CA Rennes, 1re ch., 6 mai 2025, n° 23/03981

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant compromis de vente rédigé par Century 21 le 6 avril 2021, M. [X], M. [V] et Mmes [K] se sont portés acquéreurs d'un bien immobilier sis à [Adresse 5] (56) appartenant aux époux [T] au prix de 600.000 ' net vendeur, outre 23.100 ' de frais d'agence. Aux termes de ce compromis, il était précisé que les frais de notaire seraient de 13.000 '.

2. Par appel de fonds du 18 mars 2022, Me [G] a sollicité le règlement d'une provision sur frais s'élevant à la somme de 38.700 '.

3. L'acte authentique de vente a été signé le 7 avril 2022, au profit de la SCI Ker Heol qui s'est substituée à M. [X], M. [V] et Mmes [K].

4. Par courrier du 23 mai 2022, la SCI Ker Heol a demandé à Century 21 d'effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assurance afin d'être indemnisée de la différence entre la somme de 13 000 ' de frais de notaire indiquée dans le compromis et celle de 38.700 ' effectivement payée, sans suite.

5. Par acte d'huissier du 10 novembre 2022, la SCI Ker Heol a alors fait assigner la société Morbihan Immobilier, exerçant sous l'enseigne Century 21, agence de l'Océan, devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

- 25.700 ' correspondant à l'écart de frais de notaire,

- 230 ' au titre des frais de dossier pour le prêt contacté,

- 3.253,40 ' au titre des intérêts pour le prêt contacté,

- 1.477,80 ' s au titre de l'assurance de prêt,

- 2.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

6. Par jugement du 10 mai 2023, le tribunal a :

- condamné la société Morbihan Immobilier à payer à la SCI Ker Heol la somme de 20.560 ' au titre de la perte de chance de ne pas contacter,

- condamné la société Morbihan Immobilier à payer à la SCI Ker Heol la somme de 4.961,20 ' au titre des frais générés par le prêt complémentaire,

- condamné la société Morbihan Immobilier à payer à la SCI Ker Heol la somme de 2.000 ' en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Morbihan Immobilier aux dépens.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal retient que la société Morbihan Immobilier a manqué à son devoir d'information en mentionnant dans le compromis de vente un montant erroné de 13.000 ' de frais de notaire, cette faute ayant entraîné, d'une part, une perte de chance pour la SCI Ker Heol de ne pas contracter ou de contracter dans de meilleures conditions, évaluée à 80 % et, d'autre part, la conclusion non prévue d'un prêt afin de financer les frais de notaire supplémentaires.

8. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 30 juin 2023, la société Morbihan Immobilier a interjeté appel à cette décision.

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 octobre 2024, la société Morbihan Immobilier demande à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- statuant à nouveau,

- la déclarer recevable et bien fondée en son action,

- en conséquence,

- débouter la SCI Ker Heol de tous ses chefs de demande, fins et conclusions,

- condamner la SCI Ker Heol au paiement de la somme de 10.000 ' de dommages et intérêts pour action abusive,

- condamner la SCI Ker Heol au paiement de la somme de 5.500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

10. À l'appui de ses prétentions, la SCI Ker Heol fait en effet valoir :

- que la SCI Ker Heol n'a subi aucun préjudice dès lors que le compromis de vente était caduc depuis le 30 octobre 2021, date butoir fixée par l'avenant du 12 août 2021, de sorte que les acquéreurs n'étaient plus tenus par aucune obligation légale à partir de cette date et auraient pu se rétracter sans conséquence par lettre recommandée, sans risque de poursuite en exécution forcée ou de dommages et intérêts,

- que les vendeurs ont proposé à plusieurs reprises aux acquéreurs de se désengager sans frais, y compris le jour de la signature de l'acte de vente,

- que la SCI Ker Heol n'a pas dû souscrire un emprunt complémentaire de 25.930 ' pour couvrir la différence de frais, dès lors que leur banquier a indiqué par mail du 31 mars 2022 qu'ils disposaient déjà de 17.970 ' sur leur compte, réduisant ainsi le besoin de financement à seulement 7.730 ', faits délibérément cachés aux premiers juges.

* * * * *

11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 23 avril 2024, la SCI Ker Heol demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- condamner la société Morbihan Immobilier à lui régler la somme de 5.000 ' au titre de son préjudice moral,

- débouter la société Morbihan Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Morbihan Immobilier à lui régler la somme de 4.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

12. À l'appui de ses prétentions, la SCI Ker Heol fait en effet valoir :

- que la société Morbihan Immobilier a commis une faute délictuelle (s'agissant de la vente d'une maison neuve, les frais de notaire avaient été évalués sur la base d'un taux réduit qui ne s'applique pas sur des ventes entre particuliers), qu'elle a d'ailleurs reconnue, en manquant à son obligation d'information et de conseil par négligence ou imprudence, en indiquant des frais de notaire erronés dans le compromis de vente (13.000 ' au lieu de 38.700 '),

- qu'elle a perdu la chance de ne pas acquérir le bien ou de l'acquérir à de meilleures conditions au regard de la modification des conditions financières initialement prévues, cette situation l'ayant contrainte à payer 25.700 ' de plus que prévu pour les frais de notaire,

- qu'elle n'eu d'autre choix que d'accepter la vente en l'état, peu important que le délai de réitération soit ou non passé,

- qu'elle a dû agir en urgence pour financer l'écart, de sorte qu'elle n'avait pas le temps de renégocier son prêt initial,

- que les 17.970 ' disponibles sur son compte étaient déjà destinés à financer des travaux non réalisés par les vendeurs (cuisine, carrelage, salle de bain, etc),

- que leur demande au titre du préjudice moral (admis pour les SCI en cas de perte de confiance envers un professionnel) constitue un complément ou une conséquence des demandes de première instance,

- qu'elle avait anticipé une commande du mobilier de cuisine pour la maison en novembre 2021 (facture de 5.336,55 '), montrant son engagement dans le projet, l'erreur commise s'ajoutant aux retards répétés dans les travaux et à une situation financière tendue,

- qu'un plaideur ne peut pas être condamné pour procédure abusive si sa demande est acceptée, même partiellement ou s'il a gagné en première instance mais perdu en appel.

* * * * *

13. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025

14. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute

15. La société Morbihan Immobilier concentre ses moyens sur l'absence de préjudice de la SCI Ker Heol. Elle n'entend pas discuter sa faute.

16. De son côté, la SCI Ker Heol considère que la société Morbihan Immobilier a commis une faute délictuelle, ce qu'elle aurait d'ailleurs reconnu, en indiquant des frais de notaire erronés dans le compromis de vente (13.000 ' au lieu de 38.700 '), manquant ainsi à son obligation d'information et de conseil par négligence ou imprudence. Elle rappelle en effet que, s'agissant de la vente d'une maison neuve, les frais de notaire avaient été évalués sur la base d'un taux réduit qui ne s'applique pas sur des ventes entre particuliers.

Réponse de la cour

17. L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

18. L'intermédiaire en matière de vente immobilière, et spécialement l'agent immobilier, est débiteur d'une obligation de diligence et d'exactitude propre à assurer l'effectivité et la sécurité des actes qu'il rédige.

19. En l'espèce, suivant compromis de vente rédigé par la société Morbihan Immobilier le 6 avril 2021, M. [X], M. [V] et Mmes [K] se sont portés acquéreurs d'un bien immobilier appartenant aux époux [T] au prix de 600.000 ' net vendeur, outre 23.100 ' de frais d'agence et, aux termes de ce compromis, il était précisé que les frais de notaire seraient de 13.000 ', alors que, par appel de fonds du 18 mars 2022, Me [G], notaire, a sollicité le règlement d'une provision sur frais s'élevant à la somme de 38.700 ', l'acte authentique de vente ayant été signé le 7 avril 2022 sur ces bases au profit de la SCI Ker Heol qui s'est substituée aux acquéreurs.

20. L'indication de frais notariés trois fois inférieurs à ceux finalement exigés constitue une faute. L'estimation de frais notariés à taux réduit sur une maison neuve ne trouvait pas à s'appliquer s'agissant d'une vente entre particuliers. C'est vainement que la société Morbihan Immobilier, 'regrettant que cette erreur n'ait pas été relevée plus tôt, d'autant que les notaires disposent du compromis depuis plus de six mois', indique, dans un courrier électronique du 25 mars 2022, qu'elle n'avait pas cette information lors de la rédaction du compromis, alors que c'est ce que l'on attend d'un professionnel.

21. La faute de la société Morbihan Immobilier, au demeurant non contestée, est établie.

Sur les préjudices et le lien de causalité

22. La société Morbihan Immobilier fait valoir que la SCI Ker Heol n'a subi aucun préjudice dès lors que le compromis de vente était caduc depuis le 30 octobre 2021, date butoir fixée par l'avenant du 12 août 2021, de sorte que les acquéreurs n'étaient plus tenus par aucune obligation légale à partir de cette date et auraient pu se rétracter sans conséquence par lettre recommandée, sans risque de poursuite en exécution forcée ou de dommages et intérêts. Elle affirme que les vendeurs ont proposé à plusieurs reprises aux acquéreurs de se désengager sans frais, y compris le jour de la signature de l'acte de vente et que la SCI Ker Heol n'a pas dû souscrire un emprunt complémentaire de 25.930 ' pour couvrir la différence de frais, dès lors que leur banquier a indiqué par mail du 31 mars 2022 qu'ils disposaient déjà de 17.970 ' sur leur compte, réduisant ainsi le besoin de financement à seulement 7.730 ', faits délibérément cachés aux premiers juges.

23. La SCI Ker Heol réplique qu'elle a perdu la chance de ne pas acquérir le bien ou de l'acquérir à de meilleures conditions au regard de la modification des conditions financières initialement prévues, cette situation l'ayant contrainte à payer 25.700 ' de plus que prévu pour les frais de notaire. Elle affirme n'avoir eu d'autre choix que d'accepter la vente en l'état, peu important que le délai de réitération soit ou non passé. Elle indique avoir ainsi dû agir en urgence pour financer l'écart, de sorte qu'elle n'avait pas le temps de renégocier son prêt initial. Selon elle, les 17.970 ' disponibles sur son compte étaient déjà destinés à financer des travaux non réalisés par les vendeurs (cuisine, carrelage, salle de bain, etc). Leur demande au titre du préjudice moral (admis pour les SCI en cas de perte de confiance envers un professionnel) constitue un complément ou une conséquence des demandes de première instance. Enfin, elle prétend avoir anticipé une commande du mobilier de cuisine pour la maison en novembre 2021 (facture de 5.336,55 '), montrant son engagement dans le projet, l'erreur commise s'ajoutant aux retards répétés dans les travaux et à une situation financière tendue.

Réponse de la cour

1 - la perte de chance :

24. Le préjudice, lorsqu'il se conçoit en perte de chance, ne peut pas équivaloir à la chance perdue.

25. En l'espèce, le préjudice subi par la SCI Ker Heol ne peut résider dans la différence entre les frais notariés estimés par la société Morbihan Immobilier et les frais réellement payés, puisqu'elle était, en toute hypothèse, redevable de ces derniers.

26. La SCI Ker Heol estime avoir perdu la chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus favorables.

27. Contracter à des conditions plus favorables suppose que les vendeurs eussent consenti à une baisse du prix de vente (623.100 ') ou que la société Morbihan Immobilier eût accepté une diminution de ses honoraires (23.100 ') pour permettre à la SCI Ker Heol de récupérer, au moins en partie, l'erreur d'estimation des frais notariés.

28. Le compromis de vente du 6 avril 2021 prévoyait une réitération de la vente sous forme authentique au plus tard le 2 août 2021. Postérieurement à cette date, soit le 12 août 2021, un avenant au compromis de vente a été signé entre les parties, toujours rédigé par la société Morbihan Immobilier, en raison des délais pris par les travaux concernant la cuisine et la terrasse, une condition suspensive d'achèvement de ces travaux ayant été prévue dans le compromis de vente initial. Une nouvelle réitération par acte authentique était alors prévue au plus tard le 29 octobre 2021. Il n'est alors pas fait mention de la modification du coût des frais notariés.

29. Cette information n'a été officiellement donnée par Me [G] au notaire de la SCI Ker Heol que par courrier du 18 mars 2022, à l'approche de la signature de l'acte authentique qui aura finalement lieu le 7 avril 2022, soit moins de trois semaines plus tard.

30. Dans son courrier électronique du 23 mars 2022, soit cinq jours après l'information sur la réalité des frais notariés, M. [V], gérant de la SCI Ker Heol, constituée entre-temps, après être revenu sur la situation des travaux, écrit aux notaires en ces termes : 'Nous sommes toujours en attente concernant les frais d'acte qui ont quasiment triplé par rapport à l'estimation du compromis et donc par rapport à notre plan de financement et nous mettent en situation compliquée financièrement. Pouvez-vous nous préciser si nous devons à ce jour demander le déblocage des fonds de la banque ''. On sent d'autant moins de panique dans ce propos que les fonds ont pu être réunis pour la date convenue.

31. L'avenant au compromis de vente était certes censément caduc depuis le 29 octobre 2021 faute de réitération de la vente en forme authentique mais rien de permet d'affirmer que les acquéreurs auraient eu connaissance du montant des frais notariés avant le 18 mars 2022
1: Dans sa déclaration de sinistre auprès de son assureur du 15 juin 2022, la société Morbihan Immobilier fait même état que, 'une semaine avant la réitération de l'acte authentique, le notaire de l'acquéreur lui indique que le montant des frais de notaire indiqués dans le compromis est de 38.700 ' et non 13.000 ''

.

Si l'accroissement des besoins de financement de l'acquisition avait constitué une difficulté telle qu'elle rendait périlleuse l'opération pour la SCI Ker Heol, il était loisible à cette dernière, considérant la modification du prix de vente global par rapport à ce qui était exprimé dans le compromis de vente, de ne pas poursuivre la vente, mais sa réitération en forme authentique était prévue à bref délai et son refus n'eût pas été dénué de tout risque, en tout cas pour ses associés, acquéreurs originels, notamment au regard des travaux déjà entrepris par les vendeurs.

32. En effet, la somme de 25.700 ' correspondant à l'écart des frais de notaire représentait seulement 4 % du prix de vente total, frais inclus. Après avoir investi du temps, de l'énergie et, sans doute, des rêves que les acquéreurs ne voulaient pas voir réduits en cendres, la volonté d'acheter le bien était raisonnablement plus forte que les inconvénients de trouver un financement supplémentaire.

33. Si la SCI Ker Heol, se substituant à M. [X], M. [V] et Mmes [K] , a incontestablement perdu une chance de ne pas contracter ou de renégocier le prix de la vente dans des conditions plus favorables (elle a manifestement espéré jusqu'au bout un 'geste commercial' de l'agence immobilière), cette perte de chance sera limitée à 40 %. Il sera donc alloué à ce titre à la SCI Ker Heol la somme de 10.280 '.

34. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait droit à ce chef de demande à hauteur de 20.560 '.

2 - les frais générés par le prêt complémentaire :

35. L'offre d'achat prévoyait un financement de l'acquisition moyennant un apport personnel de 200.000 ' et, pour le surplus, un emprunt de 462.100 '. Ces éléments étaient repris dans le compromis de vente du 6 avril 2021.

36. La situation a donc contraint la SCI Ker Heol à trouver un financement sur la somme complémentaire de 25.700 ' en moins de trois semaines. Il ressort d'un courrier électronique du 31 mars 2022 de la banque finançant l'acquisition, le Crédit mutuel de Bretagne, que la SCI Ker Heol disposait d'une somme 'de 17.970 ' de plus que ce qu'indiqué à l'apport en prêt. Il manquerait donc toujours 7.730 ''.

37. Pour autant, la SCI Ker Heol va effectuer un emprunt complémentaire de 25.930 ' sur 180 mois au taux de 1,60 %. En effet, le surplus de 17.970 ' était destiné à parfaire les travaux dans la maison, notamment dans la salle de bains (mail de M. [V] du 23 mars 2022, supra § 30) ou sur la terrasse (mail de Mme [K] du 29 mai 2022, devis des 24 mai 2022). Le recours au prêt complémentaire dans la totalité des fonds manquants était donc justifié.

38. Ce prêt, non prévu, a entraîné des conséquences financières pour la SCI Ker Heol dans les proportions suivantes :

- frais de dossier : 230 '

- coût des intérêts : 3.253,40 '

- coût des assurances : 1.477,80 '

Total : 4.961,20 '.

39. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3 - le préjudice moral :

40. L'indemnisation d'un préjudice moral n'avait pas été soumise aux premiers juges. La société Morbihan Immobilier n'en soulève pas l'irrecevabilité.

41. La SCI Ker Heol invoque une perte de confiance envers l'agence immobilière conjuguée à des retards dans les travaux. La cour observe d'abord que l'intimée a résolu assez rapidement et sans trop de difficultés le financement complémentaire. Pour le surplus, les reproches sur les atermoiements de la vente en raison du retard dans les travaux ne regardent que les vendeurs.

42. La SCI Ker Heol sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dommages et intérêts pour action abusive

43. Il s'évince de ce qui précède que l'action de la SCI Ker Heol ne peut pas être considérée comme abusive.

44. La société Morbihan Immobilier sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

45. Le chef du jugement relatif aux dépens de première instance sera confirmé. L'appel de la société Morbihan Immobilier a partiellement abouti. Chaque partie conservera la charge des dépens d'appel qu'elle aura personnellement exposés.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

46. Le chef du jugement relatif aux frais irrépétibles de première instance sera confirmé. Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 10 mai 2023 sauf en ce qu'il a condamné la société Morbihan Immobilier à payer à la SCI Ker Heol la somme de 20.560 ' au titre de la perte de chance de ne pas contracter,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Morbihan Immobilier à payer à la SCI Ker Heol la somme de 10.280 ' au titre de la perte de chance de ne pas contracter ou de renégocier le prix de la vente dans des conditions plus favorables,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Ker Heol de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

Déboute la société Morbihan Immobilier de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'action abusive,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel qu'elle aura personnellement exposés,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.