CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 26 mars 2025, n° 21/14273
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 MARS 2025
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14273 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFIE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/08821
APPELANTE
S.C.I. NARAME
immatriculée au rcs de Paris sous le numéro 821 765 799
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Jacques ORLIAC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0971
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] À [Localité 5] pris en la personne de son syndic, le cabinet JEAN CHARPENTIER, Agence Beaumarchais
C/O CABINET JEAN CHARPENTIER, Agence BEAUMARCHAIS
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représentée par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045
Société FREE MOBILE
SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 499 247 138
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Vandrille SPIRE de l'AARPI 186 Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0538
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS ET PROCÉDURE :
La SCI NARAME est propriétaire du lot n°18 correspondant à un appartement de 2 pièces au 7ème étage gauche représentant 44/1.040 tantièmes, dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, fixé par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 27 mars 1967, situé au [Adresse 2] à [Localité 5].
L'assemblée générale annuelle des copropriétaires a été convoquée pour le18 mai 2018 à laquelle a été adoptée la résolution n°22 dont les termes sont les suivants :
' À la demande de la société Free Mobile:
proposition de location d'emplacements en toiture du bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour mise en place d'une station-relais de réseau de téléphonie mobile.
Majorité de l'article 25
L'assemblée générale ordinaire du 18 mai 2018, après
délibération, vote la mise en place par la société Free Mobile d'une station relais de réseau de téléphonie mobile sur la toiture du bâtiment sis [Adresse 2]
Décide que cette mise en place s'effectuera selon les conditions prévues au bail et à ses annexes
L'assemblée prend notamment acte du fait que :
- la durée du bail est de 12 ans et le loyer annuel de 20.000 euros net et la surface louée de 15 m2
- le bail fait obligation à l'opérateur de s'assurer que le fonctionnement de ses équipements techniques soit toujours conforme à la réglementation notamment en matière d'hygiène et sécurité
- le bail stipule qu'en cas d'évolution de la réglementation et d'impossibilité pour le preneur de s'y conformer dans les délais légaux, celui-ci suspendra les émissions des équipements techniques concernés jusqu'à leur mise en conformité
- L'assemblée mandate spécialement le syndic pour finaliser et signer ledit bail pour le compte du syndicat des copropriétaires
- L'assemblée autorise Free mobile à demander toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux d'installation et d'exploitation de la station d'antennes-relais, objet de la présente résolution. Elle en rendra compte au syndic à première demande de celui-ci.
Cette décision est adoptée à la majorité de 524/1.024è contre 270/1.024è.
Ont voté CONTRE : SCI NARAME (44), M. [R] (53), SCI LES ZÈBRES (63), [E] (70), COUVREUR (40).
Pièces jointes à la convocation :
- Projet de contrat de bail du [Adresse 2]
- Plan des emplacements mis à disposition et dossier de présentation
L'assemblée générale décide à l'unanimité la présence de M. [H] de la société Free Mobile d'assister à la présente assemblée.
Cette décision est adoptée à la majorité de 524/1.024è contre 270/1.024è.
Ont voté CONTRE : SCI NARAME (44), M. [R] (53), SCI LES ZEBRES (63), [E] (70), COUVREUR (40).
La société Free propose un loyer annuel de 22.000 euros Net.
La société Free s'engage à prendre à sa charge les frais inhérents pour la copropriété pour tout recours juridique sur ce vote.
Cette décision est adoptée à la majorité de 524/1.024è contre 270/1.024è.
Ont voté CONTRE : SCI NARAME (44), M. [R] (53), SCI LES ZÈBRES (63), [E] (70), COUVREUR (40).
C'est dans ces conditions que la SCI NARAME qui a voté contre cette résolution a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d'huissier de justice du 10 juillet 2018 aux fins d'annulation de la résolution n°22 sus-visée.
La société Free Mobile est intervenue volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 20 septembre 2018.
Par jugement du 18 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la SCI Narame de sa demande d'annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 18 mai 2018 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5],
- condamné la SCI NARAME aux dépens,
- autorisé Maître Virginie METIVIER, avocat à recouvrer directement les frais qu'elle a avancés sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
- condamné la SCI NARAME à payer au syndicat descopropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande présentée par la société Free Mobile sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2021, la SCI Narame a interjeté appel de ce jugement.
La clôture de l'affaire a été ordonnée le 27 novembre 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions signifiées le 21 octobre 2021, la SCI Narame, appelante, demande à la cour au visa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 de :
- Réformer le jugement entrepris,
- Prononcer la nullité de la 22 ème résolution de l'Assemblée Générale du 18 mai 2018 relative à l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].
- Dire n'y avoir lieu à article 700 au profit du Syndicat des Copropriétaires
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Le condamner aux entiers dépens de la présente instance.
La SCI Narame expose s'être opposée à la résolution dont elle demande l'annulation pour les motifs suivants :
- par application du principe de précaution en raison des incidences possibles pour la santé résultant de l'installation d'antennes relais;
- en raison des désordres structurels de l'immeuble tels qu'ils ont été mis en évidence par une étude réalisée en 2016 ;
- parce qu'elle considère que la règle de vote appliquée n'était pas celle de l'article 25 h de la loi du 10 juillet 1965 mais celle de l'article 26 de la même loi (majorité des deux tiers ou unanimité) ;
La SCI Narame souligne que le projet de la société Free Mobile conduit à la destruction d'une fontaine, partie commune, à la place de laquelle doivent être déplacés des WC communs dont les locaux doivent être utilisés par la société Free pour l'installation de dispositifs permettant le fonctionnement des antennes relais.
Par conclusions du 14 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], intimé, demande à la cour au visa de l'article 25h de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] en ses demandes,
- confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 18 juin 2021,
- débouter la SCI NARAME de l'intégralité de ses demandes,
Y ajoutant,
- condamner la SCI NARAME à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] une somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCI NARAME à assumer les entiers dépens d'appel.
Le syndicat des copropriétaires relève que dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, l'article 25 h applicable à l'espèce prévoit que l'installation d'une station radiolélectrique est soumise à la majorité de tous les copropriétaires.
Il relève que le tribunal des conflits, par décision du 24 mai 2012, a considéré que le principe de précaution pouvant résulter de la présence d'une station relais sur le toit d'un immeuble ne pouvait être invoqué devant le juge judiciaire à l'appui d'une demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant une telle implantation (TC 14 mai 2012, n° 3844, 3846, 3848, 3850, 3852, 3854, JCP G 2012, n° 28, 819 et JCP G 2012, 820).
Elle conteste que l'installation de l'antenne de Free Mobile conduit à une appropriation de parties communes de l'immeuble justifiant le recours à un vote soumis à la règle de l'unanimité dès lors que le point d'eau situé dans la cour de l'immeuble est maintenu et que les toilettes communes sont déplacées de quelques mètres. Les travaux envisagés ne sont donc pas de nature à modifier la destination des parties privatives ou les modalités de leur jouissance ou encore à remettre en cause la destination bourgeoise de l'immeuble.
Par conclusions signifiées le 20 janvier 2022, la société Free Mobile, intimée, demande à la cour au visa des articles 25, 25-1 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :
- recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la société Free Mobile,
En conséquence,
- confirmer le jugement n°18/08821 du 18 juin 2021 du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
- débouté la SCI NARAME de sa demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 18 mai 2018, des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;
- condamné la SCI NARAME aux dépens ;
- infirmer le jugement n°18/08821 du 18 juin 2021 du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a rejeté la demande de la société Free Mobile fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant de nouveau,
- condamner la SCI Narame à payer à la société Free Mobile la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile ;
La société Free Mobile expose que le projet validé par l'assemblée générale des copropriétaires a été réalisé. Les notes de calcul ont été réalisées pour s'assurer de la faisabilité du projet et rien ne s'est opposé à sa concrétisation. Le site est désormais en service.
Elle souligne que le principe de précaution constitue un motif d'annulation de la résolution inopérant devant le juge judiciaire ainsi que l'a jugé le tribunal des conflits dès lors qu'en considérer autrement reviendrait à remettre en cause l'appréciation souveraine des autorités administratives spécialement investies du pouvoir d'autoriser l'implantation des antennes - relais.
Elle relève que le projet n'a pas eu pour effet l'aliénation de parties communes mais leur déplacement et leur amélioration. Le local des WC communs dans lequel la société a installé les modules techniques et le coffret électrique nécessaires au fonctionnement des antennes relai est mis à disposition pour la durée du bail contracté qui met à la charge de la société une remise en état des lieux en leur état initial.
Dès lors, les travaux réalisés relèvent bien des articles 25 h et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et non de l'article 26 du même texte.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
I. Sur les motifs d'opposition de la SCI Narame à l'installation d'un relais d'antennes de téléphonie mobile tirés de la fragilité structurelle de l'immeuble et l'application du principe de précaution :
Ces moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
* Sur les fragilités structurelles de l'immeuble :
- la SCI Narame expose dans ses écritures avoir pris acte de l'engagement de la société Free Mobile de faire réaliser une note de calcul par un expert indépendant (p. 5 des conclusions).
L'engagement pris par la société Free est de nature à s'assurer de la faisabilité technique du projet au regard de la structure de l'immeuble ;
- la société Free Mobile justifie de la réalisation de cette note par le BET Teltec le 4 octobre 2018 concernant la toiture (pièce 22 Free Mobile) puis par le cabinet DAVoc, le 19 novembre 2018, concernant les structures d'accueil et interfaces pour les câbles sur la structure bois de l'immeuble. Aucun de ces documents ne démontre l'impossibilité de l'installation du relais en raison des fragilités structurelles de l'immeuble évoquées par la SCI Narame et tirées de l'étude structurelle confiée en 2016 à M. [W] (pièce 7 et 8 SCI Narame);
* Sur l'application du principe de précaution :
- Ce moyen apparaît inopérant devant le juge judiciaire par application de la jurisprudence du Tribunal des conflits qui réserve au seul juge administratif le droit d'interdire l'installation d'antennes relais de téléphonie mobile en raison du risque que ces antennes présenteraient pour la santé (Tribunal des conflits, 15 octobre 2012, n°3875, société Bouygues).
Il s'ensuit que le juge judiciaire ne peut prononcer l'annulation d'une résolution d'assemblée générale autorisant l'installation d'un relais d'antennes de téléphonie mobile en raison du risque allégué pour la santé que présenteraient ces antennes.
II. Sur le moyen tiré d'une violation des règles de vote de l'assemblée générale :
Dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 applicable au litige, l'article 25 h de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques internes à l'immeuble.
Ce point n'est pas contesté par la SCI Narame qui relève néanmoins que le présent projet, en tant qu'il comporte la destruction de WC et d'une fontaine, parties communes, ne pouvait être adopté qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires ou à la majorité des deux tiers en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965
Ce texte dispose que l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Toutefois, la SCI Narame, à laquelle il appartient de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, n'établit pas en quoi la conservation des parties communes qui auraient été aliénées, selon son analyse, serait nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Elle ne démontre donc pas en quoi la résolution litigieuse ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires.
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose également que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d.
L'article 3 du règlement de copropriété détermine la liste des parties communes (pièce 9 Narame). Si la fontaine et le local WC situés dans la cour de l'immeuble ne sont pas expressément visés par ces stipulations, elles qualifient de partie commune 'toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires ou qui sont communes suivant les lois et usages étant précisé au surplus que les énumérations ci-dessus ne sont pas limitatives'.
La résolution litigieuse a voté à la majorité des 524/1024 tantièmes :
- la mise en place par la société Free Mobile d'une station relais de réseau de téléphonie mobile sur la toiture du bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 5],
- décidé que cette mise en place s'effectuera selon les conditions prévues au bail et ses annexes (pièce 2 Narame).
Il n'est pas contesté par les parties que l'emplacement occupé par les toilettes communes a vocation à accueillir les modules techniques et un coffret électrique nécessaires au fonctionnement des antennes-relais.
Le dossier de présentation du projet soumis à l'assemblée générale (pièce 8, plan d'implantation du projet, folio n°5, SCI Narame) montre que les WC communs ont vocation à être installés à la place de la fontaine qui sera à déposer et qu'ils seront équipés d'un point d'eau.
Les clichés joints à ce dossier démontrent l'état de vétusté de ces toilettes et fontaine qui ont donc vocation à faire l'objet d'une rénovation complète par la société Free Mobile tout en offrant des modalités d'usage identiques au profit du syndicat des copropriétaires.
En outre, les conditions générales de bail prévoient en leur article 11 qu''à l'expiration du bail pour quelque cause que ce soit, Free Mobile reprendra tout ou partie des équipements techniques installés dans les lieux mis à disposition hors génie civil et remettra les lieux mis à disposition dans leur état primitif, tel que décrit dans l'état des lieux d'entrée à première requête du bailleur' (pièce 20, société Free Mobile).
Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, la société Free Mobile est engagée contractuellement à remettre à l'état initial les modifications opérées sur simple demande du syndicat des copropriétaires.
Dès lors, les modifications apportées aux parties communes ne peuvent constituer un acte de disposition soumis au vote de la majorité des deux tiers des copropriétaires.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté la SCI Narame de sa demande en annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 18 mai 2018.
Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Narame , partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme supplémentaire de :
- 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5];
- 5000 euros à la société Free Mobile,
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Narame.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Condamne la SCI Narame aux dépens d'appel ;
- Condamne la SCI Narame à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
* 5000 euros à la société Free Mobile,
* 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;
- Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 MARS 2025
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14273 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFIE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/08821
APPELANTE
S.C.I. NARAME
immatriculée au rcs de Paris sous le numéro 821 765 799
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Jacques ORLIAC, avocat au barreau de PARIS, toque : E0971
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] À [Localité 5] pris en la personne de son syndic, le cabinet JEAN CHARPENTIER, Agence Beaumarchais
C/O CABINET JEAN CHARPENTIER, Agence BEAUMARCHAIS
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représentée par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045
Société FREE MOBILE
SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 499 247 138
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Vandrille SPIRE de l'AARPI 186 Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0538
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS ET PROCÉDURE :
La SCI NARAME est propriétaire du lot n°18 correspondant à un appartement de 2 pièces au 7ème étage gauche représentant 44/1.040 tantièmes, dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, fixé par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 27 mars 1967, situé au [Adresse 2] à [Localité 5].
L'assemblée générale annuelle des copropriétaires a été convoquée pour le18 mai 2018 à laquelle a été adoptée la résolution n°22 dont les termes sont les suivants :
' À la demande de la société Free Mobile:
proposition de location d'emplacements en toiture du bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour mise en place d'une station-relais de réseau de téléphonie mobile.
Majorité de l'article 25
L'assemblée générale ordinaire du 18 mai 2018, après
délibération, vote la mise en place par la société Free Mobile d'une station relais de réseau de téléphonie mobile sur la toiture du bâtiment sis [Adresse 2]
Décide que cette mise en place s'effectuera selon les conditions prévues au bail et à ses annexes
L'assemblée prend notamment acte du fait que :
- la durée du bail est de 12 ans et le loyer annuel de 20.000 euros net et la surface louée de 15 m2
- le bail fait obligation à l'opérateur de s'assurer que le fonctionnement de ses équipements techniques soit toujours conforme à la réglementation notamment en matière d'hygiène et sécurité
- le bail stipule qu'en cas d'évolution de la réglementation et d'impossibilité pour le preneur de s'y conformer dans les délais légaux, celui-ci suspendra les émissions des équipements techniques concernés jusqu'à leur mise en conformité
- L'assemblée mandate spécialement le syndic pour finaliser et signer ledit bail pour le compte du syndicat des copropriétaires
- L'assemblée autorise Free mobile à demander toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux d'installation et d'exploitation de la station d'antennes-relais, objet de la présente résolution. Elle en rendra compte au syndic à première demande de celui-ci.
Cette décision est adoptée à la majorité de 524/1.024è contre 270/1.024è.
Ont voté CONTRE : SCI NARAME (44), M. [R] (53), SCI LES ZÈBRES (63), [E] (70), COUVREUR (40).
Pièces jointes à la convocation :
- Projet de contrat de bail du [Adresse 2]
- Plan des emplacements mis à disposition et dossier de présentation
L'assemblée générale décide à l'unanimité la présence de M. [H] de la société Free Mobile d'assister à la présente assemblée.
Cette décision est adoptée à la majorité de 524/1.024è contre 270/1.024è.
Ont voté CONTRE : SCI NARAME (44), M. [R] (53), SCI LES ZEBRES (63), [E] (70), COUVREUR (40).
La société Free propose un loyer annuel de 22.000 euros Net.
La société Free s'engage à prendre à sa charge les frais inhérents pour la copropriété pour tout recours juridique sur ce vote.
Cette décision est adoptée à la majorité de 524/1.024è contre 270/1.024è.
Ont voté CONTRE : SCI NARAME (44), M. [R] (53), SCI LES ZÈBRES (63), [E] (70), COUVREUR (40).
C'est dans ces conditions que la SCI NARAME qui a voté contre cette résolution a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d'huissier de justice du 10 juillet 2018 aux fins d'annulation de la résolution n°22 sus-visée.
La société Free Mobile est intervenue volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 20 septembre 2018.
Par jugement du 18 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la SCI Narame de sa demande d'annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 18 mai 2018 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5],
- condamné la SCI NARAME aux dépens,
- autorisé Maître Virginie METIVIER, avocat à recouvrer directement les frais qu'elle a avancés sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
- condamné la SCI NARAME à payer au syndicat descopropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande présentée par la société Free Mobile sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2021, la SCI Narame a interjeté appel de ce jugement.
La clôture de l'affaire a été ordonnée le 27 novembre 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions signifiées le 21 octobre 2021, la SCI Narame, appelante, demande à la cour au visa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 de :
- Réformer le jugement entrepris,
- Prononcer la nullité de la 22 ème résolution de l'Assemblée Générale du 18 mai 2018 relative à l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].
- Dire n'y avoir lieu à article 700 au profit du Syndicat des Copropriétaires
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Le condamner aux entiers dépens de la présente instance.
La SCI Narame expose s'être opposée à la résolution dont elle demande l'annulation pour les motifs suivants :
- par application du principe de précaution en raison des incidences possibles pour la santé résultant de l'installation d'antennes relais;
- en raison des désordres structurels de l'immeuble tels qu'ils ont été mis en évidence par une étude réalisée en 2016 ;
- parce qu'elle considère que la règle de vote appliquée n'était pas celle de l'article 25 h de la loi du 10 juillet 1965 mais celle de l'article 26 de la même loi (majorité des deux tiers ou unanimité) ;
La SCI Narame souligne que le projet de la société Free Mobile conduit à la destruction d'une fontaine, partie commune, à la place de laquelle doivent être déplacés des WC communs dont les locaux doivent être utilisés par la société Free pour l'installation de dispositifs permettant le fonctionnement des antennes relais.
Par conclusions du 14 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], intimé, demande à la cour au visa de l'article 25h de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] en ses demandes,
- confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 18 juin 2021,
- débouter la SCI NARAME de l'intégralité de ses demandes,
Y ajoutant,
- condamner la SCI NARAME à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] une somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCI NARAME à assumer les entiers dépens d'appel.
Le syndicat des copropriétaires relève que dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, l'article 25 h applicable à l'espèce prévoit que l'installation d'une station radiolélectrique est soumise à la majorité de tous les copropriétaires.
Il relève que le tribunal des conflits, par décision du 24 mai 2012, a considéré que le principe de précaution pouvant résulter de la présence d'une station relais sur le toit d'un immeuble ne pouvait être invoqué devant le juge judiciaire à l'appui d'une demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant une telle implantation (TC 14 mai 2012, n° 3844, 3846, 3848, 3850, 3852, 3854, JCP G 2012, n° 28, 819 et JCP G 2012, 820).
Elle conteste que l'installation de l'antenne de Free Mobile conduit à une appropriation de parties communes de l'immeuble justifiant le recours à un vote soumis à la règle de l'unanimité dès lors que le point d'eau situé dans la cour de l'immeuble est maintenu et que les toilettes communes sont déplacées de quelques mètres. Les travaux envisagés ne sont donc pas de nature à modifier la destination des parties privatives ou les modalités de leur jouissance ou encore à remettre en cause la destination bourgeoise de l'immeuble.
Par conclusions signifiées le 20 janvier 2022, la société Free Mobile, intimée, demande à la cour au visa des articles 25, 25-1 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :
- recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la société Free Mobile,
En conséquence,
- confirmer le jugement n°18/08821 du 18 juin 2021 du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
- débouté la SCI NARAME de sa demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 18 mai 2018, des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;
- condamné la SCI NARAME aux dépens ;
- infirmer le jugement n°18/08821 du 18 juin 2021 du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a rejeté la demande de la société Free Mobile fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant de nouveau,
- condamner la SCI Narame à payer à la société Free Mobile la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile ;
La société Free Mobile expose que le projet validé par l'assemblée générale des copropriétaires a été réalisé. Les notes de calcul ont été réalisées pour s'assurer de la faisabilité du projet et rien ne s'est opposé à sa concrétisation. Le site est désormais en service.
Elle souligne que le principe de précaution constitue un motif d'annulation de la résolution inopérant devant le juge judiciaire ainsi que l'a jugé le tribunal des conflits dès lors qu'en considérer autrement reviendrait à remettre en cause l'appréciation souveraine des autorités administratives spécialement investies du pouvoir d'autoriser l'implantation des antennes - relais.
Elle relève que le projet n'a pas eu pour effet l'aliénation de parties communes mais leur déplacement et leur amélioration. Le local des WC communs dans lequel la société a installé les modules techniques et le coffret électrique nécessaires au fonctionnement des antennes relai est mis à disposition pour la durée du bail contracté qui met à la charge de la société une remise en état des lieux en leur état initial.
Dès lors, les travaux réalisés relèvent bien des articles 25 h et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et non de l'article 26 du même texte.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
I. Sur les motifs d'opposition de la SCI Narame à l'installation d'un relais d'antennes de téléphonie mobile tirés de la fragilité structurelle de l'immeuble et l'application du principe de précaution :
Ces moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
* Sur les fragilités structurelles de l'immeuble :
- la SCI Narame expose dans ses écritures avoir pris acte de l'engagement de la société Free Mobile de faire réaliser une note de calcul par un expert indépendant (p. 5 des conclusions).
L'engagement pris par la société Free est de nature à s'assurer de la faisabilité technique du projet au regard de la structure de l'immeuble ;
- la société Free Mobile justifie de la réalisation de cette note par le BET Teltec le 4 octobre 2018 concernant la toiture (pièce 22 Free Mobile) puis par le cabinet DAVoc, le 19 novembre 2018, concernant les structures d'accueil et interfaces pour les câbles sur la structure bois de l'immeuble. Aucun de ces documents ne démontre l'impossibilité de l'installation du relais en raison des fragilités structurelles de l'immeuble évoquées par la SCI Narame et tirées de l'étude structurelle confiée en 2016 à M. [W] (pièce 7 et 8 SCI Narame);
* Sur l'application du principe de précaution :
- Ce moyen apparaît inopérant devant le juge judiciaire par application de la jurisprudence du Tribunal des conflits qui réserve au seul juge administratif le droit d'interdire l'installation d'antennes relais de téléphonie mobile en raison du risque que ces antennes présenteraient pour la santé (Tribunal des conflits, 15 octobre 2012, n°3875, société Bouygues).
Il s'ensuit que le juge judiciaire ne peut prononcer l'annulation d'une résolution d'assemblée générale autorisant l'installation d'un relais d'antennes de téléphonie mobile en raison du risque allégué pour la santé que présenteraient ces antennes.
II. Sur le moyen tiré d'une violation des règles de vote de l'assemblée générale :
Dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 applicable au litige, l'article 25 h de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques internes à l'immeuble.
Ce point n'est pas contesté par la SCI Narame qui relève néanmoins que le présent projet, en tant qu'il comporte la destruction de WC et d'une fontaine, parties communes, ne pouvait être adopté qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires ou à la majorité des deux tiers en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965
Ce texte dispose que l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Toutefois, la SCI Narame, à laquelle il appartient de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, n'établit pas en quoi la conservation des parties communes qui auraient été aliénées, selon son analyse, serait nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Elle ne démontre donc pas en quoi la résolution litigieuse ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires.
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose également que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d.
L'article 3 du règlement de copropriété détermine la liste des parties communes (pièce 9 Narame). Si la fontaine et le local WC situés dans la cour de l'immeuble ne sont pas expressément visés par ces stipulations, elles qualifient de partie commune 'toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires ou qui sont communes suivant les lois et usages étant précisé au surplus que les énumérations ci-dessus ne sont pas limitatives'.
La résolution litigieuse a voté à la majorité des 524/1024 tantièmes :
- la mise en place par la société Free Mobile d'une station relais de réseau de téléphonie mobile sur la toiture du bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 5],
- décidé que cette mise en place s'effectuera selon les conditions prévues au bail et ses annexes (pièce 2 Narame).
Il n'est pas contesté par les parties que l'emplacement occupé par les toilettes communes a vocation à accueillir les modules techniques et un coffret électrique nécessaires au fonctionnement des antennes-relais.
Le dossier de présentation du projet soumis à l'assemblée générale (pièce 8, plan d'implantation du projet, folio n°5, SCI Narame) montre que les WC communs ont vocation à être installés à la place de la fontaine qui sera à déposer et qu'ils seront équipés d'un point d'eau.
Les clichés joints à ce dossier démontrent l'état de vétusté de ces toilettes et fontaine qui ont donc vocation à faire l'objet d'une rénovation complète par la société Free Mobile tout en offrant des modalités d'usage identiques au profit du syndicat des copropriétaires.
En outre, les conditions générales de bail prévoient en leur article 11 qu''à l'expiration du bail pour quelque cause que ce soit, Free Mobile reprendra tout ou partie des équipements techniques installés dans les lieux mis à disposition hors génie civil et remettra les lieux mis à disposition dans leur état primitif, tel que décrit dans l'état des lieux d'entrée à première requête du bailleur' (pièce 20, société Free Mobile).
Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, la société Free Mobile est engagée contractuellement à remettre à l'état initial les modifications opérées sur simple demande du syndicat des copropriétaires.
Dès lors, les modifications apportées aux parties communes ne peuvent constituer un acte de disposition soumis au vote de la majorité des deux tiers des copropriétaires.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté la SCI Narame de sa demande en annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 18 mai 2018.
Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Narame , partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme supplémentaire de :
- 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5];
- 5000 euros à la société Free Mobile,
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Narame.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Condamne la SCI Narame aux dépens d'appel ;
- Condamne la SCI Narame à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
* 5000 euros à la société Free Mobile,
* 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;
- Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE