avait acquis l'usufruit de ce lot. - M. [U] était copropriétaire ;
- les interventions de M. [U] et de la SCP Mérimée étaient recevables ;
- sur la prescription :
- les SCI demanderesses demandaient la suppression du passage entre les lots n° 120 et 121 de la copropriété du '[Adresse 8]', occupés par un bar et une salle
située dans une copropriété voisine, la '[Adresse 24]', les assignations ayant été délivrées le 31 mars 2015 ;
- le passage avait été réalisé en pratiquant une ouverture dans un mur séparant les deux copropriétés ayant donc la qualité de partie commune, et que dès lors, cette ouverture manifestait une intention de se comporter en propriétaire dudit mur, l'action tendant à remettre en l'état initial le mur séparatif était une action réelle qui ne se prescrivait que par trente ans, (Civ. 3e, 12 Janvier 2010 - n° 09-11.514 ; Civ. 3e, 16 décembre 2014 - n°13-25.024) ;
- le plan n°1, établi par un géomètre-expert, joint à l'état descriptif et au règlement de
copropriété dressés par Me [XE], notaire, en dates des 10 et 15 mars, 26 mai et 22
décembre 1966, montrait qu'entre le lot n°120 qualifié de bar, mentionnant le nom de [P], et l'établissement Porto, et l'immeuble contigu, des pointillés symbolisaient une ouverture dans le mur séparatif ;
- la société 'Brasserie du château de Monpère' produisait une attestation de M. [R],
PDG de la SAS 'L'orée du faubourg' Holding, laquelle avait acquis en janvier 1985 100% des parts de la SAS 'La Maison du porto', puis les avait revendues à la SAS Chetournez le 15 novembre 2013, ainsi que deux clichés montrant l'ouverture. M. [R] attestait n'avoir pratiqué aucune ouverture entre les deux copropriétés ;
- les précédents exploitants, les consorts [E], l'avaient informé que l'ouverture était déjà présente lors de leur prise d'activité en 1975 ;
- cette attestation corroborait le plan susvisé en ce que l'ouverture visible sur les clichés
correspondait aux pointillés du plan ;
- les plans relatifs à l'état des lieux en date du 25 mai 2005 de la copropriété, annexés au protocole d'accord valant transaction entre les consorts [U] et la SCP [Adresse 23], la SARL La Clairière, la SCI [Adresse 15], d'une part, Mme [A], la SCI Sara, l'indivision [WI] [S], de deuxième part, l'EURL Pimsy, la SARL Brasserie de la [Adresse 20], et M. [W], de troisième part, conclu à la suite de travaux exécutées en infraction au règlement de copropriété, montraient la même ouverture dans le mur du bar 'La Maison du porto' séparant les deux copropriétés ;
- le protocole d'accord avait été signé par l'ensemble des parties ;
- il était est donc vraisemblable que l'ouverture avait existé dès 1966 ;
- l'attestation de M. [R], qui n'était pas utilement critiquée par les SCI demanderesses établissait que l'ouverture existait a minima au mois de janvier 1985;
- la prescription trentenaire était donc acquise au plus tard en janvier 2015 ;
- l'assignation avait été délivrée le 31 mars 2015, postérieurement à l'extinction de l'action réelle immobilière.
- sur la demande relative à la décision du juge de la mise en état du 19 décembre 2018
Il résulte de l'article 776 du code de procédure civile que les ordonnances du juge de la mise en état peuvent être frappées d'appel avec le jugement au fond.
- la demande tendant à la réformation des condamnations prononcées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par le juge de la mise en état ne relevait pas de la compétence du juge du fond.
Suivant déclaration au greffe en date du 1er septembre 2021, M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], et la SCP [Adresse 23] ont relevé appel :
* du jugement du 11 août 2021, visant à le critiquer en ce qu'il a :
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action introduite par la SCI [Adresse 15] et la SCI [Adresse 13] à la date du 1er janvier 2015,
- rejeté les demandes de la SCI [Adresse 15] , de la SCI [Adresse 13], de M. [Y] [U], et de la SCP [Adresse 23], tendant à la remise en état des lieux, et à l'octroi de dommages et intérêts ;
Vu l'article 776 du code de procédure civile,
- s'est déclaré incompétent au profit de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour statuer sur la demande de réformation de l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 décembre 2018 en tant qu'elle a condamné la SCI [Adresse 15] , la SCI [Adresse 13], M. [Y] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI [Adresse 15] , la SCI [Adresse 13], M. [Y] [U], et la SCP [Adresse 23] in solidum à verser à Mme [M] [J] épouse [L] et M. [O] [T] la somme de 3000 euros et à la SAS 'Brasserie du château de MONPERE' la somme de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
* de l'ordonnance du juge de la mise en état du 19 décembre 2018 en ce qu'elle a :
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] in solidum à verser à Mme [L] et M. [T] pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] in solidum à verser à la SAS Brasserie du château de Monpère, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. [U] à verser à Mme [L] et M. [T] pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [U] à verser à la SAS Brasserie du château de Monpère, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23], formulent les mêmes prétentions que dans leurs écritures du 2 mai 2024 dont il est demandé le rejet, excepté sur le montant de l'astreinte formulé à hauteur de 500 euros par jour de retard.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23], demandent à la cour qu'elle :
- constate le désistement d'appel en ce qu'il est dirigé contre l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 19 décembre 2018 ;
- réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées et statuant à nouveau, qu'elle:
* juge que l'action n'est pas prescrite ;
* juge qu'elles apportent la preuve de l'absence de servitude ;
* juge que Mme [L] veuve [E] étant simple copropriétaire et non propriétaire des deux fonds (terrain) appartenant à deux copropriétés contigüs ne saurait se prévaloir d'une servitude réglementée par l'article 637 du code civil et la déboute ;
* juge que Mme [L] veuve [E] ne saurait revendiquer une servitude sur le mur mitoyen entre les deux copropriétés [Adresse 8] et [Adresse 24], réglementée par l'article 675 du code civil et la déboute ;
* juge que Mme [L] veuve [E] ne saurait revendiquer une servitude faute de justifier d'une possession continue, non interrompue, paisible et non équivoque, conformément à l'article 2261 du code civil ;
* juge que Mme [L] veuve [E] a commis une voie de fait constituive d'un trouble du voisinage qui doit cesser et dont elle doit réparation ;
* juge que Mme [L] veuve [E] ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 682 du code civil ;
* condamne in solidum Mme [J] et son locataire la SAS Brasserie du Château de Monpère à :
° supprimer la communication aménagée sans autorisation entre l'immeuble [Adresse 24], sis [Adresse 10] et [Adresse 12] (lot n°1) et l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] (ancien lot n°120) ;
° remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient intialement en reconstruisant le mur qui a été démoli, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
* condamne in solidum Mme Mme [J] et son locataire la SAS Brasserie du Château de Monpère, à leur verser la somme de 10 000 euros chacun en réparation de leur préjudice ;
* condamne in solidum Mme Mme [J] et son locataire la SAS Brasserie du Château de Monpère à leur verser la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par conclusions de procédure, notifiées par voie électronique le 6 mai 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI Allée des Ile, et la SCP [Adresse 23], demandent à la cour qu'elle :
- juge recevables les conclusions notifiées par elles le 2 mai 2024 ;
- déboute la SAS Brasserie du Château de Monpère de sa demande de rejet des conclusions ;
- reporte au besoin la date de l'ordonnance de clôture.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :
- la présente instance a pour objet la cessation d'une voie de fait, constitutive d'un trouble anormal du voisinage consistant dans la réalisation d'un passage pratiqué dans un mur mitoyen par Mme [J] épouse [L], mur appartenant à deux syndicats de copropriétaires : le [Adresse 8] et [Adresse 24] ;
- Mme [L], attributaire de l'actif immobilier de la SCI Maison du Porto et consciente de son défaut de qualité à agir de pouvoir demander l'autorisation de créer un passage dans un mur mitoyen s'est affranchie des contraintes légales et a crée frauduleusement une ouverture dans ce mur mitoyen ;
- sur l'imprescriptibilité :
- l'action réelle immobilière est imprescriptible ;
- le percement du mur mitoyen a été effectué sans aucune autorisation ni titre ;
- il est impossible de constituer une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ou à jouissance privative ;
- un mur mitoyen est en indivision perpétuelle, et constitue une universalité insusceptible de possession ni de prescription ;
- sur le trouble de voisinage :
- la fraude corrompt tout et Mme [L] ne saurait au vu de sa voie de fait commise se voir conférer des droits même par prescription ;
- sur l'absence de servitude :
- aucune servitude n'est démontrée ;
- l'action n'est pas prescrite ;
- sur la possession continue :
- Mme [L] ne peut pas se prévaloir de la prescription acquisitive sa possession n'ayant été ni continue, ni paisible, ni publique, ni non équivoque;
- sur l'absence d'état d'enclave :
- l'état d'enclavé n'est pas démontré.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [J] épouse [L], et M. [T], unique ayant droit de celle-ci, demandent à la cour qu'elle:
- déboute M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23] de l'intégralité de leurs demandes ;
- confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;
- condamne en cause d'appel M.[U], la SCI [Adresse 15], la SCI Allée des Ile et la SCP [Adresse 23] à leur payer la somme de 5 000 euros chacun en réparation des dommages subis du fait des multiples procédures dilatoires ;
- condamne in solidum M.[U], la SCI [Adresse 15], la SCI Allée des Ile et la SCP [Adresse 23] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [J] épouse [L], et M. [T] demandent à la cour qu'elle rejette les conclusions ainsi que la pièce n°12 signifiés par les appelants le 2 mai 2024.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :
- sur la fin de non recevoir tirée de la prescription :
- l'ouverture existe depuis 51 ans, comme cela a été démontré devant le premier juge ;
- l'action est prescrite ;
- l'ouverture est distincte de celle autorisée selon acte des 15 et 30 juin 1999, pour laquelle les appelants se livrent à une confusion volontaire ;
- l'ouverture autorisée était une ouverture entre les lots n°2 et 5 de l'immeuble [Adresse 24] et un local situé à l'Est, propriété d'un tiers ;
- il ne s'agit pas de l'ouverture prétendument litigieuse entre les lots 120 et 121 de l'immeuble situé à l'angle de la [Adresse 21] du [Adresse 23] portant le n°1 et le n°2 sur la [Adresse 8] et les locaux de l'immeuble [Adresse 24] situé [Adresse 10] et [Adresse 12] consistuant les lots 1 et 4 de l'état descriptif de division dudit immeuble ;
- la demande de Mme [J] objet du jugement du 5 janvier 2010, n'a rien à voir avec l'ouverture dont il est question aujourd'hui ;
- l'ouverture a été créée en 1966 avec l'accord de l'ensemble des copropriétaires ;
- le plan mentionne une ouverture dans le lot n°120 permettant une communication avec la copropriété voisine ;
- les copropriétaires avaient approuvé le percement du mur dans le règlement de copropriété e l'état descriptif de division ;
- cette approbation résulte également de la transaction réunissant les copropriétaires en 2006 et lors d'une assemblée générale en 2009, approuvant celle-ci ;
- cette ouverture approuvée à plusieurs reprises par l'ensemble des copropriétaires a été réalisée avant 1966 et elle est en droit d'ajouter une possession continue, non équivoque ;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Brasserie du Château de Monpère, demande à la cour qu'elle :
- à titre principal :
* infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des SCI [Adresse 15] et Allées des Iles ;
* juge que l'action des appelants est irrecevable faute de preuve d'intérêt à agir et les déboute de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire :
* confirme le jugement en ce qu'il a déclaré l'action prescrite ;
* constate que la prescription est de 30 ans et qu'en retenant comme point de départ le mois de janvier 1985 (attestation de M. [R]) l'action est prescrite ;
* constate que l'ouverture incriminée est antérieure à l'année 1966 ;
* constate que les plans joints à l'état descriptif dressé par l'étude de Maître [XE] en date des 10, 15 mars, 26 mai et 22 décembre 1966 comportent l'ouverture incriminée qui est donc matérialisée ;
* constate que les derniers travaux de rénovation ont démontré l'existence de l'ouverture et son ancienneté ;
* juge qu'il résulte de l'attestation de M. [R] que l'ouverture incriminée par les demandeurs date a minima de janvier 1985, tout en précisant que la configuration des locaux est identique lors du commencement d'activité par les époux [E] en 1975;
* juge que l'ouverture incriminée existe avant 1966 et déboute les appelants de leurs demandes ;
- à titre infiniment subsidiaire :
* constate qu'à la lecture du renouvellement du bail commercial des 15 et 30 juin 1999, page 3, au titre de la 'désignation' il est indiqué que le bailleur autorise le preneur à faire communiquer les locaux loués par la SARL Musicorner qui exploite le fonds de commerce dénommé 'le Stromboli' à la condition que les travaux d'ouverture permettant cette communication ne nuisent pas à la solidité de l'immeuble ;
* constate que le jugement du 5 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Grasse a jugé que les locaux 'le Stromboli' sont la propriété d'un tiers ;
* juge que lors du renouvellemetn du bail commercial les 15 et 30 juin 1999,n l'autorisation donnée par Mme [J] conernant la création d'un passage avec un autre fonds de commerce, propriété d'un tiers, qui n'est pas partie à la présente procédure ;
* déboute les appelants de leurs demandes ;
- en tout état de cause :
* déboute les appelants de leurs demandes ;
* confirme le jugement entrepris sur les condamnations aux frais irrépétibles et dépens;
* condamne in solidum les appelants à lui verser la somme de 4 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Demarchi.
Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Brasserie du Château de Monpère, demande à la cour qu'elle écarte des débats les conclusions des appelants notifiées le 2 mai 2024 et les juge irrecevables.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- sur le défaut d'intérêt à agir des appelants :
- M. [U] ne justifie d'aucun préjudice personnel, son intérêt étant né en cours de procédure, étant associé ou gérant des sociétés ;
- aucun préjudice n'affecte les parties communes ,
- sur la prescription de l'action :
- l'ouvrage incriminé existait dès 1966 ou 1975 ;
- elle n'aurait jamais loué les locaux commerciaux sans l'existence de cette ouverture ;
- sur la création d'une ouverture avec un fonds de commerce tiers :
- les locaux 'le Stromboli' sont la propriété d'un tiers ;
- lors du renouvellement du bail Mme [J] a autorisé la création d'un passage avec un autre fonds de commerce, non partie à la présente procédure.
Règulièrement intimés ni Maître [G] ni la SARL [Localité 16] Horizon n'ont constitué avocat.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 7 mai 2024.
MOTIFS :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur la recevabilité des dernières conclusions des appelants
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Selon l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. Par application des dispositions de ce texte, doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.
En l'espèce, la date de la clôture de la procédure a été communiquée aux parties par l'avis de fixation qui leur a été envoyé le 9 janvier 2024.
Le jeudi 2 mai 2024, soit quatre jours avant la clôture, le conseil des appelants a notifié de nouvelles conclusions, au soutien desquelles il a produit une nouvelles pièce (l'ordonnance du juge de la mise en état du 19 décembre 2018).
Les intimés n'ont disposé que de deux jours ouvrables (vendredi 3 mai et lundi 6 mai) pour y répondre, l'ordonnance de clôture ayant, comme annoncé dans l'avis de fixation, été rendue et notifiée le mardi 7 mai suivant à 10h34.
Ce dépôt tardif, viole le principe du contradictoire en ce que les intimés n'ont pas disposé d'un délai suffisant pour être en capacité d'y répondre.
Il convient dès lors d'écarter des débats le dernier jeu de conclusions des appelants et de les considérer comme étant en l'état de leurs écritures du 25 mai 2022.
Sur le désistement d'appel dirigé contre l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 19 décembre 2018 :
Aux termes de l'article 400 du code de procédure civile, le désistement de l'appel ou de l'opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires.
L'article 401 du même code dispose que le désistement d'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.
En l'espèce les conclusions de désistement d'appel à l'égard de l'ordonnance du 19 décembre 2018 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan, ont été transmises à la cour le 25 mai 2022 par les appelants.
Ce désistement, qui ne comporte aucune réserve, doit être considéré comme parfait.
Il convient de le constater dans les termes du dispositif.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des appelants :
L'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Il résulte de l'article 32 du même code qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
L'article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité.
L'intérêt à agir se définit donc comme une condition de recevabilité de l'action. Il doit être personnel, direct, né, actuel et légitime et s'apprécie à la date de la saisine de la juridiction.
En application de ces dispositions, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.
En l'espèce, M. [U], les SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23] démontrent leurs qualités de propriétaires de lots au sein de la copropriété objet du présent litige.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, ils ont le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans avoir à démontrer un préjudice personnel et distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande des SCI [Adresse 15] et [Adresse 13] et reçu les interventions volontaires de M. [U] et la SCP [Adresse 23].
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action :
Aux termes de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.
L'article 2221 du même code précise que la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu'elle affecte.
L'article 2227 ajoute que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il est acquis aux débats que les appelants demandent la suppression d'un passage entre les lots n°120 et 121 de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 8]' et les lots n°1 et 4 de la copropriété de l'immeuble '[Adresse 24]'.
Il est constant que le passage a été réalisé en pratiquant une ouverture dans un mur maître séparant les deux copropriétés ayant donc la qualité de partie commune.
L'action tendant à remettre en l'état initial le mur séparatif est donc une action réelle qui ne prescrit que par trente ans.
Afin de démontrer la prescription de l'action et la date de création de l'ouverture, Mme [J] et sa locataire la SAS Brasseire du Château versent aux débats :
- les plans joints à l'état descriptif dressé par Maître [XE] en date des 10 et 15 mars, 26 mai et 22 décembre 1966 : sur ce plan il apparaît entre le lot n°120 qualifié de bar au nom de [P] (Porto) et la copropriété voisine des pointillés matérialisant une ouverture dans le mur séparatif ;
- le protocole d'accord valant transaction du 6 février 2006, avec en annexe des plans établis par le cabinet Geotech et notamment le plan du rez de chaussée sur lequel figure également l'ouverture concernée ;
- le règlement de copropriété du 10 mars 1966 ;
- les trois baux des 27 décembre 1978, désormais loués par la SAS Brasserie du Château de Monpère, photographies à l'appui :
* le premier : entre la SCI Porto Rose et la SA Maison du Porto, portant sur des locaux composés d'une salle de bar et une salle de café, sur le [Adresse 23], une arrière salle de café avec sortie [Adresse 8], toilette et débarras, et une cave au [Adresse 8] ;
lesdits locaux étant imbriqués avec ceux loués par la SCI du Porto et ceux de Mme [M] [J] à la SA Maison du Porto, comprenant salle de restaurant sur le [Adresse 23] et une cuisine donnant sur la [Adresse 8] ;
* le second : entre la SCI Porto Rose et la SA Maison du Porto, portant sur des locaux composés d'une salle de restaurant en façade sur le [Adresse 23] et uen cuisine à la suite donnant sur le [Adresse 8] ;
lesdits locaux étant imbriquéx avec ceux loués par la SCI du Porto et ceux de Mme [M] [J] à la SA Maison du Porto, comprenant salle de bar, une salle de café, une arrière salle de café avec sortie sur la [Adresse 8] ;
* le troisième : entre Mme [M] [J] et la SA Maison du Porto, portant sur des locaux composés d'une cave, constituant l'arrière magasin de la SCI du Porto avec entrée dans le hall de l'immeuble ;
Ces baux démontrent que les locaux sont imbriqués les uns aux autres ;
- l'attestation de M. [B] [R], gérant de la SAS L'Orée du Faubourg, photographies à l'appui, certifiant avoir fait l'acquisition de 100 % des parts sociales de la SAS Maison du Porto, en janvier 1985, et que les deux clichés photographiques mettent en évidence l'ouverture entre l'immeuble [Adresse 8] et l'immeuble [Adresse 24], existant lors de sa prise de possession de l'exploitation de la Brasserie La Maison du Porto.
Lors de son acquisition en janvier 1985, les précédents exploitants de cette brasserie, les consorts [E] lui avaient confirmé que la disposition générale des locaux était restée la même qu'au moment de leur prise d'activité dans les années 1975 et que cette ouverture était déjà présente;
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la création de l'ouverture a été réalisée avec l'accord de l'ensemble des copropriétaires lors de la construction de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Aucun élément ne démontre que Mme [J] a crée une servitude entre les lots des copropriétés mitoyennes, dans la mesure où cette ouverture préexistait à l'acquision de ces lots objet du présent litige, au sein de la copropriété.
Les moyens des appelantes fondés sur les articles 637 et 675 du code civil, de même que sur le trouble anormal du voisinage, sont inopérants.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'ouverture autorisée par Mme [J] dans le bail conclu les 15 et 30 juin 1999 est relative à une communication entre les locaux donnés à bail et ceux occupés par la SARL 'Musicorner' laquelle exploitait le fonds de commerce dénommé le 'Stromboli'.
Les murs de ce local sont la propriété d'un tiers, non partie au présent litige.
Par conséquent, il est vraisemblable que l'ouverture objet du présent litige ait existé dès 1966 et a minima au mois de janvier 1985.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, la prescription trentenaire était acquise au plus tard en janvier 2015 et l'assignation a été délivrée le 31 mars 2015, postérieurement à l'extinction de l'action réelle immobilière.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action de M. [U], la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13] et la SCP [Adresse 23] prescrite.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Mme [J] épouse [L] :
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, il n'est pas démontré d'intention de nuire de la part des appelants. La procédure d'appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.
Il conviendra de débouter Mme [M] [J] et M. [O] [T] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les frais et dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] in solidum aux dépens et à payer Mme [J] et M. [T] la somme de 3 000 euros et à la SAS Brasserie du Château de Monpère la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant, la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] in solidum condamnés à supporter les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Demarchi.
Ils seront déboutés de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à Mme [J], M. [T] et la SAS Brasserie du Château de Monpère, la charge de ses frais irrépétibles. La SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] seront condamnés in solidum à verser à Mme [J] et M. [T] la somme de 4 000 euros et à la SAS Brasserie du Château de Monpère la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant par arrêt de défaut par mise à disposition au greffe,
ÉCARTE des débats les conclusions transmises et notifiées le 22 mai 2024 par le conseil de M. [U], des SCI [Adresse 15], SCI [Adresse 13], et SCP [Adresse 23];
STATUANT dans les limites de l'appel :
CONSTATE le désistement d'appel des SCI [Adresse 15], SCI Allées des Iles, SCP [Adresse 23] et M. [U] à l'égard de l'ordonnance rendue le 19 décembre 2018 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan ;
DÉCLARE ledit désistement parfait ;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;
Y AJOUTANT :
DÉBOUTE Mme [J] et M. [T] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] in solidum à verser à Mme [J] et M. [T] la somme de 4 000 euros et à la SAS Brasserie du Château de Monpère la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 15], la SCI [Adresse 13], M. [U] et la SCP [Adresse 23] in solidum aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Demarchi.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,