CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 10 avril 2025, n° 22/06727

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte du 8 juin 2015, la société Immoochan France, devenue Ceetrus France à la suite d'un changement de dénomination sociale, désormais représentée par la société Nhood Services France, a donné à bail commercial à la société Vesty games 2 un local (correspondant au lot n° 112), à usage de vente de jeux vidéo, d'une surface de 80 m² (surface de vente de 70 m²), situé dans la galerie marchande du centre commercial d'[Adresse 6], pour une durée de 10 années entières et consécutives à compter de la livraison du local et au plus tard le 15 juin 2015, moyennant un loyer annuel variable fixé à 5 % du chiffre d'affaires hors taxes, avec un loyer minimum garanti de 36.000 ' hors taxes et hors charges par an.

Une réduction exceptionnelle correspondant à 58,33 % du loyer minimum garanti en vigueur, est contractuellement prévue à l'article 7-6 du bail, de la prise d'effet de celui-ci jusqu'au 31 décembre 2017, nonobstant l'application du loyer variable précité.

Par avenant du 12 décembre 2017, les parties sont convenues d'un nouvel abattement de loyer pour une durée d'un an, à compter du 1er janvier jusqu'au 31 décembre 2018, d'environ 11.000 ' HT/HC soit 30,28 % du loyer minimum garanti, nonobstant l'application du loyer variable, les charges et accessoires restant dus, ainsi que de la possibilité pour la preneuse de régler le loyer et les provisions pour charges mensuellement et non trimestriellement.

Par avenant du 10 octobre 2018, les parties sont convenues de proroger ces dispositions pour une nouvelle période d'un an, soit du 1er janvier au 31 décembre 2019.

Par acte du 25 janvier 2019, les parties ont régularisé un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel la société Vesty games 2 reconnaissait devoir la somme de 5.192,30 ' TTC au titre des loyers, charges et accessoires contractuels, arrêtée au 3 décembre 2018, la société Ceetrus France l'autorisant à s'en acquitter en 2 traites de 922,46 ' puis en 6 mensualités de 557,90 '.

Le bailleur a spontanément accordé au preneur une franchise de loyer pour la période de confinement liée à la COVID-19, soit du 16 mars au 15 mai 2020, représentée par un avoir de 8.227,92 ' TTC.

Le 26 septembre 2020, la société Ceetrus France a fait signifier à la société Vesty games 2 une sommation de payer la somme en principale de 39.255,38 ' au titre des loyers et charges impayés au 24 septembre 2020.

Le 28 octobre 2020, la société Ceetrus France a fait signifier à la société Vesty games 2 un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré locatif de 57.622,80 ' arrêté au 23 octobre 2020.

Par LRAR du 31 mai 2021, la société Ceetrus France a mis en demeure la société Vesty games 2 de lui payer la somme de 76.013,54 ' TTC au titre de l'arriéré locatif actualisé.

Par acte du 23 juin 2021, la société Ceetrus France a fait assigner la société Vesty games 2 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de condamnation lui payer notamment la somme de 89.830,26 ' au titre d'un arriéré locatif arrêté le 27 mai 2021.

La société Vesty games 2 n'a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 2 février 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- débouté la société Ceetrus France de l'intégralité de ses demandes ;

- condamné la société Ceetrus France aux dépens de l'instance ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit en toutes ses dispositions.

Par déclaration en date du 31 mars 2022, la société Ceetrus France a interjeté appel total de ce jugement.

La société Vesty games 2 a été mise en redressement judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 28 juin 2023, lequel a désigné la SELARLU Bailly M. J. en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL [C] & Associés en qualité d'administrateur judiciaire.

Par LRAR du 5 juillet 2023, la société Ceetrus France a déclaré sa créance au passif du redressement judiciaire de la société Vesty games 2 pour un montant de 197.619,65 ' au titre de sa créance locative actualisée et par acte extra-judiciaire du 5 septembre 2023, la société Ceetrus France a assigné le mandataire et l'administrateur judiciaire en intervention forcée.

Le 27 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire et a désigné la SELARLU Bailly M. J. en qualité de liquidateur judiciaire.

Par LRAR du 2 octobre 2023, la société Ceetrus France a déclaré une créance de 14.570,39 ' au passif de la procédure collective pour la période écoulée entre le redressement judiciaire et la conversion en liquidation judiciaire, au titre d'une nouvelle créance locative.

Par courrier recommandé en date du 13 octobre 2023, le liquidateur judiciaire a informé Ceetrus France de sa volonté de résilier le bail commercial en cours avec la société Vesty games 2, conformément aux dispositions de l'article L. 641-12 du code de commerce.

La société Ceetrus France a accusé réception de cette résiliation par courrier recommandé du 20 octobre 2023 et sollicité le règlement d'une créance locative de 2.722,70 ' au titre des sommes dues postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire, arrêtée au 13 octobre 2023, date de résiliation du bail à l'initiative du liquidateur.

Par acte extra-judiciaire du 18 juin 2024, la société Ceetrus France a assigné en intervention forcée la SELARLU Bailly M. J., ès qualités de liquidateur judiciaire.

La société Vesty games 2, représentée par la SELARLU Bailly M. J., ès qualités de liquidateur judiciaire, n'a pas constitué avocat.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 11 juin 2024, la société Ceetrus France, appelante, demande à la cour de :

- déclarer la société Ceetrus France recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Ceetrus France de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné aux dépens de l'instance ;

Et statuant à nouveau,

- constater l'existence de la créance locative détenue par la société Ceetrus France sur la société Vesty games 2 ;

- fixer la créance détenue par la société Ceetrus France sur la société Vesty games 2 à la somme de :

o 197.619,65 ' TTC (cent quatre-vingt-dix-sept mille six cent dix-neuf euros soixante-cinq cts) au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels, arrêté au 28 juin 2023 ;

o 14.570,39 ' TTC (quatorze mille cinq cent soixante-dix euros trente-neuf cts) au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels, dus du 28 juin au 26 septembre 2023 (Post RJ - LJ) ;

o 2.722,70 ' TTC (deux mille sept cent vingt-deux euros soixante-dix cts) au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels, dus du 27 septembre au 13 octobre 2023 ;

En tout état de cause :

- débouter la SARL Vesty games 2, la SELARLU Bally M. J., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vesty games 2, de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- condamner la SARL Vesty games 2, la SELARLU Bally M. J., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vesty games 2, à payer à la société Ceetrus France, la somme de 3.500 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SARL Vesty games 2, la SELARLU Bally M. J., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vesty games 2, aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, ceux d'appel distrait au profit de la SELARL Lx Paris-Versailles Reims, représentée par Maître Matthieu Boccon Gibod, avocat.

L'appelante expose sur le fondement des articles 1103, 1104, 1728 et 1353 du code civil, s'agissant de la « balance antérieure de 62.186,82 ' », que si le tribunal s'était penché plus attentivement sur les pièces produites aux débats par le bailleur, il aurait constaté que la pièce n° 6 répondait à son interrogation ; que cette pièce n° 6 est l'extrait de compte détaillé du preneur dans les livres du bailleur sur la période allant du 1er mai 2017 au 31 décembre 2020 ; que c'est bien l'ensemble de ces lignes de facturation et de règlement qui ont abouti à ce solde débiteur de 62 196,82 ' au 31 décembre 2020, lequel a été repris dans l'extrait de compte débutant le lendemain, le 1er janvier 2021 ; que s'agissant de la créance du bailleur, l'intimée n'était ni présente, ni représentée en première instance et n'a donc opposé aucune contestation, ni soutenu aucun argument en défense devant le tribunal ; que les pièces produites aux débats démontrent qu'à aucun moment, préalablement à la procédure engagée, le preneur n'a critiqué, ou remis en cause l'existence de la créance du bailleur, que ce soit dans son principe, ou dans son quantum ; que le tribunal a ainsi statué ultra petita ; que sur le fondement de la jurisprudence de la Cour de cassation la violation de l'article 5 du code de procédure civile est sanctionnée systématiquement ; sur l'actualisation de la créance du bailleur antérieure à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire (27 juin 2023), la créance a été déclarée à titre privilégié, s'agissant d'une créance locative ; sur la créance postérieure à l'ouverture du redressement judiciaire jusqu'à sa conversion en liquidation judiciaire (28 juin ' 26 septembre 2023), que cette créance a été déclarée à titre privilégié ; que le 13 octobre 2023, le liquidateur judiciaire a résilié le bail commercial consenti à l'intimée ; que sur la créance postérieure à l'ouverture de la liquidation judiciaire jusqu'à la résiliation du bail (27 septembre ' 13 octobre 2023), cette créance a été déclarée à titre privilégié.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des appelants.

MOTIFS DE L'ARRET

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. La cour ne fait droit à la demande de l'appelante que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 Sur la demande de fixation de créance au titre d'un arriéré locatif :

Selon les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail en cause et reprise à l'article 1103 du même code, le contrat fait la loi entre les parties.

L'article 1728 alinéa 2 du même code fait obligation au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus et de respecter l'ensemble des conditions du bail.

Selon article 1315 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail en cause, dont les principes sont repris à l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il incombe donc en premier lieu à la bailleresse de prouver la créance locative dont elle se prévaut et d'en justifier le montant.

1.1. Sur la balance antérieure de 62.196,82 '

Le premier juge a rejeté les demandes de la bailleresse sur le fondement de l'article 1353 du code civil, considérant que les sommes réclamées relatives notamment à un arriéré locatif de 89.830,26 ', reposait sur une balance antérieure de 62.196,82 ' au sujet de laquelle la bailleresse n'apportait aucune précision permettant au tribunal ni d'en déterminer la nature, ni d'en vérifier l'exigibilité et le quantum faute de pièces justificatives.

En cause d'appel, à l'appui de sa demande de constatation et de fixation de sa créance locative, l'appelante verse aux débats le bail qui la lie à la preneuse, lequel prévoit notamment en son article 14 A, que le loyer prévu à l'article 11B, est payable trimestriellement et d'avance, en son article 11E, qu'il fera l'objet d'une indexation annuelle à la date anniversaire du bail suivant la variation de l'indice ILC publié par l'INSEE et fixe l'indice de référence initial et en son article 14B et que le preneur devra s'acquitter trimestriellement d'une provision pour Charges et Impôts tels que définis à l'article 13 du bail, lequel prévoit également une répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre les parties.

L'appelante verse également aux débats l'extrait de compte détaillé de la preneuse dans ses livres, pour la période allant du 1er mai 2017 au 6 avril 2022 (pièces n° 6 et n° 16), dont il y a lieu de constater qu'il permet non seulement de justifier de l'antériorité de la créance locative de la bailleresse, dont la fixation est réclamée, mais également de son montant, notamment la balance antérieure de 62.196,82 ', étant précisé au demeurant que cette créance n'est pas contestée par la preneuse en cause d'appel, de même qu'elle ne l'avait pas été en première instance et qu'elle n'en justifie donc ni le paiement ni l'extinction.

Il y a donc lieu de considérer que la balance antérieure de 62.196,82 ' sur laquelle repose la somme de 89.83026 ' sollicitée en première instance au titre du solde des loyers, charges et accessoires contractuels, est justifiée. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

1.2. Sur la créance locative actualisée

Il convient de rappeler que, postérieurement au jugement déféré, une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la preneuse à bail a été ouverte par un jugement en date du 28 juin 2023 rendu par le tribunal de commerce de Bobigny, lequel a converti la procédure en liquidation judiciaire par un jugement en date du 27 septembre 2023.

Selon l'article L. 622-22 du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 du même code, dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

1.2.1. Sur la créance locative de la bailleresse antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective :

Il ressort des dispositions de l'article L. 622-24 du code de commerce qu'à partir de la publication du jugement d'ouverture, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement adressent la déclaration de leur créance au mandataire judiciaire, même en cas de créance non établie par un titre ou dont le montant n'est pas définitivement fixé mais déclaré sur la base d'une évaluation.

La bailleresse verse aux débats une déclaration de créance en date du 5 juillet 2023, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à la SELARLU Bailly M. J., en qualité de mandataire judiciaire de la société Vesty games 2, concernant la période antérieure au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, pour un montant total de 197.619,65 ', lequel se décompose ainsi :

- pour les loyers et/ou indemnités d'occupation, charges, accessoires pénalités et autres dus au titre du bail conclu le 8 juin 2015, une dette locative à hauteur de la somme de 187.612,35 ', que le bailleur entend compenser avec le dépôt de garantie ;

- pour la reconstitution du dépôt de garantie, la somme de 10.007,30 '.

Pour la période antérieure au jugement d'ouverture du redressement judiciaire, la bailleresse sollicite donc la fixation de sa créance locative à hauteur de 187.612,35 ', dont elle justifie le montant et l'exigibilité par la production du bail précité et de l'extrait de compte détaillé de la preneuse dans ses livres, cette dernière n'ayant pas pris la peine de se défendre en première instance, de même qu'en appel.

En revanche, la reconstitution du dépôt de garantie n'a plus lieu d'être en raison de la résiliation du bail intervenue le 13 octobre 2023 à l'initiative du liquidateur.

Par conséquent, la créance locative dont la bailleresse justifie du montant et de l'exigibilité pour la période antérieure au 28 juin 2023 n'étant pas contestée, il convient d'y faire droit, sauf en ce qui concerne la reconstitution du dépôt de garantie, et ainsi de la fixer à la somme de 187.612,35 '.

1.2.2. Sur la créance locative de la bailleresse pour la période comprise entre le jugement de redressement judiciaire et le jugement de conversion en liquidation judiciaire :

Il ressort de la lecture combinée des articles L. 622-17 et L. 622-21 du code de commerce que les créances locatives nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure sont payées à leur échéance.

L'appelante verse aux débat une déclaration de créance, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à la SELARLU Bailly M. J., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Vesty games 2, en date du 2 octobre 2023, concernant la période postérieure au jugement d'ouverture du 28 juin 2023 et courant jusqu'au jugement de conversion de la procédure de redressement en procédure de liquidation, pour les loyers et/ou indemnités d'occupation, charges et accessoires à hauteur de 14.570,39 ', à titre privilégié.

Dans la mesure où la bailleresse justifie, en cause d'appel, de l'exigibilité du loyer, payable trimestriellement et d'avance le 1er juillet 2023, au titre du 3ème trimestre 2023 (pièce n° 24), soit la somme de 14.570,39 ', qui n'est pas contestée par la preneuse, il convient de retenir cette somme pour la période du 28 juin au 26 septembre 2023 au titre de sa créance locative.

1.2.3. Sur la créance locative de la bailleresse pour la période comprise entre le jugement de conversion de la procédure collective en liquidation judiciaire et la résiliation du bail :

Selon les articles L. 641-12 et L. 641-13 du code de commerce, si le liquidateur décide de ne pas continuer le bail en cours, les créances nées régulièrement de ce dernier, après le jugement qui prononce la liquidation, sont payées à leur échéance ; à défaut elles sont payées par privilège.

Par courrier recommandé en date du 13 octobre 2023, le liquidateur judiciaire a résilié le bail commercial en cours entre les parties, conformément aux dispositions de l'article L. 641-12 susvisé.

C'est ainsi que l'appelante a adressé le 20 octobre 2023 à la SELARLU Bailly M. J., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Vesty games 2, une lettre recommandée avec accusé de réception, versée aux débats, sollicitant le règlement d'une créance locative à titre privilégié, pour un montant de 2.722,70 ' due au titre du bail résilié.

Dans la mesure où la bailleresse justifie en cause d'appel, par la production dudit bail et de l'extrait de compte détaillé de la preneuse dans ses livres (pièce n° 26), du montant et de l'exigibilité de cette somme, laquelle correspond au prorata du loyer, des charges et des accessoires contractuels payables d'avance, pour la période courant du 27 septembre au 13 octobre 2023 et non contestée par la preneuse, il convient de retenir ladite somme.

Il ressort des différents éléments ci-dessus qu'il y a lieu de constater qu'en cause d'appel, les pièces produites par l'appelante permettent de justifier de l'antériorité, du montant et de l'exigibilité de la créance locative actualisée, dont elle sollicite la fixation, laquelle correspond aux sommes suivantes :

- 187.612,35 ' TTC au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels pour la période antérieure au 28 juin 2023 ;

- 14.570,39 ' TTC au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels pour la période du 28 juin au 26 septembre 2023 ;

- 2.722,70 ' TTC au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels pour la période allant du 27 septembre au 13 octobre 2023.

Conformément à l'article 5A du bail, la compensation est de droit entre le dépôt de garantie et la créance locative ainsi fixée.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la société Ceetrus France de l'ensemble de ses demandes au titre de sa créance locative.

2. Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Ceetrus France au titre des frais irrépétibles et sera infirmé pour le surplus.

La société Vesty games 2, représentée par la SELARLU Bailly M. J., liquidateur judiciaire, qui succombe en appel sera condamnée aux entiers dépens, en ceux compris ceux de première instance, dont distraction au profit de la SARL LX Paris-Versailles-Rems, représentée par Maître Matthieu Boccon Gibod, avocat.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme le jugement rendu le 2 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny (RG n° 21/06183) en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la société Ceetrus France au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l'existence d'une créance locative détenue par la société Ceetrus France sur la société Vesty games 2 ;

Fixe la créance locative de la société Ceetrus France fixer à la somme de :

- 187.612,35 ' TTC au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels pour la période antérieure au 28 juin 2023 ;

- 14.570,39 ' TTC au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels pour la période allant du 28 juin au 26 septembre 2023 ;

- 2.722,70 ' TTC au titre du solde de loyers, charges et accessoires contractuels pour la période allant du 27 septembre au 13 octobre 2023 ;

Constate que la compensation est de droit entre dépôt de garantie qui s'élève à la somme de 10.007,30 ' et la créance locative ;

Rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Vesty games 2, représentée par la SELARLU Bailly M. J., en qualité de liquidateur judiciaire, aux entiers dépens en ceux compris ceux de première instance dont distraction au profit de la SARL LX Paris-Versailles-Rems, représentée par Maître Matthieu Boccon Gibod, avocat.