CA Montpellier, ch. com., 1 avril 2025, n° 23/04846

FAITS ET PROCEDURE :

Le 1er février 2019, M. [H] [U], conseiller immobilier, et la SARL Citovendu, agence immobilière, ont conclu un contrat intitulé « Contrat d'agent commercial indépendant en immobilier » à effet du 1er avril 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juillet 2020, M. [U] a notifié à la société Citovendu la résiliation du contrat à effet du 23 septembre 2020.

Par exploit du 3 novembre 2020, M. [U] a vainement sommé la société Citovendu d'avoir à lui régler la somme de 5 716,66 euros au titre de deux factures de commissions liées à des ventes immobilières.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2020, la société Citovendu a refusé et l'a mis en demeure de payer la somme de 21 274 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat.

Par exploit du 12 août 2021, M. [H] [U] a assigné la société Citovendu en paiement de la somme de 5 716,66 euros au titre de ses commissions, outre 3 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et perte d'image et 3 000 euros pour résistance abusive.

Par jugement contradictoire du 18 septembre 2023, le tribunal de commerce de Perpignan a :

- condamné la société Citovendu à payer à M. [H] [U] la somme de 5 716,66 euros au titre des commissions dues, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 3 novembre 2020 ;

- condamné M. [H] [U] à payer à la société Citovendu la somme de 18 142,50 euros en application de la clause pénale ;

- ordonné la compensation des sommes dues au titre des condamnations prononcées contre l'une et l'autre des parties ;

- débouté M. [H] [U] de l'ensemble de ses autres demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- et ordonné le partage entre les parties des dépens de l'instance par moitié, dans lesquels seront compris les frais et taxes afférents.

Par déclaration du 2 octobre 2023, M. [H] [U] a relevé appel partiel de ce jugement.

Par conclusions du 20 décembre 2023, il demande à la cour, au visa des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce et des articles 1104, 1231 et suivants et 1353 du code civil, de :

- infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la société Citovendu à lui payer la somme de 5 716,66 euros au titre des commissions dues, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 3 novembre 2020 ;

- la débouter de l'ensemble de ses demandes ;

- prononcer la nullité de la clause de non-concurrence ;

- la condamner à lui payer la somme de 5 716,66 euros de commissions dues, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2020 ;

- juger qu'elle a engagé sa responsabilité dans le cadre de ses agissements à son égard ;

- la condamner, au regard de ses manquements fautifs engageant sa responsabilité civile, à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi et la perte d'image et la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

- et la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la sommation de payer du 3 novembre 2020.

Par conclusions du 18 mars 2024, formant appel incident, la SARL Citovendu demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1347 du code civil et des articles L. 134-4 et suivants du code de commerce, de :

À titre principal,

- accueillir son appel incident ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [H] [U] la somme de 5 716,66 euros au titre des commissions dues, majorées des intérêts de retard au taux légal à compter du 3 novembre 2020 ;

- le confirmer en ce qu'il a débouté M. [H] [U] de sa demande en paiement des sommes de 3 000 euros à titre de préjudice moral et de 3 000 euros pour résistance abusive et l'a condamné à payer une clause pénale, mais l'infirmer sur le montant et l'élever à la somme de 21 273 euros ;

À titre subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris sur le principe de la condamnation de M. [H] [U] au titre de la clause pénale et l'infirmer sur le montant en l'élevant à la somme de 21 273 euros ;

- confirmer que la somme de 5 716 euros sera déduite de la somme de 21 273 euros due au titre de la clause pénale en application de l'article 1347 du code civil ;

- le condamner à lui payer la somme de 15 556,34 euros correspondant au montant de la clause pénale, déduction faite du montant des commissions en principal assorties des intérêts de droit à compter du jugement entrepris ;

À titre infiniment subsidiaire,

- le condamner à lui payer la somme de 12 425,84 euros en principal, majorée des intérêts de retard à compter du jugement entrepris ;

En tout état de cause,

- le débouter de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

- et le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est datée du 14 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur le paiement des commissions

Moyens des parties :

1. Au visa de l'article 10 du contrat et de l'article L. 134-6 du code de commerce, M. [H] [U] fait valoir que le contrat d'agent commercial conclu entre les parties prévoit expressément sa rémunération sous forme de commissions, y compris dans le cadre d'une rupture.

2. Selon lui, la demande de compensation sollicitée par la SARL Citovendu vaudrait aveu des sommes dues en regard des deux ventes réalisées sous son égide.

3. La SARL Citovendu réplique que l'implication de M. [H] [U] dans les deux ventes dont il réclame paiement des commissions n'est pas apportée.

Selon elle, la demande de compensation ne vaudrait pas aveu judiciaire a sens de l'article 1383 du code civil puisqu'elle aurait seulement « indiqué que pour les commissions en cours, celles-ci étaient compensées par les manquements de M. [H] [U] à ses obligations et qu'il convenait bien entendu de compenser les sommes réclamées avec celles dues par [lui] »

4. L'intimée indique s'en remettre à l'arbitrage de la présente cour, notamment à l'aune des derniers justificatifs fournis par l'appelant démontrant son implication dans la vente [Localité 5]. En raison de la déloyauté de l'appelant, elle réclame l'extinction des obligations réciproques des parties par compensation.

Réponse de la cour :

4. Au regard de l'article L. 134-6 du code de commerce, le droit à commission ne peut être dénié à M. [H] [U].

5. Si la demande de compensation n'emporte pas aveu contrairement à ce que soutient l'intimée, il n'en demeure pas moins qu'au regard des productions, notamment, le contrat d'agent commercial et les pièces 15 et 16 de M. [H] [U], que le paiement des commissions est dû.

6. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur la validité de la clause de non-concurrence et ses suites

Moyens des parties :

7. M. [H] [U] fait valoir, au visa de l'article L. 134-14 du code de commerce, que la clause de non-concurrence dont se prévaut son ancien mandant pose problème et lui interdirait, purement et simplement, d'exercer en tant qu'agent commercial. Selon lui :

- ne sont pas définies par la clause ce que recouvre « les activités similaires » qui lui sont interdites, ni les secteurs que ces activités similaires regroupent, pas plus le fait que ce soit « directement ou indirectement » ;

- lui interdire de démarcher « les partenaires avec lesquels il aurait été mis en relation professionnelle » est beaucoup trop vague, le terme de « partenaire » n'étant pas défini, la SARL Citovendu pouvant considérer n'importe qui comme partenaire, lui interdisant par là-même de travailler.

Il insiste par ailleurs sur le fait que périmètre des dix kilomètres n'est pas davantage défini par un listing des communes concernées, et mieux encore, par l'adjonction d'une annexe représentant sur une carte l'étendue géographique de la restriction concernée. Ainsi, le contrat n'indiquerait absolument pas que ce rayon de dix kilomètres concerne vingt communes, ni lesquelles, et que deux-cent-vingt-six communes en seraient exclues.

8. De surcroît, son ancien mandant n'apporte pas la preuve que les biens litigieux se trouveraient dans la zone prescrite dès lors qu'au regard des extraits de « Mappy », la commune de [Localité 4] se trouve à 14,6 km du siège social de la SARL Citovendu et celle de [Localité 9] à 11,9 km.

9. Rappelant alors les termes de l'article 1190 du code civil, il conclut que faute d'avoir été en possession de la liste des communes relatives à la clause de non-concurrence, ainsi qu'une carte la matérialisant, la clause ne lui serait pas opposable, le fait de fournir une telle carte, un an et demi après l'ouverture de la procédure contentieuse, étant inopérant à cet égard.

10. Sur la validité de la clause de non-concurrence, la SARL Citovendu objecte que l'ensemble des éléments requis par l'article L. 134-14 du code de commerce a été matérialisé par écrit et souligne, comme les premiers juges, qu'il n'est pas nécessaire de lister les communes concernées par le secteur géographique, ni d'annexer un plan puisque la distance de dix kilomètres autour du lieu d'établissement du mandant a été précisée.

11. L'intimée explique ensuite que la clause de non-concurrence a bien été violée dès lors qu'elle rapporte la preuve que sa clientèle a été démarchée par son ancien agent, manquant ainsi à son devoir de loyauté, ce comportement de M. [H] [U] étant constitutif d'une violation de son obligation de confidentialité prévue par le contrat d'agent commercial.

12. La SARL Citovendu indique avoir apporté la preuve de cette violation en produisant, comme en première instance, un procès-verbal de commissaire de justice daté du 22 septembre 2021, soit moins de deux années après la rupture du contrat, aux termes duquel M. [H] [U], se présentant comme agent commercial d'une agence concurrente, aurait été chargé de la vente de maison dans les communes de [Localité 9], [Localité 8] situées à l'intérieur d'un rayon de dix kilomètres autour de la commune de [Localité 6].

Il en serait de même, au regard d'une capture d'écran de la page FaceBoook de M. [H] [U] qui aurait proposé à la vente avant les deux années prévues à la clause une maison située dans la commune de [Localité 4]

13. Ainsi, conclut-elle, M. [H] [U] aurait violé la clause du contrat qu'il a signé, alors que le rayon de dix kilomètres ne représente que vingt communes sur les deux-cent-vingt-six que compte le département des Pyrénées-Orientales.

Réponse de la cour :

14. Selon l'article 1103 du Code Civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

15. Aux termes de l'article L. 134-4 du code de commerce :

« Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties.

Les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information.

L'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat. »

16. L'article L. 134-14 du code de commerce prévoit que le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat et précise que cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l'agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. Selon cette disposition enfin, la clause de non-concurrence n'est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d'un contrat.

17. La clause de non-concurrence doit être proportionnée, c'est-à-dire justifiée par les intérêts légitimes à protéger, compte tenu de l'objet du contrat, sans empêcher l'agent d'exercer toute activité professionnelle en portant ainsi atteinte à la liberté d'exercice de la profession du débiteur de l'obligation. La validité d'une clause de non-concurrence insérée dans un contrat d'agent commercial n'est pas subordonnée à l'existence d'une contrepartie financière au profit de l'agent. Quant au périmètre géographique de l'interdiction de concurrence, il doit être clairement défini.

18. À défaut de remplir ces conditions, la clause est réputée non-écrite.

19. En l'espèce la clause litigieuse (ARTICLE 11 : Clause d'exclusivité et clause de non-concurrence) est ainsi rédigée :

« Dans la mesure où la présente clause de non-concurrence est indispensable à la protection des intérêts légitimes de la société CITOVENDU en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l'agent commercial s'interdit d'exercer des activités similaires, soit directement, soit indirectement, pendant une durée de 24 mois et dans un rayon de 10 km autour du lieu d'établissement du mandant.

En cas de rupture du contrat d'agent pour quelque cause que ce soit, l'agent s'interdit, pendant une période de 2 ans à compter de son départ effectif, de démarcher la clientèle effective ou potentielle du mandant, mais également les partenaires avec lesquels il aurait été mis en relation.

L'agent s'interdit également, pendant une période de 2 ans, de proposer à une quelconque clientèle les biens sous mandat de la société CITOVENDU. »

20. La légitimité de cette clause n'est pas contestée par les parties en ce que, rédigée par écrit, elle s'applique pour une durée de deux années.

21. Elle l'est en revanche en ce qui concerne la clientèle, objet du mandat de représentation, confié à M. [H] [U], ce dernier indiquant que le terme de « partenaire serait trop vague ».

22. Toutefois, l'article L. 134-14 précité indique que la mention du « groupe de personnes confié à l'agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat » n'est pas obligatoire dans l'écrit constatant l'obligation de non concurrence (introduit par « le cas échéant ») tandis que le reste de l'article 11 du contrat précise, à plusieurs reprises, que la non-concurrence consiste à ne pas démarcher la clientèle effective et potentielle du mandant. La clause est donc claire en ce qui concerne le type de clientèle que M. [H] [U] s'interdit de démarcher, lequel ne pouvait donc ignorer l'interdiction qui lui était faite en ce domaine.

23. Ainsi rédigée, elle vise à protéger les intérêts de la SARL Citovendu, sans empêcher M. [H] [U], en sa qualité d'agent commercial, d'exercer une activité en tant qu'agent commercial, contrairement à ce qu'il soutient.

24. La clause est encore contestée en ce qui concerne le périmètre de l'interdiction du territoire dès lors qu'elle serait géographiquement indéterminée, de sorte qu'il existerait un doute sur les communes concernées par le rayon de 10 kilomètres mentionné à cette clause et qui seraient ainsi incluses dans le périmètre de la clause de non concurrence

25. Or il doit être retenu d'une part que, comme le soutient l'intimée, que la loi ne fait pas obligation de lister les communes concernées par le secteur géographique, ni d'annexer un plan ; et que d'autre part la clause de non-concurrence est claire, la notion de rayon de 10 kilomètres autour du lieu d'établissement du mandant, permettant parfaitement de déterminer quelles sont les communes, incluses dans ce cercle mathématique, qui sont concernées (cf. pièces 65 et 66 de l'intimée).

26. Les premiers juges ont donc exactement validé la clause de non-concurrence dont le sens, l'objet, et l'objectif sont parfaitement légitimes et compris par l'agent commercial.

La décision sera confirmée sur ce point.

Sur les autres manquements allégués par la SARL Citovendu

Moyens des parties :

27. L'intimée explique, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil ainsi que de l'article 3.4 du contrat, que M. [U], astreint à une obligation de confidentialité, aurait diffusé auprès de son futur employeur des documents confidentiels relatifs à l'un de ses client (sous mandat). Il serait de plus fort redevable du montant de la clause pénale.

28. Par ailleurs, la SARL Citovendu reproche à M. [U] d'avoir manqué à son obligation de loyauté et rappelle à cet effet, que l'article 7 du contrat « durée cession » stipule expressément que « toute violation de l'obligation de loyauté et au devoir d'information peut entraîner la rupture immédiate du ['] contrat et de ses annexes, aux torts exclusifs du mandataire, sans indemnité ni pénalité, et ce à la seule discrétion du mandant et dans les conditions prévues dans les présentes ».

29. L'appelant réplique que si le contrat prévoit bien une obligation de confidentialité, aucune sanction n'y est attachée, contrairement à la rédaction de la clause de non-concurrence, ce qui pose une première difficulté sur le bienfondé des prétentions adverses, ce d'autant que la preuve d'un manquement à cette obligation n'est pas rapportée.

30. S'agissant du démarchage, il rappelle qu'il est lié à l'obligation de non-concurrence qu'il a respectée et souligne, en outre, qu'il n'a jamais travaillé pour le concurrent que lui prête son ancien mandant, comme l'atteste le responsable de l'agence immobilière Clairmmo.

Réponse de la cour :

31. En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. S'agissant du manquement au contrat allégué par la SARL Citovendu, il appartient à cette dernière d'en apporter la preuve.

32. Pour prétendre faire porter le montant de la clause pénale à la somme de 21 273 euros, la SARL Citovendu adosse son raisonnement à l'article 11 de la convention d'agent commercial précitée.

33. Toutefois, aucun manquement aux obligations de confidentialité et de démarchage n'est établie dès lors :

- que l'existence de ce manquement repose principalement sur des échanges de « sms » dont le contenu vague demeure impropre à les caractériser ;

- qu'en l'absence d'un mandat exclusif, la SARL Citovendu ne peut se prévaloir d'un démarchage par l'appelant de biens immobiliers que d'autres agences pouvaient également proposer à la vente ;

- qu'une attestation démontre que M. [H] [U] n'a jamais travaillé pour l'une des agences (Clairimmo), concurrente de la SARL Citovendu.

La SARL Citovendu sera déboutée des demandes formées à ce titre.

Sur la résistance abusive de la SARL Citovendu

Moyens des parties :

34. M. [H] [U] fait valoir que son droit à commission, contenu au contrat, aurait été reconnu dans les premières écritures de l'intimée, en page trois, ce qui caractériserait une résistance abusive et une mauvaise foi sans pareil.

35. Selon lui, la SARL Citovendu qui n'entend pas appliquer les dispositions contractuelles et qui, pire encore, soutient sans en rapporter la preuve, qu'elle serait bien fondée à compenser les sommes qui lui sont dues au titre des commissions parce qu'il n'aurait pas respecté une clause de non concurrence nulle, procéderait d'une malhonnêteté rarement vue.

36. Au visa de l'article 1231-1 du code civil, il soutient que cette attitude fautive doit être sanctionnée par des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et pour résistance abusive.

L'intimée ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

37. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

38. En l'absence de toute justification par M. [H] [U] de l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement réparé par l'octroi d'intérêts moratoires, sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral sera rejetée, le jugement de première instance sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SARL Citovendu de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires,

Condamne M. [H] [U] aux dépens d'appel,

Condamne M. [H] [U] à payer à la SARL Citovendu la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboute l'appelant de sa demande adressée sur le même fondement.