CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 mars 2025, n° 22/04418
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 MARS 2025
PH
N° 2025/ 110
N° RG 22/04418 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDSV
S.D.C. [Localité 9] DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
C/
S.C.I. KARIM
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS
Me Jean-Pierre MIR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de nice en date du 03 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03565.
APPELANT
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] sis [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L CABINET D. [O] GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
S.C.I. KARIM, dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualités audit siège
représentée par Me Jean-Pierre MIR, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Karim était propriétaire des lots n°1 et n°33 au sein de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 8].
Par jugement définitif du 25 mars 2015, la SCI Karim a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], une somme en principal de 5 668,94 euros au titre des charges et frais arrêtés au 1er octobre 2014, outre 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] a délivré à la SCI Karim, par acte du 9 février 2016, un commandement valant saisie immobilière pour le paiement de la somme de 6 836,83 euros arrêtée provisoirement à la date du 31 janvier 2016 et a assigné la SCI Karim par acte du 2 mai 2016 devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nice, aux fins de validation de la procédure de saisie immobilière et de vente forcée des biens saisis.
Par jugement du 3 novembre 2016, le juge de l'exécution statuant en matière de saisie immobilière a constaté le règlement par la SCI Karim en cours de procédure, de la somme de 6 900 euros et a rejeté la demande de vente forcée de ses biens, en estimant que les causes de la saisie ont été réglées et que les frais de procédure ne peuvent fonder une décision de vente forcée.
Sollicité dans le cadre de la vente des lots de la SCI Karim, le syndic de la copropriété [Adresse 4] a adressé au notaire en charge de la vente un état daté du 4 avril 2017 faisant apparaître une créance d'un montant de 12 164,18 euros, qui a été réglée.
Selon exploit d'huissier du 25 juillet 2017, la SCI Karim a fait assigner le syndicat des copropriétaires l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal de grande instance de Nice, afin de le voir condamner à restituer la somme de 12 164,18 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Par jugement du 3 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :
- condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à la SCI Karim la somme de 3 712,97 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- l'a condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- a débouté la SCI Karim de sa demande d'exécution provisoire,
- a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec distraction de ceux-ci.
Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré qu'il ne peut en aucun cas être admis que le syndicat des copropriétaires puisse réclamer à la SCI Karim des sommes qui seraient dues par une SCI Almas, quand bien même les gérants des deux sociétés seraient les mêmes ou apparentés. Il ne peut pas non plus être admis de quelconques compensations avec d'autres créances du syndicat des copropriétaires résultant de décisions judiciaires postérieures à l'état daté du 4 avril 2017. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifiant que d'une créance d'un montant de 8 451,21 euros, après déduction de la somme de 6 900 euros déjà payée par la SCI Karim, celui-ci ne pouvait valablement réclamer la somme de 12 164,18 euros et doit restituer le trop-perçu.
Par déclaration du 24 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement.
Dans ses conclusions d'appelant, transmises et notifiées par RPVA le 22 juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
Vu les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1302, 1302-1, 1347 et suivants, 1353 du code civil,
- infirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 3 février 2022 sous le n° RG 22/00060,
A titre principal,
- juger que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme d'ordre public pour gérer les difficultés entre le copropriétaire vendeur et le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot,
- juger que la SCI Karim a volontairement donné son accord sur le virement du montant de la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à hauteur de 12 164,18 euros,
- juger que la mauvaise foi de la SCI Karim est rapportée lorsqu'elle prétend qu'elle n'avait aucun impayé de charges de copropriété,
- juger que la SCI Karim ne rapporte pas la preuve d'un paiement indu ouvrant droit à restitution,
En conséquence,
- débouter la SCI Karim de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal (sic) retenait fondée la demande de restitution partielle ou répétition de l'indu de la SCI Karim, il y aura lieu de :
- ordonner la compensation des sommes éventuellement mise à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] avec les sommes dues par la SCI Karim en vertu du jugement du 27 mars 2018 et de l'arrêt du 28 mai 2020, soit la somme de 4 450,22 euros,
- débouter la SCI Karim de sa demande de voir ordonnée l'exécution provisoire de la décision à intervenir alors que son siège social est fictif et qu'elle avait donné son accord pour la libération des sommes par le notaire au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 4],
En tout état de cause,
- débouter la SCI Karim de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI Karim à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Karim aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
Sur l'accord entre le syndic et le vendeur pour la libération des fonds au sens de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965,
- pour éviter une opposition par voie judiciaire, la SCI Karim a volontairement procédé au règlement « des sommes dues » de 12 164,18 euros,
- la réserve énoncée, dont la SCI Karim entend désormais se prévaloir, est contraire au mécanisme de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit une libération des fonds par le notaire en cas d'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes dues,
- si la SCI Karim ne reconnaissait pas la créance comme certaine, définitive et exigible il lui appartenait de s'opposer à la libération des fonds,
Sur la demande en répétition de l'indu,
- bien que le fondement de la demande de la SCI Karim ne soit pas précisé, en vertu des articles 1302 et 1302-1 du code civil, c'est au demandeur de prouver le caractère indu du paiement,
- l'article 1353 du code civil énonce de même que celui qui se prétend libéré d'une obligation, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation,
- les prétentions de la SCI Karim sont particulièrement confuses : elle a tout d'abord réclamé la somme de 12 164,18 euros, puis a modifié sa demande en réclamant la somme de 5 609,36 euros, avant de fixer le montant à la somme de 7 757,37 euros,
- la demande de règlement de la somme de 12 164,18 euros était parfaitement justifiée,
- les frais de poursuite dus sont de 3 333,79 euros en application de l'article A. 444-191, IV du code de commerce, même lorsque la procédure de saisie immobilière n'a pas été menée à son terme : l'état de frais du 13 juillet 2016 et celui du 16 novembre 2016 sont en réalité strictement identiques, hormis les émoluments, à savoir le droit sur mise à prix de 864,37 euros HT soit 1 037,24 euros (2 296,55 + 1 037,24),
- la SCI Karim n'avait pas payé les charges de copropriété postérieures au commandement de saisie immobilière, ce qu'elle reconnaît dans son assignation,
- le tribunal ne s'est pas justifié quant à la réduction conséquente de sa créance et n'a ainsi pas motivé sa décision,
Subsidiairement, sur la compensation,
- depuis la vente du 4 avril 2017, la SCI Karim a été condamnée, avec la SCI Almas, par un jugement du tribunal de grande instance de Nice du 27 mars 2018, confirmé par un arrêt de la cour d'appel du 28 mai 2020 à lui régler les sommes suivantes :
- 1 000 euros eu égard au jugement du 27 mars 2018 (soit la moitié de l'article 700 avec la SCI Almas),
- 2 500 euros au titre de l'article 700 au titre de l'arrêt du 28 mai 2020,
- 13 euros de droit de plaidoirie de première instance,
- 86,81 euros de frais de signification du jugement du 26 mars 2018,
- 13 euros de droit de plaidoirie d'appel,
- 112,50 euros au titre de la moitié du timbre fiscal,
- 110,14 euros de frais de signification de l'arrêt du 28 mai 2020,
- la SCI Karim est donc débitrice de la somme de 3 853,45 euros, outre la somme de 614,77 euros au titre des intérêts majorés et arrêtés à la date du 24 juin 2022. En conséquence, en vertu des articles 1347 et suivants du code civil, s'il est fait droit la demande de restitution partielle ou répétition de l'indu de la SCI KARIM, il y aura lieu d'ordonner la compensation avec les sommes dues par la SCI Karim à la copropriété en vertu du jugement du 27 mars 2018 et de l'arrêt du 28 mai 2020, soit la somme de 4 450,22 euros (3 835,45 + 614,77),
- en refusant d'ordonner la compensation, le juge de première instance a ajouté une condition aux dispositions de l'article 1347 du code civil : rien dans l'article 1347-1 du même code n'exclut la possibilité d'une compensation en raison de la « temporalité » des sommes à compenser,
- si par extraordinaire le tribunal (sic) retenait fondées les demandes de la SCI Karim, il ne sera pas fait droit à sa demande d'exécution provisoire.
La SCI Karim a constitué avocat, mais n'a déposé aucune conclusion sur le RPVA.
L'instruction a été clôturée le 31 décembre 2024.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelant comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Le même article 954 dernier alinéa du code de procédure civile énonce que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
La cour est donc saisie d'une action en répétition de ce que la SCI Karim a réglé à la suite de l'état daté établi par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la mutation de ses lots de copropriété, tandis qu'il est opposé que cette demande est contraire au mécanisme de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et non justifiée.
Sur la demande en répétition de l'indu
Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
Selon les dispositions de l'article 20 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction à la date de la vente envisagée du 4 avril 2017, « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. ('.) L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l'article 19-1 ».
L'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 à la même date énonce que « Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits. (') ».
En l'espèce, le syndic a adressé l'état daté faisant état de sa créance au titre des charges de copropriété, mais n'a pas eu à faire opposition sur le prix de vente, dès lors que la SCI Karim a demandé au notaire de procéder au virement de la somme réclamée, ce qui a été fait par courriel du notaire du 12 avril 2017 en ces termes : « Afin d'éviter une opposition par voie extrajudiciaire, je vous prie de bien vouloir trouver l'avis de virement des sommes dues ».
Il en ressort que le mécanisme de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la signification d'une opposition sur le prix de vente de l'immeuble, n'a pas été mis en 'uvre, si bien qu'il ne peut être déduit du paiement intervenu pour éviter l'opposition, qu'il procède d'une reconnaissance par la SCI Karim du montant de la créance du syndicat des copropriétaires.
Il est relevé que l'état daté (pièce n° 10 de l'appelant) comporte deux pages numérotées 9 concernant la situation du propriétaire cédant :
- sur la première, le total à régler est mentionné pour 12 164,18 euros,
- sur la seconde, le total à régler est mentionné pour 8 830,39 euros.
Il est constant que c'est bien la somme de 12 164,18 euros qui a été réglée, ainsi qu'il résulte d'ailleurs du relevé de compte de la SCI Karim pour la période du 30 juin 2005 au 13 avril 2017, étant observé que c'est sur la base de ce décompte arrêté au 1er octobre 2014, que le tribunal d'instance de Nice a statué par jugement du 25 mars 2015 en retenant une créance de 5 668,94 euros au titre des charges et frais, alors que le montant figurant sur le relevé après l'appel de fonds du 1er octobre 2014, s'élevait au montant de 8 798,85 euros.
Le premier juge décompose le montant retenu ainsi :
- 5 668,94 euros en principal en vertu du jugement du 25 mars 2015,
- 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en vertu du même jugement,
- 167,89 euros au titre des intérêts sur le principal, soit 6 836,83 euros,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en vertu du jugement du 3 novembre 2016,
- 2 613,90 euros au titre des charges dues depuis le 1er octobre 2014 représentant dix trimestres,
- 229,10 euros au titre du commandement de saisie vente,
- 336,59 euros au titre des frais de l'état daté,
- 3 333,79 euros au titre de l'état de frais et dépens,
Soit au total 15 351,21 euros desquels il faut déduire le règlement de 6 900 euros intervenu dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, soit un montant dû de 8 451,21 euros.
Cependant, si l'on se réfère au relevé de compte de la SCI Karim, on y trouve des montants au débit qui sont justifiés par les procès-verbaux d'assemblée générale et appels de fonds correspondants (travaux, réparations et procédure contre la SCI Alma répercutée sur l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes), de même que les régularisations de charges au titre des exercices 2014 à 2016, non pris en compte par le premier juge, qui n'a retenu que le coût du commandement aux fins de saisie vente, l'article 700 au titre du jugement du 3 novembre 2016, les frais de l'état daté et l'état des frais et dépens correspondant à la procédure de saisie immobilière.
La lecture du relevé de compte permet aussi de constater un versement au crédit de 3 090,63 euros le 26 juin 2016, non pris en compte par le juge de première instance, qui n'a retenu que les versements à hauteur de 6 900 euros qui y figurent également.
En considération de ces éléments, et toujours sur la base du relevé de compte faisant état d'un montant dû de 12 164,18 euros au 4 avril 2017, il convient de déduire les montants suivants :
- 1 962,02 euros correspondant à la différence entre le solde débiteur après l'appel de fonds du 1er octobre 2014 (8 798,85 euros) et le montant retenu par le tribunal dans le jugement du 25 mars 2015 comprenant l'article 700 et les intérêts (6 836,83 euros),
- 2 761,68 euros correspondant aux frais portés au débit du compte (« RAR NON RETIRE », compte procédure, suivi procédure, pré-état daté), lesquels ne sont justifiés par aucune pièce, étant rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance, aucun pré-état daté n'étant versé aux débats, ni les conditions de sa facturation.
La créance du syndicat des copropriétaires s'élève ainsi à 7 440,48 euros, alors que la SCI Karim a réglé la somme de 12 164,18 euros, correspondant à un trop-versé de 4 723,70 euros dont la SCI Karim serait fondée à obtenir le remboursement, soit un montant supérieur à celui alloué par le tribunal.
En l'état du seul appel principal du syndicat des copropriétaires, la cour ne peut que confirmer le jugement appelé, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à la SCI Karim la somme de 3 712,97 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande subsidiaire de compensation
Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.
Le syndicat des copropriétaires réclame la compensation entre sa dette à l'égard de la SCI Karim en vertu de la présente décision confirmative, et la dette de la SCI Karim à son égard en vertu d'un jugement du tribunal de grande instance de Nice du 27 mars 2018, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 28 mai 2020, dont il est justifié que l'arrêt a été signifié à la SCI Karim le 30 septembre 2020 selon procès-verbal 659 du code de procédure civile, et de l'absence de pourvoi au 5 décembre 2020.
Cette instance opposait les SCI Karim et Almas au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL Cabinet D. [O] et à la SARL Cabinet D. [O], s'agissant de la contestation d'une assemblée générale du 10 décembre 2015 et de demandes de dommages et intérêts au profit de chacune des SCI.
Par arrêt du 28 mai 2020, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
- infirmé le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable leur demande d'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale,
- l'a confirmé dans le surplus de ses dispositions et y ajoutant,
- a rectifié les alinéas 3 et 4 de son dispositif en :
- condamnant la SCI Almas et la SCI Karim à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamnant la SCI Almas et la SCI Karim à payer à la SARL Cabinet D. [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les SCI Almas et Karim à verser chacune au syndicat des copropriétaires d'une part, et à la SARL Cabinet D. [O] d'autre part, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction de ceux-ci.
Il en ressort que le syndicat des copropriétaires est bien créancier de la SCI Alma à hauteur des montants suivants :
- 1 000 euros eu égard au jugement du 27 mars 2018 (soit la moitié de l'article 700 avec la SCI Almas),
- 2 500 euros au titre de l'article 700 au titre de l'arrêt du 28 mai 2020,
- 13 euros de droit de plaidoirie de première instance,
- 86,81 euros de frais de signification du jugement du 26 mars 2018,
- 13 euros de droit de plaidoirie d'appel,
- 112,50 euros au titre de la moitié du timbre fiscal,
- 110,14 euros de frais de signification de l'arrêt du 28 mai 2020,
soit la somme de 3 835,45 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt du 28 mai 2020 comme demandé dans le décompte des intérêts versé aux débats.
Il s'agit d'obligations de sommes d'argent, fongibles par nature.
Il convient donc de constater la compensation des sommes réciproquement dues, à due concurrence.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe sera condamné aux dépens d'appel.
Il n'y a pas de prétention au titre de l'exécution provisoire de la présente décision, laquelle ne pourrait en tout état de cause pas aboutir, celle-ci n'ayant lieu qu'à l'égard des jugements de première instance, à l'exclusion des arrêts d'appel susceptibles de pourvoi en cassation, voie extraordinaire de recours non suspensive d'exécution.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Constate la compensation des sommes réciproquement dues par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], représenté par son syndic, en vertu du jugement du 3 février 2022 confirmé par la présente décision, et celles dues par la SCI Karim en vertu du jugement du tribunal de grande instance de Nice du 27 mars 2018 (minute 18/00327) confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 28 mai 2020 (n° RG 18/06173) outre les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020, à due concurrence ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis à [Localité 10], représenté par son syndic, aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 MARS 2025
PH
N° 2025/ 110
N° RG 22/04418 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDSV
S.D.C. [Localité 9] DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
C/
S.C.I. KARIM
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS
Me Jean-Pierre MIR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de nice en date du 03 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03565.
APPELANT
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] sis [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L CABINET D. [O] GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
S.C.I. KARIM, dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualités audit siège
représentée par Me Jean-Pierre MIR, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Karim était propriétaire des lots n°1 et n°33 au sein de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 8].
Par jugement définitif du 25 mars 2015, la SCI Karim a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], une somme en principal de 5 668,94 euros au titre des charges et frais arrêtés au 1er octobre 2014, outre 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] a délivré à la SCI Karim, par acte du 9 février 2016, un commandement valant saisie immobilière pour le paiement de la somme de 6 836,83 euros arrêtée provisoirement à la date du 31 janvier 2016 et a assigné la SCI Karim par acte du 2 mai 2016 devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nice, aux fins de validation de la procédure de saisie immobilière et de vente forcée des biens saisis.
Par jugement du 3 novembre 2016, le juge de l'exécution statuant en matière de saisie immobilière a constaté le règlement par la SCI Karim en cours de procédure, de la somme de 6 900 euros et a rejeté la demande de vente forcée de ses biens, en estimant que les causes de la saisie ont été réglées et que les frais de procédure ne peuvent fonder une décision de vente forcée.
Sollicité dans le cadre de la vente des lots de la SCI Karim, le syndic de la copropriété [Adresse 4] a adressé au notaire en charge de la vente un état daté du 4 avril 2017 faisant apparaître une créance d'un montant de 12 164,18 euros, qui a été réglée.
Selon exploit d'huissier du 25 juillet 2017, la SCI Karim a fait assigner le syndicat des copropriétaires l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal de grande instance de Nice, afin de le voir condamner à restituer la somme de 12 164,18 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Par jugement du 3 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :
- condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à la SCI Karim la somme de 3 712,97 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- l'a condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- a débouté la SCI Karim de sa demande d'exécution provisoire,
- a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec distraction de ceux-ci.
Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment considéré qu'il ne peut en aucun cas être admis que le syndicat des copropriétaires puisse réclamer à la SCI Karim des sommes qui seraient dues par une SCI Almas, quand bien même les gérants des deux sociétés seraient les mêmes ou apparentés. Il ne peut pas non plus être admis de quelconques compensations avec d'autres créances du syndicat des copropriétaires résultant de décisions judiciaires postérieures à l'état daté du 4 avril 2017. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifiant que d'une créance d'un montant de 8 451,21 euros, après déduction de la somme de 6 900 euros déjà payée par la SCI Karim, celui-ci ne pouvait valablement réclamer la somme de 12 164,18 euros et doit restituer le trop-perçu.
Par déclaration du 24 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement.
Dans ses conclusions d'appelant, transmises et notifiées par RPVA le 22 juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
Vu les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1302, 1302-1, 1347 et suivants, 1353 du code civil,
- infirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 3 février 2022 sous le n° RG 22/00060,
A titre principal,
- juger que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme d'ordre public pour gérer les difficultés entre le copropriétaire vendeur et le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot,
- juger que la SCI Karim a volontairement donné son accord sur le virement du montant de la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à hauteur de 12 164,18 euros,
- juger que la mauvaise foi de la SCI Karim est rapportée lorsqu'elle prétend qu'elle n'avait aucun impayé de charges de copropriété,
- juger que la SCI Karim ne rapporte pas la preuve d'un paiement indu ouvrant droit à restitution,
En conséquence,
- débouter la SCI Karim de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal (sic) retenait fondée la demande de restitution partielle ou répétition de l'indu de la SCI Karim, il y aura lieu de :
- ordonner la compensation des sommes éventuellement mise à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] avec les sommes dues par la SCI Karim en vertu du jugement du 27 mars 2018 et de l'arrêt du 28 mai 2020, soit la somme de 4 450,22 euros,
- débouter la SCI Karim de sa demande de voir ordonnée l'exécution provisoire de la décision à intervenir alors que son siège social est fictif et qu'elle avait donné son accord pour la libération des sommes par le notaire au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 4],
En tout état de cause,
- débouter la SCI Karim de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI Karim à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Karim aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
Sur l'accord entre le syndic et le vendeur pour la libération des fonds au sens de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965,
- pour éviter une opposition par voie judiciaire, la SCI Karim a volontairement procédé au règlement « des sommes dues » de 12 164,18 euros,
- la réserve énoncée, dont la SCI Karim entend désormais se prévaloir, est contraire au mécanisme de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit une libération des fonds par le notaire en cas d'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes dues,
- si la SCI Karim ne reconnaissait pas la créance comme certaine, définitive et exigible il lui appartenait de s'opposer à la libération des fonds,
Sur la demande en répétition de l'indu,
- bien que le fondement de la demande de la SCI Karim ne soit pas précisé, en vertu des articles 1302 et 1302-1 du code civil, c'est au demandeur de prouver le caractère indu du paiement,
- l'article 1353 du code civil énonce de même que celui qui se prétend libéré d'une obligation, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation,
- les prétentions de la SCI Karim sont particulièrement confuses : elle a tout d'abord réclamé la somme de 12 164,18 euros, puis a modifié sa demande en réclamant la somme de 5 609,36 euros, avant de fixer le montant à la somme de 7 757,37 euros,
- la demande de règlement de la somme de 12 164,18 euros était parfaitement justifiée,
- les frais de poursuite dus sont de 3 333,79 euros en application de l'article A. 444-191, IV du code de commerce, même lorsque la procédure de saisie immobilière n'a pas été menée à son terme : l'état de frais du 13 juillet 2016 et celui du 16 novembre 2016 sont en réalité strictement identiques, hormis les émoluments, à savoir le droit sur mise à prix de 864,37 euros HT soit 1 037,24 euros (2 296,55 + 1 037,24),
- la SCI Karim n'avait pas payé les charges de copropriété postérieures au commandement de saisie immobilière, ce qu'elle reconnaît dans son assignation,
- le tribunal ne s'est pas justifié quant à la réduction conséquente de sa créance et n'a ainsi pas motivé sa décision,
Subsidiairement, sur la compensation,
- depuis la vente du 4 avril 2017, la SCI Karim a été condamnée, avec la SCI Almas, par un jugement du tribunal de grande instance de Nice du 27 mars 2018, confirmé par un arrêt de la cour d'appel du 28 mai 2020 à lui régler les sommes suivantes :
- 1 000 euros eu égard au jugement du 27 mars 2018 (soit la moitié de l'article 700 avec la SCI Almas),
- 2 500 euros au titre de l'article 700 au titre de l'arrêt du 28 mai 2020,
- 13 euros de droit de plaidoirie de première instance,
- 86,81 euros de frais de signification du jugement du 26 mars 2018,
- 13 euros de droit de plaidoirie d'appel,
- 112,50 euros au titre de la moitié du timbre fiscal,
- 110,14 euros de frais de signification de l'arrêt du 28 mai 2020,
- la SCI Karim est donc débitrice de la somme de 3 853,45 euros, outre la somme de 614,77 euros au titre des intérêts majorés et arrêtés à la date du 24 juin 2022. En conséquence, en vertu des articles 1347 et suivants du code civil, s'il est fait droit la demande de restitution partielle ou répétition de l'indu de la SCI KARIM, il y aura lieu d'ordonner la compensation avec les sommes dues par la SCI Karim à la copropriété en vertu du jugement du 27 mars 2018 et de l'arrêt du 28 mai 2020, soit la somme de 4 450,22 euros (3 835,45 + 614,77),
- en refusant d'ordonner la compensation, le juge de première instance a ajouté une condition aux dispositions de l'article 1347 du code civil : rien dans l'article 1347-1 du même code n'exclut la possibilité d'une compensation en raison de la « temporalité » des sommes à compenser,
- si par extraordinaire le tribunal (sic) retenait fondées les demandes de la SCI Karim, il ne sera pas fait droit à sa demande d'exécution provisoire.
La SCI Karim a constitué avocat, mais n'a déposé aucune conclusion sur le RPVA.
L'instruction a été clôturée le 31 décembre 2024.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelant comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Le même article 954 dernier alinéa du code de procédure civile énonce que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
La cour est donc saisie d'une action en répétition de ce que la SCI Karim a réglé à la suite de l'état daté établi par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la mutation de ses lots de copropriété, tandis qu'il est opposé que cette demande est contraire au mécanisme de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et non justifiée.
Sur la demande en répétition de l'indu
Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
Selon les dispositions de l'article 20 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction à la date de la vente envisagée du 4 avril 2017, « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. ('.) L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l'article 19-1 ».
L'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 à la même date énonce que « Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits. (') ».
En l'espèce, le syndic a adressé l'état daté faisant état de sa créance au titre des charges de copropriété, mais n'a pas eu à faire opposition sur le prix de vente, dès lors que la SCI Karim a demandé au notaire de procéder au virement de la somme réclamée, ce qui a été fait par courriel du notaire du 12 avril 2017 en ces termes : « Afin d'éviter une opposition par voie extrajudiciaire, je vous prie de bien vouloir trouver l'avis de virement des sommes dues ».
Il en ressort que le mécanisme de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la signification d'une opposition sur le prix de vente de l'immeuble, n'a pas été mis en 'uvre, si bien qu'il ne peut être déduit du paiement intervenu pour éviter l'opposition, qu'il procède d'une reconnaissance par la SCI Karim du montant de la créance du syndicat des copropriétaires.
Il est relevé que l'état daté (pièce n° 10 de l'appelant) comporte deux pages numérotées 9 concernant la situation du propriétaire cédant :
- sur la première, le total à régler est mentionné pour 12 164,18 euros,
- sur la seconde, le total à régler est mentionné pour 8 830,39 euros.
Il est constant que c'est bien la somme de 12 164,18 euros qui a été réglée, ainsi qu'il résulte d'ailleurs du relevé de compte de la SCI Karim pour la période du 30 juin 2005 au 13 avril 2017, étant observé que c'est sur la base de ce décompte arrêté au 1er octobre 2014, que le tribunal d'instance de Nice a statué par jugement du 25 mars 2015 en retenant une créance de 5 668,94 euros au titre des charges et frais, alors que le montant figurant sur le relevé après l'appel de fonds du 1er octobre 2014, s'élevait au montant de 8 798,85 euros.
Le premier juge décompose le montant retenu ainsi :
- 5 668,94 euros en principal en vertu du jugement du 25 mars 2015,
- 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en vertu du même jugement,
- 167,89 euros au titre des intérêts sur le principal, soit 6 836,83 euros,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en vertu du jugement du 3 novembre 2016,
- 2 613,90 euros au titre des charges dues depuis le 1er octobre 2014 représentant dix trimestres,
- 229,10 euros au titre du commandement de saisie vente,
- 336,59 euros au titre des frais de l'état daté,
- 3 333,79 euros au titre de l'état de frais et dépens,
Soit au total 15 351,21 euros desquels il faut déduire le règlement de 6 900 euros intervenu dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, soit un montant dû de 8 451,21 euros.
Cependant, si l'on se réfère au relevé de compte de la SCI Karim, on y trouve des montants au débit qui sont justifiés par les procès-verbaux d'assemblée générale et appels de fonds correspondants (travaux, réparations et procédure contre la SCI Alma répercutée sur l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes), de même que les régularisations de charges au titre des exercices 2014 à 2016, non pris en compte par le premier juge, qui n'a retenu que le coût du commandement aux fins de saisie vente, l'article 700 au titre du jugement du 3 novembre 2016, les frais de l'état daté et l'état des frais et dépens correspondant à la procédure de saisie immobilière.
La lecture du relevé de compte permet aussi de constater un versement au crédit de 3 090,63 euros le 26 juin 2016, non pris en compte par le juge de première instance, qui n'a retenu que les versements à hauteur de 6 900 euros qui y figurent également.
En considération de ces éléments, et toujours sur la base du relevé de compte faisant état d'un montant dû de 12 164,18 euros au 4 avril 2017, il convient de déduire les montants suivants :
- 1 962,02 euros correspondant à la différence entre le solde débiteur après l'appel de fonds du 1er octobre 2014 (8 798,85 euros) et le montant retenu par le tribunal dans le jugement du 25 mars 2015 comprenant l'article 700 et les intérêts (6 836,83 euros),
- 2 761,68 euros correspondant aux frais portés au débit du compte (« RAR NON RETIRE », compte procédure, suivi procédure, pré-état daté), lesquels ne sont justifiés par aucune pièce, étant rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance, aucun pré-état daté n'étant versé aux débats, ni les conditions de sa facturation.
La créance du syndicat des copropriétaires s'élève ainsi à 7 440,48 euros, alors que la SCI Karim a réglé la somme de 12 164,18 euros, correspondant à un trop-versé de 4 723,70 euros dont la SCI Karim serait fondée à obtenir le remboursement, soit un montant supérieur à celui alloué par le tribunal.
En l'état du seul appel principal du syndicat des copropriétaires, la cour ne peut que confirmer le jugement appelé, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à la SCI Karim la somme de 3 712,97 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande subsidiaire de compensation
Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.
Le syndicat des copropriétaires réclame la compensation entre sa dette à l'égard de la SCI Karim en vertu de la présente décision confirmative, et la dette de la SCI Karim à son égard en vertu d'un jugement du tribunal de grande instance de Nice du 27 mars 2018, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 28 mai 2020, dont il est justifié que l'arrêt a été signifié à la SCI Karim le 30 septembre 2020 selon procès-verbal 659 du code de procédure civile, et de l'absence de pourvoi au 5 décembre 2020.
Cette instance opposait les SCI Karim et Almas au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL Cabinet D. [O] et à la SARL Cabinet D. [O], s'agissant de la contestation d'une assemblée générale du 10 décembre 2015 et de demandes de dommages et intérêts au profit de chacune des SCI.
Par arrêt du 28 mai 2020, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
- infirmé le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable leur demande d'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale,
- l'a confirmé dans le surplus de ses dispositions et y ajoutant,
- a rectifié les alinéas 3 et 4 de son dispositif en :
- condamnant la SCI Almas et la SCI Karim à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamnant la SCI Almas et la SCI Karim à payer à la SARL Cabinet D. [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les SCI Almas et Karim à verser chacune au syndicat des copropriétaires d'une part, et à la SARL Cabinet D. [O] d'autre part, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction de ceux-ci.
Il en ressort que le syndicat des copropriétaires est bien créancier de la SCI Alma à hauteur des montants suivants :
- 1 000 euros eu égard au jugement du 27 mars 2018 (soit la moitié de l'article 700 avec la SCI Almas),
- 2 500 euros au titre de l'article 700 au titre de l'arrêt du 28 mai 2020,
- 13 euros de droit de plaidoirie de première instance,
- 86,81 euros de frais de signification du jugement du 26 mars 2018,
- 13 euros de droit de plaidoirie d'appel,
- 112,50 euros au titre de la moitié du timbre fiscal,
- 110,14 euros de frais de signification de l'arrêt du 28 mai 2020,
soit la somme de 3 835,45 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt du 28 mai 2020 comme demandé dans le décompte des intérêts versé aux débats.
Il s'agit d'obligations de sommes d'argent, fongibles par nature.
Il convient donc de constater la compensation des sommes réciproquement dues, à due concurrence.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe sera condamné aux dépens d'appel.
Il n'y a pas de prétention au titre de l'exécution provisoire de la présente décision, laquelle ne pourrait en tout état de cause pas aboutir, celle-ci n'ayant lieu qu'à l'égard des jugements de première instance, à l'exclusion des arrêts d'appel susceptibles de pourvoi en cassation, voie extraordinaire de recours non suspensive d'exécution.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Constate la compensation des sommes réciproquement dues par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], représenté par son syndic, en vertu du jugement du 3 février 2022 confirmé par la présente décision, et celles dues par la SCI Karim en vertu du jugement du tribunal de grande instance de Nice du 27 mars 2018 (minute 18/00327) confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 28 mai 2020 (n° RG 18/06173) outre les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020, à due concurrence ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis à [Localité 10], représenté par son syndic, aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT