CA Nîmes, 4e ch. com., 11 avril 2025, n° 23/00979

EXPOSÉ

Vu l'appel interjeté le 17 mars 2023 par l'EURL Sand'Alès à l'encontre du jugement rendu le 14 mars 2023 par le tribunal judiciaire d'Alès dans l'instance n° RG 21/00365 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 10 mars 2025 par l'EURL Sand'[Localité 2], appelant, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 février 2025 par la SCI Montaigu, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l'ordonnance du 17 décembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 13 mars 2025.

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Par contrat du 19 novembre 2003, la société Montaigu a donné à bail commercial à la société Sand'[Localité 2] un local commercial sis à [Adresse 1], pour une durée de 9 ans.

Le 23 mai 2019, le bailleur a adressé à la société Sand'[Localité 2] un commandement de payer une somme au titre des quotes-parts de taxes foncières 2016, 2017 et 2018 ainsi qu'au titre de la clause pénale stipulée dans le contrat.

Le bailleur fait délivrer un second commandement de payer au titre des quotes-parts de taxes foncières 2016, 2017, 2018 et 2019 et au titre des frais d'acte.

Puis, par acte d'huissier du 30 mars 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signi é à l'EURL Sand'[Localité 2].

***

Par exploit du 27 mai 2020, la société Montaigu saisit le juge des référés du tribunal judiciaire d'Alès, afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et de condamner la société Sand'Alès au paiement de diverses sommes provisionnelles.

Par ordonnance du 17 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire d'Alès considère qu'il n'y a pas lieu à référé en l'état de contestations sérieuses. La SCI Montaigu a donc saisi le juge du fond par exploit du 9 mars 2021.

Par jugement du 28 février 2022, le tribunal judiciaire d'Alès a enjoint les parties de rencontrer un médiateur, aux fins de parvenir à une résolution amiable du litige. Aucun accord n'a cependant pu aboutir.

Par jugement du 14 mars 2023, le tribunal judiciaire d'Alès :

« Condamne l'EURL Sand'Alès à payer à la SCI Montaigu la somme de 8371,76 euros au titre de la taxe foncière ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2003 entre les parties concernant un local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 30 avril 2020 ;

Ordonne en conséquence à l'EURL Sand'[Localité 2] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d'un mois après la signification du présent jugement ;

Dit qu'à défaut pour l'EURL Sand'Alès d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Montaigu pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamne l'EURL Sand'Alès à verser à la SCI Montaigu une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation effective du contrat de bail, soit le 30 avril 2020, et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux ;

Fixe cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

Condamne l'EURL Sand'Alès à verser à la SCI Montaigu la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par l'EURL Sand'[Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l'EURL Sand'[Localité 2] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire ;

Dit qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire conformément à l'article 514-1 du code

de procédure civile ».

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L'EURL Sand'[Localité 2] a relevé appel le 17 mars 2023 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu'il a :

condamné l'EURL Sand'[Localité 2] à payer à la société Montaigu la somme de 8371,76 euros au titre de la taxe foncière ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2003 entre les parties concernant un local commercial situé au [Adresse 1] [Localité 2] sont réunies à la date du 30 avril 2020 ;

ordonné en conséquence à l'EURL Sand'[Localité 2] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d'un mois après la signification du présent jugement ;

dit qu'à défaut pour l'EURL Sand'[Localité 2] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Montaigu pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

condamné l'EURL Sand'[Localité 2] à verser à la société Montaigu une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation effective du contrat de bail, soit le 30 avril 2020, et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux ;

fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

condamné l'EURL Sand'[Localité 2] à verser à la société Montaigu la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande formulée par l'EURL Sand'[Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné l'EURL Sand'[Localité 2] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire ; ».

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Dans ses dernières conclusions, l'EURL Sand'[Localité 2], appelante, demande à la cour de :

« Recevoir l'EURL Sand'[Localité 2] en son appel et le dire bienfondé.

Réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire d'Alès le 14 mars 2023 en ce qu'il a :

- condamné l'EURL Sand'Alès à payer à la SCI Mntaigu la somme de 8371,76 euros au titre de la taxe foncière ;

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2003 entre les parties concernant un local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 30 avril 2020 ;

- ordonné en conséquence à l'EURL Sand'[Localité 2] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d'un mois après la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut pour l'EURL Sand'Alès d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Montaigu pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- condamné l'EURL Sand'Alès à verser à la SCI Montaigu une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation effective du contrat de bail, soit le 30 avril 2020, et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux ;

- fixé une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

- condamné l'EURL Sand'Alès à verser à la SCI Montaigu la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande formulée par l'EURL Sand'[Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'EURL Sand'[Localité 2] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire ;

Y faisant droit,

Déclarer nul et non avenu l'ajout non approuvé sur le bail commercial signé entre les parties le 19 novembre 2003.

Débouter la SCI Montaigu de toutes ses demandes

Vu les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,

Rejeter les nouvelles demandes de remboursement de taxes foncières qui n'ont pas été débattues devant le tribunal judiciaire dans le cadre de l'affaire RG 21/00365,

Sur les charges,

Enjoindre la SCI Monaigu a' produire les éléments qui lui ont permis de procéder a' la facturation des charges.

A défaut de production de ces justificatifs et éléments,

Dire et juger injustifiées les charges revendiquées par la SCI Montaigu

Débouter la SCI de toutes ses demandes formulées au titre des charges

La condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

À titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire.

Vu la bonne foi de l'EURL Sand'[Localité 2],

Accorder des plus larges délais de paiement à l'EURL Sand'[Localité 2].

Dire qu'elle se libérera de sa dette en 24 mensualités égales.

En toute hypothèse, condamner la SCI Montaigu au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. ».

Au soutien de ses prétentions, l'EURL Sand'[Localité 2], appelante, expose que le bail commercial comporte un ajout au paragraphe 12.1 rubrique « impôts et taxes » consistant en la mention « impôts fonciers (quote-part) ». Elle relève que le paiement de la charge foncière n'a pas été mis à la charge du locataire pendant de nombreuses années et qu'elle a été remboursée à première demande. Elle estime qu'il appartient au bailleur de produire un document faisant apparaître l'acceptation expresse du preneur à la clause relative au paiement de la taxe foncière. Elle soutient de plus que le bailleur lui fait supporter de nombreuses charges inexpliquées.

Le preneur fait valoir que l'ajout n'est pas signé et que cette surcharge n'était pas apposée avant signature du contrat par les parties.

Il se demande sur quels éléments le tribunal s'est appuyé pour retenir que c'était le bail original qui était produit.

Il ajoute que les parties avaient entamé des discussions sur le règlement de la taxe foncière et qu'un projet de bail rédigé par un notaire spécifiait que la taxe foncière ne ferait pas l'objet d'une refacturation.

S'il y a lieu d'interpréter la convention, le preneur rappelle les dispositions de l'article 1188 du code civil (ancien article 1156) et déduit de l'absence de réclamation du paiement d'une taxe foncière pendant plus de 60 ans l'intention commune des parties de ne pas appliquer la clause litigieuse.

Le preneur conteste en outre la révision triennale des charges ainsi que l'appel des charges, une répartition des surfaces erronée, l'absence de clé de répartition dans le bail, et qu'en réponse à sa contestation du 26 décembre 2018, Nexity répondra le 14 janvier 2019 qu'il y avait effectivement des erreurs.

Le preneur s'oppose à la facturation de frais et d'honoraires qui résultent d'un règlement interne à Nexity qui ne lui est pas opposable et fait grief au bailleur de ne pas avoir demandé, alors qu'il en avait le droit, une exonération du paiement de la taxe foncière.

S'il n'était pas suivi dans son argumentation, le preneur fait valoir sa bonne foi et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il remarque que le bailleur a modifié ses demandes en cause d'appel en formulant des demandes en paiement des taxes foncières pour les années 2016 à 2024 qui sont irrecevables par application de l'article 564 du code de procédure civile.

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Dans ses dernières conclusions, la société Montaigu, intimée, demande à la cour, au visa des anciens articles 1134 et 1147 du code civil, des articles 1343-5 et 2332 du code civil, des articles L145-1 et suivant et l'article L145-41 du code de commerce, de :

« Débouter la société Sand'[Localité 2] de toutes demandes, fins et prétentions, en ce compris le versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu'à la libération effective des locaux

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Alès du 14 mars 2023 en toutes ses dispositions à l'exception du rejet de la demande de séquestre sur place du mobilier garnissant l'immeuble

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Alès du 14 mars 2023 en ce qu'il a rejeté de la demande de séquestre sur place du mobilier garnissant l'immeuble

Par conséquent,

Condamner la société Sand'[Localité 2] à verser à la société Montaigu la somme de 14 038,15 euros au titre des quotes-parts de taxes foncières 2016 à 2024 ;

Condamner la société Sand'[Localité 2] à verser à la société Montaigu la somme de 1 113,66 euros au titre des indemnités d'occupations afférentes aux mois de mars et avril 2024 ;

Ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais du preneur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par lui au bailleur ;

Condamner la société Sand'[Localité 2] aux entiers dépens, outre 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Montaigu, intimée, expose que l'article 12 du contrat contient une clause dénuée d'ambiguïté sur le paiement de l'impôt foncier (quote-part) par le preneur. Ce bail qui comporte la signature du dirigeant de la société Sand'[Localité 2] emporte présomption des clauses et conditions stipulées, il n'est pas argué de faux et le preneur a reconnu par mail du 25 décembre 2018 devoir la taxe foncière.
Le bailleur prétend que le paraphe en marge et l'indication du nombre de modifications en fin de contrat correspond à un usage notarial et ne repose sur aucun fondement légal ou jurisprudentiel.

Il explique que la mention manuscrite sur l'impôt foncier a été ajoutée sur un contrat-type qui a été ensuite photocopié en 3 exemplaires originaux qui ont été signés par les parties. Il en déduit que cette mention n'est pas un ajout mais fait partie du texte original signé par les parties.

Il analyse l'abandon à titre gracieux des refacturations des impôts fonciers de 2013 à 2015 comme une tolérance dont les conséquences sont régies par l'article 20 du contrat (pas de modification ou de suppression de la clause). Le bailleur indique n'avoir jamais voulu renoncer de manière claire et non équivoque au transfert de charges de la taxe foncière.

Le bailleur précise que la quote-part due au titre de l'impôt foncier est déterminée en fonction de celle attribuée par les services fiscaux dans le relevé de propriété de l'immeuble qui a été communiqué au preneur. Il actualise les sommes dont est redevable ce dernier au titre des impôts fonciers et de l'indemnité d'occupation.

Il considère que la durée et la vigueur de la contestation du preneur sont exclusives de sa bonne foi dans l'exécution du contrat et qu'il ne peut donc prétendre à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Il fait grief au preneur de ne pas lui avoir adressé une demande de dégrèvement de la taxe foncière afférente au local, l'exonération dont se prévaut la société Sand'[Localité 2] étant réservée aux commerçants locataires prenant en charge le paiement de la taxe foncière.

Il relève que l'impôt foncier comprend la taxe aux ordures ménagères qui n'a pas été, non plus, payée.

Il demande à la cour de se prononcer sur le privilège du bailleur institué par l'article 2332 1° du code civil.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la validité de la clause relative à la prise en charge de la taxe foncière :

Aux termes de l'article 1322 du code civil, « L'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l'ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l'acte authentique. »

L'article 1325 du code civil dans sa version applicable à l'espèce dispose :

« Les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques, ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Il suffit d'un original pour toutes les personnes ayant le même intérêt.

Chaque original doit contenir la mention du nombre des originaux qui en ont été faits.

Néanmoins le défaut de mention que les originaux ont été faits doubles, triples, etc., ne peut être opposé par celui qui a exécuté de sa part la convention portée dans l'acte. »

En l'espèce, il est produit un seul original, en possession du bailleur, qui comporte une modification de la clause dactylographiée sur la durée. L'effacement de la durée initiale est visiblement faite par « blanco » sur le 2ème chiffre du jour et le dernier chiffre de l'année. Il est ajouté manuscritement au chiffre 3 le chiffre 1 pour le jour -qui devient donc le 31- et le chiffre 2 à l'année, qui devient ainsi l'année 2012. A côté de ces modifications, il est apposé la mention « ok » et le paraphe « HL ».

L'article 12.1 du contrat relatif aux impôts et taxes comporte l'ajout manuscrit « -Impôt foncier (quote-part) ».

Cet ajout ne figure pas en original sur l'original du contrat produit par le bailleur et l'encre est un peu effacée par endroit. Il n'y a aucune mention d'approbation de l'ajout de cette imposition en marge du contrat.

Le bailleur soutient que la mention a été ajoutée à la main sur le contrat-type qui a ensuite été photocopié en 3 exemplaires originaux signés par les parties.

Le preneur ne produit pas d'exemplaire du contrat de bail, prétendant n'en avoir aucun, mais un projet de 2017, établi par un notaire, qui ne fait pas état d'un paiement de la taxe foncière à la charge du preneur. Au contraire, il est expressément indiqué qu'il « ne sera pas imputé au preneur de quote-part d'impôt foncier ainsi qu'il est dit ci-dessus ».

Alors que les ratures, renvois et surcharges sont nuls dans les actes authentiques lorsqu'ils n'ont pas été spécialement approuvés, il appartient au juge du fond d'apprécier la portée de telles adjonctions ou modifications à l'acte sous seing privé (Civ. 3e, 24 mai 1976, Bull. civ. III, no 221).

Il n'est pas nécessaire de déposer plainte au pénal, ou de recourir à une procédure de vérification d'écriture, puisque l'écriture n'est pas désavouée. Le preneur conteste la date de l'ajout qui serait ultérieur à la signature du contrat, non l'auteur de l'ajout.

Mais, ainsi que l'a justement relevé le tribunal, les caractéristiques différentes des modifications ' telles que décrites ci-dessus ' établissent que la mention relative à la taxe foncière était déjà photocopiée à partir du contrat-type dans le document soumis à la signature des parties. Aucun élément ne permet de démontrer l'ajout postérieur de cette mention.

La clause manuscrite sur la prise en charge par le preneur d'une quote-part de la taxe foncière est claire et dénuée d'ambiguïté. Elle ne donne pas lieu à interprétation.

L'exécution du contrat par les parties établit que cette taxe foncière a été réglée par le preneur en 2011, 2014 et 2015. Il en a demandé le remboursement par courriel du 18 mars 2016 au motif qu'elle n'aurait jamais dû être réglée.

Le bailleur a accédé à cette demande à titre gracieux ainsi qu'il est mentionné dans le relevé de compte. Il n'y a donc aucune reconnaissance du droit allégué par le preneur mais application de l'article 20 du contrat en vertu duquel « il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part du bailleur (') ne pourront jamais et en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou une suppression de ces clauses et conditions, et génératrices d'un droit quelconque' »

Il n'a pas été donné suite au projet de bail notarié de 2017, de sorte qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de ses stipulations.

Le bailleur démontre que la quote-part de taxe foncière qu'il réclame correspond à celle attribuée par les services fiscaux (sa pièce 10) et les avis de taxe foncière sont produits.

La somme de 8 371,76 euros correspondant à la quote-part des taxes foncières 2016 à 2019 est donc incontestablement due par le preneur.

En cause d'appel, le bailleur actualise sa créance jusqu'au jour du départ de la société Sand'[Localité 2], soit le 30 avril 2024.

Selon l'article 564 du code de procédure civile « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait».

Selon l'article 565 du code de procédure civile, « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

Selon l'article 566 du même code, « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

En actualisant sa créance, le bailleur présente une demande complémentaire en paiement de la taxe foncière qui est recevable, par application des dispositions précitées.

Il justifie de sa créance par la production des relevés de propriétés et les avis de taxe foncière afférents.

En conséquence, la société Sand'Alès sera condamnée à payer à la SCI Montaigu la somme de 14 038,15 euros relative à la taxe foncière due jusqu'à son départ des lieux.

Aucun autre paiement de charges n'étant revendiqué par le bailleur, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'injonction du preneur.

Sur le paiement de l'indemnité d'occupation :

L'acquisition de la clause résolutoire n'est pas contestée, ni la fixation d'une indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges à compter du 30 avril 2020 jusqu'à libération des lieux. Il n'est dès lors pas nécessaire de condamner le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation durant les mois de mars et d'avril 2024, qui découle du titre exécutoire du 14 mars 2023.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En application de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, «Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Se prévalant de sa bonne foi, le preneur demande à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et de pouvoir régler sa dette en 24 paiements égaux.

Il ressort des pièces versées aux débats que le preneur a quitté les lieux loués. Il ne verse aucune pièce permettant à la cour de connaître sa situation financière.

Dès lors, il ne saurait être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de séquestre :

Elle est sans objet, compte tenu du départ du preneur des lieux loués.

Sur les frais et dépens :

La société Sand'[Localité 2] qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens de l'instance. L'équité commande en outre de la condamner à payer la somme de 2 500 euros à la société Montaigu.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l'exception du quantum de la condamnation au titre de la taxe foncière,

Et statuant à nouveau de ce chef,

Déclare la demande d'actualisation de la créance de la société Montaigu recevable,

Condamne la société Sand'[Localité 2] à verser à la société Montaigu la somme de 14 038,15 euros au titre des quotes-parts de taxes foncières 2016 à 2024,

Y ajoutant,

Condamne l'EURL Sand'Alès à payer à la SCI Montaigu la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne l'EURL Sand'[Localité 2] aux dépens d'appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.