CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 26 mars 2025, n° 21/14151
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 MARS 2025
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14151 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEE4L
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 15/18202
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la SARL ADUXIM (SIREN 562 065 748)
C/O Société ADUXIM
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Ayant pour avocat plaidant : Me Fabienne L'HERMINIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0410
INTIMEE
S.C.I. L.B.A IMMO
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS ET PROCÉDURE :
La SCI L.B.A. IMMO est propriétaire de locaux à usage commercial (lots 1 et 12) situés au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8].
Le local a été loué à la SARL LBA [J] ET ASSOCIES qui y exploite un restaurant de sushis sous l'enseigne '[4]'.
La SCI L.B.A. Immo et la SARL LBA [J] ET ASSOCIES sont des sociétés familiales détenues par Mme [J] et son fils M.[H] [J].
Pour améliorer les locaux qui en sont dépourvus, la SCI L.B.A. IMMO a demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire en vue d'obtenir l'autorisation de faire installer une extraction des fumées de cuisine.
Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2015, la résolution n°3 ayant cet objet a été rejetée.
Par acte d'huissier de justice en date du 2 décembre 2015, la SCI L.B.A. IMMO a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la société ADUXIM SARL, aux fins d'être autorisée à effectuer les travaux.
Par ordonnance du 20 octobre 2016, le juge de la mise en état a rejeté la demande d'incident formée par le syndicat des copropriétaires qui soutenait que l'action était irrecevable en l'absence de seconde délibération de l'assemblée générale, s'agissant d'une fin de non recevoir relevant de l'examen du fond de l'affaire.
Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] ;
- dit que les travaux d'installation d'un système d'extraction de vapeurs ou fumées de cuisson constituent une amélioration des locaux des lots 1 et 12 et que le projet, tel que décrit dans le dossier produit aux débats, est conforme à la destination de l'immeuble et ne nuit pas à la tranquillité des autres occupants de ce dernier ;
- dit que le refus d'autorisation de travaux du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] constitue un abus de droit ;
- autorise la SCI L.B.A. IMMO ou son locataire, à réaliser les travaux d'installation d'un système d'extraction de vapeurs ou fumées de cuisson conformément aux conditions décrites dans le dossier technique produit aux débats et selon les descriptif des travaux et devis version 1 établi le 9 septembre 2015 par la société LOGICLIM pour un montant alors fixé à 10.671,60 euros TTI et conformément aux préconisations du Bureau d'études GIFFARD suivant sa note versée aux débats en date du 22 septembre 2017 référencée 19.09.17GM Note technique Maison Sushi ;
- dit que les travaux d'installation dudit système d'extraction devront être réalisés selon les règles de l'art par une entreprise qualifiée et dument assurée, ainsi que sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront pris en charge par la SCI L.B.A. IMMO ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI L.B.A. IMMO ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux dépens et à payer à la SCI L.B.A. IMMO la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme avec intérêts au taux légal à
compter de ce jour ;
- dit que la AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats, pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dispensé la SCI L.B.A. IMMO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Suivant déclaration remise au greffe le 21 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] a interjeté appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2024.
PRÉTENTION DES PARTIES :
Selon les conclusions signifiées le 28 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (ci-après le SDC), appelant, demande à la cour au visa des articles 24, 25, 30 de la loi du 10 juillet 1965, 10 du décret du 17 mars 1967 et le règlement de copropriété, de :
- Déclarer recevable le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], en son appel et l'y dire bien fondé.
- Réformer le jugement dont appel, notamment en ce qu'il a :
' Rejeté la fin de non-recevoir soulevé par le Syndicat des copropriétaires et débouté ce
dernier de toutes ses demandes
' Dit que les travaux d'installation d'un système d'extractions des vapeurs ou fumées de
cuisson constitution une amélioration des locaux des lots 1 et 12 et que le projet, tel que décrit dans le dossier produit aux débats, est conforme à la destination de l'immeuble et ne nuit pas à la tranquillité des autres occupants
' Dit que le refus d'autorisation des travaux du Syndicat des copropriétaires constitue un
abus de droit
' Autorisé la SCI LBA IMMO ou son locataire à réaliser les travaux d'installation d'un
système d'extractions des vapeurs ou fumées de cuisson conformément aux conditions
décrites dans le dossier technique produit aux débats et selon les descriptifs de travaux
et devis version 1 établis le 9 septembre 2015 par la Société LOGIFILM pour un montant fixé à 10.671,60 € TTC et conformément au bureau d'études GIFFARD
suivant sa note versée aux débats en date du 22 septembre 2017 référencée 19.09.17GM Note technique Maison Sushi
' Dit que les travaux d'installation dudit système d'extraction devront être réalisés selon
les règles de l'art par une entreprise qualifiée et dument assurée, ainsi que sous la
surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront pris en charge par la SCI L.B.A. IMMO
' Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]
[Adresse 5] aux dépens et à payer à la SCI L.B.A. IMMO la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme avec
' Dispensé la SCI L.B.A. IMMO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
' Ordonné l'exécution provisoire du jugement;
- Dire irrecevable la demande de la SCI L.B.A. IMMO,
- Subsidiairement, débouter la SCI L.B.A. IMMO de toutes ses demandes,
- Condamner la SCI L.B.A. IMMO à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et en tous les dépens.
L'appelant considère l'action de la SCI LBA immo irrecevable dès lors qu'elle a saisi le tribunal prématurément sans tentative de solution amiable et sans avoir pris le soin de solliciter un second vote à la majorité de l'article 24, conformément à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour avoir un refus définitif.
A titre subsidiaire, il est indiqué qu'il existe aux termes du règlement de copropriété des servitudes particulières découlant de l'existence de courettes communes aux immeubles sis [Adresse 1].
En application de ces stipulations, il n'est pas prévu de construction sur ces courettes en dehors du rez- de-chaussée. La gaine dont la construction est projetée, qui constitue une construction le long du mur, est interdite par le règlement de copropriété et le règlement commun aux deux immeubles, l'appelant observant que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] n'a pas été sollicité pour autoriser les travaux envisagés.
Il conteste que ces travaux constituent une amélioration dès lors qu'ils vont causer un préjudice esthétique pour les copropriétaires qui ont vu sur la courette de l'immeuble et considère que son refus était parfaitement justifié de sorte qu'il ne constitue pas un abus de majorité. Il fait valoir à cet égard le caractère sommaire voire contradictoire de la demande d'autorisation de sorte qu'il était impossible pour les copropriétaires de se sentir suffisamment informés.
Dans ses conclusions signifiées le 29 décembre 2021, la SCI LBA Immo, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS rendu le 4 février 2021 (RG N° 15/18202) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI L.B.A. IMMO,
Y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au
paiement d'une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au
paiement d'une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement par l'AARPI AUDINEAU GUITTON, conformément aux dispositions de l'article 699 CPC.
L'intimée souligne qu'il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir attendu un second vote avant de quitter l'assemblée générale dès lors que M. [J] n'a pas été informé par le syndic de la possibilté d'une seconde délibération. Elle considère que l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas vocation à s'appliquer car le refus d'autorisation des travaux résulte de l'insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise de sorte qu'une seconde votation aurait confirmé le résultat de la première. En outre, ce deuxième vote ne constitue qu'une simple faculté et faute de recourir à un second vote, l'assemblée a rendu le premier définitif.
Les demandes de la SCI sont donc recevables.
Concernant la demande d'autorisation des travaux, la SCI fait valoir qu'il s'agit de travaux d'amélioration sans qu'il soit nécessaire que cette amélioration profite à l'ensemble des copropriétaires ou aux parties communes. Elle considère que le refus de l'assemblée générale de lui délivrer cette autorisation est illégitime, la crainte exprimée d'une gêne résultant de l'activité envisagée ne constituant qu'une allégation. Le projet présenté était complet, le dossier technique mettant en mesure d'éclairer les copropriétaires quant à la nature exacte des travaux à réaliser.
Pour rétorquer aux arguments du syndicat des copropriétaires sur l'existence d'une servitude perpétuelle interdisant d'élever toute construction, l'intimée fait valoir que la gaine cheminera le long du mur de la courette aveugle jusqu'au faitage de sorte qu'il n'y aura aucune emprise au sol de sorte qu'elle ne constitue pas une construction. Le règlement de copropriété permet l'exercice de n'importe quel commerce et n'interdit pas l'activité de restauration sans la limiter à la restauration sans cuisson.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.
I. Sur la recevabilité de l'action de la SCI LBA IMMO :
La résolution n° 3 adoptée lors de l'assemblée générale du 29 septembre 2015 est ainsi rédigée :
' Autorisation donnée à M. Et Mme [J] de créer un extracteur de fumées de cuisson de leurs lots 1 et 2 ( art. 25).
L'assemblée générale après avoir délibéré et pris connaissance des pièces jointes à la convocation autorise M. Et Mme [J] ( SCI LBA) à créer un extracteur de fumées de cuisson dans leurs lots 1 et 12 en utilisant la courette intérieure.
Participent au vote: 1006
Pour: 409 M. [D] ( 131), SCI LBA Immo ( M. [J]), M. [C] ( 132), M. [Y] ( 4)
( 27)
contre: 453 Mme [R] (8) M. [B] ( 128), indivision [O] Mme [A] ( 174), Mme [P] ( 135)
Abstention: 144 M. [F] ( 4) et M. [X] ( 140)
Cette résolution est rejetée.
M. [J] quitte la séance et remet son pouvoir à M. [D]'.
Aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur à l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 25-1 du même texte , dans sa rédaction applicable au litige, dispose en son premier alinéa que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins un tiers de ces voix, la même assemblée prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Enfin, l'article 19, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au litige, énonce que pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, il n'appartenait pas à M. [J] de solliciter l'organisation d'un second vote. En considérer autrement reviendrait à ajouter aux textes et notamment à l'article 19 précité qui dispose 'qu'il est procédé' à un second vote sans en faire dépendre l'organisation à la demande d'un copropriétaire.
En l'espèce, la résolution n° 3 n'a pas été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires formant le syndicat mais elle a recueilli au moins un tiers d'entre elles de telle sorte qu'un second vote aurait pu être organisé en application de l'article 25-1 précité.
Il ne saurait être fait grief à M. [J] d'avoir quitté l'assemblée générale après le premier vote dès lors que son absence ne constituait pas un obstacle à l'organisation d'un second vote.
En outre, il résulte des mentions du procès-verbal de l'assemblée générale que préalablement à son départ de l'assemblée générale, M. [J] a remis son pouvoir à un autre copropriétaire de telle sorte qu'il pouvait être représenté lors du second vote si celui-ci avait eu lieu.
En l'absence d'un second vote de l'assemblée générale non imputable à M. [J] et dès lors qu'un second vote en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue qu'une simple faculté pour l'assemblée générale, la décision issue du premier vote revêt un caractère définitif.
Il est encore fait grief à M. [J] d'avoir saisi la justice en autorisation de travaux sans rechercher une solution amiable en application de l'article 750-1 du code de procédure civile.
Cependant, si ce texte, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit qu'à peine d'irrecevabilité susceptible d'être relevée d'office par le juge, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, il n'est applicable qu'aux instances tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 euros ou lorsque la procédure est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
L'action en justice engagée par la SCI LBA IMMO afin d'obtenir l'autorisation judiciaire de procéder aux travaux rejetés par l'assemblée générale du 29 septembre 2015 n'entre donc pas dans les prévisions de ce texte.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré l'action de la SCI LBA IMMO recevable et rejeté la fin de non-recevoir du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8].
2. Sur la violation d'une servitude perpétuelle :
Il résulte de l'article premier du règlement de copropriété ( pièce 4 du SDC) que l'immeuble
a été édifié au [Adresse 5] à [Localité 8] et jouxte à sa droite, au n° 105 de la rue, un immeuble appartenant à Mme [E], à sa gauche au n° 101 de la rue, un immeuble appartenant à M. [V] et enfin au fond, au [Adresse 6], un immeuble appartenant à M. [I].
Aux termes de l'article 2 dudit règlement, l'immeuble est composé :
- d'un bâtiment en façade sur la [Adresse 9],
- d'une cour au fond et sur le côté droit du bâtiment avec jardinet,
- d'une courette sur le côté droit du bâtiment, couverte au niveau du premier étage et éclairant l'escalier de service,
- d'une autre courette sur le côté gauche de l'immeuble construite jusqu'au niveau du premier étage et sur laquelle il existe uniquement des jours de souffrance.
L'article 121 du règlement consacré aux 'servitudes particulières' évoque la création d'une courette résultant de la division d'un terrain ayant appartenu à Mme [E] et sur lequel les propriétaires des différents lots s'engageaient à faire édifier une maison.
Dans son II. cet article stipule que Mme [E] et ses acquéreurs conviennent d'établir au milieu de l'ensemble de leurs terrains, une grande cour de trois cent vingt six mètres carrés cinquante-six centièmes superficiels, devant profiter à l'ensemble des constructions par l'espace libre, l'air et la lumière ainsi réservés'.
Cet article précise qu'il a été stipulé à ce sujet 'qu'il est perpétuellement interdit aux propriétaires desdits lots d'élever aucune construction ni aucun mur de clôture entre les diverses portions de ce terrain ainsi affectées à l'usage de cour, l'ensemble réuni de ces cours devant former l'espace libre dont il a été ci-dessus question. Que toutefois, chaque lot sera séparé du lot voisin par une grille d'une hauteur d'un mètre établie à frais communs, et que le long de cette grille chaque propriétaire devra entretenir une rangée d'arbustes verts dont la hauteur ne devra pas dépasser deux mètres'.
Concernant les conditions particulières sur les constructions et courettes, il est précisé que :
- les murs mitoyens seront construits en briques avec tuyaux incorporés en nombre égal pour chacun des copropriétaires ;
- que ces courettes seront communes et d'une surface de huit mètres au moins suivant les règlements,
- qu'elles seront à cheval sur la ligne séparative,
- que les murs desdites courettes seront entièrement recouvertes de carreaux de faience pour leur donner un aspect toujours propore et de la clarté,
- que lesdites courettes pourront être couvertes à la hauteur du plancher haut du rez-de chaussée.
Il résulte donc sans ambiguité de ces stipulations contractuelles que seules les constructions érigées au sol de la courette sont prohibées à l'exception de grilles séparatives entre les lots.
Il résulte des pièces produites par la SCI LBA IMMO que la gaine d'extraction extérieure doit déboucher, après percement, au dessus de la toiture du local 'poubelles' créée dans la courettes et cheminer le long d'un mur aveugle pour dépasser le faitage de la toiture de plus de 40 cm.
Le projet de travaux de la SCI LBA IMMO ne comportant aucune emprise au sol des courettes communes n'apparaît pas prohibé par les stipulations du règlement de copropriété.
L'affirmation par ailleurs non étayée selon laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] devrait donner son autorisation aux travaux projetés devient dès lors inopérante.
3. Sur le refus de l'assemblée générale :
La SCI LBA IMMO soutient que la décision de l'assemblée générale constitue un abus de droit tandis que le syndicat des copropriétaires rétorque que le projet de travaux qui lui a été soumis était sommaire et contradictoire.
En application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, lorsqu'un copropriétaire demande l'inscription d'une demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale, il notifie au syndic le projet de résolution qui, lorsqu'il porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
La SCI LBA IMMO a adressé le 27 août 2015 au syndic de copropriété, la société Aduxim, une demande tendant à l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale extraordinaire dont elle demandait la tenue une demande d'autorisation de travaux (pièce 7 intimée) consistant dans 'la pose et au raccordement depuis mon local d'un conduit de fumée d'extraction en toiture. Le conduit cheminera dans la courette le long du mur aveugle jusqu'au faitage de la toiture pour le rejet des fumées'.
Etaient joints à la demande un descriptif des travaux et un photomontage de la réalisation.
Concernant le descriptif 'pour l'extraction de cuisine professionnelle', il était précisé :
'les travaux à réaliser seront conformes aux DTU et normes en vigeur et se compose de :
- carottage du mur du local en hauteur pour la gaine diamètre 400, calfeutrement.
- Mise en oeuvre d'un conduit d'extraction extérieur, partant du percement, cheminement horizontale dans le local poubelle et verticale, le long du mur aveugle de la courette jusqu'au faitage de la toiture :
le conduit en tôle d'acier galvanisé ( diamètre 400 mm, classement au feu A 1 M0) sera fixé au mur par des colliers en acier galvanisé, munis d'un joint anti vibratiles sur la surface en contact avec la gaine, colliers à support en plaque d'acier avec gougeons d'encrage. Le caisson moteur d'extraction sur le toit est insonorisé double peau, celui-ci sera posé en consoles murales sur des plots anti vibratiles.
- Mise en oeuvre d'un variateur de tension dans la cuisine avec arrêt coup de poing et raccordement du groupe d'extraction par un cable d'alimentation électrique agréé anti-feu C1 CR1.'
Il était également joint un plan de situation du rez-de-chaussée de l'immeuble dont il convient de relever qu'il ne précise pas la localisation de la gaine dont l'installation était projetée.
Postérieurement à ce courrier, la SCI LBA IMMO adressait au syndic un devis de la société LOGICLIM par courriel du 10 septembre 2015.
A la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l'assemblée générale étaient joints le descriptif des travaux et le devis de la société LOGICLIM du 9 septembre 2015 prévoyant l'installation d'une gaine métallique d'un diamètre de 450 (pièce 8 intimée).
C'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait observer que le projet de travaux soumis comportait des informations contradictoires quant à la taille de la gaine d'extraction des fumées. Le descriptif de travaux produit ne comporte aucune information quant au bruit susceptible d'être généré dans la courette le long de laquelle elle doit être installée alors que les photos produites montrent que des fenêtres ont vue sur ladite courette. Le projet n'aborde pas davantage les bruits susceptibles d'être générés par le fonctionnement de la gaine d'extraction.
Si l'intimée souligne que la note établie par la société LOGICLIM datée du 14 septembre 2015( pièce 18 intimée) mentionnait que l'extracteur serait placé au plafond haut du rez-de-chaussée au-dessus de la trémie d'escalier afin de ne générer aucune nuisance sonore à l'extérieur dans la courette, elle n'établit pas que ce document a été adressé au syndic pour être joint à la convocation de l'assemblée générale.
Dès lors, la nature contradictoire des informations portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires outre l'absence d'information sur les garanties offertes pour éviter toute nuisance sonores et olfactives dans la courette justifient le refus opposé par le syndicat d'autoriser les travaux projetés par la SCI LBA IMMO.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit que le refus d'autorisation des travaux du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] constitue un abus de droit.
Partant, la demande de la SCI LBA IMMO tendant à la réparation du préjudice subi du fait du refus de l'assemblée générale d'autoriser les travaux qu'elle projetait doit être rejetée.
4. Sur l'autorisation judiciaire de travaux :
Il résulte de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 que peuvent être autorisés judiciairement les travaux prévus par l'article 25 b du même texte, lorsqu'ils ont été refusés par l'assemblée générale, tous travaux d'amélioration ainsi de la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux pourvu que ces travaux soient conformes à la destination de l'immeuble.
La cour constate que le syndicat des copropriétaires ne discute pas dans ses écritures de la conformité des travaux projetés à la destination de l'immeuble reconnaissant que dans les lots appartenant à la SCI LBA IMMO ont toujours été loués à des commerces faisant une cuisine froide. La cour relève que les stipulations du règlement de copropriété, en tant qu'elles concernent le lot 12 appartenant à la SCI LBA IMMO, le qualifient de 'boutique', ce qui renvoie à une activité de détail. Elles ne renferment toutefois aucune prohibition de l'activité de restauration (p. 9 règlement, pièce 4 SDC).
Il n'est pas davantage contesté que les travaux projetés n'ont pas été réalisés.
Le syndicat, tout en concédant dans ses écritures que le projet de travaux constitue une amélioration pour le local commercial de la SCI LBA IMMO, affirme qu'il est susceptible de lui porter un préjudice esthétique outre un préjudice susceptible d'être généré par des bruits et des odeurs.
Toutefois, l'amélioration s'entend au profit du copropriétaire demandeur sans qu'il soit nécessaire qu'elle bénéficie à tout ou partie des autres copropriétaires (Civ 3è, 18 mai 1983, n° 82-10.831, BC III n° 116). Ainsi qu'il a été dit, le syndicat des copropriétaires dans ses écritures concède que le projet constitue une amélioration pour le local commercial (p. 6 des conclusions) appartenant à la SCI LBA IMMO. De fait, l'installation d'une gaine d'extraction permettra à la SCI LBA IMMO de louer ses locaux à meilleur prix pour une activité de restauration sans que celle-ci ne soit limitée, comme en l'espèce, à une activité de restauration sans cuisson. Les travaux projetés constituent donc une amélioration pour la SCI LBA IMMO peu important qu'ils n'en bénéficient pas aux autres copropriétaires de l'immeuble.
Pour s'opposer aux travaux projetés, l'appelant souligne que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] a pour projet de combler deux courettes, dont la courette concernée, pour récupérer de la surface. Ainsi, l'installation de la gaine d'extraction serait de nature à faire échec à ce projet.
Si l'appelant produit un courriel du 19 juillet 2021 du syndic de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] évoquant le projet de ce syndicat de copropriétaires de combler à hauteur de 4m² la courette mitoyenne aux deux copropriétés (pièce 6 SDC), ce projet ne vise pas à un comblement total de la surface de la courette de sorte que l'installation de la gaine d'extraction ne fait pas obstacle à sa réalisation. Par ailleurs, ce projet n'apparaît pas avoir eu de développements ultérieurs postérieurement à cet échange de courriel de sorte que sa réalisation demeure hautement hypothétique.
Les travaux soumis à la juridiction pour autorisation ne doivent pas être rigourement identiques à ceux refusés par l'assemblée générale, le projet pouvant connaître des évolutions limitées.
En l'espèce, au soutien de sa demande d'autorisation judiciaire de travaux, la SCI LBA IMMO produit en sus des documents évoqués supra une étude de la société Giffard du 22 septembre 2017 (pièce 25 de la SCI) à laquelle répond le rapport du cabinet d'architecte NBBH en date du 7 juillet 2021 réalisé à la requête du syndicat des copropriétaires (pièce 5 SDC).
L'étude de la société Giffard ne constitue pas un projet de travaux distinct mais vise à donner un avis technique sur le projet proposé par la SCI LBA IMMO.
L'étude de la société Giffard fait apparaitre la nécessité de prendre des dispositions pour que la gaine d'extraction soit ramonée, ce qui implique l'installation de trappes de visite sur le conduit, point sur lequel le devis de la société Logiclim du 9 septembre 2015 demeure taisant.
L'étude démontre également que le projet de la SCI LBA IMMO a pour but de permettre une évolution de l'activité future et notamment d'être en conformité avec la règlementation des grandes cuisines (puissance cuisson supérieure à 20 KW) ce qui induit une gaine verticale d'extraction d'un diamètre de 450 mm et un débit d'extraction de la hotte de 2500 m3 pour une hotte de 2,5 m. Pour autant, l'étude soulignant que le restaurant peut servir un maximum de 20 repas simultanément, elle énonce que le projet apparaît surdimensionné, ce qui apparaît avoir une influence sur la taille de la gaine d'extraction nécessaire en cas d'usage d'appareils de cuisson (300 mm).
L'étude fait observer que le projet devrait être complété par la mise en place d'un système de manchette souple pour éviter la transmission solidienne des vibrations entre le caisson et le conduit d'extraction.
La SCI ne produit pas davantage d'éléments permettant d'assurer les copropriétaires dont les fenêtres débouchent sur la courette concernée de l'absence de nuisances sonores et olfactives.
Par ailleurs, le rapport du cabinet NBBH établit que l'immeuble sis [Adresse 5] bénéficie d'un classement spécifique dans le cadre du tome 2 des protections patrimoniales parisiennes et que ce classement impose, en complément d'une déclaration préalable, la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France pour tout projet de travaux intérieurs ou extérieurs.
Il n'est nullement justifié par la SCI LBA IMMO qu'une telle consultation a été réalisée alors qu'il ne peut être écarté que des travaux affectant l'aspect extérieur d'une courette de l'immeuble dont les murs sont revêtus de carreaux de faience doivent faire l'objet d'une telle consultation.
Il résulte de ce qui précède que le projet de travaux soumis à la juridiction par la SCI LBA IMMO ne peut être autorisé. Il y a lieu d'infirmer le jugement sur ce point.
Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI LBA IMMO, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] è la somme supplémentaire globale de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI LBA IMMO.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 février 2021 sauf en ce qu'il a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] ;
- rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SCI LBA IMMO ;
Statuant à nouveau :
- rejette la demande d'autorisation judiciaire de travaux de la SCI LBA IMMO tendant à la réalisation de travaux d'installation d'un système d'extraction de fumées de cuisson ;
Y ajoutant
- condamne la SCI LBA IMMO aux dépens de première instance et d'appel ;
- condamne la SCI LBA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme globale de 5000 euros en première instance et en cause d'appel ;
- rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 MARS 2025
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14151 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEE4L
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 15/18202
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la SARL ADUXIM (SIREN 562 065 748)
C/O Société ADUXIM
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Ayant pour avocat plaidant : Me Fabienne L'HERMINIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0410
INTIMEE
S.C.I. L.B.A IMMO
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS ET PROCÉDURE :
La SCI L.B.A. IMMO est propriétaire de locaux à usage commercial (lots 1 et 12) situés au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8].
Le local a été loué à la SARL LBA [J] ET ASSOCIES qui y exploite un restaurant de sushis sous l'enseigne '[4]'.
La SCI L.B.A. Immo et la SARL LBA [J] ET ASSOCIES sont des sociétés familiales détenues par Mme [J] et son fils M.[H] [J].
Pour améliorer les locaux qui en sont dépourvus, la SCI L.B.A. IMMO a demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire en vue d'obtenir l'autorisation de faire installer une extraction des fumées de cuisine.
Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2015, la résolution n°3 ayant cet objet a été rejetée.
Par acte d'huissier de justice en date du 2 décembre 2015, la SCI L.B.A. IMMO a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la société ADUXIM SARL, aux fins d'être autorisée à effectuer les travaux.
Par ordonnance du 20 octobre 2016, le juge de la mise en état a rejeté la demande d'incident formée par le syndicat des copropriétaires qui soutenait que l'action était irrecevable en l'absence de seconde délibération de l'assemblée générale, s'agissant d'une fin de non recevoir relevant de l'examen du fond de l'affaire.
Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] ;
- dit que les travaux d'installation d'un système d'extraction de vapeurs ou fumées de cuisson constituent une amélioration des locaux des lots 1 et 12 et que le projet, tel que décrit dans le dossier produit aux débats, est conforme à la destination de l'immeuble et ne nuit pas à la tranquillité des autres occupants de ce dernier ;
- dit que le refus d'autorisation de travaux du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] constitue un abus de droit ;
- autorise la SCI L.B.A. IMMO ou son locataire, à réaliser les travaux d'installation d'un système d'extraction de vapeurs ou fumées de cuisson conformément aux conditions décrites dans le dossier technique produit aux débats et selon les descriptif des travaux et devis version 1 établi le 9 septembre 2015 par la société LOGICLIM pour un montant alors fixé à 10.671,60 euros TTI et conformément aux préconisations du Bureau d'études GIFFARD suivant sa note versée aux débats en date du 22 septembre 2017 référencée 19.09.17GM Note technique Maison Sushi ;
- dit que les travaux d'installation dudit système d'extraction devront être réalisés selon les règles de l'art par une entreprise qualifiée et dument assurée, ainsi que sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront pris en charge par la SCI L.B.A. IMMO ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI L.B.A. IMMO ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux dépens et à payer à la SCI L.B.A. IMMO la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme avec intérêts au taux légal à
compter de ce jour ;
- dit que la AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats, pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dispensé la SCI L.B.A. IMMO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Suivant déclaration remise au greffe le 21 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] a interjeté appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2024.
PRÉTENTION DES PARTIES :
Selon les conclusions signifiées le 28 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (ci-après le SDC), appelant, demande à la cour au visa des articles 24, 25, 30 de la loi du 10 juillet 1965, 10 du décret du 17 mars 1967 et le règlement de copropriété, de :
- Déclarer recevable le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], en son appel et l'y dire bien fondé.
- Réformer le jugement dont appel, notamment en ce qu'il a :
' Rejeté la fin de non-recevoir soulevé par le Syndicat des copropriétaires et débouté ce
dernier de toutes ses demandes
' Dit que les travaux d'installation d'un système d'extractions des vapeurs ou fumées de
cuisson constitution une amélioration des locaux des lots 1 et 12 et que le projet, tel que décrit dans le dossier produit aux débats, est conforme à la destination de l'immeuble et ne nuit pas à la tranquillité des autres occupants
' Dit que le refus d'autorisation des travaux du Syndicat des copropriétaires constitue un
abus de droit
' Autorisé la SCI LBA IMMO ou son locataire à réaliser les travaux d'installation d'un
système d'extractions des vapeurs ou fumées de cuisson conformément aux conditions
décrites dans le dossier technique produit aux débats et selon les descriptifs de travaux
et devis version 1 établis le 9 septembre 2015 par la Société LOGIFILM pour un montant fixé à 10.671,60 € TTC et conformément au bureau d'études GIFFARD
suivant sa note versée aux débats en date du 22 septembre 2017 référencée 19.09.17GM Note technique Maison Sushi
' Dit que les travaux d'installation dudit système d'extraction devront être réalisés selon
les règles de l'art par une entreprise qualifiée et dument assurée, ainsi que sous la
surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront pris en charge par la SCI L.B.A. IMMO
' Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]
[Adresse 5] aux dépens et à payer à la SCI L.B.A. IMMO la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme avec
' Dispensé la SCI L.B.A. IMMO de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
' Ordonné l'exécution provisoire du jugement;
- Dire irrecevable la demande de la SCI L.B.A. IMMO,
- Subsidiairement, débouter la SCI L.B.A. IMMO de toutes ses demandes,
- Condamner la SCI L.B.A. IMMO à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et en tous les dépens.
L'appelant considère l'action de la SCI LBA immo irrecevable dès lors qu'elle a saisi le tribunal prématurément sans tentative de solution amiable et sans avoir pris le soin de solliciter un second vote à la majorité de l'article 24, conformément à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour avoir un refus définitif.
A titre subsidiaire, il est indiqué qu'il existe aux termes du règlement de copropriété des servitudes particulières découlant de l'existence de courettes communes aux immeubles sis [Adresse 1].
En application de ces stipulations, il n'est pas prévu de construction sur ces courettes en dehors du rez- de-chaussée. La gaine dont la construction est projetée, qui constitue une construction le long du mur, est interdite par le règlement de copropriété et le règlement commun aux deux immeubles, l'appelant observant que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] n'a pas été sollicité pour autoriser les travaux envisagés.
Il conteste que ces travaux constituent une amélioration dès lors qu'ils vont causer un préjudice esthétique pour les copropriétaires qui ont vu sur la courette de l'immeuble et considère que son refus était parfaitement justifié de sorte qu'il ne constitue pas un abus de majorité. Il fait valoir à cet égard le caractère sommaire voire contradictoire de la demande d'autorisation de sorte qu'il était impossible pour les copropriétaires de se sentir suffisamment informés.
Dans ses conclusions signifiées le 29 décembre 2021, la SCI LBA Immo, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS rendu le 4 février 2021 (RG N° 15/18202) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI L.B.A. IMMO,
Y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au
paiement d'une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au
paiement d'une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement par l'AARPI AUDINEAU GUITTON, conformément aux dispositions de l'article 699 CPC.
L'intimée souligne qu'il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir attendu un second vote avant de quitter l'assemblée générale dès lors que M. [J] n'a pas été informé par le syndic de la possibilté d'une seconde délibération. Elle considère que l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas vocation à s'appliquer car le refus d'autorisation des travaux résulte de l'insuffisance du nombre de voix favorables pour obtenir la majorité requise de sorte qu'une seconde votation aurait confirmé le résultat de la première. En outre, ce deuxième vote ne constitue qu'une simple faculté et faute de recourir à un second vote, l'assemblée a rendu le premier définitif.
Les demandes de la SCI sont donc recevables.
Concernant la demande d'autorisation des travaux, la SCI fait valoir qu'il s'agit de travaux d'amélioration sans qu'il soit nécessaire que cette amélioration profite à l'ensemble des copropriétaires ou aux parties communes. Elle considère que le refus de l'assemblée générale de lui délivrer cette autorisation est illégitime, la crainte exprimée d'une gêne résultant de l'activité envisagée ne constituant qu'une allégation. Le projet présenté était complet, le dossier technique mettant en mesure d'éclairer les copropriétaires quant à la nature exacte des travaux à réaliser.
Pour rétorquer aux arguments du syndicat des copropriétaires sur l'existence d'une servitude perpétuelle interdisant d'élever toute construction, l'intimée fait valoir que la gaine cheminera le long du mur de la courette aveugle jusqu'au faitage de sorte qu'il n'y aura aucune emprise au sol de sorte qu'elle ne constitue pas une construction. Le règlement de copropriété permet l'exercice de n'importe quel commerce et n'interdit pas l'activité de restauration sans la limiter à la restauration sans cuisson.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.
I. Sur la recevabilité de l'action de la SCI LBA IMMO :
La résolution n° 3 adoptée lors de l'assemblée générale du 29 septembre 2015 est ainsi rédigée :
' Autorisation donnée à M. Et Mme [J] de créer un extracteur de fumées de cuisson de leurs lots 1 et 2 ( art. 25).
L'assemblée générale après avoir délibéré et pris connaissance des pièces jointes à la convocation autorise M. Et Mme [J] ( SCI LBA) à créer un extracteur de fumées de cuisson dans leurs lots 1 et 12 en utilisant la courette intérieure.
Participent au vote: 1006
Pour: 409 M. [D] ( 131), SCI LBA Immo ( M. [J]), M. [C] ( 132), M. [Y] ( 4)
( 27)
contre: 453 Mme [R] (8) M. [B] ( 128), indivision [O] Mme [A] ( 174), Mme [P] ( 135)
Abstention: 144 M. [F] ( 4) et M. [X] ( 140)
Cette résolution est rejetée.
M. [J] quitte la séance et remet son pouvoir à M. [D]'.
Aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur à l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 25-1 du même texte , dans sa rédaction applicable au litige, dispose en son premier alinéa que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins un tiers de ces voix, la même assemblée prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Enfin, l'article 19, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au litige, énonce que pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, il n'appartenait pas à M. [J] de solliciter l'organisation d'un second vote. En considérer autrement reviendrait à ajouter aux textes et notamment à l'article 19 précité qui dispose 'qu'il est procédé' à un second vote sans en faire dépendre l'organisation à la demande d'un copropriétaire.
En l'espèce, la résolution n° 3 n'a pas été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires formant le syndicat mais elle a recueilli au moins un tiers d'entre elles de telle sorte qu'un second vote aurait pu être organisé en application de l'article 25-1 précité.
Il ne saurait être fait grief à M. [J] d'avoir quitté l'assemblée générale après le premier vote dès lors que son absence ne constituait pas un obstacle à l'organisation d'un second vote.
En outre, il résulte des mentions du procès-verbal de l'assemblée générale que préalablement à son départ de l'assemblée générale, M. [J] a remis son pouvoir à un autre copropriétaire de telle sorte qu'il pouvait être représenté lors du second vote si celui-ci avait eu lieu.
En l'absence d'un second vote de l'assemblée générale non imputable à M. [J] et dès lors qu'un second vote en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue qu'une simple faculté pour l'assemblée générale, la décision issue du premier vote revêt un caractère définitif.
Il est encore fait grief à M. [J] d'avoir saisi la justice en autorisation de travaux sans rechercher une solution amiable en application de l'article 750-1 du code de procédure civile.
Cependant, si ce texte, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit qu'à peine d'irrecevabilité susceptible d'être relevée d'office par le juge, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, il n'est applicable qu'aux instances tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 euros ou lorsque la procédure est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
L'action en justice engagée par la SCI LBA IMMO afin d'obtenir l'autorisation judiciaire de procéder aux travaux rejetés par l'assemblée générale du 29 septembre 2015 n'entre donc pas dans les prévisions de ce texte.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré l'action de la SCI LBA IMMO recevable et rejeté la fin de non-recevoir du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8].
2. Sur la violation d'une servitude perpétuelle :
Il résulte de l'article premier du règlement de copropriété ( pièce 4 du SDC) que l'immeuble
a été édifié au [Adresse 5] à [Localité 8] et jouxte à sa droite, au n° 105 de la rue, un immeuble appartenant à Mme [E], à sa gauche au n° 101 de la rue, un immeuble appartenant à M. [V] et enfin au fond, au [Adresse 6], un immeuble appartenant à M. [I].
Aux termes de l'article 2 dudit règlement, l'immeuble est composé :
- d'un bâtiment en façade sur la [Adresse 9],
- d'une cour au fond et sur le côté droit du bâtiment avec jardinet,
- d'une courette sur le côté droit du bâtiment, couverte au niveau du premier étage et éclairant l'escalier de service,
- d'une autre courette sur le côté gauche de l'immeuble construite jusqu'au niveau du premier étage et sur laquelle il existe uniquement des jours de souffrance.
L'article 121 du règlement consacré aux 'servitudes particulières' évoque la création d'une courette résultant de la division d'un terrain ayant appartenu à Mme [E] et sur lequel les propriétaires des différents lots s'engageaient à faire édifier une maison.
Dans son II. cet article stipule que Mme [E] et ses acquéreurs conviennent d'établir au milieu de l'ensemble de leurs terrains, une grande cour de trois cent vingt six mètres carrés cinquante-six centièmes superficiels, devant profiter à l'ensemble des constructions par l'espace libre, l'air et la lumière ainsi réservés'.
Cet article précise qu'il a été stipulé à ce sujet 'qu'il est perpétuellement interdit aux propriétaires desdits lots d'élever aucune construction ni aucun mur de clôture entre les diverses portions de ce terrain ainsi affectées à l'usage de cour, l'ensemble réuni de ces cours devant former l'espace libre dont il a été ci-dessus question. Que toutefois, chaque lot sera séparé du lot voisin par une grille d'une hauteur d'un mètre établie à frais communs, et que le long de cette grille chaque propriétaire devra entretenir une rangée d'arbustes verts dont la hauteur ne devra pas dépasser deux mètres'.
Concernant les conditions particulières sur les constructions et courettes, il est précisé que :
- les murs mitoyens seront construits en briques avec tuyaux incorporés en nombre égal pour chacun des copropriétaires ;
- que ces courettes seront communes et d'une surface de huit mètres au moins suivant les règlements,
- qu'elles seront à cheval sur la ligne séparative,
- que les murs desdites courettes seront entièrement recouvertes de carreaux de faience pour leur donner un aspect toujours propore et de la clarté,
- que lesdites courettes pourront être couvertes à la hauteur du plancher haut du rez-de chaussée.
Il résulte donc sans ambiguité de ces stipulations contractuelles que seules les constructions érigées au sol de la courette sont prohibées à l'exception de grilles séparatives entre les lots.
Il résulte des pièces produites par la SCI LBA IMMO que la gaine d'extraction extérieure doit déboucher, après percement, au dessus de la toiture du local 'poubelles' créée dans la courettes et cheminer le long d'un mur aveugle pour dépasser le faitage de la toiture de plus de 40 cm.
Le projet de travaux de la SCI LBA IMMO ne comportant aucune emprise au sol des courettes communes n'apparaît pas prohibé par les stipulations du règlement de copropriété.
L'affirmation par ailleurs non étayée selon laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] devrait donner son autorisation aux travaux projetés devient dès lors inopérante.
3. Sur le refus de l'assemblée générale :
La SCI LBA IMMO soutient que la décision de l'assemblée générale constitue un abus de droit tandis que le syndicat des copropriétaires rétorque que le projet de travaux qui lui a été soumis était sommaire et contradictoire.
En application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, lorsqu'un copropriétaire demande l'inscription d'une demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale, il notifie au syndic le projet de résolution qui, lorsqu'il porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
La SCI LBA IMMO a adressé le 27 août 2015 au syndic de copropriété, la société Aduxim, une demande tendant à l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale extraordinaire dont elle demandait la tenue une demande d'autorisation de travaux (pièce 7 intimée) consistant dans 'la pose et au raccordement depuis mon local d'un conduit de fumée d'extraction en toiture. Le conduit cheminera dans la courette le long du mur aveugle jusqu'au faitage de la toiture pour le rejet des fumées'.
Etaient joints à la demande un descriptif des travaux et un photomontage de la réalisation.
Concernant le descriptif 'pour l'extraction de cuisine professionnelle', il était précisé :
'les travaux à réaliser seront conformes aux DTU et normes en vigeur et se compose de :
- carottage du mur du local en hauteur pour la gaine diamètre 400, calfeutrement.
- Mise en oeuvre d'un conduit d'extraction extérieur, partant du percement, cheminement horizontale dans le local poubelle et verticale, le long du mur aveugle de la courette jusqu'au faitage de la toiture :
le conduit en tôle d'acier galvanisé ( diamètre 400 mm, classement au feu A 1 M0) sera fixé au mur par des colliers en acier galvanisé, munis d'un joint anti vibratiles sur la surface en contact avec la gaine, colliers à support en plaque d'acier avec gougeons d'encrage. Le caisson moteur d'extraction sur le toit est insonorisé double peau, celui-ci sera posé en consoles murales sur des plots anti vibratiles.
- Mise en oeuvre d'un variateur de tension dans la cuisine avec arrêt coup de poing et raccordement du groupe d'extraction par un cable d'alimentation électrique agréé anti-feu C1 CR1.'
Il était également joint un plan de situation du rez-de-chaussée de l'immeuble dont il convient de relever qu'il ne précise pas la localisation de la gaine dont l'installation était projetée.
Postérieurement à ce courrier, la SCI LBA IMMO adressait au syndic un devis de la société LOGICLIM par courriel du 10 septembre 2015.
A la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l'assemblée générale étaient joints le descriptif des travaux et le devis de la société LOGICLIM du 9 septembre 2015 prévoyant l'installation d'une gaine métallique d'un diamètre de 450 (pièce 8 intimée).
C'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait observer que le projet de travaux soumis comportait des informations contradictoires quant à la taille de la gaine d'extraction des fumées. Le descriptif de travaux produit ne comporte aucune information quant au bruit susceptible d'être généré dans la courette le long de laquelle elle doit être installée alors que les photos produites montrent que des fenêtres ont vue sur ladite courette. Le projet n'aborde pas davantage les bruits susceptibles d'être générés par le fonctionnement de la gaine d'extraction.
Si l'intimée souligne que la note établie par la société LOGICLIM datée du 14 septembre 2015( pièce 18 intimée) mentionnait que l'extracteur serait placé au plafond haut du rez-de-chaussée au-dessus de la trémie d'escalier afin de ne générer aucune nuisance sonore à l'extérieur dans la courette, elle n'établit pas que ce document a été adressé au syndic pour être joint à la convocation de l'assemblée générale.
Dès lors, la nature contradictoire des informations portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires outre l'absence d'information sur les garanties offertes pour éviter toute nuisance sonores et olfactives dans la courette justifient le refus opposé par le syndicat d'autoriser les travaux projetés par la SCI LBA IMMO.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit que le refus d'autorisation des travaux du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] constitue un abus de droit.
Partant, la demande de la SCI LBA IMMO tendant à la réparation du préjudice subi du fait du refus de l'assemblée générale d'autoriser les travaux qu'elle projetait doit être rejetée.
4. Sur l'autorisation judiciaire de travaux :
Il résulte de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 que peuvent être autorisés judiciairement les travaux prévus par l'article 25 b du même texte, lorsqu'ils ont été refusés par l'assemblée générale, tous travaux d'amélioration ainsi de la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux pourvu que ces travaux soient conformes à la destination de l'immeuble.
La cour constate que le syndicat des copropriétaires ne discute pas dans ses écritures de la conformité des travaux projetés à la destination de l'immeuble reconnaissant que dans les lots appartenant à la SCI LBA IMMO ont toujours été loués à des commerces faisant une cuisine froide. La cour relève que les stipulations du règlement de copropriété, en tant qu'elles concernent le lot 12 appartenant à la SCI LBA IMMO, le qualifient de 'boutique', ce qui renvoie à une activité de détail. Elles ne renferment toutefois aucune prohibition de l'activité de restauration (p. 9 règlement, pièce 4 SDC).
Il n'est pas davantage contesté que les travaux projetés n'ont pas été réalisés.
Le syndicat, tout en concédant dans ses écritures que le projet de travaux constitue une amélioration pour le local commercial de la SCI LBA IMMO, affirme qu'il est susceptible de lui porter un préjudice esthétique outre un préjudice susceptible d'être généré par des bruits et des odeurs.
Toutefois, l'amélioration s'entend au profit du copropriétaire demandeur sans qu'il soit nécessaire qu'elle bénéficie à tout ou partie des autres copropriétaires (Civ 3è, 18 mai 1983, n° 82-10.831, BC III n° 116). Ainsi qu'il a été dit, le syndicat des copropriétaires dans ses écritures concède que le projet constitue une amélioration pour le local commercial (p. 6 des conclusions) appartenant à la SCI LBA IMMO. De fait, l'installation d'une gaine d'extraction permettra à la SCI LBA IMMO de louer ses locaux à meilleur prix pour une activité de restauration sans que celle-ci ne soit limitée, comme en l'espèce, à une activité de restauration sans cuisson. Les travaux projetés constituent donc une amélioration pour la SCI LBA IMMO peu important qu'ils n'en bénéficient pas aux autres copropriétaires de l'immeuble.
Pour s'opposer aux travaux projetés, l'appelant souligne que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] a pour projet de combler deux courettes, dont la courette concernée, pour récupérer de la surface. Ainsi, l'installation de la gaine d'extraction serait de nature à faire échec à ce projet.
Si l'appelant produit un courriel du 19 juillet 2021 du syndic de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] évoquant le projet de ce syndicat de copropriétaires de combler à hauteur de 4m² la courette mitoyenne aux deux copropriétés (pièce 6 SDC), ce projet ne vise pas à un comblement total de la surface de la courette de sorte que l'installation de la gaine d'extraction ne fait pas obstacle à sa réalisation. Par ailleurs, ce projet n'apparaît pas avoir eu de développements ultérieurs postérieurement à cet échange de courriel de sorte que sa réalisation demeure hautement hypothétique.
Les travaux soumis à la juridiction pour autorisation ne doivent pas être rigourement identiques à ceux refusés par l'assemblée générale, le projet pouvant connaître des évolutions limitées.
En l'espèce, au soutien de sa demande d'autorisation judiciaire de travaux, la SCI LBA IMMO produit en sus des documents évoqués supra une étude de la société Giffard du 22 septembre 2017 (pièce 25 de la SCI) à laquelle répond le rapport du cabinet d'architecte NBBH en date du 7 juillet 2021 réalisé à la requête du syndicat des copropriétaires (pièce 5 SDC).
L'étude de la société Giffard ne constitue pas un projet de travaux distinct mais vise à donner un avis technique sur le projet proposé par la SCI LBA IMMO.
L'étude de la société Giffard fait apparaitre la nécessité de prendre des dispositions pour que la gaine d'extraction soit ramonée, ce qui implique l'installation de trappes de visite sur le conduit, point sur lequel le devis de la société Logiclim du 9 septembre 2015 demeure taisant.
L'étude démontre également que le projet de la SCI LBA IMMO a pour but de permettre une évolution de l'activité future et notamment d'être en conformité avec la règlementation des grandes cuisines (puissance cuisson supérieure à 20 KW) ce qui induit une gaine verticale d'extraction d'un diamètre de 450 mm et un débit d'extraction de la hotte de 2500 m3 pour une hotte de 2,5 m. Pour autant, l'étude soulignant que le restaurant peut servir un maximum de 20 repas simultanément, elle énonce que le projet apparaît surdimensionné, ce qui apparaît avoir une influence sur la taille de la gaine d'extraction nécessaire en cas d'usage d'appareils de cuisson (300 mm).
L'étude fait observer que le projet devrait être complété par la mise en place d'un système de manchette souple pour éviter la transmission solidienne des vibrations entre le caisson et le conduit d'extraction.
La SCI ne produit pas davantage d'éléments permettant d'assurer les copropriétaires dont les fenêtres débouchent sur la courette concernée de l'absence de nuisances sonores et olfactives.
Par ailleurs, le rapport du cabinet NBBH établit que l'immeuble sis [Adresse 5] bénéficie d'un classement spécifique dans le cadre du tome 2 des protections patrimoniales parisiennes et que ce classement impose, en complément d'une déclaration préalable, la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France pour tout projet de travaux intérieurs ou extérieurs.
Il n'est nullement justifié par la SCI LBA IMMO qu'une telle consultation a été réalisée alors qu'il ne peut être écarté que des travaux affectant l'aspect extérieur d'une courette de l'immeuble dont les murs sont revêtus de carreaux de faience doivent faire l'objet d'une telle consultation.
Il résulte de ce qui précède que le projet de travaux soumis à la juridiction par la SCI LBA IMMO ne peut être autorisé. Il y a lieu d'infirmer le jugement sur ce point.
Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI LBA IMMO, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] è la somme supplémentaire globale de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI LBA IMMO.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 février 2021 sauf en ce qu'il a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] ;
- rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SCI LBA IMMO ;
Statuant à nouveau :
- rejette la demande d'autorisation judiciaire de travaux de la SCI LBA IMMO tendant à la réalisation de travaux d'installation d'un système d'extraction de fumées de cuisson ;
Y ajoutant
- condamne la SCI LBA IMMO aux dépens de première instance et d'appel ;
- condamne la SCI LBA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme globale de 5000 euros en première instance et en cause d'appel ;
- rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE