CA Rouen, 1re ch. civ., 23 avril 2025, n° 24/01173

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 7 mars 2022, M. [A] [V] a acquis auprès de la Sci Tic-Tac un ensemble immobilier composé de deux appartements, deux caves et deux débarras, au sein d'un immeuble en copropriété située [Adresse 2]. Il s'est préoccupé de l'état de la toiture en raison de la nécessité d'effectuer des travaux pour un montant annoncé de 51 441,19 euros.

Par acte d'huissier du 30 mars 2023, M. [V] a assigné la Sci Tic-Tac devant le tribunal judiciaire du Havre aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices.

Par jugement réputé contradictoire du 25 janvier 2024, le tribunal judiciaire du Havre a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- débouté M. [V] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [V] à supporter les dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 28 mars 2024, M. [V] a formé appel du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2024, M. [A] [V] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1112-1 et 1240 du code civil, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- condamner la Sci Tic-Tac à lui payer une somme totale de 16 700,77 euros en réparation de son entier préjudice, ladite somme étant soumise à intérêts au taux légal commençant à courir à la date de délivrance de la mise en demeure en date du 1er décembre 2022,

à titre subsidiaire,

- condamner la Sci Tic-Tac à lui payer une somme totale de 15 030,69 euros en réparation de sa perte de chance d'avoir fait l'acquisition de ses deux appartements dans de telles conditions ladite somme étant soumise à intérêts au taux légal commençant à courir à la date de délivrance de la mise en demeure en date du 1er décembre 2022,

en tout état de cause,

- condamner la Sci Tic-Tac à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile.

A titre principal, sur la garantie des vices cachés, produisant une attestation de

M. [L], également acquéreur de lots dans l'ensemble immobilier litigieux, et d'un courriel de ce dernier, M. [V] soutient que la problématique affectant la toiture de l'immeuble préexistait au moment de la vente.

Se prévalant d'un constat d'huissier, il soutient que l'état général de la toiture de l'immeuble, entraînant des infiltrations au sein de l'appartement de M. [L], est de nature à rendre la couverture impropre à sa destination.

Il ajoute qu'aucune information sur l'état de la toiture de l'immeuble ne lui a été communiquée par la Sci venderesse aussi bien lors de l'établissement du compromis de vente par l'intermédiaire de la société Laforêt que lors de la réitération de la vente par acte authentique. Il souligne que lors des visites du bien, la couverture n'était pas accessible, qu'il n'est pas compétent en matière de construction et n'avait aucune possibilité de détecter l'importance de la dégradation de la toiture.

Sur l'inopposabilité de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente, il expose que dès lors qu'il ne ressort ni du compromis de vente, ni de l'acte de vente qu'une information sur l'état de la toiture lui a été transmise, la clause d'exonération des vices cachés est inefficace.

Sur l'indemnisation de ses préjudices, il expose que :

- il est légitime à demander la restitution d'une partie du prix de vente qu'il n'aurait pas dû payer, à proportion de ses tantièmes de copropriété, soit

9 200,78 euros,

- et que cette situation lui a généré un préjudice moral qu'il évalue à 7 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2022.

A titre subsidiaire, sur le non-respect des dispositions de l'article 1112-1 du code civil, il souligne de nouveau qu'au moment de la vente litigieuse la Sci Tic-Tac savait que la couverture de l'immeuble allait nécessiter l'exécution de travaux de réfection importants et urgents ; qu'elle ne l'a pas informé de cette nécessité alors qu'il s'agissait d'une information essentielle à la formation de son consentement ; qu'informé, il aurait exigé de son vendeur que les travaux soient exécutés avant qu'il n'achète les biens ou aurait négocié une réduction du prix d'achat des appartements.

Il relève par ailleurs que sa perte de chance de pouvoir, soit renoncer à l'acquisition de ses deux appartements, soit d'acheter les biens avec une décote correspondant aux travaux est très importante et peut raisonnablement être estimée à 90 %, de sorte que sa perte de chance s'élèverait à 15 030,69 euros

(16 700,77 euros × 90 %).

Par dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2024, la Sci Tic-Tac demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 200 et suivants et

700 du code de procédure civile, de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner M. [V] à payer à la Sci Tic-Tac une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner M. [V] en tous les dépens.

S'agissant de l'existence d'un vice caché au moment de l'acte, elle relève que si M. [V] communique des photographies d'une toiture d'immeuble, celles-ci ne sont ni datées ni même précisément localisées, de sorte qu'elles ne démontrent absolument aucun vice. Elle précise que le vote de la réfection de la toiture est intervenu selon procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du

22 septembre 2023, plus d'un an après l'acquisition de M. [V].

Sur la prétendue impropriété à l'usage, elle prétend que le constat d'huissier qui permet d'observer certaines ardoises décrochées a été réalisé plus de deux ans après la vente, de sorte qu'il ne peut ni démontrer que ces désordres préexistaient à la vente ni même démontrer que ceux-ci rendraient l'ouvrage impropre à son usage.

Sur le caractère prétendument caché du désordre, précisant que M. [Z], gérant de la Sci Tic-Tac n'est pas un professionnel du bâtiment, elle expose qu'elle n'avait aucune raison d'alerter M. [V] sur des travaux à venir, qu'elle n'avait pas plus accès à la toiture ni de moyen de savoir qu'elle était soi-disant dégradée.

Par ailleurs, s'agissant de la validité de la clause d'exclusion des vices cachés, alors que M. [V] prétend qu'elle ne pourrait se prévaloir de la clause d'exclusion des vices cachés au motif qu'elle aurait la qualité de vendeur professionnel de l'immobilier, la Sci Tic-Tac fait valoir qu'elle ne peut être qualifiée de vendeur professionnel dès lors qu'il s'agit d'une Sci familiale chargée de gérer la propriété d'un unique bien, en l'occurrence l'immeuble litigieux.

Enfin quant au moyen tiré du non-respect des dispositions de l'article 1112-1 du code civil, elle considère que M. [V] ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle était informée d'une dégradation de la toiture à l'époque de la vente, qu'en réalité, aucune rétention d'information n'a eu lieu puisque cette information n'existait pas à l'époque.

La clôture de l'instruction est intervenue le 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l'action en réduction du prix de vente au titre de la garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il en résulte que pour engager ce fondement de responsabilité l'acquéreur doit établir l'existence d'un vice caché antérieur à la vente et affectant l'usage de la chose vendue, la rendant impropre à son usage, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1644 du même code énonce que dans le cas des articles 1641 et

1643 l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l'espèce, M. [Z], gérant de la Sci Tic-Tac, et M. [V] ont régularisé les

10 et 12 décembre 2021 un compromis de vente établi par l'agence immobilière Laforêt située [Localité 5] concernant l'acquisition par M. [V] d'un ensemble immobilier constitué des lots 1, 3, 22, 23, 32 et 33 d'un immeuble situé au [Adresse 2], cadastré section MB [Cadastre 7].

Le compromis stipule au paragraphe « documents relatifs à l'organisation de l'immeuble » que « le vendeur a remis à l'acquéreur, qui le reconnaît, le carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic ». M. [V] ne produit pas le carnet d'entretien de l'immeuble litigieux.

Au paragraphe « construction ou rénovation » il est indiqué que « le vendeur déclare que les biens objets des présentes ont été construits et achevés depuis plus de dix ans. Le vendeur déclare qu'il n'a réalisé au cours des dix dernières années aucun travaux ayant nécessité la délivrance d'une quelconque autorisation administrative (permis de construire ou déclaration de travaux) ». Ainsi, aucuns travaux d'importance n'ont été effectués au sein de l'immeuble litigieux depuis plus de dix ans, ce que n'ignorait pas M. [V].

Les parties ont réitéré leur consentement par acte notarié établi le 7 mars 2022 par Me [N] [J], notaire, aux termes duquel il est indiqué au paragraphe « état du bien » que « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale ».

Pour se prévaloir de l'existence de vices cachés lors de l'acquisition du bien,

M. [V] verse aux débats :

- une attestation notariée du 3 juin 2021 aux termes de laquelle il est indiqué qu'à cette date, M. [I] [L] a acquis auprès de la Sci de l'Avenir un ensemble immobilier constitué des lots 53 et 54 de l'immeuble situé au [Adresse 2],

- une attestation établie par M. [L] datée du 26 octobre 2022, aux termes de laquelle il affirme avoir informé M. [Z] de la nécessité de procéder à la réfection de la toiture « il y a un an »,

- un courriel de M. [L] du 21 février 2024, auquel sont jointes des photographies de l'état de la toiture de l'immeuble prises au moment de son acquisition le 3 juin 2021,

- un devis de l'entreprise Technitoit du 24 octobre 2022 établi pour M. [L],

- un procès-verbal de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du

22 septembre 2023,

- un constat d'huissier du 15 mai 2024.

L'attestation de M. [L], non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, ne permet pas de caractériser précisément et de façon objective à la fois l'état dans lequel se trouvait la toiture de l'immeuble litigieux avant que M. [V] en acquière plusieurs lots et encore moins, l'existence d'infiltrations en raison de cet état dégradé dans les lots acquis par ses soins. En outre, M. [L] évoque un contact avec M. [Z] alors que l'extrait du répertoire national des entreprises révèle qu'en réalité, sont cogérants des frères, M. [D] [Z] et M. [P] [Z], l'interlocuteur de M. [L] n'étant pas prénommé.

En outre, tel que le souligne la Sci Tic-Tac, les photographies versées aux débats étant présentées comme datant de l'année 2021 ne sont ni datées ni localisables, alors que l'immeuble litigieux est composé d'au moins trois corps de bâtiment, tel que cela ressort de l'attestation notariée de Me [X] qui vise clairement les bâtiments A, B et C.

M. [V] produit également un procès-verbal de constat dressé le 15 mai 2024 par Me [E] [G], huissier de justice, accompagnée de M. [V] et

M. [M], chargé d'affaires de la société Lebaillif couverture, mandatée par l'appelant, aux termes duquel il est indiqué que « il est visible que la toiture n'a fait l'objet d'aucun entretien, compte tenu de l'état des gouttières et de leur engorgement qu'une ou deux tempêtes n'a pu provoquer au cours de ces deux dernières années. Il nous déclare qu'il n'est pas possible de dater précisément le défaut d'entretien mais qu'à son avis cela fait a minima cinq ans qu'aucune vérification de la toiture n'a été faite ». Les planches photographiques annexées au constat d'huissier permettent de caractériser l'état fortement dégradé de la toiture de l'immeuble inspecté.

Toutefois, ces constatations ont été effectuées plus de deux ans après la vente dont les conditions sont remises en cause ; en outre, les photographies ne sont pas précisément localisables au sein de l'ensemble immobilier litigieux. M. [V] présente, à l'entreprise qu'il a mandaté pour les travaux selon les termes utilisés par Me [G] et à celle-ci, la toiture comme lui appartenant alors qu'il ne peut s'agir que de celle de la copropriété.

Il n'est donc pas possible de déterminer dans quelle mesure la toiture inspectée par Me [G] est bien celle qui impacte les lots de la copropriété dont relève

M. [V] même si l'adresse est communiquée.

Ainsi, M. [V] ne justifie par aucune pièce ayant une force probante suffisante de l'état de la toiture litigieuse lors de la vente et ne prouve pas les infiltrations qui en résulteraient compromettant l'usage des lots. L'impropriété à l'usage n'est pas caractérisée. Quant à l'existence de défauts justifiant une réduction du prix s'ils avaient été connus de l'acquéreur, il convient de préciser qu'il a acquis, dans une copropriété dont le règlement date du 14 octobre 1983, deux appartements d'un peu moins de 60 m² au prix de 125 000 euros et leurs dépendances soit par lots cohérents une valeur de 62 500 euros représentant un peu plus de 1 000 euros le

m² habitable. Il ne démontre pas des conditions d'habitation de ces lots affectés par les moindres désordres. M. [V] ne procède que par affirmation.

Enfin, tenant compte de la motivation du jugement critiqué ayant relevé l'absence de production d'une décision d'assemblée générale approuvant le principe des travaux, M. [V] verse aux débats, avec le devis de la société Technitoit, un procès-verbal d'une assemblée générale ayant pris la résolution de faire des travaux de couverture le 22 septembre 2023.

Cette pièce n'est pas cohérente avec :

- l'acte notarié de vente du 7 mars 2022 qui attire l'attention de l'acquéreur, en page 9, sur l'absence de syndic : « LE VENDEUR déclare que la copropriété dont dépend le BIEN objet des présentes n'a ni syndic, ni conseil syndical, ni aucun fonctionnement quelconque, et par suite :

- aucune assemblée des copropriétaires ne se réunit,

- aucun fonds de roulement ou fonds de réserve n'existe,

- aucun appel de charges n'est effectué,

- il n'existe pas de travaux en cours au sein de la copropriété. ».

Suivent des mentions sur les inconvénients de la situation exposés par le notaire.

- la déclaration d'immatriculation de la copropriété du 18 décembre 2019 faisant état de 37 lots, dont 10 principaux et 6 lots à usage d'habitation sans que ne soit précisé de lettre de bâtiment, A, B et C.

En effet, le procès-verbal de l'assemblée générale susvisé indique que les copropriétaires ont été régulièrement convoqués par le syndic dont en réalité l'identité est ignorée et uniquement pour le bâtiment A sans qu'il ne soit possible de vérifier la limite apportée à la copropriété présentée par ailleurs comme plus vaste.

En toute hypothèse, ce document n'est pas de nature à modifier l'appréciation retenue par les premiers juges.

A défaut de remplir les conditions de l'article 1641 du code civil, l'action en réduction du prix de vente formé par M. [V] au titre de la garantie des vices cachés ne peut prospérer, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur le défaut d'information précontractuelle

L'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

A titre subsidiaire, M. [V] évalue à 90 % sa perte de chance d'acquérir ses deux appartements avec une décote en se prévalant d'un défaut d'information de la part de la Sci Tic-Tac sur l'état de la toiture de l'immeuble.

Or, il résulte de ce qui précède que M. [V] ne démontre pas de manière objective et circonstanciée l'état de la toiture de la partie de l'immeuble où se situent les lots qu'il a acquis au moment de la vente remise en cause, et encore moins, le fait que la Sci venderesse avait connaissance de cet état dégradé.

La seule constitution d'une Sci ne suffit pas à caractériser la qualité de professionnel le vendeur.

Il ne peut valablement être reprochée à la Sci Tic-Tac un défaut d'information sur ce point. Sa demande sera rejetée.

Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'emportent pas de critiques et seront confirmées.

M. [V] succombe à l'instance et en supportera les dépens.

Il sera condamné à payer à la Sci Tic-Tac la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [A] [V] de sa demande indemnitaire formée au titre du défaut d'information précontractuelle,

Condamne M. [A] [V] à payer à la Sci Tic-Tac la somme de

4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [A] [V] aux dépens de l'instance.