CA Bordeaux, 2e ch. civ., 9 mai 2025, n° 21/06824

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

1. La SCI Villa Ausone a confié à la SARL Batipro 47 des travaux de transformation d'un local d'habitation en un commerce de boulangerie dans un immeuble situé [Adresse 1].

Parallèlement, la SCI Villa Ausone a consenti sur ce local un bail commercial à la SARL La Mie Saint Honoré à effet du 1er juillet 2015. Il était convenu entre elles que ce serait le preneur qui financerait les travaux sur ce local.

Un procès-verbal de réception avec réserves a été signé le 1er juillet 2015.

Par acte du 27 mai 2016, les sociétés Villa Ausone et La Mie Saint Honoré ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux d'une demande d'expertise judiciaire en raison de la survenance de désordres.

Par ordonnance de référé du 12 septembre 2016, M. [Y] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.

Il a déposé son rapport le 2 avril 2018.

2. Par acte du 17 juillet 2020, la société Batipro 47 a assigné les sociétés Villa Ausone et La Mie Saint Honoré afin de les voir condamnées in solidum à lui payer la somme de 62 088, 36 euros, somme représentant selon elle le solde de sa facture, outre les intérêts au taux légal sur cette somme depuis le 26 mars 2016.

Par actes des 25 août et 4 septembre 2020, les sociétés Villa Ausone et La Mie Saint Honoré ont assigné la société Batipro 47 et son assureur la Maaf aux fins de les voir condamner au paiement des travaux de reprise des désordres.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture avec réouverture des débats au jour des plaidoiries,

- condamné la Sci Villa Ausone à verser à la Sarl Batipro 47 la somme de 62 088, 36 euros TTC au titre du solde de son marché, assortie des intérêts au taux de 1,5 fois le taux d'intérêt légal et capitalisation des intérêts par année entière,

- débouté la Sci Villa Ausone de ses demandes relatives à l'affaissement du portique métallique et aux préjudices consécutifs,

- condamné la Sarl Batipro 47 à verser à la Sci Villa Ausone la somme de 8 100 euros HT en réparation de son préjudice matériel au titre des autres désordres (B4, B5, B10,B11,B12,B13) et débouté la Sci Villa Ausone de sa demande relative au désordre D2,

- ordonné la compensation entre les créances des parties,

- débouté la Sci Villa Ausone, la Sarl la Mie Saint Honoré et la société Batipro 47 de leurs demandes dirigées contre la société Maaf Assurances SA,

- condamné la société Batipro 47 à verser à la Sarl la Mie Saint Honoré les sommes suivantes au titre de la perte d'exploitation :

- pour l'année 2015 : 15 486, 09 euros,

- pour l'année 2016 : 39 004, 53 euros,

- pour l'année 2017 : 41 186, 53 euros,

- rejeté les demandes relatives à la perte d'exploitation des années 2018 et 2019,

- condamné la société Batipro 47 à verser à la Sarl la Mie Saint Honoré la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles comprenant notamment les frais de l'expert ID Bâtiment et rejeté plus amples demandes à ce titre,

- dit que la société Batipro 47 supportera la charge des dépens, comprenant notamment les frais de référé et d'expertise judiciaire, et de constat d'huissier,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

3. La Sarl Batipro 47 a relevé appel de ce jugement, le 15 décembre 2021.

La Sarl la Mie Saint Honoré et la Sci Villa Ausone ont également relevé appel de ce même jugement, le 17 décembre 2021.

Par avis de jonction du 10 janvier 2025, le dossier RG n°21/06914 a été joint au dossier RG n°21/06824.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2025, la Sarl Batipro 47 demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil L441-10 du code de commerce :

- de réformer la décision susvisée en ce qu'elle a :

- assorti la condamnation en paiement du solde du marché au taux de 1,5 fois le taux d'intérêt légal et l''a déboutée de sa demande d'assortir la condamnation aux taux d'intérêt visé à l'article L 441-10 du code de commerce, soit le taux,de la Banque centrale européenne majoré de 10 points, ou à défaut trois fois le taux d'intérêt légal,

- l'a condamnée à verser à la Sci Villa Ausone la somme de 8 100 euros HT en réparation de son préjudice matériel au titre des autres désordres (B4, B5, B10, B11, B12, B13),

- ordonné la compensation entre les créances des parties,

- l'a déboutée de ses demandes dirigées contre la société Maaf Assurances SA,

- l'a condamnée à verser à la Sarl la Mie Saint Honoré les sommes suivantes au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2015 : 15486,09 euros, pour l'année 2016 : 39 004,53 euros, pour l'année 2017 : 41 186,53 euros;

- l'a condamnée à verser à la Sarl la mie Saint Honoré la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles comprenant notamment les frais de l'expert ID Bâtiment,

- dit qu'elle supporterait la charge des dépens, comprenant des frais de référé et d'expertise judiciaire et de constat d'huissier,

- l'a débouté de toutes ses autres demandes,

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 mars 2022, la Sci Villa Ausone et la Sarl la Mie Saint Honoré demandent à la cour, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et l'article 1147 et 1382 ancien du code civil :

- d'homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M.[Y] du 2 avril 2018,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- assorti la condamnation en paiement du solde du marché au taux de 1,5 fois le taux d'intérêt légal et débouté la demande de la société Batipro 47 d'assortir la condamnation aux taux d'intérêt visé à l'article L441-10 du code de commerce, soit le taux de la Banque centrale européenne majoré de 10 points, ou à défaut trois fois le taux d'intérêt légal,

- condamné la société Batipro 47 à verser à la Sci Villa Ausone la somme de 8 100 euros HT en réparation de son préjudice matériel au titre des autres désordres (B4, B5, B10, B11, B12, B13),

- ordonné la compensation entre les créances des parties,

- condamné la société Batipro 47 à indemniser la Sarl la Mie Saint Honoré au titre de la perte d'exploitation,

- condamné la société Batipro 47 à verser la Sarl la Mie Saint Honoré la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles comprenant notamment les frais de l'expert ID Bâtiment,

- dit que la société Batipro 47 supportera la charge des dépens, comprenant des frais de référé et d'expertise judiciaire et de constat d'huissier,

- débouté la société Batipro 47 de toutes ses demandes,

- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté la Sci Villa Ausone de ses demandes relatives à l'affaissement de portique métallique et aux préjudices consécutifs,

- les a déboutées de leurs demandes dirigées contre la société Maaf Assurances SA,

- limité les condamnations de la Sarl Batipro 47 à verser à la Sarl la Mie Saint Honoré au titre de la perte d'exploitation aux sommes suivantes :

- pour l'année 2015 : 15 486, 09 euros,

- pour l'année 2016 : 39 004, 53 euros,

- pour l'année 2017 : 41 186, 53 euros,

- rejeté les demandes relatives à la perte d'exploitation des années 2018 et 2019,

- rejeté plus amples demandes au titre des frais irrépétibles,

se faisant,

- de débouter la société Batipro 47 et la Compagnie Maaf Assurances de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

statuant à nouveau,

- de condamner la société Batipro 47 et son assureur Maaf Assurances à payer à la Sci Villa Ausone les sommes suivantes au titre des travaux de reprise de nature décennale et des frais connexes :

- devis Sorreba retraité : 60 856 euros HT,

- démontage et remontage d'un mur séparatif : 17 500 euros HT,

- suppression de la cheminée : 2 500 euros HT,

- reprise en sous-'uvre du monte-charge et sa traversée de plancher : 1 500 euros,

- désordres A3 : plafond commerce fissuré : 3 000 euros HT,

- fissures sur la façade extérieure : 500 euros HT,

- frais de maîtrise d'oeuvre : 18 200 euros HT,

- démontage et remontage des mobiliers : 9 830 euros HT,

- reprise en sous-'uvre périphérique par banquette et injection (genre Uretek) sous la fondation : 7 975, 06 euros HT,

- de condamner solidairement la société Batipro 47 et son Assureur Maaf Assurances à payer à la Sci Villa Ausone au titre de la perte locative la somme de 7 767,50 euros par an à compter de 2015 et jusqu'au paiement effectif des travaux de reprise,

- de condamner solidairement la société Batipro 47 et son Assureur Maaf Assurances à payer à la Sci Villa Ausone la sommes de 2 901,85 euros au titre des frais techniques,

- de condamner solidairement la société Batipro 47 et son Assureur Maaf Assurances à payer à la Sarl la Mie Saint Honoré les sommes suivantes au titre de la perte d'exploitation:

- pour l'année 2015 : 19 036,43 euros,

- pour l'année 2016 : 42 148,49 euros,

- à compter de l'année 2017 et jusqu'au paiement effectif des travaux de reprise, avec un prorata temporis pour l'année du paiement : 45 388,76 euros par an,

- de condamner solidairement la société Batipro 47 et son Assureur Maaf Assurances à payer à la Sarl la Mie Saint Honoré la somme de 3 600 euros au titre des frais techniques,

y ajoutant,

- de condamner solidairement la société Batipro 47 et son Assureur Maaf Assurances à leur payer une indemnité de 5 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er juin 2022, la SA Maaf Assurances demande à la cour, sur le fondement des articles 1792 du code civil, L.113-1 et L.113-9 du code des assurances:

à titre principal,

- de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 23 novembre 2021 en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu'il a :

- jugé sa garantie décennale n'était pas mobilisable,

- jugé que sa garantie responsabilité civile professionnelle n'était pas davantage mobilisable,

- débouté les sociétés Villa Ausone, la Mie Saint Honoré et Batipro 47 de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

y ajoutant,

- de condamner les sociétés Villa Ausone, la Mie Saint Honoré ou toute autre partie succombante à lui verser somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner les sociétés Villa Ausone, la Mie Saint Honoré ou toute autre partie succombante aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

- de limiter les sommes allouées aux sociétés Villa Ausone et la Mie Saint Honoré de la façon suivante :

- travaux de reprise du portique : 54 356 euros HT

- travaux de reprise des fissures dans les appartements : 5 300 euros HT

- travaux de reprise du plafond dans le commerce : 3 000 euros HT

- travaux de reprise en façade : 500 euros

- travaux de reprise du déchaussement des fondations : 1 500 euros HT

- frais de maîtrise d''uvre : 5 000 euros

- frais de dépose et repose du mobilier : 9 830 euros HT

- pertes d'exploitation de la société la Mie Saint Honoré,

- année 2016 : 29 572,01 euros

- année 2017 : 31 863,11 euros

- pertes de loyers de la société Villa Ausone :

- année 2016 : 7 767,50 euros

- année 2017 : 7 767,50 euros

- de débouter les sociétés Villa Ausone, la Mie Saint Honoré et Batipro 47 de toutes leurs autres demandes,

- de limiter à 35,79% des indemnités allouées, les condamnations mises à sa charge,

- de dire et juger qu'elle est fondée à opposer au bénéficiaire de l'indemnité le montant de sa franchise contractuelle qui s'élève à 10% du montant de l'indemnité avec un maximum de 629 euros,

- de réduire dans de plus justes proportions l'indemnité allouée aux sociétés Villa Ausone et la Mie Saint Honoré au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de statuer ce que de droit sur les dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2025.

MOTIFS

Sur le solde de la facture de la SARL Batipro 47

4. Le tribunal a jugé, en lecture du rapport d'expertise et de l'apurement des comptes entre les parties, qu'il restait dû au constructeur la somme de 62 088, 36 euros TTC, somme qui n'était pas contestée par le maître de l'ouvrage. Il a dit qu'il convenait d'assortir cette somme des intérêts au taux de 1,5 fois le taux d'intérêt légal conformément aux factures produites à compter du 26 mars 2016, outre la capitalisation des intérêts.

5.La SARL Batipro sollicite la confirmation du jugement sur le principal mais soutient que les intérêts ne sauraient être limités ainsi que le tribunal en a jugé en lecture des factures alors qu'il lui était demandé d'assortir la condamnation au taux d'intérêt visé à l'article L.441-10 du Code de commerce, soit le taux de la Banque centrale européenne majoré de 10 points, ou à défaut trois fois le taux d'intérêt légal, alors que le code de commerce dispose que si le taux contractuellement prévu est inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal, il convient de lui substituer le taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne majoré de 10 points de pourcentage.

La SCI Villa Ausone reconnaît devoir la somme principale réclamée par l''entreprise Batipro 47 mais fait valoir qu'après compensation dans la mesure où le solde des sommes dues lui est très favorable, il n'y a pas lieu d'assortir la créance de la société Batipro 47 des intérêts légaux.

Sur ce,

6. Le principe et le quantum de la créance de la société Batipro 47 est acquise et non discutée. Par ailleurs, les intérêts sur le principal sont fondés alors qu'ils ont vocation à compenser le retard dans le paiement d'une dette.

Dans ses factures, la société Batipro 47 a choisi la règle à appliquer en cas de retard de paiement de ses factures, cette règle ayant été retenue par le tribunal .

Si les dispositions de l'article L 441-10 du code de commerce, en matière d'intérêts s'appliquent à tous les professionnels (cf': Cass 1 ère civ 5 février 2020, pourvoi n° 18-18.85) la société Batipro 47 a décidé d'appliquer une autre règle pour les intérêts de retard qui lui seraient dus et qu'il convient de retenir ainsi que le premier juge l'a justement apprécié.

Sur les demandes de la SCI Villa Ausone

Sur l'affaissement du portique métallique

7. Le tribunal a rejeté l'ensemble des demandes présentées par la SCI Villa Ausone à l'encontre de la société Batipro et de son assureur la Maaf au titre des travaux de reprise des désordres affectant le portique métallique et les désordres consécutifs tant sur le fondement de la responsabilité décennale comme sur celui de la responsabilité contractuelle, considérant que les dommages affectant le portique métallique étaient apparents dans toute leur ampleur et leurs conséquences en cours de chantier avant la réception alors que ces désordres n'ont pas été assortis de réserves, si bien que ces désordres ont été purgés.

8. La SCI Villa Ausone conteste cette analyse. Elle a considéré en effet que si dans un premier temps, la démolition du mur de refend avait provoqué l'affaissement du poteau central, la société Batipro 47 avait alors entrepris des travaux de reprise de ce désordre si bien qu'au jour de la réception le maître de l'ouvrage considérait qu'il n'existait plus de désordre et ainsi plus de nécessité d'inscrire une réserve. Ce n'est qu'après la réception que le sous-dimensionnement du portique a été révélé alors qu'elle-même profane, elle ne pouvait le réaliser à la réception dans toute son étendue et ses conséquences. Elle ajoute qu'elle n'était pas assistée du cabinet CT Expert lors de la réception, le 1er juillet 2015, comme le tribunal l'a retenu, alors que ce dernier n'est intervenu que le 24 juillet 2015 et l'a alertée sur l'insuffisance des travaux de reprise du portique. En conséquence, la garantie décennale de la société Batipro 47 est acquise. Par ailleurs, à l'égard du locataire, la SARL La Mie Saint Honoré, sa responsabilité quasi-délictuelle est engagée.

La société Batipro 47 demande à la cour de confirmer le jugement et à titre subsidiaire et si la cour considérait que le désordre n'était pas apparent lors de la réception, elle jugerait alors que celui-ci compromettait la solidité de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil et ainsi que la garantie décennale du constructeur aurait vocation à être mobilisée sur tous les désordres relatifs aux désordres structurels révélés lors des opérations d'expertise judiciaire. En conséquence, la Maaf devrait donc être condamnée à la relever indemne de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre à ce titre, et ne pourrait obtenir une réduction de l'indemnité en raison d'une erreur dans le chiffre d'affaires déclaré alors que l'assureur ne lui a jamais fait part d'une obligation de déclarer une modification de son chiffre d'affaires d'une année sur l'autre. Si cette obligation existait, l'assureur aurait manqué à son devoir de conseil et ne saurait reprocher à son assurée ses propres carences. En outre l'abattement de l'indemnité calculé par la Maaf résulte sur des calculs abscons qui ne sont pas fondés.

La société Maaf soutient pour sa part que les conditions d'application de la garantie décennale de son assurée ne sont pas réunies. En effet, l'ensemble des désordres faisant l'objet de demandes chiffrées sont apparus antérieurement à la réception et notamment le sous-dimensionnement du portique et les dommages causés par l'affaissement de celui-ci. Cet affaissement a eu lieu avant réception. Or le cabinet CTE expertise est intervenu avant la réception, les 1er et 4 juin 2015. Elle fait valoir la mauvaise foi des autres parties qui lors de la première réunion d'expertise amiable, le 2 septembre 2015 avaient déclaré que les travaux n' avaient pas été réceptionnés, pour affirmer lors de la seconde réunion, le 12 janvier 2016 qu'en fait un procès-verbal de réception avait été signé le 1 juillet 2015. Elle soutient ainsi qu'un tel procès-verbal de réception a été manifestement antidaté. Ceci est si vrai que l'entreprise a émis le 18 novembre 2015 une nouvelle facture ce qui démontre que le chantier était alors toujours en cours et non réceptionné et la dernière facture au titre du solde du marché n'a été émise que le 12 janvier 2016. Elle en déduit que le procès-verbal de réception a vraisemblablement été signé le 12 janvier 2016, mais de manière antidatée dans le seul but de mobiliser ses garanties. Même si par impossible on devait considérer que la réception serait intervenue le 1er juillet 2015, les maître d'ouvrage et maître d''uvre n'expliquent pas quel événement, indépendant de leur volonté aurait révélé le sous-dimensionnement du portique postérieurement au 1er juillet 2015. En conséquence, la réception a été organisée en fraude de ses droits.

Sur ce

9. L'article 1792-6 alinéa 1er du Code civil définit la réception comme «'l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. »

L'article 1792-6 alinéa 1er du Code civil ajoute que la réception «'intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

10. En l'espèce, le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre s'accordent pour considérer que la réception de l'ouvrage serait intervenue le 1er juillet 2015, date à laquelle ils auraient tous deux signé le procès-verbal litigieux.

Le tribunal n'a pas cru à la version qu'ils ont présentée à dessein d'obtenir la garantie de l'assureur et a ainsi considéré que nonobstant ce procès-verbal de réception, les désordres relatifs au portique métallique étaient apparents dans toutes leur ampleur et leurs conséquences au jour de la réception.

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que le chantier a débuté sans qu'aucun audit de l'immeuble soit réalisé et la société Batipro 47 a procédé à des démolitions de structure de l'immeuble avec le plus grand amateurisme, sans aucun sondage et ainsi un poteau métallique a été installé, pour suppléer la suppression d'un mur porteur, lequel a été installé sur une zone de plancher recouvert d'une chape ciment ce qui a provoqué l'affaissement de la structure.

Dans son rapport l'expert judiciaire n'a pas contesté la version donnée par le maître de l'ouvrage et le constructeur sur une reprise en sous-'uvre du poteau métallique par un blocage de béton et de moellons hourdés au mortier si bien que le maître de l'ouvrage aurait accepté l'ouvrage le 1er juillet 2015 sans réserve relative à la structure de l'immeuble (rapport d'expertise page 6).

Dans ces conditions, même si la société Maaf considère que le maître de l'ouvrage et le constructeur avaient commis un faux quant à la date du procès-verbal de réception, faute d'une plainte déposée à cet effet, après avoir constaté que l'expert judiciaire n'a pas rejeté la thèse d'une reprise des désordres à la suite de l'affaissement de la structure et avant le 1er juillet 2015, il y a lieu de considérer que la responsabilité décennale de la société Batipro 47 doit être retenue, dès lors que le maître de l'ouvrage pouvait considérer à cette date que le désordre avait été repris de manière efficace.

11. Si la Maaf qui ne conteste pas sa garantie au titre de la responsabilité décennale de son assurée entend à juste titre voir limiter sa garantie faute pour la société Batipro 47 de n'avoir pas déclaré l'augmentation de son chiffre d'affaires puisque son contrat était basé sur un chiffre d'affaires de 150.000 euros quand celui effectivement réalisé l'année précédant le chantier litigieux, ce chiffre d'affaires s'élevait à la somme de 543 000 euros ( cf': pièce 29 et 30 de l'assureur). Or, aux termes de l'article 11. 2 des conditions générales de son contrat la société Batipro 47 devait procéder à une nouvelle déclaration de son chiffre d'affaires car celui-ci excédait de plus de 15'% celui qu'elle avait initialement déclaré.

La cour entend rappeler que la réduction proportionnelle d'indemnité prévue à l'article L113-9 du code des assurances est opposable au maître de l'ouvrage même en matière d'assurance construction obligatoire. ( cf': Cass 3 ème civ, 4 juin 2009 n° 07-16.647 et n° 07-16. 723)

Par ailleurs, pour déterminer le coefficient de minoration de l'indemnité due, l'assureur doit justifier du montant de la prime qui aurait dû être normalement réglée et cette indemnité doit être réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux qui aurait été dû, si le chiffre d'affaires avait été exactement déclaré.

12. En l'espéce, la Maaf justifie suffisamment que pour un chiffre d'affaires de 150.000 euros, la prime s'élevait à la somme de 3419,46 euros alors qu'elle aurait dû être de 9.555,52 euros pour un chiffre d'affaires déclaré de 543.500 euros, soit une différence de 35, 79'%, coefficient de minoration que l'assureur est en droit d'opposer à tous, mais à hauteur de 35'%. (cf': pièces n° 25 et 31 de la Maaf).

Par ailleurs, la Maaf est en droit d'opposer en outre à son assurée la franchise contractuelle qui s'élève à 10'% du montant de l'indemnité avec un maximun de 629'euros.

L'expert judiciaire sur la base du devis établi par la société Sorreba, a évalué le coût de la reprise du portique à la somme de 54 356 euros HT outre la reprise des fissures qui en sont la conséquence pour un montant de 5300 euros HT soit au total la somme de 59 656 euros HT soit la somme de 65.621 euros TTC. Par ailleurs, l'expert judiciaire préconise également des travaux de reprise consécutifs à l'affaissement du portique dont le démontage et le remontage du mur séparatif qu'il a lui même chiffré dans une fourchette de 15.000 euros HT à 20.000 euros HT. Il a encore préconisé la réfection des plafonds du commerce qu'il a encore chiffrée, en l'absence de devis à la somme de 3.000 euros HT.

La SCI Villa Ausone discute de la totalité du devis de la société Sorreba sans entrer dans le détail si bien qu'elle sollicite implicitement que soit retenu le chiffrage proposé par l'expert judiciaire pour la reprise du portique sur la base du devis de la société Sorreba. Elle a versé aux débats un devis de la société RMC Bat d'un montant de 7975, 06 euros HT au titre de la reprise du déchaussement des fondations.

La société Batripro 47 ne discute pas du montant des travaux de reprise du portique.

La Maaf soutient que dans la mesure où l'expert préconise le démontage et le remontage du mur séparatif, le coût de la reprise des fissures doit être déduit. Elle ajoute que faute pour la SCI Villa Ausone d'avoir fait établir des devis sur le démontage et le remontage du mur séparatif et la réfection des plafonds du commerce, les estimations aléatoires de l'expert judiciaire ne peuvent être retenues et pas davantage le devis établi tardivement par le maitre de l'ouvrage au titre du déchaussement des fondations, lequel n'a pas été soumis à l'appréciation de l'expert alors qu'en outre ce désordre était apparent lors de la réception si bien que sa garantie ne peut être mobilisée.

Sur ce

13. Les désordres relevant de la responsabilité décennale de la société Batipro 47 sont ceux relatifs à l'affaissement du portique et au déchaussement des fondations.

Pour la repirse du portique, les coûts s'élèvent à la reprise elle même pour un montant de 54.356 euros HT outre le démontage et le remontage du mur séparatif, soit une évaluation de l'expert entre 15000 et 200 00 euros. La somme médiane sera retenue soit celle de 17.500 euros HT, étant précisé que la reprise des fissures qui existaient sur ce mur est dès lors inutile. En conséquence, le coût de la reprise du portique et du mur s'élève à la somme de 71.856 euros HT soit celle de 86.227,20 euros TTC.

Les travaux consécutifs à l'affaissement du portique portent sur la reprise des plafonds du commerce que l'expert judiciaire a chiffrés à la somme de 3.000 euros à dire d'expert, et à la reprise d'une fissure en facade pour un montant de 500 euros HT, sommes qui doivent être retenues faute de tout autre devis ou de critique sérieuse de ces estimations. En conséquence c'est la somme de 4.200 euros TTC qui sera retenue au titre de ces travaux de reprise.

Le préjudice de la SCI Villa Ausone doit être indemnisé en totalité. L'expert judiciaire a indiqué que le déchaussement des murs périphériques avait été très imprudent et nécessitait une reprise en sous oeuvre périphérique. Ce désordre n'était pas apparent pour le maître de l'ouvrage qui ne pouvait pas se rendre compte de la dangerosité de l'opération et alors que l'expert a précisé que l'accès était complexe. Le devis communiqué par la SCI Villa Ausone doit être retenu, faute pour l'expert judciaire d'avoir chiffré ce poste ou pour les autres parties d'avoir proposé un autre chiffrage. Aussi, c'est la somme de 7.975, 06 euros HT qui sera retenue soit celle de 9.570,07 euros TTC .

Enfin, l'expert judiciaire a considéré qu'en raison de l'importance des travaux à réaliser, il était nécessaire qu'intervienne un maître d'oeuvre et qu'il devait être pris en compte le démontage et le remontage des meubles de la boulangerie pour des coûts de 18.200 euros HT et 9.830 euros HT soit au total la somme de 28.030 euros HT. Il apparaît en effet indispensable de prendre en compte ces postes en raison notamment de la complexité des travaux de reprise à réaliser. En conséquence, c'est la somme de 33.636 euros TTC qui doit être retenue.

En conséquence les travaux de reprise relevant de la garantie décennale du constructeur s'élèvent à la somme de 133.633,27 euros TTC.

Sur les désordres apparents et réservés

14. Le tribunal a évalué le coût de reprise des désordres ayant fait l'objet de réserves à la somme de 8.100 euros HT soit les désordres suivants: robinet de puisage manquant ( B4) conduit de fumée pour le four non créé ( B5 ) habillage en façade non posé ( B10) store banne non posé ( B11) finition des tableaux de la porte à galandage ( B12) révision de la peinture de la porte à galandage ( B13). Il a précisé que la garantie de la Maaf n'était pas mobilisable pour ces désordres, s'agissant de désordres apparents et réservés lors de la réception.

La SCI Villa Ausone sollicite la confirmation du jugement pour ces désordres.

La société Batipro 47 demande à la cour d'appel de débouter le maître de l'ouvrage au titre de ces désordres aux motifs que ceux-ci avaient fait l'objet de réserves à la réception et alors qu'elle aurait souhaité intervenir pour les reprendre le maître de l'ouvrage s'y serait opposé, en outre aucun de ces désordres n'ont fait l'objet de devis à l'initiative du maître de l'ouvrage et enfin la demande de la SCI Villa Ausone serait forclose.

Sur ce

15. La société Batipro 47 ne démontre pas avoir tenté de reprendre les désordres qui avaient été réservés. Si celle-ci a adressé une lettre recommandée huit mois après la réception de l'ouvrage, pour se plaindre du fait qu'elle ne pouvait plus accéder au chantier, elle ne démontre pas qu'antérieurement elle n'ait pu y accéder, étant précisé que l'expert judiciaire n'a rapporté que ses propres dires en ce sens (rapport d'expertise page 7)

Par ailleurs, si les désordres ont été chiffrés à dire d'expert, s'agissant de coûts limités, la société Batipro 47 ne démontre pas que les estimations expertales seraient excessives.

Enfin, la demande du maître de l'ouvrage n'est pas forclose alors qu'une action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Batipro 47 à payer au maître de l'ouvrage la somme de 8.100 euros HT au titre des désordres réservés.

Sur la perte locative de la SCI Villa Ausone

16. Le tribunal n'a pas statué sur ce poste de préjudice.

17. La SCI Villa Ausone expose que les désordres, objet du litige lui ont interdit de procéder à la réfection des appartements situés à l'étage et ainsi de les louer. Elle évalue sa perte à la somme de 10.605 euros par saison, ce qui a été estimé dans le cadre d'un dégât des eaux en 2014. Elle ajoute que la société Batipro 47 avait à cette fin établi un devis et ces travaux auraient été réalisés à la suite des travaux réalisés, dans un premier temps, dans le local commercial. Il résulte de l'attestation de son expert comptable qu'elle a subi une perte locative moyenne de 7.767,50 euros par an depuis 2015.

La société Batipro et la compagnie Maaf soutiennent qu'en raison de leur état les appartements ne pouvaient pas être loués.

Sur ce

18. Il résulte des propres pièces de la SCI Villa Ausone que les appartements qu'elle louait durant la saison estivale avaient subi un dégats des eaux en 2014.Toutefois, elle ne justifie pas avoir acepté un devis de reprise des dégats relatifs à ces infiltrations sans lien avec le présent litige, et qu'ainsi, nonobstant celui-ci, elle ait décidé de les louer pour l'avenir.

En outre, elle n'a versé aux débats aucun devis qu'elle prétend avoir demandé à la société Batipro 47 pour entreprendre la réfection de ces appartements.

En conséquence, elle est déboutée de sa demande au titre de ce préjudice locatif.

Sur les frais d'expertise technique

19. La SCI Villa Ausone sera déboutée de sa demande à ce titre. En effet si elle demande à être remboursée des honoraires du cabinet CTE expertise, elle avait dans un premier temps indiqué que l'intervention de ce cabinet avait été bénévole pour affirmer ensuite le contraire. En conséquence, en raison de ces positions changeantes, il lui appartenait de justifier des paiements effectués à ce cabinet, ce qu'elle n'a pas entrepris.

Sur le préjudice de la SARL La mie Saint Honoré

20. Le tribunal a fixé la perte d'exploitation de la SARL La mie Saint Honoré pour les années 2015 à 2017 incluses et a rejeté ses demandes pour les années postérieures, faute de pouvoir en justifier. Il a par ailleurs jugé que la garantie de la Maaf n'etait pas mobilisable pour un tel préjudice immatériel qui n'était directement subi par le maître de l'ouvrage.

21. La SARL La mie Saint Honoré soutient d'une part que son préjudice ne peut être limité à la seule perte de son bénéfice alors qu'elle a dû supporter des charges fixes malgré son absence d'exploitation dont son loyer, son assurance, les mensualités de son emprunt. Elle demande de voir fixer la perte de chance de percevoir le bénéfice qu'elle pouvait espérer à 99 % quand le premier juge a fixé celui-ci à 66,67 %. Elle ajoute que ce préjudice court toujours et si la Maaf avait proposé de préfinancer les travaux de reprise en 2019, et qu'un expert s'était rendu sur place le 29 mars 2019, aucune proposition de réglement qui aurait permis d'entreprendre les travaux n'a été formulée. Elle sollicite également une indemnisation au titre de frais techniques.

La SARL Batipro 47 fait valoir que la SARL La mie Saint Honoré ne peut faire valoir sa demande de perte d'exploitation qu'à l'encontre de son bailleur lequel n'a pas noté de reserves lors de la reception des travaux. Elle soutient par ailleurs que le preneur aurait également la qualité de maître de l'ouvrage alors que c'est sa gérante, également gérante de la SCI Villa Ausone qui a accepté le devis, a signé le contrat de travaux et qui a signé le procès-verbal de reception de ceux-ci. En conséquence, ses demandes ne peuvent être fondées sur la responsabilité délictuelle du constructeur. En outre, elle ne justifie pas d'un bail daté, paraphé et enregistré, lequel est inoposable aux tiers. De plus, elle fait valoir qu'elle ne justifie pas, notamment par une étude de marché de son préjudice réel alors que le commerce n'a jamais ouvert. Elle ajoute qu'elle n'a pas subi de perte en 2015 et 2016 alors qu'elle n'a obtenu un permis de construire que le 14 novembre 2016. Elle sollicite la garantie de la Maaf s'agissant de dommages immatériels consécutifs à un dommage matériel garanti.

La Maaf expose pour sa part que ne sont pas garantis des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti. En outre, la société La mie Saint Honoré ne justifie pas de son préjudice alors qu'elle a ouvert son commerce en 2015 (de juillet 2015 au 10 septembre 2015) étant précisé que pour cette année-là, il était prévu avec le bailleur que les travaux seraient receptionnés le 15 juin et si elle prévoyait d'ouvrir son commerce jusqu'au 30 septembre elle ne démontre pas que la fermeture prématurée de son commerce soit en lien avec le litige. Elle ajoute qu'elle n'a obetenu de permis de construire que le 14 novembre 2016 si bien qu'elle ne peut faire valoir de préjudice antérieur. Elle ajoute que le bailleur et le preneur ont montré de graves carences alors qu'elles ont sollicité une expertise judiciaire sans fournir à l'expert de devis pour voir chifffré leurs préjudices.

Sur ce

22. Le fait que la société La Mie Saint Honoré n'a obtenu un permis de construire qu'en 2016, ne constitue pas un argument recevable alors que l'absence d'un tel permis ne l'a pas empêchée d'exercer son activité en 2015.

Par ailleurs, la Maaf doit sa garantie s'agissant d'un préjudice immatériel mais qui est la conséquence d'un préjudice matériel garanti.

La société La mie Saint Honoré justifie de ses charges fixes pour les années 2015, 2016 et 2017 si bien qu'il sera fait droit à ses demandes.

Le rapport du cabinet Quéraud, expert comptable intitulé 'dossier prévisionnel avril 2015- mars 2018" est sérieux et détaillé et permet de servir de base suffisante à la fixation du préjudice d'exploitation de la SARL La mie Saint Honoré mais pour les seules années 2015 à 2017 alors qu'il n'a pas la prétention de prévoir une absence d'activité de la boulangerie pour une période plus longue alors que l'on doit notamment tenir compte de facteur d'actualité relatifs à l'environnement immédiat de la boulangerie, ou encore à l'évolution de la consommation dans le secteur alimentaire ou encore le prix des matières premières telles que le blé ou l'énergie.

23. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a limité à ces trois années l'indemnisation du préjudice du preneur, faute d'éléments complémentaires suffisants pour les années postérieures.

24. De même, il apparaît équitable de fixer la perte de chance de la société La Mie Saint Honoré à hauteur de 2/3 s'agissant de l'ouverture d'un commerce qui ne disposait pas encore d'une notoriété suffisante et ainsi d'une clientèle attachée si bien que les prévisionnels versés aux débats sont nécessairement théoriques.

Enfin, le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a dit que les frais d'expertise technique seraient pris au titre des frais irrépétibles.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

25. La SARL Batipro 47 et la société Maaf succombant seront solidairement condamnées aux dépens d'instance et d'appel.

Toutefois, compte tenu du coefficient de minoration que l'assureur est en droit d'opposer à tous, cette solidarité ne s'appliquera qu'à hauteur de 65 % pour la société Maaf.

Par ailleurs elles seront solidairement condamnées à verser à la SCI Villa Ausone et à la SARL La Mie Saint Honoré une indemnité de 3500 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,mais dans la limite de 65 % de ces sommes seulement pour la société Maaf, par application du corfficient de minoration.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SARL Batipro 47, la SCI Villa Ausone et la SARL La Mie Saint Honore de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SA Maaf assurances, en ce qu'il a débouté la SCI Villa Ausone de ses demandes relatives à l'affaissement du portique métallique et aux préjudices consécutifs et en ce qu'il a dit que la société Batipro 47 supporterait la charge des dépens d'instance de référé, d'expertise judiciaire et de constat d'huissier, et statuant à nouveau de ces chefs du jugement réformés:

Dit que la SA Maaf assurances doit sa garantie décennale au titre de l'affaissement du portique métallique et aux préjudices matériels et immatériels consécutifs mais à hauteur de 65 % des différents préjudices en application du coefficient de minoration, en conséquence,

Condamne solidairement la SARL Batipro 47 et la SA Maaf assurances, cette dernière à hauteur de 65 % des condamnations à payer à la SCI Villa Ausone la somme de 86.227,20 euros TTC au titre de la reprise du portique et du mur, celle de 4.200 euros TTC au titre de la reprise de la fissure en facade et des plafonds, celle de 9.570,07 euros TTC au titre de le reprise des murs périphériques et celle de 33.636 euros TTC au titre des frais de maîtrise d'oeuvre et de démontage et remontage des meubles commerciaux,

Condamne solidairement la SARL Batipro 47 et la SA Maaf assurances, cette dernière à hauteur de 65 % des condamnations prononcées par le tribunal au titre des pertes d'exploitation de la SARL La Mie Saint Honoré pour les années 2015, 2016 et 2017,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne solidairement la SARL Batipro 47 et la SA Maaf assurances aux dépens d'instance, de référé, d'expertise, d'appel et aux frais de constats, cette dernière dans la limite de 65 %,

Condamne solidairement la SARL Batipro 47 et la SA Maaf assurances à verser à la SCI Villa Ausone et à la SARL La Mie Saint Honoré une indemnité de 3.500 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,mais dans la limite de 65 % de ces sommes seulement pour la société Maaf par application de ce coefficient de minoration.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.