CA Versailles, ch. com. 3-1, 7 mai 2025, n° 23/03038

Exposé du litige

Par deux actes du 31 juillet 2014, la société Tourmaline real estate (« la société Tourmaline ») et la société Turquoise properties (« la société Turquoise ») ont donné à bail commercial à la société Cassidian test & services, devenue Spherea test & services, (« la société Spherea ») des locaux sis respectivement aux [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 7] prenant effet à compter respectivement des 1er mai et 1er octobre 2015 et moyennant un loyer annuel de, respectivement, 680.000 euros HT/HC et de 250.000 euros HT/HC.

Par courrier du 31 mars 2021, la société Spherea a sollicité la résiliation amiable des deux baux commerciaux en raison de difficultés financières liées à la pandémie du covid 19, puis, par courrier du 30 avril 2021, elle a proposé une transaction financière aux sociétés Tourmaline et Turquoise.

Par courriers des 8 octobre et 2 décembre 2021, les sociétés Tourmaline et Turquoise se sont opposées aux demandes de résiliation des baux.

Les 14 et 15 décembre 2021, la société Spherea a fait établir deux constats d'état des lieux de sortie par huissier ; le 16 décembre 2021 l'huissier a constaté le refus des bailleresses de reprendre possession des clés.

Le 18 janvier 2022, la société Tourmaline a procédé à une saisie conservatoire sur le compte de la société Spherea au titre d'une créance de 236.908, 62 euros correspondant à l'échéance du loyer du 1er trimestre 2022.

Par acte du 1er février 2022 la société Spherea a assigné, devant le tribunal judiciaire de Versailles, les sociétés Tourmaline et Turquoise pour voir prononcer la caducité des baux conclus.

Le 15 février 2022, la société Tourmaline a assigné la société Spherea devant la même juridiction en paiement de la créance de 236.908,62 euros.

Après jonction des deux instances et par jugement du 23 mars 2023, le tribunal a :

- rejeté l'ensemble des demandes de la société Spherea ;

- condamné la société Spherea à payer à la société Tourmaline la somme de 1.060.924,35 euros au titre des loyers échus au 18 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022 à hauteur de 236.908,62 euros et à compter du 12 décembre 2022 pour le surplus ;

- condamné la société Spherea à payer à la société Tourmaline la somme de 106.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022, au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle ;

- condamné la société Spherea à payer à la société Turquoise la somme de 343.169,05 euros au titre des loyers échus au 12 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022 à hauteur de 258.949,27 euros et à compter du 12 décembre 2022 pour le surplus ;

- condamné la société Spherea à payer à la société Turquoise la somme de 34.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022, au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle ;

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la date de signification des conclusions, soit le 12 décembre 2022 ;

- condamné la société Spherea à payer à chacune des sociétés Tourmaline et Turquoise la somme de 1.750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 4 mai 2023, la société Spherea a relevé appel de l'ensemble des chefs du jugement et par dernières conclusions n° 3 remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 décembre 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

- de constater et de prononcer la caducité au 31 décembre 2021 des deux baux commerciaux conclus le 31 juillet 2014 et de débouter les sociétés Tourmaline et Turquoise de toutes leurs demandes,

- subsidiairement, de prononcer au 31 décembre 2021 la résiliation judiciaire des deux baux commerciaux, pour motif légitime lié à l'impossibilité d'exploiter effectivement le fonds,

- plus subsidiairement, de prononcer la fin des deux baux commerciaux au 31 décembre 2021, sans condamnation à un loyer ni à une quelconque indemnité complémentaire,

- en tout état de cause, de condamner solidairement et in solidum les sociétés Tourmaline et Turquoise à lui payer à la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, les sociétés Tourmaline et Turquoise demandent à la cour de débouter la société Spherea de l'intégralité de ses demandes, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et, y ajoutant, de condamner la société Spherea à payer à chacune d'entre elles une indemnité supplémentaire de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 janvier 2025.

SUR CE,

Sur la caducité des contrats

La société Spherea se prévaut de l'article 1186 nouveau du code civil aux termes duquel « un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît » et soutient que ces dispositions sont applicables car elles consacrent une jurisprudence antérieure et qu'aucune disposition du code de commerce ne l'exclut.

Elle soutient que l'obligation d'exploiter un fonds de commerce est la justification même de l'existence du statut des baux commerciaux et que l'inexploitation des lieux loués due à des causes extérieures en cours de contrat de bail est constitutive d'une disparition non fautive d'un élément essentiel du contrat.

Elle fait valoir qu'en l'espèce l'inexploitation effective du fonds sur le site d'[Localité 7], due à l'adoption d'un plan de sauvegarde de l'emploi et à la fermeture du site, résultant elles-mêmes des conséquences brutales de la crise du covid 19 sur son activité dans le secteur aéronautique, a conduit à la perte du fonds de commerce et corrélativement à la perte des baux commerciaux par disparition d'un élément essentiel de ces contrats et que l'inexploitation effective des locaux pris à bail est fondée sur un motif légitime.

Les sociétés Turquoise et Tourmaline répliquent que l'article 1186 nouveau du code civil n'est pas applicable aux baux litigieux conclus le 31 juillet 2014 avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, que la crise sanitaire n'a pas libéré les locataires commerciaux de leurs obligations contractuelles pendant les périodes de fermeture liées à la crise sanitaire qui n'a constitué ni un cas de force majeure ni une perte de la chose louée ni une inexécution de l'obligation de délivrance du bailleur, que la décision unilatérale de la société Spherea de ne plus exploiter son activité sur le site d'[Localité 7] résulte de ses seuls choix et responsabilité qui lui sont inopposables, qu'elle est également sans effet sur les termes des baux litigieux et les règles spécifiques du statut des baux commerciaux fixant les possibilités pour un preneur commercial de donner congé, qu'enfin en la matière, la durée des baux commerciaux constitue un des éléments majeurs qui implique une durée minimale de neuf ans avec la possibilité d'y mettre un terme en fin de période triennale.

Sur ce,

Les baux litigieux ont été conclus le 31 juillet 2014 de sorte que l'article 1186 nouveau du code civil ne leur est pas applicable, seules l'étant les règles antérieures au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.

Sous l'empire de la loi ancienne applicable en l'espèce, selon l'article 1131 ancien du code civil, l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet, et il était considéré que la disparition de la cause d'un engagement à exécution successive entraînait sa caducité et ce, sans que cette disparition ait été imputable au seul cas de la force majeure.

Il en résulte que l'exploitation des locaux pris à bail commercial étant la cause de l'engagement du preneur, sa disparition est susceptible d'entraîner la caducité du bail, les règles propres aux baux commerciaux ne dérogeant pas au droit commun des contrats.

Toutefois l'inexploitation de locaux commerciaux entraînant la caducité du bail ne peut être la conséquence d'un choix de gestion du locataire, aussi légitime soit-il, un tel choix étant inopposable au bailleur.

Or, en l'espèce, la société Spherea invoque, à l'appui de la caducité des baux, sa décision de fermeture des locaux loués concomitante à la mise en 'uvre d'un plan de sauvegarde de l'emploi validé par l'autorité administrative par décision du 6 janvier 2021. Une décision de cette nature, même justifiée par des motifs légitimes et sérieux comme en l'espèce, relève d'un choix de gestion du seul preneur qui n'est pas de nature à entraîner la caducité des baux à raison de la disparition du fonds de commerce consécutive à la cessation de l'exploitation des locaux et ce, quelles que soient les raisons, mêmes objectives, ayant amené le preneur à ne plus exploiter les lieux pris à bail, étant observé par ailleurs que la fermeture du site d'[Localité 7] n'est pas évoquée dans le plan de sauvegarde de l'emploi.

Il s'ensuit que la caducité au 31 décembre 2021 des deux baux litigieux ne sera pas prononcée.

A ces motifs se substituant à ceux retenus par le tribunal, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la résiliation du contrat Turquoise par la société Spherea à l'issue d'une période triennale

La société Spherea soutient qu'elle a régulièrement résilié le bail conclu avec la société Turquoise en ayant notifié un préavis par courrier du 30 mars 2021 pour un effet le 31 décembre suivant.

Elle fait valoir que l'alinéa 2 de l'article 3 de ce bail doit être réputé non écrit, en application de l'article L. 145-15 du code de commerce, au motif que les locaux loués ne sont pas à usage exclusif de bureaux de sorte que le bail ne peut pas déroger à la faculté pour le preneur, prévue par l'article L. 145-4, de le résilier tous les trois ans en ne permettant au preneur de donner congé qu'à l'expiration de la troisième période triennale.

Elle soutient également qu'en toute hypothèse, cette clause encourt la nullité, sur le fondement de l'article L. 442-1-I du code de commerce, en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif.

La société Turquoise, qui observe que la société Spherea invoque pour la première fois en cause d'appel et dans ses conclusions n° 2 la résiliation du bail à l'issue d'une période triennale, conteste la possibilité pour la société Spherea de résilier le bail à l'issue de la deuxième période triennale.

Elle soutient que le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf années, soit douze ans, de sorte qu'il pouvait déroger à la faculté du preneur, prévue par l'article L. 145-4, de donner congé à l'expiration d'une période triennale.

Elle observe en outre que la société Spherea n'a pas délivré de congé mais seulement formulé une proposition de solution amiable et que le terme du bail a été proposé au 31 décembre 2021 alors que la période triennale expirait le 30 septembre précédent.

Sur ce,

Si la société Turquoise observe que la société Spherea invoque pour la première fois en cause d'appel et dans ses conclusions n° 2 la résiliation du bail à l'issue d'une période triennale, elle ne soulève toutefois pas de fin de non-recevoir dans le dispositif des ses conclusions ni ne présente aucun moyen juridique dans le corps de ses écritures.

L'article L. 145-4 du code de commerce dispose que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ('), les baux des locaux à usage exclusif de bureaux (') peuvent comporter des stipulations contraires. »

En l'espèce, les conditions générales du bail consenti par la société Turquoise prévoient, en leur article 2 « Durée », que le bail est consenti pour une durée de douze années et que le preneur aura la faculté de résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale à condition d'en aviser le bailleur un an au moins à l'avance par acte extrajudiciaire.

Les conditions particulières de ce même bail stipulent, en leur article 4.3 : « Par dérogation à l'article 145-4 du code de commerce et à l'article 2 « Durée » des conditions générales, les parties conviennent que le présent bail aura une durée ferme de neuf années. Ainsi le preneur ne pourra donner congé des présentes pour la première fois qu'à l'expiration de la troisième période triennale, moyennant un préavis de six mois au moins avant la date d'échéance par acte extrajudiciaire. ».

Il en résulte ainsi que les conditions générales fixent la durée du bail à douze ans tandis que les conditions particulières dérogent à la possibilité pour le preneur de résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale en prévoyant qu'il ne peut donner congé qu'à l'expiration de la troisième période triennale de sorte que le bail est d'une durée de douze années, dont une durée ferme de neuf années.

D'une durée supérieure à neuf ans, ce bail peut, conformément à l'article 145-4, déroger à la possibilité pour le preneur de résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale.

Il s'ensuit que la société Spherea n'avait pas la possibilité de résilier le bail à l'issue des six premières années d'exécution du bail.

Le bail n'a donc pas été régulièrement résilié le 31 décembre 2021.

S'agissant du déséquilibre significatif susceptible d'être créé par l'article 3 des conditions particulières du bail, l'article L. 442-1-I du code de commerce ne peut être invoqué au soutien d'une demande de résiliation du contrat, la victime d'une telle pratique pouvant se voir allouer des dommages et intérêts, faire constater la nullité de la clause illicite et demander la restitution des avantages indus. La société Spherea ne formant aucune demande en ce sens dans le dispositif de ses conclusions, demandes ne relevant au demeurant pas de la compétence de la cour d'appel de Versailles, il n'y a pas lieu d'examiner ce moyen.

Sur la résiliation judiciaire des deux baux

La société Spherea soutient, en se prévalant de l'article 1227 nouveau du code civil, que l'impossibilité définitive d'exploiter effectivement le fonds de commerce est indépendante de sa volonté et qu'elle constitue un motif légitime, non fautif, de nature à entraîner la résiliation judiciaire des baux.

Elle fait valoir que, faute d'exploitation des locaux loués, les contrats redeviennent soumis au seul droit commun, que les deux bailleurs ne sont pas créanciers de l'obligation d'exploiter et qu'en l'absence de stipulation en sens contraire, aucune obligation d'exploiter ne pèse sur elle de sorte qu'ils n'ont pas seuls qualité pour demander la résiliation judiciaire des baux pour inexécution contractuelle comme l'a retenu le tribunal, qu'elle-même peut solliciter la résiliation judiciaire des deux baux compte tenu de l'impossibilité d'exploiter dans laquelle elle s'est trouvée et de sa bonne foi.

Les sociétés Turquoise et Tourmaline contestent la possibilité pour la société Spherea de demander la résiliation judiciaire des baux pour inexploitation du fonds.

Elles font valoir que le terme des baux est régi par les dispositions spécifiques des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et les stipulations contractuelles, que l'inexploitation des locaux a résulté du choix unilatéral de la société Spherea et qu'un tel choix de gestion leur est inopposable, que seule la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat, ce qui n'est pas le cas de la société Spherea qui a, au contraire, été le cocontractant défaillant.

Sur ce,

L'article 1184 ancien du code civil, seul applicable en l'espèce, dispose que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Il ne peut être fait droit à la demande de résiliation judiciaire des deux baux formée par la société Spherea dès lors qu'elle n'invoque ni a fortiori n'établit une inexécution suffisamment grave des contrats par les sociétés Turquoise et Tourmaline, le défaut d'exploitation des locaux ne faisant pas suite à un quelconque manquement des bailleurs à leurs propres obligations.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Spherea de sa demande.

Sur la fin des contrats pour changement de circonstances imprévisibles

La société Spherea soutient que les conditions d'application de l'article 1195 nouveau du code civil et de la jurisprudence antérieure sont réunies pour qu'il soit mis fin judiciairement aux baux au 31 décembre 2021.

Elle fait valoir que la crise sanitaire, l'effondrement du secteur de l'aéronautique puis la nécessaire adoption d'un plan de sauvegarde de l'emploi constituent des changements de circonstances imprévisibles lors de la conclusion des contrats rendant leur exécution impossible et excessivement onéreuse dès lors que faute d'exploitation du fonds, elle est dans l'incapacité de payer les loyers, qu'elle a exécuté les contrats de bonne foi en tentant de négocier les conditions pécuniaires de sortie des baux et en s'étant acquittée du paiement des loyers jusqu'à la libération des lieux le 31 décembre 2021, qu'elle démontre qu'elle a fait face à de graves difficultés et que le plan de sauvegarde de l'emploi et l'inexploitation subséquente du fonds ont rendu impossible et excessivement onéreuse l'exécution des baux.

Les sociétés Turquoise et Tourmaline répliquent que l'article 1995 nouveau du code civil ne s'applique qu'aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, que la société Spherea ne démontre pas le caractère impossible d'exécuter les contrats, que l'inexploitation des locaux résulte d'un choix propre du preneur avec les mesures prises pour lutter contre la propagation du covid qui est temporaire.

Sur ce,

Les baux litigieux ayant été conclus le 31 juillet 2014 l'article 1195 nouveau du code civil, issu de l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, ne leur est pas applicable.

Si les circonstances économiques invoquées par la société Spherea, effectivement bouleversées par la crise sanitaire et imprévisibles au moment de la conclusion des baux en 2014, ont eu une incidence sur ses capacités financières, elles n'ont pas eu d'influence sur l'économie générale du contrat. En effet les loyers et charges n'ont ni évolué ni augmenté de manière imprévisible et les locaux loués sont restés disponibles sans changement d'état de sorte qu'il n'est pas démontré que l'engagement de la société Spherea de s'acquitter des loyers et charges soit devenu intrinsèquement excessivement onéreux par rapport à l'avantage retiré de la mise à disposition des locaux ou sans contrepartie, le défaut de contrepartie ayant résulté de la seule décision de la société Spherea de ne plus exploiter le site d'[Localité 7] avant le terme des baux.

A ces motifs se substituant à ceux retenus par le tribunal, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Spherea de sa demande.

Sur les obligations de la société Spherea

Les sociétés Turquoise et Tourmaline affirment que la société Spherea est tenue de respecter ses obligations contractuelles notamment de paiement des loyers, que les paiements ont cessé depuis le 31 décembre 2021 alors même que les saisies conservatoires sur son compte bancaire ont été fructueuses.

La société Spherea ne discute pas ces points de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer aux sociétés Tourmaline et Turquoise les loyers dus échus respectivement au 18 octobre 2022 et au 12 décembre 2022 et l'indemnité forfaitaire contractuelle.

Sur les demandes accessoires

La société Spherea succombant en son appel, le jugement sera confirmé des chefs des dépens et des indemnités procédurales mises à sa charge. Elle sera en outre condamnée aux dépens d'appel et à payer aux sociétés Tourmaline et Turquoise, chacune, une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Spherea test & services à payer à la société Tourmaline real estate la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

Condamne la société Spherea test & services à payer à la société Turquoise properties la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

Condamne la société Spherea test & services aux dépens d'appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.