CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 10 avril 2025, n° 23/04933

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS ECD a été titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux d'une surface de 4.800 m², sis [Adresse 1], et dont le bailleur est la SCI [E], elle-même titulaire d'un contrat de crédit-bail sur ces mêmes locaux.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2009, la SAS ECD a cédé son droit au bail à la SAS J. Milliet, laquelle a versé un dépôt de garantie de 34.500 ' à la SCI [E] au titre de la cession du bail.

Le bail a été tacitement renouvelé le 1er juillet 2016. Par courrier simple en date du 29 mai 2020, la SAS J. Milliet a sollicité la résiliation du bail au 31 décembre 2020, laquelle a été consentie par la SCI [E].

A la suite de l'état des lieux de sortie, la SCI [E] n'a pas procédé à la restitution du dépôt de garantie.

Par acte d'huissier en date du 29 août 2022, la société J. Milliet a assigné la SCI [E] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constater la résiliation du bail au 31 décembre 2020 et de condamner la SCI [E] à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 34.500 ' HT.

Par jugement réputé contradictoire du 1er décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- condamné la SCI [E] à verser à la société J Milliet la somme de 34.500 ' correspondant au montant du dépôt de garantie ;

- condamné la SCI [E] à verser à la société J. Milliet la somme de 800 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [E] aux dépens ;

- débouté la société J. Millet du surplus de ses demandes ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 10 mars 2023, la S.C.I. [E] a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a :

- condamné la SCI [E] à verser à la société J Milliet la somme de 34.500 ', correspondant au montant du dépôt de garantie ;

- condamné la SCI [E] à verser à la société J. Milliet la somme de 800 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [E] aux dépens ;

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 11 juin 2024, la SCI [E], appelante, demande à la cour de :

- juger la SCI [E] recevable et bien fondée en son appel et ses demandes ;

- infirmer le jugement du Président du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 1er décembre 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :

o condamné la SCI [E] à verser à la société J.Milliet la somme de 34.500 ', correspondant au montant du dépôt de garantie ;

o condamné la SCI [E] à verser à la société J.Milliet la somme de 800 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

o condamné la SCI [E] aux dépens.

Statuant à nouveau :

- juger que la SCI [E] a usé de son bon droit en ne restituant pas le dépôt de garantie à la société Milliet ;

- condamner la société Milliet au paiement de la somme de 26.767,40 ' au titre du coût des réparations engagées par la SCI [E] ;

- condamner la société Milliet au paiement de la somme de 80.500 ' HT au titre de l'indemnité de jouissance due en réparation de la privation de jouissance du local durant la durée des travaux ;

- ordonner la compensation entre le montant du dépôt de garantie versé par la société Milliet et les condamnations pécuniaires, prononcées par l'arrêt à intervenir, dues par la société Milliet ;

- juger que la procédure diligentée par la société Milliet est abusive ;

- condamner la société Milliet au paiement de la somme de 15.000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

- condamner la société Milliet au paiement de la somme de 8.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Milliet aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI Martel fait valoir :

- Sur la mauvaise foi de la société J. Milliet a fait preuve de mauvaise foi, d'une part, en fournissant une simple photo en guise d'état des lieux, d'autre part, en adressant volontairement la mise en demeure du 6 juillet 2022 à l'ancien siège social de la SCI [E], que le locataire du bien situé à cette adresse n'a jamais rien reçu et aucun accusé de réception n'est produit, de troisième part, en délivrant son assignation en plein mois d'août, soit quelques mois après le départ de M. [E] de l'entreprise, enfin, en prétendant faussement que la SCI [E] n'a émis aucune réserve lors de l'état des lieux, alors qu'aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé et que M. [E] n'avait cessé d'alerter la société Milliet sur l'état des locaux et sur les réparations à effectuer à la restitution des lieux ;

- Sur la non-restitution du dépôt de garantie, que l'article 10 du bail autorise le bailleur à ne pas restituer le dépôt de garantie en cas de dégâts sur le bien loué. Or, la SCI [E] a souvent alerté la société Milliet sur des dégradations du bien loué et a même procédé elle-même à des réparations. Cela justifie donc la déduction des sommes déboursées du dépôt de garantie ;

- Sur les sommes dues par la société Millet, que l'article 24 du bail stipule qu'en cas de travaux de remise en état des locaux effectués par le bailleur, outre le coût des réparations, il lui sera dû une indemnité compensant la perte de jouissance durant les travaux. Or, la société [E] a dû effectuer de nombreuses réparations dont, notamment, un remplacement de l'éclairage, des fenêtres cassées ou encore du portail. La société Millet ne prouve pas que ces dégradations relèveraient de l'usage normal de la chose, d'autant plus que les éléments cassés ne peuvent en être le résultat. Ces réparations ont coûté 26.767,40 ' à la société [E], somme dont la société Milliet est donc débitrice. Les travaux ont duré 7 mois, du mois de janvier 2021 au 2 août 2021. Le loyer mensuel étant de 11.500 ' HT, l'indemnité de jouissance due par la société Millet est d'un montant de 80.500 ' HT. La société Millet est donc débitrice d'un total de 107.267,4 ' ;

- Sur la procédure abusive, que la mauvaise foi précédemment démontrée ainsi que la résistance de la société Milliet à indemniser les travaux justifient sa condamnation à 15.000 ' de dommages et intérêts pour procédure abusive au titre de l'article 1240 du code civil et de l'article 32-1 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 mai 2024, la société J. Milliet, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement du Président du Tribunal Judiciaire de Bobigny en date du 1er décembre 2022 en en ce qu'il a condamné la SCI [E] à restituer à la société J.Milliet la somme de 34.500 ' versée à titre de dépôt de garantie;

Statuant à nouveau :

- débouter la SCI [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions

- condamner la SCI [E] au paiement d'intérêts au taux légal à compter de la date de signification du Jugement du 1er décembre 2022 ;

- condamner la SCI [E] au paiement de la somme de 7.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI [E] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Milliet oppose que :

- Sur le caractère infondé de la rétention du dépôt de garantie compte tenu de l'absence de réclamation de la SCI [E] lors de l'état des lieux de sortie, que la SCI [E] n'a formulé aucune réclamation lors de l'état des lieux de sortie ou dans les mois suivant la libération des locaux. Les dégradations prétendument imputables la société J. Milliet n'ont été alléguées qu'à compter de la signification du jugement du 1er décembre 2022. A l'appui de ses allégations, la SCI [E] ne produit que deux factures, dont l'une n'est même pas établie au nom du bailleur. Elles font état d'une pose de fenêtres et d'un portail, mais n'établissent aucune dégradation imputable à la société J. Milliet. Les autres allégations de travaux ne sont pas justifiées et ne permettent pas d'identifier de dégradations. Concernant le « rafraichissement de la peinture », le décapage des sols et la « remise en état des murs, bureaux et des sanitaires », ils relèvent de l'usage normal de la chose et n'incombent pas au preneur ;

- Subsidiairement, sur la non-application de la présomption de bon état des lieux de l'article 1731 du code civil, que l'article L. 145-40-1 du code de commerce prévoit qu'en l'absence d'établissement d'un état des lieux par le bailleur, ce dernier ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. La société [E], qui conteste l'état des lieux produit par la société J. Milliet, aurait donc été défaillante dans l'établissement d'un état des lieux de sortie et ne saurait en invoquer une quelconque dégradation. Subsidiairement, la présomption de l'article 1731 du code civil cède devant la preuve que l'état des lieux résulte de l'usage normal de la chose, ce qui est le cas concernant les désordres allégués par la SCI [E] trois ans après la libération des lieux et sans constat d'huissier ;

- Sur le rejet de la demande d'indemnisation au titre de la prétendue perte de jouissance, que la SCI [E] ne démontre pas non plus avoir été privée de la possibilité de louer les locaux durant 7 mois. La facture des fenêtres fait état d'une mobilisation de main d''uvre d'une durée de deux jours. La société [E] n'a donc pas subi de perte de jouissance justifiant une indemnisation par la société J. Milliet ;

- Sur la prétendue mauvaise foi de l'intimée, qu'aucun document autre qu'une photo n'a été établi lors de l'état des lieux, ce qui justifie sa production. La société J. Milliet ignorait le transfert du siège social de la SCI [E], cette dernière ne le lui ayant jamais notifié. Le courrier adressé à [B] [E] lui a été envoyé à son adresse personnelle dans le cadre des relations entre employeur et salarié, ce qui ne démontre pas la connaissance du nouveau siège social. Par ailleurs, l'assignation a bien été signifiée au siège de la SCI [E], le 29 août 2023, la société J. Milliet ayant souhaité attendre la fin du mois d'août après la première tentative de juillet 2023. Il ne saurait donc lui être reproché d'avoir profité du plein été pour délivrer l'assignation. La société [E] ne démontre donc pas la prétendue mauvaise foi de la société J. Milliet.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

sur la mauvaise foi de la SAS Milliet

L'article 2274 du code civil dispose que « La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. »

Au cas d'espèce, il ressort de l'avenant n° 1 signé entre la SCI [E] et la société Milliet le 1er avril 2009 ainsi que de « l'acte de cession de fonds de commerce et cession de bail » entre la société ECD représentée par M. [E] et la SAS Milliet que le siège social de la bailleresse est mentionné sur ces deux actes comme étant situé [Adresse 3].

Or, aux termes d'une assemblée générale en date du 31 décembre 2018, la SCI [E] a approuvé le transfert de son siège social, à compter du 1er janvier 2019, au [Adresse 2], ce dont la SCI [E] ne tiendra manifestement pas compte lors de la signature de l'acte précité. Au demeurant, le dépôt du procès-verbal de l'assemblée générale susvisé pour enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce de Bobigny ne se fera que le 24 juin 2020 de sorte que la société J. Milliet ne pouvait en être informée.

Il peut d'ailleurs être constaté que le courrier de « dénonciation d'un bail de location » adressé, par courrier recommandé avec avis de réception par la société J. Milliet à la SCI [E] le 29 mai 2020 au lieu de son siège sis à Villepinte a bien été distribué à son destinataire, de sorte que la SCI [E] a maintenu une confusion sur le lieu effectif de son siège social.

Les courriers adressés à Monsieur [B] [E] en personne les 12 juillet 2021 et 22 novembre 2021 l'ont été à son domicile personnel d'Epinay Sur Seine mais concernaient le litige que ce dernier, personne physique, avait avec son employeur la SAS J. Milliet et non les relations contractuelles entre l'appelante et l'intimée, de sorte qu'il ne peut en être tiré aucune conséquence quant à la connaissance par la preneuse de la localisation effective du siège social de la SCI [E].

Si le courrier de mise en demeure adressé 6 juillet 2022 à la SCI [E] l'a effectivement été à son ancien siège de Villepinte, il ne peut pour autant s'en déduire une mauvaise foi de la SAS J. Milliet alors que ce courrier n'a pas été adressée par elle.

Au demeurant l'assignation délivrée, pour tentative le 28 juillet 2022 et le 29 août 2022, à la SCI [E] l'a été à l'adresse d'Epinay Sur Seine de sorte que cette dernière ne peut soutenir ne pas avoir été touchée, l'huissier mentionnant que l'adresse lui a été confirmée par le voisinage et qu'avis a été déposé dans la boîte aux lettres de sorte qu'il lui appartenait de faire diligence pour en prendre connaissance dès que possible.

Il s'infère de ces éléments que la mauvaise foi alléguée de la SAS J. Milliet n'est pas caractérisée.

sur les réparations locatives

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Par application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L'article 11 du contrat de sous-location en date du 1er avril 2007, dont l'avenant n° 1 susvisé prévoit que les clauses et conditions inchangées restent applicables, dispose qu'un état des lieux doit être établi par huissier avant l'entrée en jouissance des locaux loués et le point 24.2 prévoit qu'il doit être procédé au départ du preneur à un état des lieux contradictoire qui comportera le relevé des réparations à sa charge, en ce qu'il doit rendre les locaux loués en parfait état de toute réparation ou, à défaut, payer le coût des travaux nécessaires pour y remédier au bailleur.

L'article 10.2 du même contrat prévoit notamment que le dépôt de garantie sera remboursé au preneur après déménagement et remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur.

Au cas d'espèce, en absence d'états des lieux d'entrée et de sortie, dont la responsabilité est imputable au bailleur à qui il incombe de faire établir ces états contradictoires contractuellement prévus au bail, la présomption posée par l'article 1731 du code civil a vocation à s'appliquer.

Cependant, contrairement à ce que soutient la SCI [E], elle ne rapporte pas la preuve d'avoir alerté, pendant la durée le bail ou avant le départ des lieux, son locataire sur d'éventuelles dégradations du local consécutives à l'occupation et sur l'obligation lui incombant de les réparer ou d'en assumer les coût de remise en état.

Par ailleurs, les photographies versées aux débats par les parties, qui ne sont pas assimilables à un état des lieux en ce qu'elles ne sont ni datées, ni géolocalisées, ni établies contradictoirement, ne permettent pas d'imputer les dégradations intérieures, dont l'état d'usage des locaux, pouvant y apparaître à la société J. Milliet en ce qu'il est impossible de s'assurer qu'elles se sont produites pendant la période de jouissance des lieux par la société J. Milliet et non postérieurement.

En outre, ces photographies donnent à voir un dégât sur une façade extérieure et une vitre brisée résultant manifestement de l'incendie d'un véhicule automobile sur la voie publique, visible sur la photographie, dont la responsabilité ne peut davantage être imputée au locataire en ce que cela s'apparente à un acte de vandalisme potentiellement commis par un tiers.

Enfin, les nombreuses dégradations extérieures dont fait état la SCI [E], ayant conduit, notamment, au remplacement d'un portail et d'un volet roulant ne sont pas identifiables sur ces mêmes photographies de sorte que ni la preuve de leur matérialité, ni celle de leur survenance pendant l'occupation des lieux n'est rapportée.

Il s'infère de ces éléments que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI [E] à verser à la SAS J. Milliet la somme de 34.500 euros correspondant au montant du dépôt de garantie sans qu'il n'y ait dès lors lieu de statuer sur la demande de compensation et la demande au titre du préjudice de jouissance résultant du préjudice postérieur à la libération des locaux en lien direct avec l'état des locaux au départ du locataire.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile...sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés... ».

Le droit d'agir qui est l'expression d'une liberté fondamentale n'est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation.

Toutefois, les éléments soulevés par l'appelante sont insuffisants à caractériser une faute de la société Établissement J. Milliet-Bercy bistrot cash faisant dégénérer le droit d'agir ou de défendre de cette dernière en abus de droits. La SCI [E] sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, la SCI [E] sera condamner à payer à la société Établissement J. Milliet-Bercy bistrot cash la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 1er décembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de la SCI [E] en paiement de la somme de 80.500 ' au titre de l'indemnité de jouissance due en réparation de la privation de jouissance du local durant la durée des travaux ;

Rejette la demande de la SCI [E] en paiement de la somme de 15.000 ' à titre de dommages et intérêts ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la SCI [E] à payer à la société Établissement J. Milliet-Bercy bistrot cash la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [E] à supporter la charge des dépens d'appel.