CA Chambéry, 1re ch., 25 mars 2025, n° 22/01353

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 20 janvier 1999, la SCI LGG a consenti un bail commercial à la société Eurogroup portant sur un logement situé dans une copropriété [Adresse 5] Macot [Adresse 4]), pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 1998, renouvelé par acte du 1er décembre 2007 avec une fin au 30 novembre 2016.

Par acte acte d'huissier du 12 avril 2016, la SCI LGG a délivré un congé sans offre de renouvellement à cette date et la société Eurogroup a sollicité une indemnité d'éviction.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2019, sur assignation de la société Eurogroup, le tribunal de grande instance d'Albertville a déclaré recevable et bien-fondée cette demande d'indemnité d'éviction et a ordonné une expertise en vue de sa fixation. L'expert a déposé son rapport le 14 avril 2021.

Par jugement réputé contradictoire du 8 avril 2022, le tribunal de grande instance de d'Albertville, devenu tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- Fixé les indemnités d'éviction dues à la société Eurogroup par la SCI LGG comme suit :

- 21.042 euros au titre de la perte de la valeur marchande,

- 2.104 euros au titre des frais de remploi,

- 2.000 euros au titre des frais de déménagement,

- Rejeté le surplus des demandes concernant les indemnités d'éviction,

- Fixé les indemnités d'occupation dues par la société Eurogroup à la SCI LGG à la somme de 37.863,26 euros TTV au titre des occupations du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2021, outre indemnités postérieures sur la base du chiffre d'affaires annuel corrigée par les taux de 30 % et de 5 %,

- Dit qu'il reste dû par la société Eurogroup du chef de l'indemnité d'occupation arrêtée au 30 novembre 2021 la somme de 2.313,78 euros TTC après paiements effectués de ces chefs, outre indemnités d'occupation à échoir à compter du 1er décembre 2021 jusqu'à la libération complète des lieux occupés,

- Ordonné la compensation entre la créance d'indemnité d'éviction et la créance d'indemnité d'occupation arrêtée au 30 novembre 2021,

- Condamné en conséquence la SCI LGG à payer à la société Eurogroup le solde après compensation de 22.832,22 euros, outre TVA éventuellement applicable sur les sommes de 21.042 euros et 2.104 euros sans préjudice des indemnités d'occupation à échoir à compter du 1er décembre 2021 jusqu'à libération complète des lieux occupés,

- Condamné la SSCI LGG à payer à la société Eurogroup une indemnité procédurale de 2.500 euros outre les dépens de l'instance.

Au visa principalement des motifs suivants :

l'existence d'un trouble commercial que l'expert indique n'avoir pu évaluer faute de justificatif ne peut être invoquée de façon générique du seul fait du caractère précaire du bail alors que le preneur n'a pas estimé avoir intérêt à agir pour stabiliser la situation juridique avant un délai de 2 ans et demi suivant le congé tout en poursuivant son activité ;

il n'est pas précisé in concreto les démarches entreprises à cet égard dans la commercialisation de la clientèle et ayant eu un effet financier et que la contrepartie de la précarité est déjà tirée de la réduction du loyer à un montant très inférieur à la valeur locative ;

il sera en revanche retenu une indemnité pour compenser les frais de déménagement du mobiliers garnissant le bien.

Par déclaration au greffe du 19 juillet 2022, la société Eurogroup a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :

- Fixé les indemnités d'éviction dues à la société Eurogroup par la SCI LGG comme suit :

- 21.042 euros au titre de la perte de la valeur marchande,

- 2.104 euros au titre des frais de remploi,

- 2.000 euros au titre des frais de déménagement,

- Rejeté le surplus des demandes concernant les indemnités d'éviction,

- Condamné en conséquence la SCI LGG à payer à la société Eurogroup le solde après compensation de 22.832,22 euros, outre TVA éventuellement applicable sur les sommes de 21.042 euros et 2.104 euros sans préjudice des indemnités d'occupation à échoir à compter du 1er décembre 2021 jusqu'à libération complète des lieux occupés.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 18 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Eurogroup sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

- Déclarer la société LGG irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer non avenu le jugement du 16 mai 2019 sur le fondement des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile,

- Déclarer la société LGG irrecevable en sa demande tendant à voir juger qu'elle aurait renoncé au versement d'une indemnité d'éviction,

Et statuant à nouveau,

- Condamner la société LGG à lui payer la somme de 148.732 euros au titre de l'indemnité d'éviction consécutivement au congé à effet du 30 novembre 2016 détaillée ainsi :

- indemnité principale : 132.270 euros

- indemnités accessoires :

- frais de remploi : 13.227 euros

- indemnité pour troubles commerciaux : 1.235,40 euros

- frais de déménagement : 2.000 euros

- Après déduction de la somme de 2.313,78 euros due par elle au titre de l'indemnité d'occupation, condamner la SCI LGG au paiement de la somme de 146.418,22 euros,

Y ajoutant,

- Débouter la SCI LGG de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- Condamner la SCI LGG à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SCI LGG aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.

Par dernières écritures du 24 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI LGG demande à la cour de :

In limine litis,

- Constater la caducité, ou à titre subsidiaire le caractère non avenu et périmé du jugement du tribunal de grande instance d'Albertville du 16 mai 2019,

- Déclarer la société Eurogroup irrecevable à se prévaloir du jugement du 16 mai 2019,

- Constater la prescription de l'action de la société Eurogroup aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction,

- Déclarer irrecevable l'appel régularisé par la société Eurogroup contre le jugement du 8 avril 2022 aux fins de se voir payer une indemnité d'éviction puisque la demande de paiement d'une telle indemnité est prescrite,

- A titre subsidiaire, infirmer le premier jugement en ce qu'il a jugé que la société Eurogroup pouvait prétendre à une indemnité d'éviction autre qu'égale à 0 euro,

- Débouter la société Eurogroup de toutes ses autres demandes,

En tout état de cause,

- Déclarer recevable son appel incident,

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- fixé à une somme autre que 0 euro le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Eurogroup, compte tenu de la clause de renonciation à indemnité d'éviction,

- fixé les indemnités d'occupation dues par la société Eurogroup à la somme de 37.863,26 euros TTC au titre des occupations du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2021,

- dit qu'il restait dû par la société Eurogroup du chef de l'indemnité d'occupation arrêtée au 30 novembre 2021 la somme de 2.313,78 euros,

- l'a condamnée à payer à la société Eurogroup le solde après compensation de 22.832,22 euros H.T., outre TVA,

- l'a condamnée à payer à la société Eurogroup une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux dépens de l'instance,

- Confirmer le premier jugement en ce qu'il a débouté la société Eurogroup de sa demande au titre d'un prétendu trouble commercial,

- Confirmer le premier jugement en ce qu'il a condamné la société Eurogroup à lui payer, au titre des indemnités d'occupation :

- pour 2016/2017 : 28.867 euros x 0,30 x 0,95 = 8.227 euros/an HT

- pour 2017/2018 : 30.851 euros x 0,30 x 0,95 = 8.792 euros/an HT

- pour 2018/2019 : 30.465 euros x 0,30 x 0,95 = 8.862 euros/an HT outre indemnités postérieures sur la base du chiffre d'affaires annuel corrigé par les taux de 30% et 5% jusqu'à la libération complète des locaux occupés,

Statuant à nouveau,

- Si le principe de l'indemnité d'éviction devait être admis, fixer à 0 euro le montant de l'indemnité d'éviction contractuellement due à la société Eurogroup,

- A titre subsidiaire, fixer à :

- 20.506 euros H.T. le montant de l'indemnité principale au titre de la perte de valeur marchande,

- 2.050 euros l'indemnité au titre des frais de remploi,

- Débouter la société Eurogroup de sa demande au titre des frais de déménagement (et du trouble commercial),

- Condamner la société Eurogroup à payer à la société LGG la somme de 29.295 x 0,30 x 0,95 = 8.349,07 euros/an H.T à compter de l'exercice 2019/2020 jusqu'à la restitution des locaux et des clés et la libération complète des locaux occupés,

- Ordonner le cas échéant la compensation entre les sommes dues de part et d'autre, le compte devant être fait au moment de la restitution des clés,

- Débouter la société Eurogroup de toutes ses autres demandes et notamment celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- A titre subsidiaire, condamner chaque partie à régler la moitié des frais d'expertise judiciaire,

- Condamner la société Eurogroup à lui payer la somme de 8.924,27 euros au titre des travaux de lasure à réaliser,

- Condamner la société Eurogroup à lui payer à la société LGG la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- La condamner aux dépens d'appel, et ce, avec distraction avec les dépens de première instance au profit de Me Falcoz, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 21 octobre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 janvier 2025.

MOTIFS ET DECISION

I - Sur la recevabilité de la demande portant sur le non avenu du jugement du 16 mai 2019

L'article 478 du code de procédure civile dispose 'Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive.'

Le caractère non avenu d'un jugement faute de signification dans le délai de 6 mois ne peut être invoqué que par la partie défaillante, à moins que le litige ne soit indivisible. L'application de l'article 478 du code précité est toutefois à écarter lorsque la partie est l'auteur de l'appel ou de l'opposition et renonce à invoquer le caractère non avenu de la décision (2e Civ. 23 juin 2011, pourvoi n°10-20.563), cette caducité ne s'appliquant en outre pas aux décisions qui ne dessaisissent pas le juge, telles que le sursis à statuer (2e Civ. 6 janvier 2005, pourvoi n°02-19.506).

L'exception tendant à faire constater la caducité du jugement par application de l'article 478 est irrecevable lorsque l'appelant l'a fait précéder de conclusions au fond (2e Civ. 22 novembre 2001, pourvoi n°99-17.875 P).

Le jugement du 16 mai 2019, rendu sur assignation de la société Eurogroup, a ordonné la désignation d'un expert judiciaire après avoir fixé le principe d'une indemnité d'éviction par décision réputée contradictoire. La société LGG n'était ni comparante, ni représentée.

La société intimée, LGG, prétend que le jugement du 16 mai 2019 ne lui a pas été signifié, alors qu'elle était partie défaillante, dans le délai de 6 mois et qu'il doit donc être déclaré non avenu. La société Eurogroup, qui conteste ce caractère non avenu, ne produit aucun élément permettant de vérifier qu'une signification a eu lieu dans les délais.

La société LGG a toutefois signifié le 14 février 2023 des conclusions au fond ne se prévalant pas du caractère non avenu du jugement du 16 mai 2019 rendu par défaut, étant précisé de surcroît que la bailleresse a comparu au cours des opérations d'expertise ordonnées par ce même jugement, et ce, dès le 14 novembre 2019, de sorte qu'elle ainsi participé aux opérations préparatoires de la fixation de l'indemnité d'éviction, et partant, a renoncé implicitement, mais de façon non équivoque à se prévaloir du caractère non-avenu de la décision précitée.

La société LGG sera donc déclarée irrecevable à se prévaloir du caractère non avenu du jugement du 16 mai 2019.

II - Sur l'indemnité d'éviction

L'article L145-14 du code de commerce dispose 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'

M. [Y], expert judiciaire désigné, a estimé l'indemnité principale à la somme de 21 042 euros en valeur de novembre 2019 selon la moyenne des chiffres d'affaires HT établie au moyen des documents internes fournis par le preneur pour les exercices 2015-16 et 2018-19, corrélée avec les valeurs des tarifs de location et après application d'un coefficient de 0,70.

C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que :

- la locataire n'a pas communiqué d'éléments certifiés par son expert comptable à l'expert judiciaire ;

- il convient d'ajouter sur ce point, que seuls sont fournis, dans le cadre de l'appel, les comptes de résultat et bilans de la société La Plagne pour les années 2016-17, 2017-18 et 2018-19, dont il est soutenu que cette société reprend le chiffre d'affaire des résidences le Chalet des alpages, les chalets des Praz, les lodges des alpages, crête de côte ;

- le bien, n'a, de la même façon, pas pu être visité en raison de la carence de la locataire, et ne peut donc être retenu comme étant parfaitement adapté à l'activité considérée ;

- les barêmes proposés par le mémento Lefebvre ou l'administration fiscale ne sont qu'indicatifs, aussi la référence à l'estimation locale est plus pertinente que celle provenant de biens dans la même branche d'activité, mais dans des secteurs géographiques très différents qui est soutenue par la société Eurogroup ;

- la pandémie de covid-19, suivie de la crise politique entre la Russie et l'europe ont défavorablement impacté l'activité, et ne peuvent que dévaloriser le fonds ;

- enfin, l'appartement ne constituant qu'une unité au sein d'une résidence plus vaste comportant d'autres unités de logement exploitées par la société Eurogroup, le trouble commercial est inexistant en l'absence d'éléments concrets produits.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de première instance en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction, perte de la valeur marchande, frais de remploi, de même que sur les frais de déménagement, qui devront inévitablement être engagés pour enlever le mobilier appartenant au locataire et selon les prix usuels.

III - Sur l'indemnité d'occupation

L'expert judiciaire désigné, M. [Y], a calculé le montant des indemnités d'occupation en fonction du chiffre d'affaire HT, en appliquant un taux d'effort de 30% et un abattement pour précarité de l'occupation de 5%, tenant compte de la saisonnalité de l'exploitation.

Les montants d'indemnités d'occupation retenues par l'expert au titre des années 2016-17, 2017-18, 2018-19 ne sont pas contestés, de sorte qu'il y a lieu de retenir que sont dues les sommes de 8.227 euros HT dus pour la première années, 8.792 euros pour la seconde année, 8.862 euros pour la troisième année.

A l'appui de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation pour l'exercice 2019-20 à 6.321, 58 euros HT et pour l'exercice 2020-21 à 2.218,58 euros HT, la société Eurogroup fournit un listing informatique 'liste de factures' correspondant aux factures des sous-locataires, ainsi qu'un document intitulé 'rapport chiffre d'affaires par unité d'hébergement' pour le lot 14, correspondant à l'appartement de la société LGG, qui ne sont toutefois que des éléments de preuve que la société Eurogroup s'établit à elle-même.

Il convient donc de faire droit à la prétention de la société LGG et de fixer le montant de l'indemnité d'occupation pour les années postérieures à 8.349,07 euros HT, basée sur le chiffre d'affaires moyen.

En l'absence de présentation d'un décompte des sommes payées et de celles restant dues, il y a lieu d'ordonner la compensation entre les sommes que se doivent réciproquement les parties et de les laisser faire leurs comptes en fonction.

IV - Sur les autres demandes

Le bail conclu entre les parties stipule 'le preneur s'oblige : 4.1.1. (...) 4.1.2 à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives pendant la durée du bail ; il est expressément convenu entre les parties que le preneur réalise des travaux de lazurage de l'escalier intérieur et du balcon privatif tous les trois ans, les premiers travaux étant réalisés courant 2009.'

La société LGG sollicite paiement de la somme de 8.924,27 euros TTC, correspondant aux travaux de lazurage à réaliser sur l'appartement 14, ce à quoi la société Eurogroup s'oppose en soutenant que les travaux relatifs à la vétusté relevaient du bailleur.

Il ressort néanmoins de l'article 4.1.2 du bail précité que le lazurage régulier était imposé au locataire, et que celui-ci ne démontre pas avoir satisfait à son obligation en produisant une facture ou un autre justificatif. L'absence de lazurage ressort également de deux courriers des 3 septembre 2019 et 10 juillet 2010 du syndic rappelant à la société LGG que les copropriétaires doivent entretenir les boiseries extérieures, et d'un mail du 14 septembre 2023 de M. [G] [W], peintre, qui indique 'je me suis rendu sur place pour voir l'état du chalet et chiffre les travaux de lasure le mois dernier. Effectivement, il est en mauvais état, je pense qu'il n'a jamais été entretenu, en tous cas pas depuis bien plus que 3 ans', de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande de la société LGG.

La demande de production d'une attestation d'assurance présentée dans la motivation mais non reprise dans le dispositif ne saisit pas la cour, en outre, cette attestation, valable pour l'année 2024, a été produite par la locataire.

V- Sur les demandes accessoires

Succombant en son appel, la société Eurogroup supportera les dépens de l'instance initiale et de celle d'appel, à l'exception des frais d'expertise judiciaire de M. [Y] qui seront supportés par moitié par chaque partie. La société Eurogroup assumera également une indemnité procédurale de 5.000 euros au bénéfice de la société LGG.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entrerpise en ce qu'elle a fixé les indemnités d'évictions dues à la société Eurogroup par la SCI LGG comme suit :

- 21.042 euros au titre de la perte de la valeur marchande

- 2.104 euros au titre des frais de remploi

- 2.000 euros au titre des frais de déménagement,

L'infirme pour le surplus,

Statuant de nouveau,

Fixe les indemnités d'occupation dues par la société Eurogroup à la société LGG à :

- 8.227 euros HT pour les années 2016-17

- 8.792 euros pour les années 2017-18

- 8.862 euros HT pour les années 2018-19

- 8.349,07 euros HT pour chaque année suivante, et ce, jusqu'à libération des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, et condamne la société Eurogroup à payer lesdites sommes à la société LGG,

Ordonne la compensation entre les sommes que se doivent réciproquement les parties,

Y ajoutant,

Condamne la société Eurogroup à payer à la société LGG la somme de 8.349,07 euros HT correspondant aux travaux d'entretien de lazurage négligés,

Condamne la société Eurogroup aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Me Falcoz, à l'exception des frais d'expertise judiciaire de M. [Y] qui seront partagés par moitié entre les parties,

Condamne la société Eurogroup à payer à la société LGG la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande présentée à ce titre par la société Europgroup.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.