CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 27 mars 2025, n° 21/15985

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ROSELYNE est copropriétaire d'un local commercial (lot 41) au sein du bâtiment C d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Elle loue son local à une société qui exploite un bar d'ambiance. L'entrée de ce lot se fait par une cour commune.

La locataire de la SCI ROSELYNE, avec son accord, a remplacé trois jardinières, installé un tapis en gazon synthétique ainsi qu'une caméra extérieure sur la porte d'entrée de son établissement qui donne sur la cour commune. Cette société a été sommée par la protection juridique du syndicat des copropriétaires d'enlever ces installations.

La SCI ROSELYNE a sollicité, lors d'une assemblée générale du 10 décembre 2015, l'autorisation pour les installations contestées. A la suite du refus qui lui a été opposé, une procédure a été initiée le 25 janvier 2016. Par jugement du 28 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Nice a rejeté les demandes de la SCI ROSELYNE. La même demande, formée lors d'une assemblée générale du 13 décembre 2016, a été également refusée.

Par acte d'huissier du 22 février 2017, la SCI ROSELYNE a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement de voir juger inexistantes les résolutions de l'assemblée générale du 13 décembre 2016 relatives à certains aménagements, puisque ceux-ci ne se trouveraient pas sur une parcelle dépendant de la copropriété ; subsidiairement, elle sollicitait l'annulation de la convocation et du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 décembre 2016; très subsidiairement, elle demandait l'annulation de certaines résolutions ; en toute hypothèse, elle demandait que le tribunal autorise les aménagements qu'elle avait réalisés.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

- débouté la SCI ROSELYNE de sa demande tendant à voir déclarer inexistantes les résolutions portant sur la cour du [Adresse 2] ;

- débouté la SCI ROSELYNE de sa demande d'annulation de la convocation à l'assemblée générale du 13 décembre 2016 ainsi que du procès-verbal de celle-ci ;

- débouté la SCI ROSELYNE de sa demande d'annulation des résolutions 5 à 7 et 11 à 13 de l'assemblée générale du 13 décembre 2016 ;

- débouté la SCI ROSELYNE de sa demande d'autorisation des aménagements qu'elle a déjà réalisés ;

- débouté la SCI ROSELYNE de toutes ses autres demandes.

Les premiers juges ont estimé que les aménagements réalisés par la SCI ROSELYNE se trouvaient dans le périmètre de la copropriété, au vu du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.

Ils ont rejeté la demande d'annulation de la convocation à l'assemblée générale du 13 décembre 2016 en relevant qu'elle répondait aux exigences de l'article 9 du décret du 17 mars 1967. Ils ont également rejeté la demande d'annulation du procès-verbal de cette assemblée générale en indiquant qu'aucun moyen n'était formé au soutien de cette prétention.

Ils ont rejeté la demande d'annulation des résolutions 5 à 7 en précisant que cette assemblée concernait l'ensemble de l'immeuble et qu'il était normal qu'il n'y ait pas de ventilation des charges par bloc. Ils ont rejeté la demande d'annulation des résolutions 11 à 13 en faisant valoir que les moyens de nullité n'étaient pas clairement exposés.

Ils ont rejeté la demande d'autorisation de réaliser les aménagements critiqués sollicitée par la SCI ROSELYNE ne relevant que ceux-ci avaient été effecutés sans autorisation de l'assemblée générale, en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avant même la saisine du tribunal.

Par déclaration du 12 novembre 2021, la SCI ROSELYNE a relevé appel des chefs de la décision qui la déboutent de ses prétentions et la condamnent à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 juin 2022 auxquelles il convient de référer, la SCI ROSELYNE demande à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

En conséquence,

- de juger que les résolutions attaquées sont relatives à des aménagements qui ne se trouvent pas

sur une parcelle dépendant de la copropriété du [Adresse 5],

- de juger en conséquence que ces résolutions sont purement et simplement inexistantes,

À titre subsidiaire

Vu les dispositions de l'article 8 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 14 du

règlement de copropriété,

- d'annuler en son entier la convocation et le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 décembre 2016,

À titre subsidiaire,

- d'annuler les résolutions numéro 5, 6 et 7, et 11/12/13 du procès-verbal de l'assemblée

générale du 13 décembre 2016,

En toute hypothèse,

Vu les dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

- d'autoriser les aménagements réalisés par la SCI ROSELYNE à savoir les trois jardinières, le tapis de gazon synthétique et la caméra, tels que prévus et définis par la convocation et le procès-verbal du 13 décembre 2016,

- de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la requérante, la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle demande que les résolutions relatives aux aménagements soient déclarées inexistantes et nulles puisque ceux-ci ne se trouvent pas sur une parcelle dépendante de la copropriété. Elle indique justifier de ses allégations par le biais d'un relevé de propriété qui démontre que les aménagements sont situés sur une parcelle n° [Cadastre 7], dépendant, non du [Cadastre 1], mais du [Adresse 6].

Subsidiairement, elle expose que la cour commune donne accès exclusivement à son lot situé dans le bâtiment C, si bien que les autres copropriétaires n'ont pas vocation à l'emprunter, sauf s'ils souhaitent se rendre chez elle. Elle estime qu'à la lecture du règlement de copropriété, la modification des parties communes des blocs A, B et C de l'ensemble immobilier sont soumises au vote du bloc respectif concerné.

Elle sollicite la nullité de la convocation de l'assemblée générale du 13 décembre 2016 au motif que celle-ci ne permettait pas de savoir quel copropriétaire était concerné par telle ou telle résolution et qui devait voter. Elle soutient que la convocation n'obéit pas aux exigences de l'article 14 du règlement de copropriété, qui distingue les assemblées générales de l'entier immeuble et celles des différentes blocs. Elle fait état d'un problème de libellé des résolutions et de distinction des votes par bloc.

A titre encore subsidiaire, elle sollicite la nullité des résolutions n° 11, 12 et 13 au motif d'une discrimination la concernant et d'un abus de droit. Elle soutient qu'un store en façade lui a été refusé alors qu'il a été accepté dans les mêmes conditions pour un autre copropriétaire ; elle indique que le sol en imitation gazon lui a été refusé alors qu'il a été accepté pour l'hôtel CARLTON. Elle indique la pose d'une caméra (résolution 13), a été autorisée par la préfecture.

Elle considère que ces résolutions N° 11, 12, 13 encourent également la nullité car aucune explication sur les modalités de vote n'a été donnée. Elle ajoute que les aménagements ne nuisent pas à l'harmonie de l'immeuble.

Elle estime nulles les résolutions n°5 (approbation du budget), n° 6 (quitus) et n° 7 (budget prévisionnel), au motif de l'impossibilité de vérifier la ventilation des charges appelées.

Elle sollicite en tout état de cause, et au visa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation judiciaire pour les aménagements situés sur son lot.

Elle fait état d'un comportement inadapté du syndic à son encontre pour étayer sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

- de confirmer le jugement déféré,

- de débouter la SCI ROSELYNE prise en la personne de son représentant légal de l'intégralité de ses demandes,

- de condamner la SCI ROSELYNE, prise en la personne de son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,

- de condamner la SCI ROSELYNE prise en la personne de son représentant légal à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la SCI ROSELYNE prise en la personne de son représentant légal en tous les dépens.

Il soutient que la SCI ROSELYNE ne rapporte pas la preuve que la propriété de l'entrée de son lot n'appartiendrait pas au syndicat des copropriétaires. Il relève que le plan de bornage et le titre prévaut sur le cadastre. Il ajoute que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division constituent la loi entre les copropriétaires.

Il expose que la SCI ROSELYNE est irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 13 décembre 2016 puisqu'elle a voté en faveur de certaines résolutions.

Il considère que l'article 14 du règlement de copropriété évoqué par la SCI ROSELYNE n'impose pas d'indiquer quel copropriétaire est concerné par telle ou telle résolution puisque la convocation de l'assemblée générale de tous les copropriétaires du 13 décembre 2016 concernait des questions relatives à l'ensemble de l'immeuble. Il expose que la cour sur laquelle se trouvent les aménagements est commune à tous les bâtiments, comme le mentionne le règlement de copropriété.

Il précise que les demandes de la SCI ROSELYNE sont les mêmes que celles qui ont été tranchées par le jugement du 28 novembre 2017. Elle fait état d'une autorité de la chose jugée.

Il relèvent que la SCI ROSELYNE est à l'initiative des résolutions n° 11, n° 12 et n° 13 et que les copropriétaires étaient suffisamment renseignés par la convocation à l'assemblée générale.

Il conteste toute rupture d'égalité. Il précise ainsi qu'aucun store n'a été posé sur les blocs B et C. Il ajoute que l'hôtel CARLTON dépend du bloc A, seul bloc dont la façade est directement attentante au [Adresse 9].

Il considère que les résolutions n° 5, n° 6 et n° 7 n'encourent aucune nullité en expliquant que l'ensemble des pièces comptables sont à la disposition de tous les copropriétaires au cabinet du syndic.

Il estime inapplicable l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 à l'installation d'une caméra, à la pose de jardinières, d'un store et d'un tapis de gazon. Il déclare que les résolutions contestées étaient soumises à la majorité de l'article 24 et non à celle de l'article 25. Il ajoute que les aménagements ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble et qu'ils ont été effectués avant toute demande à l'assemblée générale.

Il sollicite des dommages et intérêts en raison de la résistance de la SCI ROSELYNE à enlever les installations, conformément à ce qui avait été décidé de façon définitive lors de l'assemblée générale du 22 décembre 2014 et en raison d'une procédure qu'il estime abusive.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur 'l'inexistence' des résolutions attaquées

Selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

L'acte d'achat notarié du 13 août 2015 de la SCI ROSELYNE mentionne que cette dernière a acquis le lot n° 41 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], constituant un appartement situé au premier étage du bloc C (partie de l'ex lot n° 2 du cahier des charges).

Le cahier des charges, valant règlement de copropriété qui a force contractuelle entre les parties, porte désignation de l'immeuble en cause, situé [Adresse 2]. La désignation de l'immeuble mentionne notamment une cour à l'ouest, attenante aux bâtiments et précise, s'agissant des parties communes à l'ensemble de l'immeuble (divisé en trois blocs A, B et C) que les cours sont des parties communes à tous les co-propriétaires. Le cahier des charges comporte par ailleurs un état descriptif de division qui désigne le lot n°2 (page 8), au sein du bloc C ; dans ce cadre, il est établi, au delà de la seule description de ce lot, que 'le présent lot' (lot n°2) , aura la jouissance exclusive du passage situé à l'Ouest du bloc C, sous réserve de son entretien et de la servitude de passage créée au profit du lot n° I du bloc (...).

Le règlement de copropriété a valeur contractuelle entre les copropriétaires. Dès lors, il ressort que la cour dont fait état de la SCI ROSELYNE est une partie commune de la copropriété.

La SCI ROSELYNE sera en conséquence déboutée de sa demande, tendant à voir dire que cette cour ne fait pas partie de la copropriété. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande tendant à voir déclarer 'inexistantes' les résolutions portant sur la cour du [Adresse 2] sera confirmé.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée

Selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Le syndicat des copropriétaires évoque dans sa discussion une fin de non-recevoir tirée d'un jugement rendu le 28 novembre 2017 s'agissant des installations faites dans la cour commune mais ne l'évoque plus dans son dispositif, la conséquence juridique d'une fin de non-recevoir étant l'irrecevabilité des demandes. Dès lors, la cour n'a pas à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.

Sur l'annulation de la convocation et du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 décembre 2016

La demande de la SCI ROSELYNE tendant à voir annuler la convocation et le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 décembre 2016 se comprend comme une demande d'annulation de toute l'assemblée générale, en raison d'irrégularités liées à la convocation et à la tenue du procès-verbal.

Selon le deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

La SCI ROSELYNE était présente (ou représentée) à l'assemblée générale du 13 décembre 2016. Elle a voté favorablement à certaines résolutions. Elle n'était donc pas opposante ou défaillante à l'encontre de l'ensemble des résolutions prises par l'assemblée générale et ne peut solliciter l'annulation de cette dernière, par le biais d'irrégularités alléguées de la convocation ou de la tenue du procès-verbal. Le jugement déféré qui a rejeté ces demandes sera confirmé.

Sur la demande d'annulation des résolutions n° 5 à 7 et des résolutions n° 11 à 13 de l'assemblée générale du 13 décembre 2016

La résolution n° 5 porte sur l'approbation des comptes et la répartition de l'exercice du premier juillet 2016 au 30 juin 2016.

La résolution n° 6 porte sur le quitus donné au syndic.

La résolution n° 7 porte sur l'approbation du budget prévisionnel.

L'assemblée générale du 13 décembre 2016 concernait l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Le règlement de copropriété énonce que le syndic doit notamment convoquer une assemblée générale de tous les copropriétaires de l'entier immeuble ; il ne pouvait être prévu de ventiler les charges par bloc dans le cadre de cette assemblée générale qui concernait 'l'entier immeuble', alors même que le règlement de copropriété prévoit que soient tenues également, deux fois par an au moins, des assemblées générales des copropriétaires du bloc C et des assemblées générales des copropriétaires des bloc B et C.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d'annulation des résolution 5, 6 et 7, au motif d'une absence de ventilation de charges par bloc. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

La résolution n°11 consiste en un rejet de la demande de la SCI ROSELYNE pour ' l'installation d'un store en façade (déjà installé cabinet de gynécologie, appartement étage).

La résolution n°12 consiste en un rejet de la demande de la SCI ROSELYNE pour l'installation 'd'un sol imitation gazon non collé et des jardinières déplaçables au droit de son local (identique à l'hôtel Carlton)'.

La résolution 13 consiste en un rejet de la demande de la SCI ROSELYNE pour la 'régularisation de l'installation de la caméra de surveillance au dessus de l'entrée, installation déjà autorisée par la préfecture des Alpes Maritimes pour la sécurité des biens et des personnes'.

Il appartient à celui qui invoque l'abus de majorité de le démontrer.

Ainsi, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l'intérêt commun. L'abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu'elle lui soit préjudiciable. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l'équilibre entre les copropriétaires.

Le local commercial appartenant à la SCI ROSELYNE est exploité dans le cadre d'un bar d'ambiance.

Il n'est pas démontré par la SCI ROSELYNE que le rejet d'un store en façade ait été rejeté de façon abusive, puisque la situation entre un cabinet de gynécologie et un bar d'ambiance n'apparaît pas semblable, que la pose d'un store au niveau du cabinet de gynécologie n'est pas situé sur le même bloc et qu'aucun store n'est posé sur le bloc dont dépend le local de la SCI ROSELYNE. Elle ne démontre pas plus que ce rejet lui serait préjudiciable.

Il en est de même pour les jardinières déplaçables et pour la pose d'un sol imitation gaz non collé puisque la configuration des lieux entre l'hôtel CARLTON et le local de la SCI ROSELYNE n'est pas semblable.

Enfin, le refus de permettre la pose d'une caméra de surveillance, alors même qu'il n'est pas établi qu'il y aurait eu des problèmes de sécurité nécessitant la pose d'un tel dispositif, n'apparaît pas sans intérêt à l'intérêt collectif et préjudiciable à la SCI ROSELYNE.

Le jugement déféré qui a rejeté ces demandes d'annulation sera confirmé.

Sur l'autorisation judiciaire pour les installations

Selon les dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

L'intervention judiciaire ne peut prospérer que si trois conditions cumulatives sont réunies :

- les travaux seront conformes à la destination de l'immeuble,

- l'assemblée générale aura refusé l'autorisation sollicitée,

- la demande du copropriétaire intervient antérieurement à la réalisation des travaux

Sans même devoir s'interroger sur le fait de savoir si les installations s'analysent en des travaux d'amélioration, il ressort que la demande de la SCI ROSELYNE n'est pas intervenue antérieurement à la réalisation des installations qui existent déjà. En effet, en procédant, de sa seule autorité, aux installations précédemment évoquées (ou en ayant donné l'autorisation à sa locataire commerciale de le faire, sans solliciter auparavant l'autorisation de l'assemblée générale), la SCI ROSELYNE a empêché elle-même l'application de l'article 30 alinéa 4.

Dès lors, le jugement déféré qui a rejeté cette demande sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas subir un préjudice en raison des installations qui existent sur la partie commune utilisée par la locataire commerciale de la SCI ROSELYNE. Par ailleurs, la procédure diligentée par la SCI ROSELYNE, même si elle n'a pas abouti, n'a pas dégénéré en abus de droit. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI ROSELYNE est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI ROSELYNE aux dépens et au versement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI ROSELYNE sera en outre condamnée au versement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE la SCI ROSELYNE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;

REJETTE la demande de la SCI ROSELYNE au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés ;

CONDAMNE la SCI ROSELYNE aux dépens de la présente instance.