CA Grenoble, ch. com., 27 mars 2025, n° 24/00081

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 30 avril 2020, la SCI Helimo a acquis de la société Holding [R] [N], les 228 parts sociales constituant l'intégralité du capital social de la Sarl IDG, ayant pour objet social l'achat, la vente, la gestion la location, l'édification, l'aménagement de tous immeubles de quelques natures et destination qu'il soit, dont le siège social est situé à [Adresse 11], dont le gérant était M. [R] [N].

Cette acquisition est intervenue, moyennant un prix provisoire arrêté selon le dernier bilan connu de 729.769 euros.

L'actif patrimonial de la société IDG est exclusivement constitué de biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 9] (Isère) [Adresse 3] et [Adresse 4], dans un ensemble immobilier en copropriété, à usage principal d'activité et d'habitation comprenant un bâtiment A ainsi qu'un bâtiment B, soit dans le bâtiment A :

- un lot numéro 4, local à usage d'atelier, magasin et bureau, au rez-de-chaussée et premier étage, outre le droit à la jouissance exclusive et particulière de deux petits terrains privatifs, représentant 100/1000 ème des parties communes générales,

- un lot numéro 3, soit un local à usage d'atelier, entrepôt et bureau, salle d'exposition, d'une superficie de 1.181m², outre trois terrains privatifs représentant 476/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier.

L'acte comporte en outre une garantie de passif.

Selon protocole du 15 octobre 2020, les parties à l'acte ont arrêté le prix définitif de la cession à 751.300 euros, le différentiel entre les prix provisoire et définitif (21.531 euros) étant réglé en la comptabilité du notaire.

Par mail du 18 juin 2021, M.[G], gérant de la SCI Helimo, a informé son vendeur de ce que la totalité du toit de la copropriété était pourri et devait être changé, pour un montant estimatif de 200.000 euros, ce à quoi M. [N] a répondu n'être pas au courant et que tout au contraire il lui aurait été indiqué que la toiture était saine.

Dans ce contexte, un devis a été établi par la Sarl Boms le 20 juillet 2021, prévoyant des travaux de remplacement intégral de la toiture pour un montant de 325.200 euros TTC.

Parallèlement, une assemblée générale a été convoquée le 22 juillet 2021 aux termes de laquelle les copropriétaires ont arrêté différentes résolutions tendant à faire réaliser une étude de conception par un maître d''uvre, architecte pour la réfection de la toiture pour un budget de 5.000 euros TTC, d'intervention d'un cabinet spécialisé pour établir un diagnostic amiante avant les travaux pour un budget de 2.500 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil en date du 10 août 2021, la SCI Helimo a indiqué à la société Holding [R] [N] de la mise en 'uvre de la garantie de passif et l'a invité à lui faire parvenir, d'ores et déjà, par retour la somme de 162.600 euros en un chèque libellé à l'ordre de la CARPA.

Le 31 août 2021, par l'intermédiaire de son conseil, la société Holding [R] [N], lui a opposé une fin de non-recevoir, au motif qu'elle ne s'est pas vue réclamer de paiement.

Par acte d'huissier du 24 février 2022, la société Helimo a fait délivrer assignation à la société Holding [R] [N] devant le tribunal de commerce de Grenoble en paiement notamment de la somme en principal de 156.096 euros à parfaire en fonction du coût définitif des travaux de réfection de toiture de l'immeuble à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel outre la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

Par jugement du 24 novembre 2023, le tribunal de commerce de Grenoble a:

- constaté que la société Holding [R] [N] n'a pas manqué à son obligation précontractuelle d'information,

- débouté la SCI Helimo de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SCI Helimo à payer à la société Holding [R] [N] une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Helimo aux entiers dépens,

- liquidé les dépens à la somme indiquée au bas de la 1ère page de la décision conformément aux dispositions de l'article 701 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 décembre 2023, la SCI Helimo a interjeté appel de ce jugement.

Prétentions et moyens de la SCI Helimo :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 6 novembre 2024, la société Helimo, demande à la cour au visa des articles 1112-1, 1130, 1137 du code civil de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- juger que la société Holding [R] [N] a manqué à son devoir pré-contractuel d'information à son égard,

- juger que la société Holding [R] [N] s'est livrée à des affirmations mensongères à l'acte de vente constitutives de man'uvres dolosives,

En conséquence,

- condamner la société Holding [R] [N] à lui payer:

* une somme de 182.400 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

* une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral,

- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal, annuellement capitalisés à compter de l'assignation du 24 février 2022,

- condamner la société Holding [R] [N] à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Holding [R] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle fait valoir que l'intimée à manqué à son devoir pré-contractuel d'information au motif que :

- il appartenait à la société Holding [R] [N] de l'informer antérieurement à la signature de l'acte de cession des parts sociales de la société IDG, des problèmes affectant la toiture de l'immeuble, lequel constitue l'unique actif de la société cédée ainsi que de l'importance des travaux prévisibles à entreprendre pour y remédier,

- c'est à tort que le premier juge a retenu qu'elle ne rapportait pas la preuve de la connaissance par son vendeur des problèmes affectant la toiture, alors que :

* en sa qualité de copropriétaire, le vendeur était convoqué le 25 février 2015 à

une AG devant se tenir le 24 mars 2015 et appelée à statuer sur un point n°12 réfection de la toiture,

* le 27 juin 2016, l'intimée était convoquée en vue d'une nouvelle assemblée générale devant se tenir le 27 juin suivant, avec à l'ordre du jour, point numéro 13 « décision à prendre sur les travaux à entreprendre sur le toit de l'immeuble » et a voté contre cette résolution ainsi libellée : « l'assemblée générale décide de faire porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété le choix du maître d''uvre dans la perspective des travaux de réfection de la toiture. L'assemblée générale est informée par le syndic de la possible présence d'amiante dans la toiture nécessitant la mise en 'uvre préalable d'un DAAT préalablement à l'établissement du cahier des charges du maître d''uvre »,

* le syndic, alerté par M.[V], mandataire de la société Seri Lettres, locataire de locaux situés dans l'immeuble, affecté de fortes infiltrations de toiture, lui faisait savoir le 23 juin 2021: « je rappelle à votre mémoire l'assemblée Générale de 2016 au cours de laquelle la proposition d'une étude travaux sur la toiture avait été mise à l'ordre du jour et rejetée (résolution 13). La vétusté de la toiture était déjà connue mais les deux copropriétaires présents ( dont M. [N]) ont refusé de s'engager dans cette démarche et trois copropriétaires à l'époque n'ont pas été présents à cette AG »,

- la preuve est donc indiscutablement rapportée :

* de ce que depuis 2015, M. [N] avait une parfaite connaissance de l'état pour le moins dégradé de la toiture,

* de ce qu'à l'occasion de l'assemblée générale qui s'est tenue en avril 2016, M. [N] à qui le mauvais état de la toiture avai été rappelé, a voté contre toute initiative tendant à sa remise en état ou à son remplacement,

* de ce qu'en 2020, alors qu'il savait pertinemment qu'aucuns travaux de réfection n'avaient été entrepris sur la toiture, il proférait à son acquéreur l'ensemble des affirmations sus-rappelées sans nullement attirer son attention sur l'état dégradé de la toiture de l'immeuble qu'il connaissait, cependant, depuis plus de 5 ans,

- c'est encore à tort que les premiers juges ont retenu que la preuve de ce que les infiltrations affectant les sociétés Seri Lettres et [V], locataires, étaient à relier à des désordres affectant la toiture antérieurement à la cession des parts sociales et qui attestaient de son état dégradé avant le 20 avril 2020, n'est pas rapportée alors que le locataire fait état d'infiltrations depuis plusieurs années, comme en atteste le procès-verbal de constat du 11 mai 2021 que la société Seris Lettre a fait établir et duquel il ressort que son gérant s'exprimait dans les termes suivants: « depuis plusieurs années, la société a informé le bailleur des fuites en toiture qui se sont aggravées avec le temps »,

- il est mensonger de prétendre que jamais avant la vente le toit n'avait été affecté d'infiltrations, alors que des tâches d'humidités sur les plaques des faux plafonds étaient décelées selon procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé dès le 13 août 2004, par la société Seri Lettres, locataire du bâtiment depuis 1994 et que, selon courrier du 14 avril 2009, puis le 5 août 2010, le même locataire attirait l'attention de son propriétaire sur des infiltrations d'eau par la toiture et les chenaux, mentionnant également ces fuites selon courrier du 13 février 2013, adressé à la société CGI, son régisseur, se plaignant que depuis mai 2010, suite aux dégâts des eaux et dégradations diverses qui se sont accentués, aucune réparation n'a été effectuée et que les infiltrations d'eau par la toiture, bureau, atelier et couloir ne sont pas résolues à ce jour,

- l'intimée ne peut prétendre qu'elle ignorait, lors de la vente litigieuse du 30 avril 2020, l'état déplorable de la toiture puisque précisément 4 ans auparavant, elle s'était personnellement opposée via son dirigeant à ce que tous travaux de réfection de ladite toiture, pourtant préconisés par le syndic, fussent entrepris et ce, dans un contexte où régulièrement depuis 2014, le syndic de copropriété invoquait à chaque assemblée générale annuelle, auxquelles M. [N] participait, ès-qualité de dirigeant de IDG, la nécessaire réfection de la toiture et des étanchéités.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle fait également valoir que l'intimée a commis un dol à son encontre au motif que l'intimée a entrepris des man'uvres auprès de son cocontractant pour le persuader de la qualité des actifs cédés et caractérisées par des affirmations mensongères dans le but de lui dissimuler volontairement une information qui, si elle avait été portée à sa connaissance, avait pour elle un caractère déterminant quant au prix des parts sociales acquises et qui résultent de ce qu'elle a porté à l'acte de cession des parts des affirmations qu'elle savait sciemment mensongères à seule fin d'obtenir le consentement de l'acquéreur puisque :

- elle a prétendu qu'il n'existait aucun fait qu'il n'ait pas communiqué au cessionnaire par écrit susceptible d'affecter de manière substantielle les actifs de la société IDG,

- les affaires courantes de la société avaient été gérées de façon parfaitement normale,

- aucun élément particulier n'était venu affecter significativement sa situation de manière défavorable,

- aucun dommage, destruction ou perte affectant substantiellement et défavorablement l'un quelconque des biens de la société n'était survenu,

- s'agissant de l'intention dolosive, celle-ci transparaît indiscutablement du comportement de M. [N], exclusif de toute bonne foi, qui non seulement a masqué les problèmes affectant la toiture, mais encore les a dissimulés par des affirmations contraires

Pour justifier de son préjudice matériel elle indique que :

- ce préjudice tient à la conclusion même du contrat, qui ne serait pas intervenue dans les conditions convenues, si elle avait été correctement mise en garde,

- la société IDG, détenant 57,6% des millièmes de copropriété devra, en effet, supporter la même proportion du montant des travaux à entreprendre sur la toiture, partie commune de l'immeuble, ainsi que l'ensemble des frais annexes (maîtrise d''uvre, bureau d'étude amiante'),

- à cet égard, un rapport a été établi à la demande du syndic par la société d'architecte [Y] concernant la réfection de la toiture, préconisant, la couverture étant en fin de vie, son remplacement pour un coût prévisionnel s'échelonnant entre 380.000 et 450.000 euros TTC,

- sur la base la plus basse de cette estimation de 316.667 euros (montant HT de 380.000 euros), la quote-part minimale prévisible incombant à la société concluante ressort à 316.667 euros X 57,6% = 182.400 euros.

En réponse à l'intimée, elle soutient que ce préjudice n'est pas une perte de chance et que ce préjudice est direct dès lors que si elle avait été pleinement informée des difficultés liées à l'état du toit, elle n'aurait pas acquis les parts au prix convenu, mais aurait exigé qu'il tienne compte des importantes charges auxquelles elle allait devoir faire face.

Prétentions et moyens de la société Holding [R] [N] :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 7 juin 2024, la société Holding [R] [N] demande à la cour au visa des articles 1112-1 et 1137 du code civil de :

- confirmer la décision déférée dans toutes ses dispositions,

- débouter la SCI Helimo de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Pour contester toute man'uvres dolosives, elle expose que :

- il résulte des pièces de la procédure que des premières infiltrations en toiture ont été constatées en mai et juin 2021, soit plus d'un an après la cession,

- il n'est versé aucun élément aux débats démontrant que des infiltrations auraient été subies ou constatées antérieurement à la vente,

- le seul élément avancé par la SCI Helimo est que lors d'une assemblée générale de 2016, soit 4 ans avant la cession, les copropriétaires ont envisagé la possibilité de mettre à l'ordre du jour d'une prochaine réunion un audit de la toiture pour savoir si des travaux étaient nécessaires, et les copropriétaires ont voté défavorablement à cette résolution et bien grand leur fasse puisque aucun travaux n'était nécessaire et aucun désordre n'a jamais été constaté sur la toiture depuis 2016 et ce jusqu'en juin 2021,

- il ne pèse pas sur le cocontractant une obligation d'information sur l'absence d'évènements,

- il n'est pas démontré qu'elle aurait été informée depuis 2016, soit encore une fois quatre ans avant la cession, d'infiltrations en toiture,

- les locaux cédés n'ont jamais fait l'objet de quelconques désordres, c'est d'ailleurs ce qu'a relevé très justement la juridiction du premier degré.

Pour contester toute intention dolosive, elle expose que :

- le manquement à une obligation pré contractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement (en ce sens civile 1ère, 20 avril 2022, n°19-11.599), et ce même en cas de non-respect d'une obligation légale d'information pré contractuelle (Com., 10 février 1998, n°95-21.906) et à défaut de preuve d'une intention dolosive, preuve qui incombe au demandeur, la réticence ne peut être retenue à titre de man'uvre (civile 1ère, 12 novembre 2015, n°14-21.725),

- en 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de ne pas engager de travaux de toiture car il n'y a aucun désordre constaté,

- le fait de s'opposer au vote d'une résolution lors d'une assemblée générale ne manifeste en rien la constitution d'un dol.

S'agissant du préjudice, elle indique que :

- le préjudice résultant du manquement à une obligation pré contractuelle d'information est constituée par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par une perte de chance d'obtenir des gains attendus » (Comm, 31 janvier 2012, n°11-10.834 ; Comm, 10 juillet 2012, n°11-21.954),

- or, le montant sollicité à hauteur de 182.400 euros ne correspond pas à la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes,

- l'indemnisation ne peut jamais être égale à l'avantage qui aurait été tiré si l'évènement manqué s'était réalisé (Cass 1 ère civile, 27 mars 1973, n°71-14.587; Cass 1ère, 9 avril 2002, n°00-13.314),

- par ailleurs pour être reconnue et indemnisable, la perte de chance doit répondre à un second critère tenant au caractère direct et certain du préjudice, laquelle preuve n'est pas rapportée,

- le préjudice moral dont il est sollicité la réparation à hauteur de 10.000 euros n'est pas justifié.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 30 janvier 2025 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement de la société Holding [R] [N] à son obligation pré contractuelle d'information et sur les manoeuvres dolosives

En application de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En outre selon l'article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En l'espèce, la SCI Helimo fait grief à la société Holding [R] [N] d'avoir omis de l'informer antérieurement à la signature de l'acte de cession des parts sociales de la société IDG de l'état dégradé et des problèmes d'infiltrations de la toiture des immeubles en copropriété constituant l'actif unique de la société cédée, ainsi que de l'importance des travaux prévisibles à entreprendre pour y remédier.

Or, la proposition figurant à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2015 relative à la programmation de travaux d'entretien pour la réfection de la toiture, ne permet pas d'établir que des infiltrations existaient au jour de la vente litigieuse le 30 avril 2020 ni antérieurement à cette cession.

De même, le vote défavorable émis par la société Holding [R] [N] à l'encontre de la résolution n°13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016 ainsi libellée : « porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété le choix d'un maître d''uvre dans la perspective de travaux de réfection de la toiture. L'assemblée générale est informée par le syndic de la possible présence d'amiante dans la toiture nécessitant la mise en 'uvre préalable d'un DAAT, préalablement à l'établissement du cahier des charges du maître d''uvre », qui établit seulement l'opposition de l'intimée à voir porté ce point à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante, ne fait preuve ni de ce que, avant la vente, la toiture était dans un état dégradé, ni de ce qu'elle présentait des infiltrations, ni de ce que M. [N] aurait connu ces dégradations.

Enfin, la présence de taches d'humidités sur deux plaques de faux plafond d'un local donné à bail à la société Serri Lettres par la SCI Epigone, relevées par un constat d'huissier dressée le 13 août 2004, comme les courriers de réclamation de ce même locataire adressé à son bailleur le 14 avril 2009 et le 5 août 2010 s'agissant d'un dégât des eaux non solutionné, ne font pas davantage la preuve de l'existence de désordres affectant la toiture de l'immeuble appartenant à la

société IDG cédée. En effet, il résulte des mentions de l'huissier que le constat

a été dressé dans un local d'un tènement immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] alors qu'il ressort des pièces de la procédure et des déclarations de l'appelante que les immeubles appartenant à la société IDG, objet de la vente litigieuse et dont il est soutenu que la toiture était fuyarde avant la vente survenue le 30 avril 2020, sont situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] dans un ensemble immobilier en copropriété.

En conséquence, l'appelante échoue à rapporter la preuve de ce qu'au moment de la vente, la toiture des immeubles en copropriété appartenant à la société IDG dont les parts sociales lui ont été cédées, était selon ses déclarations « pourri » et de ce que l'intimée connaissait les dégradations alléguées, de sorte que le moyen tiré d'un manquement à son devoir pré contractuel d'information ne peut prospérer.

En l'absence de preuve des désordres en toiture allégués, c'est encore vainement que l'appelante se prévaut de l'existence de man'uvres dolosives de la part de l'intimée consistant à mentionner dans l'acte de cession qu'il n'existait aucun fait qu'il n'ait pas communiqué au cessionnaire par écrit susceptible d'affecter de manière substantielle les actifs de la société IDG, que les affaires courantes de la société avaient été gérées de façon parfaitement normale, qu'aucun élément particulier n'était venu affecter significativement sa situation de manière défavorable et qu'aucun dommage, destruction ou perte affectant substantiellement et défavorablement l'un quelconque des biens de la société n'était survenu.

Il convient donc de débouter la SCI Helimo de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel et pour préjudice moral et de confirmer le jugement déféré.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

La SCI Helimo doit supporter les dépens de première instance et d'appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à la société Holding [R] [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Il convient en outre de confirmer le jugement déféré. Il y a également lieu de débouter la SCI Helimo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Condamne la SCI Helimo à payer à la société Holding [R] [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Déboute la SCI Helimo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Helimo aux dépens d'appel.