CA Paris, Pôle 4 ch. 3, 10 avril 2025, n° 23/00562

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 31 décembre 1987, est une société civile familiale constituée d'abord entre les époux M. [Y] [U] et [X] [U], puis, à partir de 2003 avec leurs deux fils M. [N] [U] et M. [A] [U], dont l'objet social est notamment l'acquisition, l'administration par location ou autrement de tous immeubles avec locaux à tous usage.

Jusqu'au décès de [X] [U], survenu le 30 octobre 2019, cette société a été composée de 4 associés et le capital social de 140 parts était ainsi réparti :

- M. [Y] [U] 1 part,

-[X] [U] 51 parts,

- et leurs deux fils 44 parts chacun.

La gérance a été assurée par M. [A] [U] à compter du 31 mars 2008, puis par M.[N] [U] à compter du 29 avril 2011, puis à partir du mois de mars 2013 par [X] [U].

Le 16 mars 2006, la SCI [Adresse 1] a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le prix de 2.000.000 d'euros.

Un compromis de vente de l'immeuble a été signé avec M. [I] le 22 décembre 2010, dont la résolution a été prononcée par arrêt de la cour d'appel de Paris le 9 avril 2015, à l'issue d'une procédure judiciaire en vente forcée engagée par M. [I].

Les comptes de la SCI [Adresse 1] se sont dégradés.

Par la suite et depuis 2015, plusieurs contentieux ont opposé les associés au sujet de la destination, de l'entretien et de l'affectation du bien et ont entraîné la saisine de diverses juridictions.

Un bail désigné par les parties comme du '26 mai 2012", à effet au 1er juin 2013, a été signé pour trois ans entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U], portant sur l'appartement situé au 3ème étage de cet immeuble, comportant trois pièces et 94 m2, ainsi qu'une cour privative avec une place de parking, décrit selon le règlement de copropriété comme un local d'habitation triplex sur les 2ème, 3ème étages et combles, moyennant un loyer mensuel de 555 euros.

Le sort de ce bail et les conditions dans lesquelles M. [A] [U] et Mme [D] [M] ont occupé les lieux, ainsi que deux autres locaux situés dans le même immeuble (une maison (lot 11) et un studio (lot 1) situés en fond de cour ), sont l'objet du présent litige.

En raison de la mésentente des associés et afin de pacifier leurs relations, Maître [J] a été nommée en qualité d'administrateur provisoire de la société, par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris du 5 novembre 2015, assurant de ce fait la gérance. Un expert comptable a été désigné.

Par jugement du 4 août 2016, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé, à la demande de M. [A] [U], l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI, [X] [U] étant rétablie dans ses fonctions de gérante pour les actes de la vie courante.

La date de cessation de paiement a été fixée au 22 février 2016.

Par jugement du 8 mars 2018, le redressement judiciaire de la société a été converti en liquidation judiciaire, M. [R] [O] a été désigné en qualité de mandataire liquidateur et [X] [U] a été dessaisie de ses fonctions de gérante.

Plusieurs contentieux judiciaires existants entre les associés ont pris fin parallèlement.

Ainsi :

- par jugement du 9 mars 2017, la chambre des procédures collectives du tribunal de grande instance de Paris, saisie par M. [A] [U], a infirmé l'ordonnance du juge commissaire et a permis la vente à l'amiable de deux lots constitués de deux appartements de 82 m2 pour la somme de 1.523.000 euros net vendeur ; cette vente a été autorisée par ordonnance du 22 juin 2017 au profit des époux [S],

- s'agissant de la procédure collective, la créance de M. [A] [U] a été déclarée au passif de la SCI [Adresse 1] et établie, à l'issue d'un contentieux judiciaire à présent définitif, à hauteur de la somme de 283.820,81 euros, celle de M. [N] [U] à la somme de 85.159, 06 euros, celle de M. et Mme [U] pour la somme de 1.232.026 euros à titre de créancier chirographaire,

-à l'issue d'un autre contentieux judiciaire auquel a mis un terme l'arrêt de la Cour de cassation du 8 juillet 2021 ayant rejeté le pourvoi de M. [A] [U], la demande de réalisation forcée des biens et droits immobiliers portant sur le 3ème étage du [Adresse 3] à [Localité 7] au profit de M. [A] [U] sur le fondement d'une résolution d'assemblée générale de la SCI du 7 mars 2015 a été rejetée,

- la procédure initiée par M. [A] [U] afin d'obtenir la nullité de l'assemblée générale du 9 octobre 2015 au cours de laquelle ont été votées, parmi d'autres, les résolutions concernant la mise en location irrégulière du 3ème étage à des tiers et les loyers dus par M. [A] [U], l'occupation irrégulière de la maison fond de cour, la fin des baux d'occupation familiaux a été radiée suivant ordonnance du 7 juillet 2020,

- la procédure initiée par M. [A] [U] afin d'obtenir l'annulation pour abus de majorité de l'assemblée générale du 25 septembre 2017, entérinant le projet de règlement de copropriété et d'accélérer le processus de cession des actifs de la SCI, a finalement été radiée le 21 juin 2021 pour défaut de régularisation de la procédure à la suite du décès de [X] [U].

S'agissant du présent litige, le 25 août 2015, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à M. [A] [U] une sommation d'avoir à cesser les sous-locations irrégulières du bien donné à bail situé au 3ème étage de l'immeuble.

Par acte d'huissier du 12 octobre 2015, la SCI [Adresse 1], M. [N] [U] et son épouse ont assigné en référé M. [A] [U] et Mme [D] [M] en expulsion de la maison située en fond de cour de l'immeuble; par ordonnance du 15 décembre 2015, le président du tribunal d'instance du 5ème arrondissement a renvoyé les parties à mieux se pourvoir en raison de contestations sérieuses.

Le 2 février 2017, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à M. [A] [U] une sommation aux fins de paiement des loyers du bien occupé de juillet 2016 à janvier 2017 à hauteur de 2.251,57 euros.

Les assignations désignées ci-après sont mentionnées par les parties et par le jugement entrepris mais ne sont pas produites devant la cour d'appel.

Par acte d'huissier de justice du 1er juin 2017, la SCI [Adresse 1], prise en la personne de son administrateur judiciaire, Mme [G], a fait citer M. [A] [U] et Mme [D] [M] devant le tribunal d'instance de Paris 8ème arrondissement, aux fins de :

- résiliation du bail portant sur l'appartement situé au 3ème étage, en raison de la sous-location du bien, expulsion, et notamment, condamnation de M. [A] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation et de la dette locative,

- condamnation solidaire de M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer une certaine somme à titre d'indemnité d'occupation de la maison du fond de la cour de l'immeuble.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois.

Par acte d'huissier de justice du 16 janvier 2019, M. [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 1] a fait citer M. [A] [U] et Mme [D] [M] devant le tribunal d'instance de Paris, demandant notamment au tribunal de :

- prononcer la résiliation du bail consenti à M. [A] [U] sur l'appartement du 3ème étage, lot de copropriété n°5, d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 2.140 euros par mois et au paiement de la dette locative de 5.403,68 euros arrêtée au 18 janvier 2018;

- dire que M. [A] [U] et Mme [D] [M] sont occupants sans droit ni titre de la maison au fond de la cour, lot de copropriété n°11, située [Adresse 3], donnée en location à M. [N] [U], et d'un studio au fond de la cour, lot de copropriété n°1, ordonner leur expulsion, les condamner solidairement à payer à M. [R] [O], ès qualité, une indemnité d'occupation de ces locaux;

-écarter les demandes adverses.

Les parties ont sollicité le retrait du rôle, ce qui a été acté, un arrêt de la cour d'appel de Paris (5 avril 2019), devant statuer sur la vente forcée de l'appartement du 3ème étage.

Après le décès de [X] [U] le 20 octobre 2019 et suivant ordonnance du 22 novembre 2019, il a été procédé à la désignation d'un mandataire ad hoc en la personne de la SCP BTSG avec pour mission de la représenter.

Par la suite, l'affaire a fait l'objet d'une réinscription au rôle devant la nouvelle juridiction du tribunal judiciaire de Paris (après la suppression du tribunal d'instance de Paris en application de l'article 40 du décret n°2019912 du 30 août 2019).

L'affaire a encore été renvoyée ; à l'audience du 21 octobre 2021, les parties ont seulement plaidé sur un sursis à statuer.

Par jugement avant dire droit du 8 février 2022, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de sursis à statuer et a convoqué les parties aux fins de reprise des débats.

À l'audience du 5 septembre 2022, M. [R] [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 1], a repris et actualisé ses demandes de la façon suivante :

- prononcer la résiliation du bail consenti le 26 mai 2012 à M. [A] [U], sur l'appartement des 2ème et 3ème étages, communément appelé entre les parties 'appartement du 3ème étage', du [Adresse 3],

- ordonner son expulsion,

- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 2.280 euros par mois et ce jusqu'à parfaite libération des locaux,

- le condamner au paiement des loyers et charges au titre du logement du 2ème et 3ème étage, soit la somme de 23.399,52 euros,

- dire que M. [A] [U] et Mme [D] [E] sont occupants sans droit ni titre de la maison et du studio au fond de la cour, situés [Adresse 3],

- ordonner leur expulsion,

- les condamner solidairement à payer à M. [R] [O], ès qualités :

- une indemnité d'occupation de 2.280 euros mensuelle au titre de l'occupation de la maison de fond de cour;

- une indemnité d'occupation de 593,64 euros mensuelle à compter du 19 mars 2018 au titre de l'occupation indue du studio au fond de la cour,

- la somme de 160.680 euros à titre d'indemnité d'occupation depuis le 1er novembre 2015, pour la maison du fond de la cour,

- la somme de 25.650,20 euros à titre d'indemnité d'occupation depuis le 1er novembre 2015, pour le studio au fond de la cour.

A titre subsidiaire, M. [O], ès qualités, a demandé au tribunal de prononcer la nullité du bail du 26 mai 2012 et celle du bail mixte du 5 novembre 2009, au motif qu'ils ont été conclus pour un prix dérisoire.

En tout état de cause, il a demandé la condamnation de M.[A] [U] à lui reverser, ès qualités, les sommes perçues au titre des locations Airbnb.

Il s'est opposé aux irrecevabilités soulevées par la partie adverse et a exposé notamment que la SCI [Adresse 1] a donné à bail à M. [A] [U] par contrat du '26 mai 2012 à effet au 1er juin 2013", un appartement de trois pièces de 94 m2 et une cour privative avec une place de parking, décrit selon le règlement de copropriété comme un local d'habitation triplex sur les 2ème, 3ème étages et combles, le bail interdisant de sous-louer les locaux ; il a indiqué que néanmoins il a été procédé à des sous-locations au moins depuis 2015, lesquelles ont été sanctionnées par une amende civile (arrêt de la cour d'appel de Paris le 4 juillet 2018, liquidation de l'astreinte ordonnée par ordonnance de référé du 27 septembre 2018 pour 25.000 euros).

S'agissant de la maison fond de cour que M. [A] [U] occupait avec sa compagne Mme [D] [M], il fait valoir qu'elle a été donnée à bail à M. [N] [U] par un bail du 26 mai 2012 et est donc illégalement occupée ; que le studio est également occupé sans droit ni titre.

Il a réfuté tout titre et droit d'occupation au profit de M. [A] [U] et a contesté la régularité et l'opposabilité d'un bail mixte en date du 5 novembre 2009 dont se prévaut celui-ci, la seule copie et non l'original ayant été communiquée très tardivement ; ce document n'étant signé que de la seule main de M. [A] [U] en qualité de locataire et au nom de la SCI, à Bangkok, sans visa du régime du bail et sans date certaine, sa durée (12 ans) étant inhabituelle, le loyer très faible, sans mention de charges ni de versement d'un dépôt de garantie, conditions très favorables au preneur et douteuses ; il a estimé qu'en tout état de cause c'est le bail du '26 mai 2012" qui s'applique.

Dans ses dernières conclusions oralement reprises à l'audience, M. [A] [U] concluait en substance à :

- l'irrégularité de la procédure et l'irrecevabilité de l'assignation, l'irrecevabilité pour défaut de pouvoir et d'intérêt à agir du liquidateur judiciaire;

- la suspension des effets de la clause résolutoire du bail de 2009 et des délais de paiement;

- la condamnation de la SCI à lui rembourser la somme de 700.000 euros au titre d remboursement des travaux qu'il a fait réaliser et la plus value bénéficiant aux lots litigieux, outre 10.000 euros pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral, 10.000 euros en réparation du trouble de jouissance et 18.687, 70 euros au titre des factures d'électricité.

Il a, notamment, contesté la dette locative et s'est prévalu d'un bail mixte du 5 novembre 2009 portant tant sur l'appartement du 3ème étage que sur la maison et le studio en fond de cour, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros et d'une durée de 12 ans, lequel autorise la sous-location.

Mme [D] [M], régulièrement avisée, n'a pas comparu.

Il ressort des débats que la maison en fond de cour correspond au lot 11 et le studio au lot 1.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. [A] [U] et dit les demandes de Me [O], es qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], recevables;

Dit irrecevables les demandes formées à la présente instance par M. [A] [U] à l'encontre de la SCI [Adresse 1], prise en son nom personnel ;

Prononce la résiliation du contrat de bail du 26 mai 2012 conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ayant pour objet le logement du 3eme étage (lot de copropriété n°5) du [Adresse 3] ;

Ordonne l'expulsion de M. [A] [U] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, et notamment Mme [D] [M], de l'appartement du 3eme étage (lot n°5) ;

Dit qu'à défaut de départ volontaire, Me [O], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], pourra faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne M.[A] [U] à payer à Me [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], la somme de 23.399,52 euros correspondant aux loyers échus et impayés pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (loyer septembre inclus),

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.976.58 euros pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux,

Constate que M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne disposent d'aucun droit ou titre d'occupation de la maison au fond de la cour et du studio au fond de la cour, lots de copropriété 'n° 10 et 11", sis [Adresse 3],

Ordonne l'expulsion de M. [A] [U] et Mme [D] [M] ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef de ces locaux,

Dit qu'à défaut de départ volontaire, Me [O], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], pourra faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] payer à Me [O] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], la somme de 25.650,20 euros correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière du studio sur fond de cour ;

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Me [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1], la somme de 92.256,87 euros correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 16 janvier 2019 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière de la maison sur fond de cour,

Déboute les parties de toute autre demande, comme infondée ou contraire.

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] payer à Me [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI[Adresse 1], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M], aux entiers dépens de l'instance;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 21 décembre 2022 par M. [A] [U] et Mme [D] [M]

Vu les dernières écritures remises au greffe le17 janvier 2025 par lesquelles M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent à la cour de :

Dire et juger recevable et bien-fondé l'appel de M. [A] [U] et Mme [D] [M] en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Débouter Me [O] es qualité de liquidateur de la SCI [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions en l'absence de capacité à agir en résiliation d'un bail sans autorisation préalable du juge-commissaire ;

Constater que la charge de la preuve pèse sur Me [O] es qualité de liquidateur et Dire qu'il échoue à rapporter la preuve de manquements, au surplus postérieurs au renouvellement du bail, imputables à M. [A] [U] et à Mme [D] [M] ;

Constater que le bail mixte en date du 5 novembre 2009 est la seule convention applicable entre les Parties au présent litige, qu'il n'est ni résolu, ni résilié, ni annulé et qu'il s'est renouvelé le 6 novembre 2021 ;

Constater que le bail mixte du 5 novembre 2009 porte sur l'ensemble des lots 5, 11 et 1,

Constater que le bail mixte du 5 novembre 2009 fixe le montant du loyer à 1000 euros/mois ;

Constater que le bail mixte du 5 novembre 2009 autorise les sous-locations dans les locaux donnés à bail ;

En conséquence,

Juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation pour absence de manquements prouvés par Me [O], es qualité, notamment de sous-locations non autorisées par le bailleur dès lors que le bail du 5 novembre 2009 autorise par clause expresse le Preneur a procédé à des sous-locations sur l'ensemble des locaux pris à bail ;

Dire qu'il n'y a pas de créance de loyer certaine en son principe et en son montant détenu par Me [O] es qualité de liquidateur faute d'un décompte justifié notamment quant au montant du loyer réclamé ;

Par conséquent,

Dire qu'il n'y a pas lieu, en l'état, de prononcer l'expulsion de M. [A] [U] et de tous occupants de son chef des lots 5, 11 et 1 de l'immeuble sur rue sis [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Dire qu'il n'y a pas lieu, en l'état de condamner M. [A] [U] et tous occupants de son chef des lots 5, 11 et 1 de l'immeuble sur rue sis [Adresse 3] à [Localité 7], au paiement de quelques sommes que ce soit ;

Autoriser M. [A] [U] à faire enlever dans tel local de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur, les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués ;

Sur l'appel

Réformer le jugement en ce qu'il a [en substance] :

- refusé de reconnaître irrecevable l'assignation délivrée à leur encontre, déclarer l'action nulle pour défaut de pouvoir du liquidateur judiciaire lequel s'est abstenu de produire une ordonnance du juge commissaire qui l''autoriserai' à introduire une telle action, déclarer l'action irrecevable pour absence d'intérêt à agir et de qualité de Me [O] es- qualité de liquidateur de la SCI [Adresse 1] ;

- considéré comme recevable l'action de Me [O] alors que les formalités préalables à l'expulsion d'un logement constituant la résidence principale n'ont pas été respectées et surtout pour défaut de capacité à agir dès lors que la résiliation d'un bail est un acte de disposition soumis à l'autorisation préalable du juge commissaire ;

- méconnu le principe selon lequel le renouvellement du bail purge les manquements antérieurs du locataire et prononcé la résiliation du bail du 26 mai 2012;

- admis l'absence de preuve apportée par Me [O] s'agissant de sous-locations non autorisées par le bailleur mais a néanmoins prononcé la résiliation du bail au visa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- prononcé la résiliation du bail au visa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pour des sous-locations irrégulières administrativement ce que ne vise pas ce texte ;

-écarté le bail du 5 novembre 2009, non contesté par aucune des parties, pour refuser de reconnaître un droit effectif consenti aux Appelants à une occupation paisible des lots 5, 11 et 1 et reconnaître le bail du 5 novembre 2009 comme en étant l'instrumentum ;

- refusé de reconnaître l'existence d'une contrepartie onéreuse au bail de 2009 alors que des travaux de viabilisation et de second 'uvres constituent une telle contrepartie par le preneur ;

- considéré que les baux du 26 mai 2012 liés les parties, alors que ces instrumentum sont l'objet d'une contestation devant les juridictions répressives des chefs de faux, usage de faux et fraude au jugement ;

- considéré que seul le bail de 26 mai 2012 conclu entre la SCI et M. [A] [U] était applicable à la résolution du litige, sans se prononcer sur les demandes reconventionnelles en nullité pour vices du consentement et absence de cause licite soulevés par les Appelants en première instance ;

- méconnu le régime juridique de la novation et ses conséquences ;

- appliqué la loi du 6 juillet 1989 à des locaux commerciaux et des combles ne constituant pas la résidence principale des occupants ;

- considéré des sous-locations non déclarées administrativement avant 2014 par les Appelants comme permettant de prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire par application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne vise que les sous-locations non autorisées par le bailleur ;

- méconnu les dispositions de l'article L 622-1 du code de commerce autorisant la compensation de créances connexes antérieures à l'ouverture du jugement de procédure collective de la bailleresse ;

- prononcé l'expulsion des Appelants des lots 5, 11 et 1 et les à condamner à des créances de loyers et indemnités d'occupation fixées de façon unilatérale par le bailleur ;

A titre reconventionnel

A titre reconventionnel et principal

Prononcer la nullité de la convention de 26 mai 2012 conclu entre la SCI et M. [A] [U], pour vice du consentement et absence de cause licite ; en tirer toutes les conséquences de droit et de faits ;

Constater l'existence de man'uvres dolosives de nature à engager la responsabilité civile contractuelle de la SCI [Adresse 1] ; en conséquence, allouer à M. [A] [U] en réparation des dommages intérêts des préjudices matériel et moral subis à hauteur de 5 000 euros

Engager la responsabilité civile contractuelle de la SCI [Adresse 1] pour procédure abusive ; en conséquence, allouer à M. [A] [U] en réparation des dommages intérêts des préjudices matériel et moral subis à hauteur de 10 000 euros ;

Ordonner la compensation de créances connexes antérieures à la date d'ouverture du jugement de procédure sur le fondement de l'article L. 622-7, 1 du Code de commerce et en conséquence, retenir le décompte des Appelants, constater une créance en leur faveur de 225 831 EUROS, et le cas échéant, désigné l'expert judiciaire qui plaira à la Cour pour évaluer le montant de la créance résultant de la compensation, la limiter en tout état de cause à un décompte établi sur le montant de loyer résultant du bail du 5 novembre 2009 et ne pouvant être antérieure à la date de la première assignation de l'INTIME ;

A titre reconventionnel et subsidiaire,

En cas de refus de l'application de l'article L 622-7, 1 du Code de commerce au présent litige,

dire recevable l'action quasi délictuelle en enrichissement injustifié, constater l'appauvrissement des Appelants et leur allouer une indemnité en réparation à hauteur d'une somme de 225 831 EUROS à parfaire le cas échéant au cours de l'instance ;

En tout état de cause

Condamner la SCI 125 au paiement des sommes suivantes, sous astreinte de 200 euros/jour de retard :

- 5 000 ' en dommages-intérêts pour man'uvres dolosives en réparation de préjudices matériels et moral ;

- 10 000 ' en dommages-intérêts pour action abusive en réparation de préjudices matériels et moral ;

- 15 632 ' au titre des créances de travaux postérieures à l'ouverture de la procédure ;

- 5 000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 décembre 2024 aux termes desquelles M. [R] [O] forme appel incident et demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

o Prononcé la résiliation du contrat de bail du 26 mai 2012 conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ayant pour objet le logement du 3ème étage (lot de copropriété n°5) du [Adresse 3] ;

o Ordonné l'expulsion de M. [A] [U] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, et notamment Mme [D] [M], de l'appartement du 3ème étage (lot de copropriété n°5) ;

o Dit qu'à défaut de départ volontaire, Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] pourrait procéder, à l'issue du délai de deux moisà compter du commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

o Ordonné l'expulsion de M. [A] [U] et Mme [D] [M] ainsi que l'expulsion de tous occupants de leurs chefs de ces locaux ;

o Dit qu'à défaut de départ volontaire, Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] pourrait procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force

publique ;

o Condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.976,58 ' pour la période courant du présent jugement à la date de libération effective et définitive des lieux ;

o Condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI[Adresse 1] la somme de 4.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

o Condamné M. [A] [U] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur de la SCI [Adresse 1] la somme de 31.047,15 ' correspondant aux loyers échus et impayés pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (loyer septembre inclus) ;

o Condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] la somme de 29.662,60 ', correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière du studio sur fond de cour ;

o Condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] la somme de 92.256,87 ', correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 16 janvier 2019 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière de la maison sur fond de cour.

Statuant à nouveau :

Constater que M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne disposent d'aucun droit ou titre d'occupation de la maison au fond de la cour et du studio au fond de la cour, lots de copropriété n°1 6 et 11 sis [Adresse 3] ;

Condamner M. [A] [U] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur de la SCI [Adresse 1] la somme de 23.399,52 ' correspondant aux loyers échus et impayés pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (loyer septembre inclus) ;

Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] la somme de 25.650,20 ', correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière du studio sur fond de cour ;

Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1] la somme de 149.149,64 ', correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 16 janvier 2019 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité septembre inclus), au titre de l'occupation irrégulière de la maison sur fond de cour.

Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 539,32 ' pour la période courant du 5 septembre 2022 à la date de libération effective et définitive des lieux ;

Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2.073,94 ' pour la période courant du 5 septembre 2022 à la date de libération effective et définitive des lieux ;

Débouter les consorts [U]/[M] en leur demande tendant à obtenir la nullité du bail en date du 26 mai 2012 conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ;

Déclarer irrecevable la demande formulée par les consorts [U]/[M] tendant à obtenir la condamnation de Maître [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts ;

Débouter les consorts [U]/[M] de leur demande de compensation ;

Condamner M. [A] [U] à payer à Maître [R] [O] ès qualités la somme de 634.790 ' au titre du remboursement des loyers reçus entre 2013 et 2016 dans le cadre des locations Airbnb irrégulières ;

Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités la somme de 334.320 ' au titre du remboursement des loyers reçus entre 2017 et 2024 dans le cadre des locations Airbnb irrégulières ;

Déclarer irrecevable la demande formulée par les consorts [U]/[M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à Maître [R] [O] ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 1] la somme de 5.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, la cour relève que de nombreuses demandes de M. [A] [U] et Mme [D] [M] tendant à 'réformer' le jugement ne pourront qu'être écartées, comme étant inopérantes en ce qu'elles visent des motifs du jugement et non des chefs de dispositif, et constituent en réalité des moyens et non des prétentions.

Sur la rectification d'erreur matérielle

Il résulte des conclusions des parties qu'une erreur matérielle affecte le jugement entrepris du 25 novembre 2022 s'agissant de la désignation de la maison et du studio en fond de cour, situés [Adresse 3], objets du litige ; ces locaux apparaissent en réalité correspondre respectivement au lot 11 (maison ; et non 10 comme indiqué dans le jugement) et au lot 1 (studio, et non 11 comme indiqué dans le jugement) de la copropriété.

La cour a sollicité des parties une note en délibéré en vu de la rectification d'erreur matérielle du jugement en ce sens, en application de l'article 462 alinéa 1 du code de procédure civile ; aucune réponse n'est parvenue à la cour.

Au vu de ces éléments il conviendra de rectifier le jugement en ce sens.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [A] [U] et Mme [D] [M]

M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de M. [O], ès qualités, et réitèrent les fins de non-recevoir suivantes.

Sur le défaut de pouvoir et d'intérêt du liquidateur

M. [A] [U] et Mme [D] [M] soutiennent, en substance, que M. [O], ès qualités, n'avait pas qualité ni intérêt pour agir en résiliation du bail en tant que liquidateur de la SCI, en ce que seul le juge-commissaire était compétent pour statuer sur la résiliation du bail (s'agissant de l'assignation de 2019 postérieure à la liquidation judiciaire), sur le fondement du IV de l'article L. 641-11-1 du code de commerce, dérogeant selon eux à l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire.

Ils estiment ainsi que seul le juge-commissaire a compétence pour prononcer la résiliation d'un bail encore en cours (d'habitation, professionnel ou commercial) conclu avant l'ouverture de la procédure collective et que le premier juge aurait dû accueillir la fin de non-recevoir soulevée 'et/ou relever son incompétence à connaître du litige'.

S'agissant de l'assignation de 2017, antérieure à la liquidation judiciaire, ils considèrent qu'une autorisation du juge-commissaire était nécessaire pour introduire cette action à l'égard d'un associé.

M. [R] [O], ès qualités, demande la confirmation du jugement, faisant valoir, en substance, que la compétence du juge des contentieux de la protection est exclusive pour connaître du contentieux des baux d'habitation et des baux à usage mixte, comme en l'espèce; qu'en tant que liquidateur il a pour mission d'introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire, au nom et dans l'intérêt des créanciers.

Il estime que c'est l'assignation de 2019 qui importe et a introduit l'instance.

Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile :

'Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

Le défaut de capacité d'ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.'

L'article L. 641-4 du code de commerce dispose que : 'Le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu'à la vérification des créances. Il peut introduire ou poursuivre les actions qui relèvent de la compétence du mandataire judiciaire (...)'.

L'article L. 622-20 du même code dispose que ' Le mandataire judiciaire désigné par le tribunal a seul qualité pour agir au nom et dans l'intérêt collectif des créanciers. Toutefois, en cas de carence du mandataire judiciaire, tout créancier nommé contrôleur peut agir dans cet intérêt dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat'.

Selon l'article L. 641-9 du même code 'Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle, même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.'.

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants principaux, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, qu'au regard de ces dispositions les pouvoirs du liquidateur, qui exerce les missions dévolues à l'administrateur judiciaire et au mandataire judiciaire, a seule qualité pour agir au nom et dans l'intérêt collectif des créanciers et que ces pouvoirs, de portée générale, ne sont pas subordonnés à une autorisation du juge-commissaire ; qu'ainsi le liquidateur ne fait qu'exercer les pouvoirs qui lui sont reconnus par la loi en engageant une procédure de résiliation de bail et d'expulsion d'un associé de l'immeuble appartenant à la société ; qu'en outre le propriétaire a un intérêt manifeste à agir en résiliation du bail pour violation d'une interdiction de sous-louer les lieux et en paiement d'un arriéré locatif.

La cour ajoute que l'argumentation des appelants principaux se fonde en réalité également sur l'incompétence alléguée du juge des contentieux de la protection au profit du juge-commissaire, pour statuer sur la résiliation du bail, sur saisine du liquidateur.

L'article L. 641-11-1 du code de commerce auquel ils se réfèrent dispose en son paragraphe IV, qu''À la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

Pour mémoire, il résulte ainsi de l'article L. 622-13 du code de commerce (en cas de sauvegarde et en redressement judiciaire) et de L. 641-11-1 du même code (en liquidation judiciaire), que l'ouverture d'une procédure collective ne met pas fin au contrat y compris au contrat de bail, celui-ci étant continué, sauf résiliation qui peut intervenir de plein droit ou sur demande ; le juge-commissaire est compétent pour constater la résiliation de plein droit des contrats en cours ou pour prononcer la résiliation, à la demande de l'administrateur ou du liquidateur.

L'ordonnance du juge-commissaire, saisi par requête de l'administrateur ou du liquidateur, est susceptible de recours devant le tribunal de commerce, le jugement étant lui-même susceptible d'appel.

S'agissant de ces principes, les appelants se prévalent de l'arrêt de la cour de cassation, Com., 7 octobre 2020, pourvoi n° 19-10.685, publié.

Cet arrêt retient qu'il résulte de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, I et II, que lorsque le bailleur entend résilier un bail d'habitation relevant des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit en respecter les termes en délivrant un congé conforme à ses dispositions et énonce que, l'article L. 641-11-1, IV, du code de commerce n'excluant pas l'application de ce texte en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d'occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en se conformant aux dispositions de l'article 15, I et II, précité.

Cet arrêt ne concerne pas une procédure de résiliation pour faute du locataire comme en l'espèce ; il n'est en outre pas discuté, en l'espèce, que l'action du liquidateur doit respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que l'a rappelé cet arrêt.

Pour mémoire, le juge-commissaire est une juridiction distincte qui a pour mission de suivre le déroulement de la procédure collective et le traitement économique de l'entreprise au sens de l'article R. 662-3 du code de commerce.

En l'espèce, l'assignation en résiliation du bail ne vise pas la nécessité de résilier le bail au regard des opérations de liquidation, ni de procéder à la réalisation d'actifs de la société non grevés de baux, mais la résiliation pour faute du preneur, dont il est demandé l'expulsion ce qui ne relève pas des compétences du juge-commissaire ; ainsi contrairement à ce qui est soutenu, l'article L. 641-11-1 ne fait pas obstacle au pouvoir du liquidateur de saisir le juge des contentieux de la protection, lequel connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre et des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, en application du code de l'organisation judiciaire.

En outre, en tout état de cause, cette argumentation est inopérante puisqu'à supposer que le juge des contentieux de la protection ait été incompétent pour statuer, la cour d'appel, saisie par l'effet dévolutif de l'appel et investie de la plénitude de juridiction tant en matière civile qu'en matière commerciale, est compétente pour statuer au fond, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.

Enfin, à toutes fins utiles, M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne soutiennent pas que la demande de résiliation judiciaire porte une atteinte excessive à leurs intérêts ni ne contestent sa nécessité au regard des opérations de liquidation, par référence à la teneur de l'article L. 641-11-1 qu'ils invoquent.

Ce moyen d'irrecevabilité doit donc être écarté, comme l'a retenu le premier juge dans ses motifs.

Sur l'irrecevabilité de l'assignation tirée de l'absence de notification au Préfet

M. [A] [U] et Mme [D] [M] considèrent que, s'agissant d'une demande de résiliation du bail fondée, même partiellement, sur l'existence d'une dette locative, l'assignation devait être notifiée au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience, à peine d'irrecevabilité, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; qu'en l'espèce, l'assignation du 16 janvier 2019 aurait donc dû être notifiée à la préfecture au plus tard le 1er février 2019, l'audience devant le premier juge étant fixée au 1er avril 2019 ; qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de cette formalité, et ce pas plus en cause d'appel que devant le premier juge ; ils soulignent que, dans son argumentation en réplique, M. [O], ès qualités, entretient une confusion entre la saisine de la CCAPEX et la notification de l'assignation au Préfet.

M. [R] [O], ès qualités, réplique en se référant uniquement à l'assignation du 16 janvier 2019, qu'il estime être le seul acte introductif de la présente instance, et soutient avoir respecté les prescriptions légales ; qu'en tout état de cause la résiliation est également demandée sur le fondement de la sous-location fautive, ce motif ne nécessitant pas l'accomplissement de cette notification.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable en janvier 2019, dispose que :

'III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.'

Le défaut de notification dans le délai prescrit ne peut être régularisé lors de l'instance par le bailleur (3e Civ., 14 février 2012, pourvoi n°11-30.072).

Il est constant que l'assignation du 1er juin 2017 n'a pas fait l'objet d'une notification à la préfecture.

La formalité prévue par l'article précité n'est pas applicable à l'action qui tend à faire constater la qualité d'occupant sans droit ni titre.

Or, en l'espèce, l'existence même d'un bail entre les parties est contestée par M. [R] [O], ès qualités, s'agissant de la maison et du studio en fond de cour (lots n° 1 et 11).

La recevabilité des demandes relatives à ces locaux ne saurait donc être utilement contestée au regard de ces dispositions.

Les demandes relatives à ces locaux doivent donc être déclarées recevables, le jugement étant confirmé sur ce point.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les dispositions légales précitées s'appliquent en cas de demande en résiliation motivée, notamment, par l'existence d'une dette locative, quand bien même un autre motif de résiliation est également invoqué (3e Civ., 16 avril 2008, pourvoi n° 07-12.264, Bull. 2008, III, n° 73: pour un cas de dette locative et de manquement à l'obligation de jouissance paisible).

Or, en l'espèce, l'assignation du 16 janvier 2019 demandant la résiliation du bail portant sur l'appartement du 3ème étage (lot n°5) est motivée par des sous-locations qualifiées d'illicites et par une dette locative.

Il en résulte que ces dispositions sont applicables, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge dans ses motifs, et à ce que soutient M. [R] [O], ès qualités.

Concernant cette assignation du 16 janvier 2019, M. [R] [O], ès qualités, soutient 'qu'il résulte de l'accusé de réception électronique émis par la Préfecture de [Localité 6] que l'assignation délivrée le 16 janvier 2019, pour une audience fixée au 1er avril 2019, a été adressée à la CCAPEX le 21 janvier 2019, soit plus de deux mois avant la première audience (Pièce n°19) ".

Or, la pièce 19 est intitulée dans son bordereau de pièces " Jugement rectificatif en date du 1er février 2023 " et la pièce au dossier sous ce numéro est en effet ce jugement rectificatif.

En outre, ainsi que le fait valoir à juste titre la partie adverse, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est prescrite par le II de l'article 24 précité, cette prescription étant distincte de la notification au représentant de l'Etat exigée au III du même article. La circonstance alléguée, à la supposer démontrée, est donc inopérante.

Aucune autre pièce n'est produite par M. [R] [O], ès qualités, de nature à démontrer que l'assignation du 16 janvier 2019 a été notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, et notamment aucun accusé de réception électronique.

Force est de constater que si la pièce adéquate a été produite devant le premier juge en cours de délibéré, comme celui-ci l'indique dans les motifs du jugement, la pertinence du document transmis est expressément contestée par la partie adverse et, en tout état de cause, la preuve de la notification n'est pas rapportée devant la cour d'appel.

La demande en résiliation du bail concernant l'appartement du 3ème étage doit donc être déclarée irrecevable, ainsi les demandes accessoires en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a :

- déclaré recevables les demandes de résiliation du contrat de bail du '26 mai 2012" conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ayant pour objet le logement du 3ème étage (lot de copropriété n°5) du [Adresse 3]

- et, par voie de conséquence en ce qu'il a prononcé la résiliation de ce bail, ordonné l'expulsion et statué sur ses modalités, condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.976.58 euros pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En revanche, contrairement à ce que soutiennent M. [A] [U] et Mme [D] [M] l'irrecevabilité retenue par la cour d'appel n'atteint pas la totalité des prétentions adverses et, notamment pas la demande en paiement des loyers et charges ou en restitution des fruits civils provenant de cet appartement, qui doivent être tranchées par la cour.

En tout état de cause, surabondamment, il apparaît constant que l'appartement du 3ème étage a été vendu peu avant l'audience des plaidoiries et que M. [A] [U] et Mme [D] [M] disposent désormais d'un bail avec le nouveau propriétaire de sorte que ces demandes sont désormais sans objet (la cour observant que ce fait est censé résulter d'une 'pièce n°54" mentionnée en page 7 des conclusions des appelants principaux, qui n'existe pas puisque leur bordereau vise 37 pièces, mais qu'il est confirmé par les deux parties) .

Sur le bail applicable

Le premier juge a fait application d'un bail du '26 mai 2012" et a écarté le bail du 5 novembre 2009 invoqué par M. [A] [U] et Mme [D] [M] et a :

- condamné M.[A] [U] à payer à Me [O], ès qualités, la somme de 23.399,52 euros correspondant à la dette locative pour l'appartement lot n°5 (période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022),

- constaté que M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne disposent d'aucun droit ou titre d'occupation de la maison au fond de la cour et du studio au fond de la cour, lots de copropriété n° 11 et 1, sis [Adresse 3], ordonné leur expulsion et les a condamnés à payer à M. [O], es qualités, certaines sommes à titre d'indemnités d'occupation de ces locaux.

M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent l'infirmation de ces chefs de dispositif et, comme devant le premier juge, se prévalent du bail mixte du 5 novembre 2009, dont ils considèrent qu'il s'applique aux 3 lots (alors encore non constitués comme tels), qu'il prévoit un loyer de 1.000 euros par mois et qu'il autorise expressément la sous-location.

Ils font valoir que des virements de loyers en exécution de ce bail ont été effectués dès 2015 (voire dès 2013 en numéraire) et qu'auparavant M. [A] [U] a effectué de très importants travaux, excédant les charges concernant le locataire, qui constituaient la contrepartie onéreuse à son occupation effective des lieux.

M. [R] [O], ès qualités, demande la confirmation du jugement; il fait en outre observer que l'existence de ce bail ne lui a été signalé par M. [U] qu'en cours de première instance et que sa régularité est douteuse.

Le bail produit en date du 5 novembre 2009, est un bail mixte d'une durée de 12 ans, stipulant un loyer annuel hors charge de 12.000 euros, ne prévoyant aucune provision pour charges, portant sur des locaux dans l'immeuble litigieux :

- un studio donnant sur cour et une maison rez-de-chaussée'+1" donnant sur cour,

- des'dépendances' constituées d'une cour privative avec jouissance exclusive permanente d'environ 100 m², de deux places de parking, d'une cave d'environ 11 m² en sous-sol, outre des 'dépendances actuellement à usage de stockage au 3ème étage. Plateau brut d'environ 90 m² en attente de travaux de construction par le bailleur plus comble sous toiture' dans le bâtiment sur rue.

Il autorise la sous-location des lieux.

Le bailleur est la SCI [Adresse 1], représentée par son gérant M. [A] [U], le locataire étant également ce dernier ; le contrat indique qu'il est fait en deux exemplaires à [Localité 5].

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants principaux, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré en substance que :

- le bail de 2009 ne porte pas sur l'appartement en duplex du 3ème étage, que les circonstances dans lesquelles il a été signé sont opaques, M. [A] [U] indiquant l'avoir retrouvé dans les cartons de la gérance en octobre 2017, aucune preuve de son approbation par les autres associés de la SCI n'étant rapportée, pas plus que la preuve du paiement de loyers à la SCI entre 2009 et 2013 ; que ce n'est qu'à compter de mai 2018 que des loyers ont été payés, irrégulièrement, auprès du liquidateur et qu'antérieurement à cette date aucune preuve d'exécution du bail n'est établie.

La cour ajoute que :

- M. [A] [U] et Mme [D] [M] indiquent dans leurs conclusions (page 22) que ' Le 3 novembre 2009, Monsieur [Y] [U], associé et ancien Gérant de la SCI, a proposé aux associés plusieurs mesures et notamment la conclusion d'un bail mixte entre la SCI et Monsieur [A] [U] selon les conditions énoncées dans ce courrier : savoir bail mixte, pour un montant de loyer de 1000 euros/mois, portant sur l'appartement du 3 e étage (lot 5), la maison de fond de cour (lot 11) et le studio de fond de cour (lot 1) (PIECE 4)' et que ' Le 5 novembre 2009, un bail a été conclu entre la SCI et Monsieur [A] [U] alors également Gérant aux conditions arrêtées entre les associés (PIECE 5)'.

Or, la pièce n°4 intitulée dans le bordereau de pièce 'mail du 3 novembre 2009 de M. [Y] [U], gérant, demandant d'établir le bail mixte du 5 novembre 2009 entre la SCI et M. [A] [U] à hauteur de 1000 ' de loyer mensuel' est en réalité la copie d'un courriel de M. [A] [U] adressé le 22 octobre 2015 à l'adresse '[Courriel 8]' (sic) et porte sur des dossiers de 'revente' aux 'Emirats' et 'groupe chinois' et des travaux effectués par M. [A] [U]. Cette pièce n'a donc aucun rapport avec l'allégation précitée et avec le bail de 2009 invoqué, dont aucun autre élément n'établit qu'il a été 'proposé aux associés' ni approuvé par eux.

- la circonstance que la contrepartie du bail ait pu consister, pendant une période, en la réalisation de travaux en lieu et place des loyers, ne résulte que des allégations de M. [A] [U] lesquelles ne sont pas confirmées par les pièces produites; notamment, le courrier que lui a adressé son père, M. [Y] [U], en août 2015 (pièce 16) n'établit nullement un tel accord; il en résulte seulement, pour l'essentiel, que M. [Y] [U] insiste sur la nécessité pour la SCI de vendre l'ensemble immobilier et offre à M. [A] [U] de lui verser la somme de 50.000 euros, prise sur le produit de la vente, pour prendre en compte des travaux qu'il a réalisés, outre 150.000 euros 'à titre d'apaisement' ;

- le fait que, dans le cadre de la vente du lot 5, M. [R] [O], ès qualités, ait visé ce bail de 2009 dans l'acte de notification aux fins de purge du droit de préemption, signifié en avril 2022 à M. [A] [U], ne constitue pas un aveu sans équivoque ou une contradiction mais révèle manifestement seulement de sa part une précaution procédurale compte tenu du litige.

- par ailleurs le bail daté du '26 mai 2012", conclu entre la SCI, représentée par Mme [X] [U], et M. [A] [U] a été stipulé pour une durée de 3 ans et porte exclusivement sur l'appartement du 3ème étage en duplex, d'une surface de 94 m2,moyennant un loyer de 555 euros par mois ; qu'il résulte des pièces produites que ce bail a été exécuté, l'expertise [V] du 30 mai 2018 démontrant que dès 2013 il a été versé des sommes correspondant à ce contrat de bail.

La cour observe que les deux exemplaires de ce bail produits par les parties (pièce 11 de M. [A] [U] et Mme [D] [M] et pièce 12 de M. [R] [O], ès qualités) comportent une rectification manuelle de la date du bail, en ce qu'il est 'Fait à Paris le 1er juin 2013" (et non le '26/05/2012", cette dernière date, pré-inscrite, étant barrée), ce qui est cohérent avec la clause selon laquelle la location est consentie à compter du 1er juin 2013 ; pour mémoire à cette date Mme [X] [U] était gérante de la SCI.

- qu'il en résulte que le seul bail applicable entre les parties est ce dernier et que M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne disposent d'aucun droit ou titre d'occupation du studio et de la maison situés en fond de cour.

Sur la nullité du bail du '26 mai 2012"

Devant la cour d'appel, M. [A] [U] et Mme [D] [M] soulèvent la nullité de ce bail qu'ils demandent à la cour de prononcer, pour défaut de capacité à agir de Mme [X] [U] d'une part et pour vice de consentement, d'autre part.

M. [R] [O], ès qualités, demande cependant à la cour d'écarter cette demande en se fondant sur l'irrecevabilité de celle-ci comme étant nouvelle en cause d'appel ; M.[A] [U] et Mme [D] [M] répliquent que cette demande tend aux mêmes fins que celles formées en première instance.

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.

Selon l'article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La demande litigieuse n'a pas été formée devant le premier juge ; selon l'exposé du litige du jugement, M. [A] [U] et Mme [D] [M] se bornaient alors à demander au juge, à titre subsidiaire, de 'prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du bail de 2009" ; en outre, leurs moyens consistaient à se prévaloir du bail de 2009, afin d'une part de démontrer l'existence d'un bail portant sur le studio et la maison en fond de cour pour s'opposer à l'expulsion de ces locaux, et d'autre part, de s'opposer à la résiliation du bail portant sur l'appartement au 3ème étage puisque ce bail autoriserait la sous-location, contrairement à celui du '26 mai 2012".

Au vu de ces éléments, il ne saurait être considéré que la demande de prononcer la nullité du bail de '2012", qui vise à l'anéantissement d'un titre d'occupation, tend aux mêmes fins que les demandes formées en première instance qui visent au contraire à se prévaloir d'un tel titre et de la poursuite de l'occupation des lieux sur le fondement contractuel ; de plus cette demande ne correspond pas davantage aux critères de l'article 566 du code de procédure civile (demandes qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge).

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

A toutes fins utiles et surabondamment, la cour précise que :

- M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent de prononcer la nullité de' la convention du 26 mai 2012" sans préciser laquelle, alors qu'ils formulent de longs développements sur trois conventions distinctes datées du même jour, dont deux ne sont pas invoquées par la partie adverse, de sorte que la portée de cette demande apparaît peu intelligible et à tout le moins incertaine;

- ils indiquent dans leurs conclusions que 'Cette convention du 26 mai 2012 a fait l'objet d'une contestation devant la juridiction pénale et a donné lieu à une instruction ouverte des chefs de faux en écriture privée, usage de faux et tentative de fraude.

La juridiction pénale reconnaît l'implication de la défunte dans le délit de faux en écritures privées mais prend acte de l'extinction de l'action publique suite à son décès.

Un tel classement ne s'impose pas à la juridiction civile, l'infraction n'est plus condamnable devant les juridictions pénales suite au décès de l'auteure, mais la nullité des conventions frauduleusement conclues reste invocable au civil. (PIECES 1, 12, 13, 14 ' Dépôt de plaintes pour faux, usage de faux et tentative de fraude au jugement visant les baux datés du 26 mai 2012). '

Or, la pièce 1 est l'extrait d'immatriculation de la SCI au RCS et les pièces suivantes sont constituées d'une délégation de pouvoir donnée par M. [N] [U] à M. [A] [U] le 15 juillet 2012 ; la pièce 13 est un document de 'conditions générales' d'un contrat de bail non identifié et la pièce 14 est la copie du dépôt de plainte de M. [A] [U].

Ces pièces ne correspondent donc pas aux allégations précitées ni, en tout état de cause, ne les étayent.

Quant à l'arrêt du 7 mai 2024, rendu par la chambre de l'instruction de la cour d'appel de Paris sur appel de M. [A] [U], il est produit par la partie adverse ; il déclare l'appel de M. [A] [U] mal fondé et confirme l'ordonnance de non-lieu rendue à la suite de sa plainte avec constitution de partie civile pour faux, usage de faux et escroquerie, laquelle concernait divers baux et documents; indépendamment de l'extinction de l'action publique découlant du décès de [X] [U], il est constaté dans cet arrêt que M. [A] [U] ne conteste pas l'existence du contrat de bail onéreux du « 26 mai 2012» relatif au 3ème étage de l'immeuble mais qu'il estime qu'il s'agit d'un faux en raison de l'ajout de conditions générales interdisant la sous-location et de l'absence d'attestation d'assurance jointe ; il est relevé par l'arrêt qu'en tout état de cause ces circonstances ne permettent pas de caractériser le délit et que les conditions générales interdisant la sous-location, qui ne sont que la reproduction de la loi de 1989, ne peuvent constituer des man'uvres frauduleuses.

Il n'en résulte pas qu'il s'agit d'un faux.

Sur la dette locative invoquée par M. [R] [O], ès qualités, s'agissant de l'appartement du 3ème étage (lot n°5)

M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [A] [U] à payer à M. [O], ès qualité, la somme de 23.399,52 euros correspondant à la dette locative pour l'appartement lot n°5, pour la période du 18 janvier 2018 au 5 septembre 2022.

Ils soutiennent que l'intimé ne peut procéder à une 'révision annuelle rétroactive' du loyer puisqu'elle n'a pas été sollicitée chaque année, et ce au visa de l'article '7-1" (sic) de la loi du 6 juillet 1989, que des sommes ont été payées en espèce et que les associés de la SCI ont reconnu détenir une créance d'au moins 200.000 euros envers M. [A] [U].

M. [R] [O], ès qualités, forme appel incident du jugement et, dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour d'appel en application de l'article 954 du code de procédure civile, demande à la cour d'appel 'statuant à nouveau', de le condamner 'à payer à Me [O], ès qualité, la somme de 23.399,52 euros pour les loyers échus et impayés pour la période du 18 janvier 2018 à la date du 5 septembre 2022'

Il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature n'étant produit en appel, et que la cour adopte, que le premier juge a :

-écarté l'indexation rétroactive du loyer sollicitée par M. [R] [O], ès qualités, et considéré que les sommes dues étaient d'un montant de 555 euros par mois.

La cour ajoute qu'en application de l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, crée par la loi dite Alur du 24 mars 2014, applicable selon les dispositions transitoires de cette loi aux contrats en cours à sa date d'entrée en vigueur, 'A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée'.

Le premier juge a donc accueilli, à raison, la demande de M. [A] [U] et Mme [D] [M] tendant à écarter l'indexation du loyer dont la partie adverse demandait le 'rattrapage'.

- retenu que les décomptes produits par M. [R] [O], ès qualités, reprennent des soldes antérieurs non justifiés; la cour constate qu'aucun décompte récapitulatif intelligible n'est produit devant elle par M. [O] pour la période invoquée, soit de janvier 2018 à septembre 2022, et ajoute que pour leur part M. [A] [U] et Mme [D] [M] n'établissent pas avoir effectué des paiements de loyers qui n'auraient pas été pris en compte;

- qu'ainsi il convient de considérer que la somme dues pour les 56 mensualités de 555 euros est de 31.080 euros, d'où il convient de déduire 7.000 euros versés, soit un restant dû de 24.080 euros, ramené par le premier juge, tenu par l'objet du litige, à la somme sollicitée par M. [R] [O], ès qualités, soit 23.399,52 euros.

La cour ajoute que M. [A] [U] et Mme [D] [M] affirment (page 30 de leurs conclusions) que 'des versements de remises d'espèces dans les comptes de la SCI ont été constatés par une expertise judiciaire contradictoire. (PIECE 29 ' Rapport d'expertise judiciaire PINARD) ' ; qu'ils ne précisent pas quelles sommes sont concernées ni en quoi il résulterait de l'expertise qu'elles devraient s'imputer sur la dette locative invoquée ; qu'en tout état de cause ces allégations ne sont pas confirmées par ce rapport d'expertise comptable, lequel a été effectué sur mission d'une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2015 aux fins notamment de retracer un historique précis des comptes-courants des associés de la SCI ; qu'ainsi ce rapport, qui comporte 130 pages, conclut que :

'Le compte-courant de M. [A] [U] constitue une dette de 80.794 euros envers la SCI, cette somme est due par M. [A] [U] à la SCI. Ce travail a été réalisé à partir d'une estimation des revenus tirés d'une activité de location saisonnière' et que «M.[A] [U] a bénéficié d'un bail d'habitation pour le 3ème étage [[Adresse 3]] le 1er juin 2013 à des conditions financières très favorables. Les conditions du bail ne correspondent pas à la situation de la SCI le 1er juin 2013, la SCI étant engagée dans un différend sur la vente de l'immeuble 's'était contraint' [sic] de laisser l'immeuble vacant, libres d'occupants.

Les associés (...) ont tous participé à l'organisation d'activités de location saisonnière touristique, soit pour des connaissances de M. [Y] [U] soit pour des locataires apportés par l'organisme Airbnb. Mme [X] [U] [et M. [C] [U] ont] rapporté à la SCI les sommes qu'ils auraient perçues à ce titre. M. [A] [U] a quant à lui décidé de faire de l'activité de location saisonnière son activité personnelle (...) et a décidé de soustraire à la SCI les bénéfices revenus de cette activité, qu'il s'agisse de la location du troisième étage ou de la location de la maison sur cour. M. [A] [U] n'a pas porté à l'expertise les relevés de la société Airbnb par lequel il assure une partie de son activité de location au motif qu'il s'agissait d'un point de droit tenant à l'interdiction de sous-louer (...)' [qu'il conteste].

M. [A] [U] et Mme [D] [M] soutiennent encore que 'L'ensemble des associés lors d'une assemblée générale de 2015 a reconnu que M. [A] [U] détenait une créance exigible d'au moins 200.000 euros sur la SCI et a voté à l'unanimité l'attribution préférentielle du lot 5 à M. [A] [U]. (PIECE 23-3 Procès-verbal de l'AG 2015) '.

Ce procès-verbal d'assemblée générale du 7 mars 2015 indique seulement que l'ensemble des associés est d'accord pour 'vendre la totalité des biens, hors 3ème étage, et vendre le 3ème à [A] [U] en échange de ses parts d'associés'.

Ainsi, ces éléments, de même que les circonstances invoquées par les appelants principaux et tenant aux comptes de la SCI, aux comptes des associés et aux travaux effectués par M. [A] [U], ne permettent pas de contredire utilement la dette locative retenue, en son principe comme en son montant.

Enfin, il ne saurait être considéré que la demande de paiement des loyers postérieurs au mois de janvier 2018 est prescrite, compte tenu de la date des assignations précitées, contrairement à ce que soutiennent, incidemment et sans précision, M. [A] [U] et Mme [D] [M].

La demande de compensation des créances invoquée par ailleurs par M. [A] [U] et Mme [D] [M] doit être examinée séparément.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il condamne M. [A] [U] à payer à M.[O], ès-qualités, la somme de 23.399,52 euros correspondant à la dette locative pour l'appartement lot n°5, pour la période du 18 janvier 2018 au 5 septembre 2022.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation relatives au studio et à la maison en fond de cour

Comme il a été dit plus haut, M. [A] [U] et Mme [D] [M] sont dépourvus de titre d'occupation de ces locaux, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ordonné leur expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation.

Pour mémoire, l'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

M. [R] [O], ès qualités, demande à la cour d'appel, ajoutant au jugement, de condamner in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux, dont le montant est celui retenu dans les motifs du jugement soit :

- une somme de 539,32 euros par mois pour la période courant du 5 septembre 2022 jusqu'à la date de libération effective et définitive du studio en fond de cour ;

- une somme de 2.073,94 euros par mois pour la période courant du 5 septembre 2022 jusqu'à la date de libération effective et définitive de la maison en fond de cour.

Il résulte des conclusions des parties que les motifs du premier juge à cet égard ne sont pas critiqués ; ces sommes sont conformes au caractère compensatoire et indemnitaire de l'indemnité d'occupation. La demande sera donc accueillie.

S'agissant de la dette d'indemnité d'occupation antérieure au 5 septembre 2022 portant sur le studio , M. [A] [U] et Mme [D] [M] font appel du jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer 25.650,20 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées pour la période du 18 janvier 2018 au 5 septembre 2022 et concluent au rejet de la demande.

En réalité, ils ne contestent pas cette somme mais ils demandent la compensation avec les créances qu'ils estiment avoir sur la SCI et estiment donc n'avoir finalement plus aucune dette envers elle.

Pour sa part, M. [R] [O], ès qualités, forme appel incident de ce chef de dispositif du jugement et, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour d'appel en application de l'article 954 du code de procédure civile, demande à la cour d'appel 'statuant à nouveau', de condamner M. [A] [U] et Mme [D] [M] lui payer, ès qualité, 'la somme de 25.650,20 euros au titre des indemnité d'occupation échues et impayées pour la période du 18 janvier 2018 au 5 septembre 2022".

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits aucun élément nouveau n'étant de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé comme il l'a fait l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant mensuel de 539,32 euros et a condamné M. [A] [U] et Mme [D] [M], sur cette base, au paiement de la somme de 25.650,20 euros au titre des indemnité d'occupation échues et impayées pour la période du 18 janvier 2018 au 5 septembre 2022.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

La compensation invoquée sera examinée distinctement.

S'agissant de la maison en fond de cour, M. [R] [O], ès qualités, forme appel incident du jugement ayant condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à lui payer, ès qualité, la somme de 92.256,87 euros correspondant aux indemnités d'occupation et impayées pour la période du 16 janvier 2019 à la date du 5 septembre 2022 (indemnité de septembre 2022 inclus).

Il demande à la cour d'appel la condamnation des intéressés à lui payer, ès qualité, la somme de 149. 149,64 euros au titre de cette période d'occupation des lieux.

S'agissant de la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle, le premier juge s'est fondé, dans ses motifs, sur une indemnité d'occupation mensuelle de 2.073,94 euros, conformément à ce qui résulte de la note de l'agence Prestige Haussmann [Localité 6] du 22 juin 2000.

Les parties ne discutent pas ce montant mensuel.

M. [A] [U] et Mme [D] [M] ne discutent pas le montant total de la dette d'indemnité d'occupation de la maison fixée par le premier juge, mais, selon le même raisonnement qu'indiqué plus haut, demandent la compensation de cette somme avec les créances qu'ils estiment avoir sur la SCI et ils concluent donc n'avoir plus aucune dette.

C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau n'étant produit en cause d'appel de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé le montant mensuel de l' indemnité d'occupation à 2.073,94 euros et a considéré qu'aucun préjudice n'était justifié avant le 16 janvier 2019 au vue de l'occupation gratuite des lieux consentie pendant une certaine période à M. [N] [U], notamment au vu d'une convention d'occupation gratuite du 26 mai 2012 dont il bénéficiait.

La cour ajoute que si M. [R] [O], ès qualités, fait valoir, dans le corps de ses conclusions, que le premier juge a déduit à tort de la dette locative, la somme de 33.000 euros au titre de l'arriéré compris entre le 31 octobre 2015 et le 18 janvier 2018, il ne saisit cependant la cour d'appel que d'une demande de paiement de sommes relatives à la période du 16 janvier 2019 au 5 septembre 2022, ce qui correspond in fine à l'analyse de la période d'arriérés et à la somme retenue par le premier juge.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer la somme de 92.256,87 euros correspondant aux indemnités d'occupation impayées pour la période du 16 janvier 2019 à la date du 5 septembre 2022, s'agissant de la maison en fond de cour.

Sur la demande de compensation des créances formée par M. [A] [U] et Mme [D] [M]

M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a écarté leur demande de compensation des créances; ils font valoir en substance, se prévalant de l'article L. 622-7, alinéa 1, du code de commerce qu'ils détiennent sur la SCI une créance de 225.831,57 euros en raison des travaux effectués dans le bien immobilier litigieux, et que cette somme doit se compenser avec les créances de loyers et d' indemnités d'occupation invoquées par M. [R] [O], ès qualités, qu'ils estiment connexes.

Ils en déduisent qu'il n'y a pas lieu à condamnation de leur part au paiement de sommes au titre de la dette locative ou d'indemnité d'occupation, dont ils demandent le rejet.

M. [R] [O], ès qualités, demande la confirmation du jugement.

L'article L. 622-7 du code de commerce dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17.

En outre, aux termes de l'article L. 622-21, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : ...

'1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent'.

Pour mémoire, la règle de l'interdiction des poursuites implique que toute action en paiement d'une somme d'argent est prohibée ; il appartient au créancier dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, et, depuis la loi de sauvegarde, au créancier dont la créance postérieure n'est pas éligible au traitement préférentiel, de soumettre sa créance à la procédure de déclaration et vérification des créances (Com. 17 juillet 2001, Bull n 153 publié, Com. 8 janvier 2002, n 98-17.373, Bull n 3).

En l'absence d'instance en cours au jour du jugement d'ouverture, la seule voie ouverte au créancier pour faire constater sa créance et en voir fixer le montant est, une fois celle-ci déclarée, de suivre la procédure de vérification des créances (Com., 4 janvier 2000, n 97-11.292 et Com., 15 mars 2005, n 03-18.812).

L'arrêt des poursuites individuelles est une fin de non recevoir d'ordre public (Com.6 décembre 1994, n 90-15.109 ; Com. 23 novembre 2004, n 02-12.178 ; Com. 3 mai 2006, n 03-17.492 ; Com 2 juin 2004, Bull n 112), pouvant être soulevée en tout état de cause.

Selon l'article L. 641-3 du même code, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets.

La connexité des créances implique des obligations réciproques procédant d'un même contrat, d'un ensemble contractuel unique, ou encore l'existence de dettes contractuelles et délictuelles nées à l'occasion du même contrat ou découlant d'une même opération juridique.

La compensation est alors possible même après l'ouverture d'une telle procédure, si toutes les conditions n'en étaient pas réunies antérieurement, pourvu, toutefois, que la créance ait été régulièrement déclarée.

En l'espèce, M. [A] [U] a déclaré à la procédure collective une créance de 2.059.251,80 euros à titre chirographaire comportant :

- 710.570 euros au titre de travaux réalisés au nom et pour le compte de la SCI,

- deux créances de plus de 500.000 euros chacune au titre de cautionnements,

- une créance de 283.820,81 euros au titre d'une caution

- une créance de 17.465,20 euros au titre de frais d'électricité réglés au lieu et place de la SCI.

Il résulte cependant des éléments du dossier que :

- par ordonnance du juge-commissaire du 30 janvier 2018, sa créance n'a été admise, à titre chirographaire, qu'à hauteur de 283.820,81 euros pour la caution bancaire mais a été rejetée pour le surplus, comme étant incertaine ; M. [U] a formé appel de cette décision et son appel a été déclaré caduc par une décision irrévocable (arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 septembre 2019).

- la créance retenue par le juge-commissaire concerne le cautionnement d'une convention de prêt bancaire accordé en février 2006, sans que soit établi un rapport avec le bail ou l'occupation des lieux litigieux ;

- le juge-commissaire a par ailleurs écarté les autres créances invoquées, notamment celle concernant des travaux et la facture d'électricité, qui auraient été effectués au nom et pour le compte de la SCI, qu'il a considérées comme insuffisamment établies.

Il ne résulte de ces éléments aucune connexité susceptible de permettre la compensation des créances ou la fixation des créances alléguées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il considéré que la demande tendant à ordonner la compensation des créances ainsi que les demandes à l'encontre de la SCI prise en son nom personnel, sont irrecevables.

Sur l'enrichissement sans cause

Subsidiairement, M. [A] [U] et Mme [D] [M] invoquent l'enrichissement sans cause de la SCI, au visa des articles 1303 et suivant du code civil, et sollicitent que leur soit allouée une somme de 225.831 euros à ce titre.

Ils estiment que les dépenses exposées par M. [A] [U] s'élèvent à la somme de 710. 570 euros au profit de la SCI et indiquent que :

'Toutefois ce montant ayant été contesté.

la créance s'établit de façon certaine à un montant de 75 831,57 euros

- des factures d'acquisition de matériels à hauteur d'un montant de 57 144,57 euros (PIECE 35) et des factures d'électricité payées par Monsieur [A] [U] à hauteur de 18 687 euros (PIECE 18).

Il est demandé à la Cour de retenir un montant de 150 000 euros au titre du coût de la main d''uvre

- a minima le montant de 150 000 euros de dépenses effectives de main d''uvre retenu entre les associés (PIECE 16).

Soit un total de montant de créance de travaux de 225 831 EUROS '

M. [R] [O], ès qualités, sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté comme irrecevables toutes les demandes reconventionnelles visant à faire condamner la SCI.

Il fait valoir que cette demande est irrecevable au regard des dispositions précitées et de l'ordonnance du juge-commissaire précitée, irrévocable.

Au vu des motifs précités et de l'ordonnance définitive du juge-commissaire ayant écarté définitivement les créances liées à des travaux et achats de matériels effectués pour le compte ou au profit de la SCI, le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur la demande de restitution des fruits civils provenant de la sous-location de l'appartement du 3ème étage lot n°5 et de la location des locaux donnant sur la cour

M. [R] [O], ès qualités, demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes de remboursements des sous-loyers perçus dans le cadre des locations Airbnb irrégulières et sollicite :

- la condamnation de M. [A] [U] à lui payer, ès qualités, la somme de 634.790 euros au titre du remboursement des loyers reçus entre 2013 et 2016 ;

- et la condamnation de M. [A] [U] et Mme [D] [M] in solidum à payer la somme de 334.320 euros au titre du remboursement des loyers reçus entre 2017 et 2024

M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté cette demande.

Le premier juge a rejeté les demandes de paiement de sommes formées sur ce fondement à défaut de tout élément justificatif des sommes réclamées.

L'article 8 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire 'ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer'.

Cette interdiction s'applique de plein droit en vertu du caractère d'ordre public du titre premier de la loi.

Selon l'article 546 du code civil, 'la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle droit d'accession'.

L'article 547 dispose que 'les fruits civils (...) appartiennent au propriétaire par droit d'accession'.

L'article 548 précité dispose que 'Les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement'.

Selon l'article 549 du même code 'Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.'

Il en résulte que :

- sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3ème, 12 septembre 2019, pourvoi n°18-20.727) ;

- le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi ;

- les loyers, comme les sous-loyers sont des fruits civils soumis à restitutions et les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement son logement ne peuvent être considérés comme des frais déductibles des fruits revenant au propriétaire au sens de l'article 548 du code civil (3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612, publié; 3e Civ., 15 février 2023, pourvoi n° 21-25.542; 3e Civ., 21 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.251).

La cour observe ainsi qu'il n'est pas discuté ni discutable que les dispositions précitées sont applicables tant s'agissant des sous-loyers perçus sur l'appartement du 3ème étage que s'agissant des loyers perçus sur les locaux en fond de cour occupés sans titre.

M. [R] [O], ès qualités, chiffre devant la cour ses demandes et produit un listing intitulé dans son bordereau (pièce 32) 'relevés Air BNB années 2013 à 2016" ; toutefois ce document est dépourvu de précision et de contextualisation et son origine n'est pas établie ; il ne rapporte donc pas la preuve de 1.285 nuités d'un prix moyen de 494 euros invoquées par M. [O].

En revanche, les procès de verbaux de constat effectués par huissier de justice sur la plate-forme Air BNB établissent les éléments suivants :

- constat du 2 octobre 2015 : un appartement est disponible sous une annonce intitulée '780 euros Célébrités, Jaccuzzi, Coeur de [Localité 6]', s'agissant d'un logement entier pour 16 personnes, 3 chambres et 10 lits, ayant pour hôte '[A]'; 110 commentaires figurent sur le site;

- constat du 17 mai 2017 : un appartement est disponible sous une annonce intitulée 'Best quarter of [Localité 6], all tourist sites' à partir de 249 euros la nuit, ayant pour hôte '[A]' ; ce dernier est membre depuis août 2013, avec 397 commentaires dont 5 laissés sur la période de mars/avril 2017 ;

- constat du 1er août 2017 : un appartement est disponible sous une annonce intitulée 'Luxury, Jaccuzzi, all tourist sites' à partir de 209 euros la nuit, ayant pour hôte '[A]'; ce dernier est membre depuis août 2013, avec 415 commentaires ; un seul commentaire sur ces 415 a été laissé depuis le constat du 17 mai 2017.

Il convient d'ajouter que M. [A] [U] a été condamné en référé à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile pour sous location non autorisée de l'appartement dont il est locataire.

Compte tenu de ces éléments il convient de considérer qu'à tout le moins il est avéré que l'appartement a fait l'objet d'une mise à disposition de 415 nuitées d'un prix d'en moyenne 416 euros, soit des fruits civils s'élevant pour la période antérieure au 1er août 2017 à la somme de 172.640 euros.

M. [R] [O], ès qualités, produit également un rapport d'enquête du 26 novembre 2024 établi par la société Arca, d'où il résulte que les locaux litigieux apparaissent avoir été loués à 13 reprises sous le nom de [D] [Z], s'agissant d'un appartement proposé 285 euros par nuit, ce nom figurant sur la boîte à lettres à côté du nom '[U]' ; qu'un autre logement mis à disposition sous ce profil pour 90 euros par nuit a fait l'objet de 992 commentaires de voyageurs.

Ces éléments corroborent les descriptions résultant des procès-verbaux de constat s'agissant de la poursuite de locations des locaux litigieux déjà loués en 2017.

Il conviendra donc de considérer qu'à tout le moins il est avéré que des fruits civils à hauteur de 92.985 euros ont été perçus (soit 3.705 euros (c'est à dire 285 euros x 13) +89.280 euros (c'est à dire 90 euros x 992)).

La partie adverse ne critique pas utilement ces éléments.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [R] [O], ès qualités, en remboursement des fruits civils indûment perçus.

M. [A] [U] sera condamné à payer à M. [R] [O], ès qualités, la somme de 172.640 euros au titre de la restitution des fruits civils relatif aux locaux situés [Adresse 3] pour la période d'août 2013 à août 2017 et M. [A] [U] et Mme [D] [M] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 92.985 euros pour la période d'août 2017 à novembre 2024. La demande de M. [R] [O], ès qualités, sera rejetée pour le surplus des sommes sollicitées qui n'apparaît pas justifié.

Sur les dommages-intérêts demandés par M. [A] [U] et Mme [D] [M]

M. [A] [U] et Mme [D] [M] demandent à la cour d'appel de condamner la SCI au paiement des sommes suivantes, sous astreinte de 200 euros/jour de retard :

- 5.000 euros en dommages-intérêts pour man'uvres dolosives en réparation de préjudices matériels et moral ;

- 10.000 euros en dommages-intérêts 'pour action abusive en réparation de préjudices matériels et moral' ;

- 15.632 euros au titre de la créance de travaux postérieurs à l'ouverture de la procédure.

M. [R] [O], ès qualités, invoque l'article L. 622-21 du code de commerce précité pour faire valoir que ces demandes ne peuvent être accueillies et sont irrecevables.

Toutefois, il résulte de l'article L. 622-17 du code de commerce que les titulaires de créances nées postérieurement à l'ouverture de la procédure collective ne sont pas soumis à l'article L. 622-21 du code de commerce lorsqu'il s'agit de créances utiles au déroulement de la procédure collective ou de la contrepartie d'une prestation fournie par le débiteur pendant cette période. Dans ces hypothèses, le juge peut entrer directement en voie de condamnation, sans avoir simplement à fixer la créance, sous réserve que celle-ci soit justifiée.

En l'espèce, en tout état de cause, aucune action abusive ou manoeuvre dolosive n'est cependant démontrée, de nature à justifier ces demandes.

Par ailleurs, s'agissant de la demande portant sur la somme de15.632 euros, la 'créance de travaux postérieurs à l'ouverture de la procédure' alléguée ne fait l'objet d'aucune précision de la part de M. [A] [U] et Mme [D] [M] ; elle repose en réalité sur la production de la pièce n°36 du bordereau, laquelle comporte des dizaines de factures de matériel et de tickets de caisse divers, d'ailleurs en bonne partie antérieurs à la procédure collective (ainsi par exemple une facture de feuilles abrasives, chevilles, raccords, rondelles larges, datant du 11 mars 2013 etc...) ; aucun élément ne permet de justifier que cette somme soit mise à la charge de la SCI la créance alléguée n'étant pas justifiée.

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.

Contrairement à ce que soutient M. [R] [O], ès qualités, la demande de M. [A] [U] et Mme [D] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile n'est pas irrecevable; en effet, la créance de dépens et de frais irrépétibles prend naissance dans le jugement qui la fixe, qui est postérieur à l'ouverture de la procédure collective et elle peut faire l'objet d'une condamnation, si les conditions prévues à l'article L. 622-17 susvisé sont réunies (soit si elle est utile au déroulement de la procédure collective ou la contrepartie d'une prestation fournie par le débiteur pendant cette période).

La demande de M. [A] [U] et Mme [D] [M] est donc recevable mais sera rejetée ; s'agissant de l'instance d'appel, il convient de condamner M. [A] [U] et Mme [D] [M] in solidum aux dépens et à payer à M. [R] [O], ès qualités, la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit que dans le jugement entrepris du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 25 novembre 2025 (RG 22/01820) rendu entre les mêmes parties, toutes les mentions du jugement indiquant que la maison correspond au lot 10 de la copropriété et que le studio en fond de cour correspond au lot 11 de la copropriété, dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 7]) seront rectifiés en ce sens que :

- la maison en fond de cour correspond au lot 11

- le studio en fond de cour correspond au lot 1

Déclare irrecevable la demande de M. [A] [U] et Mme [D] [M] tendant à voir prononcer la nullité du bail 'du 26 mai 2012",

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

- déclaré recevables les demandes de résiliation du contrat de bail 'du 26 mai 2012" conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ayant pour objet le logement du 3eme étage (lot de copropriété n°5) du [Adresse 3] ;

- en ce qu'il a prononcé la résiliation de ce bail, ordonné l'expulsion et statué sur ses modalités, condamné in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.976.58 euros pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

- rejeté la demande de restitution des fruits civils ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Déclare irrecevable la demande de M. [R] [O], ès qualités, en résiliation du contrat de bail du '26 mai 2012" conclu entre la SCI [Adresse 1] et M. [A] [U] ayant pour objet le logement du 3eme étage (lot de copropriété n°5) du [Adresse 3] ;

Déclare irrecevable en conséquence la demande de M. [R] [O], ès qualités, tendant à l'expulsion et à condamner M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de ce logement ;

Condamne M. [A] [U] à payer à M. [R] [O], ès qualités, la somme de 172.640 euros au titre de la restitution des fruits civils relatifs aux locaux situés [Adresse 3] pour la période d'août 2013 à août 2017 ;

Condamne M. [A] [U] et Mme [D] [M] in solidum à payer à M. [R] [O], ès qualités, la somme de 92.985 euros au titre de la restitution des fruits civils relatifs aux locaux situés [Adresse 3] pour la période d'août 2017 à novembre 2024 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 539,32 euros pour la période courant du 5 septembre 2022 jusqu'à la date de libération effective et définitive du studio en fond de cour (lot 1);

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2.073,94 euros pour la période courant du 5 septembre 2022 jusqu'à la date de libération effective et définitive de la maison en fond de cour (lot 11).

Rejette la demande formée par M. [A] [U] et Mme [D] [M] en condamnation de SCI [Adresse 1] au paiement des sommes de :

- 5.000 euros en dommages-intérêts pour man'uvres dolosives en réparation de préjudices matériels et moral ;

- 10.000 euros en dommages-intérêts 'pour action abusive en réparation de préjudices matériels et moral' ;

- 15.632 euros au titre de la créance de travaux postérieurs à l'ouverture de la procédure.

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] à payer à M. [R] [O], ès qualités, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [A] [U] et Mme [D] [M] aux dépens d'appel,

Rejette toutes autres demandes.