CA Poitiers, 2e ch., 8 avril 2025, n° 24/01115

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

La société par action simplifiée Saint-Agnant dispose d'un siège social situé au [Adresse 85], et exploite dans cette même commune une résidence pour personnes âgées.

La résidence est divisée en lots privatifs, correspondant chacun à une chambre, ayant été acquis par différentes personnes physiques et sociétés afin de réaliser un investissement immobilier avec un régime fiscal avantageux lié à la qualité de loueur en meublé.

Les propriétaires des lots ont signé avec la société Saint-Agnant un bail commercial permettant d'exploiter la résidence sous forme d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

Les contrats de bail commercial comportaient une clause de variation du loyer au 1er janvier de chaque période triennale.

A compter du second trimestre 2020, la société Saint-Agnant a de sa propre initiative versé au bailleur un loyer ramené à son montant d'origine en soutenant que la clause de variation violait l'ordre public.

Les bailleurs ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle.

Le 8 décembre 2020, ce dernier a condamné la société Saint-Agnant à reprendre le paiement du loyer pour son montant payé au premier trimestre 2020 et à régler, par provision, chacun des propriétaires la somme correspondante aux loyers échus.

Les 6, 7, 10, 11, 12, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 25 et 27 mai 2021 et les 11, 16 et 22 juin 2021, la société Saint-Agnant a assigné devant le tribunal judiciaire de La Rochelle les bailleurs ci-après désignés :

Monsieur [AN] [P],

Madame [N] [U],

Monsieur [ZB] [B] et Madame [OI] [B] née [RF],

Madame [WW] [Y],

Monsieur [DZ] [V] et Madame [RN] [ZJ],

Monsieur [AN] [A],

Monsieur [M] [C],

Monsieur [FG] [J],

Monsieur [CL] [F] et Madame [E] [F],

Monsieur [XN] [JI] et Madame [AU] [JI] née [JZ],

Monsieur [FW] [LF] et Madame [UI] [LF] née [HD],

Monsieur [HK] [DS],

Madame [JH] [DS],

Monsieur [HM] [FO] et Madame [WO] [FO] née [UJ],

Monsieur [AI] [HU] et Madame [OS] [HU] née [IZ],

Monsieur [IC] [NC] et Madame [G] [NC] née [EZ],

Monsieur [LM] [XM] et Madame [WW] [XM] née [IS],

Madame [SU] [XE],

Monsieur [HV] [EA] et Madame [BA] [EA] née [PY],

Monsieur [KH] [BR] et Madame [NS] [BR] née [ZS],

Monsieur [LM] [FX] et Madame [SV] [FX] née [YL],

Monsieur [VZ] [VP] et Madame [VH] [VP] née [IJ],

Monsieur [T] [TK] et Madame [I] [TK] née [AT],

Monsieur [EP] [XV],

Madame [KP] [JR] veuve [UC],

Monsieur [AB] [BK],

Monsieur [ZZ] [SE] et Madame [JA] [SE] née [UA],

Monsieur [PO] [EI],

Monsieur [PX] [AP] et Madame [MM] [AP] née [JS],

Monsieur [PP] [AP],

Monsieur [NB] [UB] et Madame [S] [UB] née [MT],

Monsieur [M] [WN] et Madame [BA] [WN],

Monsieur [KG] [DB] et Madame [CC] [DB] née [OB],

Monsieur [H] [EY] et Madame [LN] [EY] née [VX] [NK],

Monsieur [GF] [US] et Madame [YT] [US] née [SL],

Monsieur [FG] [GN] et Madame [ME] [IT],

Monsieur [MU] [ER] et Madame [CC] [ER] née [KX],

Monsieur [ZA] [GM] et Madame [JB] [GM] née [OZ],

Madame [AU] [SM],

Monsieur [FH] [CY] et Madame [VH] [CY] née [DC],

Monsieur [PX] [HD] [RG],

Monsieur [RV] [GW] et Madame [O] [GW] née [K],

Monsieur [KO] [TD] et Madame [JA] [TD] née [BJ],

Monsieur [HD] [YC] et Madame [BG] [YC] née [ND],

Monsieur [NT] [LV] et Madame [WO] [LV] née [MD],

Monsieur [PX] [AB] [WF] et Madame [OI] [WF] née [X],

Monsieur [DK] [GE] et Monsieur [T] [PA] [GV],

Monsieur [D] [AR] et Madame [HL] [AR] née [JP],

Madame [VH] [VA],

Monsieur [UZ] [WX] et Madame [IK] [WX] née [OP],

Madame [VH] [XF] née [IB],

Monsieur [PX] [PP] [MV] et Madame [VH] [MV] née [VY],

Monsieur [W] [OJ],

La société C3TN,

Monsieur [VR] [RO] et Madame [RO] [PG] née [DJ],

Monsieur [XD] [HE] et Madame [RX] [SD],

Monsieur [M] [XU],

Monsieur [VG] [VO] et Madame [JY] [VO] née [RW],

Madame [B] [TS],

Monsieur [TC] [BW] et Madame [EH] [BW] née [R],

Monsieur [LE] [BW] et Madame [YS] [BW] née [WG],

Monsieur [ZA] [BW] et Madame [AM] [BW],

Monsieur [CO] [OA] [HT],

Madame [RN] [ZK] veuve [FP],

Monsieur [DK] [ZC] et Madame [OI] [ZC] née [L],

Monsieur [KY] [JJ] et Madame [CU] [JJ] née [TL],

Monsieur [ML] [FN] et Madame [ZR] [FN] née [AD],

Monsieur [Z] [XL],

La SARL Syphina,

Monsieur RobertUntereiner et Madame [YD] [TU] née [UR],

Monsieur [ZA] [EB],

Monsieur [LW] [KW],

Monsieur [NJ] [FY] et Madame [BA] [DT],

Monsieur [AB] [DI] et Madame [JA] [DI] née [ZI],

Monsieur [PX] [AT] [FF],

Monsieur [DK] [BL],

Monsieur [PH] [CI] et Madame [YS] [CI] née [VI].

Dans le dernier état de ses demandes, la société Saint-Agnant a demandé de :

- débouter les défendeurs de l'intégralité de leurs demandes ;

- juger non écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre elle-même et les défendeurs ;

En conséquence,

- juger que le montant du loyer annuel ne sût excéder celui stipulé à l'article 'Loyer et indexation' de chaque bail ;

- condamner chacun des défendeurs à lui restituer, dans la limite de 5 ans, toute somme reçue à titre de loyer selon les montants reproduits dans le jugement à la page 16 à 23 ;

En toute hypothèse,

- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 23.100 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner les défendeurs aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil.

Dans le dernier état de ses demandes, les bailleurs ont demandé de débouter la société Saint-Agnant de l'ensemble des demandes, et de la condamner à verser à chacun d'eux la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 2 avril 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a :

- débouté la société Saint-Agnant de sa demande tendant à voir déclarée réputée non écrite la clause insérée dans chaque contrat de bail la liant aux différents défendeurs intitulée 'indexation' et consistant en réalité en une clause de réévaluation forfaitaire des loyers ;

- débouté la société Saint-Agnant de sa demande tendant à voir dire que le montant du loyer annuel ne sût excéder celui stipulé à l'article 'loyer et indexation' de chaque bail serait rejetée et sa demande de remboursement de trop versés ;

- débouté la société Saint-Agnant de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Saint-Agnant à verser aux défendeurs, pris comme seule et unique partie, la somme de 8.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Le 3 mai 2024, la société Saint-Agnant a relevé appel de ce jugement en intimant les bailleurs.

Le 9 juillet 2024, la société Saint-Agnant a déposé ses premières écritures au fond.

Le 2 septembre 2024, les bailleurs ont déposé leurs premières écritures au fond.

Le 17 janvier 2025, la société Saint-Agnant a demandé :

- de débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes ;

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Statuant à nouveau :

- de réputer non écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre la société Saint-Agnant et les intimés ;

En conséquence,

- de juger que le montant du loyer annuel ne sût excéder celui stipulé à l'article « Loyer et indexation » de chaque bail ;

- de condamner chacun des intimés à lui restituer, dans la limite de 5 ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants reproduits dans les conclusions aux pages 25 à 36 ;

Subsidiairement,

- de condamner les parties à faire application du loyer nominal (loyer prévu dans le bail d'origine) à compter du lendemain de l'expiration du bail initial, la clause litigieuse n'ayant vocation à s'appliquer qu'au premier bail ;

En toute hypothèse :

- de condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- de juger que les dépens d'appel seraient recouvrés par son conseil et condamner les intimés à due concurrence.

Le 4 septembre 2024, les bailleurs ont demandé de :

- débouter la société Saint-Agnant de l'ensemble de ses demandes ;

- déclarer irrecevables les demandes subsidiaires de la société Saint-Agnant, lesquelles étaient des demandes nouvelles en appel, et subsidiairement l'en débouter ;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- condamner la société Saint-Agnant à leur payer à chacun une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Le 27 janvier 2025, a été rendue l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité, à hauteur d'appel, de la demande subsidiaire de la société Saint-Agnant:

Selon l'article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel des prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces, ou proposer de nouvelles preuves.

Selon l'article 564 du même code, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Selon l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L'article 567 de ce même code prévoit que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

La demande reconventionnelle se définit comme celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Elle n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant aux termes de l'article 70 du code de procédure civile.

La cour d'appel est tenue d'examiner d'office, au regard de chacune des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile, si une demande est nouvelle (Cass. 2e civ., 17 septembre 2020, n°19-17.449, publié).

Selon l'article 954 du code de procédure civile, dans ses trois premiers alinéas,

Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqué, une discussion des prétentions et moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ses prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le dispositif de ses écritures, à titre subsidiaire, la société Saint-Agnant a demandé de faire application du loyer nominal prévu dans le bail d'origine, à compter du lendemain de l'expiration du bail initial.

Elle soutient à cet égard que la clause litigieuse n'a pas vocation à s'appliquer qu'au premier bail.

Les bailleurs demandent de déclarer irrecevable comme nouvelle à hauteur d'appel une telle demande.

Dans le dispositif de ses écritures, la société Saint-Agnant n'a pas fait suivre cet énoncé d'une demande de répétition des loyers prétendument trop perçus, alors qu'elle a fait suivre sa demande principale tendant à voir réputée non écrite la clause d'indexation et à juger que le loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l'article 'loyer et indexation' de chaque bail, d'une demande de répétition des trop-perçus depuis le 6 octobre 2015, avec intérêts aux légal à compter du 6 octobre 2020.

Mais il ressort des motifs de ses écritures (page 21) que l'appelante y a énoncé que la clause litigieuse, devant être qualifiée de clause de détermination du prix, ne serait pas de celles qui se poursuivraient au cours de la tacite prorogation ou se renouvelleraient avec le bail expiré, de sorte que seul le loyer nominal s'appliquerait au lendemain de l'expiration du bail initial (12 ans à compter de la date d'effet du bail), tandis que les loyers versés au-delà de ce montant devraient donner lieu à répétition.

Ainsi, l'analyse des écritures de la société Saint-Agnant met en évidence que la condamnation des parties à faire application du loyer nominal initial à compter du lendemain de l'expiration du bail initial ne constitue qu'un moyen fondant sa demande en répétition de l'indu de loyers, qu'elle avait déjà formée devant le premier juge.

Et il importe peu que la société Saint-Agnant ait reproduit un tel moyen dans le dispositif de ses écritures.

La demande d'irrecevabilité formée par les bailleurs est donc inopérante, car elle porte non pas sur une prétention nouvelle à hauteur d'appel, mais sur un moyen nouveau à hauteur d'appel, que l'appelante est habile à formuler à hauteur de cour à l'appui de ses prétentions initiales déjà soumises au premier juge.

Il y aura donc lieu de déclarer sans objet la demande des bailleurs tendant à déclarer irrecevable la demande de la preneuse tendant à condamner les parties à faire application du loyer nominal prévu dans le bail d'origine, à compter du lendemain de l'expiration du bail initial.

Sur la demande principale de la preneuse tendant à voir réputée non écrite la clause d''indexation' insérée aux contrats de bail litigieux :

Selon les deux premiers alinéas de l'article 12 du code de procédure civile,

Le juge tranche le litige conformément aux règles de droits qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l'article L. 112-1 du code monétaire et financier,

Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice " loyers et charges " servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n'ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.

Selon l'article L. 112-2 du code monétaire et financier,

Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Est également réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret.

Les dispositions des précédents alinéas ne s'appliquent pas aux dispositions statutaires ou conventionnelles concernant des dettes d'aliments.

Doivent être regardées comme dettes d'aliments les rentes viagères constituées entre particuliers, notamment en exécution des dispositions de l'article 759 du code civil.

Il ressort de ces textes le principe de l'interdiction de l'indexation automatique des prix des biens et services afférents aux contrats à exécution successive, sauf à autoriser la dite indexation, en imposant le choix d'un indice en relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties.

Selon l'article L. 145-37 du code de commerce,

Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans ces conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Selon l'article L. 145-38 du code de commerce,

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l'article L. 145-39 du même code,

En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Selon l'article L. 145-15 du même code,

Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Est nulle une clause d'indexation du loyer d'un bail commercial qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681, Bull. 2016, III, n° 7).

La stipulation d'une clause d'indexation qui exclut toute réciprocité de la variation, en prévoyant que l'indexation ne s'effectuera que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse de l'indice, a pour effet de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par l'article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite en application de l'article L. 145-15 du même code, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, qui est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n°19-23.038, publié).

Il ressort de l'ensemble de ces dispositions qu'en cours de bail, la modification du montant du loyer ne peut résulter que d'une demande de révision triennale, de l'application d'une clause d'indexation licite ou d'une demande de révision si la clause d'indexation a entraîné une variation du loyer de plus d'un quart.

L'ensemble des contrats en litige comporte une clause intitulée 'indexation' rédigée comme suit:

Les parties conviennent expressément que :

Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2 % l'an, par année complète de loyer versé.

Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations de maisons de retraite par le Ministère de l'Economie et des Finances.

Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin de notification préalable.

Le calcul de cette révision par le juge de l'indexation se fera à l'initiative du bailleur.

Toutefois, il est expressément stipulé qu'à défaut pour le bailleur d'avoir procédé à l'échéance considérée au réajustement des loyers par suite de l'application de la présente clause, cette inaction ne pourra en aucun cas être interprétée par le preneur comme une renonciation à l'indexation par le bailleur.

Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l'objet du contrat et avec l'activité du preneur.

Au cas où, pour quelque cause que ce soit, le tarif des prestations des maisons de retraite publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances ci-dessus choisi pour la révision du loyer cesserait d'être publié, cette révision serait faite en prenant pour base de tarifs de remplacement et, à défaut, le nouvel indice I.L.C.(INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX), par ailleurs seul indice applicable en cas de révision triennale.

* * * * *

Au visa de l'ensemble de ces textes, la société Saint-Agnant demande de déclarer la dite clause non écrite.

D'une part, elle soutient que celle-ci présente indiscutablement la nature d'une clause d'indexation, alors que les parties l'ont qualifiée comme telle et qu'elles ont utilisé le mot indexation à plusieurs reprises dans le corps de la clause.

De deuxième part, elle avance que le pourcentage qui y est exprimé présente la nature d'un indice, alors que la clause d'indexation ou d'échelle mobile s'entend comme celle par laquelle les parties conviennent de faire varier le montant d'une obligation en fonction d'un élément appelé indice, l'indice pouvant être un prix, un ensemble de prix, un salaire, un ensemble de salaire, ou un taux d'intérêt.

De troisième part, elle avance que les stipulations de la clause aboutissent nécessairement à lui donner la qualification de clause d'indexation, sauf à faire abstraction des troisième, septième et huitième alinéas de celle-ci.

Car elle rappelle que cette clause a prévu que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations de maisons de retraite, et que le taux retenu est en relation directe avec l'objet du contrat et l'activité du preneur.

Au rebours des bailleurs, elle dénie que cette clause vienne instituer la fixation d'un loyer à paliers, car ne figurant pas au paragraphe fixant le montant du loyer, alors que les paliers sont un mode de détermination de celui-ci.

* * * * *

En premier lieu, la circonstance que les parties qualifient la clause litigieuse d'indexation, et y utilisent ce mot à deux reprises est indifférent.

Car au-delà de cette qualification et de l'usage d'un tel mot, il relève de l'office du juge dans l'analyse de cette clause d'en déterminer l'objet précis et de la qualifier exactement, sans s'arrêter à la dénomination qu'en auraient fait les parties.

En deuxième lieu, il y a lieu d'observer que si cette clause mentionne le tarif des prestations de maisons de retraite par le Ministère de l'Economie et des Finances, elle n'y fait référence que pour expliciter en quoi les parties ont convenu que le loyer augmenterait de 2 % par an, sans aucunement prescrire que le loyer à venir ferait l'objet d'une variation en vertu de ce tarif.

Dès lors, les deux derniers alinéas, qui prévoient une indexation en cas de disparition du tarif susdit, n'ont pas vocation à être appliqués d'une quelconque façon, dans la mesure où la clause mentionnée ne fait pas référence à ce tarif pour déterminer la variation du loyer.

Surabondamment, il y a lieu d'observer que pour l'intégralité de la période d'exécution contractuelle, qu'il s'agisse du bail initial ou du bail renouvelé, la preneuse n'allègue ni ne démontre un quelconque défaut de publication du dit tarif.

Ainsi, cette stipulation n'a institué aucune clause d'indexation, mais ne peut s'analyser que comme une clause d'augmentation forfaitaire du loyer annuel dû.

Eu égard à sa nature, il s'en déduira que le moyen tiré de sa prétendue non-conformité aux articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier est inopérant.

En outre, en ce qu'elle ne constitue pas une clause d'indexation, la clause litigieuse ne peut pas être considérée comme de nature à faire échec au mécanisme de la demande en révision triennale légale instituée par l'article L. 145-38 du code de commerce, ou de la demande en révision en cas de bail assorti d'une clause d'échelle mobile, institué par l'article L. 145-39 du même code.

Il y aura donc lieu de débouter la preneuse de sa demande tendant à voir réputée non écrite la clause insérée dans chaque contrat de bail la liant aux différents bailleurs, intitulée 'indexation', et constituant en réalité une clause de réévaluation forfaitaire du loyer, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande subsidiaire de la preneuse fondée sur la limitation de l'application de la clause d''indexation' insérée aux contrats de bail litigieux aux seuls baux initiaux :

Il résulte de l'article L. 145-5 du code de commerce que les baux d'une durée au mois égale à 3 ans sont soumis au statut des baux commerciaux.

Selon l'article L. 145-8 du même code, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Selon l'article L. 145-9 du même code,

Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

A défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (Cass. 3e civ., 17 mai 2006, n°04-18.330, Bull. III, n°125).

Le renouvellement d'un bail commercial s'opère aux clauses et conditions de bail venu à expiration et aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses d'un bail dont la licéité n'est pas discutée (Cass. civ. 3ème, 6 mars 1991-Bull. 111 n° 77-0-14 octobre 1987- Bull. 111 n° 169- 30 mai 1989 Bull. 111 n° 108- 12 oct. 1982 Bull. 111 n° 196).

A titre subsidiaire, la société Saint-Agnant a demandé de condamner les parties à faire application du loyer nominal prévu dans le bail d'origine, à compter du lendemain de l'expiration du bail initial.

Elle soutient à cet égard que la clause litigieuse n'a vocation à s'appliquer qu'au premier bail.

Elle énonce que la clause litigieuse, devant être qualifiée de clause de détermination du prix, ne serait pas de celles qui se poursuivraient au cours de la tacite prorogation ou se renouvelleraient avec le bail expiré, de sorte que seul le loyer nominal s'appliquerait au lendemain de l'expiration du bail initial (12 ans à compter de la date d'effet du bail), tandis que les loyers versés au-delà de ce montant devraient donner lieu à répétition.

Il ressort de l'examen des contrats de bail litigieux que ceux-ci avaient été conclus pour une durée de 12 ans.

Mais de première part, la société Saint-Agnant ne vient plus, au titre de sa demande subsidiaire, discuter de la licéité de cette clause du bail.

Au demeurant, il ressort des développements qui précèdent que la cour a retenu la parfaite licéité de cette clause.

Et de deuxième part, la preneuse n'a pas demandé au juge de fixer un prix de loyer différent de celui initialement convenu au contrat de bail.

Enfin de troisième part, il ressort de cette stipulation contractuelle la prévision d'une réévaluation au 1er janvier de chaque période triennale aux taux fixe de 2 % l'an par année complète de loyer versé.

Et le juge n'a pas le pouvoir de modifier cette clause.

Il y a donc lieu d'appliquer cette clause aux baux renouvelés.

En conclusion, la demande en répétition des loyers ne pourra pas prospérer en considération de la non-application de cette clause aux baux renouvelés.

Il y aura donc lieu de débouter la preneuse de sa demande tendant à voir dire que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l'article 'loyer et indexation' de chaque bail, et de sa demande en remboursement de trop versé, et le jugement sera confirmé de ce chef, la cour y ajoutant au besoin.

*****

Succombante, la société Saint-Agnant sera condamnée aux entiers dépens de première instance, et à payer aux bailleurs pris en une seule et même partie la somme de 8000 euros au titre de frais irrépétibles de première instance, tout en étant déboutée de sa demande au même titre : le jugement sera confirmé de ces chefs.

La société Saint-Agnant sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel, et sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à chacun des bailleurs (en précisant qu'une seule et même indemnité de ce quantum sera due en présence de co-bailleurs, et non pas une indemnité de ce quantum à chacun des co-bailleurs) la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, tout en état déboutée de sa demande au même titre.

Il y aura lieu d'ordonner distraction des dépens des deux instances au profit du conseil des bailleurs.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare sans objet la demande tendant à déclarer irrecevable la demande subsidiaire de la société par action simplifiée Saint-Agnant tendant à condamner les parties à faire application du loyer nominal (loyer prévu dans le bail d'origine) à compter du lendemain de l'expiration du bail initial;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la société par action simplifiée Saint-Agnant de toutes ses demandes ;

Condamne la société par action simplifiée Saint-Agnant aux dépens d'appel et à verser à :

- Monsieur [AN] [P],

- Madame [N] [U],

- Monsieur [ZB] [B] et Madame [OI] [B] née [RF],

- Madame [WW] [Y],

- Monsieur [DZ] [V] et Madame [RN] [ZJ],

- Monsieur [AN] [A],

- Monsieur [M] [C],

- Monsieur [FG] [J],

- Monsieur [CL] [F] et Madame [E] [F],

- Monsieur [XN] [JI] et Madame [AU] [JI] née [JZ],

- Monsieur [FW] [LF] et Madame [UI] [LF] née [HD],

- Monsieur [HK] [DS],

- Madame [JH] [DS],

- Monsieur [HM] [FO] et Madame [WO] [FO] née [UJ],

- Monsieur [AI] [HU] et Madame [OS] [HU] née [IZ],

- Monsieur [IC] [NC] et Madame [G] [NC] née [EZ],

- Monsieur [LM] [XM] et Madame [WW] [XM] née [IS],

- Madame [SU] [XE],

- Monsieur [HV] [EA] et Madame [BA] [EA] née [PY],

- Monsieur [KH] [BR] et Madame [NS] [BR] née [ZS],

- Monsieur [LM] [FX] et Madame [SV] [FX] née [YL],

- Monsieur [VZ] [VP] et Madame [VH] [VP] née [IJ],

- Monsieur [T] [TK] et Madame [I] [TK] née [AT],

- Monsieur [EP] [XV],

- Madame [KP] [JR] veuve [UC],

- Monsieur [AB] [BK],

- Monsieur [ZZ] [SE] et Madame [JA] [SE] née [UA],

- Monsieur [PO] [EI],

- Monsieur [PX] [AP] et Madame [MM] [AP] née [JS],

- Monsieur [PP] [AP],

- Monsieur [NB] [UB] et Madame [S] [UB] née [MT],

- Monsieur [M] [WN] et Madame [BA] [WN],

- Monsieur [KG] [DB] et Madame [CC] [DB] née [OB],

- Monsieur [H] [EY] et Madame [LN] [EY] née [VX] [NK],

- Monsieur [GF] [US] et Madame [YT] [US] née [SL],

- Monsieur [FG] [GN] et Madame [ME] [IT],

- Monsieur [MU] [ER] et Madame [CC] [ER] née [KX],

- Monsieur [ZA] [GM] et Madame [JB] [GM] née [OZ],

- Madame [AU] [SM],

- Monsieur [FH] [CY] et Madame [VH] [CY] née [DC],

- Monsieur [PX] [HD] [RG],

- Monsieur [RV] [GW] et Madame [O] [GW] née [K],

- Monsieur [KO] [TD] et Madame [JA] [TD] née [BJ],

- Monsieur [HD] [YC] et Madame [BG] [YC] née [ND],

- Monsieur [NT] [LV] et Madame [WO] [LV] née [MD],

- Monsieur [PX] [AB] [WF] et Madame [OI] [WF] née [X],

- Monsieur [DK] [GE] et Monsieur [T] [PA] [GV],

- Monsieur [D] [AR] et Madame [HL] [AR] née [JP],

- Madame [VH] [VA],

- Monsieur [UZ] [WX] et Madame [IK] [WX] née [OP],

- Madame [VH] [XF] née [IB],

- Monsieur [PX] [PP] [MV] et Madame [VH] [MV] née [VY],

- Monsieur [W] [OJ],

- La société C3TN,

- Monsieur [VR] [RO] et Madame [RO] [PG] née [DJ],

- Monsieur [XD] [HE] et Madame [RX] [SD],

- Monsieur [M] [XU],

- Monsieur [VG] [VO] et Madame [JY] [VO] née [RW],

- Madame [B] [TS],

- Monsieur [TC] [BW] et Madame [EH] [BW] née [R],

- Monsieur [LE] [BW] et Madame [YS] [BW] née [WG],

- Monsieur [ZA] [BW] et Madame [AM] [BW],

- Monsieur [CO] [OA] [HT],

- Madame [RN] [ZK] veuve [FP],

- Monsieur [DK] [ZC] et Madame [OI] [ZC] née [L],

- Monsieur [KY] [JJ] et Madame [CU] [JJ] née [TL],

- Monsieur [ML] [FN] et Madame [ZR] [FN] née [AD],

- Monsieur [Z] [XL],

- La SARL Syphina,

- Monsieur RobertUntereiner et Madame [YD] [TU] née [UR],

- Monsieur [ZA] [EB],

- Monsieur [LW] [KW],

- Monsieur [NJ] [FY] et Madame [BA] [DT],

- Monsieur [AB] [DI] et Madame [JA] [DI] née [ZI],

- Monsieur [PX] [AT] [FF],

- Monsieur [DK] [BL],

- Monsieur [PH] [CI] et Madame [YS] [CI] née [VI],

à chacun la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Précise qu'en présence de co-bailleurs, une seule indemnité de 150 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sera due pour l'ensemble des co-bailleurs, et non par une indemnité de 150 euros par co-bailleurs ;

Condamne la société par action simplifiée Saint-Agnant aux entiers dépens d'appel ;

Ordonne distraction des dépens de première instance et d'appel au profit des conseils des bailleurs sus énumérés.