CA Montpellier, 3e ch. civ., 20 mars 2025, n° 20/05327
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 20 MARS 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/05327 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OYSN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 22 SEPTEMBRE 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 17/05104
APPELANT :
Monsieur [C] [G]
né le [Date naissance 5] 1987 à [Localité 21]
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 13]
Représenté par Me Fabienne GIMONDI, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Pascal JEROME, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [Z] [E]
né le [Date naissance 7] 1956 à [Localité 19]
de nationalité Française
[Adresse 17]
[Localité 14]
Représenté par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.R.L. MGA FINANCE
[Adresse 1]
[Localité 16]
Représentée par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.R.L. IMMOBIA, représentée par son liquidateur la SELAS OCMJ
[Adresse 11]
[Localité 9]
Représentée par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.E.L.A.S. OCMJ prise en la personne de [S] [U] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL IMMOBIA
[Adresse 6]
[Localité 10]
Représentée par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER
ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] À [Localité 18]
[Adresse 20]
[Localité 9]
ordonnance de caducité partielle du 06 mai 2021
ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DES IMMEUBLES [Adresse 8] ET [Adresse 4] À [Localité 22]
[Adresse 12]
[Localité 9]
ordonnance de caducité partielle du 06 mai 2021
Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [C] [G], footballeur professionnel engagé par le FC [Localité 24] à compter du 1er juillet 2011, s'est vu proposer par la SARL MGA Finance, qui l'assistait alors dans la gestion de son patrimoine et dont le gérant était monsieur [Z] [E], deux projets d'investissements immobiliers relevant du dispositif fiscal " Malraux " afin notamment de diminuer le montant de ses impôts en France.
Monsieur [C] [G] a ainsi acquis par acte du 28 décembre 2011 de la SARL Compagnie Immobilière Vendôme un bien sis [Adresse 3] à [Localité 18] au prix de 78 000 euros. Suivant acte du même jour, il a acquis de la SARL IPF, désormais en liquidation judiciaire, un bien sis [Adresse 2] à [Localité 22] au prix de 44 840 euros.
Ces deux biens devaient faire l'objet de rénovations financées par monsieur [C] [G], lequel expose avoir investi une somme totale de 486 195 euros pour l'acquisition et la rénovation de ces biens, soit la somme de 621 911 euros en prenant en compte les intérêts des emprunts souscrits, et n'avoir reçu en contrepartie qu'une réduction d'impôts de 113 000 euros ainsi que des loyers modiques.
La réception sans réserve du bien situé à [Localité 18] est intervenue le 17 juin 2013 et celle de l'appartement situé à [Localité 22] le 29 janvier 2015.
Se plaignant de la pertinence de l'opération, monsieur [C] [G] a, par acte du 28 avril 2016, saisi le juge des référés aux fins de désignation d'un expert économique et financier. Par ordonnance du 16 juin 2016, il a été débouté de sa demande aux motifs qu'il ne démontrait ni les préjudices allégués ni la preuve de manquements de la SARL MGA Finance.
Par actes d'huissier de justice délivrés les 8 septembre et 12 octobre 2017, monsieur [C] [G] a fait assigner monsieur [Z] [E], la SARL MGA Finance, les AFUL des immeubles de [Localité 18] et [Localité 22] et la SARL Immobia, qui assurait la gérance des biens litigieux, devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d'obtenir réparation des préjudices matériels et financiers allégués.
Par jugement réputé contradictoire du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;
- déclaré l'action recevable en tant qu'elle est dirigée à l'encontre de la SARL Immobia représentée par son mandataire liquidateur ;
- rejeté la fin de non-recevoir tirée par la SARL Immobia en liquidation judiciaire du défaut d'intérêt du demandeur d'agir à son encontre ;
- dit n'y avoir lieu en conséquence de mettre la SARL Immobia hors de cause ;
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes fondées sur la convention d'honoraires et de conseil en gestion de patrimoine, les contrats de vente de biens immobiliers, les contrats de prêts bancaires, ainsi que sur la qualité de gérant de sociétés de monsieur [Z] [E] ;
- déclaré irrecevable la demande relative à la superficie des biens immobiliers ;
- rejeté les demandes formées par monsieur [C] [G] à l'encontre de la SARL Immobia en liquidation judiciaire ;
- rejeté ses demandes en tant qu'elles sont relatives à l'établissement de déclarations fiscales erronées par la SARL MGA Finance ;
- rejeté le surplus de ses demandes, y compris celles visant les AFUL, celles fondées sur le dol, sa demande d'expertise et sa demande d'exécution provisoire ;
- rejeté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'amende civile formées par la SARL MGA Finance et monsieur [Z] [E] ;
- condamné monsieur [C] [G] à indemniser la SARL MGA Finance et monsieur [Z] [E] de leurs frais irrépétibles à hauteur d'un montant global de 2 000 euros ;
- condamné monsieur [C] [G] à verser la même somme à la SARL Immobia représentée par son mandataire liquidateur ;
- condamné monsieur [C] [G] aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration enregistrée par le greffe le 26 novembre 2020, monsieur [C] [G] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 6 mai 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de l'AFUL de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 18] et de l'AFUL des immeubles [Adresse 8] et [Adresse 4].
Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 25 juillet 2024, monsieur [C] [G] demande à la cour d'appel d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles concernant la nullité de l'assignation et le défaut d'intérêt à agir et de :
- déclarer et juger non prescrites et recevables ses demandes;
- condamner in solidum monsieur [Z] [E] et la société MGA Finance à lui payer en réparation des préjudices matériels et financiers les sommes de 42 602 euros et 407 363 euros, et au titre du préjudice moral la somme de 30 000 euros ;
- fixer sa créance au montant desdites sommes dans la liquidation judiciaire de la SARL Immobia ;
- condamner in solidum les intimés à lui payer somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les intimés aux dépens de première instance et d'appel.
Subsidiairement, il demande à la cour d'ordonner une expertise confiée à un expert spécialisé en placements financiers immobiliers.
Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 19 décembre 2024, la SARL MGA Finance, monsieur [Z] [E] et la SARL Immobia représentée par la SELAS OCMJ ès qualités de mandataire liquidateur, demandent à la cour d'appel de confirmer le jugement de première instance. A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de débouter monsieur [C] [G] de ses demandes. En tout état de cause, il sollicitent de le voir condamner aux dépens et à leur régler à chacun la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 31 décembre 2024.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.
MOTIFS
Sur la nullité de l'assignation et le défaut d'intérêt à agir
Ces points ne sont pas discutés devant la cour.
Sur la prescription
Le tribunal a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de monsieur [C] [G] basées sur la convention d'honoraires de conseil de gestion du patrimoine, les contrats de vente de biens immobiliers et les contrats de prêts bancaires (demandes formulées par assignation délivrée à la demande de monsieur [C] [G] les 8 septembre et 12 octobre 2017) aux motifs que le point de départ de la prescription concernant la convention d'honoraires du 17 octobre 2011, les contrats de prêts du 30 novembre 2011 et les contrats de vente du 28 décembre 2011 se situait aux dates de signature de ces contrats, monsieur [C] [G] ayant pu prendre connaissance des dommages allégués au jour de la conclusion des différents contrats litigieux et que, la prescription n'ayant pas été interrompue par la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 16 juin 2016 ayant jugé qu'il n'y avait lieu à référé, de sorte que l'action s'est trouvée prescrite les 17 octobre 2016 (pour la convention d'honoraire), 30 novembre 2016 (pour les contrats de prêts et s'agissant du devoir d'information, de conseil et de mise en garde) et 28 décembre 2016 (pour les contrats de vente).
Le tribunal a par ailleurs déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de monsieur [C] [G] dirigées contre monsieur [Z] [E] à titre personnel, estimant que, s'agissant de la représentation de monsieur [C] [G] aux AFUL, la prescription était acquise trois ans après la réception des appartements, soit le 17 juin 2016 pour l'appartement de [Localité 18] et le 29 janvier 2018 pour celui de [Localité 22], et que s'agissant des actions relatives aux manquements au devoir de conseil, d'information et mise en garde concernant le dispositif Malraux, la prescription était acquise en 2014 ces obligations ayant été exécutées en 2011. Le tribunal a également considéré que les actions relatives aux déclarations d'impôts étaient également prescrites lors de la délivrance de l'assignation, cette dernière étant intervenue plus de 3 ans après les exercices visés (2011, 2012 et 2013).
Monsieur [C] [G] conteste cette analyse, à l'exception de l'absence d'interruption du délai de prescription. Il prétend n'avoir eu connaissance des dommages qu'aux dates de réception des biens acquis, où il a pu prendre connaissance de leur état et de leur surestimation, soit le 17 juin 2013 pour l'appartement de [Localité 18] et le 29 janvier 2015 pour celui de [Localité 22] voir même à la date de perception des premiers loyers, soit en décembre 2015 pour l'appartement de [Localité 18] et en novembre 2014 pour celui de [Localité 22]. Il ajoute que la société MGA, comme monsieur [Z] [E] ont failli à leurs obligations pendant l'exécution du contrat (en se substituant à lui dans les AFUL et en ne le tenant au courant de rien), de sorte que les demandes liées au manque d'information sont postérieures à la conclusion du contrat. Il estime par ailleurs s'être trouvé dans l'impossibilité d'agir en raison de man'uvres dolosives ou frauduleuses, lesquelles se seraient notamment manifestées par l'absence de signature d'un véritable contrat fixant avec précision les obligations du gérant de patrimoine, par le fait de lui avoir caché la confusion et le conflit d'intérêt existant entre les sociétés intervenantes et l'absence de toute autre proposition que celle d'un programme déjà existant impliquant lesdites sociétés. S'agissant enfin du déficit de superficie des appartements, il prétend que le délai d'un an court à compter de la livraison du bien, faite par mandataire, et qu'en tout état de cause, l'action ne visant pas à la résolution du contrat ni à la diminution du prix mais à l'octroi de dommages et intérêts, les demandes échapperaient en l'espèce à la prescription annale de l'article 1622 du code civil.
Si aucun contrat d'ingénierie n'a été matérialisé et signé entre les parties, ces dernières s'accordent pour indiquer qu'un tel contrat a bien été conclu le 17 octobre 2011, sur la base d'un 'plan épargne fiscale' portant sur deux appartements, l'un à [Localité 18], l'autre à [Localité 22] (pièce 13 de l'appelant), des honoraires ayant été versés à ce titre par monsieur [C] [G] à la SARL MGA Finance (pièces 48 et 49 de l'appelant).
Ainsi, les manquements contractuels reprochés par monsieur [C] [G] et qui reposent principalement sur des opérations dont la rentabilité n'a pas été celle espérée et un défaut d'information des diligences effectuées en son nom, le sont-ils nécessairement en exécution de ce contrat, les contrats de prêts signés le 30 octobre 2011 et les actes d'achat des appartements du 28 décembre 2011 ayant été signés par monsieur [C] [G] dans le cadre des opérations d'investissement convenues entre les parties.
Si monsieur [C] [G] avait connaissance d'un certain nombre d'éléments du fait de la signature des actes de prêt et de vente (prix des biens, taux d'intérêt des emprunts, coût des travaux de rénovation, adhésion aux AFUL') et avait commencé à rembourser les prêts dans le cadre de ces opérations, seule la réception des appartements les 17 juin 2013 et 29 janvier 2015 (pièces 34 et 37 de l'appelant) a pu lui permettre d'avoir une vision précise et concrète de la situation, notamment quant à l'état et à la valeur locative des appartements une fois les travaux réalisés, de sorte que c'est à partir de ce moment-là seulement qu'il a pu s'interroger sur le rôle joué par la SARL MGA et monsieur [Z] [E] et a pu s'interroger sur l'éventuelle faute de ces derniers, notamment relative aux obligations d'information et de conseil.
Il est inexact de prétendre, comme le font les intimés, que le manquement aux obligations d'information et de conseil reproché serait relatif à la période pré-contractuelle et se heurterait dès lors à la prescription dont le point de départ serait le jour de l'acceptation de l'offre préalable de prêt, dès lors d'une part que certaines fautes évoquées sont relatives à l'exécution du contrat et non à la période pré-contractuelle (absence d'information du déroulement des travaux, des décisions des AFUL') et d'autre part que la possible attitude fautive des intimés n'est apparue à l'appelant que lors de la réception des appartements.
S'agissant plus particulièrement de la question de la superficie des appartements, le délai d'un an de l'article 1622 n'est pas applicable au cas d'espèce puisque monsieur [C] [G] n'intente pas une action en réduction du prix ou en résiliation du contrat.
Dans ces conditions, le délai de prescription a commencé à courir les 17 juin 2013 et 29 janvier 2015 et l'action n'était donc pas prescrite au moment de la délivrance de l'assignation.
Sur la responsabilité de monsieur [Z] [E] et de la SARL MGA Finance
Monsieur [C] [G] fait valoir que monsieur [Z] [E], à titre personnel ou ès qualités de gérant de la SARL MGA Finance, aurait été défaillant dans ses obligations contractuelles puisque :
- il n'aurait pas respecté de plan d'épargne fiscale sur lequel il s'était pourtant engagé,
- il aurait privilégié son intérêt personnel et celui de ses sociétés familiales et lui aurait donné de très mauvais conseils,
- il n'aurait pas rendu compte des assemblées générales des AFUL et des décisions prises par ces dernières sur le choix des entreprises, le montant des marchés',
- les déclarations d'impôt comportaient des erreurs qui ont dû être rectifiées,
- les appartements présentent une superficie réelle inférieure à celle annoncée.
Concernant le non-respect du plan d'épargne fiscale allégué, en ce compris la question de la superficie des appartements, il apparaît que ce plan était un projet sur la base duquel les relations contractuelles entre les parties se sont par la suite établies. Il n'a dans ces conditions en lui-même aucune valeur contractuelle (et n'est d'ailleurs pas signé) puisqu'il constitue une projection sur les opérations à venir. Dès lors, il ne peut être reproché à monsieur [Z] [E] de ne pas l'avoir respecté, ses obligations étant des obligations de moyen et non de résultat.
Concernant les conseils donnés et les intérêts que monsieur [Z] [E] a privilégié, aucun élément du dossier ne permet d'établir une faute de monsieur [Z] [E] dans la mesure où les opérations projetées et matérialisées par les actes de prêt et de vente ont effectivement été réalisées et où l'appel à des sociétés dans lesquelles monsieur [Z] [E] avait des participations n'est pas en soi interdit. S'agissant plus particulièrement du fait que monsieur [Z] [E] aurait privilégié des réductions fiscales immédiates (loi Malraux) et aurait choisi des villes ([Localité 18] et [Localité 22]) à déclin économique prévisible, il s'agit au plus de mauvais choix susceptibles éventuellement d'interroger sur les qualités professionnelles de celui qui les propose mais qui ne peuvent en eux-mêmes asseoir une faute contractuelle.
Concernant les assemblées générales des AFUL et les décisions prises par ces dernières sur le choix des entreprises et le montant des marchés, s'il apparaît effectivement à la lecture des pièces du dossier que monsieur [C] [G] n'a pas été tenu informé, aucun élément du dossier ne laisse apparaître qu'il aurait du l'être, aucun contrat n'ayant été signé et versé aux débats, dans un contexte où le projet (pièce 13 de l'appelant) mentionnait 'notre société assure un suivi complet des opérations, des premières études de conception jusqu'à la mise à disposition' (page 4) et où monsieur [C] [G], qui était informé notamment de l'adhésion aux AFUL depuis la signature des contrats, n'a jamais manifesté, avant 2015, le désir d'être tenu informé de quoi que ce soit. Si par ailleurs monsieur [C] [G] justifie de ce qu'il a été noté comme 'présent' lors d'une assemblée générale d'une AFUL le 29 décembre 2011 alors qu'il se trouvait à [Localité 23] (pièces 28 et 29 de l'appelant), aucun élément du dossier ne laisse apparaître que cet état de fait serait imputable à monsieur [Z] [E], dont le nom n'apparaît d'ailleurs pas sur le procès-verbal d'assemblée visé.
Concernant enfin les déclarations d'impôts, il s'agit, de l'aveu même de monsieur [C] [G], de simples erreurs qui ont pu être rectifiées, et qui, en tant que telles, dans la mesure où, ainsi que l'a relevé le tribunal par des motifs pertinents que la cour adopte, elles n'ont eu aucune conséquence financière avérée pour monsieur [C] [G], ne peuvent être à l'origine de fautes contractuelles susceptibles d'engager la responsabilité de leurs auteurs.
Dans ces conditions, les fautes reprochées à monsieur [Z] [E] et à la SARL MGA Finance ne sont pas établies et monsieur [C] [G] sera débouté de ses demandes à leur encontre.
Sur la responsabilité de la SARL Immobia
Monsieur [C] [G] souligne, comme il l'avait fait en première instance, que la SARL Immobia avait en charge la gestion locative des appartements acquis et que les certificats de mesurage ont été établis en 2012 pour l'appartement de [Localité 18] et en 2015 pour l'appartement de [Localité 22] à sa demande.
Sur ce point, la cour adopte les motifs pertinents de la décision de première instance selon lesquels le retard dans la mise en location des biens acquis résulte de la livraison tardive des logements, qui ne peut être imputée à la société Immobia mandatée pour les louer, alors qu'aucun mandat de gérance de nature à établir la date à partir de laquelle le mandataire devait rechercher des locataires n'est produit, et que le montant du loyer n'est pas imputable à la SARL Immobia mais au marché immobilier locatif local qui a évolué de façon négative. S'agissant de la question de la superficie des appartements, les actes prévoyaient un nouveau mesurage après réalisation des travaux et la société Immobia, qui a procédé au mesurage initial, n'est pas responsable de leur superficie définitive, dans un contexte où le 'plan d'épargne fiscale' évoqué n'est constitutif d'aucun engagement contractuel, notamment de la SARL Immobia.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les préjudices subis
En l'absence de faute retenue à l'égard des intimés, ce point ne sera pas abordé.
Sur la demande d'expertise judiciaire
Monsieur [C] [G] sollicite de nouveau en appel à titre subsidiaire une expertise pour obtenir des informations sur des questions techniques relatives à la rentabilité ou non des opérations effectuées par les intimés.
Les fautes alléguées n'étant pas établies, la mesure d'expertise sollicitée ne présente aucune utilité.
Le jugement sera dans ces conditions confirmé sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé.
Monsieur [C] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et à payer à monsieur [Z] [E], la MGA Finance et la SARL Immobia représentée par la SELAS OCMJ en qualité de liquidateur judiciaire, chacun la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu le 22 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes fondées sur la convention d'honoraires de conseil en gestion de patrimoine, les contrats de vente immobiliers, les contrats de prêt bancaires, la superficie des biens immobiliers et sur la qualité de gérant de sociétés de monsieur [Z] [E],
Statuant des chefs infirmés,
Déclare monsieur [C] [G] recevable en ses demandes et l'en déboute ;
Y ajoutant,
Condamne monsieur [C] [G] à payer à monsieur [Z] [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [C] [G] à payer à la SARL MGA Finance la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [C] [G] à payer à la SARL Immobia représentée par la SELAS OCMJ en qualité de liquidateur judiciaire la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [C] [G] aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 20 MARS 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/05327 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OYSN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 22 SEPTEMBRE 2020
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 17/05104
APPELANT :
Monsieur [C] [G]
né le [Date naissance 5] 1987 à [Localité 21]
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 13]
Représenté par Me Fabienne GIMONDI, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Pascal JEROME, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [Z] [E]
né le [Date naissance 7] 1956 à [Localité 19]
de nationalité Française
[Adresse 17]
[Localité 14]
Représenté par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.R.L. MGA FINANCE
[Adresse 1]
[Localité 16]
Représentée par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.R.L. IMMOBIA, représentée par son liquidateur la SELAS OCMJ
[Adresse 11]
[Localité 9]
Représentée par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.E.L.A.S. OCMJ prise en la personne de [S] [U] ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL IMMOBIA
[Adresse 6]
[Localité 10]
Représentée par Me Julie ABEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Guillaume JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER
ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] À [Localité 18]
[Adresse 20]
[Localité 9]
ordonnance de caducité partielle du 06 mai 2021
ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DES IMMEUBLES [Adresse 8] ET [Adresse 4] À [Localité 22]
[Adresse 12]
[Localité 9]
ordonnance de caducité partielle du 06 mai 2021
Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [C] [G], footballeur professionnel engagé par le FC [Localité 24] à compter du 1er juillet 2011, s'est vu proposer par la SARL MGA Finance, qui l'assistait alors dans la gestion de son patrimoine et dont le gérant était monsieur [Z] [E], deux projets d'investissements immobiliers relevant du dispositif fiscal " Malraux " afin notamment de diminuer le montant de ses impôts en France.
Monsieur [C] [G] a ainsi acquis par acte du 28 décembre 2011 de la SARL Compagnie Immobilière Vendôme un bien sis [Adresse 3] à [Localité 18] au prix de 78 000 euros. Suivant acte du même jour, il a acquis de la SARL IPF, désormais en liquidation judiciaire, un bien sis [Adresse 2] à [Localité 22] au prix de 44 840 euros.
Ces deux biens devaient faire l'objet de rénovations financées par monsieur [C] [G], lequel expose avoir investi une somme totale de 486 195 euros pour l'acquisition et la rénovation de ces biens, soit la somme de 621 911 euros en prenant en compte les intérêts des emprunts souscrits, et n'avoir reçu en contrepartie qu'une réduction d'impôts de 113 000 euros ainsi que des loyers modiques.
La réception sans réserve du bien situé à [Localité 18] est intervenue le 17 juin 2013 et celle de l'appartement situé à [Localité 22] le 29 janvier 2015.
Se plaignant de la pertinence de l'opération, monsieur [C] [G] a, par acte du 28 avril 2016, saisi le juge des référés aux fins de désignation d'un expert économique et financier. Par ordonnance du 16 juin 2016, il a été débouté de sa demande aux motifs qu'il ne démontrait ni les préjudices allégués ni la preuve de manquements de la SARL MGA Finance.
Par actes d'huissier de justice délivrés les 8 septembre et 12 octobre 2017, monsieur [C] [G] a fait assigner monsieur [Z] [E], la SARL MGA Finance, les AFUL des immeubles de [Localité 18] et [Localité 22] et la SARL Immobia, qui assurait la gérance des biens litigieux, devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d'obtenir réparation des préjudices matériels et financiers allégués.
Par jugement réputé contradictoire du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;
- déclaré l'action recevable en tant qu'elle est dirigée à l'encontre de la SARL Immobia représentée par son mandataire liquidateur ;
- rejeté la fin de non-recevoir tirée par la SARL Immobia en liquidation judiciaire du défaut d'intérêt du demandeur d'agir à son encontre ;
- dit n'y avoir lieu en conséquence de mettre la SARL Immobia hors de cause ;
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes fondées sur la convention d'honoraires et de conseil en gestion de patrimoine, les contrats de vente de biens immobiliers, les contrats de prêts bancaires, ainsi que sur la qualité de gérant de sociétés de monsieur [Z] [E] ;
- déclaré irrecevable la demande relative à la superficie des biens immobiliers ;
- rejeté les demandes formées par monsieur [C] [G] à l'encontre de la SARL Immobia en liquidation judiciaire ;
- rejeté ses demandes en tant qu'elles sont relatives à l'établissement de déclarations fiscales erronées par la SARL MGA Finance ;
- rejeté le surplus de ses demandes, y compris celles visant les AFUL, celles fondées sur le dol, sa demande d'expertise et sa demande d'exécution provisoire ;
- rejeté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'amende civile formées par la SARL MGA Finance et monsieur [Z] [E] ;
- condamné monsieur [C] [G] à indemniser la SARL MGA Finance et monsieur [Z] [E] de leurs frais irrépétibles à hauteur d'un montant global de 2 000 euros ;
- condamné monsieur [C] [G] à verser la même somme à la SARL Immobia représentée par son mandataire liquidateur ;
- condamné monsieur [C] [G] aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration enregistrée par le greffe le 26 novembre 2020, monsieur [C] [G] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 6 mai 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de l'AFUL de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 18] et de l'AFUL des immeubles [Adresse 8] et [Adresse 4].
Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 25 juillet 2024, monsieur [C] [G] demande à la cour d'appel d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles concernant la nullité de l'assignation et le défaut d'intérêt à agir et de :
- déclarer et juger non prescrites et recevables ses demandes;
- condamner in solidum monsieur [Z] [E] et la société MGA Finance à lui payer en réparation des préjudices matériels et financiers les sommes de 42 602 euros et 407 363 euros, et au titre du préjudice moral la somme de 30 000 euros ;
- fixer sa créance au montant desdites sommes dans la liquidation judiciaire de la SARL Immobia ;
- condamner in solidum les intimés à lui payer somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les intimés aux dépens de première instance et d'appel.
Subsidiairement, il demande à la cour d'ordonner une expertise confiée à un expert spécialisé en placements financiers immobiliers.
Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 19 décembre 2024, la SARL MGA Finance, monsieur [Z] [E] et la SARL Immobia représentée par la SELAS OCMJ ès qualités de mandataire liquidateur, demandent à la cour d'appel de confirmer le jugement de première instance. A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de débouter monsieur [C] [G] de ses demandes. En tout état de cause, il sollicitent de le voir condamner aux dépens et à leur régler à chacun la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 31 décembre 2024.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.
MOTIFS
Sur la nullité de l'assignation et le défaut d'intérêt à agir
Ces points ne sont pas discutés devant la cour.
Sur la prescription
Le tribunal a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de monsieur [C] [G] basées sur la convention d'honoraires de conseil de gestion du patrimoine, les contrats de vente de biens immobiliers et les contrats de prêts bancaires (demandes formulées par assignation délivrée à la demande de monsieur [C] [G] les 8 septembre et 12 octobre 2017) aux motifs que le point de départ de la prescription concernant la convention d'honoraires du 17 octobre 2011, les contrats de prêts du 30 novembre 2011 et les contrats de vente du 28 décembre 2011 se situait aux dates de signature de ces contrats, monsieur [C] [G] ayant pu prendre connaissance des dommages allégués au jour de la conclusion des différents contrats litigieux et que, la prescription n'ayant pas été interrompue par la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 16 juin 2016 ayant jugé qu'il n'y avait lieu à référé, de sorte que l'action s'est trouvée prescrite les 17 octobre 2016 (pour la convention d'honoraire), 30 novembre 2016 (pour les contrats de prêts et s'agissant du devoir d'information, de conseil et de mise en garde) et 28 décembre 2016 (pour les contrats de vente).
Le tribunal a par ailleurs déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de monsieur [C] [G] dirigées contre monsieur [Z] [E] à titre personnel, estimant que, s'agissant de la représentation de monsieur [C] [G] aux AFUL, la prescription était acquise trois ans après la réception des appartements, soit le 17 juin 2016 pour l'appartement de [Localité 18] et le 29 janvier 2018 pour celui de [Localité 22], et que s'agissant des actions relatives aux manquements au devoir de conseil, d'information et mise en garde concernant le dispositif Malraux, la prescription était acquise en 2014 ces obligations ayant été exécutées en 2011. Le tribunal a également considéré que les actions relatives aux déclarations d'impôts étaient également prescrites lors de la délivrance de l'assignation, cette dernière étant intervenue plus de 3 ans après les exercices visés (2011, 2012 et 2013).
Monsieur [C] [G] conteste cette analyse, à l'exception de l'absence d'interruption du délai de prescription. Il prétend n'avoir eu connaissance des dommages qu'aux dates de réception des biens acquis, où il a pu prendre connaissance de leur état et de leur surestimation, soit le 17 juin 2013 pour l'appartement de [Localité 18] et le 29 janvier 2015 pour celui de [Localité 22] voir même à la date de perception des premiers loyers, soit en décembre 2015 pour l'appartement de [Localité 18] et en novembre 2014 pour celui de [Localité 22]. Il ajoute que la société MGA, comme monsieur [Z] [E] ont failli à leurs obligations pendant l'exécution du contrat (en se substituant à lui dans les AFUL et en ne le tenant au courant de rien), de sorte que les demandes liées au manque d'information sont postérieures à la conclusion du contrat. Il estime par ailleurs s'être trouvé dans l'impossibilité d'agir en raison de man'uvres dolosives ou frauduleuses, lesquelles se seraient notamment manifestées par l'absence de signature d'un véritable contrat fixant avec précision les obligations du gérant de patrimoine, par le fait de lui avoir caché la confusion et le conflit d'intérêt existant entre les sociétés intervenantes et l'absence de toute autre proposition que celle d'un programme déjà existant impliquant lesdites sociétés. S'agissant enfin du déficit de superficie des appartements, il prétend que le délai d'un an court à compter de la livraison du bien, faite par mandataire, et qu'en tout état de cause, l'action ne visant pas à la résolution du contrat ni à la diminution du prix mais à l'octroi de dommages et intérêts, les demandes échapperaient en l'espèce à la prescription annale de l'article 1622 du code civil.
Si aucun contrat d'ingénierie n'a été matérialisé et signé entre les parties, ces dernières s'accordent pour indiquer qu'un tel contrat a bien été conclu le 17 octobre 2011, sur la base d'un 'plan épargne fiscale' portant sur deux appartements, l'un à [Localité 18], l'autre à [Localité 22] (pièce 13 de l'appelant), des honoraires ayant été versés à ce titre par monsieur [C] [G] à la SARL MGA Finance (pièces 48 et 49 de l'appelant).
Ainsi, les manquements contractuels reprochés par monsieur [C] [G] et qui reposent principalement sur des opérations dont la rentabilité n'a pas été celle espérée et un défaut d'information des diligences effectuées en son nom, le sont-ils nécessairement en exécution de ce contrat, les contrats de prêts signés le 30 octobre 2011 et les actes d'achat des appartements du 28 décembre 2011 ayant été signés par monsieur [C] [G] dans le cadre des opérations d'investissement convenues entre les parties.
Si monsieur [C] [G] avait connaissance d'un certain nombre d'éléments du fait de la signature des actes de prêt et de vente (prix des biens, taux d'intérêt des emprunts, coût des travaux de rénovation, adhésion aux AFUL') et avait commencé à rembourser les prêts dans le cadre de ces opérations, seule la réception des appartements les 17 juin 2013 et 29 janvier 2015 (pièces 34 et 37 de l'appelant) a pu lui permettre d'avoir une vision précise et concrète de la situation, notamment quant à l'état et à la valeur locative des appartements une fois les travaux réalisés, de sorte que c'est à partir de ce moment-là seulement qu'il a pu s'interroger sur le rôle joué par la SARL MGA et monsieur [Z] [E] et a pu s'interroger sur l'éventuelle faute de ces derniers, notamment relative aux obligations d'information et de conseil.
Il est inexact de prétendre, comme le font les intimés, que le manquement aux obligations d'information et de conseil reproché serait relatif à la période pré-contractuelle et se heurterait dès lors à la prescription dont le point de départ serait le jour de l'acceptation de l'offre préalable de prêt, dès lors d'une part que certaines fautes évoquées sont relatives à l'exécution du contrat et non à la période pré-contractuelle (absence d'information du déroulement des travaux, des décisions des AFUL') et d'autre part que la possible attitude fautive des intimés n'est apparue à l'appelant que lors de la réception des appartements.
S'agissant plus particulièrement de la question de la superficie des appartements, le délai d'un an de l'article 1622 n'est pas applicable au cas d'espèce puisque monsieur [C] [G] n'intente pas une action en réduction du prix ou en résiliation du contrat.
Dans ces conditions, le délai de prescription a commencé à courir les 17 juin 2013 et 29 janvier 2015 et l'action n'était donc pas prescrite au moment de la délivrance de l'assignation.
Sur la responsabilité de monsieur [Z] [E] et de la SARL MGA Finance
Monsieur [C] [G] fait valoir que monsieur [Z] [E], à titre personnel ou ès qualités de gérant de la SARL MGA Finance, aurait été défaillant dans ses obligations contractuelles puisque :
- il n'aurait pas respecté de plan d'épargne fiscale sur lequel il s'était pourtant engagé,
- il aurait privilégié son intérêt personnel et celui de ses sociétés familiales et lui aurait donné de très mauvais conseils,
- il n'aurait pas rendu compte des assemblées générales des AFUL et des décisions prises par ces dernières sur le choix des entreprises, le montant des marchés',
- les déclarations d'impôt comportaient des erreurs qui ont dû être rectifiées,
- les appartements présentent une superficie réelle inférieure à celle annoncée.
Concernant le non-respect du plan d'épargne fiscale allégué, en ce compris la question de la superficie des appartements, il apparaît que ce plan était un projet sur la base duquel les relations contractuelles entre les parties se sont par la suite établies. Il n'a dans ces conditions en lui-même aucune valeur contractuelle (et n'est d'ailleurs pas signé) puisqu'il constitue une projection sur les opérations à venir. Dès lors, il ne peut être reproché à monsieur [Z] [E] de ne pas l'avoir respecté, ses obligations étant des obligations de moyen et non de résultat.
Concernant les conseils donnés et les intérêts que monsieur [Z] [E] a privilégié, aucun élément du dossier ne permet d'établir une faute de monsieur [Z] [E] dans la mesure où les opérations projetées et matérialisées par les actes de prêt et de vente ont effectivement été réalisées et où l'appel à des sociétés dans lesquelles monsieur [Z] [E] avait des participations n'est pas en soi interdit. S'agissant plus particulièrement du fait que monsieur [Z] [E] aurait privilégié des réductions fiscales immédiates (loi Malraux) et aurait choisi des villes ([Localité 18] et [Localité 22]) à déclin économique prévisible, il s'agit au plus de mauvais choix susceptibles éventuellement d'interroger sur les qualités professionnelles de celui qui les propose mais qui ne peuvent en eux-mêmes asseoir une faute contractuelle.
Concernant les assemblées générales des AFUL et les décisions prises par ces dernières sur le choix des entreprises et le montant des marchés, s'il apparaît effectivement à la lecture des pièces du dossier que monsieur [C] [G] n'a pas été tenu informé, aucun élément du dossier ne laisse apparaître qu'il aurait du l'être, aucun contrat n'ayant été signé et versé aux débats, dans un contexte où le projet (pièce 13 de l'appelant) mentionnait 'notre société assure un suivi complet des opérations, des premières études de conception jusqu'à la mise à disposition' (page 4) et où monsieur [C] [G], qui était informé notamment de l'adhésion aux AFUL depuis la signature des contrats, n'a jamais manifesté, avant 2015, le désir d'être tenu informé de quoi que ce soit. Si par ailleurs monsieur [C] [G] justifie de ce qu'il a été noté comme 'présent' lors d'une assemblée générale d'une AFUL le 29 décembre 2011 alors qu'il se trouvait à [Localité 23] (pièces 28 et 29 de l'appelant), aucun élément du dossier ne laisse apparaître que cet état de fait serait imputable à monsieur [Z] [E], dont le nom n'apparaît d'ailleurs pas sur le procès-verbal d'assemblée visé.
Concernant enfin les déclarations d'impôts, il s'agit, de l'aveu même de monsieur [C] [G], de simples erreurs qui ont pu être rectifiées, et qui, en tant que telles, dans la mesure où, ainsi que l'a relevé le tribunal par des motifs pertinents que la cour adopte, elles n'ont eu aucune conséquence financière avérée pour monsieur [C] [G], ne peuvent être à l'origine de fautes contractuelles susceptibles d'engager la responsabilité de leurs auteurs.
Dans ces conditions, les fautes reprochées à monsieur [Z] [E] et à la SARL MGA Finance ne sont pas établies et monsieur [C] [G] sera débouté de ses demandes à leur encontre.
Sur la responsabilité de la SARL Immobia
Monsieur [C] [G] souligne, comme il l'avait fait en première instance, que la SARL Immobia avait en charge la gestion locative des appartements acquis et que les certificats de mesurage ont été établis en 2012 pour l'appartement de [Localité 18] et en 2015 pour l'appartement de [Localité 22] à sa demande.
Sur ce point, la cour adopte les motifs pertinents de la décision de première instance selon lesquels le retard dans la mise en location des biens acquis résulte de la livraison tardive des logements, qui ne peut être imputée à la société Immobia mandatée pour les louer, alors qu'aucun mandat de gérance de nature à établir la date à partir de laquelle le mandataire devait rechercher des locataires n'est produit, et que le montant du loyer n'est pas imputable à la SARL Immobia mais au marché immobilier locatif local qui a évolué de façon négative. S'agissant de la question de la superficie des appartements, les actes prévoyaient un nouveau mesurage après réalisation des travaux et la société Immobia, qui a procédé au mesurage initial, n'est pas responsable de leur superficie définitive, dans un contexte où le 'plan d'épargne fiscale' évoqué n'est constitutif d'aucun engagement contractuel, notamment de la SARL Immobia.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les préjudices subis
En l'absence de faute retenue à l'égard des intimés, ce point ne sera pas abordé.
Sur la demande d'expertise judiciaire
Monsieur [C] [G] sollicite de nouveau en appel à titre subsidiaire une expertise pour obtenir des informations sur des questions techniques relatives à la rentabilité ou non des opérations effectuées par les intimés.
Les fautes alléguées n'étant pas établies, la mesure d'expertise sollicitée ne présente aucune utilité.
Le jugement sera dans ces conditions confirmé sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé.
Monsieur [C] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et à payer à monsieur [Z] [E], la MGA Finance et la SARL Immobia représentée par la SELAS OCMJ en qualité de liquidateur judiciaire, chacun la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu le 22 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes fondées sur la convention d'honoraires de conseil en gestion de patrimoine, les contrats de vente immobiliers, les contrats de prêt bancaires, la superficie des biens immobiliers et sur la qualité de gérant de sociétés de monsieur [Z] [E],
Statuant des chefs infirmés,
Déclare monsieur [C] [G] recevable en ses demandes et l'en déboute ;
Y ajoutant,
Condamne monsieur [C] [G] à payer à monsieur [Z] [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [C] [G] à payer à la SARL MGA Finance la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [C] [G] à payer à la SARL Immobia représentée par la SELAS OCMJ en qualité de liquidateur judiciaire la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [C] [G] aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,