CA Nîmes, 1re ch., 10 avril 2025, n° 23/00866

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon compromis du 20 novembre 2019, M. [O] [I] a vendu à M. [T] [C] et son épouse [W] née [J] une villa constituant le lot n°5 d'une copropriété horizontale qu'il a construite [Adresse 3] à Avignon,

La vente a été réitérée le 24 janvier 2020, par acte authentique reçu par Me [D], notaire.

Par la suite, M. et Mme [C] ont été informés de la délivrance, le 7 janvier 2020, d'un certificat d'opposition à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT) effectuée par M. [I] .

Par acte du 11 et 25 août 2020, ils ont assigné celui-ci aux fins de condamnation à effectuer les travaux de mise en conformité du bien devant le tribunal judiciaire d'Avignon qui par jugement réputé contradictoire du 16 janvier 2023 :

- les a déboutés de leurs demandes,

- les a condamnés aux dépens.

M. et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 mars 2023.

Par ordonnance du 31 mai 2024, la procédure a été clôturée le 22 octobre 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 4 mars 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 31 mai 2023, les appelants demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement,

- de condamner M. [I] à leur payer les sommes de

- 5 000 euros pour avoir tardivement délivré la DAACT avec le permis de construire PC 84007 12 10134 T1 en contrariété avec ses engagements contractuels,

- 1 300 euros pour la reprise de faîtage,

- 27 690 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir

- de le condamner aux dépens de première instance et d'appel et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 juillet 2024, l'intimé demande à la cour :

- de confirmer le jugement,

- de débouter les appelants de leurs demandes,

- de les condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

* demande de réparation du faîtage

Le tribunal judiciaire n'a pas été saisi de cette demande.

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En conséquence, cette demande est déclarée irrecevable.

* responsabilité contractuelle du vendeur

Pour rejeter leurs demandes, le tribunal a jugé que les requérants ne rapportaient pas la preuve d'un préjudice.

Les appelants soutiennent que l'intimé n'a pas respecté ses engagements contractuels en ce qui concene les travaux qu'il devait entreprendre et les non-conformités du bien.

Ils soutiennent qu'il y a eu dol puisqu'ils n'ont pas pu après leur achat entreprendre les travaux envisagés en raison de l'absence de délivrance de l'attestation de conformité et enfin qu'à la date du 25 mars 2020, aucun syndic de copropriété n'était désigné et que la copropriété n'était pas assurée.

Ils allèguent l'existence d'un préjudice consécutif à ces manquements qu'ils évaluent forfaitairement à 10% du prix d'achat du bien.

L'intimé réplique n'avoir commis aucune faute contractuelle.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Selon l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Les appelants imputent à faute à l'intimé :

- la communication tardive du certificat de conformité des travaux effectués par lui les 6 et 8 octobre 2021, les ayant empêchés pendant près de deux ans de réaliser les travaux envisagés

L'acte de vente mentionne que les propriétaires sont autorisés à installer des barreaux aux fenêtres des cuisines et à poser une avancée entre les portes d'entrée de la maison et celles du garage et de la buanderie.

Il est également mentionné page 12 et 13 ' le vendeur déclare ne pas avoir reçu d'attestation venant constater la conformité des travaux réalisés dans le délai de l'article R.462-6 du code de l'urbanisme. L'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation'.

L'acte précise encore les conséquences d'une éventuelle non conformité : possibilités de recours des tiers, sanctions administratives, impossibilité d'obtenir toute nouvelle autorisation d'urbanisme...et il est ajouté, en caractère gras 'les parties confirment avoir été informées de cette situation. Elles donnent acte au notaire soussigné de leur avoir donné toute explication dès les présentes. Elles confirment, et notamment l'acquéreur, avoir requis ce dernier de régulariser la présente vente et entenent faire leur affaire personnelle des éventuelles conséquences pouvant intervenir pour elles et des risques encourus par chacune d'elle (...) L'acquéreur déclare vouloir renoncer purement et simplement au bénéfice de la condition suspensive susvisée, et vouloir passer immédiatement la présente vente. Il déclare avoir été parfaitemen informé par le notaire soussigné des risques liés à cette renonciation (...) Il requiert expressément le noaire de régulariser la présente vente, déclarant vouloir faire son affaire personnelle des risques liés à cette situation.'

Ainsi, la circonstance selon laquelle le certificat de conformité sollicité n'avait pas été obtenu avant la vente était connue des acquéreurs qui ont expressément signé le contrat de vente en étant informés des conséquences possibles d'une non-conformité.

L'acte de vente n'emporte à cet égard aucune obligation de résultat à la charge du vendeur qui justifie avoir bien effectué cette demande avant sa signature.

Le 7 janvier 2020 la ville d'Avignon a délivré un certificat de non-conformité.

Cette pièce, versée au dossier par les appelants, n'est accompagnée d'aucune preuve de sa réception par l'intimé avant la conclusion le 24 janvier 2020 de l'acte de vente de sorte que la preuve de manoeuvres dolosives de sa part n'est pas rapportée.

Des certificats de conformités ont été ensuite délivrés les 6 et 8 octobre 2021, à la suite de démarches entreprises par celui-ci.

Aucune faute de ce chef n'est donc caractérisée.

- non-exécution de travaux

L'acte de vente mentionne 'le vendeur s'est engagé à réaliser divers aménagements préalablement aux présentes, et déclare les avoir effectués, ce qui est confirmé par l'acquéreur pour l'avoir constaté. Toutefois, à la garantie des finition suivantes: raccordement par le vendeur du compteur électrique définitif, nivellement du sol extérieur devant l'entée, peinture blanche sur les murs de la buanderie, pose de l'arrivée électrique dans le garage, au plus tard le 8 février 2020.'

Il précise 'les parties conviennent de remettre la somme de 5 000 euros représentant partie du prix de la présente vente, entre les mains de Maître [W] [D] (...). Il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés:

* au vendeur directement (...) Sur la justification de l'accomplissement de la condition sus-indiquée à la date convenue (...),

* à l'acquéreur (...) à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un exploit d'huissier constatant la non-exécution de l'engagement ci-dessus par le vendeur à la date prévue,

* à la Caisse des Dépôts et Consignation en cas de contestation.

La clause 'Etat du bien' page 9 prévoit que l'acquéreur prend le bien 'dans son état au jour de l'entrée dans les lieux, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés (...)'.

Les appelants produisent un courrier adressé le 25 mars 2020 au notaire au terme duquel M. [C] déclare qu'il 'confirme qu'à titre individuel en ce qui concerne l'habitation, le vendeur qui s'était engagé à réaliser divers travaux de finition ont bien été achevés, mais qu'il ( le vendeur) ne respecte pas ses engagements et obligations au niveau de la copropriété, des aménagements, de la sécurité et des règles d'urbanisme de la ville d'Avignon concernant le local poubelle'.

Il s'en évince que les travaux relatifs au raccordement du compteur électrique définitif, au nivellement du sol extérieur devant l'entée, à la peinture blanche sur les murs de la buanderie et à la pose de l'arrivée électrique dans le garage ont bien été réalisés, seul demeurant le problème du local poubelle, qui n'est pas évoqué au titre des engagements du vendeur à l'acte de vente.

En conséquence, les appelants ne rapportent pas ici la preuve d'une faute.

- non-conformités du bien

Les appelants versent aux débats un constat d'huissier du 21 mai 2021 décrivant :

- l'existence d'un câble électrique non enterré,

- une porte d'entrée non sécurisée,

- un portillon fixé grossièrement au mur,

- un crépi de la maison assez fin avec quelques fissures,

- une absence de crépi sur le côté gauche du garage, façade nord,

- un trou non rebouché,

- un débordement de béton sur partie basse du mur,

- un coupe grossière et la rouille des volets en bois cuisine,

- un manque de peinture sur le volet en bois de la salle de bain,

- une pente du parvis mal orientée,

- une porte-fenêtre de la buanderie montée à l'envers, le manque de finition de la buanderie, la pose du carrelage aux frais du requérants, l'absence d'aération,

- dans le garage, une porte-fenêtre montée à l'envers, une sol en dalle de béton brut avec quelques fissures, un plafond vétuste, une habillage manquant en partie,

- sur la terrasse, des crépis avec traces noires, les volets du RDC et 1er étage fixés de travers, l'encadrement de la porte fenêtre en mauvais état, la climatisation pas à la bonne place,

- dans l'entrée, l'encadrement de la porte en PVC avec seuil de travers,

- dans le WC, la porte qui s'entrechoque avec la porte d'entrée, un trou rebouché dans le carrelage au sol,

- dans le séjour, un tuyau apparent le long du mur de renfoncement, le manque de finition dessous l'escalier, l'absence d'une plinthe au niveau de la première marche d'escalier, des finitions grossières, des marches d'escalier particulièrement étroites,

- au premier étage, sur la terrasse de la chambre n°2, un crépi de mauvaise qualité, fissuré, une absence de chéneau, le montage de travers du volet de la porte fenêtre avec jour apparent,

- dans la chambre n°1, l'encadrement de la porte en bois fissuré, les volets de travers avec des espacements, des volets en état brut sans finition, la fixation de travers du convecteur,

- dans la chambre n°3, le montage des volets de travers,

- dans la salle de bain, des traces sur le plafond, un trou dans carrelage de la douche, la baignoire étroite, la présence d'un câble électrique en dessous de l'évacuation de la baignoire, la pose du miroir sur le lavabo, près du mitigeur empêchant de boucher l'évier avec la commande prévue à cet effet, des câbles apparents pour les spots lumineux.

Tous ces désordres sont des défauts apparents qu'ont pu constater les acquéreurs et ne constituent donc ni des vices cachés ni des défauts de conformité ce d'autant que le contrat de vente définitif mentionne dans son article 'Etat du bien' page 9 'l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée dans les lieux, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés (...)'.

- absence de syndic et de conseil de syndical

L'acte de vente mentionne page 11 et 12 'le vendeur déclare que la copropriété dont dépend le bien objet des présentes n'a ni syndic, ni conseil syndical, ni aucun fonctionnement quelconque et par suite:

- aucune assemblée des copropriétaires ne se réunit,

- aucun fonds de roulement ou fonds de réserve n'existe,

- aucune procédure quelconque n'est actuellement en cours,

- aucun appel de charge n'est effectué,

- il n'existe pas de travaux ne cours au sein de la copropriété'.

Il rappelle que, dans cette situation, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire à l'effet de nommer le syndic et qu'à défaut d'une telle convocation, le tribunal , à la demande de tout intéressé, peut désigner un administrateur provisoire.

Il est encore mentionné 'l'acquéreur reconnaît avoir été averti par le notaire soussigné des inconvénients résultants de cette situation et notamment, qu'en l'absence de syndic, l'immeuble peut ne pas être ou mal assuré du chef du syndicat des copropriétaire, et qu'il doit en informer son propre assureur en vue de couvrir de le couvrir de ce risque et d'abandonner, si elle existe, la règle proportionnelle'.

Il en résulte que les acquéreurs ont été dûment informés de l'absence de syndic et de conseil syndical au moment de la signature de l'acte de vente ainsi que des conséquences dommageables de cette situation, et qu'il leur a été rappelé les voies de droits qui s'offraient à eux pour remédier à cette situation qu'ils n'ont pourtant pas exercées.

Les appelants ne sont donc pas fondés à exciper d'une faute de ces chefs.

En conséquence, la responsabilité contractuelle du vendeur et intimé n'est pas engagée et le jugement attaqué est confirmé dans toutes ses dispositions.

* dépens et article 700

Succombant à l'instance, les appelants sont condamnés à en supporter les dépens, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de les condamner à payer à la somme de 1 500 euros à l'intimé au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la demande de M. [T] [C] et de Mme [J] épouse [C] au titre des travaux de reprise du faitage,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 16 janvier 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [C] et Mme [V] [J] épouse [C] aux dépens d'appel,

Condamne M. [T] [C] et Mme [V] [J] épouse [C] à payer à la somme de 1 500 euros à M. [O] [I] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.