CA Bordeaux, 2e ch. civ., 27 mars 2025, n° 22/00960
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 27 MARS 2025
N° RG 22/00960 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MR5S
S.A.R.L. ETTE
c/
[M] [R]
[L] [P]
S.A.R.L. TOUMASSET
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/07109) suivant déclaration d'appel du 24 février 2022
APPELANTE :
S.A.R.L.U. ETTE
immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 534 582 879, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[M] [R]
né le 01 Septembre 1958 à [Localité 7]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
Représenté par Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX
[L] [P]
assignée selon acte d'huissier en date du 08.04.2022 délivré à domicile
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
S.A.R.L. TOUMASSET
société à responsabilité limitée, au capital social de 7 000', inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 751 329 608, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal
demeurant [Adresse 4]
Représentée par Me Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 10 février 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
1.M. [M] [R] a donné à bail à la Sarl Toumasset, le 27 avril 2012, divers locaux à usage commercial pour l'un, à usage mixte commercial et d'habitation pour l'autre, situés au rez-de-chaussée d'une petite copropriété, à [Localité 6], [Adresse 4] et [Adresse 3].
Ces locaux étaient destinés à une exploitation de restauration.
Le syndic de copropriété était la société Khepri.
Ces locaux étaient situés sous un toit-terrasse entourant un patio, constituant une partie commune de l'immeuble mais affecté à la jouissance privative exclusive d'un copropriétaire, Mme [P].
2.Selon la SARL Tomasset des infiltrations provenant de ce toit-terrasse se sont produites dès le 20 octobre 2012.
Elles se sont renouvelées ensuite à plusieurs reprises et des procès-verbaux de constat ont été dressés par ministère d'huissier de justice, les 14 janvier 2014, 12 décembre 2014, 31 décembre 2014, 20 janvier 2015 et 11 janvier 2016.
À la suite d'une assemblée générale de copropriété, tenue le 17 septembre 2014, des travaux de réfection ont été confiés à la sarlu ETTE et réalisés en décembre 2014.
Ces travaux ont consisté dans la mise en place d'une 'membrane synthétique de type Firestone avec un isolant PU de 120 mm d'épaisseur'
Une société distincte, la société Loisexim, a mis en place un revêtement de surface 'en protection lourde' au-dessus du dispositif d'étanchéité.
Selon la société Toumasset, non seulement ces travaux se sont révélé inefficaces mais en outre, la société ETTE aurait déversé divers déchets dans le réseau d'évacuation des eaux usées provoquant engorgements et inondations.
3.À la suite d'une assignation en référé, un expert judiciaire a été désigné, le 30 novembre 2015.
Cet expert, M. [H], a déposé son rapport, le 12 septembre 2017.
Entre-temps, la sarl Toumasset avait vendu son fonds de commerce, en août 2017.
Dans son rapport, l'expert judiciaire estimait que les désordres avaient pour cause 'les défauts d'étanchéité des relevés périphériques réalisés par la société ETTE.
Lors des épisodes pluvieux, l'eau, ruisselant sur les acrotères, s'infiltre derrière la bâche EPDM avant de migrer à travers la dalle béton pour dégrader les peintures et plâtres en plafond du bar-restaurant du rez-de-chaussée..'
Il estimait le coût des travaux nécessaires à 70 110,25 ' TTC et proposait une répartition des responsabilités à hauteur de 75 % pour la société ETTE, 5% à la charge de l'entreprise ayant réalisé la mise en place de la 'protection lourde' et 20% à la charge de la copropriété et du syndic.
4.Au vu de ce rapport, un jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux, en date du 30 mai 2018, a condamné solidairement la sarlu ETTE et son assureur, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 198,04 ' TTC au titre des travaux de réparation.
5. De son côté, la Sarl Toumasset a saisi cette juridiction en vue de se voir allouer diverses sommes en réparation de son préjudice.
Par jugement en date du 20 janvier 2022, la tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné in solidum M. [M] [R], Mme [L] [P] et la société ETTE à payer à la société Toumasset la somme de 21 840 ' à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2000' par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a décidé qu'au titre de la contribution à la dette, la société ETTE était responsable à hauteur de 60 % du préjudice, M. [R] à hauteur de 30 % et Mme [P] à hauteur de 10%.
6. La société ETTE en a interjeté appel, le 24 février 2022.
Dans ses dernières conclusions, elle demande à la cour :
d'infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 20 janvier 2022 en ce qu'il :
- l'a condamnée in solidum avec Monsieur [M] [R], Madame [L] [P] à payer à la société Toumasset une somme de 21.840 ' en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- a dit que dans la contribution à la dette, elle était responsable à hauteur de 60 % du préjudice, Monsieur [R] à 30 % et Madame [P] de 10 %,
Subsidiairement, de voir :
o Ramener la demande formulée au titre des pertes d'exploitation à la somme de 4.800 ' retenue par l'expert judiciaire,
o Condamner Monsieur [R], en sa qualité de bailleur, à la garantir et relever indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
Et en tout état de cause de voir :
o Condamner la société Toumasset à lui verser, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens ;
o Condamner la société Toumasset à lui rembourser, sur justificatif, les frais de recouvrement de l'Huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet Huissier au titre du droit de recouvrement de l'article A 444-32 du Code de Commerce. -
7. De son côté, M. [R] sollicite l'infirmation du jugement et le rejet de toute demande dirigée contre lui outre le bénéfice d'une allocation d'un montant de 2000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile.
À titre subsidiaire, il conclut au rejet de la demande formée par la société Toumasset au titre de sa perte d'exploitation et de celle relative au remplacement d'un four pour un montant de 2 626,26 '.
Il sollicite enfin la condamnation de la société ETTE à le relever indemne de toute condamnation.
8. La société Toumasset conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a :
o Condamné in solidum Monsieur [R], Mme [P] et la société ETTE à réparer son préjudice avec intérêts à taux légal à compter du jugement avec intérêts au taux légal à compter du jugement
o Les a condamnés in solidum à lui payer la somme de 6.840,42' en réparation de son préjudice matériel dont 437,82' correspondant aux frais de débouchage en urgence des canalisations, 150' TTC au titre des frais d'asséchement et 6.252,6' aux fins de remplacer le four de cuisson endommagé par l'humidité
o les a condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais d'expertise
Elle sollicite l'infirmation du jugement rendu le 20 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a :
o Condamné in solidum Monsieur [R], Mme [P] et la société ETTE à lui payer la somme de 21.840' en réparation de son préjudice
o Débouté les parties du surplus des chefs de leur demande
o Condamné in solidum la société ETTE, Monsieur [R], Mme [P] à payer la somme de 2.000' au titre de l'article 700CPC
Le réfomer, et statuant à nouveau :
Condamner in solidum Monsieur [R], Madame [P] et la société ETTE au paiement :
- de la somme de 1.484,61' TTC correspondant aux frais de constat d'huissier
- de la somme de 25 568,17' correspondant aux pertes d'exploitation subies sur les 5 premiers mois de l'exercice 2017
- de la somme de la somme de 20.000' TTC au titre du préjudice moral subi
- de la somme de la somme de la somme de 2.932,2' correspondant aux frais d'avocat exposés lors de la première instance.
9. Mme [P] n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I-La responsabilité du bailleur
10.Il n'est pas sérieusement contesté que des infiltrations importantes se sont produites dans les locaux loués.
Ces infiltrations provenaient de différents points du toit-terrasse.
Dans son rapport, l'expert a dressé un plan sur lequel il a localisé 5 points-repères principaux par lesquels se produisaient ces entrées d'eau.
Il s'est livré, le 13 février 2017, à des investigations par arrosage en vue d'établir une 'cartographie', en réalité une carte, des zones rendues humides par l'arrosage.
Il en résulte une très forte prédominance des zones humides ou très humides par rapport aux zones restées sèches (p.38 du rapport).
11.La société locataire invoque les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil et les obligations de délivrance des lieux loués ainsi que d'entretien qui en découlent.
M. [R] conclut au rejet des demandes formées à son encontre au motif qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un local conforme puisque les infiltrations litigieuses ne sont apparues qu'après la délivrance du bien loué.
Il nie avoir manqué à son obligation d'entretien puisque les différents sinistres sont nés dans les parties communes de sorte qu'il ne pouvait entreprendre seul les opérations de réparation et qu'il a exécuté toutes les démarches nécessaires.
Il affirme que par application de l'article 1725 du code civil, il n'est pas tenu de garantir le locataire contre les troubles émanant d'un tiers, c'est-à-dire en l'espèce du syndicat de copropriété, et qu'enfin, aucune faute ne peut lui être reprochée dans les choix faits à l'occasion des travaux de réfection ni dans leur exécution.
12. L'article 1719 du code civil dispose :
'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'
13. Si le tribunal a retenu la responsabilité du bailleur, il n'en indique ni le fondement juridique ni ne caractérise les contours de sa faute.
Il est effectivement exact qu'il ne peut être reproché au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme aux prévisions du contrat de bail dans la mesure où il n'est ni soutenu ni démontré que les infiltrations litigieuses étaient déjà présentes lors de la conclusions du bail, leurs premières manifestations étant datées du 20 octobre 2012 (cf constat amiable de dégâts des eaux du 24 octobre 2012).
Pour ce qui concerne l'obligation d'entretien, c'est à juste titre que M. [R] fait observer que les désordres ayant leur siège dans les parties communes, il ne pouvait que s'en remettre aux diligences du syndicat des copropriétaires.
Cela ne le dispensait certes pas de procéder aux diligences propres à alerter cet organisme et à le saisir de la difficulté.
Mais en l'espèce, la sarl Toumasset ne démontre pas en quoi le bailleur se serait abstenu des diligences nécessaires.
Elle lui reproche essentiellement de ne pas avoir fait réaliser les travaux propres à remédier aux désordres à la suite de l'assemblée générale de copropriété, en les confiant 'contre toute préconisation' à la société ETTE alors que cette décision ne relevait pas de ses pouvoirs mais de ceux du syndicat des copropriétaires.
Il est constant qu'après les infiltrations d'octobre 2012, le bailleur n'a pas été avisé d'autres désordres et qu'un constat d'huissier ne sera dressé qu'en janvier 2014.
Par la suite, le syndicat des copropriétaires a bien été saisi et a décidé, en septembre de la même année, de faire procéder aux travaux de réfection pour un montant non négligeable dont la majeure partie du coût incombait à M. [R] compte tenu du nombre de ses millièmes.
Les travaux ont été mis en oeuvre dès le mois de décembre 2014.
Ils se sont avérés inefficaces mais ce manquement ne peut être imputé au bailleur qui ne peut par ailleurs être tenu de garantir le preneur contre le fait d'un tiers en application de l'article 1725 du code civil.
Or, les désordres relevant des parties communes placées sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires procèdent de cette qualification.
14. Par conséquent, la responsabilité de M. [R] ne peut être retenue et le jugement sera infirmé sur ce point.
II- La responsabilité de Mme [P]
15. Le tribunal a retenu la responsabilité de Mme [P] sans caractériser en aucune façon une faute quelconque à sa charge ni invoquer un fondement juridique.
Il en est de même pour la société Toumassset alors que les désordres proviennent certes du toit-terrasse dont Mme [P] a la jouissance exclusive mais qui est une partie commune dont l'entretien et la responsabilité relèvent de plein droit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Le jugement sera donc infirmé également sur ce point.
III- La responsabilité de la société ETTE
16. Les désordres dont se plaint la société Toumasset sont de deux ordres.
Le premier type de désordre était constitué par un phénomène de colmatage du réseau d'évacuation des eaux usées par des apports de sable.
La société ETTE doit en être exonérée car ce désordre est incontestablement lié à l'intervention de la société Loisexim qui, après la réalisation des travaux d'étanchéité par la société ETTE, a mis en place 'une surface circulable' avec une 'couche de sable de désolidarisation et des dalles au mortier de ciment de couleur' pour reprendre les termes du rapport d'expertise.
Il en résulte que les demandes de condamnation au remboursement de la somme totale de 437,82 ' relative à des frais de débouchage seront rejetées en ce qu'elles sont adressées à la société ETTE.
17. Les autres désordres sont liés aux infiltrations à travers le toit-terrasse.
La société ETTE fait remarquer que ces infiltrations sont intervenues avant qu'elle ne soit appelée à procéder à des travaux de réfection et qu'elles avaient donc occasionné d'importants dégâts.
Qu'elle est intervenue en décembre 2014 et que si la société Toumasset se prévaut d'un constat d'huissier de janvier 2015, les dégradations qui ont alors été constatées trouvaient leur origine antérieurement à son intervention.
Elle en déduit que faute d'une démonstration d'un lien entre les désordres dont se plaint la société Toumasset et ses propres prestations, les demandes de cette dernière doivent être écartées et qu'en tout état de cause, elle ne saurait être tenue au titre des dommages antérieurs à son intervention en décembre 2014.
18. Il résulte clairement de la chronologie des faits et du rapport d'expertise que les travaux de réfection opérés par la société ETTE se sont avérés totalement inefficaces et que les infiltrations se sont poursuivies ensuite comme le démontre, notamment, un constat d'huissier du 11 janvier 2016.
De même, l'expert judiciaire s'est rendu sur les lieux les 15 mars 2016 et 13 février 2017 et a pu constater la permanence des phénomènes d'humidité en de nombreux endroits des locaux loués.
Enfin, comme rappelé plus haut, un essai d'arrosage réalisé le 13 février 2017 a permis de constater une humidification quasi générale en sous-face du dispositif d'étanchéité installé par la société ETTE.
C'est la raison pour laquelle le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné cette société à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires , par jugement du 30 mai 2018.
19. Par conséquent, la sarlu ETTE doit être déclarée responsable des dommages subis par le locataire pour autant qu'ils soient en lien avec les infiltrations postérieures aux travaux qu'elle a réalisés en vain.
IV- La réparation des préjudices subis du fait des infiltrations
20. La société Toumasset sollicite l'infirmation du jugement qui ne lui a accordé qu'une somme de 15 000 ' au titre de sa perte d'exploitation.
Pour en justifier, elle produit un document établi par son expert-comptable faisant ressortir une perte d'exploitation de 25 568,17 ' pour les cinq premiers mois de l'année 2017, comparés aux mêmes mois de l'année précédente.
Il est certain que la persistance des phénomènes d'humidité dans d'importantes proportions malgré les travaux réalisés par la société ETTE a pu être à l'origine d'un préjudice de jouissance et d'une perte de chiffre d'affaires.
Il est cependant surprenant que la société Toumasset n'en fasse état que pour les derniers mois de son exploitation commerciale puisqu'elle a cédé son fonds de commerce en septembre 2017.
Il est exact que comme le soutient l'appelante, une exacte appréciation de ce préjudice supposait d'avoir une vision de l'évolution de ce chiffre d'affaire tout au long des années antérieures.
De plus, une comparaison sur cinq mois seulement n'est pas probante et ne peut guère démontrer une baisse durable d'activité et, en toute hypothèse, le préjudice réellement subi n'est pas égal à la perte de chiffre d'affaires car la diminution du chiffre d'affaires s'accompagne nécessairement d'une diminution de certaines charges telles les achats de produits.
Le préjudice est caractérisé par l'évolution du résultat d'exploitation qui n'est pas communiqué.
Par conséquent, faute pour la société Toumasset de mieux caractériser et justifier l'ampleur de son préjudice, il sera retenu l'évaluation faite par l'expert sur la base de la perte d'une table en moyenne durant le litige, soit un montant de 4800 '.
21. Au titre de son préjudice matériel, la société Toumasset sollicite le paiement d'une somme de 6 252,60 ' correspondant au remplacement d'un four, le 30 novembre 2012 pour 2 626,26 ' et au remplacement d'un autre four, le 30 janvier 2015 pour un montant de 3626,34 ' .
Mais, ainsi qu'il a été vu, la société ETTE ne saurait être responsable de dommages antérieurs à son intervention;
Tel est bien le cas du remplacement du four en novembre 2012 et celui du four dès janvier 2015, est trop proche de la réalisation des travaux par la société Ette un mois plus tôt pour qu'on puisse le lui imputer avec certitude.
22. Il est possible de lui imputer en revanche la facture du 28 février 2015 relative à une opération d'assèchement d'un boîtier électronique pour un montant de 150 '.
23. La société Toumasset réclame encore la somme de 1 484,61 ' au titre du coût de différents constats d'huissier.
S'il est bien exact que contrairement à ce qu'a pu décider le tribunal, ces actes n'entrent pas au rang des dépens, seuls ceux postérieurs à l'intervention de la sarlu ETTE doivent être comptabilisés, soit le constat 11 janvier 2016 pour un montant de 448,24 ', le constat du 20 janvier 2015 ayant trait à des désordres distincts (réseau d'évacuation bouché et baies vitrées).
24. La société Toumasset réclame une somme de 20 000 ' en réparation d'un préjudice moral.
Cette demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point dans la mesure où elle invoque pour l'essentiel des manquements qui ne sont pas imputables à la société Toumasset et ne justifie en rien avoir pâti, comme elle le soutient, d'une atteinte à sa réputation en raison des infiltrations dont elle a été victime.
V- Sur les frais de procédure
25. C'est à juste titre que le jugement a mis à la charge des défendeurs le coût des frais d'expertise.
Mais ceux-ci ne pèseront que sur la seule société ETTE.
Les dépens de première instance et d'appel seront également mis à sa charge de même qu'une somme de 3000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme prenant en compte les frais d'avocat de première instance dont la sarl Toumasset réclame le remboursement.
Au titre de la procédure d'appel, il sera alloué une somme de 2000 ' par application du texte susvisé et les dépens resteront à la charge de la société ETTE.
M. [M] [R] se verra débouté de sa demande d'allocation formée par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 20 janvier 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Toumasset de sa demande de réparation d'un préjudice moral;
Statuant à nouveau,
Met hors de cause Mme [P] et M. [R] et rejette toutes les demandes formées contre eux.
Déclare la SARLU ETTE responsable des désordres ayant trouvé leur origine après les travaux de réfection réalisés en décembre 2014;
En conséquence,
Condamne la SARLU ETTE à payer à la SARL Toumasset les sommes de 4800 ' en réparation de sa perte de profit, 150 ' en réparation de son préjudice matériel, 448,24 ' au titre de frais de constat.
Condamne la SARLU ETTE aux dépens de première instance qui incluront les frais d'expertise ainsi qu'à payer à la sarl Toumasset la somme de 3000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M] [R]
Condamne la SARLU ETTE à payer à la sarl Toumasset la somme de 2000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jcaques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 27 MARS 2025
N° RG 22/00960 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MR5S
S.A.R.L. ETTE
c/
[M] [R]
[L] [P]
S.A.R.L. TOUMASSET
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/07109) suivant déclaration d'appel du 24 février 2022
APPELANTE :
S.A.R.L.U. ETTE
immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 534 582 879, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[M] [R]
né le 01 Septembre 1958 à [Localité 7]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
Représenté par Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX
[L] [P]
assignée selon acte d'huissier en date du 08.04.2022 délivré à domicile
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
S.A.R.L. TOUMASSET
société à responsabilité limitée, au capital social de 7 000', inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 751 329 608, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal
demeurant [Adresse 4]
Représentée par Me Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 10 février 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
1.M. [M] [R] a donné à bail à la Sarl Toumasset, le 27 avril 2012, divers locaux à usage commercial pour l'un, à usage mixte commercial et d'habitation pour l'autre, situés au rez-de-chaussée d'une petite copropriété, à [Localité 6], [Adresse 4] et [Adresse 3].
Ces locaux étaient destinés à une exploitation de restauration.
Le syndic de copropriété était la société Khepri.
Ces locaux étaient situés sous un toit-terrasse entourant un patio, constituant une partie commune de l'immeuble mais affecté à la jouissance privative exclusive d'un copropriétaire, Mme [P].
2.Selon la SARL Tomasset des infiltrations provenant de ce toit-terrasse se sont produites dès le 20 octobre 2012.
Elles se sont renouvelées ensuite à plusieurs reprises et des procès-verbaux de constat ont été dressés par ministère d'huissier de justice, les 14 janvier 2014, 12 décembre 2014, 31 décembre 2014, 20 janvier 2015 et 11 janvier 2016.
À la suite d'une assemblée générale de copropriété, tenue le 17 septembre 2014, des travaux de réfection ont été confiés à la sarlu ETTE et réalisés en décembre 2014.
Ces travaux ont consisté dans la mise en place d'une 'membrane synthétique de type Firestone avec un isolant PU de 120 mm d'épaisseur'
Une société distincte, la société Loisexim, a mis en place un revêtement de surface 'en protection lourde' au-dessus du dispositif d'étanchéité.
Selon la société Toumasset, non seulement ces travaux se sont révélé inefficaces mais en outre, la société ETTE aurait déversé divers déchets dans le réseau d'évacuation des eaux usées provoquant engorgements et inondations.
3.À la suite d'une assignation en référé, un expert judiciaire a été désigné, le 30 novembre 2015.
Cet expert, M. [H], a déposé son rapport, le 12 septembre 2017.
Entre-temps, la sarl Toumasset avait vendu son fonds de commerce, en août 2017.
Dans son rapport, l'expert judiciaire estimait que les désordres avaient pour cause 'les défauts d'étanchéité des relevés périphériques réalisés par la société ETTE.
Lors des épisodes pluvieux, l'eau, ruisselant sur les acrotères, s'infiltre derrière la bâche EPDM avant de migrer à travers la dalle béton pour dégrader les peintures et plâtres en plafond du bar-restaurant du rez-de-chaussée..'
Il estimait le coût des travaux nécessaires à 70 110,25 ' TTC et proposait une répartition des responsabilités à hauteur de 75 % pour la société ETTE, 5% à la charge de l'entreprise ayant réalisé la mise en place de la 'protection lourde' et 20% à la charge de la copropriété et du syndic.
4.Au vu de ce rapport, un jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux, en date du 30 mai 2018, a condamné solidairement la sarlu ETTE et son assureur, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 198,04 ' TTC au titre des travaux de réparation.
5. De son côté, la Sarl Toumasset a saisi cette juridiction en vue de se voir allouer diverses sommes en réparation de son préjudice.
Par jugement en date du 20 janvier 2022, la tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné in solidum M. [M] [R], Mme [L] [P] et la société ETTE à payer à la société Toumasset la somme de 21 840 ' à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2000' par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a décidé qu'au titre de la contribution à la dette, la société ETTE était responsable à hauteur de 60 % du préjudice, M. [R] à hauteur de 30 % et Mme [P] à hauteur de 10%.
6. La société ETTE en a interjeté appel, le 24 février 2022.
Dans ses dernières conclusions, elle demande à la cour :
d'infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 20 janvier 2022 en ce qu'il :
- l'a condamnée in solidum avec Monsieur [M] [R], Madame [L] [P] à payer à la société Toumasset une somme de 21.840 ' en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- a dit que dans la contribution à la dette, elle était responsable à hauteur de 60 % du préjudice, Monsieur [R] à 30 % et Madame [P] de 10 %,
Subsidiairement, de voir :
o Ramener la demande formulée au titre des pertes d'exploitation à la somme de 4.800 ' retenue par l'expert judiciaire,
o Condamner Monsieur [R], en sa qualité de bailleur, à la garantir et relever indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
Et en tout état de cause de voir :
o Condamner la société Toumasset à lui verser, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens ;
o Condamner la société Toumasset à lui rembourser, sur justificatif, les frais de recouvrement de l'Huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet Huissier au titre du droit de recouvrement de l'article A 444-32 du Code de Commerce. -
7. De son côté, M. [R] sollicite l'infirmation du jugement et le rejet de toute demande dirigée contre lui outre le bénéfice d'une allocation d'un montant de 2000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile.
À titre subsidiaire, il conclut au rejet de la demande formée par la société Toumasset au titre de sa perte d'exploitation et de celle relative au remplacement d'un four pour un montant de 2 626,26 '.
Il sollicite enfin la condamnation de la société ETTE à le relever indemne de toute condamnation.
8. La société Toumasset conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a :
o Condamné in solidum Monsieur [R], Mme [P] et la société ETTE à réparer son préjudice avec intérêts à taux légal à compter du jugement avec intérêts au taux légal à compter du jugement
o Les a condamnés in solidum à lui payer la somme de 6.840,42' en réparation de son préjudice matériel dont 437,82' correspondant aux frais de débouchage en urgence des canalisations, 150' TTC au titre des frais d'asséchement et 6.252,6' aux fins de remplacer le four de cuisson endommagé par l'humidité
o les a condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais d'expertise
Elle sollicite l'infirmation du jugement rendu le 20 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a :
o Condamné in solidum Monsieur [R], Mme [P] et la société ETTE à lui payer la somme de 21.840' en réparation de son préjudice
o Débouté les parties du surplus des chefs de leur demande
o Condamné in solidum la société ETTE, Monsieur [R], Mme [P] à payer la somme de 2.000' au titre de l'article 700CPC
Le réfomer, et statuant à nouveau :
Condamner in solidum Monsieur [R], Madame [P] et la société ETTE au paiement :
- de la somme de 1.484,61' TTC correspondant aux frais de constat d'huissier
- de la somme de 25 568,17' correspondant aux pertes d'exploitation subies sur les 5 premiers mois de l'exercice 2017
- de la somme de la somme de 20.000' TTC au titre du préjudice moral subi
- de la somme de la somme de la somme de 2.932,2' correspondant aux frais d'avocat exposés lors de la première instance.
9. Mme [P] n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I-La responsabilité du bailleur
10.Il n'est pas sérieusement contesté que des infiltrations importantes se sont produites dans les locaux loués.
Ces infiltrations provenaient de différents points du toit-terrasse.
Dans son rapport, l'expert a dressé un plan sur lequel il a localisé 5 points-repères principaux par lesquels se produisaient ces entrées d'eau.
Il s'est livré, le 13 février 2017, à des investigations par arrosage en vue d'établir une 'cartographie', en réalité une carte, des zones rendues humides par l'arrosage.
Il en résulte une très forte prédominance des zones humides ou très humides par rapport aux zones restées sèches (p.38 du rapport).
11.La société locataire invoque les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil et les obligations de délivrance des lieux loués ainsi que d'entretien qui en découlent.
M. [R] conclut au rejet des demandes formées à son encontre au motif qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un local conforme puisque les infiltrations litigieuses ne sont apparues qu'après la délivrance du bien loué.
Il nie avoir manqué à son obligation d'entretien puisque les différents sinistres sont nés dans les parties communes de sorte qu'il ne pouvait entreprendre seul les opérations de réparation et qu'il a exécuté toutes les démarches nécessaires.
Il affirme que par application de l'article 1725 du code civil, il n'est pas tenu de garantir le locataire contre les troubles émanant d'un tiers, c'est-à-dire en l'espèce du syndicat de copropriété, et qu'enfin, aucune faute ne peut lui être reprochée dans les choix faits à l'occasion des travaux de réfection ni dans leur exécution.
12. L'article 1719 du code civil dispose :
'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'
13. Si le tribunal a retenu la responsabilité du bailleur, il n'en indique ni le fondement juridique ni ne caractérise les contours de sa faute.
Il est effectivement exact qu'il ne peut être reproché au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme aux prévisions du contrat de bail dans la mesure où il n'est ni soutenu ni démontré que les infiltrations litigieuses étaient déjà présentes lors de la conclusions du bail, leurs premières manifestations étant datées du 20 octobre 2012 (cf constat amiable de dégâts des eaux du 24 octobre 2012).
Pour ce qui concerne l'obligation d'entretien, c'est à juste titre que M. [R] fait observer que les désordres ayant leur siège dans les parties communes, il ne pouvait que s'en remettre aux diligences du syndicat des copropriétaires.
Cela ne le dispensait certes pas de procéder aux diligences propres à alerter cet organisme et à le saisir de la difficulté.
Mais en l'espèce, la sarl Toumasset ne démontre pas en quoi le bailleur se serait abstenu des diligences nécessaires.
Elle lui reproche essentiellement de ne pas avoir fait réaliser les travaux propres à remédier aux désordres à la suite de l'assemblée générale de copropriété, en les confiant 'contre toute préconisation' à la société ETTE alors que cette décision ne relevait pas de ses pouvoirs mais de ceux du syndicat des copropriétaires.
Il est constant qu'après les infiltrations d'octobre 2012, le bailleur n'a pas été avisé d'autres désordres et qu'un constat d'huissier ne sera dressé qu'en janvier 2014.
Par la suite, le syndicat des copropriétaires a bien été saisi et a décidé, en septembre de la même année, de faire procéder aux travaux de réfection pour un montant non négligeable dont la majeure partie du coût incombait à M. [R] compte tenu du nombre de ses millièmes.
Les travaux ont été mis en oeuvre dès le mois de décembre 2014.
Ils se sont avérés inefficaces mais ce manquement ne peut être imputé au bailleur qui ne peut par ailleurs être tenu de garantir le preneur contre le fait d'un tiers en application de l'article 1725 du code civil.
Or, les désordres relevant des parties communes placées sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires procèdent de cette qualification.
14. Par conséquent, la responsabilité de M. [R] ne peut être retenue et le jugement sera infirmé sur ce point.
II- La responsabilité de Mme [P]
15. Le tribunal a retenu la responsabilité de Mme [P] sans caractériser en aucune façon une faute quelconque à sa charge ni invoquer un fondement juridique.
Il en est de même pour la société Toumassset alors que les désordres proviennent certes du toit-terrasse dont Mme [P] a la jouissance exclusive mais qui est une partie commune dont l'entretien et la responsabilité relèvent de plein droit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Le jugement sera donc infirmé également sur ce point.
III- La responsabilité de la société ETTE
16. Les désordres dont se plaint la société Toumasset sont de deux ordres.
Le premier type de désordre était constitué par un phénomène de colmatage du réseau d'évacuation des eaux usées par des apports de sable.
La société ETTE doit en être exonérée car ce désordre est incontestablement lié à l'intervention de la société Loisexim qui, après la réalisation des travaux d'étanchéité par la société ETTE, a mis en place 'une surface circulable' avec une 'couche de sable de désolidarisation et des dalles au mortier de ciment de couleur' pour reprendre les termes du rapport d'expertise.
Il en résulte que les demandes de condamnation au remboursement de la somme totale de 437,82 ' relative à des frais de débouchage seront rejetées en ce qu'elles sont adressées à la société ETTE.
17. Les autres désordres sont liés aux infiltrations à travers le toit-terrasse.
La société ETTE fait remarquer que ces infiltrations sont intervenues avant qu'elle ne soit appelée à procéder à des travaux de réfection et qu'elles avaient donc occasionné d'importants dégâts.
Qu'elle est intervenue en décembre 2014 et que si la société Toumasset se prévaut d'un constat d'huissier de janvier 2015, les dégradations qui ont alors été constatées trouvaient leur origine antérieurement à son intervention.
Elle en déduit que faute d'une démonstration d'un lien entre les désordres dont se plaint la société Toumasset et ses propres prestations, les demandes de cette dernière doivent être écartées et qu'en tout état de cause, elle ne saurait être tenue au titre des dommages antérieurs à son intervention en décembre 2014.
18. Il résulte clairement de la chronologie des faits et du rapport d'expertise que les travaux de réfection opérés par la société ETTE se sont avérés totalement inefficaces et que les infiltrations se sont poursuivies ensuite comme le démontre, notamment, un constat d'huissier du 11 janvier 2016.
De même, l'expert judiciaire s'est rendu sur les lieux les 15 mars 2016 et 13 février 2017 et a pu constater la permanence des phénomènes d'humidité en de nombreux endroits des locaux loués.
Enfin, comme rappelé plus haut, un essai d'arrosage réalisé le 13 février 2017 a permis de constater une humidification quasi générale en sous-face du dispositif d'étanchéité installé par la société ETTE.
C'est la raison pour laquelle le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné cette société à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires , par jugement du 30 mai 2018.
19. Par conséquent, la sarlu ETTE doit être déclarée responsable des dommages subis par le locataire pour autant qu'ils soient en lien avec les infiltrations postérieures aux travaux qu'elle a réalisés en vain.
IV- La réparation des préjudices subis du fait des infiltrations
20. La société Toumasset sollicite l'infirmation du jugement qui ne lui a accordé qu'une somme de 15 000 ' au titre de sa perte d'exploitation.
Pour en justifier, elle produit un document établi par son expert-comptable faisant ressortir une perte d'exploitation de 25 568,17 ' pour les cinq premiers mois de l'année 2017, comparés aux mêmes mois de l'année précédente.
Il est certain que la persistance des phénomènes d'humidité dans d'importantes proportions malgré les travaux réalisés par la société ETTE a pu être à l'origine d'un préjudice de jouissance et d'une perte de chiffre d'affaires.
Il est cependant surprenant que la société Toumasset n'en fasse état que pour les derniers mois de son exploitation commerciale puisqu'elle a cédé son fonds de commerce en septembre 2017.
Il est exact que comme le soutient l'appelante, une exacte appréciation de ce préjudice supposait d'avoir une vision de l'évolution de ce chiffre d'affaire tout au long des années antérieures.
De plus, une comparaison sur cinq mois seulement n'est pas probante et ne peut guère démontrer une baisse durable d'activité et, en toute hypothèse, le préjudice réellement subi n'est pas égal à la perte de chiffre d'affaires car la diminution du chiffre d'affaires s'accompagne nécessairement d'une diminution de certaines charges telles les achats de produits.
Le préjudice est caractérisé par l'évolution du résultat d'exploitation qui n'est pas communiqué.
Par conséquent, faute pour la société Toumasset de mieux caractériser et justifier l'ampleur de son préjudice, il sera retenu l'évaluation faite par l'expert sur la base de la perte d'une table en moyenne durant le litige, soit un montant de 4800 '.
21. Au titre de son préjudice matériel, la société Toumasset sollicite le paiement d'une somme de 6 252,60 ' correspondant au remplacement d'un four, le 30 novembre 2012 pour 2 626,26 ' et au remplacement d'un autre four, le 30 janvier 2015 pour un montant de 3626,34 ' .
Mais, ainsi qu'il a été vu, la société ETTE ne saurait être responsable de dommages antérieurs à son intervention;
Tel est bien le cas du remplacement du four en novembre 2012 et celui du four dès janvier 2015, est trop proche de la réalisation des travaux par la société Ette un mois plus tôt pour qu'on puisse le lui imputer avec certitude.
22. Il est possible de lui imputer en revanche la facture du 28 février 2015 relative à une opération d'assèchement d'un boîtier électronique pour un montant de 150 '.
23. La société Toumasset réclame encore la somme de 1 484,61 ' au titre du coût de différents constats d'huissier.
S'il est bien exact que contrairement à ce qu'a pu décider le tribunal, ces actes n'entrent pas au rang des dépens, seuls ceux postérieurs à l'intervention de la sarlu ETTE doivent être comptabilisés, soit le constat 11 janvier 2016 pour un montant de 448,24 ', le constat du 20 janvier 2015 ayant trait à des désordres distincts (réseau d'évacuation bouché et baies vitrées).
24. La société Toumasset réclame une somme de 20 000 ' en réparation d'un préjudice moral.
Cette demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point dans la mesure où elle invoque pour l'essentiel des manquements qui ne sont pas imputables à la société Toumasset et ne justifie en rien avoir pâti, comme elle le soutient, d'une atteinte à sa réputation en raison des infiltrations dont elle a été victime.
V- Sur les frais de procédure
25. C'est à juste titre que le jugement a mis à la charge des défendeurs le coût des frais d'expertise.
Mais ceux-ci ne pèseront que sur la seule société ETTE.
Les dépens de première instance et d'appel seront également mis à sa charge de même qu'une somme de 3000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme prenant en compte les frais d'avocat de première instance dont la sarl Toumasset réclame le remboursement.
Au titre de la procédure d'appel, il sera alloué une somme de 2000 ' par application du texte susvisé et les dépens resteront à la charge de la société ETTE.
M. [M] [R] se verra débouté de sa demande d'allocation formée par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 20 janvier 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Toumasset de sa demande de réparation d'un préjudice moral;
Statuant à nouveau,
Met hors de cause Mme [P] et M. [R] et rejette toutes les demandes formées contre eux.
Déclare la SARLU ETTE responsable des désordres ayant trouvé leur origine après les travaux de réfection réalisés en décembre 2014;
En conséquence,
Condamne la SARLU ETTE à payer à la SARL Toumasset les sommes de 4800 ' en réparation de sa perte de profit, 150 ' en réparation de son préjudice matériel, 448,24 ' au titre de frais de constat.
Condamne la SARLU ETTE aux dépens de première instance qui incluront les frais d'expertise ainsi qu'à payer à la sarl Toumasset la somme de 3000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M] [R]
Condamne la SARLU ETTE à payer à la sarl Toumasset la somme de 2000 ' par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jcaques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,