CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 mars 2025, n° 20/03978
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 MARS 2025
MM
N° 2025/ 113
Rôle N° RG 20/03978 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYGU
S.C.I. LOUMA
C/
[B] [N]
[X] [I]
S.C.P. ARNAUD [C] [O] VALERIE LUCASNICOLAS [I]
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Fabrice GILETTA
SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES
SELARL LX [Localité 20]
SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 11 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/08968.
APPELANTE
S.C.I. LOUMA, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son gérant en exercice Monsieur [U] domicilié ès qualités audit siège
représentée par Me Fabrice GILETTA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Madame [B] [N]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Victoria ANDRE-CIANFARANI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Maître [X] [I], Notaire, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE
La SC.P. ARNAUD [C] [O] VALERIE LUCAS [L] [I], Notaires associés, [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, la SAS CABINET [V], dont le siège social est sis [Adresse 13], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION [S] LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte en date du 23 mai 1997 reçu par Maître [K], notaire, Monsieur [D] et Mademoiselle [N] ont acquis en indivision deux lots au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 12], à savoir :
' Le lot n° 7, composé d' un appartement au 3 ème étage comprenant un hall d'entrée, deux pièces sur la [Adresse 24], une pièce sur la [Adresse 23], une cuisine et une pièce sur le derrière de l'immeuble, petit balcon avec water-closet portant le n° 7 sur le plan, avec les 141/1000 èmes indivis de l'ensemble du terrain, et les 190/1000 èmes de la construction du bâtiment A.
' Le lot n° 10 composé d' une chambre de bonne au 4 ème étage portant le n° 10, et les 11/1000 èmes indivis de l'ensemble du terrain, et les 14/1000 èmes indivis de la construction du bâtiment A.
L' immeuble avait fait l'objet d'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi par Maître [R], notaire, le 22 septembre 1969, publié au 1er Bureau des Hypothèques de [Localité 21] en date du 17 octobre 1969.
En date du 1er septembre 2004, Maître [Z] [Y], notaire, a reçu l'acte authentique de partage des biens jusque là en indivision entre Monsieur [D] et Mademoiselle [N], laquelle est restée seule propriétaire des biens immobiliers sus-visés.
Par acte notarié établi par Maître [X] [I], le 4 mars 2009, Madame [B] [N] a vendu à la SCI LOUMA la chambre de bonne composant le lot n° 10 de la copropriété.
Le gérant de la SCI LOUMA a effectué des travaux de propreté sur son lot et, à cette occasion, a appris d'autres copropriétaires que le lot n° 10 avait totalement annexé le lot voisin n° 11 et qu' il empiétait, par ailleurs, sur les parties communes de l'immeuble.
Selon les renseignements recueillis par le gérant de la SCI LOUMA, la partie de la chambre de bonne où était situé le coin cuisine serait une partie commune tandis que la partie comprenant la douche et les sanitaires constituerait le lot n° 11 de la copropriété.
La SCI LOUMA a proposé de racheter le lot n° 11 ainsi que les parties communes annexées, ce qui lui a été refusé.
Lors d'une assemblée générale du 19 mai 2010, les copropriétaires, après avoir pris connaissance des différents échanges concernant l'annexion des parties communes au profit du lot de la SCI LOUMA, ont décidé de demander au syndic de régulariser cette situation en sollicitant de la SCI LOUMA qu'elle restitue ces parties communes à la copropriété. Ils ont également décidé qu'en cas de refus, ils introduiraient une procédure afin de rétablir la copropriété dans ses droits.
Par acte d'huissier en date du 10 janvier 2012, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble sis [Adresse 11] a fait assigner la SCI LOUMA devant le président du tribunal de grande instance de Marseille, statuant en référé, aux fins d' expertise. Par ordonnance du 2 mars 2012, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Madame [T] en lui confiant la mission habituelle en la matière. L'expert a remis son rapport le 8 novembre 2013.
Par exploit d'huissier en date du 23 juillet 2015, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a fait assigner la SCI LOUMA devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d'obtenir, au bénéfice de l' exécution provisoire, qu'elle soit condamnée, sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l'assignation, à restituer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la partie commune constituant l'ancien couloir situé au 4ème étage de l'immeuble, d' une superficie de 0,80 m²; qu'elle soit également condamnée à lui payer la somme de 3.000,00 euros de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et de la procédure de référé.
Par exploit d'huissier en date du 13 décembre 2016, la SCI LOUMA a fait assigner [B] [N] afin d'obtenir que soit ordonnée la jonction des affaires ; que soit prononcée l'annulation de la vente réalisée le 4 mars 2009 entre Madame [N] et la SCI LOUMA ; que soit condamnée Madame [N] à restituer à la SCI LOUMA le prix de vente de 18.000,00 euros mentionné dans l'acte de vente ainsi que la somme de 9.248,00 euros en raison des travaux que cette dernière a effectués, outre la somme de 3.398,95 euros en raison de l'ensemble des frais inhérents à la vente. La SCI LOUMA a également sollicité la condamnation de Madame [N] à lui payer la somme de 4.000,00 euros par application des dispositions de l' article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître GILETTA.
Par ordonnance en date du 25 avril 2017, ces affaires ont été jointes.
Par exploit d'huissier en date du 3 mai 2018, Madame [B] [N] a fait assigner Maître [X] [I] ainsi que la société [C] [O]- LUCAS-[I], au sein de laquelle Maître [X] [I] était précédemment associé, aux fins qu'ils concourent au rejet de l'argumentation et des demandes présentées par la SCI LOUMA à son encontre et que par ailleurs ils soient condamnés in solidum à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, faisant valoir que Maître [X] [I] aurait manqué à son obligation de conseil et aurait fait preuve d'une grave négligence dans la rédaction de l'acte de vente.
Tant Madame [N] que les autres intervenants ont fait valoir que les demandes dirigées contre la venderesse par la SCI LOUMA étaient prescrites.
Par jugement en date du 11 février 2020, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE a notamment :
' Déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, recevable dans ses demandes à l'encontre de la SCI LOUMA,
' Condamné la SCI LOUMA à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la partie commune constituant l'ancien couloir situé au 4 ème étage de l'immeuble pour une superficie de 0,80 m²,
' Condamné la SCI LOUMA à remettre les lieux en leur état initial, tel que prévu au règlement de copropriété du 22 septembre 1969 et au plan du 4 avril 1969, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 200 ' par jour de retard, passé ce délai pendant une durée de 12 mois,
' Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, à supprimer le tuyau d'évacuation des eaux usées qui longe le mur du lot 10 de la copropriété dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte provisoire de 200 ' par jour de retard, passé ce délai pendant une durée de 12 mois.
' Dit les demandes de la SCI LOUMA à l'encontre de Madame [B] [N] prescrites,
' Dit en conséquence n'y avoir lieu à l'examen des demandes de Madame [B]
[N] à l'encontre de la société [C] [O]-LUCAS- [I] et de Maître [I],
' Condamné la SCI LOUMA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], la somme de 1.500' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamné la SCI LOUMA à payer à la société [C] [O]-LUCAS- [I] et à Maître [I] la somme de 1.500 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamné la SCI LOUMA à payer à Madame [B] [N] la somme de 1.500 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' Débouté les autres parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires,
' Condamné la SCI LOUMA aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer en ce sens , le tribunal a notamment retenu les moyens et arguments suivants:
L'action du syndicat des copropriétaires en remise en l'état des lieux est recevable en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, même s 'il s'agit d'intervenir sur deux lots privatifs dont l'un des copropriétaires n'est pas dans la cause et sur des parties communes, la demande étant fondée sur un manquement au règlement de copropriété qui constitue un préjudice commun à tous les copropriétaires.
Au visa de l'article 545 aux termes duquel nul ne peut être contraint de céder sa copropriété, le droit de propriété est absolu et ne s'éteint pas par le non-usage, étant constant que le propriétaire actuel de l'immeuble doit répondre de l'empiétement.
Le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément factuel au soutien de sa demande indemnitaire, de sorte qu'il ne prouve pas la réalité de son préjudice.
En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de titre contraire , la canalisation litigieuse est présumée être commune. Il appartient par conséquent au syndicat des propriétaires de renverser cette présomption en prouvant que la canalisation en question est privative, ce qu' il échoue à faire.
Les demandes de la SCI LOUMA dirigées contre Madame [N] sont prescrites. Il ressort des courriers des 28 avril et 8 juin 2009 qu' à cette dernière date, la SCI LOUMA avait une parfaite connaissance de l'empiétement de son lot sur les parties commune , sans exprimer le moindre doute à ce sujet. Il convient de fixer le point de départ de la prescription quinquennale au 8 juin 2009. La procédure à l 'encontre de Madame [N] ayant été introduite le 13 décembre 2016 se trouve prescrite.
La SCI LOUMA a interjeté appel de cette décision le 16 mars 2020, sauf en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à supprimer le tuyau d'évacuation des eaux usées qui longe le mur du lot 10 de la copropriété, sous astreinte provisoire. Elle a signifié ses conclusions au fond le 3 juin 2020.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 20 avril 2020 et signifié des conclusions au fond le 2 septembre 2020.
M° [X] [I] et la S.C.P. ARNAUD [C] [O] - VALERIE LUCAS - [L] [I] ont constitué avocat le 14 mai 2020 et signifié des conclusions au fond le 25 août 2020.
Madame [J] [N] a constitué avocat le 19 mai 2020 et signifié des conclusions au fond le 3 septembre 2020.
Un avis de fixation a été notifié aux parties le 6 décembre 2022.
Par ordonnance d'incident du 4 juillet 2023, confirmée par arrêt de la cour du 21 mars 2024, l'incident de péremption de l'instance d'appel soulevé par Me [X] [I] et la SCP ARNAUD [C] VALERIE LUCAS [L] [S] VICTOR a été rejeté.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2024.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Vu les conclusions de la SCI LOUMA du 3 juin 2020 qui demande,
au visa des articles 2234 et suivants, 1116 et suivants anciens, 1110 et suivants anciens, 1382 et suivants anciens du code civil de :
DIRE ET JUGER recevable l'appel interjeté par la SCI LOUMA,
REFORMER le jugement du 11 février 2020,
Statuant à nouveau,
JUGER que l'action en nullité de la SCI LOUMA, s'agissant de la vente du 4 mars 2009, n'est pas prescrite,
JUGER que Madame [B] [N] a faussement stipulé que les lots objets de la vente n'avaient annexé aucune partie commune,
En conséquence, PRONONCER l'annulation de la vente réalisée le 4 mars 2009 par Madame [B] [N] à la SCI LOUMA portant sur le lot n°10 du bien sis [Adresse 5] et [Adresse 17] pour dol,
A titre subsidiaire,
PRONONCER l'annulation de la vente réalisée le 4 mars 2009 par Madame [B] [N] à la SCI LOUMA portant sur le lot n°10 du bien sis [Adresse 5] et [Adresse 17] pour erreur,
Très subsidiairement,
CONSTATER que l'empiétement invoqué sur les parties communes est le fait de Madame [N] aux droits de laquelle vient la SCI LOUMA en vertu du contrat de vente passé sur le lot n° 10,
Par conséquent,
JUGER que les travaux de remise en état ne peuvent être imputés à la SCI LOUMA,
DEBOUTER par conséquent le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes relatives à la restitution des parties communes,
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [B] [N] à restituer à la SCI LOUMA le prix de vente de 18000 euros mentionné dans l'acte de vente;
CONDAMNER Madame [B] [N] à payer à la SCI LOUMA la somme de 9248 euros en raison des travaux que cette dernière a effectués;
CONDAMNER Madame [B] [N] à payer à la SCI LOUMA la somme de 3 398,95 euros en raison de l'ensemble des frais inhérents à la vente.
CONDAMNER Madame [B] [N] à relever et garantir la SCI LOUMA de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,
CONDAMNER Madame [B] [N] à payer à la SCI LOUMA la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Fabrice GILETTA, avocat aux offres de droit.
JUGER n'y avoir lieu à condamner la SCI LOUMA à payer une quelconque indemnité au titre de l'article 700 au Syndicat des copropriétaires, à Madame [N], à Maître [I] et à la SELARL [C]-PAYENT LUCAS [S] VICTOR.
Vu les conclusions notifiées le 3 septembre 2020 par Mme [N] tendant à :
A TITRE PRINCIPAL
Vu l'article 2224 du Code Civil,
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a jugé les demandes de la SCI LOUMA à l'encontre de Madame [N] prescrites et mis Madame [N] hors de cause,
DIRE ET JUGER que la SCI LOUMA a eu connaissance de l'annexion des parties communes au sein de l'appartement dès le 28 avril 2009 et au plus tard le 8 juin 2009,
DIRE ET JUGER que les actions personnelles et mobilières sont prescrites par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer,
DIRE ET JUGER que l'action de la SCI LOUMA est éteinte depuis le 28 avril 2014 et au plus tard le 19 mai 2015,
DIRE ET JUGER que l'assignation a été délivrée à la requête de la SCI LOUMA à Madame [N] par acte d'huissier en date du 13 décembre 2016,
DIRE ET JUGER que l'action de la SCI LOUMA fondée tant sur le dol que sur l'erreur est prescrite,
REJETER l'intégralité des demandes formulées à l'encontre de Madame [N],
CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LOUMA au paiement de la somme de 1.500 ' sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
EN TOUT ETAT [S] CAUSE
Vu l'acte de vente en date du 4 mars 2009,
Vu la clause exonératoire de responsabilité,
DIRE ET JUGER que Madame [N] n'a commis aucune faute lourde de nature à exclure l'application de la clause exonératoire de responsabilité,
DIRE ET JUGER que les demandes de nullité de l'acte formées à l'encontre de Madame [N] seront rejetées en l'état de la clause exonératoire de responsabilité,
A TITRE SUBSIDIAIRE, EN CAS D'INFIRMATION [S] LA DECISION, SI LA COUR DEVAIT STATUER A NOUVEAU,
Vu les articles 1134 et 1137 du Code civil,
DIRE ET JUGER que la SCI LOUMA n'établit ni le caractère intentionnel de tromperie de Madame [N], ni le caractère déterminant,
DIRE ET JUGER que les conditions du dol fixées par l'article 1137 du Code civil ne sont pas réunies,
DIRE ET JUGER que la SCI LOUMA n'établit pas le caractère déterminant de l'erreur commise,
REJETER les demandes de nullité de l'acte formées par la SCI LOUMA fondées sur le dol et sur l'erreur.
EN TOUT ETAT [S] CAUSE
Vu l'acte de vente en date du 4 mars 2009 reçu par Maître [X] [I] de la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A] »,
Vu le plan établi par le Cabinet J.[VI] annexé à l'état descriptif de division établi par Maître [R] le 22 septembre 1969,
Vu les articles 1242 et suivants du Code civil,
Vu le devoir de conseil à la charge du Notaire rédacteur d'acte à l'égard de toutes les parties contractantes,
Vu la jurisprudence et notamment l'arrêt n° 12-23592 rendu par la 1 ère chambre de la Cour de Cassation le 30 mai 2013,
Vu l'obligation à la charge du Notaire de n'authentifier que des actes ayant une efficacité juridique normale,
Vu l'obligation du Notaire, au titre de son devoir de conseil, de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité de la vente et d'alerter les parties sur les incohérences des pièces annexées à l'acte instrumenté,
DIRE ET JUGER que les pièces annexées à la vente litigieuse comportent des incohérences susceptibles de porter atteinte à l'efficacité de la vente,
DIRE ET JUGER que Monsieur [X] [I] anciennement membre associé de la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A]», anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I] » avait incontestablement connaissance de l'incohérence affectant l'acte du 4 mars 2009.
DIRE ET JUGER que Monsieur [X] [I] anciennement membre associé de la SCP «ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A] », anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I] » a manqué à son obligation de conseil en n'alertant pas Madame [N] sur ces incohérences et anomalies.
DIRE ET JUGER que Monsieur [X] [A] anciennement membre associé de la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [I] », anciennement dénommée « SCP [X] [A], [G] [A] » a donc fait preuve d'une grave négligence dans la rédaction de l'acte litigieux,
' DIRE ET JUGER en conséquence que Monsieur [X] [A] anciennement membre associé de la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A] », anciennement dénommée « SCP [X] [A], [G] [A] » a gravement manqué à ses obligations envers Madame [B] [N] et que sa responsabilité délictuelle est engagée,
En conséquence,
' CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [I], anciennement membre associé de la SCP anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I]» et la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A] », anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I] » à relever et garantir Madame [B] [N] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en ce compris :
- les travaux de remise en état des lieux,
- les dommages et intérêts susceptibles d'être alloués au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9],
- les frais d'expertise judiciaire,
- la somme de 9.248 ' engagée par la SCI LOUMA au titre de travaux de rénovation,
- la somme de 3.398,95 ' engagés par la SCI LOUMA correspondant aux frais d'acquisition du lot n°11.
CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [A], anciennement membre associé de la SCP anciennement dénommée « SCP [X] [A], [G] [I] » et la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [I] », anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I] » au paiement des sommes de :
- 27.600 ' en indemnisation du préjudice de jouissance subi,
- 5.000 ' en indemnisation du préjudice moral subi.
CONDAMNER la SCI LOUMA ou tout succombant au paiement de la somme de 6.000 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MARSEILLE.
Vu les conclusions notifiées le 25 août 2020 par Maître [X] [I] et la SCP Arnaud [C] [O], Valérie LUCAS et Nicolas [I] tendant à :
Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 11 février 2020 en toutes ses dispositions,
Dans l'hypothèse où le jugement dont appel serait réformé et les demandes de la SCI LOUMA dirigées à l'encontre Madame [N] jugées recevables,
Dire et juger que Maître [X] [A] n'a commis aucun manquement fautif en lien de causalité direct avec un préjudice né, certain et actuel qui serait souffert par Madame [B] [N],
En conséquence, débouter Madame [B] [N] de sa demande tendant à être relevée et garantie par Maître [X] [I] et la SCP [F] LUCAS [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
Débouter Madame [B] [N] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ainsi qu'au titre du préjudice moral,
En tout état de cause et ajoutant au jugement rendu en première instance,
Condamner Madame [B] [N] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,
Condamner Madame [B] [N] ou tout succombant aux entiers dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ sur son affirmation de droit.
Vu les conclusions notifiées le 2 septembre 2020 par le syndicat des copropriétaires tendant à :
Vu la loi du 10 juillet 1965.
Vu le règlement de copropriété du 22 septembre 1969 et le plan de mise en copropriété dressé par Monsieur [VI], Géomètre Expert, en date du 4 avril 1969 visé au règlement de copropriété.
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Madame [T].
SUR L'APPEL INTERJETÉ PAR LA SCI LOUMA,
VOlR DEBOUTER la SCI LOUMA de son appel infondé et injustifié, et de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société [V].
VOIR CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 11 février 2020 en ce que le Tribunal :
a déclaré le Syndicat des Copropriétaires recevable en ses demandes à l'encontre de la SCl LOUMA,
a condamné la SCl LOUMA à restituer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, la partie commune constituant l'ancien couloir situé au 4ème étage de l'immeuble pour une superficie de 0,8 m²,
a condamné la SCI LOUMA à remettre les lieux en leur état initial tel que prévu au règlement de copropriété du 22 septembre 1969 et au plan du 4 avril 1969 qui y est visé, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte provisoire de 200 ' par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois,
a condamné la SCI LOUMA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, une somme de 1 500 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Et en conséquence,
VOIR DECLARER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société [V], recevable en ses demandes à l'encontre de la SCI LOUMA.
VOIR CONDAMNER la SCl LOUMA à restituer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, la partie commune constituant l'ancien couloir situé au 4° étage de l'immeuble pour une superficie de 0,8 m².
VOIR CONDAMNER la SCI LOUMA à remettre les lieux en leur état initial tel que prévu au règlement de copropriété du 22 septembre 1969 et au plan du 4 avril 1969 qui y est visé, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte provisoire de 200' par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois.
VOlR CONFIRMER la condamnation en première instance de la SCI LOUMA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, une somme de 1 500 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Subsidiairement,
VOIR AUTORISER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, à procéder, aux entiers frais de la SCI LOUMA ou de toute autre partie succombante, à la remise en état des lieux dans leur état initial afin que la configuration du lot n° 10 soit à nouveau conforme au règlement-de copropriété du 22 septembre 1969 et au plan du 4 avril 1969 de Monsieur [VI], Géomètre Expert, visé par le règlement de copropriété, à savoir ainsi que le rappelle Madame [H] dans son rapport d'expertise judiciaire une pièce rectangulaire unique d'une dimension indiquée sur le plan de 6,4 m² desservie par un petit couloir situé le long de la cage d'escalier, et
VOIR CONDAMNER la SCI LOUMA ou toute partie succombante à payer au Syndicat des copropriétaires une provision de 10 000 ' à valoir sur le coût des travaux pour y procéder.
ET Y AJOUTANT EN CAUSE D'APPEL,
VOIR CONDAMNER la SCI LOUMA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société
D'AGOSTlNO, les sommes suivantes :
- Une somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires en raison de l'appel abusif et injustifié de la SCI LOUMA à l'encontre du Syndicat des copropriétaires,
- Une somme de 3000 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Les dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Romain CHERFILS, Avocat postulant qui y a pourvu sous son offre de droit.
FAISANT DROIT A L'APPEL INCIDENT DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO,
VOIR DIRE ET JUGER que le tuyau d'évacuation des eaux usées qui longe le mur du lot n° 10 est une partie privative et n'est donc pas une partie commune.
En conséquence,
VOIR REFORMER de ce chef le jugement de première instance et statuant à nouveau,
VOIR DÉBOUTER la SCI LOUMA de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à supprimer le tuyau d'évacuation des eaux qui longe le mur du lot n° 10 de la copropriété
SI PAR EXTRAORDINAIRE la Cour d'Appel venait à juger que ce tuyau d'évacuation des eaux est une partie commune,
VOIR DANS CETTE HYPOTHÈSE DÉCLARER irrecevable en raison de sa prescription la demande de la SCI LOUMA de condamnation du Syndicat des copropriétaires à supprimer ce tuyau d'évacuation des eaux longeant le mur du lot n° 10.
En tout état de cause,
VOlR CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, une somme de 3 000 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens de première instance en ce compris les frais et honoraires de l'expertise judiciaire et les dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Romain CHERFILS, Avocat postulant qui y a pourvu sous son offre de droit.
VOIR EGALEMENT EN TOUT ETAT [S] CAUSE DÉBOUTER toute partie à l'instance de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles pourraient être dirigées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7].
MOTIVATION :
Sur la prescription de l'action la SCI LOUMA, à l'encontre de Madame [N] :
La SCI LOUMA poursuit l'action nullité de la vente conclue par acte notarié établi par Maître [X] [I], le 4 mars 2009, et entend obtenir réparation du préjudice résultant des travaux engagés en pure perte sur le lot acquis et des frais inhérents à la vente .
La SCI LOUMA conclut à l'infirmation du jugement sur la prescription de son action à l'encontre de Madame [B] [N], aux motifs que le tribunal s'est fondé sur une correspondance adressée par la SCI LOUMA au cabinet d'AGOSTINO, syndic de la copropriété, le 8 juin 2009, par lequel la concluante indiquait avoir appris lors de l'assemblée générale du 25 mai 2009 que son lot comprenait des parties communes. Elle fait valoir que cette indication ne reposait sur aucune donnée technique et n'était que le prolongement de discussions intervenues dans le cadre de cette assemblée générale ; que l'empiétement n'était pas évident puisque le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés pour, à titre principal, faire cesser tout empiétement et, à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise afin de déterminer l'étendue d'un éventuel empiétement ; que le juge des référés a ordonné une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile en écartant l'application de l'article 809 , ce qui indique qu'il existait une contestation sérieuse quant à l'empiétement alors supputé, d'autant que dans ses écritures la SCI LOUMA avait contesté l'empiétement.
Elle ajoute que la rumeur qui parcourait alors les rangs des copropriétaires ne saurait s'analyser en « une connaissance » des faits permettant d'exercer l'action en nullité de la vente au sens de l'article 2224 du code civil, d'autant qu'aucune donnée géométrique sérieuse n'était alors avancée ; que la SCI LOUMA n'a eu connaissance de l'empiétement qu' à la réception du rapport d'expertise déposé le 8 novembre 2013.
La SCI LOUMA soutient qu' avant de disposer du rapport d'expertise constatant l'empiétement, elle ne pouvait légitimement fonder sa croyance que dans l'acte notarié dont elle disposait, lequel stipulait explicitement qu'aucune partie commune n'avait été annexée. Dès lors, l'empiétement n'était que soupçonné et nullement avéré, l' information donnée par certains copropriétaires s'inclinant nécessairement face à la légitimité de l'acte authentique.
Madame [N] réplique en substance que la SCI LOUMA a eu connaissance de l'annexion de parties communes à compter du 28 avril 2009, date de l'envoi d'un mail au syndic indiquant « j'ai appris par d'autres copropriétaires que la partie de la chambre où se trouve la douche et la cuisine est une partie commune » ; que dans un nouveau mail adressé au syndic le 8 juin 2009, la SCI LOUMA a évoqué de nouveau cette problématique dans les termes suivants :
« J'ai appris à ma plus grande surprise lors de l'AG du 25 mai dernier, que le lot que j'ai acheté à Mme [N] comprenait des parties communes. Durant cette réunion, j'ai demandé que ces parties communes deviennent des parties privatives avec servitude...».
La SCI LOUMA envisageait d'exercer une action contre la concluante dans l'hypothèse où une négociation ne serait pas possible. Un autre courrier de la SCI LOUMA à son notaire, du même jour, confirme qu'elle avait connaissance de l'annexion de parties communes.
Elle ajoute que La SCI LOUMA était en possession, avant l'expertise de Mme [P] [H], du plan de la copropriété établi par M [VI], géomètre expert, le 4 avril 1969. Or, à la lecture dudit plan , il était aisé de constater que le lot n° 10 empiétait sur les parties communes et sur le lot n° 11.
La SCI LOUMA avait donc connaissance des faits lui permettant d'agir contre la concluante depuis le 28 avril 2009 et au plus tard le 19 mai 2010, lors de l'assemblée générale des copropriétaires ayant décidé de mandater le syndic pour agir à son encontre. L'action en annulation de la vente fondée sur le dol ou sur l'erreur , introduite par assignation délivrée le 13 décembre 2016, est donc prescrite.
En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.
Selon l'article 2224 du code civil , les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Aux termes de l'article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable au contrat de vente dont l' annulation est recherchée, « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts...»
En l'espèce, l'acte notarié du 4 mars 2009 désigne ainsi le bien vendu :
« lot numéro dix (10)
La chambre de bonne au quatrième étage portant le numéro 10 sur le plan dudit étage,
Et les quatorze/millièmes(14/1000°) de la construction du bâtiment A.
Et les onze/millièmes (11/1000 °) des parties communes générales,
Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l'état descriptif de division ci-après énoncé, avec tous les immeubles par destination pouvant en dépendre
Ci-après dénommé « LE BIEN »
Contenance de l'immeuble
La présente vente ne portant que sur un lot d'une superficie inférieure à 8m², le lot numéro dix mesurant 5,19 m² ainsi qu'il résulte d'un mesurage effectué, en conformité des dispositions du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, par IMMO CONTRÔLE SARL sis à [Adresse 22], le 21 mars 2008, demeuré annexé au présent acte, n'entre pas dans le champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots en copropriété.
En conséquence , les parties ne pourront fonder aucune réclamation à l'encontre de quiconque à raison d'une différence de contenance , en plus ou en moins, constatée entre celle réelle et celle pouvant être mentionnée (à titre indicatif) au présente acte, cette différence excédât-elle un vingtième. ».
En page 11, il est indiqué que « le vendeur déclare qu'il n'a réalisé aucun travaux, ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ».
Alors que des travaux étaient en cours pour reconfigurer et rénover le lot n° 10, l'entreprise DECOR RENOVATION a appris par un copropriétaire que « la pièce comportait des parties communes » selon l'attestation établie par le gérant de cette entreprise qui en a fait part à M. [W] , gérant de la SCI LOUMA.
Dans un courrier du 28 avril 2009, la SCI LOUMA écrivait avoir appris d'autres propriétaires que la partie de la chambre acquise où se trouvent la douche et la cuisine est une partie commune. Dans un courrier du 8 juin 2009 adressé à M. [V], syndic de la copropriété, elle écrivait avoir appris, « à sa plus grande surprise, lors de l'assemblée générale du 25 mai dernier, que le lot acheté à Mme [N] comprenait des parties communes. Elle ajoutait avoir demandé, lors de cette réunion, que ces parties communes deviennent des parties privatives avec servitude afin que les copropriétaires puissent vérifier leurs réseaux d'évacuation. La SCI LOUMA ajoutait qu'elle allait tenter, par l'intermédiaire de son notaire et de celui de Madame [N], de trouver un arrangement amiable avec cette dernière. Mais que si telle n'était pas le cas, elle se verrait dans l'obligation d'entamer une procédure.
Dans un courrier du même jour, adressé à Maître [F], le gérant de la SCI LOUMA écrivait s'être aperçu que Madame [N] lui avait vendu des parties communes et sollicitait du notaire qu'il prenne contact avec le notaire de Madame [N] afin de trouver une solution à ce litige , les copropriétaires de l'immeuble souhaitant la remise en état des parties communes.
Il ressort par ailleurs du rapport d'expertise que la SCI LOUMA, prise en la personne de son gérant , était en possession du règlement de copropriété comportant état descriptif de division et du plan de la copropriété établi par M [VI], géomètre-expert, le 4 avril 1969. Or, sur ce plan, les dimensions du lot n° 10 étaient précisées, révélant une superficie totale du lot comprise entre 6,19 m² et 6,51 m², inférieure à celle de 10,58 m² obtenue en ajoutant à la surface hors loi Carrez ( hauteur sous plafond inférieure à 1m80) la surface habitable ( hauteur sous plafond supérieure à 1m80) de l'attestation de superficie. Ce plan montrait en outre clairement que la douche et le wc se trouvaient en réalité aménagés sur l'assiette du lot n° 11 de l'état descriptif de division et la cuisine sur une partie du sas d'entrée, partie commune de l'immeuble desservant les combles et les lots n°s 10 et 11 du 4ème étage.
Dès lors, la SCI LOUMA avait, dès cette époque, une parfaite connaissance de l'empiétement de son lot, notamment sur les parties communes, et de la volonté de la copropriété de réclamer la cessation de cet empiétement, puisque le procès-verbal de l'assemblée générale autorisant le syndic à ester en justice, pour récupérer la partie commune annexée, lui avait été notifié fin mai 2010( à une date peu lisible sur la photocopie de l'accusé de réception produite).
Ainsi, il apparaît que la SCI LOUMA a eu connaissance de l'erreur sur la superficie du lot n° 10 et de l'existence d'un empiétement sur les parties communes, au plus tôt le 28 avril 2009 et en tout état de cause à la date de notification du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mai 2010 mandatant le syndic pour régulariser cette situation et l' autorisant, au besoin, à introduire une procédure pour rétablir la copropriété dans ses droits. Le point de départ de la prescription sera donc fixé au 31 mai 2010.
Mme [N] n'ayant pas été appelée à la procédure d' expertise, ce qui aurait pu interrompre le délai de prescription à son égard, l'assignation au fond qui lui a été délivrée le 13 décembre 2016 est intervenue alors que le délai de prescription de l'action en annulation de la vente pour dol ou pour erreur, et en remboursement des sommes investies dans le bien litigieux, était expiré depuis le 31 mai 2015.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a jugé irrecevables comme prescrites les demandes de la SCI LOUMA à l'encontre de Madame [B] [N].
Sur la demande de la SCI LOUMA tendant à voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution des parties communes :
La SCI LOUMA admet qu'en lecture du rapport d'expertise judiciaire de Madame [P] [H], il ne peut être contesté que le lot numéro 10 empiète sur les parties communes, mais ajoute que cet empiétement étant le fait du précédent copropriétaire, Madame [N], une condamnation à la remise en état des lieux ne peut être prononcée à l'encontre du nouveau copropriétaire qui ne peut être tenu que de dommages et intérêts. Elle ajoute qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de diligenter des travaux de remise en état et d'en répercuter les frais sur Madame [N].
Elle conclut dans ces conditions à l'infirmation du jugement et au rejet de la demande aux fins de remise en état dirigée à son encontre.
S' agissant d'éventuels dommages et intérêts, elle rappelle que ceux-ci ne peuvent être destinés qu' à compenser le préjudice causé . Or l'annexion des parties communes porte sur une superficie inférieure à 1 m² et concerne un couloir qui ne dessert aucun autre lot.
Sur ce , il a été jugé que l'action en démolition de constructions empiétant sur la propriété voisine peut être exercée non seulement contre le propriétaire actuel de ces constructions mais aussi contre le maître de l'ouvrage qui n'est plus propriétaire ( cassation 3ème Civ , 16 novembre 2022 21-11.589). Cependant , la copropriété ayant choisi de demander à la SCI LOUMA, actuelle propriétaire du lot n° 10, la remise en état des lieux, son action contre la société appelante est parfaitement recevable et fondée comme l'a jugé le tribunal.
En effet, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de Madame [H] que la superficie du lot n° 10, conformément au règlement de copropriété et au plan de 1969 est de 6,4 m², alors que la superficie de « l'appartement » dans sa configuration actuelle est de 10,5 m². Selon l'expert judiciaire, le lot n° 10 empiète sur la totalité du lot n° 11, de l'ordre de 3,3m², et sur la partie commune correspondant à l'ancien couloir, de l'ordre de 0,8 m².
Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la SCI LOUMA à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] et [Adresse 19] représenté par son syndic en exercice le cabinet [V] la partie commune constituant l'ancien couloir située au 4ème étage de l' immeuble pour une superficie de 0,80 m² et à remettre les lieux en leur état initial tel que prévu au règlement de copropriété du 22 septembre 1969, dans un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant une durée de 12 mois.
Il n' y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire du syndicat tendant à être autorisé à faire effectuer les travaux de remise en état des lieux aux frais de la SCI LOUMA ou de tout succombant et voir condamner ces derniers à lui payer une provision de 10 000,00 euros à valoir sur le coût de ces travaux.
Sur l' appel incident du syndicat des copropriétaires tendant à l'infirmation du jugement sur la condamnation à supprimer la canalisation traversant le lot n° 10.
Le syndicat des copropriétaire soutient que cette canalisation est une canalisation privative de sorte qu' il ne peut être condamné à la supprimer et que s'il devait être jugé qu'il s'agit d'une canalisation commune, la demande de condamnation du syndicat à supprimer ce tuyau d'évacuation serait prescrite.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire qu' un tuyau d'évacuation des eaux usées longe le mur du lot n° 10 dans sa configuration initiale. Le tribunal a rappelé qu'en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de titre contraire, sont réputées parties communes, les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs afférentes aux gros 'uvre des bâtiments ou aux éléments d'équipement commun ; qu'en l'absence d'énonciations claires et précises du règlement de copropriété relatives au tuyau litigieux, celui-ci est présumé être commun et c'est à celui qui se prévaut du contraire de le prouver
Le tribunal a considéré que le syndicat des copropriétaires échoue à renverser la présomption légale selon laquelle la canalisation litigieuse est une partie commune, de sorte que la présence du tuyau le long du mur du lot 10 est constitutif d'un empiétement dont il doit répondre. Le rapport de Mme [H] sur ce point est peu explicite puisqu'il indique dans un premier temps avoir 'constaté la présence de tuyaux aux abords des toilettes . Il s'agit de deux canalisations apparentes ainsi qu'une descente d'eau. Ces canalisations empiètent en totalité sur le lot 11 et ne traversent pas le lot 10", avant de se raviser et d'ajouter 'c'est par erreur qu'il a été oublié l'existence d'un tuyau d'évacuation d'eaux usées le long du mur du lot 10, de ce fait, ces canalisations empiètent sur les lots 10 et 11".
Il ressort par ailleurs de la pièce 13 du syndicat que Monsieur [LX] [E] architecte DPLG s'est rendu le 1er octobre 2019 à la visite de la chambre de bonne située en dernier étage de l' immeuble, appartenant à Madame [M]. Il indique « A l'intérieur de la salle d'eau disposée sous les combles, j'ai constaté la présence d'une canalisation de diamètre 100 mm recueillant d'une part les eaux usées d'un lavabo et , d'autre part , les eaux vannes d'un WC accolé à la paroi séparative du lot ; cette canalisation pénètre ensuite à l'intérieur dudit lot mitoyen, identifié lot n° 10 appartenant à la SCI LOUMA dans l'état dressé par Madame [P] [H] géomètre-expert DPLG. Ce réseau chemine nécessairement à travers le lot 10 avant de s'évacuer dans le collecteur des parties communes. »
Ce constat est confirmé par l' un des plans figurant en annexe 2 du rapport d'expertise judiciaire qui fait figurer l'indication d'une canalisation qui provient du lot n° 11, propriété de Mme [M], et pénètre dans le lot n° 10. Il ressort ainsi de l' attestation établie par M. [E] confirmée par le plan établi par l'expert judiciaire que cette canalisation affectée à l'évacuation des eaux usées d'un lot privatif est, elle-même, privative jusqu'à sa jonction avec la colonne collective d'évacuation des eaux usées.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné à supprimer cette canalisation . Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la SCI LOUMA pour appel abusif :
Le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré , au stade de la présente instance, compte tenu de la position respective des parties.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] et du [Adresse 16] est en conséquence débouté de sa demande de ce chef.
Sur les demandes annexes :
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de l'issue du litige, la SCI LOUMA est condamnée aux dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel, à l'exception des frais et dépens de l'appel en garantie de Maître [X] [I] et de la SCP ARNAUD [C] [O] VALERIE LUCAS [L] [I] qui seront supportés par Madame [B] [P] [N]. Les avocats qui en ont fait la demande sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision.
L'équité ne justifie pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Mme [B] [P] [N]
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du [Adresse 18] à supprimer le tuyau d'évacuation des eaux usées qui longe le mur du lot n° 10 de la copropriété sise [Adresse 15], dans un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois,
L'infirme sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute la SCI LOUMA de sa demande de suppression de la conduite privative d'évacuation des eaux usées traversant le lot n° 10 , dirigée contre le syndicat des copropriétaires,
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du [Adresse 18] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif,
Condamne la SCI LOUMA aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise, à l'exception des frais et dépens de l'appel en garantie de Maître [X] [I] et de la SCP ARNAUD [C] [O] VALERIE LUCAS [L] [S] VICTOR qui seront supportés par Madame [B] [P] [N].
Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision.
Vu l' article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI LOUMA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du [Adresse 18] la somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure,
Condamne Madame [B] [P] [N] à payer à Maître [X] [I] et à la SCP ARNAUD [C] [O] LUCAS [I] la somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure.
Déboute Madame [B] [P] [N] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 MARS 2025
MM
N° 2025/ 113
Rôle N° RG 20/03978 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYGU
S.C.I. LOUMA
C/
[B] [N]
[X] [I]
S.C.P. ARNAUD [C] [O] VALERIE LUCASNICOLAS [I]
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Fabrice GILETTA
SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES
SELARL LX [Localité 20]
SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 11 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/08968.
APPELANTE
S.C.I. LOUMA, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son gérant en exercice Monsieur [U] domicilié ès qualités audit siège
représentée par Me Fabrice GILETTA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Madame [B] [N]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Victoria ANDRE-CIANFARANI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Maître [X] [I], Notaire, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE
La SC.P. ARNAUD [C] [O] VALERIE LUCAS [L] [I], Notaires associés, [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, la SAS CABINET [V], dont le siège social est sis [Adresse 13], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION [S] LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte en date du 23 mai 1997 reçu par Maître [K], notaire, Monsieur [D] et Mademoiselle [N] ont acquis en indivision deux lots au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 12], à savoir :
' Le lot n° 7, composé d' un appartement au 3 ème étage comprenant un hall d'entrée, deux pièces sur la [Adresse 24], une pièce sur la [Adresse 23], une cuisine et une pièce sur le derrière de l'immeuble, petit balcon avec water-closet portant le n° 7 sur le plan, avec les 141/1000 èmes indivis de l'ensemble du terrain, et les 190/1000 èmes de la construction du bâtiment A.
' Le lot n° 10 composé d' une chambre de bonne au 4 ème étage portant le n° 10, et les 11/1000 èmes indivis de l'ensemble du terrain, et les 14/1000 èmes indivis de la construction du bâtiment A.
L' immeuble avait fait l'objet d'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi par Maître [R], notaire, le 22 septembre 1969, publié au 1er Bureau des Hypothèques de [Localité 21] en date du 17 octobre 1969.
En date du 1er septembre 2004, Maître [Z] [Y], notaire, a reçu l'acte authentique de partage des biens jusque là en indivision entre Monsieur [D] et Mademoiselle [N], laquelle est restée seule propriétaire des biens immobiliers sus-visés.
Par acte notarié établi par Maître [X] [I], le 4 mars 2009, Madame [B] [N] a vendu à la SCI LOUMA la chambre de bonne composant le lot n° 10 de la copropriété.
Le gérant de la SCI LOUMA a effectué des travaux de propreté sur son lot et, à cette occasion, a appris d'autres copropriétaires que le lot n° 10 avait totalement annexé le lot voisin n° 11 et qu' il empiétait, par ailleurs, sur les parties communes de l'immeuble.
Selon les renseignements recueillis par le gérant de la SCI LOUMA, la partie de la chambre de bonne où était situé le coin cuisine serait une partie commune tandis que la partie comprenant la douche et les sanitaires constituerait le lot n° 11 de la copropriété.
La SCI LOUMA a proposé de racheter le lot n° 11 ainsi que les parties communes annexées, ce qui lui a été refusé.
Lors d'une assemblée générale du 19 mai 2010, les copropriétaires, après avoir pris connaissance des différents échanges concernant l'annexion des parties communes au profit du lot de la SCI LOUMA, ont décidé de demander au syndic de régulariser cette situation en sollicitant de la SCI LOUMA qu'elle restitue ces parties communes à la copropriété. Ils ont également décidé qu'en cas de refus, ils introduiraient une procédure afin de rétablir la copropriété dans ses droits.
Par acte d'huissier en date du 10 janvier 2012, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble sis [Adresse 11] a fait assigner la SCI LOUMA devant le président du tribunal de grande instance de Marseille, statuant en référé, aux fins d' expertise. Par ordonnance du 2 mars 2012, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Madame [T] en lui confiant la mission habituelle en la matière. L'expert a remis son rapport le 8 novembre 2013.
Par exploit d'huissier en date du 23 juillet 2015, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a fait assigner la SCI LOUMA devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d'obtenir, au bénéfice de l' exécution provisoire, qu'elle soit condamnée, sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l'assignation, à restituer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la partie commune constituant l'ancien couloir situé au 4ème étage de l'immeuble, d' une superficie de 0,80 m²; qu'elle soit également condamnée à lui payer la somme de 3.000,00 euros de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et de la procédure de référé.
Par exploit d'huissier en date du 13 décembre 2016, la SCI LOUMA a fait assigner [B] [N] afin d'obtenir que soit ordonnée la jonction des affaires ; que soit prononcée l'annulation de la vente réalisée le 4 mars 2009 entre Madame [N] et la SCI LOUMA ; que soit condamnée Madame [N] à restituer à la SCI LOUMA le prix de vente de 18.000,00 euros mentionné dans l'acte de vente ainsi que la somme de 9.248,00 euros en raison des travaux que cette dernière a effectués, outre la somme de 3.398,95 euros en raison de l'ensemble des frais inhérents à la vente. La SCI LOUMA a également sollicité la condamnation de Madame [N] à lui payer la somme de 4.000,00 euros par application des dispositions de l' article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître GILETTA.
Par ordonnance en date du 25 avril 2017, ces affaires ont été jointes.
Par exploit d'huissier en date du 3 mai 2018, Madame [B] [N] a fait assigner Maître [X] [I] ainsi que la société [C] [O]- LUCAS-[I], au sein de laquelle Maître [X] [I] était précédemment associé, aux fins qu'ils concourent au rejet de l'argumentation et des demandes présentées par la SCI LOUMA à son encontre et que par ailleurs ils soient condamnés in solidum à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, faisant valoir que Maître [X] [I] aurait manqué à son obligation de conseil et aurait fait preuve d'une grave négligence dans la rédaction de l'acte de vente.
Tant Madame [N] que les autres intervenants ont fait valoir que les demandes dirigées contre la venderesse par la SCI LOUMA étaient prescrites.
Par jugement en date du 11 février 2020, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE a notamment :
' Déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, recevable dans ses demandes à l'encontre de la SCI LOUMA,
' Condamné la SCI LOUMA à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la partie commune constituant l'ancien couloir situé au 4 ème étage de l'immeuble pour une superficie de 0,80 m²,
' Condamné la SCI LOUMA à remettre les lieux en leur état initial, tel que prévu au règlement de copropriété du 22 septembre 1969 et au plan du 4 avril 1969, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 200 ' par jour de retard, passé ce délai pendant une durée de 12 mois,
' Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, à supprimer le tuyau d'évacuation des eaux usées qui longe le mur du lot 10 de la copropriété dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte provisoire de 200 ' par jour de retard, passé ce délai pendant une durée de 12 mois.
' Dit les demandes de la SCI LOUMA à l'encontre de Madame [B] [N] prescrites,
' Dit en conséquence n'y avoir lieu à l'examen des demandes de Madame [B]
[N] à l'encontre de la société [C] [O]-LUCAS- [I] et de Maître [I],
' Condamné la SCI LOUMA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], la somme de 1.500' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamné la SCI LOUMA à payer à la société [C] [O]-LUCAS- [I] et à Maître [I] la somme de 1.500 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamné la SCI LOUMA à payer à Madame [B] [N] la somme de 1.500 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' Débouté les autres parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires,
' Condamné la SCI LOUMA aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer en ce sens , le tribunal a notamment retenu les moyens et arguments suivants:
L'action du syndicat des copropriétaires en remise en l'état des lieux est recevable en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, même s 'il s'agit d'intervenir sur deux lots privatifs dont l'un des copropriétaires n'est pas dans la cause et sur des parties communes, la demande étant fondée sur un manquement au règlement de copropriété qui constitue un préjudice commun à tous les copropriétaires.
Au visa de l'article 545 aux termes duquel nul ne peut être contraint de céder sa copropriété, le droit de propriété est absolu et ne s'éteint pas par le non-usage, étant constant que le propriétaire actuel de l'immeuble doit répondre de l'empiétement.
Le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément factuel au soutien de sa demande indemnitaire, de sorte qu'il ne prouve pas la réalité de son préjudice.
En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de titre contraire , la canalisation litigieuse est présumée être commune. Il appartient par conséquent au syndicat des propriétaires de renverser cette présomption en prouvant que la canalisation en question est privative, ce qu' il échoue à faire.
Les demandes de la SCI LOUMA dirigées contre Madame [N] sont prescrites. Il ressort des courriers des 28 avril et 8 juin 2009 qu' à cette dernière date, la SCI LOUMA avait une parfaite connaissance de l'empiétement de son lot sur les parties commune , sans exprimer le moindre doute à ce sujet. Il convient de fixer le point de départ de la prescription quinquennale au 8 juin 2009. La procédure à l 'encontre de Madame [N] ayant été introduite le 13 décembre 2016 se trouve prescrite.
La SCI LOUMA a interjeté appel de cette décision le 16 mars 2020, sauf en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à supprimer le tuyau d'évacuation des eaux usées qui longe le mur du lot 10 de la copropriété, sous astreinte provisoire. Elle a signifié ses conclusions au fond le 3 juin 2020.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 20 avril 2020 et signifié des conclusions au fond le 2 septembre 2020.
M° [X] [I] et la S.C.P. ARNAUD [C] [O] - VALERIE LUCAS - [L] [I] ont constitué avocat le 14 mai 2020 et signifié des conclusions au fond le 25 août 2020.
Madame [J] [N] a constitué avocat le 19 mai 2020 et signifié des conclusions au fond le 3 septembre 2020.
Un avis de fixation a été notifié aux parties le 6 décembre 2022.
Par ordonnance d'incident du 4 juillet 2023, confirmée par arrêt de la cour du 21 mars 2024, l'incident de péremption de l'instance d'appel soulevé par Me [X] [I] et la SCP ARNAUD [C] VALERIE LUCAS [L] [S] VICTOR a été rejeté.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2024.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Vu les conclusions de la SCI LOUMA du 3 juin 2020 qui demande,
au visa des articles 2234 et suivants, 1116 et suivants anciens, 1110 et suivants anciens, 1382 et suivants anciens du code civil de :
DIRE ET JUGER recevable l'appel interjeté par la SCI LOUMA,
REFORMER le jugement du 11 février 2020,
Statuant à nouveau,
JUGER que l'action en nullité de la SCI LOUMA, s'agissant de la vente du 4 mars 2009, n'est pas prescrite,
JUGER que Madame [B] [N] a faussement stipulé que les lots objets de la vente n'avaient annexé aucune partie commune,
En conséquence, PRONONCER l'annulation de la vente réalisée le 4 mars 2009 par Madame [B] [N] à la SCI LOUMA portant sur le lot n°10 du bien sis [Adresse 5] et [Adresse 17] pour dol,
A titre subsidiaire,
PRONONCER l'annulation de la vente réalisée le 4 mars 2009 par Madame [B] [N] à la SCI LOUMA portant sur le lot n°10 du bien sis [Adresse 5] et [Adresse 17] pour erreur,
Très subsidiairement,
CONSTATER que l'empiétement invoqué sur les parties communes est le fait de Madame [N] aux droits de laquelle vient la SCI LOUMA en vertu du contrat de vente passé sur le lot n° 10,
Par conséquent,
JUGER que les travaux de remise en état ne peuvent être imputés à la SCI LOUMA,
DEBOUTER par conséquent le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes relatives à la restitution des parties communes,
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [B] [N] à restituer à la SCI LOUMA le prix de vente de 18000 euros mentionné dans l'acte de vente;
CONDAMNER Madame [B] [N] à payer à la SCI LOUMA la somme de 9248 euros en raison des travaux que cette dernière a effectués;
CONDAMNER Madame [B] [N] à payer à la SCI LOUMA la somme de 3 398,95 euros en raison de l'ensemble des frais inhérents à la vente.
CONDAMNER Madame [B] [N] à relever et garantir la SCI LOUMA de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,
CONDAMNER Madame [B] [N] à payer à la SCI LOUMA la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Fabrice GILETTA, avocat aux offres de droit.
JUGER n'y avoir lieu à condamner la SCI LOUMA à payer une quelconque indemnité au titre de l'article 700 au Syndicat des copropriétaires, à Madame [N], à Maître [I] et à la SELARL [C]-PAYENT LUCAS [S] VICTOR.
Vu les conclusions notifiées le 3 septembre 2020 par Mme [N] tendant à :
A TITRE PRINCIPAL
Vu l'article 2224 du Code Civil,
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a jugé les demandes de la SCI LOUMA à l'encontre de Madame [N] prescrites et mis Madame [N] hors de cause,
DIRE ET JUGER que la SCI LOUMA a eu connaissance de l'annexion des parties communes au sein de l'appartement dès le 28 avril 2009 et au plus tard le 8 juin 2009,
DIRE ET JUGER que les actions personnelles et mobilières sont prescrites par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer,
DIRE ET JUGER que l'action de la SCI LOUMA est éteinte depuis le 28 avril 2014 et au plus tard le 19 mai 2015,
DIRE ET JUGER que l'assignation a été délivrée à la requête de la SCI LOUMA à Madame [N] par acte d'huissier en date du 13 décembre 2016,
DIRE ET JUGER que l'action de la SCI LOUMA fondée tant sur le dol que sur l'erreur est prescrite,
REJETER l'intégralité des demandes formulées à l'encontre de Madame [N],
CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LOUMA au paiement de la somme de 1.500 ' sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
EN TOUT ETAT [S] CAUSE
Vu l'acte de vente en date du 4 mars 2009,
Vu la clause exonératoire de responsabilité,
DIRE ET JUGER que Madame [N] n'a commis aucune faute lourde de nature à exclure l'application de la clause exonératoire de responsabilité,
DIRE ET JUGER que les demandes de nullité de l'acte formées à l'encontre de Madame [N] seront rejetées en l'état de la clause exonératoire de responsabilité,
A TITRE SUBSIDIAIRE, EN CAS D'INFIRMATION [S] LA DECISION, SI LA COUR DEVAIT STATUER A NOUVEAU,
Vu les articles 1134 et 1137 du Code civil,
DIRE ET JUGER que la SCI LOUMA n'établit ni le caractère intentionnel de tromperie de Madame [N], ni le caractère déterminant,
DIRE ET JUGER que les conditions du dol fixées par l'article 1137 du Code civil ne sont pas réunies,
DIRE ET JUGER que la SCI LOUMA n'établit pas le caractère déterminant de l'erreur commise,
REJETER les demandes de nullité de l'acte formées par la SCI LOUMA fondées sur le dol et sur l'erreur.
EN TOUT ETAT [S] CAUSE
Vu l'acte de vente en date du 4 mars 2009 reçu par Maître [X] [I] de la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A] »,
Vu le plan établi par le Cabinet J.[VI] annexé à l'état descriptif de division établi par Maître [R] le 22 septembre 1969,
Vu les articles 1242 et suivants du Code civil,
Vu le devoir de conseil à la charge du Notaire rédacteur d'acte à l'égard de toutes les parties contractantes,
Vu la jurisprudence et notamment l'arrêt n° 12-23592 rendu par la 1 ère chambre de la Cour de Cassation le 30 mai 2013,
Vu l'obligation à la charge du Notaire de n'authentifier que des actes ayant une efficacité juridique normale,
Vu l'obligation du Notaire, au titre de son devoir de conseil, de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité de la vente et d'alerter les parties sur les incohérences des pièces annexées à l'acte instrumenté,
DIRE ET JUGER que les pièces annexées à la vente litigieuse comportent des incohérences susceptibles de porter atteinte à l'efficacité de la vente,
DIRE ET JUGER que Monsieur [X] [I] anciennement membre associé de la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A]», anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I] » avait incontestablement connaissance de l'incohérence affectant l'acte du 4 mars 2009.
DIRE ET JUGER que Monsieur [X] [I] anciennement membre associé de la SCP «ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A] », anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I] » a manqué à son obligation de conseil en n'alertant pas Madame [N] sur ces incohérences et anomalies.
DIRE ET JUGER que Monsieur [X] [A] anciennement membre associé de la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [I] », anciennement dénommée « SCP [X] [A], [G] [A] » a donc fait preuve d'une grave négligence dans la rédaction de l'acte litigieux,
' DIRE ET JUGER en conséquence que Monsieur [X] [A] anciennement membre associé de la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A] », anciennement dénommée « SCP [X] [A], [G] [A] » a gravement manqué à ses obligations envers Madame [B] [N] et que sa responsabilité délictuelle est engagée,
En conséquence,
' CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [I], anciennement membre associé de la SCP anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I]» et la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [A] », anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I] » à relever et garantir Madame [B] [N] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en ce compris :
- les travaux de remise en état des lieux,
- les dommages et intérêts susceptibles d'être alloués au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9],
- les frais d'expertise judiciaire,
- la somme de 9.248 ' engagée par la SCI LOUMA au titre de travaux de rénovation,
- la somme de 3.398,95 ' engagés par la SCI LOUMA correspondant aux frais d'acquisition du lot n°11.
CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [A], anciennement membre associé de la SCP anciennement dénommée « SCP [X] [A], [G] [I] » et la SCP « ARNAUD [F] VALERIE LUCAS ET [L] [I] », anciennement dénommée « SCP [X] [I], [G] [I] » au paiement des sommes de :
- 27.600 ' en indemnisation du préjudice de jouissance subi,
- 5.000 ' en indemnisation du préjudice moral subi.
CONDAMNER la SCI LOUMA ou tout succombant au paiement de la somme de 6.000 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MARSEILLE.
Vu les conclusions notifiées le 25 août 2020 par Maître [X] [I] et la SCP Arnaud [C] [O], Valérie LUCAS et Nicolas [I] tendant à :
Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 11 février 2020 en toutes ses dispositions,
Dans l'hypothèse où le jugement dont appel serait réformé et les demandes de la SCI LOUMA dirigées à l'encontre Madame [N] jugées recevables,
Dire et juger que Maître [X] [A] n'a commis aucun manquement fautif en lien de causalité direct avec un préjudice né, certain et actuel qui serait souffert par Madame [B] [N],
En conséquence, débouter Madame [B] [N] de sa demande tendant à être relevée et garantie par Maître [X] [I] et la SCP [F] LUCAS [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
Débouter Madame [B] [N] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ainsi qu'au titre du préjudice moral,
En tout état de cause et ajoutant au jugement rendu en première instance,
Condamner Madame [B] [N] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,
Condamner Madame [B] [N] ou tout succombant aux entiers dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ sur son affirmation de droit.
Vu les conclusions notifiées le 2 septembre 2020 par le syndicat des copropriétaires tendant à :
Vu la loi du 10 juillet 1965.
Vu le règlement de copropriété du 22 septembre 1969 et le plan de mise en copropriété dressé par Monsieur [VI], Géomètre Expert, en date du 4 avril 1969 visé au règlement de copropriété.
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Madame [T].
SUR L'APPEL INTERJETÉ PAR LA SCI LOUMA,
VOlR DEBOUTER la SCI LOUMA de son appel infondé et injustifié, et de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société [V].
VOIR CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 11 février 2020 en ce que le Tribunal :
a déclaré le Syndicat des Copropriétaires recevable en ses demandes à l'encontre de la SCl LOUMA,
a condamné la SCl LOUMA à restituer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, la partie commune constituant l'ancien couloir situé au 4ème étage de l'immeuble pour une superficie de 0,8 m²,
a condamné la SCI LOUMA à remettre les lieux en leur état initial tel que prévu au règlement de copropriété du 22 septembre 1969 et au plan du 4 avril 1969 qui y est visé, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte provisoire de 200 ' par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois,
a condamné la SCI LOUMA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, une somme de 1 500 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Et en conséquence,
VOIR DECLARER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société [V], recevable en ses demandes à l'encontre de la SCI LOUMA.
VOIR CONDAMNER la SCl LOUMA à restituer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, la partie commune constituant l'ancien couloir situé au 4° étage de l'immeuble pour une superficie de 0,8 m².
VOIR CONDAMNER la SCI LOUMA à remettre les lieux en leur état initial tel que prévu au règlement de copropriété du 22 septembre 1969 et au plan du 4 avril 1969 qui y est visé, dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte provisoire de 200' par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois.
VOlR CONFIRMER la condamnation en première instance de la SCI LOUMA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, une somme de 1 500 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Subsidiairement,
VOIR AUTORISER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, à procéder, aux entiers frais de la SCI LOUMA ou de toute autre partie succombante, à la remise en état des lieux dans leur état initial afin que la configuration du lot n° 10 soit à nouveau conforme au règlement-de copropriété du 22 septembre 1969 et au plan du 4 avril 1969 de Monsieur [VI], Géomètre Expert, visé par le règlement de copropriété, à savoir ainsi que le rappelle Madame [H] dans son rapport d'expertise judiciaire une pièce rectangulaire unique d'une dimension indiquée sur le plan de 6,4 m² desservie par un petit couloir situé le long de la cage d'escalier, et
VOIR CONDAMNER la SCI LOUMA ou toute partie succombante à payer au Syndicat des copropriétaires une provision de 10 000 ' à valoir sur le coût des travaux pour y procéder.
ET Y AJOUTANT EN CAUSE D'APPEL,
VOIR CONDAMNER la SCI LOUMA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société
D'AGOSTlNO, les sommes suivantes :
- Une somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires en raison de l'appel abusif et injustifié de la SCI LOUMA à l'encontre du Syndicat des copropriétaires,
- Une somme de 3000 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Les dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Romain CHERFILS, Avocat postulant qui y a pourvu sous son offre de droit.
FAISANT DROIT A L'APPEL INCIDENT DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO,
VOIR DIRE ET JUGER que le tuyau d'évacuation des eaux usées qui longe le mur du lot n° 10 est une partie privative et n'est donc pas une partie commune.
En conséquence,
VOIR REFORMER de ce chef le jugement de première instance et statuant à nouveau,
VOIR DÉBOUTER la SCI LOUMA de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à supprimer le tuyau d'évacuation des eaux qui longe le mur du lot n° 10 de la copropriété
SI PAR EXTRAORDINAIRE la Cour d'Appel venait à juger que ce tuyau d'évacuation des eaux est une partie commune,
VOIR DANS CETTE HYPOTHÈSE DÉCLARER irrecevable en raison de sa prescription la demande de la SCI LOUMA de condamnation du Syndicat des copropriétaires à supprimer ce tuyau d'évacuation des eaux longeant le mur du lot n° 10.
En tout état de cause,
VOlR CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son Syndic en exercice la Société D'AGOSTlNO, une somme de 3 000 ' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens de première instance en ce compris les frais et honoraires de l'expertise judiciaire et les dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Romain CHERFILS, Avocat postulant qui y a pourvu sous son offre de droit.
VOIR EGALEMENT EN TOUT ETAT [S] CAUSE DÉBOUTER toute partie à l'instance de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles pourraient être dirigées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7].
MOTIVATION :
Sur la prescription de l'action la SCI LOUMA, à l'encontre de Madame [N] :
La SCI LOUMA poursuit l'action nullité de la vente conclue par acte notarié établi par Maître [X] [I], le 4 mars 2009, et entend obtenir réparation du préjudice résultant des travaux engagés en pure perte sur le lot acquis et des frais inhérents à la vente .
La SCI LOUMA conclut à l'infirmation du jugement sur la prescription de son action à l'encontre de Madame [B] [N], aux motifs que le tribunal s'est fondé sur une correspondance adressée par la SCI LOUMA au cabinet d'AGOSTINO, syndic de la copropriété, le 8 juin 2009, par lequel la concluante indiquait avoir appris lors de l'assemblée générale du 25 mai 2009 que son lot comprenait des parties communes. Elle fait valoir que cette indication ne reposait sur aucune donnée technique et n'était que le prolongement de discussions intervenues dans le cadre de cette assemblée générale ; que l'empiétement n'était pas évident puisque le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés pour, à titre principal, faire cesser tout empiétement et, à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise afin de déterminer l'étendue d'un éventuel empiétement ; que le juge des référés a ordonné une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile en écartant l'application de l'article 809 , ce qui indique qu'il existait une contestation sérieuse quant à l'empiétement alors supputé, d'autant que dans ses écritures la SCI LOUMA avait contesté l'empiétement.
Elle ajoute que la rumeur qui parcourait alors les rangs des copropriétaires ne saurait s'analyser en « une connaissance » des faits permettant d'exercer l'action en nullité de la vente au sens de l'article 2224 du code civil, d'autant qu'aucune donnée géométrique sérieuse n'était alors avancée ; que la SCI LOUMA n'a eu connaissance de l'empiétement qu' à la réception du rapport d'expertise déposé le 8 novembre 2013.
La SCI LOUMA soutient qu' avant de disposer du rapport d'expertise constatant l'empiétement, elle ne pouvait légitimement fonder sa croyance que dans l'acte notarié dont elle disposait, lequel stipulait explicitement qu'aucune partie commune n'avait été annexée. Dès lors, l'empiétement n'était que soupçonné et nullement avéré, l' information donnée par certains copropriétaires s'inclinant nécessairement face à la légitimité de l'acte authentique.
Madame [N] réplique en substance que la SCI LOUMA a eu connaissance de l'annexion de parties communes à compter du 28 avril 2009, date de l'envoi d'un mail au syndic indiquant « j'ai appris par d'autres copropriétaires que la partie de la chambre où se trouve la douche et la cuisine est une partie commune » ; que dans un nouveau mail adressé au syndic le 8 juin 2009, la SCI LOUMA a évoqué de nouveau cette problématique dans les termes suivants :
« J'ai appris à ma plus grande surprise lors de l'AG du 25 mai dernier, que le lot que j'ai acheté à Mme [N] comprenait des parties communes. Durant cette réunion, j'ai demandé que ces parties communes deviennent des parties privatives avec servitude...».
La SCI LOUMA envisageait d'exercer une action contre la concluante dans l'hypothèse où une négociation ne serait pas possible. Un autre courrier de la SCI LOUMA à son notaire, du même jour, confirme qu'elle avait connaissance de l'annexion de parties communes.
Elle ajoute que La SCI LOUMA était en possession, avant l'expertise de Mme [P] [H], du plan de la copropriété établi par M [VI], géomètre expert, le 4 avril 1969. Or, à la lecture dudit plan , il était aisé de constater que le lot n° 10 empiétait sur les parties communes et sur le lot n° 11.
La SCI LOUMA avait donc connaissance des faits lui permettant d'agir contre la concluante depuis le 28 avril 2009 et au plus tard le 19 mai 2010, lors de l'assemblée générale des copropriétaires ayant décidé de mandater le syndic pour agir à son encontre. L'action en annulation de la vente fondée sur le dol ou sur l'erreur , introduite par assignation délivrée le 13 décembre 2016, est donc prescrite.
En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.
Selon l'article 2224 du code civil , les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Aux termes de l'article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable au contrat de vente dont l' annulation est recherchée, « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts...»
En l'espèce, l'acte notarié du 4 mars 2009 désigne ainsi le bien vendu :
« lot numéro dix (10)
La chambre de bonne au quatrième étage portant le numéro 10 sur le plan dudit étage,
Et les quatorze/millièmes(14/1000°) de la construction du bâtiment A.
Et les onze/millièmes (11/1000 °) des parties communes générales,
Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l'état descriptif de division ci-après énoncé, avec tous les immeubles par destination pouvant en dépendre
Ci-après dénommé « LE BIEN »
Contenance de l'immeuble
La présente vente ne portant que sur un lot d'une superficie inférieure à 8m², le lot numéro dix mesurant 5,19 m² ainsi qu'il résulte d'un mesurage effectué, en conformité des dispositions du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, par IMMO CONTRÔLE SARL sis à [Adresse 22], le 21 mars 2008, demeuré annexé au présent acte, n'entre pas dans le champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots en copropriété.
En conséquence , les parties ne pourront fonder aucune réclamation à l'encontre de quiconque à raison d'une différence de contenance , en plus ou en moins, constatée entre celle réelle et celle pouvant être mentionnée (à titre indicatif) au présente acte, cette différence excédât-elle un vingtième. ».
En page 11, il est indiqué que « le vendeur déclare qu'il n'a réalisé aucun travaux, ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ».
Alors que des travaux étaient en cours pour reconfigurer et rénover le lot n° 10, l'entreprise DECOR RENOVATION a appris par un copropriétaire que « la pièce comportait des parties communes » selon l'attestation établie par le gérant de cette entreprise qui en a fait part à M. [W] , gérant de la SCI LOUMA.
Dans un courrier du 28 avril 2009, la SCI LOUMA écrivait avoir appris d'autres propriétaires que la partie de la chambre acquise où se trouvent la douche et la cuisine est une partie commune. Dans un courrier du 8 juin 2009 adressé à M. [V], syndic de la copropriété, elle écrivait avoir appris, « à sa plus grande surprise, lors de l'assemblée générale du 25 mai dernier, que le lot acheté à Mme [N] comprenait des parties communes. Elle ajoutait avoir demandé, lors de cette réunion, que ces parties communes deviennent des parties privatives avec servitude afin que les copropriétaires puissent vérifier leurs réseaux d'évacuation. La SCI LOUMA ajoutait qu'elle allait tenter, par l'intermédiaire de son notaire et de celui de Madame [N], de trouver un arrangement amiable avec cette dernière. Mais que si telle n'était pas le cas, elle se verrait dans l'obligation d'entamer une procédure.
Dans un courrier du même jour, adressé à Maître [F], le gérant de la SCI LOUMA écrivait s'être aperçu que Madame [N] lui avait vendu des parties communes et sollicitait du notaire qu'il prenne contact avec le notaire de Madame [N] afin de trouver une solution à ce litige , les copropriétaires de l'immeuble souhaitant la remise en état des parties communes.
Il ressort par ailleurs du rapport d'expertise que la SCI LOUMA, prise en la personne de son gérant , était en possession du règlement de copropriété comportant état descriptif de division et du plan de la copropriété établi par M [VI], géomètre-expert, le 4 avril 1969. Or, sur ce plan, les dimensions du lot n° 10 étaient précisées, révélant une superficie totale du lot comprise entre 6,19 m² et 6,51 m², inférieure à celle de 10,58 m² obtenue en ajoutant à la surface hors loi Carrez ( hauteur sous plafond inférieure à 1m80) la surface habitable ( hauteur sous plafond supérieure à 1m80) de l'attestation de superficie. Ce plan montrait en outre clairement que la douche et le wc se trouvaient en réalité aménagés sur l'assiette du lot n° 11 de l'état descriptif de division et la cuisine sur une partie du sas d'entrée, partie commune de l'immeuble desservant les combles et les lots n°s 10 et 11 du 4ème étage.
Dès lors, la SCI LOUMA avait, dès cette époque, une parfaite connaissance de l'empiétement de son lot, notamment sur les parties communes, et de la volonté de la copropriété de réclamer la cessation de cet empiétement, puisque le procès-verbal de l'assemblée générale autorisant le syndic à ester en justice, pour récupérer la partie commune annexée, lui avait été notifié fin mai 2010( à une date peu lisible sur la photocopie de l'accusé de réception produite).
Ainsi, il apparaît que la SCI LOUMA a eu connaissance de l'erreur sur la superficie du lot n° 10 et de l'existence d'un empiétement sur les parties communes, au plus tôt le 28 avril 2009 et en tout état de cause à la date de notification du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mai 2010 mandatant le syndic pour régulariser cette situation et l' autorisant, au besoin, à introduire une procédure pour rétablir la copropriété dans ses droits. Le point de départ de la prescription sera donc fixé au 31 mai 2010.
Mme [N] n'ayant pas été appelée à la procédure d' expertise, ce qui aurait pu interrompre le délai de prescription à son égard, l'assignation au fond qui lui a été délivrée le 13 décembre 2016 est intervenue alors que le délai de prescription de l'action en annulation de la vente pour dol ou pour erreur, et en remboursement des sommes investies dans le bien litigieux, était expiré depuis le 31 mai 2015.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a jugé irrecevables comme prescrites les demandes de la SCI LOUMA à l'encontre de Madame [B] [N].
Sur la demande de la SCI LOUMA tendant à voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution des parties communes :
La SCI LOUMA admet qu'en lecture du rapport d'expertise judiciaire de Madame [P] [H], il ne peut être contesté que le lot numéro 10 empiète sur les parties communes, mais ajoute que cet empiétement étant le fait du précédent copropriétaire, Madame [N], une condamnation à la remise en état des lieux ne peut être prononcée à l'encontre du nouveau copropriétaire qui ne peut être tenu que de dommages et intérêts. Elle ajoute qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de diligenter des travaux de remise en état et d'en répercuter les frais sur Madame [N].
Elle conclut dans ces conditions à l'infirmation du jugement et au rejet de la demande aux fins de remise en état dirigée à son encontre.
S' agissant d'éventuels dommages et intérêts, elle rappelle que ceux-ci ne peuvent être destinés qu' à compenser le préjudice causé . Or l'annexion des parties communes porte sur une superficie inférieure à 1 m² et concerne un couloir qui ne dessert aucun autre lot.
Sur ce , il a été jugé que l'action en démolition de constructions empiétant sur la propriété voisine peut être exercée non seulement contre le propriétaire actuel de ces constructions mais aussi contre le maître de l'ouvrage qui n'est plus propriétaire ( cassation 3ème Civ , 16 novembre 2022 21-11.589). Cependant , la copropriété ayant choisi de demander à la SCI LOUMA, actuelle propriétaire du lot n° 10, la remise en état des lieux, son action contre la société appelante est parfaitement recevable et fondée comme l'a jugé le tribunal.
En effet, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de Madame [H] que la superficie du lot n° 10, conformément au règlement de copropriété et au plan de 1969 est de 6,4 m², alors que la superficie de « l'appartement » dans sa configuration actuelle est de 10,5 m². Selon l'expert judiciaire, le lot n° 10 empiète sur la totalité du lot n° 11, de l'ordre de 3,3m², et sur la partie commune correspondant à l'ancien couloir, de l'ordre de 0,8 m².
Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la SCI LOUMA à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14] et [Adresse 19] représenté par son syndic en exercice le cabinet [V] la partie commune constituant l'ancien couloir située au 4ème étage de l' immeuble pour une superficie de 0,80 m² et à remettre les lieux en leur état initial tel que prévu au règlement de copropriété du 22 septembre 1969, dans un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant une durée de 12 mois.
Il n' y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire du syndicat tendant à être autorisé à faire effectuer les travaux de remise en état des lieux aux frais de la SCI LOUMA ou de tout succombant et voir condamner ces derniers à lui payer une provision de 10 000,00 euros à valoir sur le coût de ces travaux.
Sur l' appel incident du syndicat des copropriétaires tendant à l'infirmation du jugement sur la condamnation à supprimer la canalisation traversant le lot n° 10.
Le syndicat des copropriétaire soutient que cette canalisation est une canalisation privative de sorte qu' il ne peut être condamné à la supprimer et que s'il devait être jugé qu'il s'agit d'une canalisation commune, la demande de condamnation du syndicat à supprimer ce tuyau d'évacuation serait prescrite.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire qu' un tuyau d'évacuation des eaux usées longe le mur du lot n° 10 dans sa configuration initiale. Le tribunal a rappelé qu'en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de titre contraire, sont réputées parties communes, les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs afférentes aux gros 'uvre des bâtiments ou aux éléments d'équipement commun ; qu'en l'absence d'énonciations claires et précises du règlement de copropriété relatives au tuyau litigieux, celui-ci est présumé être commun et c'est à celui qui se prévaut du contraire de le prouver
Le tribunal a considéré que le syndicat des copropriétaires échoue à renverser la présomption légale selon laquelle la canalisation litigieuse est une partie commune, de sorte que la présence du tuyau le long du mur du lot 10 est constitutif d'un empiétement dont il doit répondre. Le rapport de Mme [H] sur ce point est peu explicite puisqu'il indique dans un premier temps avoir 'constaté la présence de tuyaux aux abords des toilettes . Il s'agit de deux canalisations apparentes ainsi qu'une descente d'eau. Ces canalisations empiètent en totalité sur le lot 11 et ne traversent pas le lot 10", avant de se raviser et d'ajouter 'c'est par erreur qu'il a été oublié l'existence d'un tuyau d'évacuation d'eaux usées le long du mur du lot 10, de ce fait, ces canalisations empiètent sur les lots 10 et 11".
Il ressort par ailleurs de la pièce 13 du syndicat que Monsieur [LX] [E] architecte DPLG s'est rendu le 1er octobre 2019 à la visite de la chambre de bonne située en dernier étage de l' immeuble, appartenant à Madame [M]. Il indique « A l'intérieur de la salle d'eau disposée sous les combles, j'ai constaté la présence d'une canalisation de diamètre 100 mm recueillant d'une part les eaux usées d'un lavabo et , d'autre part , les eaux vannes d'un WC accolé à la paroi séparative du lot ; cette canalisation pénètre ensuite à l'intérieur dudit lot mitoyen, identifié lot n° 10 appartenant à la SCI LOUMA dans l'état dressé par Madame [P] [H] géomètre-expert DPLG. Ce réseau chemine nécessairement à travers le lot 10 avant de s'évacuer dans le collecteur des parties communes. »
Ce constat est confirmé par l' un des plans figurant en annexe 2 du rapport d'expertise judiciaire qui fait figurer l'indication d'une canalisation qui provient du lot n° 11, propriété de Mme [M], et pénètre dans le lot n° 10. Il ressort ainsi de l' attestation établie par M. [E] confirmée par le plan établi par l'expert judiciaire que cette canalisation affectée à l'évacuation des eaux usées d'un lot privatif est, elle-même, privative jusqu'à sa jonction avec la colonne collective d'évacuation des eaux usées.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné à supprimer cette canalisation . Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la SCI LOUMA pour appel abusif :
Le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré , au stade de la présente instance, compte tenu de la position respective des parties.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] et du [Adresse 16] est en conséquence débouté de sa demande de ce chef.
Sur les demandes annexes :
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de l'issue du litige, la SCI LOUMA est condamnée aux dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel, à l'exception des frais et dépens de l'appel en garantie de Maître [X] [I] et de la SCP ARNAUD [C] [O] VALERIE LUCAS [L] [I] qui seront supportés par Madame [B] [P] [N]. Les avocats qui en ont fait la demande sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision.
L'équité ne justifie pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Mme [B] [P] [N]
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du [Adresse 18] à supprimer le tuyau d'évacuation des eaux usées qui longe le mur du lot n° 10 de la copropriété sise [Adresse 15], dans un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 12 mois,
L'infirme sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute la SCI LOUMA de sa demande de suppression de la conduite privative d'évacuation des eaux usées traversant le lot n° 10 , dirigée contre le syndicat des copropriétaires,
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du [Adresse 18] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif,
Condamne la SCI LOUMA aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise, à l'exception des frais et dépens de l'appel en garantie de Maître [X] [I] et de la SCP ARNAUD [C] [O] VALERIE LUCAS [L] [S] VICTOR qui seront supportés par Madame [B] [P] [N].
Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision.
Vu l' article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI LOUMA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du [Adresse 18] la somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure,
Condamne Madame [B] [P] [N] à payer à Maître [X] [I] et à la SCP ARNAUD [C] [O] LUCAS [I] la somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure.
Déboute Madame [B] [P] [N] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT