CA Nouméa, ch. civ., 24 avril 2025, n° 23/00201

FAITS

Par courriel du 23 octobre 2019, Madame [E] [D] a formulé une proposition d'achat, au prix de 16.500.000 F.CFP, d'un studio situé [Adresse 7], au sein de la [Adresse 7] à [Localité 3], appartenant à Monsieur [B] [V] et de Madame [Z] [K].

Par acte du 12 novembre 2019, Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] ont conclu avec Madame [E] [D] un compromis de vente concernant le studio en question.

Aux termes de l'acte, cette dernière, avait obligation de déposer une demande de prêt dans un délai d'un mois, soit au plus tard le 12 décembre 2019.

L'acte n'a pas été réitéré de façon authentique.

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par requête signifiée le 5 novembre 2020, Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] ont fait citer Madame [E] [D] devant le tribunal de première instance de Nouméa auquel ils ont demandé de condamner cette dernière, au visa de l'article 1134 du Code civil, au paiement de la somme de 1.650.000 F.CFP en application de la clause pénale, et de la somme de 1.500.000 F.CFP à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et matériel, outre une indemnité de 400.000 F.CFP au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens avec distraction.

Le 15 mai 2023, le tribunal de première instance de Nouméa a rendu la décision dont la teneur suit :

- CONDAMNE Madame [E] [D] à verser à Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] la somme de 1.650.000 F.CFP (un million six cent cinquante mille francs Pacifique) au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signée le 12 novembre 2019,

- CONDAMNE Madame [E] [D] à verser à Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] la somme de 150.000 F.CFP (cent cinquante mille francs Pacifique) à titre de dommages et intérêts,

- DEBOUTE Madame [E] [D] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- REJETTE toute autre demande plus ample ou au contraire au présent dispositif,

- CONDAMNE Madame [E] [D] à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] la somme de 300.000 F.CFP (trois cent mille francs Pacifique) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE Madame [E] [D] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SARL DESWARTE-CALMET, avocat aux offres de droit.

PROCÉDURE D'APPEL

Madame [D] a fait appel de demande à cette décision et la cour de :

- REFORMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- DEBOUTER Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

- DECLARER recevable en cause d'appel la demande de nullité du compromis formé par l'exposante ;

- PRONONCER la nullité du compromis de vente passé entre les parties le 12 novembre 2019 pour réticence dolosive et par conséquent la nullité de la clause pénale;

- CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] à payer à Madame [E] [D] la somme de 500.000 XPF au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] à verser à Madame [E] [D] une indemnité de 300.000 XPF en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie ;

- CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] aux entiers dépens ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- Dans l'hypothèse ou par impossible la Cour ne prononcerait pas la nullité du compromis de vente pour réticence dolosive ;

- CONSTATER que l'appelante n'a commis aucune faute quant aux démarches diligentées pour l'obtention de son prêt ;

- CONSTATER que le prêt ne pouvait lui être accordé ;

- CONSTATER la non-réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt;

- PRONONCER la nullité de la convention en date du 12 novembre 2019 conclue entre les parties pour refus de prêt ;

- DEBOUTER les intimés de leur demande fondée sur l'application de la clause pénale.

Elle fait notamment valoir les moyens et arguments suivants :

Elle a été diligente dans ses démarches relatives à la demande de prêt.

Dès le 22 novembre 2019, la demande a été réalisée accompagnée de toutes les pièces exigibles.

Le dossier a été complété avec un certain retard, qui ne lui est pas imputable, compte tenu de son départ à la retraite.

Le prêt a été refusé par lettre en date du 19 novembre 2020, compte tenu de son trop fort endettement, de sorte qu'elle se trouve dégagée de toute obligation vis-à-vis du vendeur et que la clause pénale ne peut trouver s'appliquer.

Elle n'a pas renoncé à sa demande de prêt.

Aucune faute ne peut lui être reprochée.

Dès le 7 février 2020, elle a fait signifier au vendeur son intention de ne plus acquérir le bien en raison de réticences dolosives affectant la validité de la convention.

Le contrat est entaché de nullité par application des dispositions des articles 1131 et suivants du Code civil.

Le fait que l'appartement soit de plain-pied avec un jardin conséquent était une condition essentielle de la transaction. Or, une difficulté relative au talus du terrain dont l'existence a été cachée par les vendeurs, diminuant sensiblement la superficie d'une partie du terrain.

L'agence immobilière et les époux [V] ont manqué à leurs obligations précontractuelles d'information en minimisant l'état du talus de la deuxième plate-forme du terrain et en le masquant avec des plantes et autres éléments.

La demande en nullité du contrat est recevable en cause d'appel par application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.

M. [V] et Madame [K] demandent à la cour de :

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de première instance de Nouméa en toutes ses dispositions,

En conséquence,

- CONDAMNER Madame [E] [D] à payer le montant de la clause pénale aux époux [V] pour un montant de 1 650 000 F.CFP,

- CONDAMNER Madame [E] [D] au paiement de la somme de 150 000 F.CFP au titre des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et matériel,

- DEBOUTER Madame [E] [D] de sa demande de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

- JUGER irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel la demande de nullité du compromis de vente du 12 novembre 2019 pour réticence dolosive ;

- DEBOUTER Madame [E] [D] de sa demande de nullité du compromis de vente du 12 novembre 2019 pour réticence dolosive,

- DEBOUTER Madame [E] [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,CONDAMNER Madame [E] [D] à verser la somme de 500 000 F.CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de la SARL DESWARTE CALMET CHAUCHAT, avocat aux offres de droit.

Ils font notamment valoir les moyens et arguments suivants :

La prétention de Madame [D] relative à la nullité du contrat pour dol est nouvelle en appel et doit être déclarée irrecevable.

Madame [E] [D] était soumise l'obligation de déposer une demande de prêt dans le délai d'un mois suivant la signature du compromis de vente, soit avant le 12 décembre 2019.

Elle a commencé à émettre des doutes quant à l'achat du studio dès le 15 janvier 2020, au regard de l'effondrement de la partie basse du jardin, faisant état de sa crainte d'une absence de prise en charge des frais de réparation par la copropriété.

Ils ont proposé le 19 janvier 2020 à Madame [E] [D] de prendre en charge le coût du devis à hauteur de 747.300 F.CFP, dans l'hypothèse où l'assemblée générale refuserait cette intervention.

Madame [E] [D] leur a adressé un courrier, le 7 février 2020, aux termes duquel elle revenait sur sa volonté d'acquérir le studio.

Elle a été mise en demeure, conformément à ses obligations issues du compromis de vente, de produire la copie de la réponse qui lui avait été faite par la banque concernant sa demande de prêt en vue de la signature de l'acte authentique prévu au 4 mars 2020.

Par courrier en date du 31 juillet 2020, Madame [E] [D] a été mise en demeure d'avoir & payer le montant de la clause pénale, conformément aux dispositions du compromis du 12 novembre 2019.

Madame [D] ne démontre pas avoir formulé de demande de prêt conforme aux conditions prévues dans la promesse de vente pour financer le prix de l'immeuble ; elle a elle-même empêchée l'accomplissement de la condition.

Madame [D] a effectué plusieurs visites durant lesquelles elle a constaté un effondrement de la partie basse du jardin sur une surface d'environ 1,60 m sur zéro, 60 m.

Il lui a été proposé une prise en charge des travaux.

Elle reconnaît qu'elle connaissait la situation avant la signature de l'acte qui était passé en toute connaissance de cause.

La demande nullité est injustifiée.

Le comportement de Madame [D] justifie le paiement d'une clause pénale et des dommages-intérêts supplémentaires à raison de l'existence d'un préjudice distinct.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande nullité de la convention

Selon l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En première instance, non seulement Madame [D] n'a pas conclu à la nullité de l'acte pour cause de dol, mais elle a indiqué qu'il n'était pas nécessaire de soulever une prétention relative à la nullité du compromis.

Madame [D] sollicite, pour la première fois en cause d'appel, la nullité du compromis de vente en invoquant la réticence dolosive des époux [V].

L'action en nullité, qui a pour objet de mettre à néant le contrat, ne tend pas aux mêmes fins que la prétention tendant au rejet de la demande en paiement de la clause pénale.

Cette demande nouvelle doit être déclarée irrecevable.

Sur les demandes principales des époux [V]

Sur la défaillance de Madame [D] relativement à ses obligations contractuelles

L'article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi a ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1176 du Code civil stipule que lorsque l'obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. Si il n'y a point de temps fixe la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée définie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.

L'article 1178 du même code stipule que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.

Il ressort des dispositions de l'article 1226 du Code civil de Nouvelle-Calédonie que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ; la condition est réputée accomplie si l'une des parties en a empêché la réalisation.

Le compromis de vente du 12 novembre 2019 indique :

« Pour se prévaloir de la protection instaurée en faveur de l'acquéreur-emprunteur, celui-ci devra déposer une demande de prêt conforme aux indications qui précèdent dans les meilleurs délais compatibles avec les dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation et au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la date de signature des présentes.

Passé ce délai, le vendeur pourra à tout moment et par l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, demander à l'acquéreur justification du dépôt de son dossier de prêt dans le délai prévu à l'article susvisé.

À défaut de justification, comme à défaut de réponse dans les huit jours de l'avis de présentation de la lettre recommandée, le vendeur pourra considérer la présente comme nulle et non avenue sans qu'aucune formalité ne soit nécessaire et sans indemnité de part de d'autres.

Au sens de l'article susvisé, la condition suspensive d'obtention du prêt de l'acquéreur sera réputée réalisée dès la présentation qui lui sera faite par l'organisme de financement d'une offre de prêt conforme aux indications qui précèdent.

Cette offre devra lui être faite au plus tard le 12 février 2020 sous peine de caducité des présentes sans mise en demeure préalable dont seul le vendeur pourra se prévaloir. L'obtention comme la non obtention du prêt devra être justifié par l'acquéreur au vendeur et au notaire chargé de l'établissement de l'acte réitératif des présentes par tous moyens »...

...« Si l'une quelconque des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai précité, la présente vente sera nulle de plein droit et les parties déliées de tous engagements réciproques.

Les sommes versées le cas échéant par l'acquéreur sur le prix de vente devront lui être restituées comme simple justification de la non réalisation de ladite convention suspensive, sauf l'effet des dispositions prévues au paragraphe frais de réaction.

Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justificatifs utiles, il sera fait application des dispositions de l'article 1178 du Code civil suivant lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. »

Par la signature du compromis de vente, Madame [E] [D] s'est engagée à effectuer les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte et à justifier de l'obtention de celui-ci au plus tard le 12 février 2020.

Les mentions du compromis de vente sont claires,précises,sans équivoque et ne nécessitent aucune interprétation.

Le problème n'est pas de savoir si Madame [D] pouvait ou non prétendre à un prêt bancaire au vu de ses revenus mais de savoir si elle a formulé une demande de prêt et maintenu sa demande dans les délais contractuels.

Il est démontré qu'un prêt bancaire a été refusé à Madame [D] par la BNP PARIBAS, par courrier en date du 19 novembre 2020 mais Mme [D] ne verse aux débats aucune pièce permettant de démontrer qu'elle a effectivement formalisé sa demande de prêt dans le mois de la signature du compromis, soit avant le 12 décembre 2019.

En effet,Le courrier de refus adressé par la BNP, près d'un an plus tard, évoque une demande de crédit immobilier de 18.410.000 F.CFP, dans le cadre d'un projet d'acquisition d'un bien immobilier [Adresse 7], à [Localité 3], mais ne fait pas mention de la date à laquelle Madame [D] a présenté sa demande de crédit.

Il n'est pas clairement démontré que Madame [E] [D] a annulé elle-même sa demande de prêt auprès de la BNP comme le soutiennent les demandeurs, même si ce fait est très vraisemblable comme découlant d'un trop grand endettement.

En revanche, en négligeant de faire toutes les démarches dans les délais impartis pour l'obtention d'un financement bancaire, la défenderesse a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

Faute pour Madame [E] [D] de justifier du respect de son obligation de demander l'octroi d'un prêt dans le délai contractuellement prévu, la condition suspensive sera réputée réalisée au sens de l'article 1178 du Code civil, la non réalisation de la condition suspensive lui étant totalement et exclusivement imputable.

Sur l'application des dispositions relatives à la clause pénale

L'article 1152 du même code énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué et l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L'inexécution par Madame [E] [D] de son obligation justifie l'application de la clause pénale insérée au compromis de vente.

Le compromis de vente du 12 novembre 2019 prévoit le versement d'une somme de 1'650'000 Fr. à titre de clause pénale.

Mme [D] a été mise en demeure de payer la somme en question mais n'en a rien fait.

Ce montant n'apparait pas manifestement excessif ou dérisoire.

Madame [E] [D] doit donc être condamnée au paiement de la somme en question.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1147 du Code civil « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit et raison de l'inexécution de l'obligation, soit et raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y aucune mauvaise foi de sa part ».

Il est constant que des dommages et intérêts peuvent être alloués en sus de la clause pénale, à condition que le préjudice demandé au titre des dommages et intérêts soit distinct de celui réparé par la clause pénale, et que la partie qui l'invoque puisse en rapporter la preuve.

Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] sollicitent la condamnation de Madame [E] [D] au paiement d'une somme de 1.500.000 F.CFP au motif que son attitude et le retard pris dans la vente de leur bien leur ont causé des difficultés et un stress important, les ont privés de la chance de percevoir, dès 2020, le prix de vente qu'ils auraient dû percevoir et les ont contraints à assumer des frais liés l'entretien du bien immobilier le temps de trouver un nouvel acquéreur, tout en gérant à distance sa vente, puisqu'ils avaient, entre-temps, quitté la Nouvelle Calédonie pour Madagascar.

Le préjudice invoqué réside effectivement dans le stress occasionné par l'inexécution de la vente, les accusations portées par Madame [E] [D], qui a remis en cause la bonne foi des demandeurs, et la lourdeur de démarches qu'ils ont dû effectuer à distance quant au bien immobilier, puisqu'ils résidaient désormais à Madagascar.

Ce préjudice étant distinct de celui lié à l'inexécution de l'obligation contractée, réparé par la clause pénale, la demande de Monsieur [B] [V] et Madame [Z] [K] doit être accueillie à hauteur de la somme de 150.000 F.CFP.

Pour l'ensemble de ces motifs, le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [D] succombe sera donc condamnée aux dépens d'appel. Par suite, elle est nécessairement redevable d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 350'000 Fr. CFP au titre de la procédure devant la cour d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement

DÉCLARE irrecevable en cause d'appel comme nouvelle la demande de Mme [D] en nullité, pour réticence dolosive, du compromis de vente du 12 novembre 2019

CONFIRME le jugement du tribunal de première instance Nouméa du 15 mai 2023 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

CONDAMNE Madame [D] à payer à M. [V] et Madame [K], ensemble, la somme de 350.000 Fr. CFP par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.

CONDAMNE Madame [D] aux dépens, avec distraction.