CA Lyon, 8e ch., 19 mars 2025, n° 24/01700

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial du 22 juillet 2005, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a consenti à M. [V] [S], aux droits duquel vient la société AS Pizza 6 le bail d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, pour une durée de neuf ans, à usage exclusif de "Pizzéria, Sandwicherie, Restauration rapide".

Ce bail impose au preneur de :

« 1° Tenir les lieux loués toujours garnis de meubles, matériel et marchandises, en quantité et valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail.

(')

4° Tenir les lieux loués constamment ouverts et achalandés, sans pouvoir cesser son activité sous aucun prétexte. »

Il stipule une clause de résiliation de plein droit en cas d'inexécution de ses obligations par le preneur 15 jours après sommation d'exécution demeurée infructueuse.

Par acte du 24 février 2023 signifié par dépôt à l'étude, le syndicat de copropriétaires a fait sommation à la société AS Pizza 6 de garnir les lieux loués et d'exploiter effectivement le fonds de commerce dans les lieux loués dans le délai d'un mois, à l'issue duquel elle s'exposait à l'acquisition de la clause résolutoire, reproduite dans le commandement.

Par exploit du 10 juillet 2023 signifié par dépôt à l'étude, le syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Quadral Immobilier, a fait assigner la société AS Pizza 6 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, sur le fondement des articles L. 143-2 et L. 145-41 du Code de commerce, en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 décembre 2023, le juge des référés du tribunal Judiciaire de Lyon a :

Constaté la résiliation du bail à la date du 25 mars 2023 ;

Condamné la société AS Pizza 6 et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique ;

Condamné la société AS Pizza 6 à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges du jusqu'au départ effectif des lieux ;

Condamné la société AS Pizza 6 aux dépens ;

Condamné la société AS Pizza 6 à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 4] la somme de 800 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Le juge des référés retient le défaut d'exploitation des lieux loués.

Par déclaration enregistrée le 29 février 2024, la société AS Pizza 6 a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 12 avril 2024, elle demande à la cour de :

A titre liminaire, joindre la présente instance avec l'instance RG n°24/02144 actuellement pendante devant la même chambre opposant la Sarl AS Pizza 6ème et les consorts [Y] en raison de leur connexité ;

Infirmer l'ordonnance du 11 décembre 2023 rendue par le juge des référés du tribunal Judiciaire de Lyon, en ce qu'elle a qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion immédiate de la société AS Pizza 6ème et l'a condamné à verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer actuel outre la somme de 800 € au titre de l'article 700 code de procédure civile et les entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

Sur la recevabilité,

Ordonner à l'intimée de produire aux débats l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant le syndic à engager l'action intentée contre l'appelante ;

A défaut déclarer irrecevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires ;

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de leurs demandes tendant à la constatation de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

Prononcer à tout le moins la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Accorder rétroactivement à l'appelante un délai jusqu'au 17 avril 2024 pour respecter les obligations ayant fait l'objet de la mise en demeure contenue dans le commandement signifié ;

Suspendre pendant la période du 25 mars 2023 au 17 avril 2024 les effets de la clause résolutoire visée dans ce commandement ;

Juger qu'à compter du 17 avril 2024, il ne peut être retenu à l'encontre de la société AS Pizza 6, qui a repris alors l'exploitation normale du restaurant, aucune des infractions ayant motivé le commandement litigieux ;

En conséquence,

Débouter l'intimée de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de toute autre demande.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à la société AS Pizza 6ème la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions régularisées au RPVA le 13 mai 2024, Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 11 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal Judiciaire de Lyon ;

Et, en tant que de besoin,

A titre liminaire,

Constater que la société AS Pizza 6 n'est pas fondée ni habilitée à exciper d'un défaut d'autorisation à agir du Syndic ;

Juger recevable et bien fondée l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à l'encontre de la société AS Pizza 6 ;

A titre principal,

Constater que la société AS Pizza 6 n'a pas exploité les locaux qui lui sont loués pendant 5 ans et n'avait pas remédié à cette infraction dans le délai d'un mois du commandement qui lui a été délivré ni au jour où le Juge des référés a statué ;

Constater que l'absence d'exploitation constitue une infraction aux dispositions du bail ;

Constater l'absence de motifs légitimes permettant de justifier cette absence d'exploitation ;

Débouter la société AS Pizza 6 de l'ensemble de ses demandes et notamment de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 22 juillet 2005 ayant lié le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la société AS Pizza 6 par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail à compter du 24 mars 2023 ;

Ordonner l'expulsion des lieux litigieux occupés par la société AS Pizza 6 ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance si besoin est du commissaire de police et de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard, commençant à courir quinze jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;

Condamner la société AS Pizza 6 à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible égale au loyer actuellement pratiqué ;

Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera due jusqu'à la remise en état des lieux, tout mois commencé étant dû intégralement ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 22 juillet 2005 ayant lié le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la société AS Pizza 6 en raison des fautes commises par la société AS Pizza 6 et notamment la réalisation de travaux sans autorisation ;

Ordonner l'expulsion des lieux litigieux occupés par la société AS Pizza 6 ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance si besoin est du commissaire de police et de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard, commençant à courir quinze jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;

Condamner la société AS Pizza 6 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible égale au loyer actuellement pratiqué ;

Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera due jusqu'à la remise en état des lieux, tout mois commencé étant dû intégralement ;

En tout état de cause,

Condamner la société AS Pizza 6 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la société AS Pizza 6 aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût des procès-verbaux et du commandement ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction de l'instance

Selon l'article 367 du Code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

La société AS Pizza 6 fait valoir que le fonds de commerce qu'elle exploite est composé de deux locaux commerciaux distincts appartenant pour l'un au syndicat de copropriétaires de l'immeuble, pour l'autre à Mme [L] [Y] et M. [B] [Y], lesquels ont chacun engagé une instance en résiliation de bail ayant donné lieu à deux ordonnances de référé dont elle a fait appel, en sorte que les deux affaires sont pendantes devant la 8ème chambre de la cour d'appel de Lyon, la seconde étant fixée au 26 février 2025 alors qu'il existe entre elles un lien majeur.

La cour considère qu'il n'y a pas lieu à jonction des deux procédures au regard de l'intérêt d'une bonne justice, les deux baux commerciaux étant indépendants l'un de l'autre et ayant donné lieu à deux ordonnances distinctes, dont appel.

Sur la recevabilité

La société AS Pizza 6 soutient qu'il appartient au syndicat de copropriétaires de justifier de l'autorisation du syndic à agir en justice au nom du syndicat de copropriétaires par une décision de l'assemblée générale, conformément à l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le syndicat de copropriétaires objecte qu'en vertu de ce texte, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice et qu'en tout état de cause, l'autorisation préalable de l'assemblée générale n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent notamment du pouvoir du juge des référés.

La cour rappelle qu'en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice, étant observé qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

C'est donc à juste titre que l'intimé estime que l'appelante n'est ni habilitée, ni fondée à soulever cette fin de non recevoir et la cour déclare en conséquence le syndicat de copropriétaires recevable à agir contre la société AS Pizza 6.

Sur la résiliation du bail

Selon l'article L.145-1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

La société AS Pizza 6 soutient qu'elle s'est vu contrainte d'interrompre son activité commerciale en 2019 en raison de l'effondrement du faux plafond surplombant la salle de restaurant et rendant les lieux inexploitables, sinistre dont la cause est selon rapport d'expertise définitif du 12 février 2021, un défaut de fixation par clouage dans la structure en bois, imputable au propriétaire, dont la négligence l'a contrainte à engager de longs et coûteux travaux de remise en état en sorte qu'il ne peut sérieusement lui être reproché cette fermeture provisoire, aggravée par les vols de mobiliers dont elle a été victime, et la contraignant à se réapprovisionner ce titre.

Elle estime en conséquence justifier d'un motif sérieux et légitime à l'interruption de l'exploitation du fonds faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire et conteste au surplus formellement avoir reçu la sommation d'exploiter.

Le syndicat de copropriétaires invoque l'inexploitation du local par la société AS Pizza 6, en méconnaissance de ses obligations contractuelles stipulées dans une clause claire et précise, inexploitation établie par quatre procès-verbaux de constat dressés les 29 juin, 4 juillet et 20 juillet 2022 et 31 janvier 2023 et confirmée lors du passage du commissaire de justice pour la délivrance du commandement d'exploiter de février 2023 et de l'assignation de juillet 2023.

Il soutient que les motifs invoqués par le preneur ne permettent pas de justifier d'une inexploitation du fonds pendant 5 ans, l'effondrement du faux plafond ayant au demeurant été provoqué par une mauvaise fixation des meubles par la société AS Pizza 6, ce qui a empêché la prise en charge du sinistre par l'assureur, en sorte qu'elle ne justifie pas d'une cause légitime à l'inexploitation et à tout le moins d'une telle durée, étant précisé que lors de ses différents passages, le commissaire de justice a pu constater qu'aucune affichette n'était apposée, indiquant une fermeture temporaire et une date de réouverture prochaine, mais bien au contraire l'état d'abandon du local. Il ajoute que les vols de matériels essentiels à son activité également invoqués ne sont pas justifiés, pas plus que la réouverture du local depuis mi-avril 2024, le flyer et les deux déclarations d'embauche n'établissant pas la reprise d'activité.

Sur ce,

La cour retient que la société AS Pizza 6 ne justifie pas d'un motif sérieux et légitime à l'inexécution de son obligation contractuelle d'exploitation effective du local, l'imputabilité au bailleur du sinistre invoqué n'étant pas établie, pas plus que la convocation de ce dernier aux opérations d'expertise menées par la société Saretec, mandatée par l'assureur responsabilité civile professionnelle de la société AS Pizza 6 lequel a refusé sa garantie à son assurée, qui ne justifie pas davantage avoir sollicité la prise en charge du-dit sinistre par son bailleur. Au demeurant, la société AS Pizza 6, qui ne justifie pas non plus des vols invoqués, a cessé d'exploiter les lieux pendant plus de 5 ans, durée qui ne peut nullement être mise en lien avec le-dit sinistre. Le syndicat de copropriétaires verse en effet aux débats quatre procès-verbaux de constat dressés en 2022 et 2023, c'est à dire 3 et 4 ans après le sinistre dont il résulte l'absence totale de reprise d'exploitation du local, y compris à venir, alors que l'appelante déclare avoir réalisé les travaux de remise en état. Enfin, le 20 mars 2024, la société AS Pizza 6 a adressé à son bailleur un courrier aux fins de rendez-vous en vue d'une résolution amiable du litige précisant que son but était de relancer l'activité quelques mois afin de se rembourser des nombreux "frais perdus", après quoi elle serait disposée à discuter. Il est ainsi acquis qu'à cette date, elle n'avait pas repris l'activité et qu'elle n'entendait pas la reprendre durablement.

La cour confirme en conséquence la décision critiquée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'exploitation et de garniture des lieux loués dans le mois du commandement et condamné la société AS Pizza 6 au paiement d'une indemnité d'occupation qu'elle ne conteste pas.

La demande subsidiaire du syndicat de copropriétaires tendant au prononcé de la résiliation du bail est sans objet.

Sur la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire

Selon l'article L 145-41, alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ordonnance de référé du 21 août 2024, la juridiction du premier président a constaté que la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par la société AS Pizza 6 était sans objet, concernant la mesure d'expulsion laquelle est intervenue selon procès-verbal du 10 juillet 2024.

La cour retient en conséquence que la demande par l'appelante de délai et de suspension de la clause résolutoire fondée sur l'article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce est sans objet et confirme la décision de première instance en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société AS Pizza 6.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, de première instance.

La société AS Pizza 6 succombant supportera également les dépens d'appel.

L'équité commande en outre de condamner la société AS Pizza 6 à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel.

La société AS Pizza 6 est déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n'y avoir lieu à jonction de la présente procédure avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 24-2144 ;

Déclare le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] recevable en son action ;

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf à constater que la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire formée par la société AS Pizza 6 est sans objet ;

Y ajoutant,

Condamne la société AS Pizza 6 aux dépens d'appel ;

Condamne la société AS Pizza 6 à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;

Déboute la société AS Pizza 6 de sa demande sur ce fondement.