CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 24 avril 2025, n° 21/06215

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2014, l'EURL LD a donné à bail commercial à la SARL Secury Max, exploitant un fonds de commerce de vente de matériels d'alarmes, de sécurités, vitres et sirènes, des locaux sis [Adresse 1], pour une durée de neuf années à effet du 1er mars 2014 et moyennant un loyer annuel de 37.200 ' HT.

M. [O] [P], gérant de la société Secury Max, s'est porté caution solidaire des engagements de cette dernière.

Le 5 octobre 2018, un commandement de payer la somme de 29.169,86 ' en principal au titre des loyers et charges et visant la clause résolutoire a été signifié à la société Secury Max et M. [P].

Par exploit d'huissier en date du 5 novembre 2018, la société Secury Max et M. [O] [P] ont fait assigner la société LD devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins notamment de:

- dire et juger que la demande au titre du solde des charges 2016 et 2017 est irrecevable en raison de son absence de déclaration au passif de la procédure de redressement judiciaire dont bénéficie la SARL Secury Max selon jugement du 11 juillet 2017,

- d'obtenir les plus larges délais de paiement pour le règlement des sommes dues, soit 28.276,86 ' en raison de ses difficultés financières,

- de voir prononcer la nullité de l'engagement de caution de M. [O] [P] et de dire que le commandement de payer est sans objet à son égard.

Par acte du 4 janvier 2019, l'EURL LD a fait assigner la SARL Secury Max et M. [O] [P] devant la même juridiction pour les voir condamner à lui verser la somme de 28.276,86 ' outre 5.000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du juge de la mise en état du 5 avril 2019.

Par jugement en date du 23 avril 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a:

- débouté M. [O] [P] de sa demande de nullité de son engagement de caution,

- constaté la résiliation du bail à la date du 18 octobre 2019,

- condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 74.199,22 ' au titre de l'arriéré de loyers et charges,

- débouté l'EURL LD de sa demande en paiement de la somme de 14.343,06 ' au titre des réparations,

- débouté la SARL Secury Max de sa demande de délais de paiement,

- débouté l'EURL LD de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2018, distraits au profit de la SCP Moeyaert-Le Glaunec sur ses affirmations de droit,

- condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 2.500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l'essentiel que:

- M. [P] a agi à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale et les dispositions du code de la consommation ne lui sont pas applicables, de sorte que sa demande de nullité de son engagement de caution sera rejetée,

- la bailleresse n'ayant pas sollicité le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail doit être constatée au 18 octobre 2019, date de ses conclusions, la preneuse n'ayant pas délivré de congé régulier, ni ne justifiant d'un accord pour sa prise d'effet à une date antérieure, la restitution des clés ou réalisation d'un état des lieux ne valant preuve que pour la libération des locaux et non d'une renonciation de la bailleresse à réclamer le paiement des loyers postérieurs,

- la SARL Secury Max a été placée en redressement judiciaire le 11 juillet 2017, de sorte que la demande au titre des charges 2016 est irrecevable,

- les charges 2017 et 2018 sont justifiées, outre les loyers impayés à compter de l'échéance du 2ème trimestre 2018, soit un total de 74.199,22 ',

- sur les travaux de remise en état: le constat d'huissier a été établi le 11 avril 2019, hors la présence de la locataire, qui avait quitté les lieux 20 jours auparavant, et avait expressément réclamé l'établissement d'un constat en présence d'un tiers, est inopposable à la société Secury Max.

Par déclaration en date du 26 avril 2021, la SARL Secury Max et M. [O] [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées le 26 juillet 2021, la SARL Secury Max et M. [O] [P] demandent à la cour de:

Vu l'article L 145-41 du code de commerce,

Vu l'article 1343-5 du code civil,

Vu les articles L 331-1, L 331-2, L 343-1 et L 343-2 du code de la consommation,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 23 avril 2021 en ce qu'il a:

* débouté M. [O] [P] de sa demande de nullité de son engagement de caution,

* constaté la résiliation du bail à la date du 18 octobre 2019,

* condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 74.199,22 ' au titre de l'arriéré de loyers et charges,

* débouté la SARL Secury Max de sa demande de délais de paiement,

* condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2018, distraits au profit de la SCP Moeyaert-Le Glaunec sur ses affirmations de droit,

* condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 2.500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 23 avril 2021 en ce qu'il a:

* débouté l'EURL LD de sa demande en paiement de la somme de 14.343,06 ' au titre des réparations,

* débouté l'EURL LD de sa demande de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

- dire et juger que l'engagement de caution donné par M. [P] est nul et non avenu,

- dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 octobre 2018 délivré à M. [O] [P] est sans objet,

- dire et juger que la demande de l'EURL LD relative aux sommes réclamées au titre des charges sur les années 2016 et 2017 est irrecevable,

- rejeter la demande de l'EURL LD relative aux sommes réclamées au titre des charges,

- rejeter la demande de l'EURL LD relative aux loyers postérieurs à l'année 2018,

- dire et juger que s'agissant des loyers au titre de l'année 2018, la société Secury Max justifie de difficultés financières,

Par conséquent,

- prendre acte de la résiliation du bail intervenue le 28 février 2019,

- octroyer à la société Secury Max les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la somme de 24.021,90 ' TTC,

- débouter l'EURL LD de sa demande au titre des charges pour les années 2016, 2017 et 2018,

- débouter l'EURL LD de sa demande au titre des loyers et charges postérieurs à cette date de résiliation,

- débouter l'EURL LD de sa demande au titre du montant des prétendus dégâts et dégradations,

- débouter l'EURL LD de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner l'EURL LD à verser à M. [P] la somme de 5.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens,

Y ajoutant,

- condamner l'EURL LD à verser à M. [P] une somme complémentaire de 3.000 ' au titre de l'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj, sur son offre de droits.

L'EURL LD, suivant ses conclusions déposées et notifiées le 21 août 2023, demande à la cour de:

- débouter la SARL Secury Max et M. [O] [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 23 avril 2021 en ce qu'il a:

* débouté M. [O] [P] de sa demande de nullité de son engagement de caution,

* constaté la résiliation du bail à la date du 18 octobre 2019,

* condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 74.199,22 ' au titre de l'arriéré de loyers et charges,

* débouté la SARL Secury Max de sa demande de délais de paiement,

* condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 octobre 2018, distraits au profit de la SCP Moeyaert-Le Glaunec sur ses affirmations de droit,

* condamné solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 2.500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l'exécution provisoire,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 23 avril 2021 en ce qu'il a:

* débouté l'EURL LD de sa demande en paiement des charges pour les années 2017 à 2019,

* débouté l'EURL LD de sa demande en paiement de la somme de 14.343,06 ' au titre des réparations,

* débouté l'EURL LD de sa demande de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

- condamner solidairement solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 1.635,35 ' correspondant aux charges impayées pour les années 2017 à 2019,

- condamner solidairement solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 14.343,06 ' au titre de la remise en état,

- condamner solidairement solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 8.000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner solidairement solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] à payer à l'EURL LD la somme de 5.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner solidairement solidairement la SARL Secury Max et M. [O] [P] aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de la SCP Badie Simon-Thibaud Juston, avocats au barreau d'Aix-en-Provence, sur ses offres de droits.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 21 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l'engagement de caution de M. [O] [P]

Les parties appelantes concluent à la nullité de l'engagement de caution de M. [P] aux motifs que la mention manuscrite contenue dans le bail commercial ne répond pas au formalisme légal du code de la consommation. Elles rappellent que le cautionnement est régi par les dispositions du code de la consommation quelle que soit la qualité du souscripteur personne physique, de sorte que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le cautionnement donné par un dirigeant pour les besoins de l'activité de sa structure est soumis au respect de ce formalisme.

En vertu de l'article L 341-2 du code de la consommation, en vigueur du 5 février 2004 au 1er juillet 2016 et donc applicable au cautionnement souscrit par M. [P], toute personne physique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : "En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de ... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même."

L'article L 341-3 du même code, dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 3 juillet 2016, dispose que lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : "En renonçant au bénéfice de discussion défini à l'article 2298 du code civil et en m'obligeant solidairement avec X..., je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X...".

Il y a lieu de préciser que toute personne physique, qu'elle soit ou non avertie, doit dès lors qu'elle s'engage par acte sous seing privé envers un créancier professionnel, faire précéder sa signature, à peine de nullité de son engagement, qu'il soit commercial ou civil, des mentions manuscrites exigées par les articles L 341-2 et L 341-3 du code de la consommation. Ainsi la circonstance que le cautionnement soit donné par un dirigeant pour les besoins de l'activité de sa structure est parfaitement indifférente et son engagement reste soumis au respect de ce formalisme.

En outre, l'EURL LD ne conteste, à aucun moment, sa qualité de créancier professionnel.

Le bail litigieux conclu entre l'EURL LD et la société Secury le 20 février 2014 contient un engagement de caution intitulé ' cautionnement personnel et solidaire ' ( page 16) comportant la mention manuscrite suivante ' Aux présentes est à l'instant intervenue la caution ci-après dénommée: Je soussigné M. [P] [O] caution personnelle et solidaire des conditions du bail, loyers et charges'.

Cette mention manuscrite ne respecte pas le formalisme légal tiré des articles L 341-2 et L 341-3 susvisés, pourtant prescrit à peine de nullité de l'engagement de caution.

Par voie de conséquence, le cautionnement donné par M. [P] est nul et la bailleresse ne peut qu'être déboutée de l'intégralité des demandes formées à son encontre.

Sur la date de résiliation du bail

La SARL Secury Max fait grief au premier juge d'avoir retenu, comme date de résiliation du bail, le 18 octobre 2019 comme correspondant à la date des conclusions de l'EURL LD formant pour la première fois une telle demande, alors le bail a été juridiquement résilié au 5 novembre 2018, soit un mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire. En tout état de cause, elle précise qu'elle a accepté la résiliation du bail avec effet au 28 février 2019, sans aucune indemnité et contrepartie financière, ainsi qu'il en ressort des échanges entre les parties.

L'EURL LD, pour sa part, conteste tout accord entre les parties pour mettre fin au bail au 28 février 2019 et que si effectivement à compter du mois d'avril 2019, la locataire n'exploitait plus les lieux, il n'est pas intervenu officiellement de résiliation du bail, en l'absence de congé régulièrement délivré par la société Secury Max.

Le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire ainsi libellée ' A défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail qui sont toutes de rigueur de payer exactement à son échéance un seul terme le loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après un commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et mentionnant ce délai demeuré sans effet'.

En l'espèce, l'EURL LD a fait délivrer, par acte du 5 octobre 2018, à la SARL Secury Max un commandement de payer la somme de 29.812,87 ' au titre des loyers et charges impayés à cette date. Il ressort de la page 2 de ce commandement que la bailleresse entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et dont la reproduction est donnée ci-après et que le délai d'acquisition de la clause résolutoire commence à courir et se décompter à compter du présent acte.

Il n'est pas contesté que la preneuse ne s'est pas acquittée des sommes réclamées dans le délai d'un mois qui lui était imparti, de sorte que le bail a été résilié de plein droit à la date du 5 novembre 2018.

Il ressort du procès-verbal de constat de l'état des lieux dressé le 11 avril 2019, à la demande de l'EURL LD, et notamment des déclarations de son gérant, M. [B], que les clés du local ont été restituées par la société Secury Max le 22 mars 2019. Au demeurant, ledit constat d'huissier atteste que les locaux sont vides et ne sont plus exploités par la société Secury Max.

Il ne peut être reproché à la société Secury Max d'avoir spontanément déféré à l'obligation qu'elle avait de quitter les lieux au regard de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, le bailleur ayant indiqué vouloir s'en prévaloir, le contrat de bail étant résolu de plein droit depuis le 5 novembre 2018, et ce sans avoir préalablement délivré un congé.

Par voie de conséquence, la société Secury Max est redevable du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au 22 mars 2019, date à laquelle elle a restitué les locaux par la remise des clés à l'EURL LD.

Sur les sommes dues par la société Secury Max

Les sommes réclamées par la bailleresse dans son commandement du 5 octobre 2018, au titre des loyers 2018, ne sont pas contestées par la locataire, à savoir:

- solde loyers 2ème trimestre 2018: 3.853,84 ',

- loyers 3ème trimestre 2018: 11.561, 53 ',

- loyer 4ème trimestre 2018: 11.561, 53 '

Par ailleurs, la société Secury Max ayant restitué les locaux le 22 mars 2019 et le premier trimestre étant exigible le 1er janvier, elle est redevable de la somme de 11.561,53 ' correspondant à l'indemnité d'occupation ( à savoir un trimestre) jusqu'à son départ effectif.

Le montant total des loyers et indemnités d'occupation arrêté au 22 mars 2019 s'élève à la somme totale de 38.538,43 ' .

S'agissant des charges, il ressort des pièces produites que la société Secury Max a été placée en redressement judiciaire par jugement du 11 juillet 2017.

En application des articles L 622-7 et L 622-24 du code de commerce, le débiteur ne peut payer les créances née antérieurement au jugement d'ouverture et celles-ci doivent faire l'objet d'une déclaration de créance entre les mains du mandataire judiciaire. Il n'est pas contesté que la bailleresse n'a procédé aucune déclaration de créance, de sorte que sa demande au titre des charges 2016 pour 480 ' est irrecevable.

Il en est de même pour sa demande au titre des charges 2017 à hauteur de 893 ' en ce qu'il ressort de la facture du 19 décembre 2017 que le solde réclamé est postérieur au jugement d'ouverture de la procédure collective.

Concernant l'année 2018, la bailleresse réclame une somme de 1.299, 96 ' se décomposant comme suit:

- 931,20 ' au titre de la taxe foncière 2018,

- 368,76 ' pour l'entretien de la galerie.

Si effectivement le bail met à la charge du preneur la taxe foncière, force est de constater que l'EURL LD, qui en cause d'appel, produit certains justificatifs des charges 2016, 2017 et 2019, ne communique aucun élément afférent à l'année 2018, ni l'avis de taxe foncière, ni aucune facture d'entretien. Les sommes réclamées au titre des charges de l'année 2018 ne peuvent donc qu'être rejetées.

Pour l'ensemble de l'année 2019, l'EURL LD réclame une somme de 1.222, 35 ' au titre de l'entretien de la galerie uniquement, sans produire de pièces justificatives. Elle sera également déboutée de ce chef de demande.

En considération de ces éléments, la société Secury Max est redevable envers la société intimée d'une somme de 38.538,43 ' au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 22 mars 2019.

Sur les travaux de remise en état

Aucun état des lieux n'a été effectué lors de la prise de possession par le preneur le 20 février 2014, une telle formalité n'étant pas obligatoire à cette date, l'article 1731 du code civil y suppléant. En effet l'article L 145-40-1 du code de commerce a été introduit par la loi dite Pinel en date du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014,

En vertu de cet article, la société Secury Max est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

La bailleresse se prévaut d'un procès-verbal de constat dressé par Me [G] le 11 avril 2019, à sa demande et hors de tout contradictoire de la société Secury Max qui n'a pas été avisée, ni convoquée. Ce document fait état de dégradations concernant principalement l'installation électrique dont les câbles ont été sectionnés ainsi que des prises et interrupteurs ou autres accessoires électriques qui ont été enlevés. Il est également fait état de trappes de visite ou fermetures manquants, de découpe dans les cloisons doublages et dans les faux plafonds et de mobiliers bâtis non démontables sur la surface commerciale.

Ce procès-verbal de constat a été dressé hors la présence de la locataire, alors que celle-ci avait pourtant expressément sollicité, par l'intermédiaire de son conseil, le 4 mars 2019, l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire.

En outre, les clés ont été restituées à la bailleresse le 22 mars 2019 en présence de tiers, sans qu'aucune contestation ou réclamation ne soit faites à ce moment, ni dans les jours qui ont suivi, l'EURL LD ayant préféré attendre 20 jours pour solliciter l' intervention d'un commissaire de justice aux fins d'établir un constat des locaux qui lui avaient été restitués et ce, délibérément hors de tout contradictoire de la société Secury Max.

C'est à donc juste titre que le premier juge a retenu que l'EURL LD ne justifiait pas de l'imputabilité des dégradations à la société Secury Max, étant souligné qu'elle réclame une somme de 14.343,06 ' au titre des frais de remise en état en produisant trois devis deux dont concernent un chantier qui n'est pas situé à l'adresse des locaux loués.

Sur les délais de paiement sollicités par la société Secury Max

A la lecture des pièces produites, la société Secury Max bénéfice d'un plan de redressement depuis le 15 janvier 2018, qui a fait l'objet d'une prorogation d'une durée de 15 mois par jugement du tribunal de commerce de Chambéry en date du 19 mai 2021.

Comme l'a souligné le tribunal, le juge de l'exécution a relevé qu'au jour de la saisie conservatoire pratiquée, à savoir le 5 décembre 2018, la société Secury Max disposait de sommes suffisantes pour régler le retard de loyers 2018 qui la fondait et qui n'est pas contesté.

En outre, la société appelante a déjà bénéficié d'ores et déjà de larges délais de paiement pour s'acquitter du paiement de sa dette et n'a pas entrepris d'effort pour essayer de l'apurer et ce depuis 2018.

Sa demande de délais sera donc rejetée.

Au regard de la solution apportée au présent litige, la société intimée ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan sauf en ce qu'il a:

- débouté l'EURL LD de sa demande en paiement de la somme de 14.343,06 ' au titre des réparations,

- débouté la SARL Secury Max de sa demande de délais de paiement,

- débouté l'EURL LD de sa demande de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

Prononce la nullité de l'engagement de caution donné par M. [O] [P],

Constate la résiliation de plein droit du bail au 5 novembre 2018,

Déclare irrecevables les demandes de l'EURL LD au titre des charges 2016 et 2017,

Déboute l'EURL LD de ses demandes au titre des charges 2018 et 2019,

Condamne la SARL Secury Max à payer à l'EURL LD la somme de 38.538,43 ' au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 22 mars 2019,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent litige,

Dit que les dépens de première instance et de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, seront supportés par l'EURL LD, d'une part et la SARL Secury Max, d'autre part, à hauteur de 50% chacune.