CA Paris, Pôle 1 ch. 3, 30 avril 2025, n° 24/12247

Par acte sous signature privée des 29 avril et 2 mai 2022, la société Previmmo-Groupe Prévoir (ci-après : 'la société Previmmo') a consenti à la société TMP un bail commercial portant sur des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2]) pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2022, moyennant un loyer indexé de 36.000 euros par an hors taxes (HT) et hors charges, payable par trimestre et d'avance, pour l'exercice de l'activité de café-bar et de vente sur place et à emporter de produits ne nécessitant pas d'extraction et de bac à graisse pour leur préparation.

La société TMP exploite dans ces lieux un établissement sous l'enseigne 'Les Tomettes'.

Le 8 décembre 2023, la société Previmmo lui a fait signifier une sommation visant la clause résolutoire du bail d'avoir à :

cesser toute cuisson au sein des lieux loués ;

cesser toutes nuisances olfactives, même en l'absence de cuisson ;

cesser toutes nuisance sonores.

Le 24 janvier 2024, la société Previmmo a fait signifier à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 12.097,17 euros au titre des loyers et charges, outre les frais de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la société Previmmo a fait assigner la société TMP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de l'entendre:

à titre principal,

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 8 janvier 2024 ;

ordonner l'expulsion de la société TMP ;

ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

condamner la société TMP à lui payer une provision de 217,02 euros à titre d'arriéré locatif selon décompte arrêté au jour de l'assignation, outre les intérêts au taux à compter de l'assignation ;

condamner la société TMP à lui payer une indemnité d'occupation indexée de 11 880,15 euros par trimestre ;

à titre subsidiaire,

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 24 février 2024 ;

ordonner l'expulsion de la société TMP ;

ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

condamner la société TMP à lui payer une provision de 217,02 euros à titre d'arriéré locatif selon décompte arrêté au jour de l'assignation, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation;

condamner la société TMP à lui payer une indemnité d'occupation indexée de 11.880,15 euros par trimestre ;

en tout état de cause,

majorer de 10 % la somme due au titre du bail, soit la somme de 21,70 euros ;

dire qu'elle pourra conserver le dépôt de garantie ;

condamner la société TMP à lui payer la somme de 194.042,45 euros TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'au terme de la période ferme, le 30 avril 2028 ;

assortir toutes les condamnations pécuniaires de l'intérêt au taux légal avec capitalisation desdits intérêts ;

dire que les frais de l'exécution forcée à venir seront à la charge de la société TMP en ce compris les honoraires de recouvrement de l'article A444-32 du code de commerce ;

condamner la défenderesse à lui payer la somme de 13.663,56 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 6 juin 2024, le dit juge des référés a :

dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société Previmmo ;

condamné la société Previmmo à payer à la société TMP la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Previmmo aux dépens de l'instance.

Par déclaration du 2 juillet 2024, la société Previmmo a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Par ses premières et dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, au visa des articles 641 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1709, 1728 et 1224 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, la société Previmmo a demandé à la cour de :

la juger recevable et bien fondée en ses entières demandes ;

infirmer l'ordonnance du 6 juin 2024 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société Previmmo; condamné la société Previmmo à payer à la société TMP la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Previmmo aux dépens de l'instance ;

et statuant à nouveau,

à titre principal,

constater et juger l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 2 mai 2022, à compter du 9 janvier 2024 ;

en conséquence, juger que le bail du 2 mai 2022 signé entre la société Previmmo et la société TMP portant sur le local commercial situé au [Adresse 2]) est résilié depuis le 9 janvier 2024 ;

juger que la société TMP est occupante sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024 du local, propriété de la société Previmmo-Groupe Prévoir, situé [Adresse 2];

ordonner à la société TMP et à tous les occupants de son chef ou non de quitter l'appartement situé [Adresse 2], et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

ordonner l'expulsion de la société TMP de tous les occupants de son chef ou non de l'appartement situé du local se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2], avec si besoin est, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

condamner à titre de provision la société TMP à verser à la société Previmmo la somme de 1.599,97 euros TTC au titre des loyers, des provisions de charges impayées dus au jour des présentes, avec intérêts aux taux légal à compter de l'assignation et faire application de l'anatocisme;

condamner à titre de provision la société TMP à payer à la société Previmmo, une indemnité d'occupation trimestrielle, d'un montant égal à 11.880,15 euros TTC, à compter du 9 janvier 2024 et jusqu'à la libération effective du local commercial se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2], étant précisé que la clause d'indexation continuera de s'appliquer à l'indemnité d'occupation ;

à titre subsidiaire,

juger la société Previmmo recevable et bien fondée en ses entières demandes;

constater et juger l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 2 mai 2022, à compter du 25 février 2024 ;

en conséquence, juger que le bail du 2 mai 2022 signé entre la société Previmmo et la société TMP portant sur le local commercial situé au [Adresse 2]) est résilié depuis le 25 février 2024 ;

juger que la société TMP est occupante sans droit ni titre depuis le 25 février 2024 du local, propriété de la société Previmmo, situé [Adresse 2] ;

ordonner à la société TMP et à tous les occupants de son chef ou non de quitter l'appartement situé [Adresse 2], et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard ;

ordonner l'expulsion de la société TMP de tous les occupants de son chef ou non de l'appartement situé du local se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2]) (à droite de la porte cochère), avec si besoin est, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

condamner à titre de provision la société TMP à payer à la société Previmmo, une indemnité d'occupation trimestrielle, d'un montant égal à 11.880,15 euros, à compter du 25 février 2023 et jusqu'à la libération effective du local commercial se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2]) (à droite de la porte cochère), étant précisé que la clause d'indexation continuera de s'appliquer à l'indemnité d'occupation ;

en tout état de cause,

majorer à titre de provision, les sommes dues de 10 % au titre du bail commercial, soit la somme de 21,70 euros ;

juger que la société Previmmo conservera le dépôt de garantie, soit la somme de 9.483,46 euros à titre d'indemnité de résiliation ;

condamner, à titre de provision la société TMP à verser à la société Previmmo la somme de 194.042,45 euros TTC hors indexation au titre des loyers, des provisions de charges dus jusqu'au terme de la période ferme le 30 avril 2028 ;

condamner par provision la société TMP à payer tous les frais d'huissier y compris les droits proportionnels de recouvrement ;

assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l'intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

autoriser la société Previmmo à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu'il leur plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux ;

autoriser la société Previmmo à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu'au paiement intégral de la dette ;

juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R. 221-40 du code de procédure civile d'exécution ;

juger que l'ensemble des frais de l'exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l'article A444-32 du code de commerce seront à la charge de la société TMP ;

condamner la société TMP à payer à la société Previmmo la somme de 13.663,56 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Par ses premières et dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, au visa des articles 32-1, 700, 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, la société TMP a demandé à la cour de :

confirmer l'ordonnance du 6 juin 2024 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société Previmmo;

débouter la société Previmmo de l'ensemble de ses demandes, fins été conclusions;

condamner la société Previmmo à verser la somme de 9.600 euros à la société TMP au titre de l'article 700 du code de procédure civile (en complément de celui de première instance) et à payer les dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d'offre de preuve.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire à raison de l'exercice d'une activité prohibée

À titre principal, la société Previmmo fait valoir que la société TMP, même après avoir été sommée de cesser toute cuisson et nuisances olfactives ou auditives, n'a pas respecté la destination des lieux convenue dans le contrat de bail. Elle considère que cette situation n'est pas acceptable dès lors que la société TMP exerce une activité de restauration, qui nécessite d'effectuer des cuissons dans des locaux lesquels ne sont pas aménagés pour ce faire, ce qui est dangereux mais aussi occasionne des nuisances sonores, olfactives. Elle souligne qu'en effet les nuisances dues à une activité de restauration avec cuisson ont été constatées par de nombreux voisins et par procès-verbal de commissaire de justice. Elle en déduit que la clause résolutoire est acquise et que la société TMP se trouve occupante sans droit ni titre des locaux depuis l'expiration du délai d'un mois visé dans la sommation, le 9 janvier 2024.

Au contraire, la société TMP conteste les faits qui lui sont imputés par la société Previmmo. Elle considère que cette dernière n'apporte pas la preuve qu'elle exerce une activité de cuisson. Elle remarque que le commissaire de justice n'a constaté la présence d'aucun appareil de cuisson dans les cuisines du restaurant et estime que les plaintes de voisins n'ont pas de valeur probante. Elle explique qu'elle se borne à réchauffer les plats qui sont préparés dans le restaurant voisin 'Le primerose', lequel appartient en partie aux mêmes propriétaires. Elle en déduit que la clause résolutoire n'a pas été régulièrement acquise.

La cour rappelle que selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et, il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Par ailleurs, selon l'article 1728 du code civil, 'Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Il résulte par ailleurs de l'article 1104 du code civil qui dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, que la clause résolutoire doit, pour être efficace, être mise en 'uvre de manière loyale.

Reste que si le juge des référés peut tirer les conséquences des stipulations contractuelles claires et dépourvues d'ambiguïté qui lui sont soumises, il ne relève pas de ses pouvoirs d'interpréter un contrat.

Au cas présent, la société Previmmo invoque les stipulations du contrat de bail qu'elle estime avoir été méconnues par la locataire en ce qu'elles prévoient exactement :

'TITRE I - CONDITIONS PARTICULIERES

Article I.1. - Désignation des locaux

a) Désignation de l'Immeuble

Le Bailleur est propriétaire de l'intégralité de l'Immeuble d'une surface utile d'environ

1 584.00 m', situé [Adresse 2]. (Ci-après l'" Immeuble ")

La surface exploitée (ci-après " Surface Exploitée") pour le calcul des quotes-parts de charges, travaux, impôts, taxes est de :

38mª pour le rez-de-chaussée ;

- 60m' pour le sous-sol.

b) Désignation des Locaux

i) Localisation dans l'Immeuble

Les Locaux se situent au rez-de-chaussée du bâtiment, à droite de la porte cochère en façade sur l'avenue, et se décomposent comme suit :

une salle de restauration présentant une superficie de 38m' environ;

Un sous-sol présentant une superficie de 60m', avec un escalier communiquant de la salle de restauration à la cave, au sein de laquelle se trouvent trois réserves et un vestiaire.

La surface totale pour le calcul du loyer annuel, incluant la quote-part de parties communes, est ainsi d'environ 98 m2.

Ci-après tous ensemble les " Locaux "

Il est ici précisé que les plans des Locaux sont annexés au Bail.

Article 1.2. - Destination des locaux

Le Preneur est autorisé à exercer dans les Locaux les activités suivantes :

" toute activité de café-bar et de vente sur place ou à emporter de produits dont la préparation ne nécessite pas l'utilisation d'une extraction ou d'un bac à graisse, à l'exclusion de tout autre commerce,

Sont expressément exclues de la destination des Locaux, les activités nécessitant l'utilisation d'une extraction et/ou toute activité de restauration de nature à entraîner la diffusion d'odeurs de cuisine gênantes pour le voisinage. "

Le Preneur est informé de l'impossibilité matérielle d'installer un conduit d'extraction d'air pour une cuisine au sein des Locaux, et déclare l'accepter et renoncer à toute activité qui le nécessiterait.

[...]

'II.15. Condition résolutoire - Sanction

Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou charges ou taxes ou contributions quelconques, indemnité d'occupation suite à un congé du Bailleur, du paiement de tous arriérés dus par suite d'indexations, de révisions ou de renouvellements, ainsi que toute somme relative au dépôt de garantie, intérêts et pénalités quels qu'ils soient, de la communication de l'attestation d'assurance, de l'original de la garantie autonome à première demande, de la caution solidaire, ou de la reconstitution du dépôt de garantie dans le cadre d'une procédure collective, du strict respect des stipulations visées à l'ARTICLE II.6. - 'Obligations à la charge du preneur', du respect de la destination des Locaux, comme en cas d'inexécution de l'une quelconque des conditions du Bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation délivrée par exploit d'huissier resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et que si, en ce cas, le Preneur se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire statuant en tant que juge des référés'.

Les parties sont contraires quant à l'illicéité de l'activité pratiquée par la société TMP au regard des stipulations précitées qui autorisent 'toute activité de café-bar et de vente sur place ou à emporter de produits dont la préparation ne nécessite pas l'utilisation d'une extraction ou d'un bac à graisse, à l'exclusion de tout autre commerce', mais qui excluent expressément 'les activités nécessitant l'utilisation d'une extraction et/ou toute activité de restauration de nature à entraîner la diffusion d'odeurs de cuisine gênantes pour le voisinage.'

A cet égard, la société Previmmo relève en premier lieu que l'offre de restauration de la société TMP figurant sur la carte permet de constater que celle-ci propose des mets qui nécessitent une cuisson. Elle cite notamment les plats suivants : 'choux fleur rôti caramélisé, sardines grillées, éffiloché d'agneau braisé, gambas grillées'.

Mais, comme le fait valoir à juste titre en réponse la société TMP, le fait d'avoir à la carte des plats rôtis, grillés ou braisés ne suffit pas à démontrer que ces aliments aient été cuisinés sur place alors qu'ils peuvent avoir été achetés déjà préparés. A cet égard, la société TMP précise qu'elle n'a accepté les limitations relatives à la destination des locaux qu'en raison de la proximité du café Primerose où sont cuisinés certains plats, qui sont ensuite transférés et réchauffés au micro-ondes des Tomettes où ils sont ensuite servis. Elle explique les liens tissés avec le restaurant voisin, situé à la même adresse, où sont préparés ces plats, évoquant le protocole sanitaire élaboré à cette fin par un formateur spécialiste en hygiène et sécurité alimentaire, affiché dans ses locaux.

Comme la société TMP le fait observer, il apparaît que ce modus operandi a été accepté par la société Previmmo, ce qu'a reconnu le conseil de cette dernière dans un courriel officiel du 21 décembre 2023, en indiquant : 'Ma cliente me rappelle que lors de la prise à bail il avait été convenu que le local pris à bail ne servirait qu'à réchauffer les plats cuisinés dans la brasserie préexistante.'

En tout état de cause, il appartenait à la société Previmmo de démontrer avec l'évidence requise en référé que la pratique ainsi revendiquée par la société TMP serait contraire à la clause invoquée et qui autorise 'toute activité de café-bar et de vente sur place ou à emporter de produits dont la préparation ne nécessite pas l'utilisation d'une extraction ou d'un bac à graisse' ou, comme elle le soutient, que la société TMP dérogerait à cette pratique et réaliserait elle-même la cuisson des plats qu'elle sert à sa clientèle.

A cet effet, deux procès-verbaux établis par un commissaire de justice respectivement les 28 septembre 2023 et 24 janvier 2024 sont produits la société Previmmo. Toutefois, ceux-ci ne permettent pas de retenir que cet officier ministériel aurait constaté des nuisances olfactives générées par l'activité de la société TMP. En effet, si le commissaire de justice relève des 'odeurs de cuisson', sans apporter de plus amples précisions, il ne livre aucun élément d'information pour en déterminer l'origine. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que la société Previmmo ne démontrait pas que les nuisances olfactives qu'elle avait fait constater par commissaire de justice dans deux appartements de l'immeuble étaient imputables à l'activité de la société TMP. En outre, le premier juge avait retenu que la société Previmmo ne justifiait pas que les prétendues nuisances avaient perduré au-delà du délai d'un mois courant à compter de la signification de la sommation du 8 décembre 2023.

Pour améliorer sa situation probatoire à hauteur d'appel, par requête du 5 septembre 2024, sur le fondement de l'article 958 du code de procédure civile, la société Previmmo a saisi le Premier président de cette cour d'appel, aux fins de désignation d'un commissaire de justice. Elle faisait valoir notamment que les habitants de l'immeuble souffraient de nuisances olfactives uniquement depuis l'arrivée de la société TMP et se plaignaient aussi de nuisances sonores, et que la preuve de la cuisson réalisée au sein des locaux est particulièrement complexe à rapporter, la société TMP n'autorisant pas le commissaire de justice à pénétrer de manière aléatoire au sein du local et exigeant d'être prévenue.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, le magistrat délégataire du Premier président a accueilli favorablement la demande et a désigné un commissaire de justice aux fins de :

se rendre dans les locaux de la société TMP situés au rez de chaussée du [Adresse 2] entre 20h00 et 23h00,

visiter le local commercial dans son intégralité et dire si une activité de cuisson est réalisé au sein des locaux pris à bail par la société TMP,

relever toute présence d'indice de cuisson réalisée au sein des locaux (électroménager: présence de hotte, de cuisinière, de four, de plaque de cuisson, de friteuse, de robot culinaire permettant la présence de gras sur les murs et sol, présence d'ustensile de cuisine, de batterie de cuisine, de fiche sanitaire, de recette, instructions et autres éléments pouvant caractériser la cuisson sur place),

relever la présence éventuelle d'odeurs de cuisine, de fumée ou de vapeur,

relever la présence éventuelle d'une extraction, d'un bac à graisse, ou de toute autre installation susceptible de corroborer l'activité de cuisson,

constater la présence éventuelle de nuisances sonores,

fournir une description détaillée des observations faites lors de la visite, en incluant toutes les preuves collectées selon son choix (photos, vidéos, témoignages),

En exécution de cette mesure d'instruction, le commissaire de justice requis a dressé un procès-verbal daté du 3 octobre 2024 à 20 heures, que la société Previmmo a versé au débat.

Néanmoins, force est d'observer à la lecture de cette pièce que cet officier ministériel n'a aucunement constaté la réalisation d'une quelconque activité de cuisson en cours, alors que tel était précisément l'objet de la mission, qu'il était à cette fin chargé d'exécuter entre 20 et 23 heures, sans que la société TMP n'en ait été préalablement avertie.

Au contraire, il convient de relever que le commissaire de justice a constaté, 'la présence d'aucune hotte aspirante, d'aucune plaque de cuisson que ce soit électrique ou au gaz, ni d'aucun four traditionnel que ce soit électrique ou au gaz, d'aucune friteuse'.

Par ailleurs, les constats opérés quant à la présence de plusieurs robots culinaires, la présence de très nombreux ustensiles de cuisine et d'une batterie de cuisine importante avec diverses casseroles et marmites, de nombreuses denrées alimentaires dont certaines crues, notamment de l'agneau cru et des légumes crus, de farine et de sucre, d'un sol gras et glissant par endroits dans la cuisine, sont inopérants pour établir avec l'évidence requise en référé que la société TMP méconnaîtrait les obligations contractuelles qu'elle a souscrites.

Il en est de même s'agissant de la double constatation du commissaire de justice lorsque celui-ci relève que 'dans la salle du restaurant du rez-de-chaussée' [..] 'règne une forte odeur de cuisine épicée' et quant à la présence 'd'une forte odeur de Cuisine, particulièrement une odeur d'épices' sentie dans les locaux du sous-sol. Ces appréciations, en tout état de cause subjectives, apparaissent insuffisamment précises et ne permettent pas de retenir l'existence d'une activité de restauration de nature à entraîner la diffusion d'odeurs de cuisine gênantes pour le voisinage. En effet, ce faisant, le commissaire de justice n'a pas constaté de nuisances affectant les parties communes, ou dans d'autres parties de l'immeuble, ni au niveau de la terrasse du restaurant, alors qu'aux termes de son procès-verbal, accompagnée par la gardienne de l'immeuble, Mme [P], il a investigué dans la cour, les couloirs et escalier conduisant à la porte des caves pour y repérer des taches, dont il a considéré qu'elles semblaient être des taches grasses.

Enfin, ce procès-verbal du 3 octobre 2024 rapporte que le responsable de la société TMP, interrogé par le commissaire de justice, a confirmé la méthode utilisée pour la cuisson des aliments, précisant que seuls l'assemblage et le réchauffage étaient effectués sur place. Et, le commissaire de justice a constaté qu'était affiché dans la cuisine la 'procédure HACCP de marchandise, 'indiquant que la cuisson est réalisée dans le restaurant Primrose'

C'est tout aussi vainement que la société Previmmo produit diverses plaintes et attestations émanant d'occupants de l'immeuble, alors que l'analyse de ces pièces ne permet pas de suffisamment caractériser les manquements contractuels qu'elle impute à la société TMP.

La cour relève que la société Previmmo s'était appuyée devant le premier juge sur deux courriels datés des 18 et 27 avril 2023, émanant respectivement de M. [F] et de Mme [I]. Ceux-ci y indiquaient avoir constaté de fortes odeurs de nourriture en lien avec l'arrivée du nouveau restaurant 'Les Tomettes' (pièce n°4 de l'appelante). Et, devant le premier juge, la société TMP produisait deux attestations datées du 20 mars 2024, l'une de la même Mme [I] qui indiquait ne plus avoir ' aucune nuisance olfactive au sein du cabinet médical', l'autre d'un autre occupant de l'immeuble, M. [X], qui précisait ne plus avoir 'eu de mauvaises odeurs ni de bruit depuis des mois'.

Comme l'observe la société TMP, c'est postérieurement à l'ordonnance du premier juge que la société Previmmo a recueilli sept courriels datés des 3, 4, 5 et 9 juillet 2024 ainsi qu'une unique attestation datée du 5 juillet 2024. La société TMP souligne qu'à l'exception de M. [F], les personnes concernées ne n'ont formé aucune plainte directement auprès d'elle, et que c'est la société Previmmo qui a suscité ces témoignages auprès de ses locataires, après le rejet de ses demandes par le juge des référés.

C'est ainsi que, tout en contredisant sa précédente attestation, par un simple courriel daté du 5 juillet 2024, en réponse à un appel téléphonique qui l'invitait à rappeler en urgence le gestionnaire locatif, Mme [I] a indiqué à Mme [J] : 'Bonjour Madame,

Désolée pour mon retour tardif, des contraintes personnelles m'ont empêché de vous écrire plus tôt. Je soussignée, [E] [I], locataire au 1er étage du [Adresse 2], atteste de la présence de nuisances olfactives et sonores depuis l'ouverture du restaurant Les Tomettes.

Malgré une nette diminution de la gêne, il persiste des odeurs de cuisine au sein de l'appartement (cabinet médical et paramédical) ainsi que dans les parties communes.

La présence de rongeurs nuisibles dans les parties communes de l'immeuble s'est accentuée depuis l'ouverture du restaurant.

Se rajoute à ça une pollution sonore continue.

Bien cordialement,

Locataires [E] [I] et Docteur [A] [O]' (pièce 27 de l'appelante).

La société TMP observe que Mme [I] avait pourtant préalablement indiqué qu'elle ne constatait plus d'odeurs et remarque qu'elle adapte sa position selon son interlocuteur. Elle précise que Mme [I] exerce une activité de kinésithérapeute et qu'elle n'occupe en principe pas ses locaux le soir.

Par un courriel du 9 juillet 2024, Mme [W] indique : 'Bonjour madame [J],

Les nuisances ont débuté lorsque Les Tomettes se sont installées dans l'immeuble.

Comme vous savez mon appartement est au 2ème étage, et ma chambre est directement au-dessus de Les Tomettes.

Deux types de nuisances.

La bruit le soir. Leurs clients restaient souvent sur leur terrasse jusqu'au 2 heures le matin.

Le problème des odeurs se sont apparus des l'installation de cette restaurant.

Cela a diminué un peu mais, très récemment il y avait des odeurs vers midi et un autre fois vers 9 heures le soir.

Cordialement' (pièce n°26 de l'appelante).

Un courriel destiné à Mme [J], daté du 3 juillet 2024, émanant de l'adresse '[Courriel 6]' mais non signé, indique :

'Depuis que le restaurant les tomettes a ouvert, nous subissons dans l'immeuble de très nombreuses nuisances qui compromettent gravement la tranquillité des habitants et l'hygiène de l'immeuble.

- des nuisances olfactives :

Il y a des odeurs de cuisson persistantes particulièrement dans la cave et cela quotidiennement.

- des nuisances sonores :

La ventilation situé juste sous ma fenêtre fait du bruit de 7 heures à 23 heures tous les jours même le dimanche ce bruit est toujours genant même si le restaurant est intervenu pour l'atténuer.

Le plus dérangeant est le bruit même à l'intérieur du restaurant : déplacement des tables et des chaises, claquement de portes, bruit de vaisselles et musique, tout cela régulièrement jusqu'à 1 heure du matin.

Le restaurant organise également des soirées privées qui occasionne énormément de bruit parfois au-delà d' une heure du matin.

- la saleté :

L'immeuble est particulièrement salle depuis l'installation du restaurant. Il y a pleins de tâches de graisse dans la cave l'escalier et le hall d'entrée. En effet, les sacs poubelles sont remontés par la cave. De plus, les employés circulent par la cave du primerose au tomette ce qui salis et attire les souris dont le nombre c'est accru.

- la sécurité :

La porte de la cave reste en permanence ouverte.' (pièce n°28 de l'appelante).

La société TMP remarque que Mme [P] indique qu'il y a du bruit à l'intérieur du local, ce qui n'a pas de rapport avec la destination des locaux et qu'elle fait référence à de la saleté et des tâches sans justifier du lien avec Les Tomettes. Il n'est pas précisé si Mme [P], décrite par ailleurs comme étant la gardienne de l'immeuble, est en lien de subordination avec la société Previmmo.

Un courriel daté du 4 avril 2024, émanant de IPS group, adressé à Mme [R] [D] indique:

'Bonjour,

Je tiens à vous signalé que depuis plusieurs semaines, nous sommes gêné par des odeurs de cuisine et de nourritures très forte situé dans l'entrée près de l'ascenseur. Ces nuisances olfactives sont extrêmement désagréables pour nous même ainsi que pour les personnes qui nous rendent visite.

Tous nos invités nous font la remarque et rappelle que ce n'est pas digne d'un immeuble de ce standing.

De plus lorsque je descend à ma cave, je constate que l'odeur est beaucoup plus importante. Visiblement cela est du au fait que les portes des 2 restaurants reste constamment ouverte.

Pouvez vous faire le nécessaire que cela cesse rapidement.

[C] [V]' (pièce n°29 de l'appelante).

Le même signataire a reproduit ces allégations dans une attestation établie en date du 5 juillet 2024 conforme aux articles 200 à 203 du code de procédure civile s'agissant de la seule attestation produite par la société Previmmo (pièce n°30 de l'appelante).

Par un courriel du 3 juillet 2024, M. [B] indique à Mme [J] :

'Bonjour madame,

Je souhaite vous signaler que depuis notre emménagement, nous avons constaté des nuisances sonores et olfactives provenant du restaurant en bas de l'immeuble.

Il s'agit notamment d'odeurs alimentaires très fortes en provenance de la cave.

Je vous remercie par avance d'essayer de régler ce problème.

Cordialement' (pièce n°31 de l'appelante).

Par un courriel du 5 juillet 2024, Mme [Y] indique:

'Bonjour Me [J],

Je me permets de vous contacter pour vous relayer les nuisances nombreuses que les résidents de l'immeuble [Adresse 2] subissent depuis l'ouverture de cet établissement.

L'accès à notre porte cochère est régulièrement occupé par des chaises et des tables qui débordent largement de l'espace terrasse autorisé.

Le niveau sonore aussi en bien soirée que la nuit ne permet pas une utilisation paisible de nos pièces sur rue (le service de nettoyage passe entre 2 et 3h du matin, les chaises & tables sont traînées sur le sol pour faciliter le nettoyage).

Le sol de notre hall a été dégradé par des taches de graisse qui sont maintenant incrustées dans les matériaux du sol.

Les nuisibles sont en forte recrudescence (souris, cafards principalement).

La première année, la carte proposait régulièrement des frites et du poisson. Les odeurs de friture et de déchets de poisson se répandaient dans la cour ainsi que dans nos parties communes.

Maintenant la carte propose une variété de plats méditerranéens cuisinés sur place qui nécessite l'utilisation intensive de la cuisine installée au sous-sol.

Cet établissement reste ouvert très régulièrement au-delà de minuit, les clients sont très bruyants au moment de quitter le restaurant et perturbent notre sommeil.

Je m'étonne que vous laissiez autant de nuisances perturber l'usage paisible d'une copropriété qui se veut de standing.

C'est une résidence d'habitation avec de nombreuses familles (y compris la mienne) qui subissent des désagréments depuis bien trop longtemps !

J'espère recevoir rapidement un retour de votre part avec des solutions concrètes,

Bien cordialement (pièce n°32 de l'appelante).

Enfin, par un courriel du 8 juillet 2024, Mme [U] [H] indique à Mme [J] :

'Bonjour Madame

Je vous confirme le fait des nuisances occasionnées par la restauration du restaurant. Les tommettes. Bonne journée'. (pièce n°33 de l'appelante).

La société TMP élève diverses critiques à l'encontre de ces pièces dont elle considère que la teneur est dénuée de valeur technique, outre qu'elle ne démontre pas qu'elle réalise des cuissons dans son local, ni que les odeurs ressenties proviennent de celui-ci.

La cour constate qu'alors que le rez-de-chaussée de l'immeuble est occupé par les deux établissements de restauration, situés de part et d'autre de la porte cochère, les plaintes recueillies par la société Previmmo et l'attestation qu'elle produit ne permettent pas d'établir de façon incontestable l'existence de nuisances olfactives caractérisées imputables à la société TMP.

S'agissant des nuisances sonores, la société TMP rappelle à juste titre que la destination des locaux loués est un café bar, qui a l'autorisation d'exercer son activité jusqu'à 2 heures du matin. Elle précise respecter les horaires d'exploitation de son activité, et s'appuyant sur une extraction du logiciel de caisse, elle fait remarquer que pour les 18 derniers mois, son activité quotidienne a été clôturée majoritairement avant minuit, avec quelques exceptions, sans jamais dépasser l'horaire légal autorisé.

En tout état de cause, il n'est produit aucun constat objectif permettant de mesurer l'intensité du bruit perçu par les plaignants, ni d'en déterminer l'origine exacte, et ainsi de caractériser l'existence de nuisances sonores anormales imputables à la société TMP avec l'évidence requise en référé.

Par voie de conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 8 décembre 2023 et sur les demandes subséquentes.

Sur la demande subsidiaire relative à l'acquisition de la clause résolutoire à raison pour défaut de régularisation des causes du commandement de payer du 24 janvier 2024

La société Previmmo rappelle que le contrat de bail prévoit l'acquisition de la clause résolutoire en cas de défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et ajoute que la société TMP n'a pas payé intégralement l'échéance de loyer visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2024. Elle en déduit que la société TMP est occupante sans droit ni titre des locaux depuis l'expiration du délai d'un mois visé dans le commandement de payer, soit le 24 février 2024.

La société TMP fait valoir que le commandement de payer lui a été signifié après le paiement de l'arriéré en sorte qu'il était inexact ab initio. Elle explique ne pas avoir remarqué la différence de 217,02 euros entre ce qui lui était demandé et ce qu'elle avait réglé, du fait des méthodes peu intelligibles du bailleur pour calculer les échéances. Elle soutient qu'elle n'a commis aucun manquement concernant le paiement du loyer alors que la société Previmmo ne justifie aucunement qu'au 24 février 2024, elle restait débitrice d'une quelconque somme. Elle indique avoir été parfaitement à jour de ses paiements à date et n'avoir jamais présenté de solde débiteur particulier comme en témoigne l'absence spécifique de démarche du bailleur (mail ou courrier de relance ou mise en demeure).

La cour, se référant aux dispositions ci-avant évoquées, rappelle qu'il résulte par ailleurs de l'article 1104 du code civil qui dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, que la clause résolutoire doit, pour être efficace, être mise en 'uvre de manière loyale.

Au cas présent, la cour relève que par acte de commissaire de justice daté du 24 janvier 2024, la société Previmmo a fait délivrer à la société TMP un commandement de payer visant la clause résolutoire en paiement de la somme de 12.097,17 euros au titre des loyers et charges impayés selon un décompte arrêté au 1er janvier 2024, comme le mentionne l'acte, outre 183,23 euros au titre de l'acte.

Le décompte joint au commandement mentionne une date manifestement erronée en ce qu'il précise avoir été 'arrêté au 31 décembre 2024'. En tout état de cause, il fait apparaître que tous les appels d'échéance visés, respectivement en date des 1er janvier 2023, 1er avril 2023, 1er juillet 2023, 1er octobre 2023, 1er décembre 2023, ont tous été intégralement réglés par la locataire dans les jours suivants. Enfin, il mentionne en dernier lieu un appel d'échéance du 1er janvier 2024 à hauteur de 11.880,15 euros.

Or, la société TMP justifie avoir procédé au règlement de l'échéance du 1er janvier 2024, au moyen d'un virement d'un montant de 11.880,15 euros effectué le 22 janvier 2024.

La société Previmmo qui ne conteste pas l'existence de ce virement, prétend que malgré le règlement de 11.880,15 euros, les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai d'un mois. Elle produit un nouveau décompte (sa pièce n° 10), également arrêté au 31 décembre 2024, qui prend en compte le paiement de 11.880,15 euros, en date du 23 janvier 2024, et laisse apparaître un solde de 217,02 euros.

Comme l'a retenu le premier juge, dans ces conditions, les causes du commandement doivent être ramenées à un montant de 217,02 euros (12097,17-11880,15).

A l'examen du second décompte produit par la société Previmmo, il apparaît qu'en date du 8 novembre 2022 est mentionné un appel au titre des taxes foncières 'Taxe foncière non taxée' à hauteur d'un même montant de 217,02 euros. Cet appel ne figurait toutefois pas sur le décompte annexé au commandement et aucune pièce n'est produite pour en justifier la cause, ni le fait qu'il aurait été porté à la connaissance de la société TMP à un quelconque moment. Il n'est pas davantage justifié que ce montant figurait à titre de rappel sur les avis d'échéances postérieurs.

Dans ces conditions, il convient de retenir que la société TMP soulève une contestation sérieuse quant à la cause du commandement, étant rappelé que le bailleur n'était en tout état de cause pas fondé à mettre en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 24 janvier 2024 ainsi que sur l'ensemble des demandes subséquentes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.

En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais et dépens.

Partie perdante, la société Previmmo sera condamnée aux dépens d'appel et conservera à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a exposés.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la société Previmmo sera condamnée à payer à la société TMP la somme de six mille (6.000) euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Previmmo aux dépens d'appel ;

Rejette la demande de la société Previmmo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Previmmo à payer à la société TMP la somme de six mille (6.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.