CA Rennes, 5e ch., 30 avril 2025, n° 22/03879

Suivant acte authentique du 29 mars 2012, reçu par Me [N], notaire, la société Loje a acquis auprès de M. [B] [K] et de Mme [P] [D] épouse [K], un fonds de commerce d'hôtellerie-restauration, location de salles et matériels, exploité sous l'enseigne 'Hôtel du [12]' dans un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un prix de 240 000 euros.

Il est mentionné à l'acte de cession du fonds de commerce en page 16, qu'un sinistre était survenu ayant pour cause la prolifération de lierre sur la façade de l'hôtel. Il était prévu entre les parties que les cédants prendraient à leur charge les travaux de ravalement de façade suite à ce sinistre, devant être réalisé entre le 1er avril 2012, sur la base des devis d'entreprises citées à l'acte au rang desquelles figure la société Assistance Chaudière Gaz.

Par acte authentique séparé et daté du même jour, les époux [K], propriétaires des murs dans lesquels est exploité le fonds de commerce, ont consenti un bail commercial à la société Loje pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2012.

Tant l'acte de cession que le contrat de bail comportent une clause informant qu'un état parasitaire a été effectué le 23 janvier 2012 par le cabinet Marzin expertises, les actes reproduisant les conclusions dudit diagnostic. Le diagnostic a été annexé à chacun des actes.

Cette clause stipule que la société Loje, soit en qualité de cessionnaire, soit en qualité de preneur , déclare avoir une parfaite connaissance de la situation parasitaire de l'immeuble vendu, notamment au regard des champignons lignivores, de leur développement et des risques encourus concernant les endroits n'ayant pas pu être inspectés par le diagnostiqueur. La clause précise également que le cessionnaire/le preneur déclare prendre l'immeuble en l'état et faire son affaire personnelle des travaux à effectuer.

La société Loje a pris possession des lieux le 1er avril 2012.

Courant août 2012, la société Loje a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société Generali Iard, après avoir découvert une fuite sur le siphon d'évacuation du bac de douche de la chambre n°17.

Dans un courrier du 21 août 2012, la société Texa, expert mandaté par l'assureur, a confirmé l'existence de la fuite qui a généré un écoulement d'eau dans le mur, restant humide. Bien que les sondages sous la cabine de douche ne mettent en exergue aucune dégradation du parquet, la douche pouvant donc être normalement utilisée, la société Texa a préconisé, 'dans un soucis de vérification de l'ensemble', la découpe d'une partie du plafond de la salle de séjour afin d'examiner le parquet sous le bac de douche.

Dans son rapport du 28 novembre 2012, la société Texa, expert mandaté par l'assureur, a confirmé l'existence d'humidité sous le bac de douche et précisé, après examen du plancher par la société Trégor traitement, que d'importantes dégradations par le champignon mérule affectaient ce plancher et les poutraisons. Elle a estimé que le désordre était préalable à la date d'occupation des lieux par la société Loje.

Le 1er mars 2014, M. [B] [K] a lui-même fait une déclaration de sinistre concernant un dégât des eaux, auprès de son assureur, la société Axa France Iard, qui a diligenté une expertise amiable et mandaté la société Polyexpert.

Aux termes d'un rapport établi le 31 juillet 2014, la société Polyexpert a constaté que certaines parties des supports de la salle d'eau du 1er étage présentaient toujours une humidité anormale et précisé que ce désordre pouvait être lié à des infiltrations à partir des faïences murales de la douche et/ou à partir d'une fuite sur traversée de canalisation eaux usées à travers la façade.

La société Loje a alors sollicité et obtenu en référé, suivant ordonnance du 5 février 2015, rendue au contradictoire des époux [K], de la société Generali Iard et la société Axa France Iard, la désignation d'un expert. M. [V] a été désigné en qualité d'expert.

Par ordonnance de référé du 16 juillet 2015, à la demande des époux [K], les opérations d'expertise ont été étendues à M. [E], dont l'entreprise était intervenue en 2009, afin de réaliser des travaux de reprise sur les salles d'eau de certaines chambres dont les n°16 et 17, son assureur, la société Maaf assurances, M. [G], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance chaudières Gaz et son assureur, la société Generali Iard.

Compte tenu des constatations faites par l'expert lors des accédits des 21 juillet 2016 et 19 janvier 2017, la société Loje, par acte du 3 février 2017, a fait assigner les époux [K] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.

Par jugement en date du 11 septembre 2017, le tribunal judiciaire de Saint Brieuc a sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Le rapport d'expertise a été déposé le 3 juillet 2017.

L'instance a repris par conclusion de la société Loje en date du 28 février 2018.

Par actes séparés des 6 et 9 avril 2018, les époux [K] ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc leur assureur la société Axa France Iard, la société Maaf assurances, ès-qualités d'assureur de M. [E], décédé pendant les opérations d'expertise et la société Generali Iard, ès-qualités d'assureur de la société Assistance Chaudière Gaz.

Par acte du 2 juillet 2018, les époux [K] ont fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc la société Generali Iard ès-qualités d'assureur multi-risques de la société Loje.

Par jugement en date du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

- débouté la société Loje de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des époux [K],

- débouté les époux [K] de leur demande de voir appliquer l'article 19 du contrat de bail,

- dit que les appels en garantie des époux [K] à l'encontre de la société Axa France Iard, la société Générali Iard et la société Maaf assurances, ainsi que l'appel en garantie de la société Générali Iard à l'encontre de la société Axa France Iard sont sans objet et qu'il n'y a pas lieu à statuer,

- rejeté tous autres moyens ou prétentions des parties,

- condamné la société Loje à payer à M. [B] [K] et son épouse Mme [P] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Loje aux dépens et a autorisé la société Le Porzou [X] Ergan et la société Armor Avocats à recouvrer les sommes dont elles se seraient acquittées de ces derniers dans les limites posées par l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.

Le 22 juin 2022, la société Loje a interjeté appel de cette décision, intimant M. et Mme [K].

Les époux [K] ont assigné en appel provoqué :

- la société Axa France Iard par acte du 16 décembre 2022,

- la société Generali par acte du 1er décembre 2022,

- la société Maaf assurances par acte du 30 novembre 2022.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 janvier 2025, la société Loje demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 29 avril 2022 en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des époux [K],

- réformer ce jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [B] et Mme [P] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Statuant à nouveau :

- juger que M. [B] et Mme [P] [K] sont tenus de la garantir des vices cachés, tant en leur qualité de vendeur du fonds de commerce que de bailleurs des locaux commerciaux,

- en tout état de cause, juger que la responsabilité de M. [B] et Mme [P] [K] est engagée à son encontre, tant en leur qualité de vendeur du fonds de commerce que de bailleurs des locaux commerciaux,

En conséquence :

- condamner M. [B] et Mme [P] [K] à faire réaliser les travaux réparatoires homologués par M. [V] pour un montant de 97 897,85 euros hors taxe, valeur avril 2017, indexés sur la valeur de l'indice du coût de la construction BT 01 en vigueur au jour de la décision à intervenir, ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- assortir l'exécution des travaux d'une astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à l'expiration du délai de trois mois susvisé, et ce, jusqu'à parfait achèvement,

- l'autoriser à consigner les loyers commerciaux versés à M. [B] et Mme [P] [K] entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des avocats de Saint-Brieuc jusqu'à parfait achèvement des travaux réparatoires visés dans le rapport de M. [V],

- condamner M. [B] et Mme [P] [K] à lui verser les sommes de :

* 6 796 euros au titre du préjudice d'exploitation,

* 3 000 euros au titre du préjudice d'image commerciale,

* 5 000 euros au titre du préjudice moral,

- condamner M. [B] et Mme [P] [K] à supporter les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire de M. [V] et à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 10 février 2025, les époux [K] demandent à la cour de :

À titre principal,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 29 avril 2022,

- débouter la société Loje et toutes autres parties de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre eux,

Subsidiairement,

- si le jugement était infirmé et qu'une condamnation était prononcée à leur égard,

- condamner la société Maaf assurances, ès-qualités d'assureur de la société [E], la société Axa France Iard, la société Generali Iard à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, dommages et intérêts, frais et accessoires,

En tout état de cause,

- débouter toute partie de toutes conclusions plus amples ou contraires,

- condamner la société Loje et/ou toute partie succombante au paiement d'une indemnité de 8 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise de M. [V], dont distraction au profit de la société Quadrige avocats, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 9 juin 2023, la société Generali Iard, intervenante forcée sur appel provoqué, demande à la cour de :

- juger qu'aucune demande n'est formulée à son encontre par la société Loje, demanderesse et appelante principale,

- juger qu'elle ne saurait être condamnée à une obligation de faire,

- débouter les époux [K] de leur demande de garantie formulée à son encontre pour les obligations de faire qui leur sont demandées,

- juger que les époux [K] ne rapportent nullement la preuve que ses garanties contractuelles auraient vocation à être mobilisées en l'espèce,

- juger que les époux [K] succombent dans la démonstration d'une prétendue responsabilité de sa part sur le fondement délictuel, aucune faute n'étant établie à son encontre,

En conséquence,

- débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes en garantie formées à son encontre, au titre des préjudices matériels et immatériels causés à la société Loje,

En tout état de cause,

- juger que compte tenu de la date d'apparition des champignons de type mérule, son contrat n'a nullement vocation à être mobilisé,

- débouter les époux [K] ainsi que la société Maaf assurances, de leurs appels en garantie dirigés à son encontre sur le fondement délictuel, aucune faute de sa part, n'étant établie,

- débouter la société Axa France Iard de ses demandes dirigées à son encontre sur le fondement délictuel, aucune faute de sa part n'étant établie,

- juger en revanche que seule la société Axa France Iard peut avoir vocation à mobiliser ses garanties,

- débouter toutes parties qui formuleraient des demandes à son encontre,

À titre subsidiaire :

Sur le quantum

- juger que les demandes formulées par la société Loje au titre des pertes d'exploitation ne sont pas justifiées et à défaut les ramener à de plus justes

proportions,

Sur les appels en garantie

- juger que, prise en sa qualité d'assureur de la société Loje, elle sera déclarée recevable et fondée à formuler par application de l'article L 124-3 du code des assurances, et de l'article 1240 du code civil, un appel en garantie à l'encontre de la société Maaf assurances prise en sa qualité d'assureur de la société [E], des époux [K] et de la société Axa France Iard, dans une proportion que la cour d'appel déterminera,

En tout état de cause :

- condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris les frais d'expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2023, la société Axa France Iard, intervenante forcée sur appel provoqué, demande à la cour de :

À titre principal :

- juger l'absence d'effet dévolutif de l'appel incident provoqué de M. [B] et Mme [P] [K] à son encontre,

- juger que la cour d'appel n'est saisie d'aucune demande en garantie à son encontre,

- juger n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de M. [B] et Mme [P] [K] et de toute autre partie figurant dans leurs conclusions,

- à défaut, juger irrecevable l'appel provoqué par M. [B] et Mme [P] [K] à son encontre,

En conséquence :

- débouter M. [B] et Mme [P] [K] et toute autre partie de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

À titre subsidiaire :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 29 avril 2022 en toutes ses dispositions,

En conséquence:

- juger l'absence de lien de causalité entre les manquements reprochés par la société Loje à M. [B] et Mme [P] [K] et l'action en garantie de M. [B] et Mme [P] [K] à son encontre,

- juger qu'elle ne saurait être condamnée à garantir à une obligation de faire,

En conséquence :

- débouter M. [B] et Mme [P] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions présentées à son encontre,

- débouter toutes autres parties de l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées à son encontre,

À titre plus subsidiaire,

- juger que toute éventuelle condamnation à son encontre ne pourra excéder une quote-part de 25% à l'exclusion des travaux de réparation et remplacement des biens à l'origine du sinistre notamment de l'ensemble des installations sanitaires et bac à douche, et les dégâts causés par des champignons ou moisissures,

À titre infiniment subsidiaire :

- condamner in solidum la société Maaf assurances, M. [B] et Mme [P] [K] et la société Generali Iard à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre tant en principal, frais, intérêts et accessoires,

En tout état de cause

- condamner M. [B] et Mme [P] [K] ou toutes autres parties succombantes à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [B] et Mme [P] [K] ou toutes autres parties succombantes en tous les dépens d'appel et de première instance.

Par dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2023, la société Maaf Assurances, intervenante forcée sur appel provoqué, demande à la cour de :

À titre principal :

- constater l'absence d'effet dévolutif et l'irrecevabilité de l'appel incident provoqué par les époux [K] à son encontre,

À titre subsidiaire :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

En toute hypothèse, en ce compris celle d'une condamnation au bénéfice de la société Loje :

- débouter M. [B] et Mme [P] [K], et toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

- condamner M. [B] et Mme [P] [K], et toute autre partie à lui verser une indemnité de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

À titre infiniment subsidiaire :

- dire et juger que la réparation mise à sa charge se fonde sur une la perte de chance de réaliser les travaux, qui ne saurait excéder 10 %,

- en conséquence, exclure toute condamnation in solidum à son encontre au delà de 10 % des sommes allouées,

- dire et juger qu'elle ne saurait être tenue des dommages immatériels consécutifs,

- condamner M. [B] et Mme [P] [K] à la garantir à hauteur de 17 % de l'intégralité des condamnations mises à sa charge,

En tant que de besoin constater la compensation qui s'opère de plein droit

entre les créances réciproques, liquides et exigibles des parties,

- condamner la société Generali Iard et la société Axa France Iard à la garantir à hauteur de 25 % chacune, de l'intégralité des condamnations mises à sa charge,

- débouter la société Loje de sa demande au titre de la perte d'exploitation, du préjudice d'image commerciale et du préjudice moral,

En tant que de besoin, déclarer la demande en garantie des époux [K] sans objet à ce titre,

- dire et juger que toute condamnation à son encontre interviendra sous déduction de ses franchises soit 10% du montant des dommages minimum 1 104 euros, maximum 2 035 euros avec indexation,

- condamner la ou les partie(s) succombante(s), le cas échéant in solidum, aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Armor Avocats, au visa de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouter toute partie de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu'elle ne statue que sur les demandes figurant au dispositif des conclusions.

- sur la procédure

La société Axa France Iard, assureur des époux [K] relèvent que M. et Mme [K] n'ont pas relevé appel incident du jugement et ont conclu aux termes de leurs premières conclusions d'intimés à la confirmation du jugement.

Elle estime que leur assignation en appel provoqué notifiée postérieurement à leurs conclusions d'intimés contenant subsidiairement demande en garantie à son encontre ne peut emporter d'effet dévolutif de l'appel incident à son égard.

Selon elle, en application des articles 562, 909 et 910-4 du code de procédure civile, la cour n'est saisie d'aucune demande de garantie et il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des époux [K] à son encontre.

La société Maaf Assurances, assureur de M. [E], artisan ayant procédé à la reprise des salles d'eau, par ailleurs décédé, assignée en appel provoqué par les époux [K] formule la même demande la concernant.

Les époux [K] objectent que l'appel provoqué du 30 novembre 2022 a été dirigé dans le délai de trois mois des conclusions de l'appelant en date du 20 septembre 2022, qu'ainsi l'article 909 du code de procédure civile a été respecté. Ils soutiennent que leur appel provoqué est recevable, l'appel incident contre une partie défaillante ou non intimée ne pouvant être formé par conclusions.

L'article 562 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la cause dispose :

L'appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

L'article 909 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la cause dispose :

L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L'article 910-4 du même code prévoit, dans sa rédaction applicable à la cause :

A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Il est très justement souligné par les époux [K] que les assignations en appel provoqué ont été entreprises dans le délai de trois mois, l'appelant ayant notifié ses conclusions le 20 septembre 2022.

Les dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, ne permettent pas de constater l'irrecevabilité des demandes formées par les époux [K] à l'encontre de la société Axa France Iard et de la société Maaf assurances, au motif qu'elles n'ont pas été formées dans les premières conclusions des époux [K] notifiées le 28 novembre 2022, puisqu'à cette date, tant la société Axa France Iard que la société Maaf Assurances n'étaient pas intimées, les époux [K] ne pouvant conclure qu'à l'encontre de l'appelante principale et non contre ces dernières.

Les demandes de la société Axa France Iard et la société Maaf assurances sont rejetées, les époux [K] étant recevables en leurs demandes en garantie.

- sur la responsabilité des époux [K] en tant que cédants du fonds de commerce

La société Loje recherche leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, conformément à l'article L 141-3 du code de commerce renvoyant aux articles 1644 et 1645 du code civil, et 1641 et 1643 du code civil.

Elle indique que :

- l'infestation parasitaire subie par l'immeuble est antérieure à la cession,

- les désordres occasionnés par cette infestation ne permettent pas une exploitation optimale de l'immeuble, une des chambres n'étant pas du tout exploitable, compromettant ainsi l'usage de la chose vendue,

- cette infestation n'était pas décelable à l'oeil nu puisqu'il a fallu déposer le plafond pour entreprendre les investigations.

Selon elle, les époux [K] sont tenus de la garantir de ces vices cachés.

Elle ajoute qu'il ne peut être considéré que les cédants l'avaient suffisamment informée de la situation parasitaire de l'immeuble, ce qui ne ressort ni de l'acte authentique ni de l'état parasitaire. Elle fait valoir que la possibilité d'une consultation d'un homme de l'art ne peut être envisagé en l'absence de trace apparentes de mérules et qu'en tout état de cause, elle a été privée d'une telle consultation, l'état parasitaire lui étant remis le jour de l'acte de cession du fonds.

Elle indique également que les cédants ne l'ont pas informée du sinistre survenu en juillet 2011 ayant occasionné des dommages dans la salle de restaurant et s'étonne que la société Axa ne produise toujours pas, alors que l'expert M. [V] l'avait sollicité, le rapport d'expertise établi à la suite de ce sinistre et/ou les documents ayant donné lieu à indemnisation à ce titre.

La société Loje soutient que les époux [K] ne peuvent lui opposer la clause exonératoire de responsabilité dès lors qu'ils étaient informés du vice depuis 2010, ainsi que cela ressort d'une attestation, et se sont sciemment retranchés derrière un état parasitaire qu'ils savaient ne pas correspondre à la situation parasitaire de l'immeuble.

Elle indique que si les époux [K] avaient fait procéder aux investigations nécessaires lors de la découverte du champignon type mérule dans le plancher de la salle de bain n° 31 (cf attestation), puis postérieurement au sinistre de la chambre n° 17 intervenue en 2011, ils auraient été informés du fait que tout l'immeuble pouvait être affecté puisque la cause a été identifiée comme provenant d'une non-conformité des sous-bacs de douches de toutes les chambres de l'hôtel lors de leur création et/ou rénovation selon les conclusions de l'expert judiciaire et du cabinet Polyexpert.

Elle avance également qu'il importe peu que l'acquéreur et le vendeur soient des professionnels de la même spécialité, au regard en l'espèce de la mauvaise foi du vendeur.

Elle expose enfin qu'elle n'aurait jamais acquis le fonds aux conditions convenues si elle avait été informée de la réelle situation parasitaire de l'immeuble.

En réponse, les époux [K] rappellent que l'acte de cession mentionne qu'ils ne sont pas tenus des vices apparents et cachés.

Ils contestent les affirmations de la société Loje selon lesquelles ils auraient eu connaissance d'une contamination parasitaire par suite d'une non-conformité des travaux exécutés par la société [E] et qu'ils seraient de mauvaise foi. Ils soutiennent que de telles preuves ne sont pas rapportées par la société Loje.

Ils observent que les différents sinistres évoqués n'ont rien à voir les uns avec les autres, qu'ils ne sont pas vendeurs professionnels, et ne peuvent être présumés avoir pu connaître les vices affectant l'immeuble.

Ils exposent que :

- en juillet 2011, ils ont déclaré un dégât des eaux affectant les embellissements de la salle de restaurant située au-dessous de la chambre n° 17, que ce sinistre, déclaré à la société Axa, a abouti à un financement de 1 067 euros pour des travaux qui ont été effectués ; ils précisent que le rapport de recherche de fuite concerne une cassure au niveau d'une emboîture d'un raccord par l'évacuation des eaux usées et eux pluviales située à l'extérieur de l'immeuble,

- en décembre 2011, une tempête a conduit à un arrachement du lierre et a donné lieu à nouvelle indemnisation.

Ils font valoir qu'il ressort du rapport d'expertise de M. [V] qu'ils n'ont été informés de la contamination parasitaire et de l'existence de mérules à l'état actif qu'à compter de l'expertise amiable diligentée le 1er août 2012 soit donc postérieurement à la prise de jouissance des lieux par la société Loje.

Ils soulignent qu'un état parasitaire a été dressé lors de la cession et que la société Loje n'a pas souhaité faire intervenir un homme de l'art pour réaliser des sondages destructifs et a contracté en toute connaissance de cause, faisant son affaire personnelle des constats du diagnostiqueur, l'acte précisant en outre que le prix tient compte des travaux à effectuer dont le preneur fait son affaire personnelle.

Selon eux, aucune pièce ne démontre qu'ils avaient connaissance d'une contamination structurelle de l'immeuble et estiment l'attestation produite par la société Loje rédigée pour les besoins de la cause.

L'article L 141-3 du code de commerce en son premier alinéa dispose :

Le vendeur est, nonobstant toute stipulation contraire, tenu de la garantie à raison de l'inexactitude de ses énonciations dans les conditions édictées par les articles 1644 et 1645 du code civil.

L'article 1644 du code civil dispose :

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L'article 1645 suivant énonce :

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L'article 1641 du code civil énonce :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du code civil rappelle que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même et l'article 1643 du code civil qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'acte de cession du fonds de commerce du 29 mars 2012 comporte les mentions suivantes :

'le cessionnaire déclare avoir une parfaite connaissance de la situation parasitaire de l'immeuble vendu, notamment au regard des champignons lignivores, de leur développement (trois paramètres principaux comprenant un degré d'hydrométrie élevé, obscurité et présence de support cellulosique) et des risques encourus concernant les endroits n'ayant pu être inspectés par le diagnostiqueur.

Il déclare prendre l'immeuble en l'état et fera son affaire personnelle des travaux à effectuer, le prix du présent immeuble ayant été fixé compte tenu de cette situation.

Il est bien convenu entre les parties qu'en cas d'évolution ou d'apparition d'autre champignon lignivore entre le jour du compromis et l'acte authentique de vente, l'acquéreur ne pourra en aucun cas demander une diminution du prix ou se prévaloir d'une quelconque condition résolutoire, d'un vice caché ou d'un dol'.

Un état parasitaire du 23 janvier 2012 est joint et annexé à cet acte. Le diagnostiqueur conclut comme suit :

'À la date de l'inspection, le contrôleur n'a décelé aucune trace visible d'activité apparente de termites sur l'ensemble des éléments décrits dans cette attestation.

À la date de l'inspection, le contrôleur n'a décelé aucune trace apparente de pourriture cubique issue d'un champignon de type mérule sur l'ensemble des éléments décrits dans cette attestation.

À la date de l'inspection, le contrôleur a décelé des traces apparentes de xylophages en activité sur des éléments décrits dans cette attestation.

Pour tous les désordres ci-dessus énumérés, il conviendra de consulter un homme de l'art qui pourra en tant que de besoin prescrire toutes mesures prophylactiques'.

Il appartient à la société Loje de démontrer la mauvaise foi des cédants qui auraient eu connaissance, avant la vente, d'une contamination parasitaire de l'immeuble.

L'expert rappelle qu'en décembre 2004, les salles de bain ont été refaites dans la plupart des chambres et notamment la chambre n° 17, et qu'en 2009, des travaux de reprise des salles de bain n° 11,12,16,17 et 18 ont été réalisés (sols, faïences, habillages de coffres et bacs à douche, mais dans dépose des bacs à douche eux-mêmes).

Il a conclu à l'apparition du mérule dans les chambres n° 16 et n° 17 et de coniophores dans la chambre n° 11, antérieurement à la prise de possession des lieux par la société Loje.

Il explique l'apparition et le développement du mérule dans les chambres n° 16 et n°17 par l'humidité de l'espace sous le bac à douche et l'absence de dispositif d'étanchéité.

Pour affirmer que les époux [K] avaient connaissance de l'infestation parasitaire depuis 2010, la société Loje verse aux débats une attestation de M. [G] en date du 7 juillet 2021 déclarant que 'courant 2010, lors d'une intervention de dépannage sur le remplacement d'une membrane sur la chasse d'eau des toilettes de la chambre 31, il a remarqué par une ouverture dans le plancher que M [K] avait fait, des champignons de couleur blanche sur une poutre en bois, ajoutant l'avoir signalé à M. [K] le jour même, et qu'il était d'ailleurs déjà au courant'.

Cette attestation, certes conforme aux dispositions des articles 202 et suivants du code de procédure civile, est établie 11 ans après les faits relatés et 4 ans après l'introduction de la procédure. Outre le caractère peu précis de ce témoignage, les constatations évoquées concerneraient une chambre n° 31, pour laquelle la société Loje ne fait état d'aucun désordre, et sur laquelle l'examen par l'expert n'a pas été porté. La cour considère que ce seul document est insuffisant à démontrer que les époux [K] avaient connaissance depuis 2010 de l'infestation parasitaire par le mérule constatée par l'expert.

Il est admis qu'un dégât des eaux est survenu en juillet 2011, affectant les embellissements des murs de la salle de restaurant située sous la chambre n° 17.

Les pièces produites aux débats par les parties établissent qu'un rapport d'investigation de recherche de fuites de la société Bretagne Assèchement a conclu que 'les dommages étaient consécutifs à une fuite sur une évacuation eaux usées, eaux pluviales, extérieure, et une cassure au niveau d'une emboîture des infiltrations par le mur.', puis que les époux [K], qui avaient fait une déclaration de sinistre auprès de leur assureur Axa le 20 juillet 2011, ont reçu une indemnisation de 1 067 euros le 23 février 2012.

L'expert judiciaire retient dans son rapport que 'la nouvelle entrée d'eau dans la chambre n° 17 constatée en août 2012 a pour origine un défaut d'étanchéité du siphon de sol'. Il précise que 'l'origine du mérule peut être un défaut de raccordement ancien et non daté du siphon de la douche, en tous cas antérieur à la vente, non décelé avant la déclaration de sinistre en août 2012.'

Aucun élément ne permet donc d'affirmer que les cédants dès juillet 2011 avaient connaissance d'une infestation parasitaire autre que celle mentionnée au diagnostic daté du 23 janvier 2012.

Si dans l'acte de cession, le cédant déclare qu'un sinistre est survenu pour cause de prolifération de lierres sur la façade de l'hôtel, il ne saurait être fait grief aux époux [K] de n'avoir pas informé le cessionnaire du sinistre de juillet 2011 précité, alors que la cause de ce sinistre au vu des pièces produites avait été identifiée et le sinistre avait donné lieu à indemnisation, au contraire du sinistre affectant les lierres, puisque le contrat prévoit que 'le cédant prendra à sa charge les travaux de ravalement de façade suite à ce sinistre', et que les parties déclare que 'la réalisation de ses travaux avant le 1er avril 2012 constitue une condition suspensive du contrat.' Aucune mauvaise foi des cédants n'est établie de la seule absence de mention dans l'acte de cession du sinistre de juillet 2011.

L'expert a précisé que 'les désordres concernant la chambre 16 ont été signalés pour la première fois lors de l'accédit du 21 juillet 2016".

Si l'expert conclut que pour la chambre n° 17 un dispositif d'étanchéité aurait dû être prévu en 2004 par l'entreprise Couls, qu'en 2009 , l'entreprise [E], bien qu'intervenant en surface, sans dépose des bacs à douche, aurait dû s'interroger sur la présence ou non de cette étanchéité afin de conseiller utilement les époux [K] tant pour ce qui concerne la chambre n° 17 que la chambre n° 16, le tribunal souligne toutefois que l'absence d'investigations complémentaires ne peut être reprochée aux époux [K].

La cour approuve en conséquence les premiers juges qui écartent un défaut d'information des vendeurs. Il n'est pas établi qu'au moment de la signature de l'acte de cession du fonds de commerce, les époux [K] avaient connaissance des désordres et de l'infestation parasitaire.

La société Loje a accepté de prendre l'immeuble en l'état, au vu des informations communiquées et notamment d'un diagnostic dont elle n'ignorait pas le caractère incomplet, puisque n'ayant pas donné lieu à des sondages destructifs. En l'absence de preuve d'une dissimulation à l'acquéreur par les époux [K] de la situation parasitaire réelle de l'immeuble, le tribunal retient donc à raison que le prix de cession a été fixé en prenant en compte un risque assumé par la société Loje qui s'est abstenue d'entreprendre toutes investigations utiles par un homme de l'art, avant d'acquérir le bien. Il est en outre souligné de manière pertinente par les premiers juges que l'expert note qu'en ne donnant pas suite au devis de traitement établi suite au sinistre du 1er août 2012, la société Loje a encore perdu une occasion de détecter l'infestation sous la chambre n° 16, puisque celle-ci ne sera constatée qu'ultérieurement au cours des opérations expertales.

Les époux [K] ne sont pas des vendeurs professionnels. En l'absence de mauvaise foi démontrée de leur part, il doit donc être appliquée la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de cession.

Le tribunal décide à juste titre que la société Loje n'est pas fondée à rechercher la garantie des vices cachés par les cédants.

- sur la responsabilité des époux [K] au titre d'un manquement à l'obligation de délivrance

La société Loje rappelle que les époux [K], bailleurs sont tenus à son égard d'une obligation de délivrance, laquelle implique de délivrer des lieux conformes à leur destination.

Elle fait valoir que :

- l'infestation parasitaire est antérieure à sa prise de possession de lieux,

- la chambre n° 16 ne peut plus être exploitée en raison d'un affaissement du plancher,

- la salle de réunion pour les séminaires de l'hôtel est fermée,

- il est probable que cette infestation soit généralisée dans l'immeuble puisque apparue au 3ème étage en 2010, constatée au 1er étage par voie d'expertise et aperçue sous un radiateur en 2017,

- la cause de cette infestation parasitaire résulte de la non-conformité des bacs à douche des salles de bains des chambres.

Elle estime que ce manquement traduit un risque à la sécurité de ses clients.

Les époux [K] estiment avoir rempli leurs obligations.

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est soumis à l'obligation de délivrance qui perdure pendant toute la durée du bail.

L'article 1721 du code civil énonce qu'il est dû garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

L'article 1721 n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières, de façon non équivoque.

Le bail contient la clause suivante :

'Pour information, un état parasitaire a été délivré par le cabinet Marzin Expertise ..

Il résulte de cet état au paragraphe CONCLUSIONS ce qui suit ci-après littéralement rapporté :

Conclusions:

À la date de l'inspection, le contrôleur n'a décelé aucune trace visible d'activité apparente de termites sur l'ensemble des éléments décrits dans cette attestation.

À la date de l'inspection, le contrôleur n'a décelé aucune trace apparente de pourriture cubique issue d'un champignon de type mérule sur l'ensemble des éléments décrits dans cette attestation.

Pour tous les désordres ci-dessus énumérés, il conviendra de consulter un homme de l'art qui pourra en tant que de besoin prescrire toutes mesures prophylactiques.

Le preneur déclare avoir une parfaite connaissance de la situation parasitaire de l'immeuble vendu, notamment au regard des champignons lignivores, de leur développement (trois paramètres principaux comprenant un degré d'hydrométrie élevé, obscurité et présence de support cellulosique) et des risques encourus concernant les endroits n'ayant pu être inspectés par le diagnostiqueur.

Il déclare prendre l'immeuble en l'état et fera son affaire personnelle des travaux à effectuer, le prix du présent immeuble ayant été fixé compte tenu de cette situation.

Il est bien convenu entre les parties qu'en cas d'évolution ou d'apparition d'autre champignon lignivore entre le jour du compromis et l'acte authentique de vente, l'acquéreur ne pourra en aucun cas demander une diminution du prix ou se prévaloir d'une quelconque condition résolutoire, d'un vice caché ou d'un dol.'

Le tribunal souligne justement que cette clause reprend exactement celle mentionnée dans l'acte de cession de fonds de commerce, le terme cessionnaire ayant été remplacé par le terme preneur, et qu'il doit en être déduit que les parties ont convenu de mettre dans le champ contractuel du bail la question de la prise en charge de travaux résultant d'une contamination parasitaire de l'immeuble, pour lesquels le bailleur ne peut donc être recherché.

En application de l'article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les développements précédents confirment que les époux [K] n'avaient pas connaissance de l'infestation parasitaire et de ses conséquences au moment du bail.

Il est en outre justement retenu par le tribunal que la société Loje ne démontre pas ne pas être en mesure de continuer à exploiter les lieux conformément à sa destination. Il est rappelé que l'expert a constaté que la contamination par le mérule à l'aplomb de la chambre n° 17 n'évoluait plus depuis que la fuite sur le siphon de douche avait été réparée, que s'agissant de la chambre n° 16, il indique que 'même si le mérule ne se développe pas sous la chambre n° 17 où les conditions d'humidité ne sont pas rassemblées, il semblerait qu'elle ait proliféré dans la chambre n° 16 où elle a trouvé les conditions permettant son expansion'. Si la société Loje verse aux débats en pièce 29, 6 avis postés sur son site internet en février 2023 témoignant d'odeurs de moisissures, ces avis datés de 2020, 2021 et 2022 ne témoignent nullement de ce que les lieux ne sont pas exploités ainsi que prétendu par la société Loje.

La société Loje n'est donc pas fondée en sa demande de condamnation à faire des travaux au motif d'un manquement des époux [K] à leur obligation de délivrance.

En l'absence de manquement démontré des époux [K], la société Loje n'est pas davantage fondée en sa demande accessoire tendant à être autorisée à consigner les loyers durant l'exécution de travaux réparatoires et en ses demandes indemnitaires.

La cour confirme le jugement qui déboute la société Loje de ses demandes.

Il n'y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie formée par les époux [K].

- sur les frais irrépétibles et les dépens

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [K]. La société Loje qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à payer aux époux [K] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Les autres demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

La cour confirme le jugement s'agissant des dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Déboute les sociétés Axa France Iard et Maaf assurances de leurs demandes tendant à constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel incident de M. [B] [K] et de Mme [P] [K] à leur encontre ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Loje à payer à M. [B] [K] et de Mme [P] [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties ;

Condamne la société Loje aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.