CA Amiens, ch. économique, 24 avril 2025, n° 22/03220

DECISION

Par acte authentique reçu le 1er février 2012 par Me [R], notaire associé à [Localité 6], M. [M] [K] a consenti un bail commercial de 9 années à compter du 1er mars 2012 à la société EJCB représentée par son gérant M. [F] [X] portant sur des locaux en rez-de-chaussée et premier étage plus grenier dans un immeuble d'habitation et de commerce sis au 4 et [Adresse 3] à [Localité 6] à l'effet d'y exploiter exclusivement un fonds de commerce de bar-brasserie-restaurant exploité sous l'enseigne Manneken Pis moyennant un loyer de 3500 euros par mois HT HC soit 42000 euros par an, plus impôt foncier et avec clause d'indexation triennale.

Par acte authentique reçu le 26 juillet 2017 par Me [O] [T] notaire, M. [M] [K] a cédé les locaux à la SCI 4C dont il est l'associé et le gérant.

Par acte en date du 5 janvier 2021, la SASU EJCB a fait signifier à M. [K] une demande de renouvellement du bail commercial pour 9 ans à compter du 1er mars 2021 avec une demande de révision du loyer afin de le ramener à la valeur locative et de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1858 euros par mois soit 22296 euros par an.

La SASU EJCB a ensuite fait signifier le 9 juin 2021 à M. [K] un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative en application de l'article L.145-33 du code de commerce.

Par acte en date du 2 août 2021, la SASU EJCB a fait assigner M. [K] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire d'Amiens afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 22296 euros HT HC à compter du 1er mars 2021 outre intérêts moratoires à compter de cette date sur les sommes dues par le bailleur avec anatocisme.

Par jugement en date du 1er juin 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Amiens a déclaré recevable l'intervention volontaire de la SCI 4 C comme cessionnaire de M. [K], déclaré recevable la demande de fixation du loyer du bail renouvelé directement à la valeur locative et fixé le loyer du bail renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré à compter du 1er mars 2021 à la somme de 36700 euros HT par an et hors charges outre indexation triennale en fonction de l'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre, l'indice de référence étant l'indice 115,70 du 3ème trimestre 2020.

Par ailleurs, il a dit que les intérêts moratoires de l'éventuel arriéré résultant de la décision seront décomptés à compter de la notification du jugement et de son montant, l'anatocisme des intérêts courant sur l'éventuel trop-perçu étant ordonné à compter du 1er juin 2023. Les dépens ont été partagés par moitié entre les parties et il a été dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 30 juin 2022, M. [K] et la SCI 4 C venant à ses droits ont interjeté appel de cette décision excepté en ce qu'elle a déclaré recevable l'intervention volontaire de la SCI 4 C.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 décembre 2024, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er mars 2021 à un montant annuel de 42075,96 euros HT et HC et de dire que l'indice ILC (indice des loyers commerciaux) viendra se substituer à l'indice ICC.

A titre subsidiaire, si la cour confirmait la surface pondérée totale retenue par le premier juge, ils demandent que le loyer soit fixé à un montant annuel de 41560,59 euros en principal HC et HT et de dire que l'indice ILC (indice des loyers commerciaux) viendra se substituer à l'indice ICC. Ils demandent alors que l'appel incident de la société EJCB soit rejeté et qu'elle soit condamnée au paiement d'une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A titre plus subsidiaire, ils demandent que soit ordonnée une mesure d'instruction sur le fondement de l'article R 145-30 du code de commerce notamment pour collecter et déterminer les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents pour les années les plus proches de la date de renouvellement et dans cette hypothèse de rejeter la demande de la SASU EJCB consistant à voir minorer le loyer au cours de la mesure d'instruction.

A titre infiniment subsidiaire ils demandent la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de la société EJCB au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et qu'il soit statué ce que de droit quant aux dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 5 novembre 2024 la SASU EJCB demande à la cour d'infirmer la décision entreprise du chef de la fixation du prix du loyer du bail renouvelé et statuant à nouveau de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2021 à un montant annuel de 22296 euros en principal HT et HC, à titre subsidiaire de le fixer à la somme de 25521 euros HT et HC et à titre infiniment subsidiaire d'ordonner une expertise avec pour mission d'évaluer la valeur locative de l'immeuble en faisant abstraction des travaux réalisés par la preneuse pendant toute la durée du bail initial, la consignation étant à la charge de la SCI 4 C.

En tout état de cause elle demande à la cour de condamner la SCI 4C à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les appelants font valoir que le prix du bail à renouveler à effet au 1er mars 2021 doit être fixé à la valeur locative des lieux loués à cette date sans pouvoir excéder le plafond prévu à l'article L 145-34 du code de commerce, la SCI bailleresse ne revendiquant aucune modification notable des quatre premiers critères prévus à l'article L 145-33 du code de commerce au cours du bail expiré.

Ils ajoutent que la valeur locative doit être évaluée au regard des cinq critères visés à l'article L 145-33 du code de commerce soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et enfin les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ils font valoir que pour déterminer la valeur locative l'intégralité de la surface utile doit être prise en compte et celle qui n'est pas utilisée doit aussi être valorisée sous réserve d'une pondération.

Ils s'opposent à une appréciation faisant abstraction des travaux réalisés par le locataire afin de procéder à une diminution de la surface utile excluant les extensions réalisées par le preneur ou à une pondération plus conséquente des pièces ayant fait l'objet de travaux au cours du bail expiré.

Ils soutiennent qu'en l'espèce le preneur n'a procédé qu'à des travaux de rénovation et d'aménagement autorisés par le bailleur afin de compléter la destination initiale des lieux, à titre de bar, par une activité de restauration et que ces travaux sur le premier étage n'ont pas vocation à générer une pondération plus importante sur cet étage dès lors que l'activité de bar restaurant était prévue au bail et que l'assiette du bail n'a pas été modifiée, la surface des lieux loués étant identique et dans la mesure où l'accession du bailleur à la propriété des travaux sera reportée en fin de bail.

Ils sollicitent la confirmation de la pondération opérée par le premier juge.

Ils font valoir que la valeur locative au 1er mars 2021 doit être déterminée en fonction de l'évolution des caractéristiques du local au cours du bail expiré puisqu'une salle de restauration de 44 places a été aménagée au 1er étage et une cuisine a également été créée à cet étage. Ils indiquent que dès lors il convient de retenir une surface utile pondérée de 96,96 m² arrondis à 97m² soit une pondération à hauteur de 0,5 et non 0,4 avant travaux faisant valoir que l'exploitation du premier étage n'était nullement exclue aux termes du bail.

S'agissant de la destination des lieux ils font observer qu'elle n'a pas été modifiée dès lors que le bail à renouveler visait bien une activité de bar-restaurant-brasserie et s'agissant des obligations contractuelles des parties ils font valoir qu'elles sont classiques.

S'agissant des facteurs locaux de commercialité ils rappellent que les locaux se situent au coeur du quartier historique [Adresse 10] à [Localité 6] au coeur de la [Adresse 9] constituant le lieu de détente privilégié des amiénois et très fréquentée par les touristes.

Ils ajoutent que de nombreux établissements universitaires sont implantés dans ce quartier qui rassemble de nombreux commerces. Ils contestent l'existence de circonstances défavorables pour les facteurs locaux de commercialité entraînant une baisse de la valeur locative.

Ils indiquent s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage que la référence au loyer de l'établissement '[7] doit être écartée car la date initiale du bail n'est pas connue ni sa durée mais non la référence au loyer du [11] ni du [8] qui disposent tous deux d'une terrasse.

Ils considèrent qu'à défaut d'expertise une valeur a minima de 33 euros le m² doit être retenue et revalorisée de 10% en considération de l'atout que constitue sa terrasse son emplacement privilégié et de la double destination des lieux bar et restaurant.

La société EJCB soutient que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative du local donné à bail et doit être fixé à un montant inférieur au loyer du bail initial si la valeur locative du bien est inférieure à ce loyer.

Elle fait valoir qu'ainsi l'absence de modification notable des éléments mentionnées à l'article L 145-33 du code de commerce n'est pas un obstacle à la diminution du bail renouvelé.

Elle ajoute qu'aucun mécanisme de plafonnement n'est prévu pour limiter la baisse du loyer d'un bail renouvelé.

Elle soutient par ailleurs qu'en présence d'une clause de report de l'accession des travaux réalisés par le preneur à la fin de la jouissance du bail, la valeur locative doit être appréciée en faisant abstraction des travaux réalisés par le locataire et qu'une telle abstraction suppose soit de procéder à une diminution de la surface utile pour exclure les extensions réalisées par le preneur soit à une pondération prenant en considération l'état du local avant travaux pour exclure les travaux n'ayant pas pour effet d'agrandir le local.

Elle fait valoir qu'en l'espèce s'agissant non d'une extension mais de travaux d'amélioration il convient de procéder à une pondération du local tel qu'il existait lors de la signature du bail en excluant les travaux d'amélioration exécutés par elle.

Elle rappelle à ce titre qu'elle a fait d'importants travaux de modification des locaux afin de permettre l'exploitation du premier étage qui n'était pas possible initialement faute d'escalier répondant aux normes de sécurité, qu'elle a fait installer une cuisine et que le coût de ces travaux s'est élevé à 238418,12 euros.

Elle fait valoir que le premier étage étant inexploitable au moment de la conclusion du bail il convient de retenir un coefficient de pondération de 0,15 au maximum.

Elle confirme que la destination initiale des lieux loués n'a pas été modifiée depuis le bail initial qui permettait l'exploitation tant d'un bar que d'un restaurant.

S'agissant des facteurs locaux de commercialité elle fait valoir que si le local est situé dans un quartier commerçant et dynamique celui-ci ne présente pas de places de stationnement gratuit mais un accès difficile en véhicule. Elle relève également l'existence de nuisances et de délinquance résiduelle et de fortes limitations administratives de l'activité exercée en matière d'autorisations d'ouverture nocturne.

S'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage elle soutient que les exemples choisis par son expert sont pertinents et conformes à son activité.

Elle conteste la majoration de 10% invoquée par la bailleresse rappelant qu'elle exploite la terrasse depuis l'origine et qu'il s'agit d'un droit personnel octroyé par arrêté n'ayant pas subi d'amélioration notable.

Elle fait valoir qu'une fois les valeurs les plus faibles et les plus élevées des points de comparaison des prix pratiqués dans le voisinage écartées il ressort une valeur locative moyenne du voisinage de 24,20 euros le m² par mois.

Elle ajoute qu'il convient d'appliquer cette valeur locative moyenne à la surface pondérée du local, cette pondération devant être effectuée sans prendre en considération les travaux réalisés par le preneur et elle l'évalue à 76,78 m² soit un loyer renouvelé de 1858 euros par mois.

En application de l'article L.145-33 du code de commerce, le loyer révisé ou renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

Toutefois en application de l'article L145-34 du même code il est prévu un plafonnement pour les baux dont la durée contractuelle n'est pas supérieure à neuf ans, plafonnement qui n'est écarté qu'en cas de modification notable des éléments composant la valeur locative du local ou accord des parties ou encore en cas de valeur locative inférieure au plafond.

Par ailleurs en cas de demande de fixation du loyer à la baisse la recherche de la seule valeur locative est obligatoire. En effet la règle du plafonnement ne peut exclure de retenir la valeur locative quand celle-ci est inférieure au plafond et ce même en l'absence de motif de déplafonnement.

Ainsi la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n'aboutit pas systématiquement à la hausse du loyer mais peut aboutir à la baisse du loyer y compris à un niveau inférieur au loyer initial.

En l'espèce le preneur a formé une demande de renouvellement du bail avec une demande de révision du loyer afin de le ramener à la valeur locative estimée par lui à 1858 euros par mois soit 22296 euros par an alors que la bailleresse a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 3506,44 euros HT par mois soit 42075,96 euros HT HC correspond au loyer initial.

Il n'existe donc pas de discussion quant au déplafonnement et seule la valeur locative des locaux doit être recherchée afin de fixer le loyer du bail renouvelé.

La valeur locative est déterminée en application de l'article L 145-33 du code de commerce d'après :

- les caractéristiques du local considéré,

- la destination des lieux,

- les obligations respectives des parties,

- les facteurs locaux de commercialité

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Elle est calculée s'agissant d'un commerce en multipliant la surface pondérée par le prix unitaire tenant compte de ces différents critères.

Le premier juge a exactement retenu que les obligations contractuelles des parties n'avaient pas évolué et que celles-ci étaient parfaitement conformes aux usages.

De même la destination contractuelle des lieux n'a pas évolué elle était dès l'origine relative à une activité de bar, brasserie, restaurant.

S'agissant des facteurs locaux de commercialité si le preneur invoque comme éléments défavorables une absence de places de stationnement gratuit à proximité, l'existence de nuisances et d'une délinquance résiduelle ou encore de limitations administratives importantes en matière d'autorisation d'ouverture nocturne, le bailleur fait valoir pour sa part l'emplacement privilégié des lieux sur une place piétonne festive et très fréquentée.

Surtout les experts ne retiennent pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Le premier juge a parfaitement motivé sa décision retenant l'absence de preuve de la survenue de circonstances modifiant de façon défavorable les facteurs locaux de commercialité et justifiant la baisse de la valeur locative.

En l'espèce les parties s'opposent en premier lieu sur la pondération de la surface des locaux et principalement en ce qui concerne le premier étage.

Le preneur considère que cette pondération ne doit pas prendre en compte les travaux par lui réalisés au cours du bail expiré ayant rendu exploitable ce premier étage notamment en raison de la clause d'accession au bailleur de la propriété des travaux réalisés par le preneur à la fin de la jouissance des lieux par celui-ci.

La bailleresse conteste cette position faisant observer qu'il ne s'agit pas en l'espèce d'apprécier la prise en compte de travaux d'embellissement ou d'amélioration au titre d'un déplafonnement mais de travaux de rénovation et d'aménagement relevant de l'article R 145-3 du code de commerce autorisés par le bailleur afin de compléter la destination initiale des lieux par une activité de restauration prévue dès l'origine, sans accroître l'assiette du bail qui n'excluait aucunement un accueil de la clientèle au premier étage exploité comme tel.

Elle conteste que soient écartés les travaux relatifs à l'installation de la cuisine et contrairement au coefficient de pondération de 0,4 retenu uniformément par le premier juge avant travaux préconise une pondération à 0,5 de la salle de restauration et de 0,3 concernant les annexes dont la cuisine. Elle demande que la pondération retenue par le premier juge soit subsidiairement confirmée, la commercialité du premier étage exception faite de la cuisine ne présentant pas de différences notables avant ou après travaux.

En application de l'article L 145-3 du code de commerce les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble et de sa commodité d'accès pour le public, de l'importance des surfaces affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à l'activité, de l'état d'entretien et de vétusté, de la conformité aux normes de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à disposition du locataire.

En application de l'article L 145-8 du code de commerce les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si directement ou indirectement le bailleur en a assumé la charge.

Ainsi en matière de déplafonnement il est fait une distinction entre les travaux modifiant les caractéristiques des locaux qui réalisés par le bailleur ou le preneur avec accession au bailleur peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement lors du renouvellement suivant la date de leur réalisation et les travaux constituant une amélioration des locaux loués qui s'ils sont réalisés par le preneur ne peuvent être invoqués par le bailleur comme motif de déplafonnement en cas d'accession en fin de bail que lors du second renouvellement suivant la date de leur réalisation.

Il sera rappelé que la cour n'est pas saisie d'une demande de déplafonnement du loyer en raison d'une modification notable de l'un des critères de l'article L 145-33 du code de commerce mais d'une demande d'évaluation de la valeur locative.

Il est vain en conséquence pour le preneur d'invoquer les décisions intervenues dans le cadre de déplafonnement du loyer renouvelé.

Au demeurant pour voir écarter les travaux par lui réalisés dans la pondération de la surface locative le preneur invoque une ampleur de travaux telle que si elle était retenue elle entrainerait la qualification de travaux modifiant les caractéristiques du local que le bailleur est légitime à invoquer dès le premier renouvellement.

En effet il invoque un premier étage inexploitable lors de la conclusion du bail initial devenu un espace de restauration avec notamment une salle de restaurant et une cuisine aménagée ainsi qu'un accès par un escalier le rendant accessible au public lui ayant permis de réaliser selon ses propres termes un chiffre d'affaires sans commune mesure avec celui réalisé avant son arrivée.

Le bailleur tout en relevant que l'exploitation du premier étage n'était nullement exclue aux termes du bail reconnaît que les travaux relèvent de l'article L 145-3 et non de l'article L 145-8 du code de commerce mais fait simplement observer que ces travaux ne peuvent écarter le principe des coefficients de pondération à adopter en fonction de l'exploitation des locaux.

Il sera relevé que s'agissant de la surface pondérée les parties ne sont en désaccord que sur l'évaluation de la surface du premier étage et plus précisément sur la pondération à y apporter.

En l'espèce il a été parfaitement relevé par le premier juge que selon les termes du bail de 2012 si à l'origine le bail portait un local comportant quatre pièces en rez de chaussée 3 pièces à l'étage et un grenier au-dessus les travaux réalisés par le preneur portant sur l'aménagement au premier étage d'une cuisine et d'une salle de restauration ainsi que l'installation d'un escalier aux normes d'accessibilité du public ont permis une exploitation commerciale du premier étage et l'adjonction d'une activité de restauration.

Ces travaux ont donc nettement augmenté la surface accessible au public et exploitée et constituent une modification notable des caractéristiques du local pouvant être invoquée par le bailleur lors du renouvellement et prise en compte pour évaluer la valeur locative du bien.

Il a été de surcroît à juste titre retenu que le loyer initial a tenu compte d'un rattrapage à la valeur locative d'un loyer antérieurement sous-évalué mais aussi de la perspective d'une extension future de l'exploitation commerciale tant en superficie que par un élargissement des prestations et que le bailleur avait eu connaissance du programme de travaux

En effet le bail prévoyait en sa clause 'Transformations' que les frais de transformation nécessaires à son activité seraient à la charge du preneur et il était expressément stipulé que le bailleur autorisait d'ores et déjà le preneur à réaliser des travaux ayant pour finalité de construire un local au-dessus de la remise et d'effectuer des travaux d'aménagement dans les pièces existantes de l'immeuble afin de permettre notamment l'accueil du public ce dont il peut être déduit que le public ne pouvait y accéder auparavant.

Il convient en conséquence de considérer que la pondération à effectuer au premier étage doit tenir compte des travaux d'accessibilité de l'espace au public et de son exploitation commerciale.

Les experts diligentés par les parties ont préconisé des coefficients de pondération concordants.

Ils ont à juste titre retenu pour le premier étage un coefficient de pondération inférieur à celui du rez de chaussée dès lors que l'essentiel de la clientèle fréquente le rez de chaussée et sa terrasse.

Contrairement au premier juge qui a uniformément adopté un coefficient de 0,4 la cour estime qu'il convient de pondérer en fonction de la destination de salles et de prévoir un coefficient de 0,5 pour la salle de restaurant et de 0,3 pour la cuisine ce qui est plus favorable au preneur qu'une pondération ne tenant pas compte d'une cuisine.

Il en résulte une surface pondérée de 97 m² qui sera retenue par la cour.

Les parties s'opposent en second lieu sur la prise en compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le preneur soutient que les locaux choisis par son expert sont conformes à son activité dès lors qu'elle exerce une activité mixte de restauration et de bar.

La bailleresse s'oppose à ce que soit retenue la référence relative au commerce ' Couleurs café' faute de précisions quant à la date du bail et aux conditions de celui-ci et à ce que soient écartées les références de deux bars le [11] et le [8].

Les références citées par l'expert du preneur sont pour la plupart relatives à des établissements de restauration. Elles sont par ailleurs peu précises quant aux conditions des baux.

Deux références peuvent être retenues celle relative au [11] pour 34,28 euros le m² et celle relative au bar Le [7] pour 23,26 euros même si les surfaces sont différentes et pour le premier l'emplacement également.

Les références retenues par l'expert du bailleur sont plus précises et plus pertinentes dans l'ensemble même si les surfaces pondérées sont en général inférieures.

En retenant les deux références issues de l'expertise du preneur et en y ajoutant les références du bailleur en écartant toutefois les références aux prix les plus extrêmes soit le O Belu et [7] il en résulte une valeur locative au m² de 31,92 euros, très proche de la valeur retenue par le premier juge de 32 euros le m².

Par ailleurs s'il est d'usage de majorer la valeur locative en présence d'une terrasse il convient d'observer que plusieurs établissements retenus comme référence comportent également une telle terrasse.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une valeur locative de 32 euros le m².

Il convient d'infirmer au regard de la différence relative à la surface locative pondérée le jugement entrepris quant au prix du loyer renouvelé qui sera fixé à la somme de 3104 euros par mois soit 37248 euros par an à compter du 1er mars 2021 et outre indexation triennale en fonction en fonction de l'indice des loyers commerciaux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme la décision entreprise excepté sur la surface pondérée et donc sur le montant du loyer du bail renouvelé ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Fixe la surface pondérée à 97m² ;

Fixe le loyer du bail renouvelé aux conditions et clauses du bail expiré dont la SASU EJCB devra s'acquitter à compter du 1er mars 2021 à la somme de 37248 euros HT par an et hors charges outre indexation en fonction de l'indice des loyers commerciaux ;

Y ajoutant,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.