CA Bordeaux, 4e ch. com., 15 avril 2025, n° 23/01866

EXPOSE DU LITIGE

1- Selon contrat de bail commercial conclu par acte notarié du 12 décembre 2013, la SCI du [Adresse 3] a donné en location à M. [I] [B] un local à usage commercial situé au [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 12 décembre 2013 moyennant un loyer annuel de 12'000 euros hors charges, soit 1000 euros par mois.

M. [B] a domicilié à cette adresse le siège social d'une société exploitant une activité de salon de coiffure dénommée 'La Marsa' après autorisation du bailleur en date du 14 mai 2014.

Le 11 décembre 2017, par acte sous seing privé, le bailleur a donné son autorisation au preneur afin que M. [E] [Z] exerce dans les locaux une activité de coiffure à compter du 1er janvier 2018, pour une durée d'un an renouvelable, à charge pour M. [E] [Z] de s'acquitter du loyer. L'acte signé par les trois parties a précisé que M. [B] restait titulaire du bail et responsable des paiements.

Le 17 mai 2018, un contrat de sous-location a été conclu entre M. [B], mentionné comme représentant de la société La Marza, et M. [E] [Z] représentant légal de la société en cours d'immatriculation Mondial Coiffure afin que celui-ci exploite son activité dans le local, moyennant un loyer mensuel de 1 900 euros pour une durée de deux ans, renouvelable tous les ans.

Par acte du 22 février 2019 signé par le bailleur, le preneur et le sous-locataire, il a été décidé que le loyer s'élèverait à la somme de 1 300 euros mensuelle et que M. [B] acceptait de céder le pas de porte pour la somme de 30 000 euros.

2- Par acte extrajudiciaire du 14 mai 2019, la société La Marsa a assigné la société Mondial Coiffure devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour voir déclarer acquise la clause résolutoire, voir ordonner l'expulsion du sous-locataire et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 46'500 euros au titre d'arriérés de loyers.

La société du [Adresse 3] est intervenue volontairement à l'instance le 11 décembre 2020. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG19/04605.

Par acte extrajudiciaire du 20 octobre 2021, la société du [Adresse 3] a assigné en intervention forcée M. [B], a demandé la jonction de l'affaire avec celle opposant la société La Marsa avec le sous-locataire, pour voir juger que M. [B] a manqué à ses obligations contractuelles en signant un contrat de sous-location irrégulier. Elle a sollicité également le paiement de 7 300 euros à titre de dommages et intérêts, subsidiairement la fixation du loyer à 1 900 euros à compter de juin 2018 en application de l'article L141-31 du code de commerce outre la condamnation à lui payer la somme de 36'900 euros au titre de l'augmentation du loyer de juin 2018 à octobre 2021. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 21/08103.

Le juge de la mise en état n'a pas joint les affaires.

3- Par jugement du 24 février 2022, dans l'affaire enregistrée sous le numéro de RG19/04605, le tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré la société La Marsa irrecevable en ses demandes formées à l'encontre de la société Mondial Coiffure pour défaut de qualité à agir dans la mesure où les documents produits portent mention de M. [I] [B] personne physique en qualité de locataire principal et non de la société La Marsa en cours d'immatriculation.

Par acte extrajudiciaire des 1er et 2 juin 2022, la société du [Adresse 3] a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction à M. [B].

4- Par jugement du 16 février 2023, dans l'affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/08103, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- ordonné le report de la clôture en date du 30 novembre 2022 au 15 décembre 2022,

- déclaré que l'acte de sous-location en date du 17 mai 2018 constitue une sous-location irrégulière et une infraction aux dispositions du bail conclu le 12 décembre 2013 entre la SCI [Adresse 3] et M. [B],

- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans le mois de la signification de la présente décision,

- dit qu'en ce qui concerne le sort des objets se trouvant dans les lieux, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 1 300 euros à régler dans les conditions du bail jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. [B] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

- condamné M. [B] aux dépens de l'instance.

5- Par déclaration au greffe du 17 avril 2023, M. [B] a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SCI [Adresse 3].

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

6- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 31 décembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [B] demande à la cour de :

- annuler ou à défaut de réformer la décision entreprise dans toutes ses dispositions.

- de rejeter la demande de résiliation du bail et de condamner la SCI La Marsa au remboursement des sommes indues, le loyer du bail étant de 1 000 euros par mois.

- de juger que la remise en état des parties est impossible et de condamner la SCI la Marsa à 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.

- de la condamner aux dépens et 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 au titre de la totalité de la procédure.

7- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 14 février 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI du [Adresse 3] demande à la cour de :

Vu l'article 803 du code de procédure civile,

Vu l'article L. 145-31 du code de commerce,

Vu le bail commercial signé par acte notarié le 12/09/2013 entre la SCI du [Adresse 3] et Monsieur [B],

Vu l'article 564 du code de procédure civile,

- rejeter la demande de nullité du jugement de première instance formée par M. [B], à défaut, juger que la SCI du [Adresse 3] ne s'est jamais contredite.

- confirmer le jugement déféré dans toutes ces dispositions.

Sur la demande nouvelle de dommages et intérêts :

A titre principal, la juger irrecevable.

A titre subsidiaire, débouter M. [B] de cette demande.

En tout état de cause,

- débouter M. [B] de l'intégralité de ses demandes.

- condamner M. [B] à verser à la SCI du [Adresse 3] une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- le condamner aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2025.

8- Par note en délibéré autorisée notifiée par RPVA le 28 mars 2025, M. [B] a indiqué à la cour que le dispositif de ses conclusions est affecté d'une erreur matérielle et que ses demandes de condamnation sont sollicitées à l'encontre de la SCI du [Adresse 3] et non de la SCI La Marsa.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande d'annulation du jugement

Moyens des parties:

9- M. [B] soutient que le jugement doit être annulé au motif que le tribunal n'a pas répondu à sa demande d'irrecevabilité des prétentions de la société du [Adresse 3] fondée sur l'estoppel.

10- La société du [Adresse 3] réplique que M. [B] n'a pas formulé de demande d'irrecevabilité fondée sur l'estoppel devant le tribunal judiciaire, et qu'en outre, elle conteste s'être contredite.

Réponse de la cour:

11- Il résulte des articles 455 et 458 du code de procédure civile que le jugement doit être motivé, à peine de nullité. Le défaut de réponse à moyen s'analyse en un défaut de motivation.

12- En l'espèce, il ne ressort pas de la lecture du jugement que M. [B] ait soulevé devant le tribunal une fin de non-recevoir au titre de la règle dite de l'estoppel et il n'a pas produit devant la cour les conclusions qu'il avait signifiées devant le tribunal judiciaire, dont la cour n'a pas connaissance puisqu'elles ne font pas partie des pièces de la procédure d'appel.

13- En conséquence, la demande de M. [B] d'annulation du jugement sera rejetée, en l'absence de preuve d'un défaut de motivation.

Sur la demande résiliation du bail

Moyens des parties:

14- M. [B] affirme n'avoir commis aucun manquement grave et avéré à ses obligations contractuelles, soutenant que le contrat de sous location irrégulier évoqué a été conclu par la société La Marsa et non par lui avec la société Mondial Coiffure, que ce contrat n'a pas été mis en exécution malgré les diligences entreprises par la société La Marsa, et que cela ne constitue donc pas une faute.

Il ajoute que si une irrégularité devait être retenue, la résiliation du bail est une sanction disproportionnée.

15- La société du [Adresse 3] réplique que le contrat du 17 mai 2018 établi entre M. [B], représentant la société La Marsa, et M. [E] [Z], a été conclu en violation des articles 12 du contrat de bail et L145-31 du code de commerce, que l'appelant a signé ce contrat de sous location frauduleux et en a perçu le prix, que conformément au bail, la sanction de ce manquement du preneur est la nullité de l'acte de sous location et la résiliation du bail, que le jugement doit être confirmé.

Elle précise avoir fait délivrer un congé avec refus de renouvellement au preneur pour le 11 décembre 2022 du fait de la sous-location frauduleuse et de l'absence d'immatriculation au RCS de M. [B].

Réponse de la cour:

16- L'article L 145-31 du code de commerce dispose que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.

17- Le contrat de bail conclu en la forme authentique le 12 décembre 2013 (pièce 1 intimée) prévoit que 'le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou en partie, sans le consentement du bailleur sous peine de nullité des cession ou sous-location consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes'. Il est en outre précisé que toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique à régulariser par le notaire soussigné, en présence du 'bailleur'. Une copie exécutoire par extrait lui sera remise, sans frais pour lui, dans le mois de le mois de la remise de l'acte de cession.

18- En l'espèce, un acte sous seing privé intitulé 'contrat de sous location', daté du 17 mai 2018, mentionne en première page qu'il a été conclu entre M. [B], en sa qualité de représentant légal de la société La Marsa, locataire, et M. [E] [Z], sous-locataire. En fin d'acte, pour la signature du locataire, seule la signature de M. [B] apparaît, sans référence ni tampon de la société La Marsa. En outre, ce contrat mentionne en préambule que le locataire principal est titulaire d'un bail pour des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3], consenti par M. [S], gérant de la SCI du [Adresse 3]. Or, ce bail a été consenti à M. [B] et non à la société La Marsa.

S'il existe des contradictions dans l'acte de sous location, il sera relevé que le locataire principal ayant reçu le bail de la société du [Adresse 3] est M. [B] et que celui-ci est le seul signataire du contrat, sans référence à la société La Marsa.

Ainsi, il doit être retenu que, le 17 mai 2018, M. [B] a donné en sous-location à M. [E] [Z] les locaux à usage commercial situés au [Adresse 3], sans l'accord ni l'intervention du bailleur, la société du [Adresse 3].

19- En conséquence, ce contrat de sous-location consenti par M. [B] à M. [E] [T] sans l'accord du bailleur, en violation du contrat de bail du 12 décembre 2013, constitue un manquement aux obligations du preneur.

20- M. [B] fait valoir que la résiliation du bail est une sanction disproportionnée. Néanmoins, il sera relevé que le contrat de bail précise en page 5, de manière claire et sans ambiguïté, que le preneur ne peut pas consentir de sous-location sans le consentement du bailleur sous peine de nullité de l'acte de sous location et de résiliation du contrat de bail.

Cette clause valablement convenue entre les parties s'impose donc à elles.

21- En conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail commercial du 12 décembre 2013, du fait du manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles.

En application de l'article 462 du code de procédure civile, le dispositif du jugement sera toutefois rectifié, en ce qu'il a omis, par suite d'une erreur matérielle, de reprendre ce chef de décision, pourtant expressément mentionné en page 5.

Sur l'indemnité d'occupation:

Moyens des parties:

22- M. [B] soutient que la convention tripartite du 22 février 2019 doit être considérée comme un ensemble contractuel indivisible et qu'en conséquence, l'augmentation du loyer à la somme de 1 300 euros mensuelle est liée à la cession du pas-de-porte et à la vente du matériel.

Subsidiairement, il expose que l'accord sur l'augmentation du loyer à 1 300 euros par mois est dépourvue de cause licite, que l'augmentation ne repose sur aucun fondement juridique valable ni ne correspond à aucune contrepartie réelle pour le preneur, ce qui est prohibé par l'article L442-1 du code de commerce, qu'en conséquence, le loyer doit être maintenu à la somme de 1 000 euros par mois et le bailleur condamné à lui restituer le trop perçu.

23- La société du [Adresse 3] réplique que le loyer a été valablement porté à la somme de 1 300 euros par convention du 22 février 2019, qu'en conséquence, l'indemnité d'occupation due par M. [B] doit être fixée à cette somme jusqu'à libération effective des lieux.

Elle conteste avoir trop perçu de loyer et réplique qu'aucun élément essentiel du contrat du 22 février 2019 n'a disparu, que si la partie B du contrat n'a pas été appliquée faute d'accord, la partie A correspondant à l'augmentation du loyer a reçu application.

Réponse de la cour:

24- Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

25- L'avenant du 22 février 2019 se présente sous forme de deux paragraphes distincts, désignés à l'acte A et B; et les parties à l'instance sont en désaccord sur le début du paragraphe B.

Cet écrit étant rédigé de manière manuscrite, et peu claire, il doit être interprété par la recherche de la commune intention des parties.

Contrairement à ce que soutient M. [B], et en dépit du positionnement maladroit de la lettre B, le paragraphe B ne se limite pas à 'Proposition valable deux mois. M. [B] récupère son matériel ou bien il le vend 8000 euros.'

En réalité, les parties à l'acte se sont d'abord accordées de manière ferme au paragraphe A sur le montant du loyer (1300 euros par mois).

Puis le paragraphe B est consacré à l'accord donné par M. [B], pour céder son pas de porte à M. [E], au prix de 30 000 euros.

Il ne s'agit là que d'une offre de cession, qui n'avait pas encore recueilli l'assentiment de M. [E], ce qui se trouve confirmé par les mentions finales de l'acte ' Pour la première partie A, M. [E] accepte. Pour la 2ème partie B, M. [E] propose 20 000 euros'.

La validité de l'acte n'est donc limitée dans le temps à deux mois que pour ce qui concerne la proposition de cession de pas de porte et non pour la totalité.

Contrairement à l'argumentation soutenue par M. [B], il n'existe aucune indivisibilité entre les deux parties A et B; et l'accord sur la fixation du loyer à 1300 euros a pu perdurer sans être aucunement affecté par la caducité de la proposition de cession du pas de porte et celle (optionnelle) du matériel, qui ne constituait pas un élément essentiel de l'acte.

26- Il convient donc de rejeter le moyen tiré de la caducité de l'ensemble contractuel.

27- Par ailleurs, l'argument avancé par M. [B], au titre d'une prétendue illicéité de la fixation du loyer à 1300 euros par mois est également inopérant.

En effet, même s'il a été signé par le représentant de la SCI du [Adresse 3], l'acte du 22 février 2019 ne créée des obligations qu'entre locataire et sous-locataire.

M. [B], qui avait conclu le 17 mai 2018 avec M. [E], à l'insu du bailleur, un contrat de sous-location mettant à la charge du sous-locataire le paiement d'un loyer de 1900 euros par mois, supérieur de 900 euros au loyer principal réglé de manière irrégulière à la SCI, ne démontre pas en quoi l'avenant du 22 février 2019 (qui diminuait le sous-loyer de 600 euros par mois) serait dépourvu de cause licite, ou créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, prohibé par l'article L. 442-1 du Code de commerce (en réalité article L. 442-6, I du code de commerce); étant observé, au surplus, que ces dispositions sont manifestement inopposables à la SCI dès lors qu'elle n'est ni producteur, commerçant, industriel ou personne immatriculée au répertoire des métiers

28- M. [B] n'est donc créancier d'aucun indû à l'encontre de la SCI [Adresse 3], et la demande formée de ce chef a été rejetée à bon droit par le premier juge.

29- Le montant de l'indemnité d'occupation a été fixé à juste titre à 1300 euros par le tribunal, jusqu'à la date de libération des locaux, par une exacte application des dispositions de l'article 1240 du code civil et du principe de réparation intégrale, cette somme réparant justement le préjudice subi par la SCI du fait de l'occupation des lieux, au regard de leur nature et de leur situation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties:

30- M. [B] sollicite la condamnation de la société [Adresse 3] à lui verser la somme de 50 000 euros au motif qu'il il a perdu le bénéfice du local, par suite de l'exécution provisoire du jugement.

31- La société du [Adresse 3] réplique que cette demande est irrecevable comme étant nouvelle en appel, et qu'elle est en outre infondée, l'appelant ne justifiant pas de son préjudice.

Réponse de la cour:

32- Selon les articles 564 et 566 du code de procédure civile, les parties sont irrecevables à soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, et elles ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

33- La demande de dommages-intérêts est nouvelle mais recevable en cause d'appel, s'agissant d'une question née de la survenance d'un fait en cours de procédure, à savoir la mise à exécution du jugement.

34- Le caractère fautif de l'exécution du jugement n'est nullement démontrée, dès lors que la décision est confirmée, en ce qu'elle prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion de M. [B].

Au surplus, ce dernier n'avait communiqué aucune pièce au soutien de sa demande d'indemnisation.

35- En conséquence, la cour rejettera la demande de M. [B].

Sur les demandes accessoires

36- Compte tenu de l'issue du litige, M. [B], partie perdante, sera condamné en équité à payer à la société du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la demande de M. [B] tendant à voir prononcer la nullité du jugement,

Ordonne la rectification de l'erreur matérielle affectant le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Bordeaux, en ce qu'il a omis de mentionner, au dispositif, la décision de résiliation du bail commercial du 12 décembre 2013,

Dit qu'il convient de mentionner, au dispositif du jugement rendu le 16 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux (cinquième chambre civile - N° RG 21/08103):

Prononce la résiliation du bail commercial conclu par acte notarié du 12 décembre 2013, entre la SCI du [Adresse 3] et M. [I] [B],

Dit qu'il sera fait mention du présent arrêt rectificatif sur la minute du jugement précité et sur les expéditions qui en seront délivrées,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement, ainsi rectifié, rendu 6 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

Y ajoutant,

Déclare recevable, mais mal fondée, la demande de M. [B], tendant à voir condamner la SCI du [Adresse 3] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute M. [I] [B] de toutes ses demandes,

Condamne M. [I] [B] aux dépens d'appel,

Condamne M. [I] [B] à payer à la SCI du [Adresse 3] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.