CA Reims, ch. soc., 2 avril 2025, n° 24/00690

Faits et procédure :

Suivant acte notarié du 29 juin 1995, Monsieur [P] [O] et Madame [W] [O] ont donné à bail à leur fils, Monsieur [V] [O], pour une durée de 25 années commençant à courir à compter du 11 novembre 1996 pour les immeubles désignés sous les articles 9 à 12, et 25 ans à compter rétroactivement du 11 novembre 1994 pour les autres immeubles, un hangar et diverses parcelles de terre situées sur les communes d'[Localité 8], de [Localité 9] et de [Localité 17] pour une superficie totale de 101ha 60a 92ca.

Le bail était consenti moyennant un fermage annuel calculé à raison de 4 quintaux à l'hectare en ce qui concerne les biens loués en nature de terre et de 161 quintaux en ce qui concerne le hangar, payable annuellement à terme échu le 11 novembre de chaque année et pour la première fois le 11 novembre 1995.

Aux termes d'un acte notarié du 1er juillet 1997, les parties ont amiablement convenu de résilier partiellement, à compter rétroactivement du 11 novembre 1996, ledit bail en ce qu'il portait sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 17] lieudit [Localité 14] section AC numéro [Cadastre 4] pour 04ha 44a 02ca et lieudit [Localité 13] section AB numéro [Cadastre 2] pour 04ha 00a 80ca de sorte que le bail initial s'est poursuivi sur une surface totale de 93ha 16a 10ca.

Selon acte notarié du 1er juillet 1997, Monsieur [P] [O] et Madame [W] [O] ont également donné à bail à leur fils, Monsieur [V] [O], pour une durée de 25 années commençant à courir rétroactivement le 11 novembre 1996 pour s'achever le 11 novembre 2021, des parcelles de terre situées sur les communes de [Localité 9], [Localité 10], [Localité 17], [Localité 15], [Localité 12] et [Localité 11] pour une surface totale de 115ha 69a 47ca.

Le bail était consenti moyennant un fermage annuel de 58'559,41 francs, calculé sur la base de 4 quintaux à l'hectare, payable annuellement à terme échu le 11 novembre de chaque année et pour la première fois le 11 novembre 1997.

Par lettre recommandée du 1er décembre 2021 avec accusé de réception reçu le 2 décembre 2021, Monsieur [P] [O] et Madame [W] [O] ont mis Monsieur [V] [O] en demeure de procéder au règlement de la somme de 23'751,83 euros au titre du fermage dû pour les deux baux pour l'année 2021.

Par lettre recommandée du 1er mars 2022 avec accusé de réception reçu le 7 mars 2022, ils ont réitéré la mise en demeure de payer le fermage de l'année 2021.

Faute de paiement, les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Reims, par requête reçue au greffe le 10 juin 2022, aux fins de voir résilier les deux baux, de voir ordonner l'expulsion du preneur et sa condamnation à leur payer la somme de 23'751,83 euros au titre du fermage 2021, outre des dommages et intérêts et les intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 avec capitalisation des intérêts.

Monsieur [P] [O] est décédé le 6 avril 2024 laissant pour lui succéder son épouse, Madame [W] [O] et ses deux enfants, Monsieur [T] [O] et Monsieur [V] [O].

Monsieur [V] [O] a payé le fermage litigieux en cours d'instance.

Par jugement du 11 avril 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Reims a :

- prononcé la résiliation des baux régularisés en l'étude de Maître [U] les 29 juin 1995 et 1er juillet 1997 ;

- dit que Monsieur [V] [O] devrait laisser les terres libres, à défaut de quoi il pourrait être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef ;

- condamné Monsieur [V] [O], dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux dans le délai d'un mois après la signification de la présente décision, au paiement d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

- condamné Monsieur [V] [O] à payer à Monsieur [P] [O] et à Madame [W] [O] une somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral ;

- condamné Monsieur [V] [O] à payer à Monsieur [P] [O] et à Madame [W] [O] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Monsieur [V] [O] aux entiers dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit ;

Monsieur [V] [O] a formé appel le 26 avril 2024 pour voir infirmer le jugement de première instance sauf en ce qu'il a rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2025, soutenues oralement à l'audience, Monsieur [V] [O] demande à la cour :

D'INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Reims ;

Statuant à nouveau,

DE DÉBOUTER Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

DE CONDAMNER solidairement Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

De condamner Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] aux dépens ;

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2025, soutenues oralement à l'audience, Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] demandent à la cour :

DE JUGER Monsieur [V] [O] irrecevable en son appel ;

Subsidiairement,

DE DÉBOUTER Monsieur [V] [O] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

DE CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

DE CONDAMNER Monsieur [V] [O] à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Motifs :

Sur la recevabilité de l'appel de Monsieur [V] [O]

Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] soutiennent sur le fondement de l'article 553 et de l'article 31 du code de procédure civile que l'appel de Monsieur [V] [O] est irrecevable dès lors que l'ensemble des héritiers de Monsieur [P] [O] n'ont pas été attraits à la procédure.

Monsieur [V] [O] répond qu'en tant qu'héritier de Monsieur [P] [O] et appelant, il est partie à la procédure.

Il ajoute que les intimés ne précisent pas quel héritier n'aurait pas été appelé à la procédure alors que force est de constater que tous les héritiers du défunt sont parties à la procédure soit en qualité d'appelant soit en qualité d'intimés.

L'article 553 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel de l'une produit effet à l'égard des autres mêmes si celles-ci ne sont pas jointes à l'instance et que l'appel formé contre l'une n'est recevable que si toutes sont appelées à l'instance.

Les intimés produisent aux débats une attestation notariée qui établit que les héritiers de Monsieur [P] [O] sont son épouse, et ses deux fils [T] et [V], tous parties à la présente procédure.

L'appel de Monsieur [V] [O] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation des baux

Selon l'article L 411-31, I, 1°, du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

Le texte exigeant la défaillance de deux paiements et non de deux fermages, le double défaut peut porter sur un même terme.

Il n'est pas nécessaire que les deux mises en demeure portent sur des échéances de fermage différentes.

* Sur les effets du renouvellement des baux à compter du 11 novembre 2021

Monsieur [V] [O] soutient sur le fondement des articles L411-46 et L411-50 du code rural et de la pêche maritime et d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 janvier 2021 numéro 20 ' 10. 916, qu'à son expiration, faute de congé le bail rural se renouvelle ce qui donne naissance à un nouveau bail et que le bail renouvelé ne peut pas être résilié sur le fondement d'un défaut de paiement du fermage échu au cours du bail expiré.

Il fait valoir qu'en l'espèce les deux baux ont expiré le 11 novembre 2021, qu'ils se sont renouvelés le 12 novembre 2021 et qu'en conséquence les intimés ne sont pas fondés à se prévaloir du défaut de règlement du fermage échu le 10 novembre 2021 pour demander la résiliation.

Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] répondent que les baux se sont renouvelés le 11 novembre 2021 et que le fermage litigieux n'était pas exigible avant le 11 novembre 2021, de sorte que contrairement à ce que soutient l'appelant, la demande de résiliation n'est pas due au titre des baux expirés.

Les articles L411-46 et L 411-50 du code rural et de la pêche maritime disposent que le preneur a droit, sous certaines réserves, au renouvellement du bail, qu'à défaut de congé le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans et que sauf convention contraire les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent.

Selon l'article L416-1 du code rural et de la pêche maritime, le bail à long terme conclu pour une durée d'au moins 18 ans est renouvelable par période de neuf ans.

Il résulte de ces dispositions que le bail renouvelé est un nouveau bail.

Dans son arrêt du 21 janvier 2021 numéro 20-10. 916, la Cour de cassation a jugé que le renouvellement du bail, en ce qu'il entraînait la formation d'un nouveau bail, privait la bailleresse de la possibilité d'en demander la résiliation pour un défaut de paiement des fermages dus au titre du bail expiré.

En conséquence le bail renouvelé ne peut pas être résilié sur le fondement d'un défaut de paiement du fermage échu au cours du bail expiré.

Or, en l'espèce, les deux baux sont venus à expiration le 10 novembre 2021. Ils se sont renouvelés le 11 novembre 2021.

Dans la mesure où ils prévoient que le fermage est payé à terme échu le 11 novembre de chaque année, le défaut de fermage dû au titre de l'année 2020- 2021 ne pouvait être constaté par le bailleur que postérieurement au 11 novembre 2021.

Le bailleur ne pouvait pas solliciter le paiement de ce fermage avant cette date puisqu'il n'était pas encore exigible.

Il en résulte que le défaut de paiement du fermage dû au titre de l'année 2020- 2021, échu et exigible le 11 novembre 2021 s'est produit postérieurement au renouvellement des deux baux de sorte que Monsieur [V] [O] n'est pas fondé à invoquer, en l'espèce, l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 janvier 2021 numéro 20 ' 10. 916 et que les intimés peuvent solliciter la résiliation des baux en raison du défaut de paiement du fermage.

* sur l'efficacité des mises en demeure

Monsieur [V] [O] fait valoir qu'il n'a pas signé les accusés de réception des mises en demeure et qu'il n'est pas justifié que la personne qui a signé les accusés de réception jouissait d'un pouvoir qu'il lui avait conféré à cette fin.

Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] répondent que la procédure est régulière lorsque l'adresse présente les caractères du domicile du preneur où les mises en demeure lui ont été adressées et que la signature figurant sur l'accusé de réception est réputée être celle de son destinataire, à charge pour ce dernier de démontrer le contraire, ce que Monsieur [V] [O] ne fait pas.

Il résulte de l'article 670 du code de procédure civile que la notification est réputée faite à personne lorsque l'avis de réception est signé par son destinataire, et qu'elle est réputée faite à domicile ou à résidence lorsque l'avis de réception est signé par une personne munie d'un pouvoir à cet effet.

La Cour de cassation, sur le fondement de l'article 670 du Code de procédure civile, a jugé qu'en l'absence de signature par le destinataire lui-même, ou d'un tiers muni d'un pouvoir, la mise en demeure adressée au domicile du preneur pour défaut de paiement du fermage n'est pas régulière et ne permet donc pas au bailleur d'engager une action en résiliation du bail. (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-13.358, Cass. 3e code civil 15 février 2023 n° 21-20.631).

La signature figurant sur l'avis de réception d'une lettre recommandée adressée à une personne physique est présumée être, jusqu'à preuve du contraire, celle de son destinataire ou de son mandataire (Cass., 2e Civ. 17 octobre 2019 n° 18-19.800 et Cass., 2e Civ. 1 octobre 2020 n° 19-15.753).

Il appartient dès lors au destinataire de la lettre recommandée de rapporter la preuve que la signature figurant sur l'avis de réception n'est ni la sienne, ni celle d'une personne ayant reçu mandat à cet effet.

En l'espèce, la signature qui figure sur chacun des accusés de réception des deux mises en demeures, produites en pièces 4 et 5 par les intimés, n'est manifestement pas celle de Monsieur [V] [O].

En effet la cour dispose de plusieurs pièces sur lesquelles Monsieur [V] [O] a apposé sa signature. Il en est ainsi de :

- la copie du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 1er mars 2021 de l'exploitation agricole à responsabilité limitée de Trotte (pièce produite par l'appelant)

- la copie du procès-verbal de l'assemblée générale constitutive du 1er mars 2021 de la société civile SC N'Géméco (pièce produite par l'appelant)

- le procès-verbal de médiation pénale en date du 3 juin 2022 (pièce produite par les intimés)

Sur ces trois documents la signature de Monsieur [V] [O] est très similaire et ne correspond pas à celle qui figure sur les accusés de réception des mises en demeure.

La cour relève au surplus que la signature qui figure sur l'accusé de réception du 7 mars 2022 est similaire à celle de Madame [R] [X], épouse de Monsieur [V] [O], apposée sur les statuts mis à jour au 1er mars 2021 de l'Earl de Trotte (pièce 7 de l'appelant).

Toutefois les mises en demeure ont été délivrées à une adresse qui est celle de Monsieur [V] [O] et ce dernier n'apporte aucun élément pour renverser la présomption selon laquelle le signataire était mandaté par lui, ayant de fait reçu le courrier à son nom à son domicile.

Par conséquent la cour retient que les mises en demeure ont été valablement notifiées au destinataire par l'intermédiaire de son mandataire.

* absence d'un délai de trois mois entre les mises en demeure

Monsieur [V] [O] fait valoir que le bailleur doit s'assurer qu'il s'écoule un délai d'au moins trois mois entre la réception de la première mise en demeure et l'envoi de la seconde mise en demeure ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] répondent que le délai de trois mois qui doit séparer des deux mises en demeure doit s'apprécier à la date de leur réception par le preneur.

L'article 668 du code de procédure civile prévoit que sous réserve de l'article 647-1, la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition et à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre.

Le délai de trois mois qui doit séparer des deux mises en demeure doit s'apprécier à la date de leur réception par le preneur (Cour de cassation troisième chambre civile 16 octobre 1974 bulletin civil III numéro 363).

Ainsi que l'a relevé le premier juge, il est établi que les accusés de réception des deux mises en demeure ont été signés le 2 décembre 2021 pour le premier et le 7 mars 2022 pour le second de sorte qu'il s'est bien écoulé trois mois entre les réceptions des deux mises en demeure.

* sur la résiliation

Les motifs de la résiliation d'un bail rural doivent être appréciés à la date de la demande formée devant le tribunal paritaire des baux ruraux, soit en l'espèce le 10 juin 2022.

Il est établi que Monsieur [V] [O] a payé le fermage litigieux postérieurement à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.

C'est à raison que le premier juge, après avoir constaté l'existence d'un défaut de paiement du fermage ayant persisté plus de trois mois après la seconde mise en demeure faite à Monsieur [V] [O], a prononcé la résiliation des baux du 29 juin 1995 et du 1er juillet 1997 à compter du jugement, ordonné au preneur de libérer l'ensemble des terres prises à bail dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et autorisé l'expulsion de Monsieur [V] [O] faute de libération volontaire des parcelles.

Le jugement de première instance est confirmé concernant ces dispositions.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le premier juge a condamné Monsieur [V] [O] à payer aux époux [O] une somme de 800 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à la résistance abusive du preneur après avoir relevé que ce dernier ne payait pas spontanément ses fermages depuis plusieurs années et que les époux [O], très âgés, avaient été contraints d'agir en justice à l'encontre de leur propre fils.

Madame [W] [O] et Monsieur [T] [O] sollicitent la confirmation du jugement de première instance.

Monsieur [V] [O], qui sollicite l'infirmation, ne répond pas sur ce point et ne fait valoir aucun moyen de sorte que le jugement de première instance sera confirmé.

Sur les autres demandes

La solution donnée au litige commande de confirmer les dispositions du jugement de première instance concernant les frais irrépétibles et les dépens.

Y ajoutant, la cour condamne Monsieur [V] [O] à payer à Madame [W] [O] et à Monsieur [T] [O] ensemble la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel et le condamne aux dépens de l'instance d'appel.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

DÉCLARE Monsieur [V] [O] recevable en son appel ;

CONFIRME le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à payer à Madame [W] [O] et à Monsieur [T] [O] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [O] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] aux dépens de l'instance d'appel ;