CA Poitiers, 1re ch., 13 mai 2025, n° 23/01347

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte des 1er et 4 avril 2017, les époux [H] [S] et [B] [K] ont confié à la société Le Nail et associés un mandat exclusif de vente d'une propriété dénommée "[Adresse 14]" située à [Localité 11] (Loiret), au prix initial de 690.000 ' réduit à 590.000 ' par avenant du 25 octobre suivant.

Par courrier recommandé en date du 6 novembre 2017, [H] [S] a dénoncé la clause d'exclusivité du mandat.

Le bien a été vendu le 17 avril 2019 à [Z] et [R] [L].

Soutenant qu'elle leur avait présenté ces acquéreurs, la société Le Nail et associés a par courriers recommandés en date des 7 et 22 avril, 16 septembre 2020 mis en demeure les époux [H] [S] et [B] [K] de lui payer la somme de 25.633,80 ' en application de la clause pénale stipulée au mandat de vente.

Par acte du 22 décembre 2020, la société Le Nail et associés a assigné les époux [H] [S] et [B] [K] devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon. Elle a à titre principal demandé paiement de la somme de 25.633,80 ' à titre de clause pénale.

Les défendeurs ont conclu au rejet de cette demande aux motifs que l'agence immobilière avait manqué à ses obligations nées du contrat de mandat. Subsidiairement, ils ont conclu à la réduction du montant de la clause pénale.

Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

'CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] à payer solidairement à la SARL LE NAIL ET ASSOCIÉS la somme de 25.633,80' au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] in solidum à verser à la SARL LE NAIL ET ASSOCIES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] in solidurn aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision'.

Il a considéré que :

- la demanderesse justifiait de ses diligences et avoir mis en relation les vendeurs et les acquéreurs ;

- ces derniers avaient incidemment informé l'agence immobilière de la vente qu'elle ignorait ;

- dès lors que les acquéreurs avaient été présentés et que la vente avait été réalisée dans les 18 mois de la fin du mandant de vente, la société Le Nail et associés était fondée à se prévaloir de la clause pénale qui y avait été stipulée.

Par déclaration reçue au greffe le 9 juin 2023, les époux [H] [S] et [B] [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, ils ont demandé de :

'Vu les articles 1103, 1004, 1231-5 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

[...]

Principalement, et en tout état de cause

- INFIRMER le jugement rendu le 28 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON [N°RG 21/00117] en ce qu'il a :

- « condamné Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] à payer solidairement à la SAS LE NAIL ET ASSOCIES la somme de 25.633,80 euros, au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter du 8 avril 2020 » ;

- « condamné Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] à payer in solidum à verser à la SAS LE NAIL ET ASSOCIES la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile » ;

- « rejeté les autres demandes » ;

- « condamné Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] à payer in solidum aux entiers dépens d'instance ».

Statuant de nouveau,

- CONSTATER que la SAS LE NAIL ET ASSOCIES s'est purement et simplement désinvestie de la vente, suite à l'abandon par Monsieur [Z] [L] du projet d'acquisition de la propriété de Monsieur [H] [S] ;

- CONSTATER que la SAS LE NAIL ET ASSOCIES n'a dès lors effectué aucune diligence ou intervention pour parvenir au rapprochement des parties ;

- CONSTATER en conséquence que la SAS LE NAIL ET ASSOCIES n'avait pas le droit de percevoir ses honoraires ;

- ECARTER en conséquence, la clause pénale ;

- DEBOUTER la SAS LE NAIL ET ASSOCIES de l'ensemble de ses demande, fins et conclusions ;

- CONDAMNER la SAS LE NAIL ET ASSOCIES au paiement, entre les mains de Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S], d'une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER la SAS LE NAIL ET ASSOCIES aux entiers dépens.

Subsidiairement,

- INFIRMER le jugement rendu le 28 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON [N°RG 21/00117] en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

- CONSTATER que la SAS LE NAIL ET ASSOCIES a manqué à ses obligations contractuelles ;

- CONSTATER que la clause pénale est excessive et disproportionnée au regard des prestations réellement fournies par la SAS LE NAIL ET ASSOCIES;

- REDUIRE la clause pénale à l'euro symbolique ;

- DEBOUTER la SAS LE NAIL ET ASSOCIES de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- CONDAMNER la SAS LE NAIL ET ASSOCIES au paiement, entre les mains de Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S], d'une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER la SAS LE NAIL ET ASSOCIES aux entiers dépens.

Très subsidiairement,

- INFIRMER le jugement rendu le 28 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON [N°RG 21/00117] en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

- CONSTATER que la SAS LE NAIL ET ASSOCIES a manqué à ses obligations contractuelles ;

- CONSTATER que la clause pénale est excessive et disproportionnée au regard des prestations réellement fournies par la SAS LE NAIL ET ASSOCIES;

- LIMITER la clause pénale à la somme de 5.126 euros ;

- CONDAMNER la SAS LE NAIL ET ASSOCIES au paiement, entre les mains de Monsieur [H] [S] et Madame [B] [K] épouse [S], d'une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER la SAS LE NAIL ET ASSOCIES aux entiers dépens'.

Ils ont soutenu que le défaut de diligences de l'intimée, la vente ne s'étant réalisée que par l'effet de leurs propres diligences, excluait qu'elle puisse se prévaloir de la clause pénale stipulée.

Subsidiairement, ils ont conclu à réduction du montant de celle-ci, manifestement excessif en regard du peu de diligences de l'agence.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société Le Nail et associés a demandé de :

'Et tous autres à déduire ou suppléer même d'office s'il échet ;

Sous réserves de tous autres moyens de droit ou de fait ;

Vu les articles 1103, 1104, 1231-5 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats selon bordereau annexé,

DECLARER Monsieur et Madame [S] mal fondés en leur appel, les en débouter ;

Par conséquent,

CONFIRMER EN TOUTES SES DISPOSITIONS le jugement du Tribunal Judiciaire de la ROCHE SUR YON en date du 28 mars 2023 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [S] à payer à la société LE NAIL et ASSOCIES la somme de 25.633,80 ' assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2020,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [S] à payer à la société LE NAIL et ASSOCIES la somme de 4.000 ' sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de toutes demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [S] aux entiers dépens.

JUGER irrecevables et mal fondés les demandes, fins, moyens et conclusions plus amples ou contraires de Monsieur et Madame [S] et les en débouter avec toutes suites et conséquences de droit ou de fait'.

Elle a exposé :

- avoir présenté les acquéreurs ;

- ne pas avoir effectué certaines diligences, les vendeurs ayant indiqué les effectuer ;

- que les vendeurs avaient réalisé la vente après avoir indiqué aux acquéreurs qu'un accord était intervenu avec l'agence ;

- justifier de ses diligences en vue de la vente ;

- que leurs mandants les avaient admises dans leurs échanges.

Estimant être dès lors fondée à se prévaloir de la clause pénale stipulée au contrat de mandat, elle a conclu à la confirmation du jugement ayant condamné les appelants sur ce fondement.

L'ordonnance de clôture est du 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA CLAUSE PÉNALE

L'article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

Aux termes de l'article 1231-5 du même code :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

Le contrat de mandat exclusif stipule notamment que :

'Le présent mandat est donné à compter de ce jour pour une durée de trente six mois, soit jusqu'au 31 mars 2020, date à laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (art. 78, 2e alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

[...]

Pendant toute la durée du présent mandat, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s'engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.

En outre, dans les 18 mots suivant l'expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s'interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l'acheteur que son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprise du mandataire prévue au présent mandat'.

La rémunération du mandataire avait été stipulée en ces termes :

'En cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aura droit à une rémunération à la charge du mandant :

D'un montant de :

- 5.4166% + TVA (20%) soit six et demi pour cent (6.5%) TTC pour la part de prix inférieure à 1.500.000. Euros'.

Par courrier recommandé en date du 6 novembre 2017, [H] [S] a en ces termes dénoncé la clause d'exclusivité, mais non le mandat confié à l'intimée :

'A la suite du mandat de vente de ma propriété sise à [Adresse 14], signé les 1er et 4 avril 2017, je dénonce par cette lettre la clause d'exclusivité.

Je vous précise que cette décision ne met pas en cause les bonnes relations que nous avons, mais prend en compte la situation suivante : en 6 mois, j'ai eu 6 visites, et aucune n'a donné lieu à un échange postérieur pour une éventuelle négociation. Avec l'arrivée de l'hiver, il est probable que les visites s'espaceront. Je souhaite donc compléter la recherche d'acheteurs par d'autres réseaux.

Il est bien entendu que je ne dénonce pas le mandat de vente, mais uniquement la clause d'exclusivité'.

La société Le Nail et associés a produit un échange de courriels entre [Z] [L] ([Courriel 17]) et [N] [X], mandataire immobilier de l'agence ([Courriel 13]). Ces courriels, du 17 au 18 mai 2018, sont relatifs à l'acquisition du bien.

Par courriel en date du 18 mai 2018, [N] [X] a indiqué à [Z] [L] que :

'Cher monsieur, j'ai le plaisir de vous annoncer que votre offre d'achat de 520 000 ' a été acceptée par monsieur [S]. Ceci est la première bonne nouvelle. La seconde est qu'il connaît bien le maire d'[Localité 11] ainsi que le directeur général de service de la communauté d'agglo. ll est disposé à leur parler de votre projet d'aménagement afin d'obtenir les informations que vous souhaitez'.

[Z] [L] a répondu le 20 mai suivant que :

'Effectivement une très bonne nouvelle

[...]

J'espère avoir bientôt des réponses à mes demandes (si M [S] les appuit cela va certainement aider)

[...]

Dés les réponses nous pouvons signer la promesse de vente (mon père doit il être là ' ou pouvez vous lui envoyer ')'.

[N] [X] a indiqué le même jour par courriel à [H] [S] que:

'Vous trouverez ci-après la réponse de monsieur [L] faisant suite à mon mail lui annonçant que vous aviez accepté son offre et que vous connaissiez du monde en mairie ou à l'agglo.

Dès qu'il aura les autorisations qu'il souhaite, nous pourrons signer la promesse de vente'.

Par courriel en date du 15 juillet 2018, [Z] [L] a notamment indiqué que :

'J'ai reçu un nouveau courrier recommandé émanant de l'urbanisme au sujet de ma demande d'autorisation de travaux...pour la création d'un jardin.

[...]

Il semble donc que l'urbanisme veuille refuser ou ralentir beaucoup ce jardin

C'est donc avec regret que j'abandonne ce projet, et vais chercher un domaine dans une région où l'urbanisme sera moins susceptible'.

Ce courriel a été retransmis le 16 juillet suivant par [N] [X] à [H] [S] qui a répondu le lendemain à [Z] [L].

Il résulte de ces développements que les acquéreurs ont été mis en relation avec les vendeurs par l'intimée.

Par courriel en date du 23 janvier 2019, [H] [S] a indiqué à l'intimée que :

'Comme a du vous le dire [N] [X], je viens de signer un compromis de vente, sans conditions suspensives, pour un prix médiocre, mais après presque deux ans, j'ai préféré perdre de I'argent en vendant que continuer à payer les charges d'une maison inhabitée et gérer des visites qui finissaient par m'agacer...

[...]

Merci pour l'aide du cabinet Le Nail, [V] et [N] ont été des interlocuteurs agréables.

A l'occasion, quand je prévoirai un déplacement dans I'ouest, je vous ferai signe avant, si on peut se rencontrer, j'aurais quelque chose à vous dire de vive voix'.

Par courriel postérieur dont la date est incomplète, [Z] [L] a indiqué à [N] [X] que :

'Nous recevons toujours des publicités de Cabinet Le Nail

Dans la mesure ou nous avons acheté la propriété de [Adresse 14], vous pouvez peut être nous retirer de vos listes'.

Par courriel en date du 23 décembre 2021 adressé à [N] [X], il a notamment ajouté que : 'Je vous rappelle par ailleurs, que c'est moi qui vous ai informé de la vente de la propriété, suite aux nombreux huissiers qui se présentaient à la recherche de Monsieur [F] et qui m'ont fait douter de ses propos au sujet de l'arrangement qu'il avait eu avec votre agence'.

Il résulte de l'état hypothécaire produit par la société Le Nail et associés que le bien a été vendu à [Z] [L] (parcelles BM [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées à [Localité 11]) et à [R] [L] (parcelles A [Cadastre 5], C [Cadastre 3] à [Cadastre 4], C [Cadastre 6], C [Cadastre 8] à [Cadastre 9] situées à [Localité 12] - Loiret). L'acte de vente est du 17 avril 2019.

L'acte de vente a été dressé moins de 18 mois après la révocation de l'exclusivité du mandat, moins d'un an après la présentation par l'agence immobilière des acquéreurs aux vendeurs et alors même que le mandat n'avait pas été révoqué.

L'intimée est dès lors fondée à se prévaloir à l'encontre des appelants de la clause pénale stipulée.

Ces derniers ne justifient pas d'un défaut de diligences de l'agence. Dans le courrier de révocation de l'exclusivité dont les termes ont été précédemment rappelés, [H] [S] a indiqué que 6 visites du bien en vente avaient été effectuées en 6 mois, qu'il entretenait de bonnes relations avec l'agence, laquelle lui a présenté les acquéreurs du bien. Dans son courriel en date du 23 janvier 2019 précité, il a remercié l'agence pour son aide.

Les appelants ont produit la copie d'un courrier en date du 27 avril 2020 qui aurait été adressé en recommandé avec accusé de réception au 'Cabinet Le Nail' à [Localité 7] (Mayenne). Ni le justificatif de l'envoi de ce courrier, ni l'accusé de réception n'ont été produits aux débats. En tout état de cause, ce courrier confirme la mise en relation par l'agence des vendeurs et des acquéreurs et la vente du bien au prix de 420.000 '.

Les appelants ne sont pour ces motifs pas fondés à solliciter la réduction du montant de la clause pénale, qui n'est pas manifestement excessif.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné les appelants au paiement de la somme de 25.633,80 ' au titre de la clause pénale, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 8 avril 2020, date d'envoi de la première mise en demeure.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à sa demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 28 mars 2023 du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon ;

CONDAMNE in solidum les époux [H] [S] et [B] [K] aux dépens d'appel ;

CONDAMNE in solidum les époux [H] [S] et [B] [K] à payer en cause d'appel à la société Le Nail et associés la somme de 2.500 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.