CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 23 avril 2025, n° 21/04593

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement, rendu le 18 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan, ayant statué ainsi qu'il suit :

' déclare [Y] [G], [K] [G], [D] [G], solidairement responsables envers [V] [U] et [N] [U] des désordres relatifs aux fissures intérieures et extérieures au titre de la garantie des vices cachés,

' dit que le préjudice subi par Monsieur et Mme [U] est fixé à la somme de 159'267,66 euros hors-taxes au titre des travaux de reprise et condamne solidairement les consorts [G] à leur payer cette somme,

' dit que cette somme sera actualisée en fonction de la TVA en vigueur et de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 6 septembre 2018 jusqu'à la date du jugement et qu'elle portera intérêts au taux légal à compter du jugement, que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par période annuelle en application de l'article 1343 ' 2 du Code civil,

' rejette la demande de Monsieur et Mme [U] en réparation des désordres des ouvrages de soutènement, le surplus de leurs demandes au titre des travaux de reprise et leur demande au titre du préjudice de jouissance,

' condamne solidairement [Y] [G], [K] [G], [D] [G] aux dépens, y compris les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction ainsi qu'à payer à Monsieur et Mme [U] la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

' rejette le surplus des demandes.

Le jugement retient, en substance, sur les désordres relatifs aux fissures que les vendeurs sont à l'origine de l'extension de la construction en cause dans leur apparition, qu'il importe peu qu'ils n'aient pas eu une connaissance précise de ces fissures dès lors qu'ils sont à l'origine des travaux et qu'au vu de la mauvaise foi des vendeurs qui n'ont pas informé leurs acquéreurs des modifications substantielles de la construction, la clause d'exclusion de la garantie ne peut s'appliquer.

Il fait état des conclusions de l'expertise qui retient que les vendeurs et acquéreurs connaissaient la non-conformité de l'habitation au permis de construire et également que les fissures litigieuses résultaient d'un glissement et d'un tassement différentiel de l'aile ouest de la construction qui avait fait l'objet des travaux d'extension par les époux [G].

Le jugement ne retient pas la responsabilité des vendeurs au titre des désordres relatifs aux ouvrages de soutènement situés en contrebas de la villa, considérant que la connaissance manifeste des désordres par le vendeur n'était pas démontrée de sorte que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés pouvait être invoquée.

Vu l'appel interjeté contre cette décision le 29 mars 2021 par Monsieur et Mme [U].

Vu les conclusions des appelants du 10 janvier 2025, demandant de :

' confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité des consorts [G] au titre de la garantie des vices cachés, en ce qu'il a retenu la capitalisation des intérêts, en ce qu'il a condamné les consorts [G] aux dépens de l'instance avec distraction,

' réformer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

' déclaré nulle et de nul effet pour l'ensemble de la vente la clause figurant à la page 10 de l'acte notarié du 27 février 2014 en ce qu'elle exonère les vendeurs des vices cachés de l'immeuble dans sa globalité,

' écarter l'application de cette clause d'exclusion de la garantie des vices cachés à l'ensemble des désordres affectant l'ensemble de l'immeuble acquis (sic) et cela en tant que de besoin si la cour estime ne pas devoir prononcer la nullité de la clause en l'état des dissimulations frauduleuses et dolosives commises par les vendeurs,

' dire que les vendeurs ont tous été de mauvaise foi en dissimulant volontairement que l'immeuble n'était pas conforme au permis de construire énoncé dans l'acte notarié, que les fissures étaient apparues et avaient fait l'objet de travaux de reprise, qu'un mur en enrochement avait été réalisé au dessus d'un mur de soutènement avec construction d'une plate-forme,

' condamner les consorts [G] solidairement à répondre de ces désordres tels qu'ils sont répertoriés par l'expertise judiciaire du 6 septembre 2018 et les condamner solidairement à leur payer la somme de 245'582,15 euros hors-taxes, outre la TVA au taux en vigueur au moment du prononcé de l'arrêt à titre de dommages et intérêts permettant la remise en état de l'immeuble avec réactualisation en fonction de l'indice BT 01 depuis le 6 septembre 2018 jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt, puis intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé de l'arrêt,

' condamner solidairement les consorts [G] à payer les honoraires du bureau d'études techniques qui devrait être mandaté pour réaliser les travaux de réparation, à payer également la somme de 75 euros par jour depuis le 27 février 2014 jusqu'à l'exécution complète de l'arrêt à intervenir en réparation du préjudice de jouissance quotidien, la somme de 20'000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.

Vu les conclusions de M. [Y] [G], de Mme [K] [G] et de Mme [D] [G], du 8 janvier 2025, demandant de :

' réformer le jugement qui a retenu leur responsabilité au titre des vices cachés et qui les a condamnés à paiement,

' confirmer le jugement qui a rejeté les demandes des époux [U] relatives aux ouvrages de soutènement et les demandes relatives au préjudice de jouissance,

' statuant à nouveau, déclarer irrecevables les demandes des époux [U] s'agissant des désordres relatifs aux ouvrages de soutènement,

' débouter les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes,

' très subsidiairement,

' limiter la condamnation des époux [G] au paiement du coût objectif des travaux de reprise qui ne sauraient excéder la somme de 34'362,31 euros,

' condamner solidairement les époux [U] à leur payer la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.

Vu l'ordonnance de clôture du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par acte authentique du 27 février 2014, M. et Mme [U] ont acheté de M. et Mme [G] une villa située sur la commune [Localité 6], moyennant un prix de 520 000 euros.

Ils ont fait constater, par procès-verbal d'huissier en date du 2 avril 2014, l'existence de fissures intérieures et extérieures; ils ont, ensuite, obtenu un rapport d'expertise amiable, non contradictoire, du 18 juillet 2014 et ils ont fait assigner en référé-expertise leurs vendeurs par devant le tribunal de Draguignan qui a désigné un expert judiciaire.

Leur action est fondée sur la garantie des vices cachés telle que définie aux articles 1641 et suivants du Code civil.

Il incombe, dans ce cadre juridique, à l'acquéreur de démontrer l'existence de vices cachés antérieurs à la vente rendant l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, le vendeur pouvant s'exonérer conventionnellement de cette garantie et l'acquéreur devant démontrer, dans ce cas, afin de se voir déclarer fondé en son action, la mauvaise foi de son vendeur.

Au soutien de leur appel, M. et Mme [U] font essentiellement valoir qu'à la suite de leur achat, ils ont commencé à vivre dans l'immeuble et qu'ils ont alors constaté qu'il était affecté de différentes fissures ayant toutes fait l'objet, à l'intérieur et à l'extérieur, d'un traitement ayant eu pour but de les réparer.

Ils sollicitent la condamnation des vendeurs à une somme supérieure à celle octroyée par le jugement, notamment en regard de leur demande quant au préjudice de jouissance qui a été rejeté alors qu'ils prétendent subir de ce chef un préjudice réel quant à la privation d'une jouissance confortable et sereine, soulignant qu'ils ont été affectés par l'angoisse d'un avenir incertain jusqu'à la réparation des désordres, faisant également état de la non prise en compte par le premier juge du devis complémentaire de la société ACE du 15 janvier 2019.

Ils ajoutent que l'immeuble a été cassé en deux avant leur achat et qu'il avait été sommairement réparé pour dissimuler ce désordre majeur que les vendeurs connaissaient ; qu'ils ignoraient les modifications de la façade ouest, le plan ne leur ayant pas été remis à la signature de l'acte authentique.

Ils font valoir, en ce qui concerne le mur de soutènement, que leur action n'est pas prescrite, le jugement devant être de ce chef confirmé, qu'ils ont été volontairement trompés par leurs vendeurs, ce qui corrompt l'ensemble de la vente et rend inapplicable à tous les ouvrages la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, l'application de la clause étant indivisible. Ils affirment que cette garantie est due parce que les murs sont atteints de vices cachés dont il est dit par l'expert judiciaire qu'ils ne pouvaient pas être détectés, ni par les vendeurs qui ont, de toute façon, choisi de se placer dans un état de fraude volontaire, ce qui change tout quant à la garantie due, ni par les acheteurs qui ont bien vu les fissures, mais qui ne pouvaient imaginer qu'elles étaient le signe d'un grave désordre, de sorte que la cour devra dire que le vice caché constitué par l'empilement des blocs pour former une sorte de mur cyclopéen au-dessus du mur de soutènement est la cause de la ruine de ce mur; que cet enrochement a bien été construit par M. et Mme [G]; qu'il prolonge le mur de soutènement du bas pour constituer une surface plane autour de la maison ; qu'il s'est incorporé au mur de soutènement avec pour conséquence que les terres ne sont plus efficacement soutenues; qu'en toute hypothèse, l'article 1792 du Code civil doit recevoir application; que les réparations s'élèvent à la somme hors-taxes de 57 339,68 euros HT.

Enfin, les appelants demandent, si la cour devait écarter la garantie décennale, de voir retenues les dispositions de l'article 1242 du Code civil et de condamner les vendeurs à leur verser une indemnité de 20'000 euros.

Il leur est opposé, en substance, par les consorts [G] que seul, le vendeur de mauvaise foi ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés et qu'ils étaient de parfaite bonne foi lorsqu'ils ont vendu leur bien.

Sur la consistance de l'immeuble, ils exposent que le permis de construire initial avait prévu un garage qui a été transformé en habitation et qu'eux-mêmes ont acquis en l'état sans modifier le bien, ni procéder à aucuns travaux d'extension ; que d'ailleurs, la description de l'immeuble est la même dans tous les actes et mentionne la présence d'un bureau indépendant de 18 m² qui 'deviendra une chambre avec salle d'eau', le garage étant devenu salon avec mezzanine; que le salon et l'extension existaient donc lors de leur achat et qu'ils n'ont rien fait de plus que d'aménager le bureau en chambre en créant une porte pour y accéder de sorte qu'ils ne sont pas à l'origine de la construction de l'extension ; que la superficie initiale du permis de construire était de 81,70 m² et que la superficie lorsqu'ils ont acheté leur maison était de 140 m² environ, que la superficie lors de l'achat [U] est de 120,10 m²; enfin, que les acquéreurs ont eu en mains le permis de construire annexé à l'acte de vente et qu'ils pouvaient déceler les modifications éventuelles, l'extension ayant été réalisée avant 1994 ; qu'une action de la commune au titre d'une non-conformité aux règles d'urbanisme serait prescrite ; qu'ils ignoraient les fissures intérieures existant derrière les tentures tendues sur les murs par leurs propres auteurs dans le salon.

Sur le basculement du garage et de l'extension s'accompagnant des fissures extérieures, ils affirment que le basculement ne pouvait être connu et que les fissures, elles-mêmes, n'apparaissaient pas ; que les travaux de peinture de façade n'ont eu lieu qu'au titre d'un entretien normal d'une maison et qu'ils étaient achevés depuis trois ans lors de la vente ; que l'expert a constaté l'existence d'un bourrage au mortier liquide entre l'ancien garage et le corps d'origine de la maison destiné à combler le basculement entre les deux corps de construction ; qu'il indique que le basculement est survenu avant que le garage ne soit transformé en salon, c'est-à-dire, à une époque où ils n'étaient pas propriétaires ; que ce bourrage n'a pu être réalisé par eux et qu'il n'était pas décelable.

En ce qui concerne le mur de soutènement, ils prétendent que l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés est irrecevable comme tardive, faisant valoir que les désordres ont été dénoncés le 1er juin 2016 par l'assignation, et qu'ils ont été invoqués au soutien de la résolution de la vente le 20 mars 2019 ; que le délai de l'article 1648 étant un délai de forclusion, l'article 2239 ne s'applique pas ; que ces désordres sont sans commune mesure avec ceux affectant la maison et que les vendeurs successifs n'en avaient pas connaissance.

Sur l'action fondée sur la garantie décennale, ils affirment que l'enrochement ne constitue pas un ouvrage; qu'en outre, cette restanque n'est pas la cause des désordres affectant le mur de soutènement et qu'ils ne sauraient donc être responsables des désordres affectant le mur construit par leurs propres vendeurs.

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, aucune condamnation ne saurait davantage intervenir car aucune faute ne leur est imputée.

*************

À titre liminaire, la cour rappelle que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant à l'acte établi pour la vente litigieuse est, en son principe, valide, la seule conséquence de la mauvaise foi démontrée du vendeur ne consistant pas dans sa nullité, mais dans l'impossibilité pour le vendeur de s'en prévaloir utilement.

La demande des appelants tendant à voir déclarer nulle et de nul effet la clause figurant en page 10 de l'acte de vente sera donc rejetée.

La fraude d'une des parties à l'acte de vente de nature à l'invalider, qui doit être distinguée de la mauvaise foi susceptible d'être invoquée à propos de la connaissance ou non de tel ou tels désordres par le vendeur, n'est cependant pas démontrée, ni alléguée distinctement de celle-ci.

La demande de nullité de l'acte de ce chef sera également rejetée.

Enfin, la condition de bonne ou mauvaise foi du vendeur n'est pas indivisible et s'apprécie, indépendamment, à propos de chacun des vices invoqués.

Sur les éléments techniques résultant de l'expertise :

L'expert judiciaire a établi un rapport, en date du 6 septembre 2018, aux termes duquel il décrit la maison comme une villa individuelle de plain-pied avec sur son terrain, des ouvrages constitués de murs édifiés en aval de l'habitation; il précise que la surface habitable d'origine projetée suivant la pièce 1.11 était de 79,80 m² pour quatre pièces, que le permis de construire a été obtenu le 11 septembre 1985 et qu'il y a eu délivrance du certificat de conformité le 1er avril 1988 ; que les époux [G] ont acquis le bien de M. [R] le 31 août 1994 et l'ont donc ensuite revendu à M. et Mme [U].

Il relève l'existence de non-conformités de l'ouvrage par rapport aux prescriptions du permis de construire déposé en 1985 en ce que depuis ce permis et sans autorisation, le garage a été modifié et transformé en partie habitable et en ce qu'une extension a été réalisée en pignon Ouest du bâtiment.

Il précise à ce sujet que l'ancien garage auquel, à l'origine, on n'accédait que par une porte basculante est aujourd'hui à usage de mezzanine et de bureau; il ajoute, après avoir réuni à son accedit du 11 juin 2015 les 3 propriétaires successifs du bien, que c'est M. [R] qui a opéré cette transformation en habitation en remplaçant la porte du garage par une fenêtre, les murs étant alors revêtus par celui-ci d'un tissu mural; qu'en prolongement de ce garage a été ajouté un autre corps de bâtiment d'une superficie de 15,97m2, outre une salle d'eau de 7,34m2, relié au garage par une porte; que sur cet ajout, ni M. [G], ni M. [R] n'ont reconnu, dans un premier temps, l'avoir fait édifier, la seule certitude de l'expert sur ce point étant alors que cette pièce ne figurait pas dans le permis initial; mais que M. [G] a finalement admis que la construction existait au moment de son achat, ayant alors un usage le stockage de matériaux et que c'est lui qui a transformé ce hangar en habitation; que l'entreprise qui a été chargée de rénover la toiture en 2012 confirme d'ailleurs que la volumétrie actuelle du bâti est conforme à celle de 2012; que l'analyse des clichés photographiques recueillis auprès de l'IGN et de Géoportail témoignent de l'existence en 1994 de la volumétrie actuelle du bâtiment.

L'expert a constaté l'existence des fissures affectant les façades ainsi que l'intérieur de la villa sur des zones correspondant à l'extension, tout en précisant que le bâtiment comprenant la chambre et la salle d'eau en remplacement de l'ancien abri de jardin (ou hangar) ne semble pas subir de dommages, sinon un léger dévers (page 78 du rapport).

Il affirme que les fissures, qui ont connu une aggravation durant les opérations d'expertise, nuisent à la solidité de l'ouvrage, au clos et au couvert de la construction.

L'expert attribue l'origine des désordres constatés à l'extension de la villa telle qu'initialement conçue ; il relève que le garage venant en prolongement côté Ouest a été modifié en habitation par le vendeur de M. [G], que l'ensemble des non-conformités au permis de construire étaient connues des consorts [G] qui avaient déposé une déclaration de travaux en 1999 avec un plan de masse en annexe laissant apparaître l'absence de l'extension.

Il précise encore que les fissures affectant les façades et qui se répercutent à l'intérieur de la construction résultent d'un glissement et d'un tassement différentiel de l'aile Ouest de la construction, à savoir, le garage transformé en salon-bureau ainsi que la chambre et la salle de bains.

Il écrit ainsi : « à notre avis c'est donc l'extension de la villa côté Ouest qui serait à l'origine des désordres », relevant que la construction d'origine est édifiée sur vide sanitaire, que le garage et l'extension côté Ouest sont réalisés sur dallage et que l'extension de l'aile Ouest composée de la chambre et de la salle de bains a été liaisonnée (harpée) sur l'ancien garage ; qu'il y a une hétérogénéité d'assise des fondations entre les trois bâtiments de la construction ; également que le remblaiement du terrain par M. [G] a provoqué une surcharge et un tassement différentiel, d'où le marquage de la fissure de désolidarisation entre le garage et le bâtiment principal et entre l'extension Ouest et le garage; que les mouvements entre les blocs de construction se sont déroulés en plusieurs phases avec dans un premier temps, le basculement probable du garage avant sa transformation, avec dans un second temps, une évolution du phénomène, qu'enfin, le mouvement côté Ouest de la zone 3 a entraîné le bloc de la zone 2, ce qui a entraîné l'arrachage du scellement des poutres de la charpente ayant nécessité des mesures confortatives d'urgence.

L'expert note à ce propos que l'évolution des fissures pendant le temps de sa mission justifie la réalisation de mesures conservatoires aux frais des acquéreurs et en urgence.

La conclusion figurant aux pages 76 et 77 du rapport ainsi qu'aux pages 98 et 99 précise que les non-conformités étaient connues des consorts [G] et des époux [U]; que les époux [U] n'avaient pas connaissance des désordres affectant les ouvrages venant en extension côté Ouest, que les consorts [G], qui n'avaient pas fait état lors de la vente des modifications structurelles apportées par leurs soins à l'aile Ouest, connaissaient l'existence des désordres.

Selon l'expert, les travaux réparatoires consistent dans la démolition et la reconstruction de la zone de garage, transformée et dans la reprise en sous-'uvre des fondations de la zone trois, désormais chambre et salle de bains.

L'expert a, par ailleurs, étudié les ouvrages de soutènement situés en contrebas de la villa.

Il note à leur sujet qu'il existe :

- un mur de restanque d'origine édifié probablement avant 1985,

- un mur de soutènement longeant l'ensemble de la villa, constitué d'un appareillage de pierres maçonnées entre elles qui est construit sans fondation, ou tout au moins, avec une semelle superficielle coulée en pleine fouille sur un terrain argileux, cette construction datant probablement des années 1986 à 1988,

- un mur constitué d'un enrochement sis entre la villa et cet ouvrage, édifié par M. [G], présentant des déformations importantes, mais sans effondrement.

Selon l'expert, la solidité du mur de soutènement est compromise; il convient de réaliser des barbacanes dans le mur de soutènement pour améliorer le dispositif drainant et également de mettre en place des ancrages permettant d'obtenir des coefficients de sécurité adaptés; l'enrochement devra être ré-agencé et la circulation des eaux de ruissellement devra être canalisée ; il est possible que cet enrochement ait eu une incidence défavorable sur la stabilité du mur de soutènement.

L'expert propose des travaux réparatoires du mur de soutènement afin d'assurer son renforcement, y compris son drainage, qu'il fixe à la somme de 57 339,68 euros HT.

Ces désordres étaient, selon l'expert, visibles de deux parties ; en revanche, elles n'avaient pas la possibilité de conclure qu'ils mettaient en cause la solidité des ouvrages.

Sur les non conformités et les désordres affectant la construction principale :

Il résulte des investigations ainsi menées par l'expert et de l'ensemble des autres éléments débattus :

- que le permis de construire initial a bien été délivré le 11 septembre 1985 au bénéfice de M. [R], qu'une déclaration de travaux a été déposée le 4 juin 1999 par M. [G] ; que le bâti du corps principal y apparaît alors constitué de la seule partie habitation et côté Ouest, du garage, alors pourtant que le 'bloc 3" existait déjà;

- que l'étude des photographies prises par l'IGN et figurant sur Géoportail en 1994 confirment d'ailleurs l'existence, à cette époque, de la partie extension, qualifiée 'bloc 3" par l'expert, le bloc 2 étant alors constitué du garage, ultérieurement transformé et le bloc1 de la maison ;

- qu'il existe une non-conformité entre le bâtiment vendu et les documents d'urbanisme en ce que d'une part, la villa a bien fait l'objet d'une extension en pignon Ouest accolée au garage sans être autorisée et que d'autre part, la modification du garage en partie habitable a été également réalisée sans être déclarée;

- que les fissures affectent les façades et l'intérieur de la villa sur les zones venant en extension, sauf selon l'expert, la zone 3 qui (page 78 de son rapport) « ne semble pas subir de dommages, sinon un léger dévers » ;

- que les trois propriétaires successifs ont été interrogés par l'expert sur les transformations subies par le bâtiment ; que les parties s'accordent sur l'édification de l'immeuble par M. [R] et son épouse; que le descriptif fait du bien par l'agence en charge de la vene par M. [R], qui certes n'a pas valeur contractuelle, mentionne néanmoins l'existence de quatre pièces principales, à savoir ,séjour et trois chambres, ne mentionne pas la transformation du garage en habitation, mais cite l'existence d'une mezzanine de 10 m², d'un bureau indépendant de 18 m²; que lors de la construction initiale, l'accès au garage, dont la côte intérieure actuelle est de 17,50m2 ne se faisait par une porte basculante; que c'est bien M. [R] qui a fait condamner l'accès au garage, qui a modifié sa destination et a procédé aux embellissements consistant dans la pose de tissu mural, et qui a également ouvert une fenêtre en façade nord ; que le prolongement de cet ancien garage consiste dans un espace relié à l'ancien garage par une porte avec une pièce de 15,97 m² et une salle d'eau de 7,34 m² ; que M. [R] et M. [G] se sont opposés sur la réalisation de cette construction, se l'imputant réciproquement ; qu'il est certain que cette partie n'est pas comprise dans le permis de construire initial de 1985 et que finalement, M. [G] a admis (page 57 du rapport) que c'est lui qui a transformé, ce qui existait alors comme un hangar, en habitation;

- que M. [G] reconnaît aussi avoir réalisé la réfection de la toiture à la fois sur l'ancien garage et sur l'extension, l'entreprise en charge des travaux précisant qu'en 2016, la volumétrie de la villa est bien conforme à celle de 2012 ;

- que l'existence d'un bourrage de mortier liquide entre le pignon de la villa et l'ancien garage démontre que le corps de bâtiment avait subi, avant réalisation des enduits, un tassement différentiel, mais qu'il est difficile de dater l'exécution de ce bourrage, avant ou après 1994.

Il est par ailleurs produit :

- l'offre d'achat [G] sur laquelle le bien est décrit comme comportant notamment une mezzanine et un bureau à finir de 18m2

- leur acte d'acquisition, qui liste au titre paragraphe consacré au permis de construire, celui délivré le 20 septembre 1985, la déclaration d'achèvement des travaux du 24 janvier 1988, le certificat de conformité délivré le 1er avril 1988,

- des photographies ainsi que l'annonce de l'agence immobilière datant de 1994 confirmant que le garage était déjà transformé en habitation, puisqu'il y est également mentionné la mezzanine et un bureau de 18m2 indépendant,

cette situation ne pouvant, dans ces conditions, être utilement contestée de sorte que la connaissance de cette transformation par les vendeurs était connue.

Il résulte également de l'étude des éléments recueillis relativement aux travaux effectués sur la maison au titre du ravalement des façades et de la réfection de la toiture :

- que les travaux de ravalement ont été réalisés dans la seconde partie de l'année 2011 pour un prix total de 7300 euros ; que le devis établi pour ces travaux ne prévoit, au titre de la purge, que du 'piquettage si nécessaire', du 'ragréage si nécessaire' et du traitement des fissures pour un budget de 115 euros; qu'il décrit le traitement des façades comme ne comprenant que la pose de deux couches de peinture à fort pouvoir couvrant, hydrophobe et microporeuse, ce qui exclut la réalisation de travaux relativement à des fissures jugées structurelles, et que l'entreprise interrogée au sujet de leur existence, n'a pu répondre;

- que les travaux de toiture ont été réalisés en 2012 sans traitement particulier non plus du point de vue de la stabilité du bâtiment.

L'ensemble des éléments ainsi débattus permet à la cour de retenir :

- que l'extension venant en prolongement de l'ancien garage n'a fait l'objet d'aucun permis de construire, ni déclaration et que les époux [G] qui avaient, pour leur part, déposé une déclaration de travaux le 4 juin 1999 avec un plan de masse figurant en annexe qui laisse clairement apparaître l'absence de cette extension alors qu'elle existait déjà, connaissaient cette non conformité,

- qu'il en est de même des époux [U] qui ont acheté aux termes d'un acte notarié comportant un paragraphe relatif au permis de construire ainsi rédigé :

' cette propriété a fait l'objet d'un permis de construire (qui) a été délivré le 11 septembre 1985..., d'une déclaration de travaux déposée le 24 janvier 1988, d'un certificat de conformité délivré le 1er avril 1988 ainsi qu'il résulte d'une attestation de la mairie du 7 février 2014 et des justificatifs ci-annexés. Ces documents sont ci-annexés.', de sorte qu'il sera considéré qu'ils ont bien eu aussi en mains les éléments d'urbanisme leur donnant connaissance de la consistance du bâti initial, différente du bien vendu, étant à cet égard observé que les bloc 2 et 3 rajoutent au bâti initial de 80m2 une superficie, non négligeable, qui ne pouvait que les interpeller par rapport à la superficie autorisée par le permis, soit :

* 17,50m2 pour l'ancien garage,

* 10m2 pour sa mezzanine,

* et 15,97m2 et 5,34m2 pour le bloc 3,

soit au total, un supplément de près de la moitié de la superficie initiale;

- que les attestations produites par les vendeurs ne peuvent remettre en cause les conclusions techniques de l'expert qui a clairement retracé les étapes de l'évolution du bâtiment vendu, ses observations étant le fruit de recherches minutieuses et motivées par des éléments objectifs, notamment les photos IGN et Geoportail, ses investigations réalisées auprès de l'urbanisme ainsi que son enquête auprès des différents propriétaires et intervenants sur l'immeuble.

Il en résulte :

- que le garage transformé à usage d'habitation comme l'extension qui y est reliée et qui est également à usage d'habitation existaient bien au jour de la vente du 27 février 2014 ; qu'il est inopérant de faire état de l'existence d'une superficie moindre de la maison en 2014 par rapport à la superficie déclarée en 1994 dès lors, en outre, que toute les mesures de ce chef invoquées ont été faites sur des bases différentes;

- que les défauts de conformité du bien entre sa réalité et les autorisations d'urbanisme étaient connus de tous.

En ce qui concerne les fissures, l'expert explique que la construction d'origine à usage d'habitation a été édifiée sur vide sanitaire et que le surplus, à savoir, le garage et l'extension ont été réalisées sur dallage, d'où la désolidarisation entre le garage et l'extension avec le reste du bâtiment ; l'expert relève aussi la faiblesse d'encastrement des fondations sur l'aile Ouest venant en extension de l'ancien garage avec une fondation quasi-inexistante et un sol argileux sensible.

Il en conclut que c'est l'hétérogénéité des sols entre le corps de la villa principale et l'extension sur un terrain à faible résistance mécanique qui expliquent les désordres et il retient également que c'est l'extension de la villa côté Ouest qui est à l'origine des désordres (page 70 du rapport).

Il estime que les fissures sont évolutives; que les acquéreurs n'avaient pas, au début de l'année 2014, connaissance des désordres, mais qu'en revanche, les vendeurs les connaissaient ; il précise également qu'il ne peut affirmer que les travaux, réalisés sur la toiture et les travaux de peinture de la façade, datant de 2011 et pour lesquels il n'est pas démontré qu'il y ait eu des travaux confortatifs, avaient pour vocation de camoufler les désordres.

Il note à ce sujet que la responsable de l'entreprise de peinture, Mme [F], confirme que les travaux portaient sur l'ensemble de la villa, que l'ouvrage existant au jour de l'expertise était conforme à celui traité par la société en 2011 et qu'interrogée sur l'existence de fissures à l'époque des travaux, elle est restée imprécise, indiquant seulement qu'aucun devis de traitement ou de travaux confortatifs n'avait été proposé.

La cour observe, pour sa part, à ce sujet que le devis sus décrit, la nature et le coût modique des travaux y consignés tels que ci-dessus rapportés ne permettent pas de démontrer que les fissures litigieuses existaient à cette époque.

En ce qui concerne la présence du bourrage en mortier liquide posé entre le garage et la villa, l'expert note que les mouvements entre les trois blocs de construction se sont déroulés en plusieurs phases; qu'il y a eu un premier basculement avant la transformation du garage en habitation, qu' ensuite, il y a eu une évolution du phénomène, le bourrage par mortier ayant dû être réalisé entre ces deux périodes ; que la zone, trois plus rigide et qui a fait l'objet de travaux ultérieurs, a entraîné le bloc de la zone deux ; que la nature des fissures et les analyses démontrent un basculement ultérieur de la zone trois ayant entraîné le bloc deux, ce mouvement ayant provoqué l'arrachage du scellement des poutres de la charpente, ce qui a nécessité la mise en oeuvre de mesures confortatives d'urgence.

La question se pose, dès lors, au regard du fondement donnée à l'action, de la connaissance ou non de ces fissures par le vendeur et par l'acquéreur, l'expert ayant considéré dans des conclusions qui cependant, ne lient pas la cour, qu'elles étaient connues du vendeur, mais non de l'acquéreur.

La cour distinguera, de ce chef, entre les fissures intérieures et les fissures extérieures.

Elle rappelle pour les premières, les éléments ci-dessus et notamment les propres analyses et constatations de l'expert, ainsi que les observations plus particulières ci-dessous, à savoir :

- d'une part, qu'il n'est pas contesté que les fissures ont été découvertes, dans le garage, après enlèvement du tissu mural par les époux [U] et qu'elles étaient recouvertes par des embellissements anciens, réalisés par M. [R], lesquels existaient lors de l'achat par M. et Mme [U].

Le procès verbal de constat établi par les époux [U], eux mêmes, le 2 avril 2014, le démontre d'ailleurs suffisamment.

- d'autre part, que les fissures se concentrent, selon l'expert, dans l'ancien garage, l'extension Ouest, constitutive du bloc 3, ne portant, quant à elle, pas trace de dommages de ce chef, et n'étant, affectée que par un 'léger dévers'.

- enfin, que le basculement entre le garage et l'habitation principale a une cause structurelle procédant de la technique de construction d'origine et de la qualité des sols; que c'est M [R] qui a revêtu les murs par du tissu lequel existait donc lors de la vente à M. et Mme [U]; que l'expert ne peut dater la réalisation du bourrage au mortier liquide réalisé entre la partie habitation et le garage (page 62 du rapport : ' il nous est toutefois difficile de dater l'exécution de ce bourrage, avant ou après 1994", cette affirmation étant au demeurant contredite in fine de la même page sans explication particulière de l'expert par rapport à son observation précédente) de sorte qu'il n'est démontré ni qu'il eût été visible au jour de la vente, ni qu'il puisse être imputé aux consorts [G], de sorte que la preuve exigée de la connaissance, tant par les acquéreurs que par les vendeurs, du vice constitué par les fissures intérieures n'est, dans ces conditions, pas suffisamment faite.

En extérieur, l'huissier relève, à la même date, l'existence des fissures suivantes :

- une fissure entre le salon et le garage qui est qualifiée d'extrêmement importante et qui est décrite comme cheminant sur toute la hauteur de la façade ;

- une autre existant entre le bureau et la chambre, décrite également comme atteignant toute la hauteur de la façade jusque dans les génoises, l'huissier relevant la présence d'un rebouchage à l'aide d'un produit type silicone ;

- également, une fissure au nord qui se dédouble avec la présence d'un rebouchage et d'un badigeonnage de peinture de la même couleur que la façade, outre la présence d'une ancienne ouverture murée au niveau.

Ses constatations sont faites dans un temps très proche de la vente, le 2 avril 2014, soit à peine plus d'un mois après l'acte.

Or, quand bien même les fissures ont pu évoluer pendant le temps de l'expertise qui a duré 4 années, leur nature structurelle ainsi que leur importance et apparence visuelle, y compris sur le rebouchage, telles que résultant de ce constat excluent, compte tenu des dates respectives de ce constat et de la vente [G] - [U], qu'elles n'aient pu, se révéler que postérieurement à la cession. Il sera, en conséquence, retenu qu'elles étaient visibles au jour de la vente, ce qui ne permet pas aux acquéreurs de se prévaloir de la garantie des vices cachés.

Il s'en suit, alors que la preuve de l'existence d'un vice caché antérieur à la vente et connu des vendeurs relativement aux désordres affectant la maison leur incombe, que celle-ci n'est pas rapportée et que M. et Mme [U] seront, en conséquence, déboutés de toute demande de ce chef, le jugement se trouvant infirmé.

Sur les vices invoqués relativement aux murs du jardin :

Ces murs se situent dans le jardin, en contrebas de l'habitation.

L'expert y constate diverses constructions :

Il relève ainsi l'existence de deux ouvrages de soutènement consistant dans un mur d'origine édifié probablement avant 1985 et un autre mur longeant l'ensemble de la villa constitué d'un appareillage de pierres maçonnées entre elles.

Il note, pour ce dernier ouvrage, une absence de fondation, ou à tout le moins, l'existence d'une semelle superficielle sur un terrain argile et il relève la présence de fissures verticales en soulignant que le mur est également dépourvu de barbacanes et qu'il est complété au dessus par un enrochement.

L'expert est clair en ce que l'existence des fissures était parfaitement décelable par l'ensemble des parties. Il précise toutefois que sauf à mener les investigations qu'il a réalisées, avec le recours à l'étude de son sapiteur qui a procédé à des calculs de coefficients de sécurité, elles ne pouvaient conclure à ce qu'elles mettaient en cause la solidité des ouvrages.

Aucune dissimulation n'est pas ailleurs invoquée.

Il en résulte, indépendamment de la question du débat sur l'article 1648 du code civil et du point de départ de ce délai, que ni l'acquéreur, ni le vendeur ne pouvaient suspecter le vice dans ses conséquences structurelles au jour de la vente de sorte que les consorts [G] ne peuvent être considérés comme de mauvaise foi et qu'ils peuvent, en conséquence, se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.

La responsabilité des vendeurs est cependant, de ce chef, également recherchée au titre de l'article 1792 du Code civil.

Or, les époux [U] ne démontrent pas que ce mur ait été construit par M. [G]; l'expertise n'apporte, sur ce point, aucun élément utile, notant seulement qu'il est probable que cet ouvrage ait été édifié lors de la construction de la villa par M. [R] entre 1986 et 1988.

Cette demande sera donc rejetée.

En ce qui concerne, en second lieu, l'ensemble consistant dans les remblais effectués autour de la maison et dans l'enrochement sis au dessus du mur précédemment étudié, l'expert décrit celui-ci comme constitué d'un seul agencement de pierres mal calibrées, non fondé, qui a été édifié par M. [G].

Ces éléments ne permettent pas de démontrer qu'il constituerait un ouvrage procédant de la mise en oeuvre de techniques de construction susceptible de justifier une prétention fondée sur les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil.

Il ne saurait davantage être soutenu, aucun élément ne venant en faire la démonstration, qu'il serait venu s'incorporer au mur de soutènement situé en contrebas alors qu'il en est parfaitement indépendant dans sa réalisation, et ce quand bien même celle-ci a pu avoir des conséquences sur sa stabilité ainsi que sur la portance des sols.

Le jugement, en ce qu'il a rejeté toute demande de ce chef, est donc confirmé.

Enfin, en l'absence de faute démontrée contre les époux [G], la prétention fondée par les époux [U] sur l'article 1242 du code civil au soutien d'une demande indemnitaire de 20 000 euros sera également rejetée, étant précisé que cette demande est reprise dans le dispositif de leurs conclusions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En raison de la succombance de M. et Mme [U], ils supporteront les entiers dépens de la procédure de première instance, y compris les frais d'expertise et d'appel et seront condamnés, in solidum, à verser, en équité, à M. et Mme [G] la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré les consorts [G] solidairement responsables envers M. et Mme [U] des désordres relatifs aux fissures intérieures et extérieures au titre de la garantie des vices cachés, en ce qu'il les a condamnés solidairement à leur verser la somme de 159'267,66 euros hors-taxes au titre des travaux de reprise avec actualisation en fonction de la TVA en vigueur et de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 6 septembre 2018 jusqu'à la date de jugement, puis avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation, en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [G] aux dépens, y compris les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction ainsi que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [U] relatives aux ouvrages de soutènement sis en contrebas de la villa et en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance et au titre du surplus des travaux de reprise,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Rejette toutes les demandes de M. et Mme [U],

Condamne in solidum M. et Mme [U] à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance, y compris les frais d'expertise,

Y ajoutant :

Rejette les demandes plus amples des parties,

Condamne in solidum M. et Mme [U] à verser aux consorts [Y] [G], [D] [G] et [K] [G] la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'ensemble des frais irrépétibles exposés,

Condamne in solidum M. et Mme [U] à supporter les entiers dépens d'appel avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.