CA Chambéry, 1re ch., 8 avril 2025, n° 23/00411

Faits et procédure

La société Cofiger est propriétaire d'un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] sur des parcelles cadastrées AC n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et[Cadastre 3]. Il est composé :

- d'un entrepôt d'une surface au sol de 16 230 m² comprenant douche et vestiaire avec une partie de bureaux de 270 m2 et un auvent fermé d'environ 950 m²,

- d'un bâtiment à usage de bureaux et à usage commercial d'une surface d'environ 810 m² répartie sur trois niveaux.

Par acte sous seing privé du 24 juin 2005, la société Cofiger a donné ce local à bail commercial à la société Brossette pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2005 jusqu'au 31 mai 2014 moyennant un loyer annuel hors-taxes de 600 000 euros.

Par lettre du 14 septembre 2013, la société Brossette a sollicité la résiliation du bail commercial auprès de la société Cofiger à compter du 1er juin 2014, ainsi que la conclusion d'une nouvelle convention afin d'être autorisé à se maintenir dans les lieux pendant 24 mois avec possibilité pour elle d'y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Ce maintien dans les lieux devait permettre à la société Brossette d'organiser le transfert de son activité dans le cadre d'un nouveau projet.

Un contrat intitulé 'bail dérogatoire' a été signé entre la société Wolseley France (anciennement dénommée Cofiger) et la société Brossette le 24 mars 2014 prévoyant le maintien dans les lieux de cette dernière à compter du 1er juin 2014 jusqu'au 31 mai 2016 moyennant un loyer annuel hors-taxes de 774 942 euros.

Le 16 décembre 2015, la SCI PGD est devenue propriétaire des locaux commerciaux et s'est donc substituée à la société Wolseley France dans ses droits.

La société Brossette s'est maintenue dans les lieux postérieurement au 1er juin 2016.

Suivant contrat de sous-location consenti le 1er février 2018, la société Brossette a loué une partie de ses locaux à la société Thiébaut logistique.

La société Brossette a donné congé à la SCI PGD le 29 mai 2019. Elle n'a cependant quitté les lieux que le 27 novembre 2020.

Par acte d'huissier du 26 septembre 2019, la SCI PGD a assigné la société Brossette devant le tribunal de grande instance de Chambéry notamment afin d'obtenir la reconnaissance de l'existence d'un contrat de bail commercial entre les parties et la condamnation de la société Brossette à lui payer des loyers commerciaux jusqu'au 31 mai 2022, date de la fin de la période triennale du contrat en cours.

Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal de grande instance de Chambéry, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- Jugé que le contrat conclu entre la société Wolseley France et la société Brossette le 24 mars 2014 est un bail dérogatoire ;

- Jugé que l'occupation du local commercial par la société Brossette à compter du 1er juin 2016 est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce ;

- Jugé que le congé donné le 29 mai 2019 par la société Brossette prend effet le 31 mai 2022 conformément à l'article L.145-4 du code de commerce ;

- Rejeté la demande de la société DSC venant aux droits de la société Brossette tendant à obtenir la restitution des loyers commerciaux couvrant la période du 27 novembre 2020 au 30 novembre 2020 ;

- Rejeté la demande de la société DSC venant aux droits de la société Brossette tendant à obtenir le remboursement de la somme de 145.598,18 euros au titre de la période de Covid-19 ;

- Rejeté la demande de la société DSC venant aux droits de la société Brossette tendant à obtenir la réduction du loyer pour reprise des lieux à hauteur de 169.036,15 euros ;

- Condamné la société DSC venant droits de la société Brossette à verser à la SCI PGD la somme de 418. 203,90 euros au titre des loyers commerciaux dus pour la période du Ier décembre 2020 au 31 mai 2021 ;

- Condamné la société DSC venant aux de la société Brossette à verser à la SCI PGD la somme de 848.700,96 euros au titre des loyers commerciaux dus pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 ;

- Dit que les loyers commerciaux dus par la société DSC venant aux droits de la société Brossette feront l'objet d'un calcul d'intérêts sur la base du taux moyen mensuel du marché monétaire majorité de quatre points et demi (EURIBOR 3 mois + 4.5) et ce avec un minimum de 1 % à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2019 et jusqu'à complet règlement ;

- Condamné la société DSC venant aux droits de la société Brossette à verser à la S.C.I. PGD la somme de 83.640,78 euros au titre de la TVA due pour la période du 1er décembre 2020 au 31 mai 2021 ;

- Condamné la société DSC venant aux droits de la société Brossette à verser à la SCI PGD la somme de 169.740,19 euros au titre de la TVA due pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 ;

- Rejeté la demande de la SCI PGD tendant condamner la société Brossette à lui verser 133.648,89 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2021 et 2022 ;

- Rejeté la demande de la SCI PGD tendant à voir condamner la société DSC venant aux droits de la société Brossette à lui rembourser la facture acquittée de 6.991,50 euros TTC outre intérêts au taux légal au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

- Condamné la société DSC venant aux droits de la société Brossette à verser à la SCI PGD la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que les dépens seront supportés par la société DSC venant aux droits de la société Brossette ;

- Accordé à Me Betemps le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le contrat du 24 mars 2014 conclu la société Wolseley France et la société Brossette est un bail dérogatoire, il fixait un terme précis et ne comportait pas d'élément de précarité, son loyer étant fixé à un montant supérieur à celui du bail commercial ;

Il est constant que la société Brossette s'est maintenue dans les lieux postérieurement au 31 mai 2016, à l'issue de ce bail dérogatoire, ce qui entraîne la requalification en bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;

Le congé donné le 29 mai 2019, en cours de bail, ne peut prendre effet qu'à l'expiration de la période triennale suivante, à savoir le 31 mai 2022 ;

Il incombait à la société DCS de restituer les lieux en bon état de réparations de toutes sortes, et celle-ci doit assumer la facture d'enlèvement des palettes laissées sur place par son sous-locataire, la société Thiébaut, facture de 6.991,50 euros TTC acquittée par la société PGD.

Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a :rectifié l'erreur matérielle affectant le jugement et dit que :

- le paragraphe suivant situé page 15 : « Rejette la demande de la SCI PGD tendant à voir condamner la société DSC venant aux droits de la société Brossette à lui rembourser la facture acquittée de 6 991,50 euros TTC outre intérêts taux légal au taux légal à compter de la signification de la présente décision »

est annulé et remplacé par les dispositions suivantes :

« Condamne la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à rembourser à la SCI PGD la facture acquittée de 6 991,50 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision »

Par déclaration au greffe du 10 mars 2023, la société Distribution Sanitaire Chauffage (DSC) venant aux droits et obligations de la société Brossette a interjeté appel des 2 décisions en toutes leurs dispositions hormis en ce que la première décision a :

- Rejeté la demande de la SCI PGD tendant à voir condamner la société Brossette à lui verser 133.648,89 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2021 et 2022 ;

- Rejeté la demande de la SCI PGD tendant à voir condamner la société DSC venant aux droits de la société Brossette à lui rembourser la facture acquittée de 6.991,50 euros TTC outre intérêts au taux légal au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ordonnance du 2 mai 2024, le conseiller de la mise en état a :

- S'est dit dépourvu du pouvoir juridictionnel pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société DSC sur l'irrecevabilité de la demande nouvelle en appel,

- Déclaré irrecevable l'appel incident de la SCI PDG tendant à voir infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande visant à condamner la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à lui verser la somme de 133.648,89 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2021 et 2022,

- Déclaré irrecevable la prétention ultérieure de la SCI PDG tendant à voir condamner la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à payer à ce titre à la SCI PDG une indemnité de 142.217 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation originelle devant le tribunal judiciaire de Chambéry.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a rectifié l'erreur matérielle affectant l'ordonnance de la conseillère de la mise en état rendue le 2 mai 2024 dans l'instance RG n°23-411 à partir du paragraphe 'écritures sur incident', en modifiant le nom de la partie intimée comme suit : SCI PGD.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 15 novembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette sollicite l'infirmation de la décision de première instance et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- Prononcer l'irrecevabilité des demandes de la SCI PGD à l'encontre de la société DSC du fait de leur prescription et/ou de leur caractère nouveau ;

- Débouter la SCI PGD de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- Condamner la SCI PGD à lui payer la somme de 8.249,50 euros TTC correspondant au trop perçu par la SCI PGD pour la période du 27 novembre 2020 au 30 novembre 2020 ;

- Condamner la SCI PGD à lui payer la somme totale de 169.036,15 euros TTC en remboursement des sommes réclamées indument réglées pour la période du 13 juillet au 27 novembre 2020, compte tenu de la reprise partielle des locaux intervenue le 13 juillet 2020 ;

A titre subsidiaire,

- Débouter la SCI PGD de son action en paiement et plus largement de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions en raison de la prescription de l'action en fixation de loyer;

- Condamner la SCI PGD à lui payer la somme de 8.249,50 euros TTC correspondant au trop perçu par la SCI PGD pour la période du 27 novembre 2020 au 30 novembre 2020 ;

- Condamner la SCI PGD à lui payer la somme totale de 169.036,15 euros TTC en remboursement des sommes réclamées indument réglées pour la période du 13 juillet au 27 novembre 2020, compte tenu de la reprise partielle des Locaux intervenue le 13 juillet 2020 ;

A titre infiniment subsidiaire,

- Débouter la SCI PGD de ses demandes, fins et prétentions à son encontre à hauteur du trop-perçu par la SCI PGD depuis le 1er juin 2016, soit la somme de 509.023,26 euros HT, TVA en sus, soit 610.827,91 euros TTC ;

- Débouter la SCI PGD de sa demande de voir appliquer le taux mensuel du marché monétaire majoré de quatre-points et demi (EURIBOR 3 mois + 4.5) et ce avec un minimum de 1% par mois à compter du 16 juillet 2019, date de la mise en demeure jusqu'à complet règlement, outre les charges et la revalorisation du loyer ;

En tout état de cause,

- Débouter la SCI PGD de sa demande de la voir condamner à lui payer une indemnité de 6.991,20 euros TTC en remboursement de la facture de la société Pedretti Distribution;

- Débouter la SCI PGD de toutes autres demandes, fins ou prétentions ;

- Condamner la SCI PGD à payer la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI PGD aux entiers dépens, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Bollonjeon, avocat.

A soutien de ses prétentions, la société DSC soutient que :

' le premier juge a statué ultra petita en dépassant son office, en ce qu'il a statué sur la relation contractuelle entre les parties à compter du 1er juin 2016, alors que la demande portait sur une requalification du contrat ;

' la demande de requalification est prescrite, car soumise à la prescription biennale de l'article L145-60 du code de commerce et ayant pour point de départ la date de conclusion du contrat dont la requalification est demandée ;

' la prétention, présentée pour la première fois en cause d'appel, d'application du statut des baux commerciaux, à la relation contractuelle liant les parties à compter du 1er juin 2016, est soumise à l'interdiction des demandes nouvelles de l'article 564 du code de procédure civile ;

' le loyer du nouveau bail doit être fixé à la valeur locative, or, en l'espèce, la demande de fixation du loyer est prescrite, de sorte qu'il convient d'infirmer la décision sur la condamnation à payer les loyers ;

' la loi Pinel, applicable à compter du 1er juin 2014, prévoit que les loyers commerciaux sont indexés sur l'ILC, et ils ne pouvaient l'être sur l'ICC, le trop-perçu de taxe foncière et d'indexation, pour un total de 610.827,91 euros devant être restituée ;

' la condamnation au paiement de la facture de la société Pedretti de 6.991,50 euros de débarrassage des palettes laissées sur les lieux par la société Thiébaut, ne peut être justifiée en raison de l'effet relatif du contrat de sous-location conclu entre la société Thiébaut et la société PGD, outre le fait que cette dernière ne justifie pas avoir réglé la facture et que la prestation a été commandée par la société Alpina.

Par dernières écritures du 15 novembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI PGD demande à la cour de :

- Débouter la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette de toutes ses demandes d'irrecevabilité ;

- Rejeter les prétentions de la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette concernant les fins de non-recevoir dont prescriptions alléguées, formulées pour la première fois en appel ;

- Rejeter la prétention nouvelle de la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette concernant l'action en fixation de loyer ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a jugé que le contrat conclu entre la société Wolseley France et la société Brossette le 24 mars 2014 est un bail dérogatoire ;

- Confirmer le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a jugé que l'occupation du local commercial par la société Brossette (aux droits et obligations de laquelle intervient la société DSC) à compter du 1er juin 2016 est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce ;

- A titre subsidiaire, requalifier le bail dérogatoire liant les parties en bail commercial ;

- A titre plus subsidiaire, constater et en tant que de besoin juger qu'il existe un bail commercial entre la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette né du fait du maintien en possession par la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à l'issue du bail dérogatoire ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a jugé que le congé donné le 29 mai 2019 par la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette prend effet le 31 mai 2022 conformément à l'article L.145-4 du code de commerce ;

- Confirmer le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a rejeté la demande de la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette tendant à obtenir la restitution des loyers commerciaux couvrant la période du 27 novembre 2020 au 30 novembre 2020 ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a rejeté la demande de la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette tendant à obtenir le remboursement de la somme de 145 598,18 euros au titre de la période de COVID-19 ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a rejeté la demande de la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette tendant à obtenir la réduction du loyer pour reprise des lieux à hauteur de 169.036,15 euros ; à titre subsidiaire, limiter ce montant à la somme de 69.424 euros ;

- Confirmer le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a condamné la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à lui verser la somme de 418.203,90 euros au titre des loyers commerciaux dus pour la période du 1er décembre 2020 au 31 mai 2021 ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a condamné la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à lui verser la somme de 848.700,96 euros au titre des loyers commerciaux dus pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a dit que les loyers commerciaux dus par la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette feront l'objet d'un calcul d'intérêts sur la base du taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de quatre points et demi (EURIBOR 3 mois + 4,5) et ce avec un minimum de 1% à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2019 et jusqu'à complet règlement ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a condamné la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à lui verser la somme de 83.640,78 euros au titre de la TVA due pour la période du 1er décembre 2020 au 31 mai 2021 ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a condamné la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à lui verser la somme de 169.740,19 euros au titre de la TVA due pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a condamné la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à lui rembourser la facture acquittée de 6.991,50 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision de première instance ;

- Confirmer le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de chambery le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a condamné la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

- Condamner la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette à lui verser une indemnité complémentaire de 15.000 euros pour la procédure d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2023 rectifié le 26 janvier 2023 en ce qu'il a dit que les dépens seront supportés par la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette, et en ce qu'il a accordé à Me Betemps le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

- Condamner la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette aux entiers dépens de l'appel, avec distraction pour ces derniers au profit de Me Betemps sur son affirmation de droit ;

En tout état de cause,

- Rejeter toutes les demandes de la société DSC venant aux droits et obligations de la société Brossette.

Au soutien de sa prétention à la confirmation du jugement entrepris, la société PGD fait valoir:

' que le contrat du 24 mars 2014 a, de façon fondée, été qualifié de bail dérogatoire, aucune précarité de l'occupation n'étant mise en évidence, et le loyer étant supérieur au loyer prévu au sein du bail commercial antérieur ;

' que le maintien dans les lieux après l'échéance du bail dérogatoire entraîne l'application du statut des baux commerciaux, cette action en application du statut du bail commercial étant en outre imprescriptible ;

' que cette demande n'est pas nouvelle en appel, et qu'en tout état de cause, elle tend aux mêmes fins que la demande initiale ;

' que l'action en fixation du loyer était ouverte à l'une ou l'autre des parties, et que, présentée pour la première fois en appel, elle est irrecevable, et qu'en tout état de cause, il existait un accord entre les parties sur le montant du loyer, le paiement n'ayant été contesté qu'à partir du moment où la bailleresse a refusé de libérer la locataire du paiement des loyers à compter de la date annoncée pour son départ des lieux ;

' qu'enfin, la locataire qui n'a pas restitué les lieux en bon état et a laissé sur place un monceau de palettes doit assumer les frais de débarrassage, peu importe que les palettes aient été abandonnées par la société Thiébaut, qui était sous-locataire de la société PGD.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 18 novembre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 4 février 2025.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur le dépassement du juge de son office

L'article 4 du code de procédure civile dispose 'L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.'

L'article suivant prévoit : 'Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.'

L'article 563 du code précité prévoit 'Pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.'

L'article suivant énonce :'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait.'

Les prétentions nouvelles ne doivent pas être confondues avec les moyens nouveaux, qui sont eux, recevables (2e Civ. 2 février 2023, pourvoi n°21-18.382).

Il résulte du jugement entrepris que les prétentions de la société PGD, telles que reprises dans ses dernières conclusions n°2 du 22 mars 2022 de première instance étaient ainsi libellées:

'- Requalifier le bail dérogatoire conclu entre la SCI PDG et la SASU DSC venant aux droits et obligations de la SASU Brossette le 24 mars 2014 en bail commercial à compter du 1er juin 2016,

- (...)

- dire et juger que ce congé prendra effet au 31 mai 2022 et que la SASU DSC venant aux droits et obligations de la SASU Brossette se trouve liée par les obligations de ce bail commercial jusqu'à cette date,'

Les relations contractuelles entre les parties sont issues des deux conventions écrites suivantes :

- bail commercial du 1er juin 2005 au 31 mai 2014 conclu entre les sociétés Cofiger, bailleresse et Brossette, locataire,

- 'bail dérogatoire' signé le 24 mars 2014 entre la société Wolseley France (anciennement Cofiger) et la société Brossette pour une durée de deux ans à compter du 1er juin 2014, délai expirant le 31 mai 2016, non renouvelable.

Par conséquent, la demande de la société PGD venant aux droits de la société Brossette d'application du statut des baux commerciaux portait sur la relation contractuelle ayant pris naissance à compter du 1er juin 2016, soit à l'expiration du contrat intitulé bail dérogatoire. Cette interprétation résulte des termes mêmes des conclusions, qui portait sur la requalification 'à compter du 1er juin 2016", soit après le terme du contrat, et l'utilisation impropre du terme 'requalification' ne peut modifier l'objet de la demande, qui était bien l'application des articles L145-1 et suivants du code de commerce à l'exploitation par la société Brossette d'un fonds de commerce dans les locaux mis à disposition par la société PGD.

Il convient en outre d'observer que cette lecture des demandes est corroborée par le montant de la demande en paiement des loyers qui est sollicitée jusqu'au 31 mai 2022, soit à jusqu'à l'expiration de la deuxième période triennale résultant du bail commercial supposément conclu le 1er juin 2016.

Le juge n'a en conséquence, pas dépassé son office en jugeant que la relation contractuelle entre les parties à compter du 1er juin 2016 était un bail commercial et la demande n'est pas nouvelle en cause d'appel.

II- Sur la prescription de l'action du bailleur

L'article L145-5 du code de commerce en vigueur avant le 20 juin 2014 et applicable au bail dérogatoire dispose : 'Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

(...).'

L'article L145-60 du code de commerce prévoit 'Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.'

L'action en requalification d'un contrat en bail commercial est soumise au délai de prescription biennal, lequel court à compter de la date de la conclusion du contrat à requalifier (3ème Civ. 28 septembre 2022, pourvoi n°21-17.907).

En revanche, la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial, statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue du bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L145-60 du code de commerce, ni à aucune autre (3ème Civ. 13 mai 2013, pourvoi n°13-23.321, 3ème Civ. 1er octobre 2014, pourvoi n°13-16.806, 3ème Civ. 25 mai 2023, pourvoi n°21-23.007 P).

Ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, l'action introduite par la société PGD par assignation en date du 26 septembre 2019 visait à obtenir la reconnaissance de l'existence d'un bail commercial et l'application du statut aux relations contractuelles entretenues avec la société DCS à compter du 1er juin 2016. Aucune demande n'était formulée par ailleurs formulée par le bailleur concernant le contrat intitulé 'bail dérogatoire' signé par les parties le 24 mars 2014 et ayant pris fin, selon ses stipulations, le 31 mai 2016.

De façon superfétatoire, il y a lieu de rappeler que la société Brossette, devenue DCS s'est prévalue, au sein du contrat de sous-location conclu avec la société Thiébaut logistique le 1er février 2018, de la propriété commerciale sur le local, en ces termes 'le locataire principal s'est maintenu dans les lieux au-delà du terme convenu. Conformément à l'article L145-5 du code de commerce, il s'est opéré un nouveau bail régi par les dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce à compter du 1er juin 2016.'

Le point de départ de l'action en constat de l'application du statut n'est donc pas la date de la conclusion du bail dérogatoire du 24 mars 2014, mais celle du 1er juillet 2016, qui est la date à laquelle le locataire est resté et a été laissé en possession des lieux après l'expiration du contrat initial. En tout état de cause, la jurisprudence constante précitée 3ème Civ. 13 mai 2013, pourvoi n°13-23.321, 3ème Civ. 1er octobre 2014, pourvoi n°13-16.806, 3ème Civ. 25 mai 2023, pourvoi n°21-23.007 P) exclut l'application du délai biennal de l'article L145-60 du code commerce à la prescription de l'action de la société PGD, et en fait une action imprescriptible.

Il y a donc lieu d'écarter la fin de non-recevoir soulevée, et de confirmer, sur le fond, la décision du premier juge sur la question de la qualification des relations contractuelles en bail commercial.

III- Sur l'action en fixation du loyer

L'article L145-37 du code de commerce dispose 'les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L145-38 et L145-39 et dans les conditions fixées par décret en conseil d'Etat.'

L'article L145-38 du même code prévoit 'La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.'

Le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d'accord entre les parties, à la valeur locative (3ème Civ. 14 décembre 2005, pourvoi n°05-12.587 P).

L'action en fixation du loyer, ou en révision de celui-ci était ouverte à compter de la première échéance triennale du bail, soit à compter du 1er juin 2019, devant le juge des loyers commerciaux, qui n'a en l'espèce, jamais été saisi d'une telle demande.

Un bail commercial a pris la suite du bail dérogatoire conclu entre les parties le 24 mars 2014, sans que ses conditions essentielles ne soient convenues par écrit entre les parties. Toutefois, le loyer prévu au sein du bail dérogatoire, qui comportait une indexation, a été payé, sans qu'il n'y ait aucune contestation, par la société Brossette, devenue la société DCS, jusqu'au 1er juin 2020.

Il ressort de ces constatations que les conditions du bail dérogatoires compatibles avec le statut des baux commerciaux ont été poursuivies d'un commun accord entre les parties, et que les stipulations relatives au montant du loyer, qui ne sont pas d'ordre public et peuvent être librement convenues entre les parties, trouvent à s'appliquer.

La société DCS n'est en l'espèce, pas recevable à se prévaloir, pour la première fois en cause d'appel, et alors qu'un accord tacite, mais dépourvu d'équivoque, existait entre les parties sur le montant du loyer qui a été réglé pendant les 4 premières années d'exécution du bail commercial, de l'absence de fixation du montant du loyer.

IV- Sur le montant du loyer

La société Brossette, devenue la société DCS, a exécuté le contrat en payant les loyers conformément au bail dérogatoire du 24 mars 2014, acceptant d'appliquer l'article 5.1 'loyer' qui stipulait 'Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges. de SEPT CENT SOIXANTE QUATORZE MILLE NEUF CENT QUARANTE DEUX EUROS ( 774.942 ').

Ce loyer sera actualisé à la prise d'efiet du bail dérogatoire, en prenant comme indice de base, celui du 4ème trimestre de 2012, et comme indice d'actualisation, celui du 4ème trimestre de 2013.

Audit loyer s'ajoutera, à la charge du Preneur, la TVA en vigueur et/ou toute autre taxe qui lui serait substituée ou ajoutée, outre tes impôts, notamment l'impôt foncier, les taxes et les charges, de maniére que le loyer reste net et franc de tous frais et charges pour le Bailleur.

Le remboursement de l'impôt foncier, ainsi que toutes autres taxes ou charges, se fera dans les trente jours sur présentation d'une copie de la facture émise par le Bailleur, accompagnée, le cas échéant d'une copie de i'avis de recouvrement des services des impôts.

5.2. Indexation du loyer

Le loyer sera indexé chaque année, à date anniversaire, et de plein droit, en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction, le calcul de cette idexation se faisant sur la base du rapport entre :

- I'indice du quatrième trimestre ayant précédé la date de prise d'effet de l'indexation précédente (indice de base).

- l'indice du quatrième trimestre ayant précédé la date de prise d'effet de la nouvelle indexation (indice de référence)

Au cas où pour une cause quelconque un loyer trimestriel ne pourrait être rajusté à une date d'échéance en raison d'allongement ou de retard dans la publication des indices. le Preneur paiera au Bailleur pour cette échéance un loyer égal au dernier loyer payé, qui revêtira alors un caractère provisoire. Le réajustement et par la suite le réglement de toute différence devra intervenir dès qu'aura pu être 'xé le montant des termes à indexer.

Le calcul de cette indexation serait alors fait à I'initiative du Bailleur dès la publication des indices.

La présente indexation constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti.'

C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu :

- que les clauses du bail dérogatoire du 24 mars 2014 compatibles avec le statut des baux comemrciaux ont pu se poursuivre au cours du bail commercial ayant pris effet le 1er juin 2016;

- que la loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié l'indice d'indexation des loyers commerciaux, optant pour l'ILC ;

- que l'article L145-34 du code de commerce fait référence à l'article L112-2 du code monétaire et financier et que si les indexations fondées sur le salaire minimum de croissance ou sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention avec l'activité de l'une des parties, le recours à l'ICC pour l'indexation d'une convention relative à un immeuble bâti comme en l'espèce n'est pas interdite ;

- qu'il convient d'ajouter que la société DCS a exécuté sans aucune discussion l'article précité du bail dérogatoire, ce qui ressort notamment des factures de la société PDG n°1819-00017 du 1er février 2019, portant sur les loyers du 1er mars au 31 mai 2019, pour 236 454,22 euros TTC, ou de celle n°1920-00018 du 1er varil 2019, pour les loyers du 1er juin au 31 août 2019, pour 241 560,61 euros, et qui inclut la révision du loyer suivant l'indice fixé dans le contrat.

La société PGD est donc fondée à solliciter l'indexation des loyers convenus, y compris sur l'indice ICC, l'indexation sur l'indice ILC ou l'ILAT n'étant pas d'ordre public, et les stipulations du bail dérogatoire du 24 mars 2014 qui ne sont pas contraires aux dispositions d'ordre public régissant les baux commerciaux ayant été, ainsi qu'il a été précédemment indiqué, tacitement reconduites par les parties à compter du 1er juin 2016.

La prétention à voir recalculer les loyers auxquels la société DCS a été condamnée en première instance sera en conséquence rejetée.

V- Sur le remboursement de la facture de 6 991,50 euros de la société Pedretti

L'article L145-40-1 du code de commerce, tel qu'issu de la loi Pinel dispose 'lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.'

Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué par les parties, ni à l'occasion du bail initial de 2005, ni en 2014, lors du bail dérogatoire, ni en 2016. Les lieux sont décrits dans le contrat initial comme : '- un entrepôt d'une surface au sol de 16230 m² comprenant douches et vestiaires avec partie bureaux de 270 m² et un auvent fermé d'environ 950 m².

- un bâtiment à usage de bureaux et commercial d`une surface d`environ 810 m² répartie sur 3 niveaux le tout sur un terrain de 28.027 m² sis l [Adresse 1].'

Il n'est toutefois pas contesté que les lieux ont été loués non meublés, et que le constat d'état des lieux de sortie de l'étude Viatores du 27 novembre 2020 que des palettes ont été laissées sur place par la société Thiébaut Logistique, qui sous-louait une partie des locaux occupés par la société Brossette devenue la société DCS, seule co-contractante de Thiébaut Logistique, PGD étant tiers au contrat de sous-location et ayant pour seule locataire la société DCS.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance qui a condamné la société DCS à rembourser à la société PGD la facture de la société Pedretti portant sur l'enlèvement des palettes de 6 991,50 euros, considérant que la locataire tenue de l'obligation de restituer les lieux loués en bon état a manqué à son obligation en laissant sur place des palettes encombrant les lieux.

Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point également.

VI- Sur les mesures accessoires

Succombant en son appel, la société DCS supportera les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité procédurale de 4 000 euros au bénéfice de la société PGD.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société DCS au titre de la prescription de l'action et de l'article 564 du code de procédure civile,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société DCS aux dépens de l'instance, avec application de l'article 696 du code de procédure civile au profit de Me Betemps,

Condamne la société DCS à payer à la société PGD la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.