CA Chambéry, 1re ch., 1 avril 2025, n° 22/01146

Faits et procédure

Par acte notarié en date du 22 mai 2000, Mmes [C] [E] et [G] [H] ont consenti à la société AR Rozel un bail commercial, pour une durée de neuf ans, commençant à courir le 1er juin 2000, portant sur des locaux 'tous commerces' situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à savoir un magasin avec vitrine, arrière magasin, WC et entrepôt, outre au sous-sol une cave et au premier étage trois locaux. Il était également inclus dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], au rez-de-chaussée, un petit local à usage de cave.

La société AR Rozel exploite dans ces locaux une activité de restauration de type crêperie, à l'enseigne 'La Bolée', comptant environ 80 couverts.

Suivant avenant du 23 juin 2009, ce bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er juin 2009, moyennant un loyer annuel de 27.600 euros hors taxes et hors charges.

Au cours de cette période, la société AR Rozel a successivement ouvert deux établissements secondaires sur la commune d'[Localité 6] :

- le 25 septembre 2013 : une nouvelle crêperie à la même enseigne implantée au sein de la galerie marchande Carrefour, au [Adresse 1] ;

- le 24 janvier 2014 : un fonds de commerce de glaces à emporter situé au [Adresse 4], en face de son premier restaurant.

Suite au décès de Mme [C] [E], Mme [H], devenue seule propriétaire des locaux, a fait délivrer à sa locataire le 20 décembre 2018 un congé avec offre de renouvellement, aux termes duquel elle sollicitait une haisse du loyer avec un déplafonnement, pour qu'il soit porté à hauteur d'une somme annuelle de 44.800 euros hors taxes et hors charges, en s'appuyant sur un rapport établi à sa demande par le cabinet Carteron.

La société AR Rozel a contesté ce déplafonnement, sur la base d'un rapport d'expertise établi le 9 avril 2019 par le cabinet Dumas Labaume Chataignier.

Par ordonnance du 26 août 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Annecy, sur saisine de Mme [H], a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et commis M.[T] [P] pour y procéder.

L'expert a déposé son rapport définitif le 25 juin 2020.

Aucun accord n'a pu être trouvé entre les parties au contrat de bail commercial suite au rapport expertal.

Suivant exploit en date du 25 août 2021, Mme [H], se prévalant des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, a fait citer la société AR Rozel devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Annecy, afin notamment de voir fixer le loyer déplafonné annuel à la somme de :

33.496 euros HT au 1er juin 2018,

36.845,60 euros HT au 1er juin 2019,

40.530,16 euros HT au 1er juin 2020,

44.583,17 euros HT au 1er juin 2021,

46.000 euros HT au 1er juin 2022.

Par jugement du 16 mai 2022, le tribunal judiciaire de d'Annecy a :

- Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juin 2018 pour les locaux appartenant à Mme [H] donnés à bail à la société AR Rozel, à usage de crêperie, sis à [Adresse 2] et [Adresse 3], d'une surface utile pondérée de 89m², à la somme de 33.496 euros hors taxes et hors charges au 1er juin 2018,

- Fixé le montant des loyers du bail renouvelé aux sommes de :

- 36.845,60 euros hors charges et hors taxes au 1er juin 2019,

- 40.530,16 euros hors charges et hors taxes au 1er juin 2020,

- 44.583,17 euros hors charges et hors taxes au 1er juin 2021,

- 46.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juin 2022,

- Condamné la société AR Rozel à verser à Mme [H] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société AR Rozel aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée suivant jugement du 26 août 2019,

- Débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire.

Au visa principalement des motifs suivants :

l'expert estime qu'il y a eu, de manière globale, des modifications notables au cours du bail écoulé, justifiant un déplafonnement ;

les éléments de contradiction exposés par la société AR Rozel sont insuffisants à remettre en cause les investigations expertales, dans le cadre de son rapport contradictoire ;

compte-tenu des éléments objectifs proposés et débattus, il est démontré que les lieux loués ont bénéficié de modifications des facteurs locaux de commercialité qui ont eu des incidences favorables sur son activité.

Par déclaration au greffe du 28 juin 2022, la société AR Rozel a interjeté appel de ce jugement décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 22 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société AR Rozel sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

- Juger que le loyer du bail renouvelé n'a pas à être déplafonné et sera maintenu à sa valeur contractuelle,

- Condamner Mme [H] à lui verser 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société AR Rozel fait notamment valoir que :

il n'y a eu aucune évolution de la commercialité de la [Adresse 7] qui historiquement bénéficie d'une forte commercialité et pas simplement depuis le renouvellement du bail en 2009 ;

l'expert judiciaire a procédé par simple déclaration sans produire la moindre donnée économique ou statistique venant corroborer sa déclaration relative à la commercialité de la [Adresse 7] et les effets de la concurrence engendrée par le développement des grandes surfaces. ;

l'expert judiciaire n'a pas constaté d'évolution de la population du centre-ville d'[Localité 6] mais seulement du bassin annécien ;

l'éventuelle évolution des facteurs locaux de commercialité de la [Adresse 7] n'a eu aucune incidence favorable sur son commerce de restauration ;

l'expert judiciaire a commis une erreur étant donné qu'il s'est contenté d'apprécier le caractère notable de l'évolution des facteurs locaux de commercialité en faisant fi de déterminer leurs éventuelles conséquences favorables sur l'activité de restauration dans la [Adresse 7] ;

l'évolution des facteurs locaux de commercialité ont eu incidence défavorable sur son activité de restauration.

Dans ses dernièresconclusions du 29 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [H] demande quant à elle à la cour de :

- Débouter la société AR Rozel de son appel et de ses demandes,

- Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :

- Retenu une cause de déplafonnement résidant dans la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l'activité de la société AR Rozel,

- Fixé le montant du loyer déplafonné à :

- 33.496,00 euros HT au 1 juin 2018,

- 36.845,60 euros HT au 1 juin 2019,

- 40.530,16 euros HT au 1 juin 2020,

- 44.583,17 euros HT au 1 juin 2021,

- 46.000,00 euros HT au 1 juin2022,

- Condamner la société AR Rozel à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- Condamner la même aux entiers dépens.

Au soutien de ses rétentions, Mme [H] fait notamment valoir que :

l'évolution significative de la population constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

le chiffres d'affaires de la crêperuie entre 2009 et 2013 a augmenté de 30,1 % ;

il y a bien eu une incidence favorable de la modification des facteurs locaux de commercialité sur l'activité de restauration exercée par la société AR Rozel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 14 octobre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 17 décembre 2024.

Motifs de la décision

Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, ' le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments'.

L'article L. 145-34 du même code prévoit quant à lui qu' 'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré'.

En l'espèce, il est constant que ni les caractéristiques du local considéré, ni la destination des lieux, ni les obligations respectives des parties n'ont connu la moindre évolution entre le 1Er juin 2009 et le 1er juin 2018. Le litige qui oppose les parties ne porte ainsi que sur l'évolution, au cours de cette période, des facteurs locaux de commercialité, Mme [H] estimant que ces derniers auraient connu une modification notable, lui permettant d'obtenir un déplafonnement du montant du loyer, ce que conteste sa locataire.

Selon l'article R 145-4 du code de commerce, 'les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire'.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante, depuis 2011, que la modification notable des facteurs de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, dès lors que cette activité est exercée dans le respect de la destination contractuelle, et non au regard du bail proprement dit, même en présence d'un bail dit 'tous commerces', comme en l'espèce (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 14 septembre 2011, n°10-30. 825 P ; Civ 3ème, 14 septembre 2017, n°16-19.409 et plus récemment Civ 3ème, 9 septembre 2021, n° 19-19.285).

Or, force est de constater, en l'espèce, que dans son rapport du 25 juin 2020, sur lequel le premier juge a fondé sa décision, l'expert judiciaire s'est contenté de mettre en exergue une modification notable des facteurs de commercialité, liée à l'augmentation importante de la population sur le bassin annécien et la ville d'[Localité 6] en particulier entre 2009 et 2018, mais n'a nullement caractérisé en quoi cette modification avait pu avoir une incidence favorable sur l'activité de restauration exercée par la société AR Rozen.

En réalité, il est manifeste, à la lecture de son rapport, que M. [P] a commis une double erreur d'appréciation, d'une part en prenant en compte l'impact démographique sur l'ensemble des activités commerciales exercées au centre ville d'[Localité 6], et non sur les seuls restaurants, et d'autre part, en estimant que la seule modification des facteurs de commercialité pouvait justifier un déplafonnement, sans caractériser en quoi cette modification pouvait avoir un impact favorable.

L'expert a ainsi conclu, en page 16 de son rapport que 'les éléments concernant les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon significative (à la fois de façon positive-augmentation de la population et de façon négative-baisse de l'activité commerciale du centre ville). En conséquence, nous estimons que les éléments mentionnés à l'article 23.4 du décret ont globalement subi des modifications notables au cours du bail écoulé ayant une incidence certaine et directe sur l'activité du commerce considéré et justifient le déplafonnement'.

En réponse au dire qui lui a été soumis par la société AR Rozen, il a indiqué par ailleurs: 'notre étude porte sur l'ensemble des locaux commerciaux. En effet, le local de la [Adresse 7], objet de l'expertise, dispose d'un bail tous commerces (avec restriction uniquement sur les activités générant des nuisances). Notre étude doit donc intégrer la destination du bail commercial et donc prendre en compte tous les commerces de la rue'.

En réalité, il ne peut nullement être déduit du rapport d'expertise judiciaire l'existence d'une modification notable des facteurs de commercialité qui aurait été de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité de restauration exercée par la société AR Rozen au centre ville d'[Localité 6], puisque l'expert, en parallèle de l'augmentation de la population sur le bassin annécien au cours de la période considérée (d'environ 1, 1% par an), a également :

- constaté 'les difficultés de déplacement et de stationnement' affectant la zone d'implantation du commerce ;

- indiqué que 'la hausse de population bénéficie en premier lieu aux zones commerciales de la périphérie d'[Localité 6], plus faciles d'accès';

- mis en exergue une tendance affirmée des consommateurs du bassin annécien à pratiquer leurs achats dans les grandes zones commerciales (qui ont connu une extension considérable entre 2009 et 2018) au détriment du centre ville plus difficile d'accès et à l'offre commerciale plus réduite et plus dispersée en distance.

Or, l'expert judiciaire n'a à aucun moment fait la balance entre les tendances favorables et défavorables qu'il a constatées pour conclure à un impact global favorable pour l'activité de restauration exercée par la société AR Rozel.

Il convient d'observer, en outre, que le rapport d'expertise établi par le cabinet Carteron, à la demande de Mme [H], a également relevé une modification notable des facteurs de commercialité, liée à la construction de nouveaux logements à proximité, et à la création de nouveaux commerces, mais n'a pas non plus conclu que celle-ci pouvait avoir eu un impact globalement favorable pour l'activité de l'appelante. En effet, en page 31 de son rapport, cet expert est parti du principe, erroné, qu'il était indifférent, pour obtenir un déplafonnement, que la modification notable des facteurs de commercialité soit favorable ou défavorable au locataire.

En définitive, seul le rapport établi par le 9 avril 2019 par le cabinet Dumas Labaume Chataignier, mandaté par la société AR Rozel, a procédé à une analyse sur l'existence d'une modification notable des facteurs de commercialité, qui serait de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, pour conclure que tel n'était pas le cas.

Cet expert amiable a notamment constaté, depuis le 1Er juin 2009, les évolutions suivantes, qui ne sont pas contestées par les parties au litige, et qui ont pu avoir au contraire un impact négatif sur l'activité de restauration exercée par l'appelante au centre ville d'[Localité 6]:

- le changement de nombreux commerces dans la [Adresse 7] avec l'installation massive de grandes enseignes spécialement dans le secteur de l'équipement à la personne et corrélativement la fermeture progressive des commerces de proximité, alimentaires et restauration ;

- la baisse progressive de la fréquentation de cette rue en soirée, après la fermeture des magasins ;

- l'implantation de deux crêperies concurrentes à proximité immédiate ;

- l'arrivée en masse, dans cette zone, d'une concurrence de 'restauration rapide nouvelles tendances', au détriment de la restauration à table, conformément à l'évolution des attentes des consommateurs.

La cour relève, enfin, qu'aucun enseignement probant ne peut être tiré de l'évolution du chiffre d'affaires réalisé au cours de la période considérée par le restaurant exploité par la société AR Rozel au [Adresse 3] à [Localité 6]. En effet, si ce chiffre d'affaires a connu une augmentation de 30, 1% entre 2006 et 2013, passant de 1 170 000 euros à 1 538 600 euros, il semble avoir subi une baisse assez nette ensuite, pour s'établir à 995 132 euros au 31 décembre 2018.

Comme le fait observer Mme [H], cette baisse peut s'expliquer par l'exploitation par la société AR Rozel, à compter du 25 janvier 2014, d'un fonds de commerce de glaces à emporter situé au [Adresse 4], en face de son premier restaurant, alors qu'auparavant, une partie de l'activité de la crêperie consistait à servir également des glaces. Mais même en intégrant les ventes de glaces issues de ce fonds de commerce, le chiffre d'affaires global réalisé s'élève à un montant total de 1 105 343, 19 euros, au vu des soldes intermédiaires de gestion qui figurent à son bilan au 31 décembre 2018, ce qui semble de nature à caractériser une relative stabilité de son chiffre d'affaires entre 2009 et 2018.

Quant à la création par l'appelante, depuis le 25 septembre 2013, d'une nouvelle crêperie, à la même enseigne, implantée au sein de la galerie marchande Carrefour, au [Adresse 1], elle n'a vraisemblablement pu avoir qu'un impact minime sur son restaurant situé au centre ville, compte tenu de la distance importante (plus de trois kilomètres) séparant ces deux commerces.

Il ne peut qu'être constaté, en définitive, qu'aucune modification notable des facteurs de commercialité qui aurait été de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ne se trouve caractérisée. De sorte que la demande de déplafonnement du loyer formée par l'intimée sera rejetée et le jugement entrepris infirmé en toutes ses dispositions.

Le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2018 sera donc maintenu à sa valeur contractuelle.

En tant que partie perdante, Mme [H] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais de l'expertise judiciaire ordonnée le 26 août 2019, ainsi qu'à payer à sa locataire la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande qu'elle forme de ce chef sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mai 2022 par le tribunal judiciaire d'Annecy,

Et statuant à nouveau,

Rejette la demande formée par Mme [G] [H] tendant à obtenir le déplafonnement du loyer du bail commercial liant les parties,

Dit que le loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er juin 2018, afférent à des locaux sis au [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6], sera maintenu à sa valeur contractuelle,

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [H] aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais de l'expertise judiciaire ordonnée le 26 août 2019,

Condamne Mme [G] [H] à payer à la société AR Rozel la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première instance et en appel,

Rejette la demande formée à ce titre par Mme [G] [H].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, et Sylvie LAVAL, Greffier.